物業(yè)管理市場拓展管理制度

———物業(yè)管理市場拓展管理制度第一章總則第1條為加強(qiáng)對企業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的拓展管理，擴(kuò)大企業(yè)影響力，加添企業(yè)利潤，特訂立本制度。第2條本制度適用于物業(yè)項(xiàng)目拓展時(shí)的管理事項(xiàng)。第二章拓展的基本要求第3條市場拓展人員需要定期訂立物業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)查計(jì)劃，收集可進(jìn)行拓展的物業(yè)項(xiàng)目。第4條市場拓展人員收集物業(yè)項(xiàng)目信息時(shí)，需要重點(diǎn)關(guān)注客戶或他人自動推介的物業(yè)項(xiàng)目。第5條有下列情形之一的物業(yè)項(xiàng)目需要提請公司審核，以確認(rèn)是否作為目標(biāo)項(xiàng)目。1、綜合樓（高層）面積少于20000平方米，小區(qū)（多層）面積少于50000平方米的項(xiàng)目。2、物業(yè)管理費(fèi)用過低的項(xiàng)目。3、業(yè)主委員會因非原則問題與前物業(yè)公司糾纏不清的項(xiàng)目。4、維護(hù)和修理基金不足或不到位的項(xiàng)目（限于成熟小區(qū)）。5、物業(yè)管理配套設(shè)施不全，后續(xù)管理需要投入大量資金的項(xiàng)目。6、檔次過低的項(xiàng)目。7、曾因工程問題引起業(yè)主公憤、被媒體多次曝光、在業(yè)內(nèi)造成不良影響的開發(fā)商的項(xiàng)目。8、開發(fā)商或大產(chǎn)權(quán)主超出兩家的項(xiàng)目。9、公司資源配置達(dá)不到客戶要求的項(xiàng)目。第6條市場拓展人員確定目標(biāo)項(xiàng)目后，需要對其進(jìn)行詳盡的調(diào)查，調(diào)查時(shí)需要注意以下兩個(gè)方面。1、要從多方面盡可能掌握項(xiàng)目信息，了解開發(fā)商的實(shí)力和重要目標(biāo)。2、需要盡量了解競爭對手的強(qiáng)項(xiàng)、弱勢，取長補(bǔ)短。第7條市場拓展人員確定意向性目標(biāo)后，需要上報(bào)部門經(jīng)理審核，由其組織人員進(jìn)行現(xiàn)場考察，調(diào)查真實(shí)數(shù)據(jù)，為物業(yè)管理方案的訂立奠定基礎(chǔ)。第8條市場拓展人員在物業(yè)項(xiàng)目拓展時(shí)所訂立的物業(yè)項(xiàng)目管理方案應(yīng)包含以下內(nèi)容。1、本企業(yè)簡介。2、項(xiàng)目管理機(jī)制架構(gòu)。（1）提高管理服務(wù)水平的新設(shè)想。（2）擬采取的管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備情況。管理方式包含但不限于內(nèi)部管理架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制、自我管束機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制等；工作計(jì)劃包含管理用房、器械、交通工具、通信設(shè)備、安全防范裝備及辦公用品等。（3）管理人員的配備與培訓(xùn)。3、對于物業(yè)項(xiàng)目的前期介入，須訂立相應(yīng)的實(shí)施方案，列明前期人員、工作方式和工作內(nèi)容等。4、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算，包含收入項(xiàng)目和支出項(xiàng)目預(yù)算。（其中有文件規(guī)定的按文件規(guī)定執(zhí)行，無文件規(guī)定的按市場價(jià)測定，同時(shí)應(yīng)列出年度盈虧情況測算和增收節(jié)支措施。）5、物業(yè)項(xiàng)目的維護(hù)和修理、養(yǎng)護(hù)和管理。（1）機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理訂立詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、期等定期保養(yǎng)檢修以及日常維護(hù)和修理計(jì)劃、方案和標(biāo)準(zhǔn)；訂立各類應(yīng)急方案；訂立詳盡的設(shè)備設(shè)施經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案，保證設(shè)備設(shè)施高效、經(jīng)濟(jì)地運(yùn)行。（2）物業(yè)維護(hù)和修理養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施依據(jù)房屋各部分的使用年限和房屋本體維護(hù)和修理基金的建立情況，提出對房屋各部分的定期維護(hù)和日常維護(hù)和修理計(jì)劃、方案及標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)公共設(shè)施的使用年限和公共設(shè)施公共設(shè)施專用基金的建立情況，提出公共設(shè)施的定期維護(hù)和日常維護(hù)計(jì)劃、方案及標(biāo)準(zhǔn)。（3）各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾及為完成承諾指標(biāo)采取的措施各項(xiàng)管理指標(biāo)，包含房屋及配套設(shè)施完好率，房屋急修及時(shí)率、維護(hù)和修理工程質(zhì)量合格率及回訪率、綠化完好率，停車庫完好率，公共設(shè)施設(shè)備完好率，重要機(jī)電設(shè)備完好率、治安案件發(fā)生率，火災(zāi)發(fā)生率，有效投訴處理率，管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率，業(yè)主滿意率及其他相關(guān)指標(biāo)等內(nèi)容。以上各項(xiàng)指標(biāo)均須注明有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)、計(jì)算測定依據(jù)以及承諾所采取的措施。6、管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理。（1）管理規(guī)章制度包含公眾制度，單位內(nèi)部崗位責(zé)任制，管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)，管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。（2）檔案包含竣工驗(yàn)收資料、房屋的單體竣工圖、物業(yè)使用人檔案、裝修管理檔案、維護(hù)和修理檔案、巡察記錄、運(yùn)行檔案、投訴與回訪記錄等。7、公共秩序的維護(hù)結(jié)合項(xiàng)目的具體情況和環(huán)境特點(diǎn)，供應(yīng)有效的維持物業(yè)管理區(qū)域公共安全及四周秩序的方案，對消防、公共安全等方面的突發(fā)性事件有應(yīng)急預(yù)案。8、保潔服務(wù)依據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際情況，訂立合理的公共區(qū)域日常保潔、蟲害消殺、垃圾處理的工作計(jì)劃及區(qū)域工作標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程等。9、綠化養(yǎng)護(hù)管理依據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際情況，訂立合理的綠化養(yǎng)護(hù)方案、區(qū)域工作標(biāo)準(zhǔn)及防止損壞植物的防備性措施。10、社區(qū)文化便民服務(wù)包含社區(qū)文化建設(shè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。第9條拓展的物業(yè)項(xiàng)目若以顧問的方式參加，所確定的物業(yè)管理方案應(yīng)包含以下基本內(nèi)容。1、項(xiàng)目的物業(yè)管理策劃。2、項(xiàng)目物業(yè)管理顧問服務(wù)范圍及內(nèi)容。3、項(xiàng)目物業(yè)管理制度建設(shè)顧問服務(wù)。4、項(xiàng)目物業(yè)管理顧問模式及顧問酬報(bào)。5、項(xiàng)目物業(yè)管理重要顧問人員簡介。第三章市場拓展談判及合同簽訂第10條市場拓展人員進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目的市場拓展時(shí)，針對目標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的談判內(nèi)容包含以下幾個(gè)方面。1、物業(yè)管理辦公用房及員工宿舍的面積。2、物業(yè)辦公用品及管理工具、用具的購置。3、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)備設(shè)施（包含交通標(biāo)志、樓號門牌標(biāo)識、安全防護(hù)欄、保安崗?fù)?、出入口道閘、樓層垃圾桶等）是否齊備。4、房屋交付使用后保修期內(nèi)的返修及費(fèi)用問題。5、前期介入的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。6、項(xiàng)目入住后，小區(qū)入住率在50%以下時(shí)公用水、電費(fèi)的分?jǐn)偡椒?。?1條顧問項(xiàng)目的談判內(nèi)容應(yīng)依據(jù)開發(fā)商的重要需求確定本企業(yè)所供應(yīng)的方式，包含駐場顧問管理、巡場顧問管理及專項(xiàng)管理。第12條物業(yè)項(xiàng)目市場拓展談判中的報(bào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目類型、規(guī)模、市場行情及開發(fā)商的目的、要求等因素采取不同的價(jià)格策略。第13條物業(yè)項(xiàng)目市場談判中的注意事項(xiàng)。1、談判中，如對方提出的要求與法律相?；蛞蚱髽I(yè)自身本領(lǐng)原因而不能接受時(shí)，應(yīng)直接提出，以免日后發(fā)生爭議，不能委曲求全，使企業(yè)陷入被動。2、談判人員不得徇私舞弊，損壞企業(yè)利益。3、談判中所確定的內(nèi)容必需細(xì)致，尤其是在企業(yè)的義務(wù)、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等方面，不得留有漏洞。第14條市場拓展人員應(yīng)依據(jù)談判內(nèi)容擬定相關(guān)合同，合同內(nèi)容不得超出談判范圍，擬訂的合同應(yīng)報(bào)部門