蘇州龍湖時(shí)代天街商業(yè)綜合體調(diào)研分析報(bào)告

蘇州龍湖時(shí)代天街商業(yè)綜合體調(diào)研分析報(bào)告

2014.8.4此處添加公司信息2匯報(bào)思路12345營銷環(huán)境考察a產(chǎn)品區(qū)域分析項(xiàng)目整體分析項(xiàng)目營銷策略競品分析尋找突破點(diǎn)a龍湖介紹b項(xiàng)目價(jià)值c主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)d周邊配套e項(xiàng)目特色a客戶來源b賣點(diǎn)分析c推廣策略a競品區(qū)域位置b周邊配套c項(xiàng)目特色a策劃推廣b銷售方面c售樓處包裝點(diǎn)擊此處添加幻燈節(jié)標(biāo)題第一節(jié)營銷環(huán)境考察PART1此處添加公司信息4經(jīng)濟(jì)發(fā)展工業(yè)總產(chǎn)值經(jīng)濟(jì)概括外企投資工業(yè)產(chǎn)值，700億元，同比增長41%；完成進(jìn)出口總額159.3億美元，其中出口87.6億美元，同比分別增長84%和103.6%全區(qū)已引進(jìn)了40多個(gè)國家和地區(qū)的1000多個(gè)外資項(xiàng)目，其中全球500強(qiáng)企業(yè)投資項(xiàng)目41個(gè)，投資上億美元以上的項(xiàng)目14個(gè)。蘇州新區(qū)被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；1997年被外交部和國家科委聯(lián)合確定為中國首批向亞太經(jīng)合組織（APEC）成員開放的科技工業(yè)園區(qū)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)此處添加公司信息5蘇州高新區(qū)位于蘇州古城西側(cè)，是蘇州城市“一體兩翼”發(fā)展格局中的重要一翼。區(qū)域分析高新區(qū)位蘇州高新區(qū)、虎丘區(qū)，全稱蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、虎丘區(qū)。區(qū)域面積：蘇州古城西側(cè)，東臨京杭大運(yùn)河，南鄰吳中區(qū)，北接相城區(qū)，西至太湖。此處添加公司信息6歷史地理旅游概括外企投資人口統(tǒng)計(jì)區(qū)域分析蘇州高新區(qū)、虎丘區(qū)東接世界歷史文化名城的蘇州古城，西瀕三萬六千傾煙波浩淼的太湖，南與蔥翠綿延數(shù)十里的江南丘陵連為一體，石湖風(fēng)景區(qū)、洞庭東西山風(fēng)景區(qū)、天靈風(fēng)景區(qū)和楓橋寒山寺、虎丘風(fēng)景區(qū)環(huán)繞四周旅游景點(diǎn)5處，分別為蘇州樂園國家4A級(jí)景區(qū)、白馬澗生態(tài)園國家4A級(jí)景區(qū)、何山公園國家3A級(jí)景區(qū)、石湖風(fēng)景區(qū)（上方山國家森林公園、“吳越春秋”主題樂園）和文昌閣，以及鎮(zhèn)湖和樹山2個(gè)全國工農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)和陽山省級(jí)森林公園，另有新區(qū)公園等30多個(gè)開放式公園和街頭小游園，去年景點(diǎn)年接待人數(shù)超過了320萬人次。在日前公布的2004-2005年度中國外商投資企業(yè)500強(qiáng)排行榜中,高新區(qū)明基電通、飛利浦消費(fèi)電子等10家外企上榜區(qū)域人口77.48萬，其中常住人口58.78萬人，暫住人口18.2萬人，外籍人口0.5萬人。下轄楓橋、獅山、橫塘、鎮(zhèn)湖4個(gè)街道及滸墅關(guān)、通安、東渚3個(gè)鎮(zhèn)，下設(shè)通安、東渚、滸墅關(guān)3個(gè)分區(qū)和蘇州高新區(qū)出口加工區(qū)此處添加公司信息7區(qū)域分析高新區(qū)完成“獅山路沿線地下空間規(guī)劃”，該規(guī)劃將致力于打造高新區(qū)首個(gè)現(xiàn)代化商貿(mào)立體空間。

獅山路是高新區(qū)乃至蘇州市的都市形象集聚區(qū)。隨著輕軌1號(hào)線、3號(hào)線、有軌電車1號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)以及獅山路沿線工業(yè)用地的搬遷，為形成獅山路核心立體大商圈提供了契機(jī)。塔園路獅山路長江路濱河路西環(huán)高架位于獅山路與塔園路的交叉口此處添加公司信息8讓世界仰慕一個(gè)新蘇州獅山路站在時(shí)代前沿的星光大道每個(gè)時(shí)代，都有他引以為傲的精華屬地.18世紀(jì)的倫敦、19世紀(jì)的巴黎、20世紀(jì)的紐約他們各自以自豪的繁華領(lǐng)先這個(gè)時(shí)代21世紀(jì)的蘇州將他的焦點(diǎn)投在何處？時(shí)代選擇了獅山路點(diǎn)擊此處添加幻燈節(jié)標(biāo)題第一節(jié)項(xiàng)目整體分析PART2

此處添加公司信息10項(xiàng)目投資近100億，整體規(guī)劃集合SOHO辦公、5A級(jí)寫字樓、中高端精品購物中心、超5星級(jí)酒店、高端住宅、高級(jí)公寓、文化藝術(shù)中心、休閑人文時(shí)尚街區(qū)8大業(yè)態(tài)，將打造成為蘇州最頂級(jí)的一站式商業(yè)綜合體。此處添加公司信息11龍湖介紹龍湖地產(chǎn)有限公司（香港聯(lián)交所股份代碼：960），創(chuàng)建于1994年，成長于重慶，發(fā)展于全國，是一家追求卓越、專注品質(zhì)和細(xì)節(jié)的專業(yè)地產(chǎn)公司。龍湖在地產(chǎn)中國網(wǎng)舉辦的紅榜評(píng)選活動(dòng)中，兩次上榜。2011年被評(píng)為最具風(fēng)險(xiǎn)控制能力的多業(yè)態(tài)領(lǐng)軍企業(yè)”；2010年被評(píng)為最具成長性的標(biāo)桿企業(yè)。集團(tuán)總部設(shè)在北京，現(xiàn)有員工4000多人，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)服務(wù)三大板塊。公司于2009年11月19日在香港聯(lián)交所主板掛牌上市此處添加公司信息12項(xiàng)目價(jià)值項(xiàng)目投資近100億，整體規(guī)劃集合SOHO辦公、5A級(jí)寫字樓、中高端精品購物中心、超5星級(jí)酒店、高端住宅、高級(jí)公寓、文化藝術(shù)中心、休閑人文時(shí)尚街區(qū)8大業(yè)態(tài)，將打造成為蘇州最頂級(jí)的一站式商業(yè)綜合體。此處添加公司信息13主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均價(jià)20000元/平米開發(fā)商

龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目特色綜合體容積率

4.7均價(jià)20000元/平米建筑類別

高層開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2014年上半年開盤售樓地址

新區(qū)香格里拉大酒店副大堂（臨時(shí)售樓處）土地使用年限70年占地面積

114193㎡建筑面積750000㎡總戶數(shù)

一期600戶建筑類別20000元/平米物業(yè)類型

住宅得房率待定綠化率

35%2024/9/8此處添加公司信息14周邊配套中小學(xué)：新區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、新區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、蘇州外國語學(xué)校綜合商場：陽光百貨、綠寶廣場、泉屋、美羅新區(qū)店、龍湖時(shí)代天街等幼稚園：新區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園銀行：工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、匯豐銀行、渣打銀行、廣發(fā)銀行、中信銀行、人民銀行、招商銀行、江蘇銀行、華夏銀行、交通銀行、蘇州銀行、寧波銀行、江蘇銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行郵局：中國郵政局醫(yī)院：蘇州大學(xué)附屬第二醫(yī)院、明基醫(yī)院、高新區(qū)人民醫(yī)院大潤發(fā)、家樂福、樂購、聯(lián)華超市、華潤萬家超市自帶商業(yè)配套周邊交通雙地鐵，1號(hào)線，臨近塔園路和蘇州樂園站；3號(hào)線，獅山路站地鐵上蓋公交33路、38路、51路、68路、69路、69路區(qū)間、89路、303路、312路、333路、夜3路、游3路等到百合花公寓站；公交37路、40東線、40路西線、406路等到桃園度假村站。此處添加公司信息15項(xiàng)目特色超大真冰溜冰場SHOPPINGMALLIMAX巨屏影院首席華宅點(diǎn)擊此處添加幻燈節(jié)標(biāo)題第一節(jié)項(xiàng)目營銷策略PART3

此處添加公司信息17賣點(diǎn)分析塔園路雙輕軌1.規(guī)劃集合SOHO辦公2.5A級(jí)寫字樓3.中高端精品購物中心1.超5星級(jí)酒店2.高端住宅3.高級(jí)公寓4.文化藝術(shù)中心5.休閑人文時(shí)尚街區(qū)8大業(yè)態(tài)此處添加公司信息18推廣策略戶外投放廣告：地緣性：項(xiàng)目四至、競品區(qū)域（何山路）老城區(qū)主干道：干將路、西環(huán)路獅山路此處添加公司信息19推廣策略舉辦產(chǎn)品發(fā)布會(huì)：1.邀請(qǐng)媒體以及形象代言人來助陣2.另一方面場面布置開發(fā)商也要舍得花錢3.在車身上投放廣告以及l(fā)ed馬路顯眼的地方放置品牌宣傳廣告點(diǎn)擊此處添加幻燈節(jié)標(biāo)題第一節(jié)競品分析PART4

此處添加公司信息2121新港天之運(yùn)津西新天地此處添加公司信息22競品區(qū)域位置津西新天地津西新天地位于新區(qū)塔園路與何山路交匯處。津西新天地售樓處于2014年2月22日公開，規(guī)劃120-170平花園洋房，預(yù)計(jì)2014年上半年將首次開盤此處添加公司信息23周邊配套項(xiàng)目類型7普通住宅商鋪酒店式公寓建筑綜合體建筑類型

高層小高層多層板樓項(xiàng)目位置

新區(qū)塔園路與何山路交匯處。開發(fā)商

蘇州新港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積94200平方米占地面積

31600平方米建筑面積301885平方米占地面積

115973平方米盤項(xiàng)目類型7普通住宅商鋪酒店式公寓建筑綜合體房價(jià)13500元/㎡樓座展示

總戶數(shù)1736戶配套設(shè)施

幼兒園：新港自建幼兒園中小學(xué)：楓橋?qū)嶒?yàn)小學(xué)、新區(qū)二中、蘇州實(shí)驗(yàn)小學(xué)、新草橋中學(xué)、蘇州科技大學(xué)、新區(qū)一中、外國語學(xué)校大學(xué)：蘇州科技大學(xué)綜合商場：何山大潤發(fā)、三香路家樂福、新區(qū)淮海商業(yè)街、獅山永利廣場、綠寶廣場、月泊灣鄰里中心、港龍城市商業(yè)廣場、石路國際商廈醫(yī)院：附二院、明基醫(yī)院、圣愛醫(yī)院郵局：濱河路郵局銀行：工商銀行、招商銀行、光大銀行、中國銀行等其他：蘇州樂園、河山公園、津橋公園幼稚園、便利店、會(huì)所定此處添加公司信息24競品區(qū)域位置新港天之運(yùn)新區(qū)楓橋街道馬運(yùn)路與太湖大道高架交匯處（寒山橋西）此處添加公司信息25櫻花大道周邊配套齊全交通通達(dá)性較區(qū)域較為成熟未來集高端復(fù)合街區(qū)雙壁管材靜音系統(tǒng)東南亞實(shí)景園林防盜系統(tǒng)津西新天地亮點(diǎn)劣點(diǎn)體量較小戶型不完善此處添加公司信息26盧米埃電影院鄰里中心價(jià)格優(yōu)惠戶型利用空間較大未來集高端復(fù)合街區(qū)雙壁管材靜音系統(tǒng)實(shí)景園林防盜系統(tǒng)新港天之運(yùn)亮點(diǎn)劣點(diǎn)地方偏遠(yuǎn)高架邊上吵鬧此處添加公司信息27津西新天地、新港天之運(yùn)都屬于高新區(qū)板塊樓盤位置相近，周邊配套相似在同質(zhì)化的環(huán)境下，就得尋找各自的亮點(diǎn)及劣勢。此處添加公司信息28龍湖時(shí)代廣場亮點(diǎn)津西新天地

主干道周邊櫻花樹綜合一體化劣點(diǎn)戶型無優(yōu)勢公攤面積多區(qū)域較為成熟此處添加公司信息29新港天之運(yùn)亮點(diǎn)新港天之運(yùn)間距大

綜合一體化劣點(diǎn)風(fēng)水不好（地塊東邊靠水)區(qū)域不成熟龍湖時(shí)代廣場點(diǎn)擊此處添加幻燈節(jié)標(biāo)題第一節(jié)尋找突破點(diǎn)PART4

尋找突破點(diǎn)PART4

認(rèn)清現(xiàn)實(shí)：

必須承認(rèn)。一些品牌開發(fā)商比如萬科、中梁很會(huì)造勢，這也充分說明了造勢的重要性。津西新天地總戶數(shù)800多戶，目前僅剩200多套房源，屬于掃尾階段。光靠積分抵用現(xiàn)金有用么？那么------------是不是就表明龍湖時(shí)代天街真的就沒有機(jī)會(huì)了？策劃推廣方面(增加來人，增加有效客戶)：適量投放廣告，提高產(chǎn)品認(rèn)知度，為明年的最后一棟樓的加推鋪墊(不僅僅要考慮地緣性，針對(duì)古城區(qū)主干道還要考慮古城區(qū)之外的主干道）

通過一系列暖場活動(dòng)與客戶建立一定的情感，營造良好的口碑傳播效應(yīng)定期舉辦中高檔次活動(dòng)，形成圈層效應(yīng)盤一盤已成交客戶來源信息，歸檔歸類，開訪談會(huì)，了解該樓盤是什么方面吸引了客戶及抗性，放大優(yōu)勢縮小抗性，做到知己知彼，銷量才能上去參加住博會(huì)、房交會(huì)、搞活動(dòng)領(lǐng)取電影票（私人訂制）前提是開發(fā)商舍得花錢此處添加公司信息33銷售方面：定期培訓(xùn)，統(tǒng)一口徑，增強(qiáng)業(yè)務(wù)員的