醫(yī)學(xué)院投標(biāo)書

第一部分商務(wù)文件

第一節(jié)投標(biāo)書

致：XX醫(yī)學(xué)院招標(biāo)小組：

根據(jù)貴方（招標(biāo)編號(hào)）對(duì)XXXXXX校區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)，正式授權(quán)下述簽字

人，；代表投標(biāo)人提交下述文件。

1、投標(biāo)書

2、投標(biāo)報(bào)價(jià)書

3、法人代表授權(quán)書（原件）

4、法人工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）

5、稅務(wù)登記證（復(fù)印件）

6、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書（復(fù)印件）

7、公司簡(jiǎn)介

8、物業(yè)管理方案

9、物業(yè)服務(wù)案例

據(jù)此函，簽字代表宣布同意如下：

1、投標(biāo)人將按招標(biāo)文件的規(guī)定履行合同責(zé)任和義務(wù)。

2、投標(biāo)人已詳細(xì)審查全部招標(biāo)文件，包括修改文件（如有的話）以及全部

參考資料和有關(guān)附件。我們完全理解并同意放棄對(duì)這方面有不明及誤解的權(quán)利。

3、其投標(biāo)自開標(biāo)日起有效期為30個(gè)工作日。

4、如果在規(guī)定的開標(biāo)時(shí)間后，投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)撤回投標(biāo)，其投標(biāo)保

證金將被貴方?jīng)]收。

5、投標(biāo)人同意提供，按照貴方要求與投標(biāo)有關(guān)的一切數(shù)據(jù)或資料，并理解

貴方不一定接受最低價(jià)的投標(biāo)。

6、與本投標(biāo)有關(guān)的一切正式往來通訊請(qǐng)寄：

地址：郵編：

電話：傳真：

投標(biāo)人法定代表人姓名：_______________________________

投標(biāo)人代表姓名、職務(wù)：（印刷體）

投標(biāo)人名稱：________________________________________

（公章）：__________________________

全權(quán)代表簽字：

日期：2005年7月日

第二節(jié)投標(biāo)報(bào)價(jià)書

項(xiàng)目名稱：XX醫(yī)學(xué)院XX校區(qū)物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目

投標(biāo)報(bào)價(jià)（大寫）:￥：

投標(biāo)人（蓋章）:

法定代表人（蓋章）:

2005年7月日

第三節(jié)公司簡(jiǎn)介

XXX公司是XXX控股的屬下公司，成立于2000年7月，是國(guó)家二級(jí)物業(yè)

管理企業(yè)，2004年6月通過了IS09001：2000質(zhì)量體系認(rèn)證，是xxx“十強(qiáng)物業(yè)

管理企業(yè)”之一，多次得到xxx的贊許，目前是xxx物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員、xxx物

業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員。

公司以“文明、禮貌、優(yōu)質(zhì)、高效”為經(jīng)營(yíng)宗旨，以“以人為本、嚴(yán)謹(jǐn)周到”

為服務(wù)原則，構(gòu)建了完善的服務(wù)質(zhì)量管理體系，致力于為業(yè)主/租戶提供高效、

精細(xì)化的寫字樓服務(wù)，以及舒適、宜人的小區(qū)生活環(huán)境，目前在管物業(yè)面積超過

100萬平方米，包括了高級(jí)寫字樓、住宅小區(qū)、商鋪、賓館酒店等物業(yè)管理類型。

目前，公司上下員工共有五百二十八人，其中各類管理人員和專業(yè)工程技術(shù)人員

占30%以上，公司多次組織員工進(jìn)行在崗培訓(xùn)，每一工種崗位都取得了上崗證書,

其中管理崗員工都取得了物業(yè)管理崗位證書或是物業(yè)管理自考大專班畢業(yè)學(xué)歷，

塑造了一支綜合素質(zhì)高，適應(yīng)能力強(qiáng)，專業(yè)程度高的物業(yè)管理隊(duì)伍，全心為客戶

提供貼身服務(wù)。

公司的優(yōu)質(zhì)服務(wù)得到了政府主管部門及社會(huì)各界的肯定和支持，在管物業(yè)

xxx大廈，于2003年獲“xxx物業(yè)管理示范大廈”稱號(hào)，xxx管理處，榮獲2004

年xxx文明標(biāo)兵稱號(hào)。公司于2005年度被中國(guó)資信評(píng)估學(xué)會(huì)及中國(guó)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)研

究中心列為建設(shè)系統(tǒng)信用?信譽(yù)AAA級(jí)單位。公司的顧問管理樓宇——xxx大廈,

已成為xxx首家具有航空服務(wù)特色的電子智能化寫字樓，公司在管的四幢高級(jí)寫

字樓，平均出租率達(dá)83%以上，遠(yuǎn)高于同行業(yè)的水平。

在“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”的原則指導(dǎo)下，公司充分合理利用各種資源，為

客戶的服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)永無止境，公司擬定了“提高核心能力，向規(guī)?；I(yè)

化方向發(fā)展”的總體思路，分別成立了設(shè)備維修、賓館服務(wù)二個(gè)子公司，進(jìn)一步

提升公司的綜合實(shí)力和專業(yè)化管理水平，力爭(zhēng)到2006年成為一級(jí)物業(yè)管理企業(yè),

為更多的住/租戶提供更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。期望社會(huì)各界一如既往地支持和

鼓勵(lì)公司的發(fā)展，公司將以“進(jìn)取、創(chuàng)新”的企業(yè)文化精神，同社會(huì)各界一起，

與時(shí)俱進(jìn)，再創(chuàng)佳績(jī)。

組織架構(gòu):

股東會(huì)

董事會(huì)

總經(jīng)理

副總經(jīng)理

管理者代表

X

行X

X

政子

公

部司

清

保工服潔

綠

安程務(wù)化

隊(duì)部部部

第二部分物業(yè)管理方案

第一章管理服務(wù)理念和目標(biāo)

第一節(jié)影響管理服務(wù)效果的因素

一、受設(shè)備設(shè)施先進(jìn)程度影響

眾所周知，建筑的設(shè)備設(shè)施對(duì)于建筑本身及使用人的決對(duì)重要性是無可否認(rèn)

的，這不僅決定建筑的顯性價(jià)值和隱性價(jià)值，也關(guān)系到使用人的安全程度。大廈

配備設(shè)備設(shè)施的先進(jìn)程度如何，將直接決定建筑功能是否能夠充分發(fā)揮及實(shí)現(xiàn)物

業(yè)使用人的要求。為此，選擇質(zhì)優(yōu)、先進(jìn)的產(chǎn)品其本身就是保障正常使用的基礎(chǔ),

再通過專業(yè)人員的維修、養(yǎng)護(hù)，使其發(fā)揮應(yīng)具功能并延長(zhǎng)使用壽命，減少更換周

期，從而節(jié)約一筆為數(shù)可觀的更換費(fèi)用。

二、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的理解與支持的影響

物業(yè)管理行業(yè)在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)雖已二十多年，但目前仍然存在對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)

上的偏頗，探其原因是多方面的。僅從法律觀點(diǎn)來判斷，首先物業(yè)公司必須嚴(yán)格

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定規(guī)范操作，認(rèn)真履行《物業(yè)

服務(wù)合同》，在此基礎(chǔ)上渴望得到業(yè)主的理解與支持。物業(yè)管理是人對(duì)物的管理

和人對(duì)人的服務(wù)，其服務(wù)的對(duì)象對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、了解或期望也是因人而異,

所以對(duì)人服務(wù)的工作尤其需要理解與支持。

三、受物業(yè)公司管理能力的影響

目前全國(guó)注冊(cè)的物業(yè)公司有2萬多家，如此眾多的物業(yè)公司之中必然良莠

不齊，為此物業(yè)管理上級(jí)主管部門按照國(guó)家、省、市（計(jì)劃設(shè)區(qū)）級(jí)別分別設(shè)立

主管機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會(huì)，并根據(jù)物業(yè)公司的管理能力、信譽(yù)程度、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等眾多

條件評(píng)定出的物業(yè)公司。而在管經(jīng)驗(yàn)不同的物業(yè)公司管理同樣條件下的物業(yè)，其

管理效果也一定是不同的。

第二節(jié)管理服務(wù)的整體設(shè)想

我們根據(jù)XXX校區(qū)所處項(xiàng)目地理位置相對(duì)獨(dú)立，建筑面積較大，根據(jù)本物業(yè)

規(guī)劃布局，建筑風(fēng)格，智能化硬件設(shè)施設(shè)置及使用性質(zhì)等特點(diǎn)，計(jì)劃設(shè)置駐校區(qū)

管理處。管理處在合同期內(nèi)負(fù)責(zé)對(duì)所有涉及乙方（物業(yè)管理公司）服務(wù)范圍內(nèi)的

事項(xiàng)進(jìn)行專業(yè)管理，并受受委托方（甲方）指導(dǎo)，負(fù)責(zé)管理下轄的安保部、保潔

部、綠化部、工程部、服務(wù)部，使其按照“四個(gè)統(tǒng)一”和IS09001：2000質(zhì)量服

務(wù)體系要求規(guī)范操作，并及時(shí)保持與委托方（甲方）聯(lián)系，主動(dòng)接受其監(jiān)督和指

導(dǎo)，對(duì)欠完善的事項(xiàng)及時(shí)改進(jìn)，努力為校區(qū)師生營(yíng)造一個(gè)安全、有序、環(huán)境優(yōu)美、

健康舒適的工作和學(xué)習(xí)環(huán)境。

根據(jù)貴校是集行政辦公、教學(xué)、生活為一體化的綜合性物業(yè)的特點(diǎn)，我司將

提供以下有償特色服務(wù)：

1、在星期六、日及法定節(jié)假日提供往返xxx市區(qū)、XXX的校巴服務(wù)；

2、為教職員工、學(xué)生提供包括打印、復(fù)印、傳真、裝訂、票務(wù)的商務(wù)服務(wù);

3、根據(jù)貴校行政辦公樓、學(xué)術(shù)交流中心等物業(yè)具備會(huì)議功能的特點(diǎn)，提供

全方位的會(huì)務(wù)服務(wù)；

4、為教職員工、學(xué)生提供鐘點(diǎn)工保潔服務(wù)；

5、開展師生宿舍超支水電費(fèi)代收代付服務(wù)；

6、為貴校在設(shè)施設(shè)備維護(hù)方面提供技術(shù)性的支持；

7、協(xié)助校方開展有特色的社區(qū)文化活動(dòng)，共建和諧、友好、團(tuán)結(jié)的校園；

8、提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的鮮花、禮儀及接待服務(wù)。

第三節(jié)管理服務(wù)理念和策劃

一、管理理念

我司長(zhǎng)期以來，無論在實(shí)踐中，還是在行業(yè)中，都一如既往的倡導(dǎo)”管理和

服務(wù)相結(jié)合，以服務(wù)為主”的理念。在管理學(xué)中，管理和服務(wù)似乎是辯證的矛盾

統(tǒng)一體，只有將兩者有機(jī)的結(jié)合，方能實(shí)現(xiàn)管理和服務(wù)水平的同步提升，并獲得

持續(xù)改進(jìn)。尤其是以提供無形服務(wù)為本的物業(yè)管理，其必須依照有關(guān)法律、法規(guī)、

政策及物業(yè)服務(wù)合同賦予的權(quán)力和責(zé)任行使職權(quán)和承擔(dān)責(zé)任，實(shí)施對(duì)房屋、設(shè)施、

設(shè)備的管理以及對(duì)公共秩序的管理。沒有管理，服務(wù)只是一名空話，服務(wù)要靠管

理來實(shí)現(xiàn)。但是，我們必須明確，管理是手段，服務(wù)才是目的，管理的最終歸宿

是服務(wù)。通過有效的管理，達(dá)到為業(yè)主、委托方服務(wù)的目的。

二、管理策劃

在全面執(zhí)行國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的前提下，以管理和服務(wù)兩個(gè)中

心為支撐點(diǎn)，為XXX校區(qū)提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)，來營(yíng)造安全、舒適、整潔、方

便的工作和學(xué)習(xí)環(huán)境。

1、管理模式

統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)格執(zhí)行公司已通過認(rèn)證的IS09001：2000質(zhì)量管理體系之

有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及公司各項(xiàng)規(guī)章制度。

統(tǒng)一管理理念：“以人為本，服務(wù)為主，注重對(duì)各級(jí)員工的關(guān)心、激勵(lì)、挖

潛，做到人盡其才，在外延上則是以業(yè)主、顧客的服務(wù)為焦點(diǎn)，對(duì)業(yè)主、顧客的

合理需求給予最大限度的滿足。

統(tǒng)一服務(wù)意識(shí)：創(chuàng)新性、全方位的服務(wù)意識(shí)，想客戶之未想，急客戶之未

急，通過不斷創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方法來滿足不斷轉(zhuǎn)變觀念和不斷擴(kuò)展需求的顧

客。

統(tǒng)一管理目標(biāo)：“接一座物業(yè)，創(chuàng)一方文明，保一方平安，樹一個(gè)品牌「我

們將著力實(shí)施品牌戰(zhàn)略和形象工程，進(jìn)一步倡導(dǎo)我們xxx物業(yè)管理實(shí)踐中一直堅(jiān)

持的科學(xué)發(fā)展觀，信守“文明、禮貌、優(yōu)質(zhì)、高效”的經(jīng)營(yíng)方針，通過專業(yè)精細(xì)

化物業(yè)管理，確保校內(nèi)區(qū)域安全，優(yōu)美校區(qū)環(huán)境，從而提升xxx品牌形象，達(dá)到

社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益良性循環(huán)發(fā)展。

2、兩個(gè)意識(shí)：

管理意識(shí)：寓管理于服務(wù)之中，以改革、開拓精神創(chuàng)新學(xué)院的管理新思路,

樹立業(yè)主就是顧客，管理就是服務(wù)的觀念。

服務(wù)意識(shí)：全方位的主動(dòng)服務(wù)，客戶的一切所需，均是服務(wù)之想為之的觀念。

第四節(jié)管理目標(biāo)

一、接管后一年內(nèi)達(dá)市“優(yōu)秀小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)；三年內(nèi)獲省級(jí)或國(guó)家級(jí)“物業(yè)

管理示范小區(qū)”稱號(hào)。

二、全面實(shí)行環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例，使校區(qū)內(nèi)成無污染、無噪音、無廢氣的

“三無”綠色環(huán)保區(qū)。

三、根據(jù)國(guó)家物業(yè)管理示范大廈（小區(qū)）的評(píng)分細(xì)則規(guī)定要求，結(jié)合我司在

管榮獲物業(yè)管理示范大廈（小區(qū)）的成功經(jīng)驗(yàn)，我們承諾有關(guān)服務(wù)綜合技術(shù)指標(biāo)

及為完成承諾指標(biāo)采取的措施如下：

一

諾

承

序國(guó)家示范

標(biāo)

指

號(hào)承諾項(xiàng)目實(shí)施措施

.標(biāo)準(zhǔn)

無重大刑事案24小時(shí)巡邏，關(guān)鍵崗位24小時(shí)固定值班，落

1安全防范管理件和重大交通實(shí)保安崗位職員，明確責(zé)任區(qū)域，完善制度，

等安全事故狠抓人員思想業(yè)務(wù)素質(zhì)。

組建保安義務(wù)消防隊(duì)，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)

無消防事

無防火宣傳，對(duì)火災(zāi)隱患及時(shí)處理，確?；馂?zāi)發(fā)

故

生率為0o

消防管理

2進(jìn)行編號(hào)入檔管理，管理員與保安員每天上班

怫設(shè)帽鋤1?必須對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面檢查，做好防

100%

率100%盜，損壞的防范、保養(yǎng)，確保消防設(shè)施的完好

與正常啟動(dòng)運(yùn)行。

實(shí)行垃圾分流，垃圾日產(chǎn)日清，定期對(duì)區(qū)內(nèi)的

衛(wèi)生、保潔動(dòng)態(tài)保潔滿垃圾中轉(zhuǎn)站及保潔器具進(jìn)行消毒、殺菌，落實(shí)

395%以上

意率管理區(qū)域的責(zé)任制，保持路無樹葉影，走道無

煙頭，公共場(chǎng)所掃干凈。

分工負(fù)責(zé)，責(zé)任落實(shí)，日常養(yǎng)護(hù)與定期養(yǎng)護(hù)有

4環(huán)境綠化達(dá)標(biāo)率95%以上

機(jī)結(jié)合。

房屋及設(shè)備、配套設(shè)施加強(qiáng)巡查、監(jiān)測(cè)，重要設(shè)備責(zé)任到人，做到日

完好率（因基建質(zhì)量、運(yùn)行記錄，不放過任何微小的現(xiàn)象，把故障排

598%以上100%

設(shè)備在保養(yǎng)期內(nèi)等特除在發(fā)生之前，切實(shí)消除運(yùn)行故障和事故隱

殊原因外）患，保證設(shè)備設(shè)施運(yùn)行完好、正常。

接到維修單在承諾時(shí)間內(nèi)到達(dá)并督促供方準(zhǔn)

房屋零修、急修及時(shí)率

699%100%時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成，急修不過夜，強(qiáng)

（單項(xiàng)在100元以內(nèi)）

化回訪制度、考核制度。

管理服務(wù)人員培訓(xùn)合實(shí)行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與外出學(xué)

7100%100%

格及持證上崗率習(xí)O

8師生員工對(duì)物業(yè)管理95%95%以人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管

服務(wù)滿意率及投訴處理，建立業(yè)主/師生投訴及時(shí)跟蹤解決，回訪

95%以上100%

理率并記錄入檔。

加強(qiáng)巡視，確保道路暢通無損壞，路面平坦整

9停車場(chǎng)、道路完好率95%以上100%潔，排水通暢，無隨意占用道路，無改變使用

功能

化糞池、雨水井、污水每日記錄檢查情況定期疏通、清理，井蓋齊全

1095%以上100%

井完好率良好，保證排放通暢無堵

11排水管、明暗溝完好率95%以上100%排水通暢，無堵，無積水，無塌陷，無殘缺

每日檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)更換維修，確保照明

12照明設(shè)備完好率95%以上98%

設(shè)備完好無損，夜間正常使用，保持潔凈。

第二章管理機(jī)構(gòu)動(dòng)作方法及管理制度

第一節(jié)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)圖

在綜合一體化管理方式的指導(dǎo)下，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)工作，我們力求：部門

設(shè)置精簡(jiǎn)、高效；人員配置合理、科學(xué)。在管理處經(jīng)理的調(diào)度下，各司其職，各負(fù)

其責(zé)，以協(xié)調(diào)的、高效率的、相互促進(jìn)的管理模式來實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)的良性循環(huán)。其

機(jī)構(gòu)設(shè)置如下：

管理處

綜合事務(wù)

保安隊(duì)綠化部保潔部工程部

第二節(jié)工作職能組織運(yùn)行圖

委托方（甲方：XXX校區(qū)）

第三節(jié)項(xiàng)目經(jīng)理管理職責(zé)及內(nèi)部管理職責(zé)

一、項(xiàng)目經(jīng)理管理職責(zé)

報(bào)告上級(jí)：XXX公司總經(jīng)理

督導(dǎo)下級(jí)：管理處管理員、保安隊(duì)長(zhǎng)、保潔部長(zhǎng)、綠化部長(zhǎng)、工程部長(zhǎng)。

管理職責(zé)：

1、全面負(fù)責(zé)管理處的工作，領(lǐng)導(dǎo)全體員工完成公司下達(dá)的責(zé)任目標(biāo)。

2、根據(jù)國(guó)家的政策法規(guī)和物業(yè)公司的指示精神，制定管理處的經(jīng)營(yíng)方針和

運(yùn)作模式。

3、制定各項(xiàng)規(guī)章制度、服務(wù)規(guī)范及操作規(guī)程，明確各級(jí)管理人員和員工的

職責(zé)，并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。

4、建立健全管理處的各級(jí)組織架構(gòu)及工作程序，使之合理化、精簡(jiǎn)化及效

率化。

5、編制管理處業(yè)務(wù)中、遠(yuǎn)期發(fā)展計(jì)劃，負(fù)責(zé)制定年度工作安排，員工培訓(xùn)

計(jì)劃及年終工作總結(jié)。

6、對(duì)管理處的全面工作有決策指揮權(quán)，對(duì)管理處所屬管理崗人員的任免及

聘用、調(diào)動(dòng)和辭退有建議權(quán)；對(duì)管理處所屬生產(chǎn)崗人員有人事決定權(quán)。

7、負(fù)責(zé)制定、審核管理處的經(jīng)費(fèi)收支，做到合理收支、開源節(jié)流，開展各

項(xiàng)有償服務(wù)，力求取得良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

8、組織管理處的月檢工作，對(duì)管理處的整體服務(wù)質(zhì)量，安全生產(chǎn)負(fù)責(zé)。

9、負(fù)責(zé)對(duì)外業(yè)務(wù)的聯(lián)系工作及合同的評(píng)審工作，并組織實(shí)施對(duì)供方的考評(píng),

有權(quán)建議決定聘用或解聘，并上報(bào)公司批復(fù)。

10、注重與行業(yè)主管部門及同行業(yè)之間的交流，樹立公司對(duì)外形象，努力爭(zhēng)

創(chuàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。研究制定管理處所轄物業(yè)的“創(chuàng)優(yōu)”評(píng)比計(jì)劃及方案，使所轄物業(yè)

隨社會(huì)的不斷進(jìn)步和行業(yè)的不斷前進(jìn)而發(fā)展，最終形成品牌物業(yè)。

11、定期巡視所管物業(yè)及各部門的工作情況，檢查服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題,

解決問題，做好上請(qǐng)下達(dá)的保障工作。

12、以身作則，關(guān)心員工，獎(jiǎng)罰分明，使管理處具有高度凝聚力，引導(dǎo)員工

以高度熱忱和責(zé)任感去完成本職工作。

13、完成公司交辦的其它工作。

二、內(nèi)部管理職責(zé)分工

(-)管理處

管理員(綜合崗)崗位職責(zé)

報(bào)告上級(jí)：管理處經(jīng)理

聯(lián)系部門：公司人力資源部、管理處各部

崗位職責(zé)：

2.1、負(fù)責(zé)管理處各類公文的擬稿、修改、并呈送部長(zhǎng)審核，以及管理處收發(fā)

文登記分發(fā)工作。

2、協(xié)助經(jīng)理安排管理處會(huì)務(wù)工作，做好會(huì)議記錄，按要求編寫會(huì)議紀(jì)要或決

議。

3、熟悉檔案歸檔范圍，懂得分門別類，對(duì)檔案的整理、書寫要求規(guī)范化，科

學(xué)化。做好各種文件記錄資料的收集，分期分類歸檔案，為日后查找提供方便。

對(duì)所管理檔案的丟失、損壞、泄露負(fù)責(zé)，并對(duì)具體確定文件材料作出保管期限的

劃分。

4、負(fù)責(zé)管理處的日常接待工作。

5、負(fù)責(zé)管理處的報(bào)銷工作。

6、完成上級(jí)交辦的其他工作。

管理員（質(zhì)監(jiān)崗）崗位職責(zé)

報(bào)告上級(jí)：管理處經(jīng)理

聯(lián)系部門：綠化部、保潔部、工程部、保安隊(duì)

崗位職責(zé)：

1、執(zhí)行管理處指令，全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)管工作。

2、遇到緊急突發(fā)事件在第一時(shí)間通知保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)并匯報(bào)經(jīng)理，協(xié)助相關(guān)人員

做出有效的應(yīng)急處理，并向上級(jí)匯報(bào)。

3、掌握現(xiàn)代化的辦公設(shè)備，不斷提高服務(wù)意識(shí)及管理水平、物業(yè)管理業(yè)務(wù)知

識(shí)，及時(shí)與有關(guān)部門協(xié)調(diào)合作；

4、完成上級(jí)交辦的其它工作。

（二）保安隊(duì)

保安隊(duì)主要工作

1、全面負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的安全保衛(wèi)工作，做好“防火、防盜、防破壞、

防流氓活動(dòng)、防災(zāi)害事故、防毒”的六防工作；

2、對(duì)物業(yè)實(shí)施全方位安全監(jiān)督工作；

3、實(shí)施對(duì)員工有關(guān)安全保衛(wèi)方面的紀(jì)律稽查；

4、協(xié)助公安機(jī)關(guān)查處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的重大政治、刑事及嚴(yán)重事故等案件；

5、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)的監(jiān)控、消防設(shè)施的安全檢查以及消防知識(shí)的宣傳工

作；

6、負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域范圍之配套設(shè)施如車場(chǎng)、監(jiān)控等管理工作；

7、抓好保安隊(duì)伍的建設(shè)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)

報(bào)告上級(jí)：管理處經(jīng)理

督導(dǎo)下級(jí)：保安副隊(duì)長(zhǎng)、保安隊(duì)領(lǐng)班、保安員

聯(lián)系部門：管理處、工程部、保潔部、綠化部

崗位職責(zé)：

1、堅(jiān)決貫徹執(zhí)行所屬管理處經(jīng)理的指示，工作直接對(duì)所屬管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。

準(zhǔn)確傳達(dá)管理處的工作安排，制定本部門工作計(jì)劃，并負(fù)責(zé)檢查落實(shí)；

2、全面負(fù)責(zé)保安隊(duì)的工作，確保保安隊(duì)能夠完成公司下達(dá)的任務(wù)目標(biāo)。

根據(jù)公司下達(dá)的任務(wù)和目標(biāo)，制訂保安隊(duì)的年度工作計(jì)劃并督促實(shí)施。

3、負(fù)責(zé)批示下級(jí)上報(bào)的各類文件，對(duì)重大的獎(jiǎng)懲事件提出建議，對(duì)安全責(zé)任

事故進(jìn)行處理。

4、參與公司的業(yè)務(wù)拓展，負(fù)責(zé)編制保安方面的方案。

5、主動(dòng)與地方上級(jí)主管部門、公安機(jī)關(guān)作好雙向溝通工作。

6、督促指導(dǎo)下級(jí)開展工作，檢查下級(jí)落實(shí)保安處安排工作的實(shí)施情況。

7、負(fù)責(zé)組織召開保安隊(duì)人員的每月例會(huì)，總結(jié)上月工作情況及布署下月工作

安排。

8、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理處其它部門的有關(guān)工作。

9、定期向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作，提出有關(guān)保安工作建議。

10、完成上級(jí)交給的其他任務(wù)。

11、經(jīng)常深入檢查各班次工作，了解員工當(dāng)值情況和思想動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)

處理；

12、負(fù)責(zé)擬定保安培訓(xùn)計(jì)劃，并具體組織實(shí)施；

13、跟班值勤和不定時(shí)突擊查崗，處理值班期間發(fā)生的事件（包括各種治安案

件）；

14、負(fù)責(zé)員工的考核評(píng)比工作，并對(duì)不稱職的保安員提出處理意見；

15、負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)的監(jiān)控工作，制定消防設(shè)施的安全檢查制度，組織訓(xùn)練消防

人員，制定消防安全知識(shí)的宣傳工作。

17、定期檢查物業(yè)之消防器材和設(shè)施，按期組織員工更換滅火器材，保證消防

器材的安全可靠；

18、收集和整理本部門的有關(guān)資料，匯總后交管理處閱讀；

19、負(fù)責(zé)本部門員工的排班和考勤，在權(quán)限范圍內(nèi)審批本部門員工的請(qǐng)假和調(diào)

班；

20、完成上級(jí)交辦的其它工作。

保安副隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)

報(bào)告上級(jí)：保安隊(duì)長(zhǎng)

督導(dǎo)下級(jí)：、保安隊(duì)領(lǐng)班、保安員

聯(lián)系部門：管理處、工程部、保潔部、綠化部

崗位職責(zé)：

1、負(fù)責(zé)保安員的上崗培訓(xùn)和思想教育工作，對(duì)保安員要堅(jiān)持進(jìn)行職業(yè)道德和

思想教育，每年制定保安員訓(xùn)練計(jì)劃，并接受管理處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督、指導(dǎo)。

2、負(fù)責(zé)保安隊(duì)的日常工作安排，合理調(diào)配人員。保證巡邏崗和固定崗正常運(yùn)

作，無缺崗，無治安死角。

3、協(xié)助隊(duì)長(zhǎng)進(jìn)行崗位考核，公正地評(píng)價(jià)隊(duì)員的工作情況，不得故意隱藏或歪

曲事實(shí)，否則將視作失職。

4、督促隊(duì)員遵守員工宿舍管理制度，保持宿舍整潔，無亂搭亂掛，安排好值

日。負(fù)責(zé)宿舍衛(wèi)生和隊(duì)容糾察，保持隊(duì)伍有良好的風(fēng)氣。

5、負(fù)責(zé)隊(duì)員的政治思想教育工作，對(duì)態(tài)度不好和工作不認(rèn)真的隊(duì)員，要做好

思想教育工作，對(duì)屢教不改者和情況嚴(yán)重者，書面提出處理意見報(bào)隊(duì)長(zhǎng)裁決。

6、定期組織隊(duì)員進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練、思想文化學(xué)習(xí)和學(xué)習(xí)火警、匪警以及突發(fā)事

件的應(yīng)急措施、救生知識(shí)，定期組織隊(duì)員參加管理處消防訓(xùn)練，幫助每個(gè)隊(duì)員都

能按管理處的要求達(dá)標(biāo)。

7、負(fù)責(zé)保安隊(duì)所需裝置的保管、發(fā)放工作。

8、定期回訪住戶對(duì)校區(qū)治安狀況的意見和提議，并做好記錄，向上級(jí)匯報(bào)好

的建議。

9、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交待的其它工作任務(wù)。

保安領(lǐng)班崗位職責(zé)

報(bào)告上級(jí)：保安隊(duì)長(zhǎng)、保安副隊(duì)長(zhǎng)

督導(dǎo)下級(jí)：保安員

崗位職責(zé)：

2、1、協(xié)助保安隊(duì)長(zhǎng)完成本班隊(duì)員的管理工作。

3、2、熟悉治安管理處罰條例以及公司各項(xiàng)規(guī)章制度。

4、3、熟悉本班各崗位的職責(zé)和分布情況，了解本班隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)和工作情

況。

6、4、掌握治安區(qū)域及四周環(huán)境情況。

5、掌握消防器材的分布和維護(hù)情況，精通各種消防器材的使用。

6、掌握突發(fā)意外事件處理程度，并具有應(yīng)對(duì)能力。

7、了解一定的物業(yè)管理知識(shí)。

保安員崗位職責(zé)

報(bào)告上級(jí)：保安副隊(duì)長(zhǎng)、保安領(lǐng)班

崗位職責(zé)：

巡邏崗崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)按規(guī)定路線巡查轄區(qū)各樓層，密切注意治安消防情況。掌握防火、滅

火知識(shí)，熟悉火災(zāi)報(bào)警119系統(tǒng)和盜警110系統(tǒng)。

2、巡視檢查轄區(qū)內(nèi)是否有不安全的因素，發(fā)現(xiàn)情況應(yīng)及時(shí)報(bào)告，并采取有效

措施進(jìn)行處理。

3、對(duì)形跡可疑人員進(jìn)行必要的詢查，及時(shí)將閑雜人員等勸離轄區(qū)。

4、制止轄區(qū)內(nèi)吵架、打架斗毆事件的發(fā)生。

5、制止在轄區(qū)內(nèi)，尤其是在住宅樓的電梯內(nèi)、電梯廳等公共地方大聲喧嘩、

隨地吐痰等不文明行為。

6、檢查消防設(shè)施是否完好，及時(shí)消除火災(zāi)的隱患。

7、配合管理處其他崗位的工作發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施、設(shè)備、水、電、電梯保潔衛(wèi)生

等方面的問題應(yīng)及時(shí)向主管負(fù)責(zé)人匯報(bào)，協(xié)助及時(shí)處理。

8、認(rèn)真記錄巡查過程中發(fā)現(xiàn)的情況，認(rèn)真做好值班記錄和巡邏的交接班工作。

9、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。

固定崗崗位職責(zé)

1、疏通車輛和人員進(jìn)出，維護(hù)門口交通秩序，保證車輛及行人安全，使門前

暢通無阻。

2、嚴(yán)格制止閑雜人員、小商版、推銷人員等進(jìn)入校區(qū)。

3、提高警惕，發(fā)現(xiàn)可疑人員和事情后應(yīng)及時(shí)處理并迅速報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)。

4、認(rèn)真履行值班登記制度，詳細(xì)記錄值班中所發(fā)生、處理的各種情況。

5、積極配合其他保安員，做好防火、防盜等各項(xiàng)安全防范工作，把好轄區(qū)的

大門關(guān)。

6、為來訪客人提供校內(nèi)物業(yè)引導(dǎo)服務(wù)（指明方向位置）。

7、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。

學(xué)生公寓值班員崗位職責(zé)

1、嚴(yán)格制止閑雜人員、小商版、推銷人員等進(jìn)入學(xué)生公寓。

2、認(rèn)真履行值班登記制度，詳細(xì)記錄值班中所發(fā)生、處理的各種情況，并做

好交接班記錄。

3、積極配合其他保安員，做好防火、防盜等各項(xiàng)安全防范工作，把好公寓的

消防安全工作，掌握公寓消防器材的分布情況，精通各消防器材的使用。

4、了解公寓的物業(yè)常規(guī)和常識(shí)，有一定的物業(yè)管理知識(shí)。

5、為來訪客人提供校內(nèi)物業(yè)引導(dǎo)服務(wù)（指明方向位置）。

6、具有一定處理突發(fā)事件的能力。

7、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。

（三）工程部

工程部主要工作

1、負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)和小故障檢修。

2、抓好工程部員工隊(duì)伍的思想建設(shè)和業(yè)務(wù)建設(shè)。

3、抓好工程部安全教育（包括人身、設(shè)備、消防），提高安全意識(shí)，督促員工

嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。

4、完成上級(jí)布置的任務(wù)和業(yè)主（客戶）要求的其他維修工作。

工程部長(zhǎng)崗位職責(zé)

報(bào)告上級(jí)：管理處經(jīng)理

聯(lián)系部門：管理處、綠化部、保安隊(duì)、保潔部

督導(dǎo)下級(jí)：工程部班長(zhǎng)、工程部水電維修工、泥水工、木工

崗位職責(zé)：

1、堅(jiān)決貫徹執(zhí)行所屬管理處經(jīng)理的指示，工作直接對(duì)所屬管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。

2、對(duì)工程部所有人員和設(shè)備的全權(quán)管轄和調(diào)配。挑選和配備下屬各崗位工作

人員。培養(yǎng)、鞏固骨干隊(duì)伍，切實(shí)保障動(dòng)力設(shè)備的安全運(yùn)行和設(shè)施完好，以最低

的動(dòng)力費(fèi)用開支保持所管轄范圍的設(shè)備設(shè)施管理水準(zhǔn)。并合理編排工作人員的分

班分級(jí)，保證人員安排合理。工作正常有序地進(jìn)行。

3、組織制定所屬各崗位責(zé)任及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制、

操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。

4、組織并參與設(shè)備的定期保養(yǎng)及檢修，制定、檢查各類設(shè)備的月、季、年保

養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施情況，及時(shí)向管理處經(jīng)理報(bào)告。

5、負(fù)責(zé)制定各系統(tǒng)、設(shè)備年度、月度保養(yǎng)維修計(jì)劃和備品備件計(jì)劃，依時(shí)報(bào)

管理處審核，批準(zhǔn)后，組織實(shí)施。

6、針對(duì)員工的工作狀況和思想狀況，編制并實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃，做好培訓(xùn)管理工

作。

7、完成上級(jí)交辦的其它工作。

工程部班長(zhǎng)崗位職責(zé)

報(bào)告上級(jí)：工程部長(zhǎng)

聯(lián)系部門：管理處、綠化部、保安隊(duì)、保潔部

督導(dǎo)下級(jí)：工程部水電維修工、泥水工、木工

崗位職責(zé)：

1、負(fù)責(zé)工程部的綜合管理，承擔(dān)公司的上傳下達(dá)及公關(guān)工作。

2、負(fù)責(zé)制定適用于本項(xiàng)目的各項(xiàng)管理制度、操作規(guī)程，并監(jiān)督和檢查其實(shí)施

情況。

3、負(fù)責(zé)策劃和組織工程人員召開各類會(huì)議和培訓(xùn)工作并做好記錄。

4、收發(fā)、處理、跟蹤、督辦各類內(nèi)外文件，做好公司各種合同、文件其它資

料的管理。

5、負(fù)責(zé)工程部材料、零配件的采購(gòu)和保管、領(lǐng)用等相關(guān)管理。

7、編制設(shè)備的維修計(jì)劃，并檢查督促計(jì)劃的實(shí)施。

8、負(fù)責(zé)對(duì)各棟樓宇設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、搶修等各項(xiàng)工作的監(jiān)督管理,

協(xié)助、協(xié)調(diào)相關(guān)人員完成設(shè)備的維修和保養(yǎng)工作。

9、負(fù)責(zé)處理工程部的各項(xiàng)投訴、來信、來訪，及時(shí)處理顧客投訴糾正不合格

服務(wù)，提高管理服務(wù)質(zhì)量。

10、做好與學(xué)院相關(guān)部門的溝通工作，及時(shí)了解顧客的需求，不斷完善服務(wù)

工作。

水電維修工崗位職責(zé)

報(bào)告上級(jí)：工程部班長(zhǎng)、管理員

崗位職責(zé)：

1、負(fù)責(zé)對(duì)應(yīng)學(xué)院設(shè)備的日常管理和維修工作。

2、熟悉學(xué)院設(shè)備的運(yùn)行方式、工作原理、正常操作。

3、負(fù)責(zé)學(xué)院各設(shè)備設(shè)施的定期維護(hù)保養(yǎng)工作，執(zhí)行相關(guān)維保計(jì)劃。

4、做好學(xué)院設(shè)備的日常巡檢工作，防止設(shè)備的跑、冒、漏現(xiàn)象，確保設(shè)備的

正常運(yùn)行。

5、完成其它臨時(shí)性工作。

6、不斷學(xué)習(xí)提高自身的工作技能，提高顧客服務(wù)質(zhì)量。

泥水工崗位職責(zé)

報(bào)告上級(jí)：工程班長(zhǎng)、管理員

崗位職責(zé)：

1、泥水工主要負(fù)責(zé)各學(xué)院三大區(qū)樓房天花，室內(nèi)、走道、樓梯間墻身，車

道的和維護(hù)工作。

2、服從主管的調(diào)配，完成主管安排的其它工作。

木工崗位職責(zé)

報(bào)告上級(jí)：工程班長(zhǎng)、管理員

崗位職責(zé)：

1、主要負(fù)責(zé)各學(xué)院三大區(qū)域的門窗、桌椅、柜臺(tái)等設(shè)備設(shè)施的維修工作。

2、服從主管的調(diào)配，完成主管安排的其它工作。

（四）、保潔部

保潔部主要工作

1、按《物業(yè)管理委托合同》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)及范圍，實(shí)施保潔、衛(wèi)生業(yè)務(wù)工作。

2、負(fù)責(zé)公司保潔業(yè)務(wù)的安全工作，明確安全責(zé)任，制訂安全操作規(guī)程，防患

于未然。

3、負(fù)責(zé)與各區(qū)域班組及客戶的工作協(xié)調(diào)和溝通。

4、負(fù)責(zé)保潔部員工的管理工作。

保潔部部長(zhǎng)崗位職責(zé)

報(bào)告上級(jí)：管理處經(jīng)理

聯(lián)系部門：管理處、綠化部、工程部、保安隊(duì)

督導(dǎo)下級(jí)：保潔部領(lǐng)班、保潔員

崗位職責(zé)：

1、堅(jiān)決貫徹執(zhí)行所屬管理處經(jīng)理的指示，工作直接對(duì)所屬管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。

對(duì)保潔部生產(chǎn)崗人員和設(shè)備的全權(quán)管轄和調(diào)配。并合理編排工作人員的分班分

級(jí)，保證人員安排合理。工作正常有序地進(jìn)行。

2、依據(jù)公司簽訂的保潔服務(wù)合同制定《保潔質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)》，提高工作效

率，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。

3、負(fù)責(zé)保潔所需物品的采購(gòu)和管理，建立資產(chǎn)檔案及地盤物料使用情況的費(fèi)

用核算和控制。

4、針對(duì)員工的工作狀況和思想狀況，編制并實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃，做好培訓(xùn)管理工

作。

5、組織制定并實(shí)施員工的考核工作。

6、完成上級(jí)交辦的其它工作。

保潔部領(lǐng)班崗位職責(zé)

報(bào)告上級(jí)：管理處經(jīng)理

聯(lián)系部門：管理處、綠化部、保安隊(duì)、工程部

督導(dǎo)下級(jí)：保潔員

崗位職責(zé)：

1、協(xié)助部門部長(zhǎng)做好保潔員的招聘工作。保潔員人選堅(jiān)持以有一定工作經(jīng)驗(yàn)

為主，思想品德好等為標(biāo)準(zhǔn)。

2、負(fù)責(zé)保潔員的上崗前培訓(xùn)工作，組織保潔員學(xué)習(xí)職業(yè)道德、管理規(guī)章制度,

崗位職責(zé)和《保潔質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)》，并督促員工遵守各項(xiàng)制度。

3、負(fù)責(zé)日常工作安排，劃分責(zé)任區(qū)，把工作具體落實(shí)到個(gè)人；負(fù)責(zé)人員調(diào)配;

定期組織業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。

4、負(fù)責(zé)保潔員的考核工作，認(rèn)真抽查每個(gè)保潔員負(fù)責(zé)的片區(qū)，公平公正地評(píng)

價(jià)每一個(gè)員工的工作情況。

5、每日巡視物業(yè)區(qū)域，檢查環(huán)境衛(wèi)生情況，并做詳細(xì)記錄，以此作為崗位考

核的依據(jù)之一。

6、每季度進(jìn)行一次保潔質(zhì)量滿意度的調(diào)查工作并作統(tǒng)計(jì)、分析，以書面形式

上報(bào)。

7、按規(guī)定要求負(fù)責(zé)本部門物料的保管、發(fā)放工作。

8、負(fù)責(zé)員工的思想教育，對(duì)工作態(tài)度不好和工作不認(rèn)真的員工，要耐心做好

思想工作，屢教不改者，書面提出處理意見報(bào)部長(zhǎng)處理。

9、負(fù)責(zé)保潔所需材料保管、領(lǐng)用等相關(guān)管理工作。

10、完成部長(zhǎng)交待的其它工作任務(wù)。

11、提前上班時(shí)間二十分鐘到崗，負(fù)責(zé)對(duì)其所管理區(qū)域內(nèi)的保潔工進(jìn)行班前會(huì)。

12、按《保潔工崗位職責(zé)》及《保潔質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)》要求做好屬于本人保潔

區(qū)域的保潔衛(wèi)生工作。

13、按《保潔質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)》要求每天進(jìn)行檢查、記錄，并于次日的班前會(huì)

通報(bào)檢查結(jié)果。

14、按規(guī)定要求在規(guī)定時(shí)間領(lǐng)取所需物料。

15、協(xié)助部長(zhǎng)進(jìn)行保潔質(zhì)量的監(jiān)管工作，對(duì)本班組的保潔工有獎(jiǎng)優(yōu)罰劣的建議

權(quán)，建議上報(bào)部長(zhǎng)；完成部長(zhǎng)交辦的其它工作。

保潔工崗位職責(zé)

1、提前上班時(shí)間十五分鐘到崗，確保小區(qū)（大廈）范圍內(nèi)各路面、樓梯、

通道、房屋樓宇天面的保潔衛(wèi)生，確保沒有雜物、紙屑、煙頭，保證區(qū)域內(nèi)環(huán)境

整潔。

2、維護(hù)保潔區(qū)域的整潔，制止各種有損環(huán)境衛(wèi)生的亂倒、亂涂等違章行為。

3、保持沙井蓋邊、果皮箱、垃圾桶的保潔衛(wèi)生，定期對(duì)果皮箱和垃圾桶進(jìn)

行清洗，定期清疏化糞池沙井，保持排水排污暢通。

4、定期噴灑滅蠅、蚊、蟲、鼠的藥水、藥物。

5、每天清掃公共樓梯、通道，上門收垃圾。定期清洗公共樓梯、通道扶手,

并做好垃圾清運(yùn)工作及做好清運(yùn)記錄。定期打撈水塘水面漂浮垃圾。

6、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。

（五）、綠化部

綠化部主要工作

1、按《物業(yè)管理委托合同》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)及范圍，實(shí)施綠化工作。

2、負(fù)責(zé)公司綠化業(yè)務(wù)的安全工作，明確安全責(zé)任，制訂安全操作規(guī)程，防患

于未然。

3、負(fù)責(zé)與各區(qū)域班組及客戶的工作協(xié)調(diào)和溝通。

4、負(fù)責(zé)綠化部員工的管理工作。

綠化部部長(zhǎng)崗位職責(zé)

報(bào)告上級(jí)：管理處經(jīng)理

聯(lián)系部門：保潔部、保安隊(duì)

督導(dǎo)下級(jí)：綠化領(lǐng)班、綠化工

崗位職責(zé)：

1、堅(jiān)決貫徹執(zhí)行所屬管理處經(jīng)理的指示，工作直接對(duì)所屬管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。

2、對(duì)綠化部生產(chǎn)崗人員和設(shè)備的全權(quán)管轄和調(diào)配。并合理編排工作人員的分

班分級(jí)，保證人員安排合理。工作正常有序地進(jìn)行

3、依據(jù)公司簽訂的保潔服務(wù)合同制定《綠化質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)》，提高工作效率,

實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。

4、負(fù)責(zé)綠化所需物品的采購(gòu)和管理，建立資產(chǎn)檔案及地盤物料使用情況的費(fèi)

用核算和控制。

5、針對(duì)員工的工作狀況和思想狀況，編制并實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃，做好培訓(xùn)管理工

作。

6、組織制定并實(shí)施員工的考核工作。

7、完成上級(jí)交辦的其它工作。

綠化部班長(zhǎng)崗位職責(zé)

報(bào)告上級(jí)：管理處經(jīng)理

聯(lián)系部門：管理處、保潔部、保安隊(duì)、工程部

督導(dǎo)下級(jí)：綠化工

崗位職責(zé)：

1、協(xié)助部門部長(zhǎng)做好綠化員的招聘工作。保潔員人選堅(jiān)持以有一定工作經(jīng)驗(yàn)

為主，思想品德好等為標(biāo)準(zhǔn)。

2、負(fù)責(zé)綠化員的上崗前培訓(xùn)工作，組織保潔員學(xué)習(xí)職業(yè)道德、管理規(guī)章制度,

崗位職責(zé)和《綠化質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)》及綠化業(yè)務(wù)知識(shí)，并督促員工遵守各項(xiàng)制度。

負(fù)責(zé)日常工作安排，劃分責(zé)任區(qū)，把工作具體落實(shí)到個(gè)人；負(fù)

3、責(zé)人員調(diào)配；定期組織業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。

4、負(fù)責(zé)員工的考核工作，認(rèn)真抽查每個(gè)綠化員負(fù)責(zé)的片區(qū)，公平公正地評(píng)價(jià)

每一個(gè)隊(duì)員的工作情況。

5、每日巡視物業(yè)區(qū)域，檢查環(huán)境綠化情況，并做詳細(xì)記錄，以此作為崗位考

核的依據(jù)之一。

6、每季度進(jìn)行一次質(zhì)量滿意度的調(diào)查工作并作統(tǒng)計(jì)分析，以書面形式上報(bào)。

7、按規(guī)定要求負(fù)責(zé)本部門物料的保管、發(fā)放工作。

8、負(fù)責(zé)員工的思想教育，對(duì)工作態(tài)度不好和工作不認(rèn)真的員工，要耐心做好

思想工作，屢教不改者，書面提出處理意見報(bào)部長(zhǎng)處理。

9、完成部長(zhǎng)交待的其它工作任務(wù)。

10、按《綠化工崗位職責(zé)》及《綠化質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)》要求做好屬于本人綠化

區(qū)域的保潔衛(wèi)生工作。

11、按《綠化質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)》要求每天進(jìn)行檢查，并向部長(zhǎng)通報(bào)檢查結(jié)果。

12、對(duì)本班組的綠化工有獎(jiǎng)優(yōu)罰劣的建議權(quán)，建議上報(bào)部長(zhǎng)。

13、協(xié)助管理員進(jìn)行綠化質(zhì)量的監(jiān)管工作，及完成部長(zhǎng)交辦的其它工作。

綠化工崗位職責(zé)

1、掌握綠地花草、樹木生長(zhǎng)情況，做好四季護(hù)理，及時(shí)施肥、除草、殺蟲。

2、及時(shí)清除已枯死的花草樹木并補(bǔ)種，根據(jù)季節(jié)每日噴淋，定期噴灑農(nóng)藥。

3、每月修剪綠化、草坪、樹木，每天清除綠地、樹腳、花盆內(nèi)的雜物垃圾。

4、制止破壞綠化設(shè)備設(shè)施、踐踏綠地、花木的行為。

5、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。

第四節(jié)日常管理制度和考核辦法

一、日常管理制度目錄

1、精神文明建設(shè)公約

2、環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定

3、綠化管理規(guī)定

4、消防管理規(guī)定

5、安全用水、用電管理規(guī)定

6、文體娛樂場(chǎng)所管理規(guī)定

7、管理處運(yùn)作制度

8、管理處檔案資料管理制度

9、管理處辦公設(shè)備使用制度

10、管理處消防責(zé)任制

11、管理處對(duì)外服務(wù)工作管理規(guī)定

12、管理處員工工作服管理規(guī)定

13、管理處員工宿舍管理規(guī)定

14、管理處投訴處理、回訪制度

15、管理處維修、回訪制度

16、安保管理工作制度

二、考核辦法目錄

1、部門考核細(xì)則

2、管理崗員工考核細(xì)則

3、非保安類生產(chǎn)崗員工考核細(xì)則

（考核崗位：保潔工、綠化工、維修工；含班長(zhǎng)、領(lǐng)班）

4、保安隊(duì)員工考核細(xì)則

（考核崗位：保安領(lǐng)班、保安）

第三章管理服務(wù)人員配置

第一節(jié)配置各崗位人員的具體情況

部門（總?cè)藬?shù)）管理崗人員生產(chǎn)崗人員生產(chǎn)崗人員

（人數(shù)）（人數(shù)）（人數(shù)）

管理處（3人：其中管理處經(jīng)理（1人）

——

管理處經(jīng)理1人，管綜合崗管理員（1人）

理員2人）質(zhì)監(jiān)崗管理員（1人

保安人（91人）保安隊(duì)長(zhǎng)（1人）保安副隊(duì)長(zhǎng)領(lǐng)班（3人）

（1人）學(xué)生公寓值班員（39人）

保安（47人）

保潔部（46人）部長(zhǎng)（1人）班長(zhǎng)（1人）保潔領(lǐng)班（3人）

保潔員（41人）

綠化部（10人）部長(zhǎng)（1人）班長(zhǎng)（1人）綠化員（8人）

工程部（12人）部長(zhǎng)（1人）班長(zhǎng)（1人）水電維修工（6人）

泥水工（2人）

木工（2人）

合計(jì)：162人（管理人員7人）

第二節(jié)項(xiàng)目經(jīng)理人簡(jiǎn)介

序號(hào)姓名性別年齡學(xué)歷資格證書擬任職務(wù)從事物業(yè)管理年限

第三節(jié)各崗位任職標(biāo)準(zhǔn)

管理處經(jīng)理：

本科以上學(xué)歷，持“物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理”上崗證；3年以上物業(yè)管理工作經(jīng)

驗(yàn)，熟知物業(yè)管理流程和物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)；熟悉相關(guān)物業(yè)法規(guī)；優(yōu)秀的溝通'

協(xié)調(diào)'組織'公關(guān)能力；業(yè)務(wù)素質(zhì)和市場(chǎng)意識(shí)強(qiáng)，謹(jǐn)慎敏銳，品行優(yōu)良。

綜合崗管理員：

大專以上學(xué)歷，熟悉公文寫作基本要求；良好的口頭表達(dá)能力，工作認(rèn)真負(fù)

責(zé)；頭腦靈活，具有保密意識(shí)；熟悉電腦操作，持電算化上崗證；持“物業(yè)管理

崗位”上崗證。

質(zhì)監(jiān)崗管理員：

大專以上學(xué)歷，；有1年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；熟悉xxx市有關(guān)物業(yè)'市容衛(wèi)生

'綠化'治安'消防等管理規(guī)定，并能熟練運(yùn)用；熟悉電腦操作。

工程部長(zhǎng)：

理工科大專以上文化程度，助理工程師以上技術(shù)資格；持“物業(yè)管理崗”上

崗證，具有2年以上工程維護(hù)及裝修工程管理的工作經(jīng)驗(yàn)；熟悉電腦操作。

工程部班長(zhǎng)：

大專以上文化程度，持“物業(yè)管理崗”上崗證，具有2年以上物業(yè)管理工程

維護(hù)管理的工作經(jīng)驗(yàn)；熟悉電腦操作。

工程部水電維修工、水泥工、木工：

高中以上學(xué)歷，持上崗證。有2年以上同崗位工作經(jīng)驗(yàn)。

保安隊(duì)長(zhǎng)：

大專以上學(xué)歷；強(qiáng)烈的工作責(zé)任感和工作敏銳感；出色的組織'協(xié)調(diào)'溝通

能力及突發(fā)事件應(yīng)變能力；具有全面豐富的安保業(yè)務(wù)知識(shí)，部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)軍人優(yōu)先，

熟悉電腦操作。

保安副隊(duì)長(zhǎng)：

大專以上學(xué)歷，身高175厘米以上；具軍事技能培訓(xùn)指導(dǎo)能力，制訂軍事技

能培訓(xùn)計(jì)劃并跟進(jìn)考核；掌握各安保崗位必備條件的業(yè)務(wù)知識(shí)，有部隊(duì)服役經(jīng)驗(yàn)

者優(yōu)先，熟悉電腦操作。有1年以上同崗位工作經(jīng)驗(yàn)。

保安領(lǐng)班、保安：

年齡20-28周歲，身高170厘米以上，初中以上文化程度，身體健康，相貌

端莊，有酒店或物業(yè)管理保安工作經(jīng)驗(yàn)及退伍軍人優(yōu)先。

學(xué)生公寓值班員：

年齡20-35周歲，身高168厘米以上，初中以上文化程度，身體健康，相貌

端莊。

保潔部長(zhǎng)、綠化部長(zhǎng)：

大專以上學(xué)歷，形象好，身體健康，有一定的溝通及處事能力，有3年領(lǐng)班

工作經(jīng)驗(yàn)及一定專業(yè)知識(shí)，并具備電腦操作基礎(chǔ)。

保潔班長(zhǎng)、綠化班長(zhǎng)：

高中或中專以上學(xué)歷，形象好，身體健康，有一定的溝通及處事能力，具備

電腦操作基礎(chǔ)。

保潔工、綠化工：

初中以上學(xué)歷，身體健康，外地人員須有XXX市、XXX市戶口的親友擔(dān)保。

注：對(duì)公司內(nèi)部培養(yǎng)的各級(jí)管理人員，公司堅(jiān)持“能者上，平者讓，庸者下”

的用人原則，堅(jiān)持學(xué)歷職稱與實(shí)際工作能力相結(jié)合，以實(shí)際工作能力為主的原

則。對(duì)任職人員的學(xué)歷，職稱和年齡等條件可作適當(dāng)放寬，注重其實(shí)際工作經(jīng)

驗(yàn)和綜合素質(zhì)。

第四節(jié)人員開發(fā)和培訓(xùn)

按公司IS09001：2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)要求，建立《員工培訓(xùn)制度》,

管理處每年年底制定第二年的培訓(xùn)計(jì)劃，并認(rèn)真實(shí)施，管理處不定期對(duì)各部門的

培訓(xùn)工作進(jìn)行抽查，年終作為各部門績(jī)效考核的依據(jù)。

一、人員培訓(xùn)計(jì)劃

(-)培訓(xùn)計(jì)劃的制定

1、管理處根據(jù)公司培訓(xùn)制度的要求，結(jié)合實(shí)際工作需要，于每年12月份制

定下年度《年度培訓(xùn)計(jì)劃》。

2、下屬部門根據(jù)管理處的《年度培訓(xùn)計(jì)劃》，結(jié)合本部門實(shí)際情況，制定本

部門月度、年度《培訓(xùn)計(jì)劃》。

3、培訓(xùn)計(jì)劃包括：培訓(xùn)項(xiàng)目、培訓(xùn)對(duì)象、培訓(xùn)部門或責(zé)任人、完成期限等

內(nèi)容。

4、培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)由編制人簽名，并由管理處負(fù)責(zé)人審批。

（二）三年總體培訓(xùn)計(jì)劃

第一年：培訓(xùn)目標(biāo)為保證項(xiàng)目派駐人員充分了解項(xiàng)目的具體情況，使各部門

員工熟悉各項(xiàng)工作流程及應(yīng)急方案。在建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度和操作規(guī)程的前提

下，以樹立形象，規(guī)范管理，注重服務(wù)，提高各階層員工的現(xiàn)場(chǎng)解決問題能力為

主要內(nèi)容，為實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理服務(wù)打下扎實(shí)的群眾基礎(chǔ)。并針對(duì)第一年要求達(dá)到

市級(jí)示范項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)。

第二年：培訓(xùn)以提高服務(wù)質(zhì)量、實(shí)施精細(xì)服務(wù)為主要目標(biāo)。繼續(xù)將新員工入

職培訓(xùn)和提高員工現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)能力為培訓(xùn)重點(diǎn)，重視提高基層管理人員管理水

平的培訓(xùn)，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)具發(fā)展?jié)撡|(zhì)的管理干部，在員工隊(duì)伍中形成良性的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)

制和晉升階梯，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的凝聚力和戰(zhàn)斗力，并為創(chuàng)省級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目進(jìn)行

專項(xiàng)培訓(xùn)。

第三年：培訓(xùn)工作仍然將新員工入職培訓(xùn)和提高員工主動(dòng)服務(wù)意識(shí)、提高現(xiàn)場(chǎng)

管理服務(wù)能力為培訓(xùn)重點(diǎn)，繼續(xù)重視提高基層管理人員管理水平的培訓(xùn)，以保證管

理服務(wù)工作的連貫性和團(tuán)隊(duì)精神。提出實(shí)現(xiàn)精品管理的培訓(xùn)目標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)三年創(chuàng)國(guó)

家級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)。

（三）管理處培訓(xùn)計(jì)劃表

任

責(zé)

門

序號(hào)培訓(xùn)項(xiàng)目（內(nèi)容）培訓(xùn)對(duì)象部學(xué)時(shí)要求完成期限備注

入職培訓(xùn)①公司簡(jiǎn)介；

②管轄物業(yè)簡(jiǎn)介：③物

業(yè)管理概述；④物業(yè)管

正式接管項(xiàng)目接管前安排所有新員工集中培訓(xùn)。接

理從業(yè)人員的基本要求

前7天完成，以管后，凡新入職員工按此要求進(jìn)行。

1（含服務(wù)規(guī)范、儀容儀新油叫管理處16小時(shí)

后凡新員工入培訓(xùn)后進(jìn)行開卷測(cè)試，資料存入員工

表、處理投訴等內(nèi)容）；

職前檔案。

⑤《員工手冊(cè)》（含員

工守則、勞動(dòng)條例、獎(jiǎng)

懲條例）

正式接管項(xiàng)目前.，各用人部門與項(xiàng)目方

崗前培訓(xùn)1:①部門簡(jiǎn)介；

聯(lián)系，收集相關(guān)資料，編寫簡(jiǎn)易實(shí)用教

②崗位職責(zé)和操作規(guī)

材進(jìn)行培訓(xùn)?接管項(xiàng)目后一個(gè)月內(nèi)建立

程；③安全須知；④本

正式接管項(xiàng)目健全各項(xiàng)制度及工作程序,并完成相關(guān)

物業(yè)突發(fā)事件應(yīng)急方案

用人不少于24前2天完成，以培訓(xùn)。各部門建立《新入職員工培訓(xùn)記

2（含火警、供配電、供

部門小時(shí)后凡新員工入錄表》。培訓(xùn)后進(jìn)行抽查提問或書面測(cè)

排水、自然災(zāi)害、非正

職一周內(nèi)試,試用期滿進(jìn)行閉卷理論考試及實(shí)操

常上訪、電梯困人等應(yīng)

考核。經(jīng)考核不適用者，不予錄用。考

急方案）；⑤員工考核

核合格者，辦理轉(zhuǎn)正手續(xù)，資料存入員

細(xì)則。

工個(gè)人檔案。

3崗位培訓(xùn)

徵t員、文員、我司要求所有管理員及部長(zhǎng)以上（含

部長(zhǎng)以上（含視行業(yè)主管部部長(zhǎng)）管理人員必須持《物'業(yè)管理從

物業(yè)管理從業(yè)人員上崗40小時(shí)

3.1部長(zhǎng)）管理人管理處門相關(guān)培訓(xùn)時(shí)業(yè)人員上崗證》?凡未持證者，由公

培訓(xùn)以上

員未持證員間表及時(shí)安排司安排參加行業(yè)舉辦的專業(yè)培訓(xùn)，考

工試合格發(fā)證。

未有匕崗證保安員入職后3個(gè)

根據(jù)公安機(jī)關(guān)的要求及開班情況及時(shí)安

3.2保安員上崗培訓(xùn)的保安員保安隊(duì)40小時(shí)