我國房價居高不下的成因及其對策

我國房價居高不下的成因及其對策北京首開集團是北京市屬國有大型房地產(chǎn)企業(yè)集團，在貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于深化國有企業(yè)改革，調(diào)整國有經(jīng)濟布局的大背景下，經(jīng)北京市國資委主導，由北京城市開發(fā)集團、北京天鴻集團合并重組而成，2005年12月10日首開集團公司掛牌成立。北京城市開發(fā)集團、北京天鴻集團是始建于上世紀1980年代初期，已有20多年歷史的國有大型房地產(chǎn)企業(yè)，從承建統(tǒng)建房開始到城市危房改造，再到商品房開發(fā)，親歷了北京市房地產(chǎn)業(yè)從無到有、從小到大的全部發(fā)展過程，共建成各類住房3500多萬平米，為北京市的建設(shè)與發(fā)展、為改善市民住房條件作出了巨大貢獻。若按每套住房100平米、每戶3口人享有一套住房計算，則北京常住人口中每10人中就有1人住著這兩家集團提供的住房。合并重組后的首開集團，延續(xù)城開、天鴻的房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)，繼續(xù)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和改善廣大市民住房條件再創(chuàng)輝煌。2006年開復工面積將近600萬平米，約占北京房地產(chǎn)市場6%的份額。經(jīng)營地域除北京地區(qū)外，還涉足長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)，公司總資產(chǎn)超過500億人民幣。根據(jù)2006年初國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院聯(lián)合組成的中國房地產(chǎn)TOP10研究組報告，首開集團公司規(guī)模名列第一，綜合實力排名第四。在最近由北京電視臺承辦、市民參與評選的“北京影響力十佳企業(yè)”評選中，首開集團公司被評為十佳企業(yè)之一。

當前大家都很關(guān)心房價問題。我認為房價調(diào)而不降，甚至飆升，歸根到底，是房地產(chǎn)市場尚未成熟，調(diào)控政策預期被負面效應(yīng)淡化、結(jié)構(gòu)性矛盾和超前消費觀念、消費模式等多種因素綜合作用的結(jié)果。

一、對房地產(chǎn)市場發(fā)展的簡要回顧及調(diào)控前后的政策比較

我國房地產(chǎn)業(yè)伴隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深入而發(fā)展，呈現(xiàn)出獨有的中國特色。城鎮(zhèn)住房制度改革是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場形成、發(fā)展的第一推動力。自1988年以來，國家先后出臺了4個房改方面的綱領(lǐng)性文件，極大地推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進了房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展。如果說1988年《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案的通知》（國發(fā)[1988]11號）、1991年6月7日國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》（國發(fā)[1991]30號）和1994年7月18日《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)［1994］43號）三個文件奠定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)的話，那么1998年7月3日國務(wù)院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)［1998］23號），則促進了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。自1998年到2004年，我國房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)6年保持高速增長，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2000年至2004年5年間，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP貢獻率平均超過30%，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

為了保持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展，國家未雨綢繆，自2002年起有針對性地實施宏觀調(diào)控，調(diào)控力度逐漸加大，調(diào)控手段由單一逐步轉(zhuǎn)向綜合，土地、信貸、稅收、規(guī)劃多管齊下。調(diào)控前后政策變化很大，如果說調(diào)控前的政策偏向?qū)捤?、鼓勵的話，調(diào)控后的政策則偏向緊縮、抑制，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）土地由行政劃撥、協(xié)議出讓改為市場“招拍掛”

自2002年7月1日起，土地由行政劃撥、協(xié)議出讓改為市場“招拍掛”。以2004年8月31日為界，業(yè)內(nèi)稱之為“8·31”大限，大限之前符合劃撥、協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地，準予辦理相關(guān)手續(xù)，不符合條件的一律轉(zhuǎn)為市場招標、拍賣、掛牌，簡稱“招拍掛”。調(diào)控政策的直接作用如下：一是建設(shè)用地放量減少。調(diào)控前建設(shè)用土地是報批制，限制相對較少，只要符合條件，一般都能獲準通過。調(diào)控后實行投放制，政府視宏觀情況控制投放量，投放量逐年減少，北京2005年“招拍掛”土地合計1250萬平米，2006年為750萬平米，減少了40%。二是開發(fā)企業(yè)先期投入增加。調(diào)控前一般采取邊籌資邊開發(fā)邊繳費的滾動開發(fā)模式，先期投入相對少。調(diào)控后征地費、補償費、土地出讓金一次性交納，先期開發(fā)投入陡增。三是土地價格上漲。調(diào)控前協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地，有價格商量余地，調(diào)控后土地入市競拍，地價不僅沒有了協(xié)商的余地，而且地價往往在競拍中翻番，2004年北京大興黃村地塊、順義地塊競拍結(jié)果就是例證。

（二）房地產(chǎn)信貸逐步緊縮

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，資金對于企業(yè)的重要性尤其突出。調(diào)控前，開發(fā)項目自有資金比例僅為25%，企業(yè)信貸條件寬松，鼓勵住房消費信貸，直至零首付住房貸款。2001年央行頒布195號文，自有資金比例提高到30%，同時取消零首付住房貸款，并限定商貸60%的比例和10年還貸期。2003年央行121號文將開發(fā)項目自有資金比例提高到35%，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程施工許可證四證齊全方能做開發(fā)貸款，結(jié)構(gòu)封頂后方能辦理個人住房抵押貸款。此后一系列的規(guī)定又進一步收緊信貸閘門。

（三）規(guī)劃剛性漸強

在規(guī)劃方面，調(diào)控前是先拿地后規(guī)劃，調(diào)控后改為先規(guī)劃后拿地，調(diào)整規(guī)劃要聽證，增加了規(guī)劃剛性，降低了開發(fā)項目容積率的可調(diào)性和攤薄成品房單位面積成本的可能性。

（四）住房需求受抑

需求方面，調(diào)控之前鼓勵貸款購房，拆遷政策相對寬松。調(diào)控之后個人按揭被擠壓，嚴格控制拆遷，住房需求相對減弱。

此外，調(diào)控之前開發(fā)商可以協(xié)商建筑施工單位墊資施工，可以協(xié)商暫緩支付工程款，調(diào)控之后則嚴格控制施工墊資，嚴格控制工程款拖欠，而且全面清理拖欠。同時在綠化、環(huán)保、節(jié)能方面也有更加嚴格的要求。

上述宏觀政策的轉(zhuǎn)變都促使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范，走向成熟，利潤趨于社會平均水平，暴利不再有可能產(chǎn)生。有規(guī)模和實力的公司能占有市場，空手套白狼或借雞下蛋的小公司逐漸失去市場空間。同時也使房屋成本大幅增加，導致了房價的上漲。

二、當前房價持續(xù)上升的原因

（一）調(diào)控政策的預期目標被實施后的負面效應(yīng)沖淡

宏觀調(diào)控政策目標指向規(guī)范房地產(chǎn)市場、防止投資過熱、打擊投機炒房、穩(wěn)定房價。實施結(jié)果卻使市場供給減量，人們恐慌的預期心理增加，如土地越來越少，房子會越來越貴，就經(jīng)濟適用房政策而言，該政策是好的，但在執(zhí)行過程中有點走偏。對此，可以作如下嘗試：一是改變補貼方式，政府對經(jīng)濟適用房補貼由“補磚頭”變?yōu)椤把a人頭”，讓該補的人得到實惠。當前的住房補貼，其初衷是補貼中低收入者，但不能有效控制購房人，該補的沒補到，不該補的反倒享受到了，顯然不合理。只有改為補人頭，補貼才能到位。二是盡快出臺經(jīng)濟適用房封閉運行細則，遏制二次交易投機行為。

（四）國有房地產(chǎn)企業(yè)的地位

深化國有企業(yè)改革，調(diào)整國有經(jīng)濟結(jié)構(gòu)布局，要求國有經(jīng)濟退出競爭性行業(yè)。房地產(chǎn)屬于完全競爭性行業(yè)，理論上國有企業(yè)應(yīng)當退出。但我認為國有企業(yè)不但不應(yīng)該退而且還應(yīng)占有一席之地。理由之一，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，對社會經(jīng)濟的拉動和輻射作用很大，近幾年房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率保持在30%左右，對鋼鐵、建材、化工、服務(wù)等幾十個上下游產(chǎn)業(yè)都有巨大的帶動作用，如此優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)國有經(jīng)濟為什么要退出？理由之二，土地一級開發(fā)必須由國有企業(yè)承擔。土地由生變熟是政府行為，在建設(shè)用地供給制度變革初期，實現(xiàn)政府行為，國有企業(yè)具有得天獨厚的優(yōu)勢。理由之三，經(jīng)濟適用房、廉租房等微利項目開發(fā)，需要國有企業(yè)承擔。理由之四，政府可以通過有影響力的國有企業(yè)，引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。理由之五，關(guān)系國家利益的公益性項目離不開國有企業(yè)，比如大運村項目、奧運項目。22萬平米的大運村在距離大運會開幕僅剩20個月時，承擔開發(fā)的民營企業(yè)出現(xiàn)變故，使剛剛處于基礎(chǔ)開挖階段的工程停滯。天鴻集團臨危受命，自籌資金15億元，僅用18個月完成開發(fā)建設(shè)，按時交用，實現(xiàn)了國家的對外承諾。國家承諾奧運工程開發(fā)建設(shè)走市場化招標，但招標公告后無一家民營企業(yè)報名，所有工程項目都是國有企業(yè)組成的聯(lián)合體投標。當然民營企業(yè)不報名，并不表