購(gòu)房合同注意事項(xiàng)范文

購(gòu)房合同注意事項(xiàng)范文有些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有五證或五證不全時(shí)，為了出售房屋可能供應(yīng)虛假的五證主要是復(fù)印件;或者供應(yīng)小區(qū)一期或前幾期的有效五證來(lái)出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。下面是我收集引薦的購(gòu)房合同留意事項(xiàng)，僅供參考，歡送閱讀參考。

購(gòu)房合同留意事項(xiàng)〔一〕

簽訂商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)是雙方對(duì)合同的條款達(dá)成相同看法并以書(shū)面形式表達(dá)后同時(shí)簽字蓋章，然后合同才能生效。但事實(shí)上一些開(kāi)發(fā)商要求買方先簽字，然后才去蓋章。開(kāi)發(fā)商這樣做有許多理由，比方開(kāi)發(fā)商托付中介機(jī)構(gòu)售樓時(shí)，中介機(jī)構(gòu)并無(wú)權(quán)在合同上蓋章，所以必需將談好的合同送到開(kāi)發(fā)商那里去蓋章；還有的是開(kāi)發(fā)商的公章歸某個(gè)人掌管，為了提高開(kāi)發(fā)商自己的效率或自己便利或者其它的緣由，開(kāi)發(fā)商一般在湊足了幾份買方已事先簽字的合同后，才集中起來(lái)去蓋章。

賣方蓋章和買方簽字的時(shí)間差，對(duì)于誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)需多慮，但對(duì)于個(gè)別存在有意欺詐的開(kāi)發(fā)商，買方就不得不防了，比方開(kāi)發(fā)商利用這個(gè)時(shí)間差，將一式四份的合同修改，在空白處增加對(duì)自己有利的內(nèi)容，對(duì)事先談好的補(bǔ)充協(xié)議不認(rèn)可，可這時(shí)買方已簽字了，首付款大都交了，這會(huì)使買方處于一個(gè)不利的地位。

為了防止這種概率雖小但對(duì)買方殺傷力卻極強(qiáng)的細(xì)微環(huán)節(jié)，建議買方事先將合同的空白處劃掉，并將已選擇的條款用漢字在合同的空白處表述出來(lái)，以防被改動(dòng)。

最好堅(jiān)持雙方同時(shí)蓋章簽字，這開(kāi)發(fā)商不是不能做到，同時(shí)也是對(duì)買方的一種敬重，對(duì)合同肅穆性的敬重。

簽合同要留意的事項(xiàng)：

，一個(gè)是預(yù)售許可證。必須要看原件。要看清

一查證。

1．最主要的應(yīng)當(dāng)看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地運(yùn)用證，一個(gè)是預(yù)售許可證。必須要看原件。要看清晰您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順當(dāng)?shù)霓k理產(chǎn)權(quán)證。

商品房預(yù)售，開(kāi)放經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與消費(fèi)者簽訂商品房預(yù)售合同，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起三十日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

確保將來(lái)順當(dāng)?shù)霓k理產(chǎn)權(quán)證。商品房預(yù)售

2．必需要求承諾辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間。明確房產(chǎn)證辦理的詳細(xì)時(shí)間以及無(wú)房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。出賣人應(yīng)當(dāng)幫助買受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。(第一階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付運(yùn)用后６０日內(nèi)將須要由其供應(yīng)的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)；其次階段的３０日里，由買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù))

3．應(yīng)留意新建商品房應(yīng)取得《住宅交付運(yùn)用許可證》前方可交付運(yùn)用，無(wú)《住宅交付運(yùn)用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續(xù).

4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品住宅交付運(yùn)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者供應(yīng)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅運(yùn)用說(shuō)明書(shū)》，并按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定擔(dān)當(dāng)保修責(zé)任。

確保將來(lái)順當(dāng)?shù)霓k理產(chǎn)權(quán)證。商品房預(yù)售

二房屋面積的條款

1．建筑面積、套內(nèi)面積、運(yùn)用面積和公攤的面積(自己分?jǐn)偟墓妹娣e)及其測(cè)量方法要明晰。詳細(xì)做法：a,應(yīng)在條款中寫明建筑面積，建筑面積中含公用面積的組成局部及詳細(xì)平米數(shù)、運(yùn)用面積平米數(shù)、建筑面積與運(yùn)用面積的比例。

，一個(gè)是預(yù)售許可證。必須要看原件。要看清

b,公攤面積：和開(kāi)發(fā)商約定清晰，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一局部，要確定公攤的位置。此時(shí)此刻有許多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，事實(shí)上有的時(shí)候是公用的面積。

c,其他：所購(gòu)樓房的樓號(hào)、房號(hào)、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。另外房子宏觀規(guī)劃〔主要是外部環(huán)境〕要具體約定。

面積差異的處理方式：一種是雙方自行約定，約定運(yùn)用面積不能大于1%，或者0.5%；另一種，約定面積誤差比肯定值在3%以內(nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比肯定值超過(guò)3%，開(kāi)發(fā)商必需擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任，同時(shí)允許購(gòu)房者退房。某些開(kāi)發(fā)企業(yè)將這一條規(guī)定在合同中干脆格式化為“多退少補(bǔ)、據(jù)實(shí)結(jié)算”，此點(diǎn)必需留意不承受，約定清晰。

最主要的應(yīng)當(dāng)看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地運(yùn)用證

2．房屋質(zhì)量的條款

要具體地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥房、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)，建材配備清單、等級(jí)，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級(jí)等。同時(shí)，合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。(下水道堵塞、墻面滲水、屋頂漏雨、墻體起鼓等等問(wèn)題)

留意：涉及裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾和根底設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾時(shí)，合同要求雙方對(duì)有關(guān)承諾的違約責(zé)任作出處理約定。幸免籠統(tǒng)地寫上“由出賣人接著完善”或是“由買賣雙方協(xié)商解決”，或干脆空白不填。另外要留意樓盤小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說(shuō)明相符。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)的承諾等，可以以“附頁(yè)”或“附條件合同”的形式簽訂。

最主要的應(yīng)當(dāng)看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地運(yùn)用證

以下?tīng)顩r，購(gòu)房人因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格，不能交付運(yùn)用；房屋交付運(yùn)用后，房屋主體構(gòu)造質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格；因房屋質(zhì)量問(wèn)題緊要影響正常居住運(yùn)用。交付運(yùn)用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者托付他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人擔(dān)當(dāng)

。

留意查看交付標(biāo)準(zhǔn)：多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇的是第一種交付標(biāo)準(zhǔn)，即“該商品房經(jīng)歷收合格”。而國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中已明確規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程應(yīng)當(dāng)進(jìn)展綜合驗(yàn)收，分期開(kāi)發(fā)的應(yīng)當(dāng)分期驗(yàn)收，否那么不得交付運(yùn)用。

確保將來(lái)順當(dāng)?shù)霓k理產(chǎn)權(quán)證。商品房預(yù)售

三交房時(shí)間和預(yù)期交房條件

在預(yù)售合同中應(yīng)予明確交付時(shí)間。比方交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的效勞工程、收費(fèi)等，同時(shí)明確違約責(zé)任。留意開(kāi)發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過(guò)長(zhǎng)延遲交樓時(shí)間。對(duì)于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費(fèi)，如開(kāi)展商聘請(qǐng)律師的費(fèi)用、托付中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，拒付。

楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以

留意：如要購(gòu)置地下車庫(kù)應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號(hào)、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)款，修理費(fèi)、物管費(fèi)等等。

房子的保修期限和范圍。對(duì)修理期限、條件作出約定。

購(gòu)房合同留意事項(xiàng)〔二〕

簽署購(gòu)房合同須知

一、產(chǎn)權(quán)證要齊全。包括《國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)證》、《建立用地規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。此三證是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件。銷售許可證的證件原件應(yīng)當(dāng)在售樓現(xiàn)場(chǎng)懸掛，可以在售樓現(xiàn)場(chǎng)看到證件的原件，再有就是土地證是否抵押了，土地運(yùn)用證有一個(gè)備注頁(yè)，假如開(kāi)發(fā)商向銀行進(jìn)展了開(kāi)發(fā)貸款，在土地運(yùn)用權(quán)證上會(huì)有注明。還有開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)范圍里是不是有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地經(jīng)營(yíng)許可。

二、簽合同時(shí)要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責(zé)任。按規(guī)定入住70％以上才能開(kāi)通燃?xì)?，之前開(kāi)發(fā)商要免費(fèi)供應(yīng)液化氣灌。

三、延期交房：開(kāi)發(fā)商《補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定，“假設(shè)開(kāi)發(fā)商延期交樓，那么按業(yè)主已交房?jī)r(jià)每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5％為限，如開(kāi)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金?！边@種約定特別不合理。

四、購(gòu)置合同的第一條，工程建立依據(jù)，在審核這一條條款內(nèi)容時(shí)，須要留意在合同中填寫相關(guān)的內(nèi)容，與開(kāi)發(fā)商供應(yīng)的相關(guān)證件是否相同，比方說(shuō)編號(hào)和經(jīng)營(yíng)范圍。其次條，是商品房的銷售依據(jù)，您須要做的跟第一條根本一樣，須要核對(duì)銷售許可證的號(hào)碼，批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)，以及銷售的方式，與開(kāi)發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否相同。

五、公攤面積：不應(yīng)當(dāng)計(jì)入的包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)，作為人房的地下室，以及可以單獨(dú)運(yùn)用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比方說(shuō)開(kāi)發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。為多棟房屋效勞的管理用房，通俗來(lái)說(shuō)，就是與這棟樓不相連的局部，比方說(shuō)小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應(yīng)當(dāng)有一個(gè)明確的說(shuō)明，在主合同的第三條里，只是說(shuō)分?jǐn)偭硕嗌伲謹(jǐn)偟拿娣e的數(shù)額，但是在合同的附件二，應(yīng)當(dāng)有一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f(shuō)明表，分?jǐn)偭四囊痪植浚墙?jīng)過(guò)哪一個(gè)地方批準(zhǔn)的。

六、面積確認(rèn)和差異確實(shí)定。建議購(gòu)房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的其次種處理方式，即確定雙方可以承受的一個(gè)誤差比例，也就是說(shuō)正負(fù)3%，超過(guò)此比例的購(gòu)房人可以選擇退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可以承受。

七、付款方式與期限。一次性付款可以跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后賜予付款，銀行貸款應(yīng)當(dāng)在約定的時(shí)間里款沒(méi)有到開(kāi)發(fā)商的帳上，遵照合同，你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金，所以應(yīng)當(dāng)把時(shí)間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購(gòu)房合同之前，建議你向開(kāi)發(fā)商指定的銀行，或者向律師詢問(wèn)一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，幸免出現(xiàn)其他的麻煩。

八、賣售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商約定你超過(guò)30天未付清房款可以解約的，對(duì)預(yù)期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應(yīng)當(dāng)對(duì)應(yīng)，應(yīng)當(dāng)是同等的。

九、有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更條款，這一方面，因?yàn)槲覀冑?gòu)置的是期房，在商品房施工的過(guò)程中，有可能某些方面，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為須要做規(guī)劃的變更，設(shè)計(jì)的變更，應(yīng)當(dāng)在收到有關(guān)部門批準(zhǔn)變更10個(gè)工作日，書(shū)面通知購(gòu)房人，購(gòu)房人有權(quán)選擇退房。

十、房屋的交接：開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)請(qǐng)房地產(chǎn)的管理部門認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的面積進(jìn)展實(shí)測(cè)，在交樓的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)供應(yīng)實(shí)測(cè)面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說(shuō)的住宅質(zhì)量保證書(shū)以及住宅運(yùn)用說(shuō)明書(shū)，假如開(kāi)發(fā)商供應(yīng)證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開(kāi)發(fā)商擔(dān)當(dāng)。

十一、開(kāi)發(fā)商關(guān)于根底設(shè)施和配套設(shè)施的承諾，一般來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項(xiàng)，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最根本的保障。再有就是有關(guān)于自然氣以及燃?xì)夤艿赖拈_(kāi)通，一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商會(huì)跟你說(shuō)等到入住之后，比方說(shuō)入住率是多少，但是目前北京市并沒(méi)有明確的規(guī)定，說(shuō)入住率到達(dá)多少才可以開(kāi)通自然氣，事實(shí)上跟開(kāi)發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)展約定，以免影響您的正常生活。對(duì)于您購(gòu)置園區(qū)工程內(nèi)，在樓書(shū)中開(kāi)發(fā)商承諾過(guò)的，比方說(shuō)象會(huì)所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開(kāi)發(fā)商承諾竣工時(shí)間。在本條款中還包括假如規(guī)定日期內(nèi)未到達(dá)開(kāi)發(fā)商承諾的運(yùn)用條件，雙方約定的處理方式，應(yīng)當(dāng)遵照對(duì)您比擬有利的，在這一條上簽上，未到達(dá)運(yùn)用條件，應(yīng)當(dāng)視為開(kāi)發(fā)商逾期交房，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。

十二、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，以及違約的條款，購(gòu)房人可以依據(jù)實(shí)際的狀況，可以選擇退房或者違約金。遵照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將登記資料供應(yīng)給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。假如因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的責(zé)任，沒(méi)有剛好把全部的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，使購(gòu)置人不能剛好辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個(gè)處理方式，可以退房，對(duì)于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是依據(jù)實(shí)際的狀況來(lái)進(jìn)展選擇。也可以選擇不退房，假如選擇退房，操作起來(lái)有必須困難，比方說(shuō)你已經(jīng)入住了，因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)展，假如這時(shí)你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的緣由要退房，可能會(huì)不太利，建議大家在確認(rèn)這個(gè)工程是一個(gè)合法的工程之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開(kāi)發(fā)商工作的一個(gè)程序問(wèn)題，以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問(wèn)題，并不是說(shuō)沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因?yàn)檫@個(gè)工程的本身合法性有問(wèn)題，在這個(gè)狀況下建議你選擇不退房，讓開(kāi)發(fā)商遵照必須的比例來(lái)支付違約金。

其它：比方說(shuō)這個(gè)合同有多少頁(yè)、有多少份等，商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)當(dāng)有四份，其中二份是正本，二份是副本。此時(shí)此刻房管局在做備案的時(shí)候，房管局會(huì)備一份，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)有一個(gè)合同的正本，假如是申請(qǐng)銀行按揭的話，合同正本應(yīng)當(dāng)交銀行來(lái)收押。在完全的合同最終一條，是做預(yù)售登記備案的一個(gè)條款，一般狀況下在合同簽訂30日之內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時(shí)候應(yīng)當(dāng)留意這個(gè)圖紙要用坐標(biāo)來(lái)確認(rèn)這個(gè)房屋的朝向；其次要標(biāo)注面積，或者是面積的標(biāo)尺。

簽訂購(gòu)房合同須要留意啥

第一，在合約書(shū)中，應(yīng)注明與開(kāi)展商談定的付款方式與價(jià)位，是按揭付款還是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的繳款時(shí)間應(yīng)注明。

其次，開(kāi)展商交付房屋的日期必須要寫明確，應(yīng)明確到某年某月某日交房，而不應(yīng)用模棱兩可的措詞來(lái)表達(dá)，因?yàn)檫@里涉及到逾期交房的違約問(wèn)題。

第三，對(duì)于購(gòu)置房屋的面積要明確銷售面積〔含分?jǐn)偟墓妹娣e〕是多少。如面積誤碼率差超過(guò)約定范圍，客戶有權(quán)要求退房或追繳利息損失。目前，有些城市如上海，甚至規(guī)定開(kāi)展商實(shí)測(cè)面積大于客戶購(gòu)置面積時(shí)客戶將不必追補(bǔ)面積款，而實(shí)測(cè)面積小于購(gòu)置面積，開(kāi)展商還要退款。

第四，應(yīng)提出自然氣或煤氣的精確通氣時(shí)間。因煤氣公司有規(guī)定，必需等到樓宅入住率達(dá)70％時(shí)才通氣源。因此，雖然煤氣管道已通，但客戶尚有可能用不上煤氣，給生活帶來(lái)諸多不便。所以，在合約上應(yīng)注明氣源通氣的精確時(shí)間或注明如入住率不夠不能按時(shí)通氣時(shí)開(kāi)展商采納的應(yīng)急方法。

第五，應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到手中的精確時(shí)間。目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比擬慢，但也應(yīng)有適宜的日期，開(kāi)展商不能無(wú)限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。

第六，開(kāi)展商在與客戶簽約時(shí)，除簽署正式合同外，為了更清楚地闡述協(xié)議內(nèi)容，往往還會(huì)讓客戶再簽署一份補(bǔ)充合同，主要目的在于說(shuō)明由于某些特定緣由造成不能按期交房的免賠責(zé)任，以及面積丈量誤碼率差，假設(shè)差異過(guò)大時(shí)在哪些狀況下的免賠責(zé)任。一般狀況下，開(kāi)展商簽此合同，主要是為了愛(ài)護(hù)自己在一些非人力能限制的狀況下造成違約的躲避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。但客戶也應(yīng)多加留意，細(xì)致研讀補(bǔ)充條款，以免落入某些不法開(kāi)展商的文字陷阱。一般而言，簽約時(shí)最重要的就是上述幾個(gè)問(wèn)題，但對(duì)其他條款也應(yīng)在開(kāi)展商處拿到影印件，回家細(xì)致探究，必須要做一個(gè)明明白白的購(gòu)房人。

識(shí)別對(duì)購(gòu)房人不利的合同條款

一、合同約定：暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的允許誤差在5％，如誤差超過(guò)5％，按實(shí)際狀況多退少補(bǔ)。從目前了解的狀況看，購(gòu)房者所得到的面積一般比合同約定的面積少，假如互不結(jié)算，吃虧的確定是購(gòu)房者，由此可見(jiàn)，上述條款對(duì)張先生的不利是非常明顯的。

二、合同約定：購(gòu)房者不按合同約定時(shí)間付款，那么應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算利息及繳納滯納金等，而開(kāi)展商假設(shè)沒(méi)有按時(shí)交房，卻什么處罰措施也沒(méi)有。

律師說(shuō)法：這是一條明顯不公允的內(nèi)容，很多購(gòu)房者卻忽視了?，F(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的開(kāi)展商延期交房卻義正詞嚴(yán)，購(gòu)房者卻無(wú)可奈何的狀況，就是因?yàn)樵诤贤袥](méi)有規(guī)定相應(yīng)的處罰措施，比方應(yīng)參照購(gòu)房者不按時(shí)付款的處罰標(biāo)準(zhǔn)追究或購(gòu)房者有權(quán)解除合同等。這樣，出現(xiàn)問(wèn)題購(gòu)房者才有計(jì)可施，有權(quán)可維護(hù)。

三、合同約定：假設(shè)因施工問(wèn)題造成延期交房，屬不行抗力，與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)，開(kāi)發(fā)商不負(fù)違約責(zé)任。

律師說(shuō)法：這是強(qiáng)詞奪理，法律沒(méi)有規(guī)定施工問(wèn)題屬不行抗力，假設(shè)真的因施工問(wèn)題延期交房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任，所以，這一條應(yīng)當(dāng)從合同中刪去。

四、合同約定：開(kāi)展商交房后三個(gè)月內(nèi)負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)證。

律師說(shuō)法：這里面有兩個(gè)問(wèn)題，交房以什么為標(biāo)準(zhǔn)，許多人沒(méi)有意識(shí)到。甚至出現(xiàn)這樣的事：開(kāi)展商交房時(shí)通知購(gòu)房者到物業(yè)管理公司處領(lǐng)取鑰匙，而物業(yè)管理公司卻要求先交一筆錢才能給鑰匙，否那么不給。到頭來(lái)購(gòu)房者還是住不進(jìn)新居。因此，律師建議購(gòu)房者應(yīng)將交房的含義詳細(xì)化，即規(guī)定為：交房屋鑰匙。否那么，應(yīng)為開(kāi)展商違約。還有一個(gè)問(wèn)題就是開(kāi)展商在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦不下產(chǎn)權(quán)證該怎么辦，許多合同里卻沒(méi)有規(guī)定，以至于問(wèn)題發(fā)生時(shí)不知所措。同樣建議應(yīng)明確為：假設(shè)不能按時(shí)辦理，那么可約定違約金或可解除合同，要求退房。這樣，購(gòu)房者的權(quán)益才能得到充分保障。

五、合同附件中對(duì)房屋的配套設(shè)備約定不清。在張先生的合同附件里，只約定“預(yù)留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時(shí)熱水……”卻沒(méi)有說(shuō)明這些功能在入住時(shí)是否能正常運(yùn)用，不能正常運(yùn)用或達(dá)不到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)該怎么辦。這種敷衍不清的約定是不完整的，盼望也能引起其他購(gòu)房者的留意。

慎簽購(gòu)房合同

很多購(gòu)房者買房時(shí)，往往不深化了解有關(guān)開(kāi)發(fā)商的狀況和相關(guān)法律法規(guī)，在沒(méi)有明確房屋是否是合法銷售的狀況下，就匆忙向開(kāi)發(fā)商交付定金或購(gòu)房款，結(jié)果到正式談判時(shí)只能被對(duì)方牽著鼻子走，違心簽訂合同。這種不慎簽購(gòu)房合同從而導(dǎo)致落入購(gòu)房陷阱的狀況往往貽害無(wú)窮。山東誠(chéng)功律師事務(wù)所楊志民律師提示購(gòu)房者應(yīng)留意以下問(wèn)題：

“五證”要嚴(yán)格審查

購(gòu)房者購(gòu)置期房時(shí)應(yīng)查看開(kāi)發(fā)商所售房屋的“五證”原件，五證指：《建立工程規(guī)劃許可》、《國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)證》、《建立用地規(guī)劃許可證》、《建立工程開(kāi)工建立許可證》、《商品房銷售〔預(yù)售〕許可證》。在“五證”中，最重要的是《土地運(yùn)用證》和《商品房銷售〔預(yù)售〕許可證》，它說(shuō)明所售房屋是合法工程。假如房屋已驗(yàn)收還應(yīng)查看是否具有質(zhì)檢

站核發(fā)的《房屋質(zhì)量合格證明》原件。開(kāi)發(fā)商同時(shí)應(yīng)出具《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅運(yùn)用說(shuō)明書(shū)》。

認(rèn)購(gòu)協(xié)議要慎簽

購(gòu)房者在簽訂正式《商品房買賣〔預(yù)售〕合同》前，開(kāi)發(fā)商往往要求購(gòu)房者簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，并交納必須數(shù)額的定金。由于認(rèn)購(gòu)房屋到簽訂正式的購(gòu)房合同有一段時(shí)間，有些購(gòu)房者可能不想購(gòu)置已預(yù)訂的房子，也有局部購(gòu)房者由于不能與開(kāi)發(fā)商達(dá)成相同，而沒(méi)有簽訂合同。這時(shí)定金能否要回就與所簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》有很大的關(guān)系。

假如《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中沒(méi)有寫明未簽訂購(gòu)房合同定金是否返還的約定那么定金可以返還。假如開(kāi)發(fā)商在《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中規(guī)定“購(gòu)房者應(yīng)在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之日起多少日內(nèi)攜帶規(guī)定的證件到開(kāi)發(fā)商售樓處簽訂正式購(gòu)房合同，逾期購(gòu)房者所交認(rèn)購(gòu)金〔或定金、誠(chéng)意金〕不予退還”等此類條款。購(gòu)房者特殊要留意留下有力的證據(jù)，證明你已在規(guī)定期限內(nèi)與開(kāi)展商談了合同但因其他緣由無(wú)法達(dá)成協(xié)議。

合同附件不行缺

目前運(yùn)用的《商品房買賣合同》，除主合同要件外還包括四個(gè)附件，即房屋平面圖、公共局部與公用房屋分?jǐn)偯娣e構(gòu)成說(shuō)明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、合同補(bǔ)充協(xié)議。合同附件是主合同組成局部，是對(duì)主合同約定不明條款做出的明確約定，是對(duì)主合同沒(méi)有約定局部的重要補(bǔ)充。

合同附件與主合同具有同等的法律效力。

購(gòu)房者在洽購(gòu)房屋時(shí)開(kāi)發(fā)商往往做出很多口頭承諾。購(gòu)房者絕不能輕信開(kāi)發(fā)商的口頭承諾和廣告?zhèn)鞑?，?gòu)房者在訂立合同時(shí)可以以附件的形式把開(kāi)發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進(jìn)書(shū)面合同中。假如開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)現(xiàn)這些承諾，購(gòu)房者可以依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定要求開(kāi)發(fā)商擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任并賠償損失。

心明眼亮避開(kāi)購(gòu)房陷阱--慎重簽訂合同

看完房子以后，就要簽合同了，此時(shí)此刻一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個(gè)認(rèn)購(gòu)書(shū)，然后再簽正式合同。這里面的問(wèn)題就更多了。

陷阱一：在認(rèn)購(gòu)書(shū)里沒(méi)有注明

因何種緣由退房以及后果

購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，就要交必須額度的定金，這是無(wú)可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種.種緣由得不到銀行的貸款而無(wú)法購(gòu)置該房產(chǎn)時(shí)，開(kāi)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是買家沒(méi)有履行合同，所以沒(méi)收定金。

對(duì)策：律師建議買家與開(kāi)展商在協(xié)議中約定，假設(shè)買家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除局部作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就幸免了很大的麻煩。

同時(shí)，開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有權(quán)利沒(méi)收定金的，這本身是沒(méi)有法律依據(jù)的。

陷阱二：合同主體認(rèn)定不明

購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比擬初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表開(kāi)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開(kāi)發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都有可能產(chǎn)生問(wèn)題。

另外，也有可能該工程是A公司開(kāi)發(fā)的，事實(shí)上卻是由B公司投資，作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否那么也會(huì)帶來(lái)一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。

對(duì)策：在簽約前您查明代表開(kāi)展商簽字的人是否是法人代表，假如不是，那么是否持有“授權(quán)托付書(shū)”。否那么，這個(gè)人的簽字是無(wú)效的，同時(shí)要留意合同上的公章，這樣可以幸免開(kāi)展商推卸責(zé)任。

陷阱三：不要輕易在開(kāi)發(fā)商供應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議上簽字

簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提示購(gòu)房者的是，開(kāi)發(fā)商供應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議必須要看清晰。此時(shí)此刻有的開(kāi)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于說(shuō)明由于某些特定緣由造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過(guò)大在哪些狀況下能免賠。這是開(kāi)展商為了愛(ài)護(hù)自己在一些非人力能限制的狀況下造成違約躲避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。

和善的購(gòu)房者不要僅僅把開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而遺忘愛(ài)護(hù)自己的利益。

對(duì)策：看清晰補(bǔ)充協(xié)議的條款，的方法是找一個(gè)律師來(lái)幫你的忙。

陷阱四：“最短時(shí)間”與“”

合同是雙方意思相同的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商往往會(huì)給購(gòu)房者許多諸如“假如發(fā)生問(wèn)題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇的國(guó)外進(jìn)口的”等一些看上去很迷人但沒(méi)有實(shí)際意義的承諾。最短是多長(zhǎng)時(shí)間，什么樣的才算的？不知道。

合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時(shí)，法律也沒(méi)有方法，因此產(chǎn)生的糾紛購(gòu)房者根本打不贏官司。

對(duì)策：購(gòu)房者必須要把每一個(gè)詳細(xì)的時(shí)間、詳細(xì)的地點(diǎn)、詳細(xì)的材料以及開(kāi)發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。

陷阱五：約定提前交納局部費(fèi)用

開(kāi)發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又是一件對(duì)資金要求很高的行業(yè)。開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，要求購(gòu)房者提前交納，這是顯失公允的。

比方有些開(kāi)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及效勞標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)狀況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾承受物業(yè)管理效勞，并承受相關(guān)約束，這就是對(duì)消費(fèi)者的侵害。

對(duì)策——購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)售契約分開(kāi)簽署，或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。

陷阱六：賣方解除合同

在一些開(kāi)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無(wú)故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒(méi)收買方全部已付價(jià)款?！?/p>

這明顯是不公允條款，假設(shè)買家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5%的價(jià)款逾期未付，假如開(kāi)展商以此為由，沒(méi)收其已付95%的價(jià)款，豈非很不公允。況且，沒(méi)收事實(shí)上是個(gè)行政懲罰或刑事懲罰行為，作為當(dāng)事人一方的開(kāi)展商并沒(méi)有權(quán)利來(lái)沒(méi)收他人的財(cái)物。

對(duì)策：依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無(wú)效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問(wèn)題，購(gòu)房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來(lái)更好地維護(hù)自己的權(quán)益。

陷阱七：處理結(jié)果不明確

許多合同中常可以看到這樣的條款，“應(yīng)于_日前如何如何”，但是并沒(méi)有約定假如沒(méi)有在“_日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最終認(rèn)定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。

對(duì)策：購(gòu)房者與開(kāi)展商簽署的合同中要明確對(duì)開(kāi)發(fā)商假如沒(méi)有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等等的處理方法，做到越具體越好。

陷阱八：以偏蓋全

這里所說(shuō)的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商承諾臥房的玻璃是中空的，到了交房時(shí)發(fā)覺(jué)臥房窗戶只有下面的局部是中空，而上面卻是平凡玻璃等等。

對(duì)策：對(duì)于這類問(wèn)題沒(méi)有更好的解決方法，就是要把合同寫得越細(xì)越好。不給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也須要購(gòu)房者有特別廣泛的建筑、建材方面的學(xué)問(wèn)。

陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議

前面說(shuō)了，開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議。將開(kāi)發(fā)商在其廣告?zhèn)鞑ブ械臈l款和樓書(shū)里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)潔的例子，你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開(kāi)通，假如有不開(kāi)的怎么辦？不要小看這個(gè)問(wèn)題，為了出面積、增利潤(rùn)，此時(shí)此刻的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平常還不全開(kāi)，在上下班頂峰時(shí)間極為不便，這種狀況業(yè)主是否有權(quán)拒付局部電梯費(fèi)呢？

但是，就像你可以拒簽開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開(kāi)發(fā)商也同樣可以拒簽購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特殊是一些賣得很好的樓盤都是如此。

對(duì)策：不管開(kāi)發(fā)商看法如何，購(gòu)房者還是要爭(zhēng)取這個(gè)權(quán)益。實(shí)在不行，又覺(jué)得沒(méi)有把握，那就只好放棄了購(gòu)房.

合同附件“文章”多

1、附件一是房屋平面圖。一般狀況下，開(kāi)發(fā)商供應(yīng)的平面圖特別簡(jiǎn)潔，既無(wú)尺寸也無(wú)比例，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，購(gòu)房人明顯處于劣勢(shì)地位。對(duì)此，購(gòu)房人可以要求開(kāi)發(fā)商在房屋平面圖中標(biāo)明長(zhǎng)、寬等根本數(shù)據(jù)，并盡可能要求開(kāi)發(fā)商同時(shí)供應(yīng)電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購(gòu)房人的一個(gè)根本知情權(quán)，也是今后解決爭(zhēng)議的主要依據(jù)。

2、附件二是有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成說(shuō)明。這里購(gòu)房者須要留意的是，凡不是為所購(gòu)房屋所在的樓宇單獨(dú)效勞的建筑設(shè)施，均不應(yīng)計(jì)入該構(gòu)成面積。分?jǐn)偯娣e的計(jì)算應(yīng)按京國(guó)土房管權(quán)字〔2000〕第369號(hào)文件執(zhí)行。雙方應(yīng)約定，出賣人違反該分?jǐn)傇敲吹?，?yīng)退還不應(yīng)計(jì)入分?jǐn)偯娣e局部的相應(yīng)價(jià)款，并按該價(jià)款的10％支付違約金。

3、附件三是關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。對(duì)于購(gòu)房人而言，此約定的關(guān)鍵是要把裝修標(biāo)準(zhǔn)詳細(xì)化。要幸免采納諸如“高級(jí)面磚”、“高級(jí)外墻涂料”、“高級(jí)木地板”之類的模糊性標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)盡量寫清裝飾材料和設(shè)備的商品品牌及其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

4、附件四是雙方自由約定的補(bǔ)充協(xié)議。有些開(kāi)發(fā)商事先擬好了補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)此，購(gòu)房人要細(xì)致閱讀、審查，防止有的開(kāi)發(fā)商利用補(bǔ)充協(xié)議擅自變更主合同的條款而單方加重購(gòu)房人的義務(wù)。其次，購(gòu)房人還要充分利用該補(bǔ)充協(xié)議把自己關(guān)注和擔(dān)憂的一些事項(xiàng)在補(bǔ)充協(xié)議中做出具體約定。例如，在前期物業(yè)管理中，由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立，此階段的物業(yè)管理公司是由開(kāi)發(fā)商自行組建或單方選聘的，為了保證前期物業(yè)管理的質(zhì)量及適宜的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)〈BR〉房人應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商就前期物業(yè)管理的期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和效勞范圍與標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)做出詳細(xì)約定。

5、附件五是關(guān)于計(jì)價(jià)方式與價(jià)款的約定。目前很多購(gòu)房人采納向銀行按揭貸款的方法支付房款。一般來(lái)說(shuō)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商與銀行事先都簽訂了合作協(xié)議，因而絕大多數(shù)的購(gòu)房人都能如期取得貸款。但這并不解除由于種.種緣由，銀行沒(méi)有批準(zhǔn)購(gòu)房人貸款的狀況出現(xiàn)。一旦這種狀況出現(xiàn)，購(gòu)房人將有巨大的付款壓力，難以接著履行購(gòu)房合同，面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。有鑒于此，建議購(gòu)房人在附件五中，除了約定好付款方式及期限外，還要明確約定：“假如購(gòu)房人的貸款申請(qǐng)未獲銀行批準(zhǔn)，那么購(gòu)房人有權(quán)與出賣人協(xié)商，采納買受人可承受的分期付款方式支付房款或者選擇退房。買受人因此退房時(shí)，出賣人應(yīng)將買受人已付房款全額返還給買受人?！?/p>

簽補(bǔ)充協(xié)議抓住八大要點(diǎn)

在簽訂購(gòu)房合同時(shí)要增加補(bǔ)充協(xié)議，目前已受到越來(lái)越多的購(gòu)房者的重視。但如何簽訂補(bǔ)充協(xié)議才更為有效呢？補(bǔ)充協(xié)議太少，不能充分愛(ài)護(hù)購(gòu)房者的利益，起不到補(bǔ)充協(xié)議的作用；但補(bǔ)充協(xié)議太多，動(dòng)輒上百條，別說(shuō)一般購(gòu)房者，就是專業(yè)法律人員要想全部說(shuō)明清晰也非易事，其實(shí)際可操作性很小。其實(shí)只要抓住一些主要關(guān)鍵的內(nèi)容來(lái)約束開(kāi)發(fā)商，即使條款很少，也能起到愛(ài)護(hù)購(gòu)房者利益的作用，而又使開(kāi)發(fā)商能夠承受，不影響交易的進(jìn)展，這應(yīng)是購(gòu)房者明智的選擇。

從整個(gè)《商品房買賣合同》來(lái)看，開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)單利用合法手段侵?jǐn)_購(gòu)房者利益的主要有八個(gè)局部，只要針對(duì)這八個(gè)局部來(lái)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，就根本可以愛(ài)護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益不受侵害：

第一要約定套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時(shí)在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。

其次要約定公積金和商業(yè)貸款因銀行和開(kāi)發(fā)商的緣由辦不下來(lái)的處理問(wèn)題，應(yīng)約定在這種狀況下購(gòu)房者可以選擇退房，開(kāi)發(fā)商退還首付款和定金，目的是防止開(kāi)發(fā)商應(yīng)退房而扣除購(gòu)房者的定金或追究違約金。

第三要約定房屋交付時(shí)開(kāi)發(fā)商要供應(yīng)房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，應(yīng)約定假如開(kāi)發(fā)商供應(yīng)不了，購(gòu)房者可以退房或者拒收，而開(kāi)發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購(gòu)房者辦理入住后因裝修等問(wèn)題而被動(dòng)。

第四要約定物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用的詳細(xì)數(shù)額，目的是防止入住后開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購(gòu)房者又無(wú)當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾的依據(jù)的狀況。

第五要約定精裝修房屋的詳細(xì)裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能被開(kāi)發(fā)商以進(jìn)口、高級(jí)、優(yōu)質(zhì)等不明確的說(shuō)明誤導(dǎo)，要具體約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號(hào)、顏色、位置、方向、可參考的價(jià)格等因素，目的是防止對(duì)裝修提出異議而無(wú)依據(jù)的狀況。

第六要約定開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證的詳細(xì)時(shí)間，合同里約定的只是開(kāi)發(fā)商提交材料的時(shí)間，目的是防止開(kāi)發(fā)商無(wú)限期的給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購(gòu)房者行使全部權(quán)。

第七要約定房屋的屋面、外墻面運(yùn)用權(quán)歸業(yè)主全部，開(kāi)發(fā)商運(yùn)用要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意，目的是防止開(kāi)發(fā)商因商業(yè)目的運(yùn)用而影響購(gòu)房者的正常生活。

第八要約定在合同和補(bǔ)充協(xié)議里沒(méi)有約定或約定不明確的，可以用開(kāi)發(fā)商發(fā)布的廣告、傳播材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。

置業(yè)指南：合同附件陷阱逐個(gè)提

合同附件本是為增加合同條款中可供買賣雙方協(xié)商的空間，更大程度地維護(hù)消費(fèi)者利益。但因目前消費(fèi)者的法律學(xué)問(wèn)缺乏，附件有時(shí)就被開(kāi)展商利用作為“應(yīng)對(duì)”買家的工具。同時(shí)，不少買家認(rèn)為正式的合同文本才具有法律效力，附件不重要，況且?guī)资?yè)的內(nèi)容也懶得讀。

事實(shí)上，依據(jù)《合同法》規(guī)定，假設(shè)合同正式文本與附件內(nèi)容有沖突，以附件為準(zhǔn)。即買賣雙方在合同附件中約定的條款最終是執(zhí)行依據(jù)。因此，建議買家簽合同附件時(shí)慎之又慎。下面是合同附件中常見(jiàn)的一些不合理?xiàng)l款，買家可以此為鑒。

在正式文本中有“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付運(yùn)用后×日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人供應(yīng)的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在房屋交付運(yùn)用后×日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按以下第三項(xiàng)處理：詳見(jiàn)補(bǔ)充協(xié)議”，但補(bǔ)充協(xié)議中卻沒(méi)有關(guān)于何時(shí)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的約定。

專家評(píng)點(diǎn)：依據(jù)《合同法》的規(guī)定，買受人有權(quán)在合同中與出賣人約定交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的時(shí)間，假如出賣人未能剛好辦證的，買受人有權(quán)選擇退房，由出賣人退還房款，并按已付房款支付必須比例的違約金，或者不退房，取得違約金。

在合同附件中約定“商品房交付時(shí)，如花園等附屬工程的面積與合同記載的面積有誤差時(shí)，買受人同意承受交付時(shí)的實(shí)際面積”，或“商品房附屬花園面積經(jīng)出賣人暫測(cè)為×平方米，該面積包括花園圍墻地基面積。假如商品房交付時(shí)花園面積與上述面積有誤差時(shí)以交付時(shí)的面積為準(zhǔn)，誤差局部按每平方米×元人民幣多退少補(bǔ)”。

專家評(píng)點(diǎn)：花園面積能否出售，目前法律未有明確規(guī)定，但這局部面積屬于全體業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)局部，買受者即使支付相應(yīng)的價(jià)格也不能將這局部面積列入房屋的產(chǎn)權(quán)，這一點(diǎn)買受者必須要留意?！叭纭顿I賣合同》記載的商品房的建筑面積〔套內(nèi)面積＋分?jǐn)偯娣e〕、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e與實(shí)測(cè)面積有差異時(shí)雙方按如下方式處理：１、建筑面積沒(méi)有差異但套內(nèi)面積與分?jǐn)偯娣e均有差異時(shí)商品房?jī)r(jià)款不變。２、建筑面積和分?jǐn)偯娣e均有差異但套內(nèi)面積沒(méi)有差異時(shí)商品房?jī)r(jià)款不變。３、建筑面積和套內(nèi)面積均有差異時(shí)按套內(nèi)面積誤差比進(jìn)展調(diào)整?！?/p>

專家評(píng)點(diǎn)：以上條款既確定了建筑面積不變價(jià)款不變，又約定套內(nèi)面積不變，價(jià)款不變，而且當(dāng)建筑面積與套內(nèi)面積均有差異時(shí)又按套內(nèi)面積的誤差進(jìn)展調(diào)整，這個(gè)約定違反了建立部２００１年６月１日公布的《商品房銷售管理方法》的相關(guān)規(guī)定，商品房銷售可以按套〔單元〕計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。廣州市２００１年出臺(tái)規(guī)定，商品房應(yīng)按套內(nèi)面積銷售。而２００１年實(shí)施的《商品房預(yù)售合同》約定的售房條款，也明確規(guī)定“該商品房屬預(yù)售，按整套〔整層〕出售，如套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米〔幣〕元，總金額〔幣〕元，公共局部與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的建筑計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)；如整幢出售，按建筑面積計(jì)算”。上述條款前后沖突，且違反有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。“《買賣合同》所稱的已交房款是指買受人交付給出賣人的商品房建筑物和花園的款項(xiàng)，不包括稅費(fèi)和買受人通過(guò)銀行按揭支付給出賣人的按揭款，銀行按揭借款的處理由出賣人按與銀行的協(xié)議執(zhí)行，與買受人無(wú)關(guān)。《買賣合同》所稱的累計(jì)已付款是指買受人遵照本協(xié)議附件二的付款方式和付款時(shí)間所支付的商品房?jī)r(jià)款的總和，不包括稅費(fèi)和買受人通過(guò)銀行按揭所取得的尚未歸還的借款，銀行按揭的處理由出賣人按與銀行的協(xié)議執(zhí)行，與買受人無(wú)關(guān)。”

專家評(píng)點(diǎn)：買受人向銀行申請(qǐng)按揭，貸款已劃入出賣人的銀行賬戶，買受人事實(shí)上已經(jīng)支付房款，出賣人不把這局部房款計(jì)入買受人累計(jì)已支付房款，明顯有失公允，且與商品房預(yù)售的慣例不符?！凹追筋I(lǐng)到‘該物業(yè)’竣工驗(yàn)收證明后，應(yīng)由代表律師向乙方發(fā)出交付運(yùn)用通知書(shū)，自交付運(yùn)用通知書(shū)發(fā)出之日起一年內(nèi)，甲方負(fù)責(zé)‘該物業(yè)’的構(gòu)造保修期，并對(duì)‘該物業(yè)’構(gòu)造建筑質(zhì)量問(wèn)題負(fù)責(zé)保修，但因不行抗力或乙方裝修或非甲方緣由所造成的任何破損及以下情形，甲方不負(fù)保修責(zé)任?！?/p>

專家評(píng)點(diǎn)：依據(jù)１９９８年９月１日起先實(shí)施的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅運(yùn)用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》，對(duì)住宅各部位、部件在正常運(yùn)用狀況下的保修期限均有明確規(guī)定。

住宅保修從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶運(yùn)用之日起計(jì)算，并非從“交付運(yùn)用通知書(shū)發(fā)出之日起一年內(nèi)”，且物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移時(shí)間劃分亦應(yīng)從住宅交付運(yùn)用之日起計(jì)算，而非“甲方〔開(kāi)展商〕代表律師向乙方發(fā)出該物業(yè)交付運(yùn)用通知書(shū)３０天后”?！盀楸Ｕ细鳂I(yè)主及用戶的全部權(quán)和運(yùn)用權(quán)，乙方無(wú)條件地同意并承受由甲方或甲方指定的管理公司統(tǒng)一管理?！?/p>

專家評(píng)點(diǎn)：依據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》〔從１９９８年１０月１日起施行〕之規(guī)定：“物業(yè)已交付運(yùn)用的建筑面積到達(dá)５０％以上，或者已交付運(yùn)用的建筑面積到達(dá)３０％以上缺乏５０％，且運(yùn)用已超過(guò)一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！薄驳谄邨l〕；由業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)物業(yè)管理托付合同即由業(yè)主自行選聘物業(yè)管理公司。第２１條規(guī)定：“建立單位須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗(yàn)收合格后，方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會(huì)，未經(jīng)綜合驗(yàn)收的物業(yè)，建立單位不得移交，并應(yīng)當(dāng)接著擔(dān)當(dāng)物業(yè)管理費(fèi)用?！薄凹追皆诩s定交樓期限屆滿之日起六十日內(nèi)不能交樓的，才視為違約。”

專家評(píng)點(diǎn)：人為約定了六十天的免責(zé)期限，對(duì)乙方不公允。

購(gòu)房合同如何簽之：買房警覺(jué)數(shù)字嬉戲

購(gòu)房人要把房地產(chǎn)商的承諾寫進(jìn)合同，首先就要盡可能在合同第三條及該條提及的附件一和附件二對(duì)購(gòu)房人所購(gòu)商品房根本狀況描述清晰，并盡可能利用合同第三條后面的空白行，要求房地產(chǎn)商寫上如其表述的商品房根本狀況與實(shí)際交付狀況不符時(shí)，應(yīng)詳細(xì)擔(dān)當(dāng)什么樣的賠償責(zé)任。沒(méi)有詳細(xì)賠償責(zé)任的約定，第三條對(duì)商品房根本狀況表述的作用將會(huì)大大降低。

8號(hào)樓變成4號(hào)樓

假如有人說(shuō)他收房時(shí)找不到自己所買的房子了，您信不信？這并非是駭人聽(tīng)聞，已有幾位買房人問(wèn)我在這種狀況下怎么辦？

此時(shí)此刻有不少國(guó)人對(duì)數(shù)字特別重視，為了一個(gè)靚號(hào)，不惜一擲千金，有些房地產(chǎn)商為了迎合人們的心理，賣房時(shí)將幢(座)號(hào)、層數(shù)、門牌號(hào)避開(kāi)4、13、14、24等數(shù)字，有的是跳過(guò)，有的是用3A、12A、15A、25A等數(shù)字代替。因此，購(gòu)房人在約定合同第三條時(shí)首先要查驗(yàn)清晰房地產(chǎn)商填寫的房屋坐落、層數(shù)、面積等根本狀況是否符合該房屋所在工程的《建立工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)等合法有效的證明材料，自己所買的房屋所在幢(座)號(hào)、層數(shù)、門牌號(hào)是否與所附的規(guī)劃、設(shè)計(jì)圖的標(biāo)注相同。

假如不相同，對(duì)數(shù)字特殊在意的人就要有心理打算，房地產(chǎn)商交房時(shí)幢(座)號(hào)、層數(shù)、門牌號(hào)發(fā)生改變?cè)趺崔k？現(xiàn)實(shí)中的確有不少簽合同時(shí)跳過(guò)去的號(hào)交房時(shí)不跳了，挑了8字的人實(shí)際收到的成了7字，甚至有的8號(hào)樓稀里糊涂地變成了4號(hào)樓。因此筆者建議這些購(gòu)房人事先在合同中和房地產(chǎn)商約定清晰如交房時(shí)出現(xiàn)這種問(wèn)題，房子是可退還是可換，不然到時(shí)即使法官認(rèn)定房地產(chǎn)商在這個(gè)問(wèn)題上違約，但由于沒(méi)有詳細(xì)賠償依據(jù)，憑法官自由裁量，購(gòu)房人很難依據(jù)自己的“迷信”到達(dá)退房或換房的目的。

圖紙尺寸、用途、凈高要標(biāo)明

合同第三條提及的合同附件一是房屋平面圖，房地產(chǎn)商通常會(huì)供應(yīng)一個(gè)購(gòu)房人所買房屋的平面圖，購(gòu)房人不要承受不標(biāo)準(zhǔn)的草圖或沒(méi)有尺寸的示意圖，而應(yīng)要求房地產(chǎn)商在這個(gè)平面圖上標(biāo)清全部尺寸，須要文字說(shuō)明的盡量具體，平面主要尺寸、墻體厚度、門窗尺寸、管道井尺寸、空調(diào)位尺寸要全，房號(hào)和房屋在整幢樓中確實(shí)切位置及朝向也要在平面圖中標(biāo)清晰，并在第三條的相關(guān)空格中填清晰房屋的用途、構(gòu)造、層高。

在這里須要提示購(gòu)房人留意的有兩點(diǎn)：

1.有些預(yù)售許可證上的房屋用途寫的是公寓，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅，不要以為公寓就可商住兩用。到目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產(chǎn)商為了房屋促銷傳播運(yùn)用的一個(gè)詞，國(guó)家根本就沒(méi)有這個(gè)有關(guān)房屋用途的用語(yǔ)。當(dāng)然我們不得不成認(rèn)目前買這種商住兩用房開(kāi)公司的人能得到稅低、貸款比例高等一些眼前利益，但長(zhǎng)遠(yuǎn)利益是否能得到保障仍是一個(gè)未知數(shù)。為了居住而買“商住兩用樓”，那么是有百害而無(wú)一利。

2.層高包括樓板的厚度，購(gòu)房人自己在房間內(nèi)量的高度叫凈高，因此購(gòu)房人要求房地產(chǎn)商在合同中能說(shuō)明樓層凈高。

容積率和綠地率

購(gòu)房人在關(guān)注自己所買房屋平面圖的同時(shí)，還應(yīng)盡量爭(zhēng)取讓房地產(chǎn)商把自己購(gòu)置房屋所在小區(qū)的整體平面圖附上，在圖上精確標(biāo)明小區(qū)內(nèi)全部建筑的位置、大小和高度及綠地面積。由此購(gòu)房人可以從圖紙上算出自己所購(gòu)房屋所在小區(qū)的建筑容積率、綠地率，并確定自己所購(gòu)房屋采光有無(wú)遮擋。

購(gòu)房人在進(jìn)展這些約定前有幾個(gè)概念須要搞清：

1.建筑容積率是指小區(qū)規(guī)劃建立用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建立用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。房地產(chǎn)商不是依據(jù)小區(qū)的土地面積而是依據(jù)建筑容積率繳納土地出讓金，人防工程屬國(guó)家全部，不計(jì)算建筑容積率。房地產(chǎn)商為了少交土地出讓金，往往也不把地下車庫(kù)算入建筑容積率。建筑密度不同于建筑容積率，它是指小區(qū)全部建筑基底面積之和與規(guī)劃建立用地之比。規(guī)劃建立用地面積是指小區(qū)用地紅線范圍內(nèi)的全部土地面積，包括建立區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。

2.房地產(chǎn)商通常在廣告中運(yùn)用綠化率一詞，依據(jù)園林專家介紹，這也是一個(gè)不精確、不標(biāo)準(zhǔn)的用詞。在國(guó)家關(guān)于園林綠化的用語(yǔ)中，精確的應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達(dá)不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計(jì)入綠地面積。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。樹(shù)的影子、露天停車場(chǎng)可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。購(gòu)房人要留意房地產(chǎn)商在銷售樓盤時(shí)傳播的綠化率實(shí)際不少是綠化覆蓋率。

簽訂商品房買賣合同時(shí)，運(yùn)用建立部和國(guó)家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采納《示范文本》簽訂合同有利于愛(ài)護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。但切不行認(rèn)為采納《示范文本》就萬(wàn)事大吉，即使采納《示范文本》簽訂商品房買賣合同，購(gòu)房時(shí)也應(yīng)留意以下幾個(gè)問(wèn)題。

1、認(rèn)購(gòu)書(shū)問(wèn)題。

在目前商品房交易過(guò)程中，很多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，交納認(rèn)購(gòu)款。開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)一般兩種狀況：一種狀況是開(kāi)發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)展銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；另一種狀況是開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人保存預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交納必須數(shù)額的認(rèn)購(gòu)款，假如在規(guī)定的時(shí)間里，購(gòu)房人不想購(gòu)置該房屋，就可能無(wú)權(quán)要回所交納的認(rèn)購(gòu)款。

第一種狀況的認(rèn)購(gòu)書(shū)，由于我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理方法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國(guó)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，因此第一種狀況的認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上是無(wú)效的。但人民法院于20xx年4月28日公布，于20xx年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的說(shuō)明》(以下簡(jiǎn)稱《法院說(shuō)明》)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。依據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)，假如開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該認(rèn)購(gòu)書(shū)確定是無(wú)效的；假如開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前取得預(yù)售許可證，那么該認(rèn)購(gòu)書(shū)的地位將和開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的狀況一樣，即和下面要探討的其次種狀況的認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)一樣。

其次種狀況的認(rèn)購(gòu)書(shū)，須要看認(rèn)購(gòu)書(shū)是否滿意了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。《法院說(shuō)明》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)遵照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，確定具有法律效力。但是實(shí)踐中大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書(shū)都不具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力如何?《法院說(shuō)明》并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)為不能從《法院說(shuō)明》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購(gòu)書(shū)，就勢(shì)必沒(méi)有法律效力。但是假如認(rèn)購(gòu)書(shū)僅規(guī)定了房號(hào)、面積和價(jià)格等條款，那么該認(rèn)購(gòu)書(shū)未滿意合同應(yīng)具備的根本條款，不具有法律效力。

2、補(bǔ)充協(xié)議問(wèn)題。

在商品房買賣過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商除和購(gòu)房人依據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購(gòu)房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容許多，由開(kāi)發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含很多對(duì)購(gòu)房人不利的條款，如交房時(shí)間確實(shí)定、不行抗力條款的說(shuō)明、共有面積確實(shí)定分?jǐn)?、關(guān)于根底設(shè)施和公共配套建筑的開(kāi)發(fā)利用等方面，甚至包含很多針對(duì)開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款。比方有些開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能按期交付房屋，開(kāi)發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用擔(dān)當(dāng)延遲交付房屋的責(zé)任?！庇捎谘a(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語(yǔ)，一般購(gòu)房人很難完全搞懂。因此，購(gòu)房人不要急于和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來(lái)，找專家進(jìn)展詢問(wèn)，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來(lái)，并對(duì)其進(jìn)展修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開(kāi)發(fā)商擬定的，愛(ài)護(hù)購(gòu)房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加愛(ài)護(hù)購(gòu)房人的條款。假如開(kāi)發(fā)商不能滿意購(gòu)房人以上的合理要求，那么，購(gòu)房人不要和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

3、售樓廣告問(wèn)題。

開(kāi)發(fā)商為傳播、推銷其商品房，一般都散出售樓書(shū)，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來(lái)說(shuō)，售樓書(shū)，廣告等都是開(kāi)發(fā)商向不特定的對(duì)象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢(shì)，遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的根本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請(qǐng)，不能干脆成為合同的內(nèi)容。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的虛假?gòu)V告行為，購(gòu)房人雖不能依據(jù)合同追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告的責(zé)任。依據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假?gòu)V告，欺瞞和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)置商品或者承受效勞的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要擔(dān)當(dāng)行政違法責(zé)任，而且要依法擔(dān)當(dāng)民事責(zé)任。因此，購(gòu)房人發(fā)覺(jué)受了虛假售樓書(shū)或廣告的欺瞞和誤導(dǎo)，就要?jiǎng)偤孟蛘嘘P(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào)，申請(qǐng)予以查處，或訴請(qǐng)人民法院要求責(zé)任方賠償損失。

同時(shí)，國(guó)家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣揭發(fā)布暫行規(guī)定》也對(duì)房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原那么、事項(xiàng)以及制止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購(gòu)房人也可依據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問(wèn)題。不過(guò)為了幸免不必要的麻煩，購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一局部，以便在廣告名不副實(shí)時(shí)告開(kāi)發(fā)商違約。

4、樣板房問(wèn)題。

目前在商品房銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購(gòu)房人入住后，發(fā)覺(jué)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購(gòu)房人要求退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購(gòu)房合同中并沒(méi)有約定商品房與樣板房不相同時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房，因此購(gòu)房人無(wú)權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此。《商品房銷售管理方法》第31條明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否相同，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房相同。開(kāi)發(fā)商未作說(shuō)明，致使購(gòu)房人因重大誤會(huì)而訂立商品房買賣合同的，購(gòu)房人可以依據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤會(huì)的規(guī)定，懇求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購(gòu)房合同(變更還是撤銷購(gòu)房合同由購(gòu)房人進(jìn)展選擇)。

5、質(zhì)量問(wèn)題。

有些購(gòu)房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過(guò)政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付運(yùn)用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。而且依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在交付商品房時(shí)，應(yīng)同時(shí)向購(gòu)房人交付《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅運(yùn)用說(shuō)明書(shū)》，這兩書(shū)已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)微環(huán)節(jié)作了規(guī)定，是購(gòu)房合同的重要組成局部，因此也就沒(méi)有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問(wèn)題。但事實(shí)并非如此。

商品房竣工驗(yàn)收，是以抽查的方式進(jìn)展驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房人所盼望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅運(yùn)用說(shuō)明書(shū)》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開(kāi)發(fā)商擬訂，側(cè)重愛(ài)護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，因此有必要在購(gòu)房合同中約定房屋的質(zhì)量問(wèn)題。

依據(jù)《法院說(shuō)明》第12條和第13條第1款的規(guī)定，在以下?tīng)顩r下，購(gòu)房人因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格，不能交付運(yùn)用；房屋交付運(yùn)用后，房屋主體構(gòu)造質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格；因房屋質(zhì)量問(wèn)題緊要影響正常居住運(yùn)用?！斗ㄔ赫f(shuō)明》第13條第1款規(guī)定：交付運(yùn)用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者托付他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人擔(dān)當(dāng)。

總之，你在簽訂商品房買賣合同時(shí)，不要焦急，盡可能多詢問(wèn)一些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對(duì)等的商品房買賣合同。

購(gòu)房合同留意事項(xiàng)〔三〕

第一項(xiàng)：關(guān)于五證

陷阱：有些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有五證或五證不全時(shí)，為了出售房屋可能供應(yīng)虛假的五證主要是復(fù)印件;或者供應(yīng)小區(qū)一期或前幾期的有效五證來(lái)出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。

對(duì)策：

1、復(fù)印件要留意看原件。

2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及運(yùn)用和出售面積的多少。

3、對(duì)承諾證件正在辦理中的開(kāi)發(fā)商，可約定開(kāi)發(fā)商在必須期限內(nèi)不能取得該證件所要擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任。

律師建議增加補(bǔ)充條款：

出賣人保證對(duì)出售房屋所持有五證的真實(shí)性、有效性。假設(shè)因此導(dǎo)致買受人退房的，出賣人愿向買受人擔(dān)當(dāng)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

其次項(xiàng)：關(guān)于公攤面積

陷阱：建立部格式合同第五條只有對(duì)建筑面積出現(xiàn)改變的處理，這樣有的開(kāi)發(fā)商會(huì)提高公攤面積減小運(yùn)用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開(kāi)發(fā)商并未違約，買受人也起訴無(wú)據(jù)。

對(duì)策：

1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。

3、按套購(gòu)置運(yùn)用面積，雙方不涉及公攤處理。

律師建議增加補(bǔ)充條款：

雙方協(xié)商相同，同意對(duì)公攤面積的改變按以下第____種方式處理：

1、假如實(shí)測(cè)公攤面積超出暫測(cè)面積的，買受人在超出暫測(cè)面積的3%以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算，超出3%以上的局部由出賣人擔(dān)當(dāng)相關(guān)費(fèi)用;假如實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積，買受人據(jù)實(shí)結(jié)算。

2、買受人對(duì)實(shí)測(cè)面積的擔(dān)當(dāng)，僅在超出暫測(cè)面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。

第三項(xiàng)：關(guān)于房產(chǎn)證

陷阱：建立部格式合同第十五條并未說(shuō)清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開(kāi)發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。

對(duì)策：

1、五證齊全的工程一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。

2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的緣由單列出來(lái)，開(kāi)發(fā)商是詳細(xì)行政行為的相對(duì)人，買受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。

律師建議增加補(bǔ)充條款：

假如因出賣人的緣由，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理：

1、買受人不退房的，出賣人遵照本合同第九條第1種第(1)項(xiàng)的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)擔(dān)當(dāng)責(zé)任。

2、買受人退房的，出賣人遵照本補(bǔ)充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定擔(dān)當(dāng)責(zé)任。

假如因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用的緣由，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人遵照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)擔(dān)當(dāng)責(zé)任。假如因頒證行政機(jī)關(guān)的緣由，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不擔(dān)當(dāng)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機(jī)關(guān)公章的證明文件，否那么視為出賣人違約。

第四項(xiàng)：關(guān)于書(shū)面通知

陷阱：合同中約定通知義務(wù)后(如：交房通知)，開(kāi)發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓

部張貼書(shū)面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書(shū)面通知，以推托自己的責(zé)任。

對(duì)策：

1、將書(shū)面通知的形式約定清晰，開(kāi)發(fā)商違約時(shí)，買受人就有確鑿證據(jù)。

2、如有開(kāi)發(fā)商違約，買受人應(yīng)一詳細(xì)的書(shū)面形式通知對(duì)方，以備證據(jù)。

律師建議增加補(bǔ)充條款：

本合同中所含書(shū)面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對(duì)方。

第五項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的坐落位置

陷阱：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤時(shí)，買受人可能買得是位置好的某號(hào)樓，可交房時(shí)該樓號(hào)又變?yōu)橐粯訕?gòu)造位置不好的樓層。

對(duì)策：

1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號(hào)。

2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。

律師建議增加補(bǔ)充條款：

出賣人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號(hào)在小區(qū)平面圖中標(biāo)明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章

第六項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的抵押

陷阱：有的開(kāi)發(fā)商為了盤活資金往往將土地運(yùn)用權(quán)抵押，進(jìn)而將所建樓盤抵押。假如此類房屋出售，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，買受人得不到房屋。因?yàn)橘I受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。

對(duì)策：

1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無(wú)抵押記載。

2、要求開(kāi)發(fā)商將合同在房管局備案。

3、要求開(kāi)發(fā)商供應(yīng)保證責(zé)任。

律師建議增加補(bǔ)充條款：

出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的狀況，假設(shè)因此導(dǎo)致買受人退房，出賣人應(yīng)向買受人擔(dān)當(dāng)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

第七項(xiàng)：關(guān)于物業(yè)管理公約

陷阱：《物業(yè)管理?xiàng)l例》今年9月1日實(shí)施，其中明確規(guī)定買受人在購(gòu)房前開(kāi)發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否那么，開(kāi)發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。

對(duì)策：

1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。

2、開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。

3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。

律師建議增加補(bǔ)充條款：

出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。買賣雙方在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)同時(shí)簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。

第八項(xiàng)：關(guān)于各方責(zé)任范圍

陷阱：假如因開(kāi)發(fā)商的各種緣由(如：五證不全、一房二買、又抵又買等)情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒(méi)有界定。然而法律也沒(méi)明確詳細(xì)范圍。

對(duì)策：

1、依據(jù)《民法通那么》以及6月1日的《說(shuō)明》將實(shí)際損失細(xì)化。

2、對(duì)開(kāi)發(fā)商給自己造成的損失打算好證據(jù)。

律師建議增加補(bǔ)充條款：

假如因出賣人的單方緣由導(dǎo)致退房，出賣方擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任范圍如下：

出賣人的責(zé)任范圍：

1、退還已付房?jī)r(jià)款及其利息(此利息的計(jì)算，假如是一次性付款按同期銀行存款利率計(jì)算;假如是按揭付款按同期銀行貸款利率計(jì)算)。

2、賠償買受人從簽訂此購(gòu)房合同時(shí)起到退房時(shí)至每平方米售價(jià)的升值差價(jià)。

3、賠償買受人對(duì)所購(gòu)房屋的裝飾裝修費(fèi)用(此費(fèi)用僅以裝修實(shí)物和相關(guān)票據(jù)為限)。

4、對(duì)于按揭付款的買受人，出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費(fèi)用(包括：銀行手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)等)。

購(gòu)房合同常見(jiàn)問(wèn)題

問(wèn)題一：

在認(rèn)購(gòu)書(shū)里沒(méi)有注明免責(zé)的退定條款因何種緣由退房以及后果如何?購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，那么需交必須額度的定金，這是無(wú)可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種.種緣由得不到銀行的貸款而無(wú)法購(gòu)置該房產(chǎn)時(shí)，開(kāi)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是購(gòu)房者沒(méi)有履行合同，所以沒(méi)收定金。

問(wèn)題二：

合同主體認(rèn)定不明購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比擬初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表開(kāi)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開(kāi)發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都是可能導(dǎo)致合同無(wú)效的問(wèn)題。

另外，工程是由A公司開(kāi)發(fā)的，事實(shí)上卻是由B公司投資，但作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否那么也會(huì)帶來(lái)一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。

問(wèn)題三：

開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議不對(duì)等簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提示購(gòu)房者的是，必須要看清晰開(kāi)發(fā)商供應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議。此時(shí)此刻有的開(kāi)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于說(shuō)明由于某些特定緣由造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過(guò)大在哪些狀況下能免賠，這是開(kāi)展商為了愛(ài)護(hù)自己在一些非人力能限制的狀況下造成違約躲避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。所以，購(gòu)房者不要僅僅把開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而遺忘愛(ài)護(hù)自己的利益。

問(wèn)題四：

運(yùn)用語(yǔ)意敷衍的字眼合同是雙方意思相同的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商往往會(huì)給購(gòu)房者許多諸如“假如發(fā)生問(wèn)題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”、“在裝修材料上，選擇的國(guó)外進(jìn)口的”等一些看上去很迷人但沒(méi)有實(shí)際意義的承諾。最短是多長(zhǎng)時(shí)間，什么樣的才算的?其實(shí)購(gòu)房者對(duì)這些并不能清晰地理解。

問(wèn)題五：

約定提前交納局部費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的要求很高，開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，要求購(gòu)房者提前交納，這是顯失公允的。

比方有些開(kāi)發(fā)商在尚未確定物業(yè)管理公司及效勞標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)狀況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾承受物業(yè)管理效勞，并承受相關(guān)約束，這對(duì)消費(fèi)者是不利的。

問(wèn)題六：

賣方解除合同在一些開(kāi)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有“買方無(wú)故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒(méi)收買方全部已付價(jià)款?！钡臈l款，這樣的條款明顯是不公允的。假設(shè)買家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5%的價(jià)款逾期未付，假如開(kāi)展商以此為由，沒(méi)收其已付95%的價(jià)款，豈不是很不公允?況且，沒(méi)收事實(shí)上是個(gè)行政懲罰或刑事懲罰行為，作為當(dāng)事人一方的開(kāi)展商并沒(méi)有權(quán)利來(lái)沒(méi)收他人的財(cái)物。

問(wèn)題七：

處理結(jié)果的約定不明確許多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于_日前如何如何”，但是并沒(méi)有約定假如沒(méi)有在“_日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最終認(rèn)定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，您也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。

問(wèn)題八：

以偏概全這里所說(shuō)的以偏概全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣那樣令人哭笑不得的問(wèn)題，例如，開(kāi)發(fā)商承諾臥房的玻璃是中空的，到了交房時(shí)卻發(fā)覺(jué)臥房窗戶只有下面的局部是中空，而上面卻是平凡玻璃等等。

問(wèn)題九：

拒簽購(gòu)房者提出的補(bǔ)充協(xié)議前面說(shuō)了，開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，將開(kāi)發(fā)商在其廣告?zhèn)鞑ブ械臈l款和樓書(shū)里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)潔的例子，您買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開(kāi)通，假如有不開(kāi)的怎么辦?不要小看這個(gè)問(wèn)題，為了出面積、增利潤(rùn)，此時(shí)此刻的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平常還不全開(kāi)，在上下班頂峰時(shí)間極為不便，在這種狀況下，業(yè)主是否有權(quán)拒付局部電梯費(fèi)呢?

但是，就像您可以拒簽開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開(kāi)發(fā)商也同樣可以拒簽購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在廣州是比擬普遍的，一些熱銷的樓盤也都如此。

問(wèn)題十：

勿留空白提防作弊猶如在填寫銀行存取款時(shí)須要在金額前加寫$以防有人篡改存取款現(xiàn)金一樣，合同中留下空白，往往會(huì)給開(kāi)發(fā)商作弊留下可乘之機(jī)。在我國(guó)商品房交易的慣例中，一般是由開(kāi)發(fā)商手持全部合同文本，這樣，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然可以為所欲為地添加對(duì)自己有利的條款了。一旦這種合同被拿到法庭上作證，購(gòu)房者即使不成認(rèn)，也是空口無(wú)憑，難以舉證伸冤。

購(gòu)房合同訂立

簽定正式的購(gòu)房合同，在擬定的時(shí)間地點(diǎn)，購(gòu)房者備齊全部憑證，與開(kāi)發(fā)商或代理商正式簽定購(gòu)房合同。預(yù)售合同(期房)和出售合同(現(xiàn)房)區(qū)分：

購(gòu)房合同一般包括商品房預(yù)售契約(期房)和商品房買賣契約(現(xiàn)房)兩種。

二者區(qū)分在于：

預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采納，房屋竣工交付運(yùn)用，買受方付清全部房?jī)r(jià)款后，可干脆辦理過(guò)戶手續(xù)。

商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(竣工驗(yàn)收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房)銷售。

因此，此時(shí)此刻簽的預(yù)售合同，交房時(shí)不再簽出售合同，可以干脆辦理過(guò)戶手續(xù)。假如預(yù)售合同是在11017年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付運(yùn)用時(shí)簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。

購(gòu)房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：

1、甲方土地運(yùn)用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房等；

2、房?jī)r(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特別約定等；

3、付款約定，包括實(shí)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等；

4、交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；

5、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和根底設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等；

6、產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；

7、保修責(zé)任；

8、乙方運(yùn)用權(quán)限；

9、雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)；

10、違約賠償責(zé)任；

11、其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。

在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購(gòu)房者尤其須要關(guān)注以下幾項(xiàng)根本問(wèn)題：

1、購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、具體、各項(xiàng)規(guī)定之間要幸免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清楚、精確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師，而應(yīng)是工程立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建立單