購房合同注意事項范文

購房合同注意事項范文有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能供應虛假的五證主要是復印件;或者供應小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導致買受人不能取得房產證甚至導致購房合同無效。下面是我收集引薦的購房合同留意事項，僅供參考，歡送閱讀參考。

購房合同留意事項〔一〕

簽訂商品房買賣合同應當是雙方對合同的條款達成相同看法并以書面形式表達后同時簽字蓋章，然后合同才能生效。但事實上一些開發(fā)商要求買方先簽字，然后才去蓋章。開發(fā)商這樣做有許多理由，比方開發(fā)商托付中介機構售樓時，中介機構并無權在合同上蓋章，所以必需將談好的合同送到開發(fā)商那里去蓋章；還有的是開發(fā)商的公章歸某個人掌管，為了提高開發(fā)商自己的效率或自己便利或者其它的緣由，開發(fā)商一般在湊足了幾份買方已事先簽字的合同后，才集中起來去蓋章。

賣方蓋章和買方簽字的時間差，對于誠信的開發(fā)商來說無需多慮，但對于個別存在有意欺詐的開發(fā)商，買方就不得不防了，比方開發(fā)商利用這個時間差，將一式四份的合同修改，在空白處增加對自己有利的內容，對事先談好的補充協(xié)議不認可，可這時買方已簽字了，首付款大都交了，這會使買方處于一個不利的地位。

為了防止這種概率雖小但對買方殺傷力卻極強的細微環(huán)節(jié)，建議買方事先將合同的空白處劃掉，并將已選擇的條款用漢字在合同的空白處表述出來，以防被改動。

最好堅持雙方同時蓋章簽字，這開發(fā)商不是不能做到，同時也是對買方的一種敬重，對合同肅穆性的敬重。

簽合同要留意的事項：

，一個是預售許可證。必須要看原件。要看清

一查證。

1．最主要的應當看兩證，一個是國有土地運用證，一個是預售許可證。必須要看原件。要看清晰您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順當?shù)霓k理產權證。

商品房預售，開放經營企業(yè)應當與消費者簽訂商品房預售合同，預售人應當在簽約之日起三十日內持商品房預售合同向縣級以上房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

確保將來順當?shù)霓k理產權證。商品房預售

2．必需要求承諾辦理產權證的時間。明確房產證辦理的詳細時間以及無房產證、遲辦房產證的違約責任。出賣人應當幫助買受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起９０日內，辦理產權登記手續(xù)。(第一階段，開發(fā)企業(yè)應當在交付運用后６０日內將須要由其供應的辦理房屋權屬登記的資料報送產權登記機關；其次階段的３０日里，由買受人辦理產權登記手續(xù))

3．應留意新建商品房應取得《住宅交付運用許可證》前方可交付運用，無《住宅交付運用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續(xù).

4．房地產開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付運用時，應當向消費者供應《住宅質量保證書》和《住宅運用說明書》，并按《住宅質量保證書》的約定擔當保修責任。

確保將來順當?shù)霓k理產權證。商品房預售

二房屋面積的條款

1．建筑面積、套內面積、運用面積和公攤的面積(自己分攤的公用面積)及其測量方法要明晰。詳細做法：a,應在條款中寫明建筑面積，建筑面積中含公用面積的組成局部及詳細平米數(shù)、運用面積平米數(shù)、建筑面積與運用面積的比例。

，一個是預售許可證。必須要看原件。要看清

b,公攤面積：和開發(fā)商約定清晰，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一局部，要確定公攤的位置。此時此刻有許多贈與這個，贈與那個，事實上有的時候是公用的面積。

c,其他：所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。另外房子宏觀規(guī)劃〔主要是外部環(huán)境〕要具體約定。

面積差異的處理方式：一種是雙方自行約定，約定運用面積不能大于1%，或者0.5%；另一種，約定面積誤差比肯定值在3%以內的據實結算房款，面積誤差比肯定值超過3%，開發(fā)商必需擔當違約責任，同時允許購房者退房。某些開發(fā)企業(yè)將這一條規(guī)定在合同中干脆格式化為“多退少補、據實結算”，此點必需留意不承受，約定清晰。

最主要的應當看兩證，一個是國有土地運用證

2．房屋質量的條款

要具體地把質量要求寫進合同。如：臥房、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級，建材配備清單、等級，屋內設備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等。同時，合同中還可以規(guī)定房屋的保質期、附屬設備保質期等。(下水道堵塞、墻面滲水、屋頂漏雨、墻體起鼓等等問題)

留意：涉及裝飾、設備標準承諾和根底設施、公共配套建筑正常運行的承諾時，合同要求雙方對有關承諾的違約責任作出處理約定。幸免籠統(tǒng)地寫上“由出賣人接著完善”或是“由買賣雙方協(xié)商解決”，或干脆空白不填。另外要留意樓盤小區(qū)內的規(guī)劃及配套是否與廣告說明相符。如戶型、綠化、相關配套設施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。

最主要的應當看兩證，一個是國有土地運用證

以下狀況，購房人因為房屋質量問題，有權要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體構造質量不合格，不能交付運用；房屋交付運用后，房屋主體構造質量經檢驗確屬不合格；因房屋質量問題緊要影響正常居住運用。交付運用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當擔當修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者托付他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人擔當

。

留意查看交付標準：多數(shù)開發(fā)企業(yè)選擇的是第一種交付標準，即“該商品房經歷收合格”。而國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》中已明確規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)工程應當進展綜合驗收，分期開發(fā)的應當分期驗收，否那么不得交付運用。

確保將來順當?shù)霓k理產權證。商品房預售

三交房時間和預期交房條件

在預售合同中應予明確交付時間。比方交房裝飾標準、物業(yè)的效勞工程、收費等，同時明確違約責任。留意開發(fā)商利用“合理順延”權利過長延遲交樓時間。對于一些不合理的、缺少依據的收費，如開展商聘請律師的費用、托付中介費、銀行手續(xù)費等，拒付。

楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以

留意：如要購置地下車庫應注明地下車位的范圍、車位號、預售面積、預售價款，修理費、物管費等等。

房子的保修期限和范圍。對修理期限、條件作出約定。

購房合同留意事項〔二〕

簽署購房合同須知

一、產權證要齊全。包括《國有土地運用權證》、《建立用地規(guī)劃許可證》、《商品房預售許可證》。此三證是辦理產權證的必要條件。銷售許可證的證件原件應當在售樓現(xiàn)場懸掛，可以在售樓現(xiàn)場看到證件的原件，再有就是土地證是否抵押了，土地運用證有一個備注頁，假如開發(fā)商向銀行進展了開發(fā)貸款，在土地運用權證上會有注明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，經營范圍里是不是有房地產開發(fā)商的土地經營許可。

二、簽合同時要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責任。按規(guī)定入住70％以上才能開通燃氣，之前開發(fā)商要免費供應液化氣灌。

三、延期交房：開發(fā)商《補充協(xié)議》規(guī)定，“假設開發(fā)商延期交樓，那么按業(yè)主已交房價每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5％為限，如開展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金?！边@種約定特別不合理。

四、購置合同的第一條，工程建立依據，在審核這一條條款內容時，須要留意在合同中填寫相關的內容，與開發(fā)商供應的相關證件是否相同，比方說編號和經營范圍。其次條，是商品房的銷售依據，您須要做的跟第一條根本一樣，須要核對銷售許可證的號碼，批準的機構，以及銷售的方式，與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否相同。

五、公攤面積：不應當計入的包括倉庫、機動車車庫、非機動車車庫，作為人房的地下室，以及可以單獨運用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比方說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。為多棟房屋效勞的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的局部，比方說小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應當有一個明確的說明，在主合同的第三條里，只是說分攤了多少，分攤的面積的數(shù)額，但是在合同的附件二，應當有一個房屋面積分攤的說明表，分攤了哪一局部，是經過哪一個地方批準的。

六、面積確認和差異確實定。建議購房人選擇在合同里已經規(guī)定的其次種處理方式，即確定雙方可以承受的一個誤差比例，也就是說正負3%，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發(fā)商應退還房款以及利息，你也可以承受。

七、付款方式與期限。一次性付款可以跟開發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后賜予付款，銀行貸款應當在約定的時間里款沒有到開發(fā)商的帳上，遵照合同，你要支付相應數(shù)量的違約金，所以應當把時間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行，或者向律師詢問一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，幸免出現(xiàn)其他的麻煩。

八、賣售人預期付款的違約責任。也就是說開發(fā)商約定你超過30天未付清房款可以解約的，對預期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應當對應，應當是同等的。

九、有關規(guī)劃設計變更條款，這一方面，因為我們購置的是期房，在商品房施工的過程中，有可能某些方面，開發(fā)商認為須要做規(guī)劃的變更，設計的變更，應當在收到有關部門批準變更10個工作日，書面通知購房人，購房人有權選擇退房。

十、房屋的交接：開發(fā)商應當請房地產的管理部門認可的有資質的機構對房屋的面積進展實測，在交樓的時候，應當供應實測面積的數(shù)據，以及我們所說的住宅質量保證書以及住宅運用說明書，假如開發(fā)商供應證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產生的一切責任，由開發(fā)商擔當。

十一、開發(fā)商關于根底設施和配套設施的承諾，一般來說，標準合同中有五項，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最根本的保障。再有就是有關于自然氣以及燃氣管道的開通，一般來說，開發(fā)商會跟你說等到入住之后，比方說入住率是多少，但是目前北京市并沒有明確的規(guī)定，說入住率到達多少才可以開通自然氣，事實上跟開發(fā)商跟燃氣公司的工作協(xié)調都是有關系的，應當跟開發(fā)商進展約定，以免影響您的正常生活。對于您購置園區(qū)工程內，在樓書中開發(fā)商承諾過的，比方說象會所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā)商承諾竣工時間。在本條款中還包括假如規(guī)定日期內未到達開發(fā)商承諾的運用條件，雙方約定的處理方式，應當遵照對您比擬有利的，在這一條上簽上，未到達運用條件，應當視為開發(fā)商逾期交房，應當擔當逾期交房的相關責任。

十二、關于產權登記的相關規(guī)定，約定了辦理產權證的時限，以及違約的條款，購房人可以依據實際的狀況，可以選擇退房或者違約金。遵照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內，開發(fā)商應將登記資料供應給產權辦理部門備案。假如因為開發(fā)商的責任，沒有剛好把全部的資料報產權登記機關備案，使購置人不能剛好辦理產權證的，可以約定一個處理方式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是依據實際的狀況來進展選擇。也可以選擇不退房，假如選擇退房，操作起來有必須困難，比方說你已經入住了，因為辦理產權，是在入住之后的二三個月進展，假如這時你因為產權證的緣由要退房，可能會不太利，建議大家在確認這個工程是一個合法的工程之后，那么辦理產權只是開發(fā)商工作的一個程序問題，以及和相關部門的協(xié)調問題，并不是說沒有辦理產權證，是因為這個工程的本身合法性有問題，在這個狀況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商遵照必須的比例來支付違約金。

其它：比方說這個合同有多少頁、有多少份等，商品房買賣標準合同應當有四份，其中二份是正本，二份是副本。此時此刻房管局在做備案的時候，房管局會備一份，購房人應當有一個合同的正本，假如是申請銀行按揭的話，合同正本應當交銀行來收押。在完全的合同最終一條，是做預售登記備案的一個條款，一般狀況下在合同簽訂30日之內，開發(fā)商應當向房產所在區(qū)的房產管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時候應當留意這個圖紙要用坐標來確認這個房屋的朝向；其次要標注面積，或者是面積的標尺。

簽訂購房合同須要留意啥

第一，在合約書中，應注明與開展商談定的付款方式與價位，是按揭付款還是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的繳款時間應注明。

其次，開展商交付房屋的日期必須要寫明確，應明確到某年某月某日交房，而不應用模棱兩可的措詞來表達，因為這里涉及到逾期交房的違約問題。

第三，對于購置房屋的面積要明確銷售面積〔含分攤的公用面積〕是多少。如面積誤碼率差超過約定范圍，客戶有權要求退房或追繳利息損失。目前，有些城市如上海，甚至規(guī)定開展商實測面積大于客戶購置面積時客戶將不必追補面積款，而實測面積小于購置面積，開展商還要退款。

第四，應提出自然氣或煤氣的精確通氣時間。因煤氣公司有規(guī)定，必需等到樓宅入住率達70％時才通氣源。因此，雖然煤氣管道已通，但客戶尚有可能用不上煤氣，給生活帶來諸多不便。所以，在合約上應注明氣源通氣的精確時間或注明如入住率不夠不能按時通氣時開展商采納的應急方法。

第五，應在合同中明確提出產權證發(fā)放到手中的精確時間。目前由于各方面的因素，產權證發(fā)放比擬慢，但也應有適宜的日期，開展商不能無限制地拖發(fā)產權證。

第六，開展商在與客戶簽約時，除簽署正式合同外，為了更清楚地闡述協(xié)議內容，往往還會讓客戶再簽署一份補充合同，主要目的在于說明由于某些特定緣由造成不能按期交房的免賠責任，以及面積丈量誤碼率差，假設差異過大時在哪些狀況下的免賠責任。一般狀況下，開展商簽此合同，主要是為了愛護自己在一些非人力能限制的狀況下造成違約的躲避風險的一種方式。但客戶也應多加留意，細致研讀補充條款，以免落入某些不法開展商的文字陷阱。一般而言，簽約時最重要的就是上述幾個問題，但對其他條款也應在開展商處拿到影印件，回家細致探究，必須要做一個明明白白的購房人。

識別對購房人不利的合同條款

一、合同約定：暫測面積與實測面積的允許誤差在5％，如誤差超過5％，按實際狀況多退少補。從目前了解的狀況看，購房者所得到的面積一般比合同約定的面積少，假如互不結算，吃虧的確定是購房者，由此可見，上述條款對張先生的不利是非常明顯的。

二、合同約定：購房者不按合同約定時間付款，那么應按中國人民銀行固定資產貸款利率計算利息及繳納滯納金等，而開展商假設沒有按時交房，卻什么處罰措施也沒有。

律師說法：這是一條明顯不公允的內容，很多購房者卻忽視了?，F(xiàn)實中出現(xiàn)的開展商延期交房卻義正詞嚴，購房者卻無可奈何的狀況，就是因為在合同中沒有規(guī)定相應的處罰措施，比方應參照購房者不按時付款的處罰標準追究或購房者有權解除合同等。這樣，出現(xiàn)問題購房者才有計可施，有權可維護。

三、合同約定：假設因施工問題造成延期交房，屬不行抗力，與開發(fā)商無關，開發(fā)商不負違約責任。

律師說法：這是強詞奪理，法律沒有規(guī)定施工問題屬不行抗力，假設真的因施工問題延期交房，開發(fā)商應當擔當違約責任，所以，這一條應當從合同中刪去。

四、合同約定：開展商交房后三個月內負責辦理產權證。

律師說法：這里面有兩個問題，交房以什么為標準，許多人沒有意識到。甚至出現(xiàn)這樣的事：開展商交房時通知購房者到物業(yè)管理公司處領取鑰匙，而物業(yè)管理公司卻要求先交一筆錢才能給鑰匙，否那么不給。到頭來購房者還是住不進新居。因此，律師建議購房者應將交房的含義詳細化，即規(guī)定為：交房屋鑰匙。否那么，應為開展商違約。還有一個問題就是開展商在規(guī)定的時限內辦不下產權證該怎么辦，許多合同里卻沒有規(guī)定，以至于問題發(fā)生時不知所措。同樣建議應明確為：假設不能按時辦理，那么可約定違約金或可解除合同，要求退房。這樣，購房者的權益才能得到充分保障。

五、合同附件中對房屋的配套設備約定不清。在張先生的合同附件里，只約定“預留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時熱水……”卻沒有說明這些功能在入住時是否能正常運用，不能正常運用或達不到有關標準該怎么辦。這種敷衍不清的約定是不完整的，盼望也能引起其他購房者的留意。

慎簽購房合同

很多購房者買房時，往往不深化了解有關開發(fā)商的狀況和相關法律法規(guī)，在沒有明確房屋是否是合法銷售的狀況下，就匆忙向開發(fā)商交付定金或購房款，結果到正式談判時只能被對方牽著鼻子走，違心簽訂合同。這種不慎簽購房合同從而導致落入購房陷阱的狀況往往貽害無窮。山東誠功律師事務所楊志民律師提示購房者應留意以下問題：

“五證”要嚴格審查

購房者購置期房時應查看開發(fā)商所售房屋的“五證”原件，五證指：《建立工程規(guī)劃許可》、《國有土地運用權證》、《建立用地規(guī)劃許可證》、《建立工程開工建立許可證》、《商品房銷售〔預售〕許可證》。在“五證”中，最重要的是《土地運用證》和《商品房銷售〔預售〕許可證》，它說明所售房屋是合法工程。假如房屋已驗收還應查看是否具有質檢

站核發(fā)的《房屋質量合格證明》原件。開發(fā)商同時應出具《住宅質量保證書》和《住宅運用說明書》。

認購協(xié)議要慎簽

購房者在簽訂正式《商品房買賣〔預售〕合同》前，開發(fā)商往往要求購房者簽訂《認購協(xié)議》，并交納必須數(shù)額的定金。由于認購房屋到簽訂正式的購房合同有一段時間，有些購房者可能不想購置已預訂的房子，也有局部購房者由于不能與開發(fā)商達成相同，而沒有簽訂合同。這時定金能否要回就與所簽訂的《認購協(xié)議》有很大的關系。

假如《認購協(xié)議》中沒有寫明未簽訂購房合同定金是否返還的約定那么定金可以返還。假如開發(fā)商在《認購協(xié)議》中規(guī)定“購房者應在簽訂認購書之日起多少日內攜帶規(guī)定的證件到開發(fā)商售樓處簽訂正式購房合同，逾期購房者所交認購金〔或定金、誠意金〕不予退還”等此類條款。購房者特殊要留意留下有力的證據，證明你已在規(guī)定期限內與開展商談了合同但因其他緣由無法達成協(xié)議。

合同附件不行缺

目前運用的《商品房買賣合同》，除主合同要件外還包括四個附件，即房屋平面圖、公共局部與公用房屋分攤面積構成說明、裝修設備標準、合同補充協(xié)議。合同附件是主合同組成局部，是對主合同約定不明條款做出的明確約定，是對主合同沒有約定局部的重要補充。

合同附件與主合同具有同等的法律效力。

購房者在洽購房屋時開發(fā)商往往做出很多口頭承諾。購房者絕不能輕信開發(fā)商的口頭承諾和廣告?zhèn)鞑ィ彿空咴谟喠⒑贤瑫r可以以附件的形式把開發(fā)商承諾的內容寫進書面合同中。假如開發(fā)商沒有實現(xiàn)這些承諾，購房者可以依據相關法律法規(guī)的規(guī)定要求開發(fā)商擔當違約責任并賠償損失。

心明眼亮避開購房陷阱--慎重簽訂合同

看完房子以后，就要簽合同了，此時此刻一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個認購書，然后再簽正式合同。這里面的問題就更多了。

陷阱一：在認購書里沒有注明

因何種緣由退房以及后果

購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，就要交必須額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種.種緣由得不到銀行的貸款而無法購置該房產時，開展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。

對策：律師建議買家與開展商在協(xié)議中約定，假設買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除局部作為手續(xù)費等，這樣就幸免了很大的麻煩。

同時，開發(fā)商是沒有權利沒收定金的，這本身是沒有法律依據的。

陷阱二：合同主體認定不明

購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比擬初級的錯誤。有時代表開展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產土地擁有者，這些都有可能產生問題。

另外，也有可能該工程是A公司開發(fā)的，事實上卻是由B公司投資，作為買家還是應與A公司簽約，否那么也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。

對策：在簽約前您查明代表開展商簽字的人是否是法人代表，假如不是，那么是否持有“授權托付書”。否那么，這個人的簽字是無效的，同時要留意合同上的公章，這樣可以幸免開展商推卸責任。

陷阱三：不要輕易在開發(fā)商供應的補充協(xié)議上簽字

簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提示購房者的是，開發(fā)商供應的補充協(xié)議必須要看清晰。此時此刻有的開展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于說明由于某些特定緣由造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些狀況下能免賠。這是開展商為了愛護自己在一些非人力能限制的狀況下造成違約躲避風險的一種方式。

和善的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責條款都簽了，而遺忘愛護自己的利益。

對策：看清晰補充協(xié)議的條款，的方法是找一個律師來幫你的忙。

陷阱四：“最短時間”與“”

合同是雙方意思相同的表達。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者許多諸如“假如發(fā)生問題，在最短時間內解決”，“在裝修材料上，選擇的國外進口的”等一些看上去很迷人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算的？不知道。

合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時，法律也沒有方法，因此產生的糾紛購房者根本打不贏官司。

對策：購房者必須要把每一個詳細的時間、詳細的地點、詳細的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實在合同里。

陷阱五：約定提前交納局部費用

開發(fā)商是做商人的，而房地產開發(fā)又是一件對資金要求很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公允的。

比方有些開展商在尚未確定物業(yè)管理公司及效勞標準、收費狀況的前提下，就要求買家在預售契約中承諾承受物業(yè)管理效勞，并承受相關約束，這就是對消費者的侵害。

對策——購房者應當將物業(yè)管理條款與預售契約分開簽署，或另外設置條款確定物業(yè)管理的費用標準。

陷阱六：賣方解除合同

在一些開展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無故逾期付款，經賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款?！?/p>

這明顯是不公允條款，假設買家已經支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，假如開展商以此為由，沒收其已付95%的價款，豈非很不公允。況且，沒收事實上是個行政懲罰或刑事懲罰行為，作為當事人一方的開展商并沒有權利來沒收他人的財物。

對策：依據《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。當然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購房者可以依據法律的規(guī)定來更好地維護自己的權益。

陷阱七：處理結果不明確

許多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應于_日前如何如何”，但是并沒有約定假如沒有在“_日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最終認定是開發(fā)商的過錯，你也很難制裁他，最多是調解了事。

對策：購房者與開展商簽署的合同中要明確對開發(fā)商假如沒有履行承諾、不按設計圖紙施工和達不到質量等級等等的處理方法，做到越具體越好。

陷阱八：以偏蓋全

這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。有時會出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥房的玻璃是中空的，到了交房時發(fā)覺臥房窗戶只有下面的局部是中空，而上面卻是平凡玻璃等等。

對策：對于這類問題沒有更好的解決方法，就是要把合同寫得越細越好。不給開發(fā)商一點空隙。當然也須要購房者有特別廣泛的建筑、建材方面的學問。

陷阱九：拒簽補充協(xié)議

前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議。將開發(fā)商在其廣告?zhèn)鞑ブ械臈l款和樓書里關于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進補充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個簡潔的例子，你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會全部同時開通，假如有不開的怎么辦？不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，此時此刻的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平常還不全開，在上下班頂峰時間極為不便，這種狀況業(yè)主是否有權拒付局部電梯費呢？

但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特殊是一些賣得很好的樓盤都是如此。

對策：不管開發(fā)商看法如何，購房者還是要爭取這個權益。實在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了購房.

合同附件“文章”多

1、附件一是房屋平面圖。一般狀況下，開發(fā)商供應的平面圖特別簡潔，既無尺寸也無比例，一旦發(fā)生爭議，購房人明顯處于劣勢地位。對此，購房人可以要求開發(fā)商在房屋平面圖中標明長、寬等根本數(shù)據，并盡可能要求開發(fā)商同時供應電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個根本知情權，也是今后解決爭議的主要依據。

2、附件二是有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積的構成說明。這里購房者須要留意的是，凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨效勞的建筑設施，均不應計入該構成面積。分攤面積的計算應按京國土房管權字〔2000〕第369號文件執(zhí)行。雙方應約定，出賣人違反該分攤原那么的，應退還不應計入分攤面積局部的相應價款，并按該價款的10％支付違約金。

3、附件三是關于商品房的裝飾、設備標準的約定。對于購房人而言，此約定的關鍵是要把裝修標準詳細化。要幸免采納諸如“高級面磚”、“高級外墻涂料”、“高級木地板”之類的模糊性標準。應當盡量寫清裝飾材料和設備的商品品牌及其質量標準。

4、附件四是雙方自由約定的補充協(xié)議。有些開發(fā)商事先擬好了補充協(xié)議，對此，購房人要細致閱讀、審查，防止有的開發(fā)商利用補充協(xié)議擅自變更主合同的條款而單方加重購房人的義務。其次，購房人還要充分利用該補充協(xié)議把自己關注和擔憂的一些事項在補充協(xié)議中做出具體約定。例如，在前期物業(yè)管理中，由于業(yè)主委員會尚未成立，此階段的物業(yè)管理公司是由開發(fā)商自行組建或單方選聘的，為了保證前期物業(yè)管理的質量及適宜的收費標準，購〈BR〉房人應當與開發(fā)商就前期物業(yè)管理的期限、收費標準和效勞范圍與標準等事項做出詳細約定。

5、附件五是關于計價方式與價款的約定。目前很多購房人采納向銀行按揭貸款的方法支付房款。一般來說，因為開發(fā)商與銀行事先都簽訂了合作協(xié)議，因而絕大多數(shù)的購房人都能如期取得貸款。但這并不解除由于種.種緣由，銀行沒有批準購房人貸款的狀況出現(xiàn)。一旦這種狀況出現(xiàn)，購房人將有巨大的付款壓力，難以接著履行購房合同，面臨違約風險。有鑒于此，建議購房人在附件五中，除了約定好付款方式及期限外，還要明確約定：“假如購房人的貸款申請未獲銀行批準，那么購房人有權與出賣人協(xié)商，采納買受人可承受的分期付款方式支付房款或者選擇退房。買受人因此退房時，出賣人應將買受人已付房款全額返還給買受人。”

簽補充協(xié)議抓住八大要點

在簽訂購房合同時要增加補充協(xié)議，目前已受到越來越多的購房者的重視。但如何簽訂補充協(xié)議才更為有效呢？補充協(xié)議太少，不能充分愛護購房者的利益，起不到補充協(xié)議的作用；但補充協(xié)議太多，動輒上百條，別說一般購房者，就是專業(yè)法律人員要想全部說明清晰也非易事，其實際可操作性很小。其實只要抓住一些主要關鍵的內容來約束開發(fā)商，即使條款很少，也能起到愛護購房者利益的作用，而又使開發(fā)商能夠承受，不影響交易的進展，這應是購房者明智的選擇。

從整個《商品房買賣合同》來看，開發(fā)商簡單利用合法手段侵擾購房者利益的主要有八個局部，只要針對這八個局部來簽訂補充協(xié)議，就根本可以愛護購房者合法權益不受侵害：

第一要約定套內建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時在合同約定范圍內套內建筑面積縮水、公攤面積增大。

其次要約定公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的緣由辦不下來的處理問題，應約定在這種狀況下購房者可以選擇退房，開發(fā)商退還首付款和定金，目的是防止開發(fā)商應退房而扣除購房者的定金或追究違約金。

第三要約定房屋交付時開發(fā)商要供應房屋面積實測數(shù)據，應約定假如開發(fā)商供應不了，購房者可以退房或者拒收，而開發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而被動。

第四要約定物業(yè)費、停車費等費用的詳細數(shù)額，目的是防止入住后開發(fā)商或物業(yè)公司提高收費標準，而購房者又無當時開發(fā)商承諾的依據的狀況。

第五要約定精裝修房屋的詳細裝修標準，不能被開發(fā)商以進口、高級、優(yōu)質等不明確的說明誤導，要具體約定與房屋有關的內外裝修、設施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據的狀況。

第六要約定開發(fā)商給購房者辦理產權證的詳細時間，合同里約定的只是開發(fā)商提交材料的時間，目的是防止開發(fā)商無限期的給購房者辦理產權證，影響購房者行使全部權。

第七要約定房屋的屋面、外墻面運用權歸業(yè)主全部，開發(fā)商運用要經過業(yè)委會同意，目的是防止開發(fā)商因商業(yè)目的運用而影響購房者的正常生活。

第八要約定在合同和補充協(xié)議里沒有約定或約定不明確的，可以用開發(fā)商發(fā)布的廣告、傳播材料作為相關內容的依據。

置業(yè)指南：合同附件陷阱逐個提

合同附件本是為增加合同條款中可供買賣雙方協(xié)商的空間，更大程度地維護消費者利益。但因目前消費者的法律學問缺乏，附件有時就被開展商利用作為“應對”買家的工具。同時，不少買家認為正式的合同文本才具有法律效力，附件不重要，況且?guī)资摰膬热菀矐械米x。

事實上，依據《合同法》規(guī)定，假設合同正式文本與附件內容有沖突，以附件為準。即買賣雙方在合同附件中約定的條款最終是執(zhí)行依據。因此，建議買家簽合同附件時慎之又慎。下面是合同附件中常見的一些不合理條款，買家可以此為鑒。

在正式文本中有“出賣人應當在商品房交付運用后×日內，將辦理權屬登記需由出賣人供應的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在房屋交付運用后×日內取得房地產權屬證書的，雙方同意按以下第三項處理：詳見補充協(xié)議”，但補充協(xié)議中卻沒有關于何時辦理房地產權屬證書的約定。

專家評點：依據《合同法》的規(guī)定，買受人有權在合同中與出賣人約定交付房地產權屬證書的時間，假如出賣人未能剛好辦證的，買受人有權選擇退房，由出賣人退還房款，并按已付房款支付必須比例的違約金，或者不退房，取得違約金。

在合同附件中約定“商品房交付時，如花園等附屬工程的面積與合同記載的面積有誤差時，買受人同意承受交付時的實際面積”，或“商品房附屬花園面積經出賣人暫測為×平方米，該面積包括花園圍墻地基面積。假如商品房交付時花園面積與上述面積有誤差時以交付時的面積為準，誤差局部按每平方米×元人民幣多退少補”。

專家評點：花園面積能否出售，目前法律未有明確規(guī)定，但這局部面積屬于全體業(yè)主共有產權局部，買受者即使支付相應的價格也不能將這局部面積列入房屋的產權，這一點買受者必須要留意。“如《買賣合同》記載的商品房的建筑面積〔套內面積＋分攤面積〕、套內面積、分攤面積與實測面積有差異時雙方按如下方式處理：１、建筑面積沒有差異但套內面積與分攤面積均有差異時商品房價款不變。２、建筑面積和分攤面積均有差異但套內面積沒有差異時商品房價款不變。３、建筑面積和套內面積均有差異時按套內面積誤差比進展調整?！?/p>

專家評點：以上條款既確定了建筑面積不變價款不變，又約定套內面積不變，價款不變，而且當建筑面積與套內面積均有差異時又按套內面積的誤差進展調整，這個約定違反了建立部２００１年６月１日公布的《商品房銷售管理方法》的相關規(guī)定，商品房銷售可以按套〔單元〕計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。廣州市２００１年出臺規(guī)定，商品房應按套內面積銷售。而２００１年實施的《商品房預售合同》約定的售房條款，也明確規(guī)定“該商品房屬預售，按整套〔整層〕出售，如套內建筑面積計算，該商品房單價為每平方米〔幣〕元，總金額〔幣〕元，公共局部與公用房屋分攤建筑面積的建筑計入套內建筑面積銷售單價內，不再另行計價；如整幢出售，按建筑面積計算”。上述條款前后沖突，且違反有關法律規(guī)定，應屬無效。“《買賣合同》所稱的已交房款是指買受人交付給出賣人的商品房建筑物和花園的款項，不包括稅費和買受人通過銀行按揭支付給出賣人的按揭款，銀行按揭借款的處理由出賣人按與銀行的協(xié)議執(zhí)行，與買受人無關?！顿I賣合同》所稱的累計已付款是指買受人遵照本協(xié)議附件二的付款方式和付款時間所支付的商品房價款的總和，不包括稅費和買受人通過銀行按揭所取得的尚未歸還的借款，銀行按揭的處理由出賣人按與銀行的協(xié)議執(zhí)行，與買受人無關。”

專家評點：買受人向銀行申請按揭，貸款已劃入出賣人的銀行賬戶，買受人事實上已經支付房款，出賣人不把這局部房款計入買受人累計已支付房款，明顯有失公允，且與商品房預售的慣例不符?！凹追筋I到‘該物業(yè)’竣工驗收證明后，應由代表律師向乙方發(fā)出交付運用通知書，自交付運用通知書發(fā)出之日起一年內，甲方負責‘該物業(yè)’的構造保修期，并對‘該物業(yè)’構造建筑質量問題負責保修，但因不行抗力或乙方裝修或非甲方緣由所造成的任何破損及以下情形，甲方不負保修責任?！?/p>

專家評點：依據１９９８年９月１日起先實施的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅運用說明書制度的規(guī)定》，對住宅各部位、部件在正常運用狀況下的保修期限均有明確規(guī)定。

住宅保修從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶運用之日起計算，并非從“交付運用通知書發(fā)出之日起一年內”，且物業(yè)的風險責任轉移時間劃分亦應從住宅交付運用之日起計算，而非“甲方〔開展商〕代表律師向乙方發(fā)出該物業(yè)交付運用通知書３０天后”?！盀楸Ｕ细鳂I(yè)主及用戶的全部權和運用權，乙方無條件地同意并承受由甲方或甲方指定的管理公司統(tǒng)一管理。”

專家評點：依據《廣東省物業(yè)管理條例》〔從１９９８年１０月１日起施行〕之規(guī)定：“物業(yè)已交付運用的建筑面積到達５０％以上，或者已交付運用的建筑面積到達３０％以上缺乏５０％，且運用已超過一年的，應當依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會?！薄驳谄邨l〕；由業(yè)主大會批準物業(yè)管理托付合同即由業(yè)主自行選聘物業(yè)管理公司。第２１條規(guī)定：“建立單位須在建筑物及其附屬設施綜合驗收合格后，方可將其管理權移交給業(yè)主委員會，未經綜合驗收的物業(yè)，建立單位不得移交，并應當接著擔當物業(yè)管理費用?！薄凹追皆诩s定交樓期限屆滿之日起六十日內不能交樓的，才視為違約。”

專家評點：人為約定了六十天的免責期限，對乙方不公允。

購房合同如何簽之：買房警覺數(shù)字嬉戲

購房人要把房地產商的承諾寫進合同，首先就要盡可能在合同第三條及該條提及的附件一和附件二對購房人所購商品房根本狀況描述清晰，并盡可能利用合同第三條后面的空白行，要求房地產商寫上如其表述的商品房根本狀況與實際交付狀況不符時，應詳細擔當什么樣的賠償責任。沒有詳細賠償責任的約定，第三條對商品房根本狀況表述的作用將會大大降低。

8號樓變成4號樓

假如有人說他收房時找不到自己所買的房子了，您信不信？這并非是駭人聽聞，已有幾位買房人問我在這種狀況下怎么辦？

此時此刻有不少國人對數(shù)字特別重視，為了一個靚號，不惜一擲千金，有些房地產商為了迎合人們的心理，賣房時將幢(座)號、層數(shù)、門牌號避開4、13、14、24等數(shù)字，有的是跳過，有的是用3A、12A、15A、25A等數(shù)字代替。因此，購房人在約定合同第三條時首先要查驗清晰房地產商填寫的房屋坐落、層數(shù)、面積等根本狀況是否符合該房屋所在工程的《建立工程規(guī)劃許可證》和經過批準的設計等合法有效的證明材料，自己所買的房屋所在幢(座)號、層數(shù)、門牌號是否與所附的規(guī)劃、設計圖的標注相同。

假如不相同，對數(shù)字特殊在意的人就要有心理打算，房地產商交房時幢(座)號、層數(shù)、門牌號發(fā)生改變怎么辦？現(xiàn)實中的確有不少簽合同時跳過去的號交房時不跳了，挑了8字的人實際收到的成了7字，甚至有的8號樓稀里糊涂地變成了4號樓。因此筆者建議這些購房人事先在合同中和房地產商約定清晰如交房時出現(xiàn)這種問題，房子是可退還是可換，不然到時即使法官認定房地產商在這個問題上違約，但由于沒有詳細賠償依據，憑法官自由裁量，購房人很難依據自己的“迷信”到達退房或換房的目的。

圖紙尺寸、用途、凈高要標明

合同第三條提及的合同附件一是房屋平面圖，房地產商通常會供應一個購房人所買房屋的平面圖，購房人不要承受不標準的草圖或沒有尺寸的示意圖，而應要求房地產商在這個平面圖上標清全部尺寸，須要文字說明的盡量具體，平面主要尺寸、墻體厚度、門窗尺寸、管道井尺寸、空調位尺寸要全，房號和房屋在整幢樓中確實切位置及朝向也要在平面圖中標清晰，并在第三條的相關空格中填清晰房屋的用途、構造、層高。

在這里須要提示購房人留意的有兩點：

1.有些預售許可證上的房屋用途寫的是公寓，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅，不要以為公寓就可商住兩用。到目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產商為了房屋促銷傳播運用的一個詞，國家根本就沒有這個有關房屋用途的用語。當然我們不得不成認目前買這種商住兩用房開公司的人能得到稅低、貸款比例高等一些眼前利益，但長遠利益是否能得到保障仍是一個未知數(shù)。為了居住而買“商住兩用樓”，那么是有百害而無一利。

2.層高包括樓板的厚度，購房人自己在房間內量的高度叫凈高，因此購房人要求房地產商在合同中能說明樓層凈高。

容積率和綠地率

購房人在關注自己所買房屋平面圖的同時，還應盡量爭取讓房地產商把自己購置房屋所在小區(qū)的整體平面圖附上，在圖上精確標明小區(qū)內全部建筑的位置、大小和高度及綠地面積。由此購房人可以從圖紙上算出自己所購房屋所在小區(qū)的建筑容積率、綠地率，并確定自己所購房屋采光有無遮擋。

購房人在進展這些約定前有幾個概念須要搞清：

1.建筑容積率是指小區(qū)規(guī)劃建立用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建立用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。房地產商不是依據小區(qū)的土地面積而是依據建筑容積率繳納土地出讓金，人防工程屬國家全部，不計算建筑容積率。房地產商為了少交土地出讓金，往往也不把地下車庫算入建筑容積率。建筑密度不同于建筑容積率，它是指小區(qū)全部建筑基底面積之和與規(guī)劃建立用地之比。規(guī)劃建立用地面積是指小區(qū)用地紅線范圍內的全部土地面積，包括建立區(qū)內的道路面積、綠地面積、建筑物(構筑物)所占面積、運動場地等等。

2.房地產商通常在廣告中運用綠化率一詞，依據園林專家介紹，這也是一個不精確、不標準的用詞。在國家關于園林綠化的用語中，精確的應為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。綠地率是指小區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。購房人要留意房地產商在銷售樓盤時傳播的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。

簽訂商品房買賣合同時，運用建立部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機關制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人的權利和義務關系，因此，采納《示范文本》簽訂合同有利于愛護購房人的合法權益。但切不行認為采納《示范文本》就萬事大吉，即使采納《示范文本》簽訂商品房買賣合同，購房時也應留意以下幾個問題。

1、認購書問題。

在目前商品房交易過程中，很多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩種狀況：一種狀況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預售許可證，以向內部職工認購的名義進展銷售，俗稱內部認購；另一種狀況是開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保存預訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購書，并交納必須數(shù)額的認購款，假如在規(guī)定的時間里，購房人不想購置該房屋，就可能無權要回所交納的認購款。

第一種狀況的認購書，由于我國《城市房地產管理法》和《商品房銷售管理方法》都明確規(guī)定，在未取得預售許可證前，是不能預售商品房的，而依據我國《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，因此第一種狀況的認購書在法律上是無效的。但人民法院于20xx年4月28日公布，于20xx年6月1日起施行的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的說明》(以下簡稱《法院說明》)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。依據該條規(guī)定，在取得預售許可證之前所簽訂的認購書，假如開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預售許可證，該認購書確定是無效的；假如開發(fā)商在購房人起訴前取得預售許可證，那么該認購書的地位將和開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的狀況一樣，即和下面要探討的其次種狀況的認購書的性質一樣。

其次種狀況的認購書，須要看認購書是否滿意了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備?！斗ㄔ赫f明》第5條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經遵照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同，確定具有法律效力。但是實踐中大多數(shù)認購書都不具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，這些認購書的法律效力如何?《法院說明》并未作明確規(guī)定，筆者認為不能從《法院說明》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內容的認購書，就勢必沒有法律效力。但是假如認購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，那么該認購書未滿意合同應具備的根本條款，不具有法律效力。

2、補充協(xié)議問題。

在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人依據《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議，該補充協(xié)議的內容許多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補充協(xié)議常包含很多對購房人不利的條款，如交房時間確實定、不行抗力條款的說明、共有面積確實定分攤、關于根底設施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含很多針對開發(fā)商的免責條款。比方有些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤，導致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權按實際影響的時間而相應延遲交付房屋，而不用擔當延遲交付房屋的責任。”由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產、法律等專業(yè)術語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進展詢問，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進展修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，愛護購房人的條款很少，因此，應在專家的指導下，在補充協(xié)議中增加愛護購房人的條款。假如開發(fā)商不能滿意購房人以上的合理要求，那么，購房人不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。

3、售樓廣告問題。

開發(fā)商為傳播、推銷其商品房，一般都散出售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠不具備商品房買賣合同的根本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能干脆成為合同的內容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據合同追究開發(fā)商的違約責任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責任。依據《廣告法》第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺瞞和誤導消費者，使購置商品或者承受效勞的消費者的合法權益受到損害的，不僅要擔當行政違法責任，而且要依法擔當民事責任。因此，購房人發(fā)覺受了虛假售樓書或廣告的欺瞞和誤導，就要剛好向政府有關管理機關舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責任方賠償損失。

同時，國家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣揭發(fā)布暫行規(guī)定》也對房地產廣告所應遵循的原那么、事項以及制止出現(xiàn)的內容作了規(guī)定，購房人也可依據該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。不過為了幸免不必要的麻煩，購房人在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內容的一局部，以便在廣告名不副實時告開發(fā)商違約。

4、樣板房問題。

目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設置樣板房或樣板間。購房人入住后，發(fā)覺房屋和樣板房有差距，當購房人要求退房時，開發(fā)商卻認為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不相同時，購房人有權退房，因此購房人無權要求退房。事實并不如此。《商品房銷售管理方法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否相同，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房相同。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤會而訂立商品房買賣合同的，購房人可以依據《合同法》關于重大誤會的規(guī)定，懇求人民法院或者仲裁機構變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進展選擇)。

5、質量問題。

有些購房人認為，商品房竣工后已經過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付運用，因此商品房不應當出現(xiàn)質量問題。而且依據有關法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時，應同時向購房人交付《住宅質量保證書》和《住宅運用說明書》，這兩書已對商品房質量的細微環(huán)節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成局部，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質量問題。但事實并非如此。

商品房竣工驗收，是以抽查的方式進展驗收，因而不能保證每一套商品房的質量都合格。而且竣工驗收的質量標準和購房人所盼望的質量要求也可能有差距。至于《住宅質量保證書》和《住宅運用說明書》關于房屋質量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側重愛護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質量問題。

依據《法院說明》第12條和第13條第1款的規(guī)定，在以下狀況下，購房人因為房屋質量問題，有權要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體構造質量不合格，不能交付運用；房屋交付運用后，房屋主體構造質量經檢驗確屬不合格；因房屋質量問題緊要影響正常居住運用。《法院說明》第13條第1款規(guī)定：交付運用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當擔當修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者托付他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人擔當。

總之，你在簽訂商品房買賣合同時，不要焦急，盡可能多詢問一些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權利、義務對等的商品房買賣合同。

購房合同留意事項〔三〕

第一項：關于五證

陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能供應虛假的五證主要是復印件;或者供應小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導致買受人不能取得房產證甚至導致購房合同無效。

對策：

1、復印件要留意看原件。

2、有原件要看批準日期以及運用和出售面積的多少。

3、對承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在必須期限內不能取得該證件所要擔當?shù)呢熑巍?/p>

律師建議增加補充條款：

出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。假設因此導致買受人退房的，出賣人愿向買受人擔當已付房款雙倍的返還責任。

其次項：關于公攤面積

陷阱：建立部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)改變的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小運用面積，而總的建筑面積不變。依據合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據。

對策：

1、在合同第三條中寫明確套內建筑面積和公攤面積。

2、在附件二中列明公攤面積的構成。

3、按套購置運用面積，雙方不涉及公攤處理。

律師建議增加補充條款：

雙方協(xié)商相同，同意對公攤面積的改變按以下第____種方式處理：

1、假如實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內據實結算，超出3%以上的局部由出賣人擔當相關費用;假如實測面積少于暫測面積，買受人據實結算。

2、買受人對實測面積的擔當，僅在超出暫測面積的1平方米以內據實結算。

第三項：關于房產證

陷阱：建立部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產證的辦理取得日期不明?？赡軐е沦Y質較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。

對策：

1、五證齊全的工程一般買受人得到房產證有保證，所以五證不全就免談。

2、將不能辦理房產證中行政機關的緣由單列出來，開發(fā)商是詳細行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關的違法行為。

律師建議增加補充條款：

假如因出賣人的緣由，導致其在交房后360日內不能為買受人辦理取得房產證的，雙方選擇以下第____種方式處理：

1、買受人不退房的，出賣人遵照本合同第九條第1種第(1)項的違約金計算標準擔當責任。

2、買受人退房的，出賣人遵照本補充條款的第八條出賣人責任的約定擔當責任。

假如因買受人不依法交納辦理房產證相關費用的緣由，導致出賣人在交房后360日內不能為其辦理取得房產證的，買受人遵照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標準擔當責任。假如因頒證行政機關的緣由，導致出賣人在交房后360日內不能為買受人辦理取得房產證的，買賣雙方互不擔當責任。但出賣人應當出示蓋有行政機關公章的證明文件，否那么視為出賣人違約。

第四項：關于書面通知

陷阱：合同中約定通知義務后(如：交房通知)，開發(fā)商如期不能履行義務，延期后其可以在售樓

部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責任。

對策：

1、將書面通知的形式約定清晰，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據。

2、如有開發(fā)商違約，買受人應一詳細的書面形式通知對方，以備證據。

律師建議增加補充條款：

本合同中所含書面通知義務的，雙方均應以郵政快件的方式通知對方。

第五項：關于所售房屋的坐落位置

陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橐粯訕嬙煳恢貌缓玫臉菍印?/p>

對策：

1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標明樓號。

2、開發(fā)商應在此附圖中蓋章確認。

律師建議增加補充條款：

出賣人應當將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內加蓋公章

第六項：關于所售房屋的抵押

陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地運用權抵押，進而將所建樓盤抵押。假如此類房屋出售，開發(fā)商破產時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產證，不具有物權。

對策：

1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。

2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。

3、要求開發(fā)商供應保證責任。

律師建議增加補充條款：

出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的狀況，假設因此導致買受人退房，出賣人應向買受人擔當已付房款雙倍的返還責任。

第七項：關于物業(yè)管理公約

陷阱：《物業(yè)管理條例》今年9月1日實施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否那么，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產證。

對策：

1、買受人應要求前期物業(yè)應以招投標的方式介入。

2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。

3、買受人也應簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。

律師建議增加補充條款：

出賣人在出售房屋前，應與招投標方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。買賣雙方在簽訂本合同時，應同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。

第八項：關于各方責任范圍

陷阱：假如因開發(fā)商的各種緣由(如：五證不全、一房二買、又抵又買等)情形導致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確詳細范圍。

對策：

1、依據《民法通那么》以及6月1日的《說明》將實際損失細化。

2、對開發(fā)商給自己造成的損失打算好證據。

律師建議增加補充條款：

假如因出賣人的單方緣由導致退房，出賣方擔當?shù)呢熑畏秶缦拢?/p>

出賣人的責任范圍：

1、退還已付房價款及其利息(此利息的計算，假如是一次性付款按同期銀行存款利率計算;假如是按揭付款按同期銀行貸款利率計算)。

2、賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。

3、賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用(此費用僅以裝修實物和相關票據為限)。

4、對于按揭付款的買受人，出賣人應賠償買受人辦理按揭相關手續(xù)的費用(包括：銀行手續(xù)費、保險費、評估費、公證費等)。

購房合同常見問題

問題一：

在認購書里沒有注明免責的退定條款因何種緣由退房以及后果如何?購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，那么需交必須額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種.種緣由得不到銀行的貸款而無法購置該房產時，開展商一般都只退購房款而不退定金，理由是購房者沒有履行合同，所以沒收定金。

問題二：

合同主體認定不明購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比擬初級的錯誤。有時代表開展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產土地擁有者，這些都是可能導致合同無效的問題。

另外，工程是由A公司開發(fā)的，事實上卻是由B公司投資，但作為買家還是應與A公司簽約，否那么也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。

問題三：

開發(fā)商的補充協(xié)議不對等簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提示購房者的是，必須要看清晰開發(fā)商供應的補充協(xié)議。此時此刻有的開展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于說明由于某些特定緣由造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些狀況下能免賠，這是開展商為了愛護自己在一些非人力能限制的狀況下造成違約躲避風險的一種方式。所以，購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責條款都簽了，而遺忘愛護自己的利益。

問題四：

運用語意敷衍的字眼合同是雙方意思相同的表達。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者許多諸如“假如發(fā)生問題，在最短時間內解決”、“在裝修材料上，選擇的國外進口的”等一些看上去很迷人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算的?其實購房者對這些并不能清晰地理解。

問題五：

約定提前交納局部費用房地產開發(fā)對資金的要求很高，開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公允的。

比方有些開發(fā)商在尚未確定物業(yè)管理公司及效勞標準、收費狀況的前提下，就要求買家在預售契約中承諾承受物業(yè)管理效勞，并承受相關約束，這對消費者是不利的。

問題六：

賣方解除合同在一些開展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有“買方無故逾期付款，經賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款?！钡臈l款，這樣的條款明顯是不公允的。假設買家已經支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，假如開展商以此為由，沒收其已付95%的價款，豈不是很不公允?況且，沒收事實上是個行政懲罰或刑事懲罰行為，作為當事人一方的開展商并沒有權利來沒收他人的財物。

問題七：

處理結果的約定不明確許多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應于_日前如何如何”，但是并沒有約定假如沒有在“_日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最終認定是開發(fā)商的過錯，您也很難制裁他，最多是調解了事。

問題八：

以偏概全這里所說的以偏概全是個泛指的概念。有時會出現(xiàn)這樣那樣令人哭笑不得的問題，例如，開發(fā)商承諾臥房的玻璃是中空的，到了交房時卻發(fā)覺臥房窗戶只有下面的局部是中空，而上面卻是平凡玻璃等等。

問題九：

拒簽購房者提出的補充協(xié)議前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議，將開發(fā)商在其廣告?zhèn)鞑ブ械臈l款和樓書里關于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進補充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個簡潔的例子，您買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會全部同時開通，假如有不開的怎么辦?不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，此時此刻的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平常還不全開，在上下班頂峰時間極為不便，在這種狀況下，業(yè)主是否有權拒付局部電梯費呢?

但是，就像您可以拒簽開發(fā)商的補充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補充協(xié)議。這種現(xiàn)象在廣州是比擬普遍的，一些熱銷的樓盤也都如此。

問題十：

勿留空白提防作弊猶如在填寫銀行存取款時須要在金額前加寫$以防有人篡改存取款現(xiàn)金一樣，合同中留下空白，往往會給開發(fā)商作弊留下可乘之機。在我國商品房交易的慣例中，一般是由開發(fā)商手持全部合同文本，這樣，開發(fā)商當然可以為所欲為地添加對自己有利的條款了。一旦這種合同被拿到法庭上作證，購房者即使不成認，也是空口無憑，難以舉證伸冤。

購房合同訂立

簽定正式的購房合同，在擬定的時間地點，購房者備齊全部憑證，與開發(fā)商或代理商正式簽定購房合同。預售合同(期房)和出售合同(現(xiàn)房)區(qū)分：

購房合同一般包括商品房預售契約(期房)和商品房買賣契約(現(xiàn)房)兩種。

二者區(qū)分在于：

預售合同在商品房預售時采納，房屋竣工交付運用，買受方付清全部房價款后，可干脆辦理過戶手續(xù)。

商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(竣工驗收合格取得房地產權證的商品房)銷售。

因此，此時此刻簽的預售合同，交房時不再簽出售合同，可以干脆辦理過戶手續(xù)。假如預售合同是在11017年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付運用時簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。

購房合同的主要內容包括以下幾方面：

1、甲方土地運用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房等；

2、房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特別約定等；

3、付款約定，包括實惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；

4、交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等；

5、質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和根底設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等；

6、產權登記和物業(yè)管理的約定；

7、保修責任；

8、乙方運用權限；

9、雙方認定的爭議仲裁機構；

10、違約賠償責任；

11、其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。

在簽訂上述各項條款時，購房者尤其須要關注以下幾項根本問題：

1、購房合同的各項內容要盡可能全面、具體、各項規(guī)定之間要幸免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清楚、精確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師，而應是工程立項批準文件的投資建立單