【世邦魏理仕】2023中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流租戶調(diào)研報(bào)告

CBRE2023專題報(bào)告

塑造韌性?

自去年12月國(guó)家防疫政策優(yōu)化后,

中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇,上半年倉(cāng)儲(chǔ)物流需求同比回升27%。展望未來三年租戶對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)

期發(fā)展更有信心,有70%%b的受訪者認(rèn)為其經(jīng)營(yíng)將有不同程度改善,其中選擇顯著改

善的租戶從放開疫情后的11%%大幅上升至

259%。?

59%%的受訪租戶將在未來三年增加物流設(shè)施面積,與2021年調(diào)查相比,

今年選擇大

幅增加物流面積(30%%以上)的受訪租戶

比例從36%%降至11%%,反映出租戶在面對(duì)

短期內(nèi)相對(duì)較弱的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期時(shí)的謹(jǐn)慎

樂觀。?

82%的受訪租戶表示未來三年將在一線城

市圈內(nèi)進(jìn)一步擴(kuò)張,

這一比例較2021年租

戶調(diào)查時(shí)的55%有顯著提升,

反映出一線都市圈在消費(fèi)、制造、貿(mào)易這三大物流重

要領(lǐng)域的樞紐地位不可替代。?

不同行業(yè)間的城市擴(kuò)張策略有所差異。電

商和第三方物流企業(yè)高度聚焦于物流和消

費(fèi)需求密集的一線都市圈,而制造業(yè)企業(yè)則從各自供應(yīng)鏈考量出發(fā)在二線城市的布

局意愿更高。?

相比20211年,

今年受訪企業(yè)對(duì)三個(gè)方面運(yùn)

營(yíng)挑戰(zhàn)的關(guān)注度有明顯提升,

包括經(jīng)濟(jì)不

確定性

(79%%)

、成本上漲

(77%)、

以及地緣沖突和供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)(52)%。?

在此背景下,企業(yè)將在房地產(chǎn)層面作出相

應(yīng)的策略調(diào)整和安排以應(yīng)對(duì)上述運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn),

通過以租賃物流設(shè)施為主的物業(yè)組合、更加靈活的租約條款、

選址和物流布點(diǎn)優(yōu)化、

以及自動(dòng)化等多個(gè)方式應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。?

屋頂光伏(45%)

以及新能源車充電樁

(449%)

是租戶最為迫切想要增加或提升

的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn),

反映了目前中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流租戶加速綠色轉(zhuǎn)型的迫切需求。?

超過90%%的受訪企業(yè)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)是否具備

綠色建筑資質(zhì)表示關(guān)注;

而與此形成鮮明

對(duì)比的是,租戶目前所在倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)設(shè)施大多為棕色建筑:僅11%%的租戶表示其大部

分倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)組合擁有綠色建筑認(rèn)證。CBREl世邦魏理仕發(fā)布2023年中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流租戶調(diào)查,收到56家不同行業(yè)租戶反饋,揭示企業(yè)關(guān)于未來倉(cāng)儲(chǔ)物流規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)組合策略,以及ESG的重要趨勢(shì)。未來三年溫和擴(kuò)張持續(xù)聚焦一線都市圈運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)與房地產(chǎn)應(yīng)對(duì)綠色建筑與綠色能源2需求勢(shì)能圖表1:您認(rèn)為貴司的經(jīng)營(yíng)情況將會(huì)如何變化短期(防疫措施優(yōu)化后)

和長(zhǎng)期

(未來三年)n顯著改善略有改善維持不變略有惡化顯著惡化三年后防疫措施放開后0%

20%40%

60%

80%

100%數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2023年9月企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況底部回升,未來三年預(yù)期將進(jìn)一步改善自去年12月國(guó)家防疫政策優(yōu)化后,中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇。超過60%的受訪者表示其經(jīng)營(yíng)情況有不同程度改善,其中11%的企業(yè)表示有顯著改善。受此推動(dòng),

上半年倉(cāng)儲(chǔ)物流凈吸納量同比回升27%。

電商及快遞快運(yùn)繼續(xù)擴(kuò)張,整體占到上半年新增租賃的70%。然而海外緊縮周期下,

外需萎靡致上半年出口同比小幅轉(zhuǎn)負(fù),

令出口導(dǎo)向型制造業(yè)客戶及合同物流企業(yè)保持謹(jǐn)慎,相關(guān)企業(yè)擴(kuò)張放緩。相較而言,基于2024年及此后中國(guó)經(jīng)濟(jì)常態(tài)化增長(zhǎng)且歐美經(jīng)濟(jì)回暖的判斷,

受訪企業(yè)對(duì)未來三年的經(jīng)營(yíng)預(yù)期更加樂觀:70%的受訪者認(rèn)為其經(jīng)營(yíng)將有不同程度改善,其中選擇顯著改善的租戶從目前的11%大幅上升至25%.4圖表2:未來三年貴司物流設(shè)施面積有何變化?%28%24%27%25%受訪租戶未來三年計(jì)劃增加國(guó)內(nèi)物流設(shè)施面積3%數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,

2023年9月六成租戶計(jì)劃增加

國(guó)內(nèi)物流設(shè)施面積59%的租戶表示將在未來三年增加物流設(shè)施面積,整體呈

現(xiàn)溫和擴(kuò)張的趨勢(shì)。與2021年調(diào)查相比,今年選擇大幅增加物流面積(30%以上)

的受訪租戶比例從36%降至11%,

反映出租戶在面對(duì)短期內(nèi)相對(duì)較弱的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期時(shí)的謹(jǐn)

慎樂觀。分行業(yè)來看,

第三方物流行業(yè)的擴(kuò)張意愿最強(qiáng),64%的第

三方物流企業(yè)將在未來三年增加物流設(shè)施面積,其中27%的增幅將超過30%.受到2023年海外需求收縮影響,制造業(yè)客戶較為謹(jǐn)慎,54%的制造業(yè)租戶物流設(shè)施面積未來三年保持不變,

45%的制造業(yè)租戶表示將增加物流設(shè)施面積。202311%

●●

11%36%21%4%5城市選址圖表3:租戶未來三年計(jì)劃布局市場(chǎng)(多選)與可租面積(氣泡大小代表2022年市場(chǎng)存量規(guī)模)60%北京都市圈:北京、天津和廊坊上海都市圈:

上海、蘇州和嘉興深圳都市圈:深圳和東莞廣州都市圈:廣州和佛山廣州都市圈40%30%20%10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%未來三年可租面積/2022年存量數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,

2023年9月租戶拓展聚焦一線都市圈,今明兩年是機(jī)會(huì)窗口期82%的受訪租戶表示未來三年將在一線城市圈內(nèi)進(jìn)一步擴(kuò)張,

這一比例較

2021年調(diào)查時(shí)的55%有顯著提升。租戶拓展進(jìn)一步聚焦一線都市圈不僅反映出其在消費(fèi)、制造、貿(mào)易這三大物流重要領(lǐng)域的樞紐地位不可替代,

在另一方面也源自于近期一線都市圈可租面積集中釋放的推動(dòng)。根據(jù)CBRE的預(yù)測(cè),2023

2025年期間,一線都市圈市場(chǎng)的高標(biāo)倉(cāng)新增供應(yīng)體量將達(dá)到1,800萬平方米左右,超過三分之二

位于衛(wèi)星城市;

從供應(yīng)節(jié)奏上看,

約50%的新增供應(yīng)將在2023年交付,2024和2025年的新增供應(yīng)將連續(xù)快速回落。因此,對(duì)于計(jì)劃在一線都市圈核心區(qū)位布局的租戶而言,今明兩年將是以更有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格鎖定理想位置的窗口期。不同行業(yè)間的城市擴(kuò)張策略有所差異。電商和第三方物流企業(yè)高度聚焦于物流和消費(fèi)需求密集的一線都市圈,而制造業(yè)企業(yè)則從各自供應(yīng)鏈考量出發(fā)在二線城市的布局意愿更高?！裆虾６际腥Ρ本┒际腥?0%第三方物流和電商將在一線及周邊擴(kuò)張,制造業(yè)則更傾向二線城市北京都市圈其他二線城市

25%25%廣深都市圈上海都市圈03經(jīng)濟(jì)

成本與供應(yīng)鏈圖表4:未來三年,您認(rèn)為貴司及貴司所在行業(yè)將面臨哪些主要挑戰(zhàn)?279%成本上漲57%57%48%

541%消

費(fèi)

者

需

求

變

化數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2023年9月與2021年調(diào)查相比,今年受訪企業(yè)對(duì)三個(gè)方面運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)的關(guān)注度有明顯提升:?經(jīng)濟(jì)不確定性:疫情后國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期,海外主要經(jīng)濟(jì)體緊縮周期延長(zhǎng)致出口轉(zhuǎn)弱給企

業(yè)運(yùn)營(yíng)前景帶來諸多不確定。?成本上漲:2023年上半年A股上市公司

(剔除

金融業(yè))

總營(yíng)收同比增長(zhǎng)2.6%,但歸母凈利率下降9.5%。在收入端仍受到經(jīng)濟(jì)不確定性影響的情況下,企業(yè)降本訴求提升。?

地緣沖突和供應(yīng)鏈:鑒于中美關(guān)系、俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)等地緣政治風(fēng)險(xiǎn),以及由此所引發(fā)的全球貿(mào)易體系和規(guī)則的波動(dòng),企業(yè)需要保障供應(yīng)鏈安全。未來幾年,企業(yè)將在房地產(chǎn)層面作出相應(yīng)的策略

調(diào)整和安排以應(yīng)對(duì)上述運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn),涉及物流設(shè)施組合、租約條款、選址和物流布點(diǎn)優(yōu)化、

自動(dòng)化

等多個(gè)方面。與2021年相比,企業(yè)更關(guān)注經(jīng)濟(jì)不確定性、成本和供應(yīng)鏈對(duì)運(yùn)營(yíng)的挑戰(zhàn)

經(jīng)濟(jì)不確定性

全球貿(mào)易政策和規(guī)則

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

7

29%31%地緣政治

n2023

202138%38%864%20%52%32%77%17%

圖表5:未來三年,貴司更希望以哪種形式增加或減少物流倉(cāng)儲(chǔ)組合?在公開市場(chǎng)租賃現(xiàn)有物業(yè)整合現(xiàn)有物流/倉(cāng)儲(chǔ)組合購(gòu)買土地自建定制化倉(cāng)庫(kù)的開發(fā)購(gòu)買在公開市場(chǎng)出售的物業(yè)與開發(fā)商或投資者合作開發(fā)倉(cāng)庫(kù)在公開市場(chǎng)賣出自持物業(yè)售后回租數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,

2023年9月資產(chǎn)組合策略:租賃物業(yè)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)不確定性54%的受訪企業(yè)將"在公開市場(chǎng)租賃現(xiàn)有物業(yè)"作為其未來三年倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)組合策略的選項(xiàng)之一,位居首位。這反映出在面臨尚不明朗的經(jīng)濟(jì)前景時(shí),企業(yè)希望在房地產(chǎn)組合中盡可能地增加靈活性的訴求。今年受外需收縮直接沖擊更大的制造業(yè)租戶

選擇這一策略的占比最高(64%)

。第三方物流企業(yè)在"租賃物業(yè)"

之外,有過半租戶選擇整合現(xiàn)有物流設(shè)施。過去兩年國(guó)內(nèi)第三方物流行業(yè)兼并收購(gòu)活躍,例如京東收購(gòu)德邦、極兔收購(gòu)百世等。收并

購(gòu)在幫助頭部企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)張市場(chǎng)份額的同時(shí),

也提供了通過整合雙方物流資源提升規(guī)模效應(yīng)的空間。電商未來三年的優(yōu)先資產(chǎn)組合策略則有所不同50%的該行業(yè)受訪租戶選擇購(gòu)買土

地自建物業(yè),

從而確保在核心市場(chǎng)中的物流配送效率能滿足消費(fèi)者需求,

且倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施建筑標(biāo)準(zhǔn)和配置能適配其大規(guī)模的自動(dòng)化設(shè)備和倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng)應(yīng)用。2%圖表6:

未來貴司在倉(cāng)庫(kù)租賃合同中最重視的三項(xiàng)條款是什么?提前中止條款更短的租期/擴(kuò)租的靈活性續(xù)租選項(xiàng)基于貨物周轉(zhuǎn)量的扣點(diǎn)租金租賃期內(nèi)定期的租金審核轉(zhuǎn)租選項(xiàng)更長(zhǎng)的租期綠色租賃條款(如清潔能源使用條款、數(shù)

據(jù)共享、計(jì)量水電雜費(fèi)等)數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,

2023年9月重視租約條款的靈活性為了在不確定的宏觀預(yù)期中增強(qiáng)業(yè)務(wù)應(yīng)變的彈性和敏捷,租戶期望在倉(cāng)庫(kù)租賃條款中獲得盡可能多的選擇權(quán)和靈活度。本次調(diào)查顯示,

受訪租戶最為關(guān)注租賃合同中的提前終止條款(53%),體現(xiàn)出企業(yè)對(duì)未來經(jīng)營(yíng)情況存有謹(jǐn)慎預(yù)期。說明在近年內(nèi)經(jīng)歷了諸多黑天鵝事件后企業(yè)希望對(duì)未來經(jīng)營(yíng)情況的可能波動(dòng)構(gòu)筑足夠的安全邊際。但與此同時(shí),47%的租戶希望能

獲得更短的租期和擴(kuò)租選項(xiàng),

說明企業(yè)需要在業(yè)務(wù)出現(xiàn)快速擴(kuò)張時(shí)能夠從房地產(chǎn)層

面做出及時(shí)響應(yīng)。

重要性排名(評(píng)評(píng)分)運(yùn)營(yíng)成本中的占比

(大型物流企業(yè)*)趨勢(shì)應(yīng)對(duì)策略1s(3.,)*20-50%?

國(guó)際原油價(jià)格高位運(yùn)行,

6月下旬

后國(guó)內(nèi)汽柴油價(jià)格5連漲?

優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)路由規(guī)劃和倉(cāng)儲(chǔ)節(jié)點(diǎn)設(shè)置2(3.8)40-50%?

2021年交通運(yùn)輸部等七部門聯(lián)合印

發(fā)《關(guān)于做好快遞員群體合法權(quán)益

保障工作的意見》,

物流人力成本

剛性上漲預(yù)期進(jìn)一步強(qiáng)化?

逐步提升倉(cāng)儲(chǔ)自動(dòng)化運(yùn)營(yíng)程度,降

低人力成本,

并提升應(yīng)對(duì)突發(fā)事件(如疫情期間封城)的韌性3(3.7)<10%?

2023年供應(yīng)高峰令大部分城市租金

面臨短期下調(diào)壓力?

2024年下半年起新增供應(yīng)將顯著回

落,一線城市租金上漲動(dòng)能增強(qiáng)?

抓住在核心市場(chǎng)布點(diǎn)擴(kuò)張的窗口期,

降低綜合物流成本每降低1%的運(yùn)輸和人力開支,約可抵消8-9%

的房地產(chǎn)成本

增長(zhǎng)。倉(cāng)儲(chǔ)布局優(yōu)化和自動(dòng)化水平提升能有效降低綜合運(yùn)營(yíng)成本根據(jù)京東物流、順豐、中通、韻達(dá)、圓通、申通的財(cái)務(wù)信息梳理備注:按照1-5分值給重要性評(píng)分,最后按照選擇人數(shù)百分比進(jìn)行加權(quán)合計(jì)數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2023年9月圖表7:運(yùn)輸成本、人力成本和房地產(chǎn)成本是租戶最關(guān)注的運(yùn)營(yíng)開支項(xiàng)目選址策略:區(qū)位及高標(biāo)物業(yè)助力企業(yè)降本增效企業(yè)通過優(yōu)化倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)布局和提升自動(dòng)化水平以實(shí)現(xiàn)降本增效的期望在其物業(yè)選址策略上有明確地體現(xiàn)。與2021年調(diào)查結(jié)果如出一轍,總體上物業(yè)區(qū)位條件在租戶選址中的重要性依然高于物業(yè)租金,不同行業(yè)租戶的區(qū)位偏好則有所差異:?

64%的第三方物流企業(yè)選擇靠近重要交通設(shè)施,以滿足其分撥和轉(zhuǎn)運(yùn)需求。?

63%的電商選擇靠近消費(fèi)者和終端市場(chǎng),以確保其配送時(shí)效。?

73%的制造業(yè)企業(yè)選擇靠近制造商和供應(yīng)商,以確保其供應(yīng)鏈效率和安全。基于以上選址考量,此次調(diào)查中有76%的租戶希望未來三年增加市區(qū)內(nèi)高標(biāo)庫(kù)設(shè)施的面積;相

較之下,計(jì)劃增加市區(qū)普通倉(cāng)面積的租戶比例僅為20%,主要來自第三方物流行業(yè)。租戶對(duì)于

高標(biāo)物業(yè)的明顯傾向來自于對(duì)供應(yīng)鏈安全和效率日益增長(zhǎng)的需求,

倉(cāng)庫(kù)自動(dòng)化和智慧化是其中

的一項(xiàng)重要舉措。圖表8:

貴司在物流設(shè)施選址時(shí)最重要的三個(gè)考量因素是什么?54%靠近交通設(shè)施48%靠近消費(fèi)者終端市場(chǎng)46%靠近制造商供應(yīng)商41%倉(cāng)庫(kù)租金圖表9:未來三年,

貴司會(huì)增加以下哪些類型的物流倉(cāng)庫(kù)設(shè)施面積?76%市區(qū)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)30%衛(wèi)星城高標(biāo)倉(cāng)20%市區(qū)內(nèi)普通倉(cāng)數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,

2023年9月

廠

廠自動(dòng)化倉(cāng)庫(kù)系統(tǒng)

(AS/RS)物聯(lián)網(wǎng)

(射頻識(shí)別及其他感應(yīng)設(shè)備)無人搬運(yùn)車

(AGV)機(jī)械臂和協(xié)作機(jī)器人3.%

繼續(xù)推進(jìn)倉(cāng)庫(kù)自動(dòng)化,降低人力成本我們的調(diào)查顯示,在過去兩年間受訪企業(yè)在倉(cāng)庫(kù)自動(dòng)化系統(tǒng)和設(shè)備的部署方

面取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。這可以從主要物流企業(yè)披露的相關(guān)信息中得到印證:以順豐為例,2020年至2022年累計(jì)完成270個(gè)中轉(zhuǎn)場(chǎng)(共536個(gè)中轉(zhuǎn)場(chǎng))自動(dòng)化設(shè)備的投入升級(jí),

提升中轉(zhuǎn)處理產(chǎn)能和效率。倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng)WMS、傳送分揀系統(tǒng)和貨到人揀選系統(tǒng)的部署比例均已達(dá)到40-60%,在第三方物流以及電商企業(yè)中普及率更高。自動(dòng)揀選設(shè)備能大量減

少人工作業(yè),

并顯著提高揀選效率和準(zhǔn)確性,從而幫助企業(yè)降本增效。從受訪企業(yè)未來三年計(jì)劃部署的技術(shù)創(chuàng)新的趨勢(shì)來看,在向無人搬運(yùn)車AGV、機(jī)器人和機(jī)械臂等倉(cāng)庫(kù)自動(dòng)化相關(guān)領(lǐng)域加大投入力度之余,通過物聯(lián)網(wǎng)和區(qū)

塊鏈技術(shù)的結(jié)合提升供應(yīng)鏈效率、安全性和透明度是另一個(gè)重點(diǎn)方向。圖表10:貴司是否已經(jīng)或者在未來三年中計(jì)劃在物流倉(cāng)配中實(shí)施以下技術(shù)創(chuàng)新?0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

2021年已部署n2023年已部署2023年計(jì)劃部署數(shù)據(jù)來源:

世邦魏理仕研究部,2023年9月區(qū)塊鏈技術(shù)

(用于物流追蹤)倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng)軟件(WMS)普及技術(shù)與設(shè)備新興技術(shù)與設(shè)備貨到人揀選系統(tǒng)傳送分揀系統(tǒng)快遞快運(yùn)電商制造業(yè)特點(diǎn)

C2C/B2C,攬件及派件

高周轉(zhuǎn),

時(shí)效性高

B2C及倉(cāng)配模式

高周轉(zhuǎn),時(shí)效性高,

SKU多

B2B

低周轉(zhuǎn),

較強(qiáng)的存儲(chǔ)備貨需求區(qū)位要求靠近大型交通設(shè)施及樞紐靠近大型消費(fèi)型城市靠近上游供應(yīng)鏈或產(chǎn)業(yè)集群倉(cāng)庫(kù)類型高標(biāo)倉(cāng)高標(biāo)倉(cāng)/BTS/立體庫(kù)高標(biāo)倉(cāng)/BTS單層/多層偏好單層庫(kù)單層或坡道庫(kù)單層庫(kù)、坡道庫(kù)及電梯庫(kù)層高

(首層)8-9米以上

高標(biāo)倉(cāng):

8-9米以上 立體庫(kù):

20米以上 高標(biāo)倉(cāng):8-9米以上 BTS:

9米以上樓面承重

(首層)3噸

高標(biāo)倉(cāng):

3噸

立體庫(kù):5噸以上3噸及以上裝卸區(qū)和提升門最好是大開門無裝卸區(qū)能同時(shí)停多輛車-

每1,000平方米配置1個(gè)無特殊要求庫(kù)內(nèi)設(shè)施需要安裝大規(guī)模自動(dòng)化設(shè)備及倉(cāng)儲(chǔ)管理

系統(tǒng)需要安裝大規(guī)模自動(dòng)化設(shè)備及倉(cāng)儲(chǔ)管理系統(tǒng)一般需要倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng)面積 城配倉(cāng):2,000

10,000平方米 轉(zhuǎn)運(yùn)中心:10,000平方米以上分揀中心:>10,000平方米,大型城市可達(dá)100,000平方米以上5,000

20,000平方米特殊要求 大面積停車位

進(jìn)深<90米

雙邊庫(kù)以上

大面積停車位

汽車及零部件:

大面積單層倉(cāng)庫(kù);

層高>10米;需要較大電容

醫(yī)藥:高標(biāo)冷庫(kù),自動(dòng)化設(shè)備,

分

不同溫區(qū)圖表11:

高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)層高大于等于9米擺放6層貨架柱距:10*12米樓面承重:大于等于3噸

平方米裝卸區(qū)和提升門:每l,000平方米配置1個(gè)數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2023年9月不同類型租戶所需高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)的物業(yè)條件

圖表12:貴司采用以下那種方式提升供應(yīng)鏈韌性?采用倉(cāng)儲(chǔ)自動(dòng)化技術(shù)提升科技運(yùn)用提高庫(kù)存可視性增加來自不同區(qū)域的供應(yīng)商增加供應(yīng)商數(shù)量將生產(chǎn)分散至不同市場(chǎng)將生產(chǎn)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者附近的國(guó)家擴(kuò)張消費(fèi)者市場(chǎng)的倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張?zhí)岣邘?kù)存水平數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,

2023年9月多管齊下,提升供應(yīng)鏈韌性近年來新冠疫情、地緣沖突和俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)等黑天鵝事件頻發(fā),企業(yè)正在采取多方位措施增強(qiáng)供應(yīng)鏈的韌性。?

提升科技運(yùn)用:倉(cāng)儲(chǔ)自動(dòng)化是租戶強(qiáng)化供應(yīng)鏈的首選策略,而數(shù)智化的庫(kù)存管理也受到21%的租戶重視。持續(xù)的物流科技投入和升級(jí)將是企業(yè)未來得以兼顧供應(yīng)鏈精益化和韌性的關(guān)鍵因素之一。?

供應(yīng)鏈多元化:企業(yè)將逐步減輕對(duì)單一市場(chǎng)或供應(yīng)商的過度依賴,通過供應(yīng)鏈"備份"

降低斷供風(fēng)險(xiǎn)。這意味著企業(yè)整體庫(kù)存冗余水平的

提高,

同時(shí)也將催生對(duì)跨區(qū)域、跨渠道的一體化供應(yīng)鏈服務(wù)的需求。?

倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張:對(duì)于中國(guó)在其全球銷售占據(jù)舉足輕重地位的企業(yè)而言,

推行"在中國(guó),為中國(guó)"(INCHINA,FORCHINA)

策略,進(jìn)一步擴(kuò)大本地化的生產(chǎn)和倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)是規(guī)避供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)的必要舉措。

CBRE預(yù)

計(jì)這一趨勢(shì)將在快速消費(fèi)品、

汽車、

零售等行業(yè)中體現(xiàn)得尤為明顯,并將持續(xù)推動(dòng)國(guó)內(nèi)主要消費(fèi)市場(chǎng)和制造集群周邊的倉(cāng)儲(chǔ)需求增長(zhǎng)。供應(yīng)鏈多元化可持續(xù)發(fā)展綠色能源設(shè)施是未來倉(cāng)庫(kù)的重要拼圖本次調(diào)查顯示,在建筑結(jié)構(gòu)、

電力供應(yīng)保障等一系列倉(cāng)庫(kù)主要硬件標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施配置中,租戶最為迫切想要增加或提升的是綠色能源設(shè)施

屋頂光伏(45%)和新能源車充電設(shè)施(44%)位居前兩位。這一趨勢(shì)背后首要推動(dòng)力來自于租戶在企業(yè)運(yùn)營(yíng)層面加速綠色轉(zhuǎn)型的迫切需求。以發(fā)起于2014年的全球性

綠色倡議RE100(100%RENEWABLEELECTRICITY)為例,目前成員企業(yè)已經(jīng)超過400家,其中不乏來自

汽車、紡織服裝、食品飲料等行業(yè)的大型領(lǐng)軍企業(yè)。這些成員企業(yè)均公開承諾最晚在2050年前達(dá)成100%使用可再生能源,

而倉(cāng)儲(chǔ)是其供應(yīng)鏈上必不可少的環(huán)節(jié)之一。值得一提的是,2020年以來加入的成員企業(yè)數(shù)量超過總數(shù)的一半。推動(dòng)綠色能源設(shè)施在物流園區(qū)快速發(fā)展的另一個(gè)重要原因在于,

倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)與屋頂分布式光伏天然契合:物流倉(cāng)庫(kù)屋頂面積大且平坦,便于安裝光伏組件;同時(shí)物流園區(qū)通常位于城市郊區(qū),附近環(huán)境空曠無遮擋,

光照資源豐富,光伏系統(tǒng)的發(fā)電效率更高。對(duì)于擁有龐大的跨類型房地產(chǎn)組合的企業(yè)或房地產(chǎn)投資者而言,如果倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)所生產(chǎn)的綠電在滿足園區(qū)正常運(yùn)營(yíng)外還有余量,

則可以通過綠電權(quán)益交易獲取綠色電力證書來抵消來自其他房地產(chǎn)

(例如寫字樓或店鋪)

和業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的碳排放,

助力實(shí)現(xiàn)碳中和目標(biāo)。圖表13:

貴司對(duì)倉(cāng)庫(kù)建筑標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備的要求未來將來會(huì)有何變化?1…(45%)安裝屋頂光伏玻璃板2(44%)安裝新能源車充電設(shè)施數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,

2023年9月22汽車及零部件現(xiàn)代汽車

(2045)

、寶馬

(2050)

、

ABB

(2030)

、大陸

(2040)制造業(yè)通用

(2035)

、3M(2050)

、三星

(2050)

、

施耐德

(2030)紡織服裝耐克

(2025)

、

巴寶莉(2022)

、香奈兒(2025)

、H&M

(2030)66參與企業(yè)通過綠電投資自

發(fā)自用、

購(gòu)買再生能源憑

證(RenewableEnergycertificates,RECS)、

簽訂綠電購(gòu)售合約(powerpurchase

Agreement,PPA)

等手段,

達(dá)成綠電使用目RE100全球可再生能源倡議加入企業(yè)承諾在2020至2050年間達(dá)成100%使用綠電食品飲料及零售沃爾瑪

(2035)

、可口可樂

(2030)

、百事可樂(2040)沃爾瑪

(2035)

、宜家(2025)健康及醫(yī)藥強(qiáng)生

(2025)

、諾華

(2025)

、

禮來(2030)

、輝瑞

(2022)99國(guó)內(nèi)物流企業(yè)加大電動(dòng)車/

電動(dòng)叉車使用運(yùn)輸環(huán)節(jié)是物流企業(yè)碳排放主要部分,

因而物流公司紛紛通過采用更多新能源

車幫助降低碳排放。而作為貨物存儲(chǔ)分揀的場(chǎng)地和運(yùn)輸中轉(zhuǎn)

節(jié)點(diǎn),倉(cāng)庫(kù)是電動(dòng)叉車、電動(dòng)貨車等各

類電動(dòng)車輛的高密度、

高頻次使用場(chǎng)景,

物流園區(qū)內(nèi)的新能源車充電樁需求將快

速增長(zhǎng)。對(duì)于業(yè)主而言,增加充電樁配置將有助

于提升租戶滿意度和黏性,尤其是第三方物流行業(yè)的租戶。以普洛斯為例,

約

30%園區(qū)已配備了新能源充電設(shè)施,為園區(qū)租戶、員工及工作人員的新能源汽

車提供充電服務(wù)。數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,京東物流京東物流截至2022年底已在全國(guó)范圍內(nèi)投放自營(yíng)新能源車輛5,418臺(tái),

預(yù)計(jì)至2030年實(shí)現(xiàn)100%新能源物流運(yùn)輸車。希杰物流2030年將公司自有車輛替換為零排放車輛。各分撥中心均通過電動(dòng)叉車替換燃油叉車的方式,致力于建設(shè)綠色分撥中心。2022年公司分撥中心共有電動(dòng)叉車3,959臺(tái),

電動(dòng)叉車比例高達(dá)969%.到2025年,聯(lián)邦快遞所有新采購(gòu)的取派件車輛中50%將是電動(dòng)車;到2030年這一比例將增加至100%o2023財(cái)年,聯(lián)邦快遞將在中國(guó)部署381輛電動(dòng)車,車隊(duì)電動(dòng)化比例達(dá)到13%;2024財(cái)年,

聯(lián)邦快遞在華電動(dòng)車數(shù)量將

提升到526輛,使得車隊(duì)電動(dòng)化比例為17%。2022年中國(guó)區(qū)地面派送車隊(duì)電氣化比例已達(dá)到23%,在全球各業(yè)務(wù)大區(qū)中持續(xù)居于首位。

此外,

DHL快遞中國(guó)區(qū)已實(shí)

現(xiàn)100%使用綠色電力。至2030年車隊(duì)電氣化比例達(dá)到60%。截至2022年底,順豐累計(jì)投放新能源車輛超過26,000輛,已覆蓋232個(gè)城市。2023年預(yù)計(jì)新增2,000臺(tái)新能源車輛運(yùn)

力投入。菜鳥菜鳥正加速推廣短途電動(dòng)車的使用,

并計(jì)劃到2030年將所有短途物流車輛替換成電動(dòng)車。中外運(yùn)2022年度積極推進(jìn)運(yùn)輸車輛、大型設(shè)備更新升級(jí),新能源叉車占比已達(dá)75%以上。數(shù)據(jù)來源:上市公司公告,世邦魏理仕研究部,2023年9月圖表14:物流企業(yè)新能源車使用情況安能物流FedEX順豐DHL24圖表15:主要開發(fā)商綠色物業(yè)數(shù)量