鄭州汝河小區(qū)項目建議書2010-02-26

鄭州汝河小區(qū)規(guī)劃及建筑設(shè)計項目建議書背景概況中房集團開發(fā)公司鄭州分公司汝河小區(qū)原為建于上世紀80年代的老住宅小區(qū)，因受當(dāng)時的住宅市場環(huán)境與住宅科技水平等歷史條件限制，普遍存在樓群分散，規(guī)劃布局欠合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)偏低等問題。四川汶川地震后，中央政府高度重視災(zāi)后重建工作，并出臺了《汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建條例》，中央各部委也陸續(xù)出臺了災(zāi)后重建相關(guān)配套政策，災(zāi)區(qū)危舊住區(qū)的重建工作正在按照中央部署，有力、有序、有效地展開。而80年代建設(shè)的汝河小區(qū)的建筑抗震安全問題，引起了老住區(qū)居民的擔(dān)憂，也已經(jīng)引起地方各級政府的思考，防患于未然，降低地震災(zāi)難損失，開展老住區(qū)科技改造與重建已成為當(dāng)務(wù)之急。此外隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，老住宅小區(qū)與新建小區(qū)形成了強烈的反差，地方政府每年需要投入大批維修資金才能維持，這已成為地方政府的負擔(dān)。老住區(qū)居民對居住環(huán)境和居住條件極度不滿，經(jīng)常上訪要求政府解決問題，由于老住區(qū)改造投入大、效益差，開發(fā)企業(yè)不愿參與，這已成為地方政府的一大難題。同時從老住宅小區(qū)居住對象看，以老年人、下崗待業(yè)人員及困難家庭居多，這些既不屬于廉租住房保障對象，又沒有能力進入商品房市場的“夾心層”居民，要求改造老住宅小區(qū)居住環(huán)境的呼聲十分強烈。為了貫徹國家保障房建設(shè)和節(jié)約集約用地的文件精神，中房集團鄭州分公司以改善中低收入“夾心層”居民的居住條件和居住環(huán)境為出發(fā)點，將對汝河小區(qū)進行重新開發(fā)，建成涵蓋安置房、限價房、老年公寓、普通商品房等業(yè)態(tài)的高尚社區(qū)，希望探索一條將商品房開發(fā)與保障房建設(shè)相結(jié)合的住宅供應(yīng)體系的新路徑。汝河小區(qū)規(guī)劃范圍東起桐柏路、西至伏牛路、南臨淮河路、北靠汝河路，總面積約為20.8公頃，區(qū)域內(nèi)除汝河小區(qū)外還包括鄭州第42中學(xué)、鄭州電器裝配總廠以及中原區(qū)大崗劉鄉(xiāng)小崗劉村第五生產(chǎn)隊。針對該區(qū)域進行規(guī)劃及建筑設(shè)計，具體功能包括住宅和商業(yè)及其他相關(guān)配套。規(guī)劃目標(biāo)本項規(guī)劃立足于該區(qū)域獨有的環(huán)境特征與開發(fā)潛質(zhì)，深入研究整體開發(fā)條件與項目配置，并充分借鑒國內(nèi)外同類型開發(fā)的相關(guān)經(jīng)驗，進而在宏觀上確立該區(qū)域總體開發(fā)定位與用地布局，對功能結(jié)構(gòu)、道路交通系統(tǒng)、綠化景觀系統(tǒng)、開發(fā)時序等進行整體規(guī)劃，在中觀上對地塊開發(fā)容量和開發(fā)方式提出規(guī)劃控制與引導(dǎo)，在微觀上針對項目實施進行深化設(shè)計。擬將該區(qū)域建設(shè)成為配套功能齊全的、居住環(huán)境優(yōu)質(zhì)的新型住區(qū)。住宅開發(fā)定位中低端成本——嚴控項目成本以抵抗不確定的市場風(fēng)險，提高項目綜合競爭力和市場抗震空間。中端的品質(zhì)——做足看得見的品質(zhì)給客戶以實惠（面積贈送等）戶型細部打造品質(zhì)空間。中高端形象——以部分高品質(zhì)產(chǎn)品樹立項目品質(zhì)標(biāo)桿，拉動普通產(chǎn)品走量。同時在不違背大的成本控制原則下做足看得見的品質(zhì)，加強軟性設(shè)計以加強中房集團鄭州分公司的形象傳達力。規(guī)劃內(nèi)容此次規(guī)劃包含三個層次的內(nèi)容：概念性規(guī)劃研究對地塊自然、歷史、現(xiàn)狀分析總結(jié)原有城市規(guī)劃的實施情況原則確定地塊發(fā)展目標(biāo)、功能定位及項目策劃提出用地布局的初步設(shè)想制訂和實施城市規(guī)劃重要舉措，包括各項城市規(guī)劃指標(biāo)專題報告：對城市重大問題進行研究（報告內(nèi)容視具體情況而定）修建性詳細規(guī)劃及建筑設(shè)計深化用地布局，完善規(guī)劃方案建設(shè)生態(tài)綠化系統(tǒng)，完善地塊生態(tài)和自然保護以及居住游憩職能提出分期實施計劃提交相關(guān)報批資料（包括相關(guān)的規(guī)劃和建筑設(shè)計內(nèi)容，以國家規(guī)定的修詳深度為準(zhǔn)）統(tǒng)計技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)方案施工圖完成設(shè)計圖紙的施工圖階段注：景觀設(shè)計可與2、3項同時進行。合計5周合計7周合計5周合計7周5周3周3周1周2周2周1周合同簽訂現(xiàn)場踏勘形成初步方案完成概念性規(guī)劃深化方案及建設(shè)完成修規(guī)及建設(shè)規(guī)劃報審?fù)瓿墒┕D設(shè)計1周總計合同簽訂后17周（不含中間甲方討論時間）設(shè)計人員項目總設(shè)計師：陳伯清

匠人設(shè)計機構(gòu)上海公司總建筑師國家一級注冊建筑師高級建筑師（教授級）世界華人建筑師協(xié)會創(chuàng)會會員上海市建設(shè)和管理委員會專家

上海市政府采購咨詢專家

上海市室內(nèi)外環(huán)境設(shè)計委員會委員項目總建筑師：焦志鵬

匠人設(shè)計機構(gòu)鄭州公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理國家一級注冊建筑師高級工程師天津大學(xué)建筑碩士項目總規(guī)劃師：陳雨林匠人設(shè)計機構(gòu)鄭州公司總規(guī)劃師國家注冊城市規(guī)劃師教授級高級工程師享受國務(wù)院特殊津貼專家河南省規(guī)劃委員會專家組成員項目規(guī)劃總負責(zé)人：張目：匠人設(shè)計機構(gòu)上海公司執(zhí)行總監(jiān)、副總裁國家注冊城市規(guī)劃師同濟大學(xué)規(guī)劃專業(yè)博士項目建筑總負責(zé)人：吳建匠人設(shè)計機構(gòu)上海公司副總裁同濟大學(xué)建筑學(xué)博士海南大學(xué)特聘教授項目結(jié)構(gòu)總負責(zé)人：孫偉賓匠人設(shè)計機構(gòu)上海公司副總裁國家一級注冊結(jié)構(gòu)工程師同濟大學(xué)結(jié)構(gòu)碩士項目景觀總負責(zé)人：周志匠人設(shè)計機構(gòu)上海公司景觀部設(shè)計總監(jiān)武漢大學(xué)景觀碩士前泛亞易道景觀公司設(shè)計部總監(jiān)我們的優(yōu)勢是國家唯一以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的中央企業(yè)—中國房地產(chǎn)開發(fā)集團核心設(shè)計機構(gòu)，具有國家住房和建設(shè)部住宅試點工程成熟設(shè)計經(jīng)驗；本地設(shè)計師與海派設(shè)計師完美結(jié)合，充分尊重中原生活習(xí)慣與文化，徹底避免了當(dāng)?shù)卦O(shè)計單位創(chuàng)新不足和外地設(shè)計單位“水土不服”的缺陷。具有長期與境外設(shè)計單位合作的經(jīng)驗（德國ASA、美國納德爾、美國STOA、美國CMC等），可根據(jù)項目需要隨時展開與境外高水平設(shè)計公司的無縫對接與合作。國內(nèi)為數(shù)不多的規(guī)劃與建筑工程雙甲級設(shè)計資質(zhì)，承攬業(yè)務(wù)不受任何限制，便于項目報批。多年地產(chǎn)項目的設(shè)計經(jīng)驗，成本控制經(jīng)濟合理。含鋼量控制：11層小高層住宅，一般標(biāo)準(zhǔn)層含鋼量為35kg/m2，我們可控制到32kg/m2；15~18層住宅，一般標(biāo)準(zhǔn)層含鋼量為36kg/m2，我們可控制到33kg/m2；26層高層住宅，一般標(biāo)準(zhǔn)層含鋼量為38kg/m2，我們可控制到35kg/m2。整棟樓含地下室、底商及基礎(chǔ)情況下含鋼量比標(biāo)準(zhǔn)層是具體情況上浮5~8kg/m2。設(shè)計報價概念性規(guī)劃研究：2萬元/hm2（含規(guī)劃及建筑單體單體方案設(shè)計）修建性詳細規(guī)劃及建筑設(shè)計:8元/m2施工圖設(shè)計：18元/m2（小區(qū)內(nèi)建筑單體施工圖設(shè)計）小區(qū)豎向、道路及管網(wǎng)設(shè)計：2萬元/hm2（管網(wǎng)綜合深度）景觀設(shè)計：20元/m2（含景觀方案及施工圖設(shè)計）服務(wù)承諾保證設(shè)計深度滿足《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》（2008版）及國家有關(guān)規(guī)定的深度要求。保證優(yōu)先安排生產(chǎn)計劃，35個日歷日完成全部施工圖設(shè)計任務(wù)。積極參加設(shè)計技術(shù)交底，積極參加圖紙會審，參加驗槽的現(xiàn)場技術(shù)服務(wù)。積極處理和解決在施工中出現(xiàn)的圖紙上的問題，積極協(xié)助施工方處理各種技術(shù)問題，保證接到通知后立即派人解決或出發(fā)到達現(xiàn)場解決問題。承諾設(shè)備招標(biāo)時協(xié)助編制招標(biāo)文件的技術(shù)標(biāo)部分。承諾所設(shè)計項目的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的合理性，做到設(shè)計絕不浪費。考慮到與貴公司的合作關(guān)系，我們愿意提供最優(yōu)惠的價格承接該項目，并力爭將本次規(guī)劃做成一個具全國影響力的精品之作。敬請領(lǐng)導(dǎo)復(fù)