第6章-城市土地市場管理

城市土地管理

第6章城市土地市場管理本章要點土地是重要的生產(chǎn)要素之一，也是政府可以調(diào)控的一種重要的資源。政府從社會經(jīng)濟發(fā)展的總體目標(biāo)和長遠(yuǎn)目標(biāo)出發(fā)，綜合運用經(jīng)濟手段和行政手段對城市土地市場進(jìn)行干預(yù)，以達(dá)到抑制土地投機、維護土地市場穩(wěn)定、優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的目的。本章介紹了城市土地市場中的出讓和轉(zhuǎn)讓管理、租賃和出租管理、土地的抵押管理以及城市土地市場的中介管理。本章的重點內(nèi)容是土地的出讓管理、轉(zhuǎn)讓管理以及抵押管理。通過本章學(xué)習(xí)，我們應(yīng)該了解城市土地市場的中介管理，熟悉土地市場和城市土地管理的相關(guān)概念，掌握城市土地市場管理的主要內(nèi)容，包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、出租和抵押過程中的相關(guān)管理制度和政策。6.1城市土地市場管理概述6.1.1城市土地市場概述1.城市土地市場的概念土地市場也稱地產(chǎn)市場，是指土地及其地上建筑物和其它附著物作為商品進(jìn)行交換的總和。土地市場的概念有狹義和廣義之分。狹義的土地市場是指消費者為了減少搜尋成本所形成的進(jìn)行土地交易的專門場所，如土地交易所、不動產(chǎn)交易所等。廣義的土地市場則是指因土地交易所引起的一切商品交換關(guān)系的總和。土地市場由于其交換的標(biāo)的物（即土地）具有不可移動的特點，難以集中到固定的場所去進(jìn)行交換，因此，土地市場的內(nèi)涵一般難以用狹義的市場定義來概括，而應(yīng)包括中介機構(gòu)、代理商、金融機構(gòu)、廣告信息等一切構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)交換關(guān)系的經(jīng)營性活動。2.土地市場的主體和客體（1）土地市場主體土地市場主體即土地市場的參與者，包括供給者、需求者、中介者和管理者。參與者可以是法人，也可以是自然人。①供給者。供給者是向土地市場提供交易對象的行為主體。供給者可以是土地所有者即國家（具體來說是地方政府及其土地行政主管部門），也可以是土地的使用權(quán)人，如房地產(chǎn)開發(fā)商、原用地單位等。②需求者。需求者是指通過土地交易取得土地使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等土地權(quán)利的單位和個人。同一市場主體在不同的交易活動中其身份是可以轉(zhuǎn)換的，如房地產(chǎn)開發(fā)商，在國有土地出讓市場中，國家是供應(yīng)方，房地產(chǎn)開發(fā)商屬于需求方；而在商品房的銷售過程中，購房者屬于需求方，房地產(chǎn)開發(fā)商則是供應(yīng)方。③中介者。由于土地的價值量大，而且在土地市場中，諸如交易主體、交易客體、交易價格、交易規(guī)則、土地市場的供需情況、土地的權(quán)屬等土地市場信息缺乏，因此交易過程需要大量的專業(yè)知識，而普通的買者并非經(jīng)常參與土地交易，因此在土地市場上，僅通過土地供求雙方直接面議成交的為少數(shù)。大量的土地交易往往通過土地市場中的中介機構(gòu)和中介人（如經(jīng)紀(jì)人等）來完成。所以土地交易中介者是土地市場中的一個重要主體。④管理者。管理者的基本任務(wù)在于維持交易秩序，協(xié)調(diào)土地交易關(guān)系，提高交易質(zhì)量和效率，抑制土地投機，維護土地市場穩(wěn)定，并合理分配土地收益，優(yōu)化土地資源配置。我國土地屬國家和集體所有，歸屬各級政府進(jìn)行管理。在土地市場中，政府是市場規(guī)則的制定者、規(guī)則執(zhí)行的監(jiān)督者和服務(wù)者。在各級政府中，主要的管理者是國土資源管理部門（包括國土資源部、國土資源廳、國土資源局等）。除此以外，還包括相關(guān)部門如房地產(chǎn)、物價、工商行政、稅務(wù)等管理部門。管理者在進(jìn)行土地管理時，除必要的行政手段外，還可采用價格、稅收、信貸、利率等經(jīng)濟杠桿進(jìn)行管理。（2）土地市場客體市場的客體指的是市場交易的對象，土地市場的客體是指土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系主要是指土地所有權(quán)派生的各種權(quán)利，包括土地使用權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)等。土地最基本的特點是其在流通過程中，流通或轉(zhuǎn)移的不僅是土地物質(zhì)體本身，更重要的是土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。因此，土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其在市場運行中的交換才是構(gòu)成土地市場客體的主要內(nèi)容。3.城市土地市場的特征土地作為不動產(chǎn)，具有位置的固定性、價值的高大性、供給的相對無彈性、市場競爭不充分等特點，所以土地市場不像其它商品市場那么有效率。我國土地市場有以下幾個特點：（1）交易對象的非移動性。（2）地域性。（3）壟斷性。（4）供給彈性較小。（5）期限性。4.城市土地市場的功能（1）優(yōu)化配置土地資源按配置手段不同，可以將土地資源的配置方式分為行政劃撥方式和市場方式。行政劃撥方式是指由政府采用行政手段把土地資源分配到各土地使用者手中，實現(xiàn)土地資源與其它生產(chǎn)、生活資料的結(jié)合。市場方式是通過市場機制的作用把土地資源分配到各土地使用者手中，實現(xiàn)土地資源與其它生產(chǎn)、生活資料的結(jié)合。（2）調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局經(jīng)濟的健康發(fā)展需要有合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局。由于我國目前正處于特殊的體制環(huán)境和歷史發(fā)展階段，土地調(diào)控已經(jīng)成了宏觀調(diào)控的重要手段之一。例如，在城市土地資源配置中，運用地價杠桿，通過對不同區(qū)位的土地征收不同的土地使用稅，引導(dǎo)土地使用者合理選址。建立了用地政策與產(chǎn)業(yè)政策的聯(lián)動機制，對鼓勵發(fā)展的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，采取多供地、低地價、減免地價，提供有利的區(qū)位政策，扶持新興產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)；對不鼓勵或限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，采取高底價或不供地政策，或運用城市地段級差效益進(jìn)行用地調(diào)整，促進(jìn)了土地的節(jié)約集約利用和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進(jìn)一步加強了宏觀調(diào)控。5.我國城市土地市場的結(jié)構(gòu)我國的土地市場是在社會主義經(jīng)濟制度的基礎(chǔ)上建立起來的，是由多種市場構(gòu)成的市場體系。因我國農(nóng)村的土地市場尚不發(fā)達(dá)，我國現(xiàn)階段的土地市場主要指城市土地市場。按照市場交易主體、交易梯次和市場運行過程，可將城市土地市場分為三級市場結(jié)構(gòu)即一級市場、二級市場和三級市場。根據(jù)使用權(quán)流通的目的，可將城市土地市場分為土地使用權(quán)出讓市場、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、土地使用權(quán)租賃市場和土地使用權(quán)抵押市場。（1）按市場結(jié)構(gòu)劃分三級市場結(jié)構(gòu)是我國目前土地市場的基本構(gòu)成。一級市場，是指國家憑借對土地的所有權(quán)，把一定時期的土地使用權(quán)批租或出讓給土地的經(jīng)營者和使用者，是土地使用權(quán)在國家與土地經(jīng)營者或使用者之間的單向、縱向流動而形成的各種經(jīng)濟關(guān)系的總和。土地一級市場主要包括土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)租賃。二級市場，是指土地使用權(quán)在土地經(jīng)營者與使用者之間的橫向流動或轉(zhuǎn)讓過程中形成的各種經(jīng)濟關(guān)系的總和，具體表現(xiàn)為獲得土地使用權(quán)的經(jīng)營者（使用者），直接將土地投入市場流通，或通過建設(shè)商品房等方式間接地將土地投入市場流通。如新建商品房的銷售。三級市場是指土地使用權(quán)在土地使用者之間的橫向流動或轉(zhuǎn)讓中所形成的各種經(jīng)濟關(guān)系的總和，具體表現(xiàn)為城市土地的使用者通過房產(chǎn)交易間接地使城市土地進(jìn)入市場流通。如二手房的轉(zhuǎn)讓市場。明確區(qū)分三級市場，既有利于政府管理和調(diào)控土地市場，也有利于分析土地市場的交易狀況，掌握真實的市場供求關(guān)系。盡管二、三級市場之間有時較難區(qū)分，有時還會出現(xiàn)交叉，但是嚴(yán)格區(qū)分三級市場結(jié)構(gòu)對土地市場管理者來說是非常有價值的。（2）按土地使用權(quán)流通目的劃分①土地使用權(quán)出讓市場土地使用權(quán)出讓市場是指土地所有者將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者而形成的市場，反映的是土地所有者和土地使用者之間的經(jīng)濟關(guān)系。②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場是指國有土地使用者將剩余年限的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與，反映的是土地使用者與土地使用者之間的經(jīng)濟關(guān)系。③土地使用權(quán)租賃（出租）市場是指土地所有者或土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。④土地使用權(quán)抵押市場是指土地使用權(quán)人（又稱抵押人）以其合法的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人（一般是金融機構(gòu)如銀行）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。6.1.2我國土地市場的形成與發(fā)展目前，我國的土地使用制度正從無償、無限期、不可流動到有償、有限期、可以流動，從靠計劃和行政指令配置土地到主要依靠市場配置過渡。經(jīng)過多年的努力，市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用初步得到發(fā)揮，主要體現(xiàn)在：國有土地使用權(quán)市場配置范圍不斷擴大，土地使用權(quán)價格的市場形成機制初步確立；土地用途管制制度基本確立，政府對土地市場的宏觀調(diào)控得到加強和完善；土地市場運行制度和組織建設(shè)取得了明顯進(jìn)展，市場服務(wù)體系逐步形成；土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)一步細(xì)化和明確，土地權(quán)利體系開始構(gòu)建。我國土地市場的形成和發(fā)展大致可分為三個階段：1.土地市場的萌芽階段1978年農(nóng)村實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，土地所有權(quán)與使用權(quán)開始分離。與此同時，城市土地使用制度開始改革，1979年，我國開始以場地使用權(quán)作為出資興辦中外合資企業(yè)或向中外合資企業(yè)收取場地使用費。按照土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，國家在保留土地所有權(quán)的前提下，通過拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)以一定的價格，年期及用途出讓給使用者，出讓后可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。這是我國土地使用制度帶有根本性的改革，打破了土地長期無償、無限期、無流動、單一行政手段的劃撥制度，創(chuàng)立了以市場手段配置土地的新制度。2.土地市場的形成階段1990年5月，國務(wù)院頒布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資成片開發(fā)經(jīng)營土地暫行管理辦法》，使得中國土地市場建立和發(fā)展有了法律依據(jù)，這標(biāo)志著我國的土地市場走上了有法可依的軌道，從而使土地資源的市場配置在全國展開。3.土地市場的發(fā)展與完善階段1998年國土資源部成立以來，土地市場逐步發(fā)展和完善。6.1.3城市土地市場管理概述市場管理就是政府對市場的規(guī)范與調(diào)控。城市土地市場管理是指政府綜合運用經(jīng)濟、法律和行政等各種手段，影響土地的供給與需求，在宏觀上對土地市場進(jìn)行調(diào)控與管理，以促進(jìn)土地市場的正常運行，從而更有效地配置土地資源。1.我國土地市場管理的原則（1）堅持以市場調(diào)節(jié)為主、政府干預(yù)為輔的原則（2）實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置原則（3）平穩(wěn)發(fā)展原則（4）多手段、多方式共同運用原則2.政府管理土地市場的基本手段對土地市場的管理主要有以下三種手段：（1）法律手段法律手段是指政府通過立法和司法，運用法律法規(guī)來對土地市場進(jìn)行規(guī)范。（2）經(jīng)濟手段經(jīng)濟手段主要有稅收政策、信貸政策、利率政策、匯率政策、價格政策、產(chǎn)業(yè)政策等。針對土地市場不同時期出現(xiàn)的不同問題，政府運用各類經(jīng)濟手段調(diào)控市場，以達(dá)到市場正常運行的目的。（3）行政手段行政手段是指土地管理機關(guān)采取強制性的命令、指示、規(guī)定等行政方式來規(guī)范土地使用權(quán)交易行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的市場環(huán)境，調(diào)節(jié)土地市場活動，以達(dá)到宏觀調(diào)控目標(biāo)的一種手段。行政手段具有權(quán)威性、縱向性、無償性及速效性等特點。6.2土地使用權(quán)出讓管理6.2.1土地出讓概述1.土地出讓的的定義土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國有出讓土地使用權(quán)是以一次性支付出讓金為對等代價取得的使用權(quán)，類似于一次性買斷了一定期限的國有土地使用權(quán)。在我國土地權(quán)利體系中，以該種方式取得的權(quán)利是最“干凈”、最完整的，權(quán)利的內(nèi)容也是最豐滿。2.土地出讓的法律特征開始于20世紀(jì)80年代的土地使用制度改革，使我國城市土地由傳統(tǒng)的“無償、無限期使用、不可流動”變?yōu)椤坝袃?、有限期、可以流動”。作為有償使用的最主要方式，土地使用?quán)的出讓具有以下幾項基本特征：（1）土地使用權(quán)的出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離為基礎(chǔ)的，出讓土地使用權(quán)是一種獨立的、相對完整的用益物權(quán)。（2）國有土地使用權(quán)出讓由政府壟斷。（3）土地使用權(quán)的出讓是有年期限制的，土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。（4）土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?。?）土地使用者行使權(quán)利的有限性。6.2.2土地出讓管理1.出讓的主體（1）出讓方只有市、縣人民政府才有權(quán)作為國有土地所有者的代表出讓土地使用權(quán)，其它任何部門、單位、個人不得實施土地出讓行為。（2）受讓方受讓方是指土地使用者。以出讓方式取得的土地使用權(quán)法律關(guān)系最為明確，可廣泛適用。2.出讓的客體土地使用權(quán)的出讓是在國有土地范圍內(nèi)進(jìn)行的，出讓的土地僅限于國有土地，而且是城鎮(zhèn)國有土地。出讓合同的標(biāo)的物僅限于國有建設(shè)用地使用權(quán)，不包括國有農(nóng)場的土地使用權(quán)，更不包括集體土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓僅是使用權(quán)的出讓，在出讓期間土地所有權(quán)仍屬于國家。3.土地使用權(quán)的出讓方式土地使用權(quán)的出讓方式主要有四種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓，其中，協(xié)議出讓的運用范圍受到嚴(yán)格限制，廣泛采用的是掛牌出讓。（1）協(xié)議出讓協(xié)議出讓，是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行談判和切磋，協(xié)商出讓土地使用的有關(guān)事宜的一種出讓方式。可以采取協(xié)議方式出讓的主要包括以下情況：①供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；②原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；③劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；④出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；⑤法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。根據(jù)規(guī)定，采取此方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價，協(xié)議出讓方案應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，且必須在當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌龅戎付▓鏊约爸袊恋厥袌鼍W(wǎng)進(jìn)行公示。以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，因為沒有引入競爭機制，不具有公開性，人為因素較多，因此對這種方式有必要加以限制，以免造成不公平競爭、以權(quán)謀私及國有資產(chǎn)流失等。（2）招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。土地使用權(quán)通過招標(biāo)方式出讓的，其主要程序為：①出讓人根據(jù)出讓地塊的具體條件發(fā)布招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；②投標(biāo)人按招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書的規(guī)定獲取招標(biāo)文件，并在出讓人組織下踏勘出讓地塊；③投標(biāo)人支付保證金，并將投標(biāo)文件密封后投入指定的標(biāo)箱；④出讓人在招標(biāo)文件確定的投標(biāo)截止時間主持開標(biāo)；⑤由出讓人組建的評標(biāo)委員會對投標(biāo)文件進(jìn)行評審，提出評標(biāo)報告和推薦的中標(biāo)候選人；⑥由出讓人在評標(biāo)委員會推薦的中標(biāo)候選人中確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書；⑦中標(biāo)人在規(guī)定期限內(nèi)，持中標(biāo)通知書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。（3）拍賣出讓國有土地使用權(quán)拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。土地使用權(quán)通過拍賣方式出讓的，其主要程序為：①由出讓人委托的拍賣人發(fā)布拍賣公告；②競買人按拍賣公告確定的時間踏勘出讓地塊，并支付保證金；③拍賣人按拍賣公告確定的時間、地點進(jìn)行拍賣，通過公開競價，應(yīng)價最高的競買人為買受人；④買受人與拍賣人簽訂成交確認(rèn)書；⑤買受人持成交確認(rèn)書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。（4）掛牌出讓國有土地使用權(quán)掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。掛牌依照以下程序進(jìn)行：①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；②符合條件的競買人填寫報價單報價；③出讓人確認(rèn)該報價后，更新顯示掛牌價格；④出讓人繼續(xù)接受新的報價，掛牌時間不少于10個工作日，掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度；⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人；在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，按照下列規(guī)定確定是否成交：如果在掛牌期限內(nèi)只有1個競買人報價，且報價不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；如果在掛牌期限內(nèi)有2個或者2個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；如果在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。⑥簽訂《成交確認(rèn)書》。確定競得人后，掛牌人與競得人當(dāng)場簽訂《成交確認(rèn)書》；⑦簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，公布出讓結(jié)果；⑧核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，交付土地，辦理土地登記。4.土地使用權(quán)的出讓年限根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、游游、娛樂用地四十年；綜合或者其它用地五十年。最高年限并不是出讓的唯一年限，具體項目的實際出讓年限是由國家根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策和用地項目情況確定，或與用地者協(xié)商后綜合確定的。土地使用權(quán)出讓的實際年限可以低于或等于法律規(guī)定的最高年限，但不得高于最高年限。例如，商業(yè)用地的出讓年限可以是40年、38年，也可以是35年，但不能超過40年。5.出讓金的支付方式對于出讓金的支付方式，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第14條規(guī)定：土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。6.國有出讓土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制（1）國有出讓土地使用權(quán)的內(nèi)容出讓土地使用權(quán)是一種獨立的、較為完整的用益物權(quán)，具備了物權(quán)所包含的基本權(quán)利即占有的權(quán)利、一般意義上使用的權(quán)利、收益的權(quán)利和一定程度的處分權(quán)利，在存續(xù)期間內(nèi)其權(quán)能近似于所有權(quán)，是除土地所有權(quán)之外的最為完整的物權(quán)。對以分期付款方式取得出讓國有土地使用權(quán)的，在領(lǐng)取臨時土地使用權(quán)證期間，土地使用者對土地不享有處分權(quán)。（2）出讓國有土地使用權(quán)的權(quán)利限制①期限的限制土地使用權(quán)出讓合同中必須明確規(guī)定土地使用權(quán)的出讓年限，且該年限不得超過國務(wù)院規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的最高年限。②利用的限制國有出讓土地使用權(quán)人必須按出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用和經(jīng)營土地。如需改變用途，應(yīng)當(dāng)征得出讓方的同意。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還需經(jīng)過城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，辦理土地變更登記手續(xù)。③違約責(zé)任土地使用權(quán)出讓合同依法成立生效后即具有法律約束力，當(dāng)事人雙方均應(yīng)當(dāng)遵循。土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的期限開發(fā)土地，不按出讓合同約定的土地用途和動工開發(fā)期限開發(fā)土地，是一種違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。例1：A房地產(chǎn)開發(fā)公司欲征收規(guī)劃區(qū)內(nèi)B村80畝的耕地來建設(shè)一住宅小區(qū)。2008年5月1日，A房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了出讓合同，并繳清全部土地出讓金500萬元，出讓合同約定2008年8月1日開工。后由于A房地產(chǎn)公司自身原因，該項目直到2009年10月1

日才開始動工建設(shè)。2009年12月1日，A房地產(chǎn)公司調(diào)整開發(fā)思路，準(zhǔn)備將臨街的地塊改變用途，建成商業(yè)門面房。（1）按閑置土地的政策規(guī)定，土地管理部門應(yīng)向A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收多少土地閑置費？（2）該房地產(chǎn)開發(fā)公司欲改變該項目部分土地的用途，需要到哪些部門辦理相關(guān)審批手續(xù)？答：（1）超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費。因此，土地管理部門應(yīng)向A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收不超過500萬元×20%=100萬元的土地閑置費。（2）因地塊位于規(guī)劃區(qū)內(nèi)，所以，房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備將臨街的地塊改變用途建成商業(yè)門面房的，必須經(jīng)過國土資源管理部門和城市規(guī)劃部門的同意。7.出讓的合同管理以出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。因土地使用權(quán)出讓的主體只能是市、縣人民政府，具體來說，土地使用權(quán)出讓合同的訂立與履行由市、縣人民政府的土地管理部門具體負(fù)責(zé)，因此出讓合同應(yīng)由市、縣土地管理部門按規(guī)定的建設(shè)用地管理權(quán)限與土地使用權(quán)受讓人簽訂。開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。（1）出讓人享有以下權(quán)利：①受讓方在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，未在規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償；②受讓方未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，土地管理部門有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。（2）出讓人必須履行以下義務(wù)：①土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；②出讓人應(yīng)當(dāng)向土地使用者提供有關(guān)資料和文件。（3）受讓人享有以下權(quán)利：①土地的利用權(quán)。在不違反出讓合同的前提下，受讓人可獨立對所受讓的土地行使開發(fā)、利用和經(jīng)營的權(quán)利，并享有排除不法干擾的權(quán)利；②土地的處分權(quán)。受讓人有權(quán)對出讓土地依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和設(shè)置抵押權(quán)的權(quán)利；③合同的解除權(quán)。土地使用者已按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金，但市、縣人民政府土地管理部門未按照出讓合同提供出讓土地的，土地使用者有權(quán)解除合同；④要求違約賠償?shù)臋?quán)利。出讓人未按照出讓合同提供出讓土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并且可以請求違約賠償；⑤獲得相應(yīng)補償?shù)臋?quán)利。國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，但應(yīng)根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況予以相應(yīng)的補償；⑥申請續(xù)期的權(quán)利。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定重新支付土地使用權(quán)出讓金（4）受讓人必須履行以下義務(wù)：①在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后的規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金；②在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，依規(guī)定辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證；③依土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求開發(fā)、利用、經(jīng)營土地；④受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi)，需改變出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的，必須向出讓人和規(guī)劃管理部門提出申請。經(jīng)審核批準(zhǔn)的，受讓人應(yīng)當(dāng)與出讓人重新簽訂出讓合同或者簽訂補充合同，相應(yīng)調(diào)整出讓金并辦理土地變更登記；不予批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)由出讓人或者規(guī)劃管理部門書面通知受讓人。（5）出讓合同的內(nèi)容出讓合同應(yīng)當(dāng)參照使用標(biāo)準(zhǔn)格式，出讓合同的標(biāo)準(zhǔn)格式由土地管理部門制訂。出讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：①出讓和受讓的當(dāng)事人雙方；②出讓地塊的坐落、四至、范圍和面積；③出讓地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)；④出讓年限、出讓金金額、支付方式和期限；⑤拆除出讓地塊上原有建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的責(zé)任、費用承擔(dān)和完成期限；⑥與出讓地塊相關(guān)的市政公用設(shè)施配套要求和費用承擔(dān)的責(zé)任；⑦出讓地塊的交付期限以及項目建設(shè)的開工和完成期限；⑧當(dāng)事人雙方在出讓年限屆滿時的權(quán)利和義務(wù)；⑨違約責(zé)任；⑩爭議的解決方式。8.出讓土地的續(xù)期根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十九條，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！敝劣诜亲≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限期滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回?！?.出讓土地的收回（1）期滿收回依據(jù)規(guī)定，除住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期外，以出讓方式取得的其它用途的國有土地使用權(quán)在合同約定的期限屆滿時，土地使用者可以申請續(xù)期。如果土地使用者不申請續(xù)期或雖申請續(xù)期依法未獲批準(zhǔn)，土地使用權(quán)將自動消滅，由國家無償收回。土地使用權(quán)無償收回時，該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。（2）提前收回通常情況下，出讓年限未滿的土地使用權(quán)不得提前收回。但在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回出讓土地使用權(quán)。提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)提前（一般至遲于收回土地使用權(quán)之日前6個月）將出讓地塊的坐落、四至范圍、收回理由、收回日期等通知受讓人，并在出讓地塊的范圍內(nèi)公告。提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)給予受讓人相應(yīng)的補償。提前收回土地使用權(quán)的補償金額，應(yīng)當(dāng)按出讓年限的余期、規(guī)劃用地性質(zhì)、出讓金以及地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的價值等內(nèi)容，由出讓人與受讓人協(xié)商確定，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估后確定?！皣铱梢蚬怖嫣崆笆栈貒型恋厥褂脵?quán)”，但包括《物權(quán)法》在內(nèi)的我國成文法中沒有對公共利益給出明確的定義。公共利益是一個不確定的相對概念。目前，在對公共利益的范圍沒有明確規(guī)定的情況下，實踐中比較一致的做法是將國防、軍事、公共交通、公共教育、公共衛(wèi)生、環(huán)境保護等公用事業(yè)和發(fā)展其他不以盈利為目的社會公益事項認(rèn)為是公共利益?！景咐俊痢潦袇^(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招商公告根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)××市人民政府批準(zhǔn)，決定對下列地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行掛牌出讓，現(xiàn)將有關(guān)事項公告如下：一、招商地塊基本情況及其規(guī)劃要點二、競買人范圍及競買手續(xù)的辦理1.中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律法規(guī)另有規(guī)定者外，均可申請參與競買，可以獨立競買，也可聯(lián)合競買。2.本次招商地塊以生地掛牌方式進(jìn)行出讓。有意競買者申請參加競買時，需提交競買地塊的履約保證金及下列文件，辦理競買手續(xù)，領(lǐng)取競買資格證書及報價單。（1）競買申請書；（2）單位申請競買須提交有效的營業(yè)執(zhí)照（副本）及法定代表人的有效身份證件復(fù)印件各一份并提供原件核對；境內(nèi)個人申請競買須提交有效的身份證件復(fù)印件一份并提供原件核對；境外個人申請競買須提交資信材料和有效的身份證件復(fù)印件一份并提供原件核對；授權(quán)委托的須提交有單位簽章及授權(quán)人簽字的授權(quán)委托書原件及授權(quán)人和受托人的有效身份證件復(fù)印件各一份（受托人的有效身份證件須提供原件核對）；（3）提交可以在本地銀行兌付的人民幣（或美元）銀行支票（競買申請人須將其支票自行在其付方銀行進(jìn)帳）或匯票作為履約保證金（美元以競買人辦理競買登記日國家公布的外匯匯率中間價折算成人民幣），收款人：××市土地交易中心，開戶銀行：江蘇銀行××分行營業(yè)部，帳號：略。3.本次掛牌出讓不接受郵寄、電話、電子郵件、口頭申請及報價。三、招商活動安排及有關(guān)事項1.公告時間及相關(guān)事項本次掛牌出讓公告日期為2009年12月1日至2009年12月20日，自2009年12月7日至2009年12月20日（工作日）到江蘇省××市國土資源局（××市××路565號）二樓土地交易中心土地交易窗口領(lǐng)取掛牌出讓文件。在此期間××市土地交易中心負(fù)責(zé)接待有意競買者對招商地塊的現(xiàn)場踏勘（有意競買者也可自行踏勘現(xiàn)場）。2.掛牌時間和地點自2009年12月21日至2009年12月30日，地點為江蘇省××市國土資源局（××市××路565號）二樓土地交易中心。3.受理競買時間及要求有意競買者可于2009年12月21日至2009年12月28日（工作日）持本《招商公告》中要求提供的相關(guān)證件到江蘇省××市國土資源局（××市××路565號）二樓土地交易中心土地交易窗口辦理競買手續(xù)，交付履約保證金，領(lǐng)取競買資格證書（履約保證金到帳后方可領(lǐng)?。┘皥髢r單。受理競買申請截止時間為2009年12月28日15時。取得競買資格的競買人，即可于掛牌出讓時間內(nèi)持《競買資格證書》及報價單到××市國土資源局二樓土地交易中心土地交易窗口進(jìn)行報價或更新報價。接受報價截止時間為2009年12月30日15時。有關(guān)報價的最新動態(tài)可在××市國土資源局二樓招商公示牌上查看或通過網(wǎng)上進(jìn)行查詢4.××市國土資源局在成交現(xiàn)場當(dāng)場與競得人簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書》，同時競得人于成交現(xiàn)場當(dāng)場繳納競得地塊市場掛牌起始總價額的30%出讓金。5.有關(guān)本次招商地塊的詳細(xì)情況及招商的具體要求和操作程序，詳見招商文件，敬請有意競買者到××市國土資源局二樓土地交易中心交易窗口領(lǐng)取招商文本及進(jìn)行咨詢6.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理6.3.1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概述1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的含義土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，反映的是土地使用者與土地使用者之間的經(jīng)濟關(guān)系。轉(zhuǎn)讓的方式包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓具體有出售、交換和贈與三種方式。實際操作中，根據(jù)“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致其權(quán)利的主體發(fā)生變更”這一特點，轉(zhuǎn)讓還有其它方式，如抵債、作價出資（入股）、合建、繼承等。（1）出售（買賣）出售是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的最主要表現(xiàn)形式，是以價金的支付為土地使用權(quán)的對價，主要是指以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者按照出讓合同規(guī)定的期限和條件對土地進(jìn)行了投資、開發(fā)和利用之后，再將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的行為。（2）交換土地使用權(quán)的交換一般指的是以地?fù)Q地，是指兩個以上的土地使用權(quán)人之間交換各自的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式，其本質(zhì)是一種權(quán)利互換，在某種特定的條件下，交換土地使用權(quán)可能更適合當(dāng)事人之間的經(jīng)濟需要。（3）贈予贈予是用地人將其土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給受贈人的法律行為。（4）抵債抵債是買賣的一種特殊形式，主要區(qū)別在于價金支付的條件和期限不同。在土地使用權(quán)買賣時，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和價金的支付是對等進(jìn)行的，而在以土地使用權(quán)抵債時，價金支付在前，所抵的債視為已付的價金。（5）作價出資（入股）作價出資(入股)是指土地使用權(quán)人以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作價額按規(guī)定折股形成股權(quán)，該土地使用權(quán)由股份公司持有。合作建房是房地產(chǎn)開發(fā)過程中較為常見的做法，是指享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房的行為，由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金。（7）繼承土地使用權(quán)繼承指公民按照法律規(guī)定或者合法有效的遺囑取得死者生前享有的土地使用權(quán)的行為。繼承人除繼承土地的使用權(quán)外，其地上附著物的所有權(quán)也隨之得到繼承。土地使用權(quán)繼承與上述幾種轉(zhuǎn)讓方式相比，其特殊性表現(xiàn)在兩個方面：一是轉(zhuǎn)讓條件不同。繼承轉(zhuǎn)讓的唯一條件是繼承事件發(fā)生，即原受讓人死亡時，繼承轉(zhuǎn)讓隨之發(fā)生，不受出讓合同規(guī)定的開發(fā)程序及已開發(fā)投資額的限制；二是轉(zhuǎn)讓程序不同。土地使用權(quán)的一般轉(zhuǎn)讓應(yīng)經(jīng)申請、審批、變更登記等幾個階段，而繼承轉(zhuǎn)讓一般只需經(jīng)公證、登記兩個階段。除上述兩點外，繼承轉(zhuǎn)讓的其他方面及權(quán)利義務(wù)關(guān)系與一般轉(zhuǎn)讓相同。3.出讓與轉(zhuǎn)讓的關(guān)系出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。二者的主要區(qū)別在于：（1）行為當(dāng)事人不同出讓是從土地所有者到土地使用者之間的縱向流動，是指受讓人從國家手中得到土地使用權(quán)，出讓方必定是土地所有者（國家或其代表）；轉(zhuǎn)讓是在土地使用者之間的橫向流動，其轉(zhuǎn)讓方不可能是國家，只能是土地使用者，是土地使用者以買賣、交換、贈與等方式再轉(zhuǎn)移其土地使用權(quán)的行為。（2）運行機制不同。出讓具有壟斷性。其壟斷性表現(xiàn)為國家是土地使用權(quán)的唯一提供者，土地的供給量、供給時間和供給地點等均由國家控制，市場機制的作用較弱。轉(zhuǎn)讓具有競爭性。其競爭性表現(xiàn)為有多個土地供給者和多個土地需求者，轉(zhuǎn)讓的方式和價格均由市場決定，市場機制的作用較強。（3）權(quán)利與義務(wù)不同出讓時，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立出讓合同，受讓方必須按照出讓合同的要求開發(fā)、利用和經(jīng)營土地。若要改變土地用途必須經(jīng)有關(guān)部門審批，調(diào)整土地出讓金，重新簽訂出讓合同。對于未按出讓合同規(guī)定期限和條件開發(fā)、利用土地的，或擅自改變土地用途的，土地管理部門可對其處于行政處罰，直至收回土地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓時，當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)主要限定在土地使用權(quán)出讓合同所規(guī)定的范圍之內(nèi)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人便不再與土地使用權(quán)出讓人發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系，而由轉(zhuǎn)讓行為中的新的受讓人繼承尚未履行的義務(wù)。而且，轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)就轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)及出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利義務(wù)等辦理變更登記手續(xù)。（4）代價不同土地使用權(quán)的出讓都是有償?shù)?。而土地使用?quán)轉(zhuǎn)讓可以是有償?shù)模ㄈ缳I賣），也可以是無償?shù)模ㄈ缳浥c）。二者的聯(lián)系主要在于，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓人是原土地使用權(quán)出讓關(guān)系中的受讓人，而且允許轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是由原出讓合同所規(guī)定的。出讓和轉(zhuǎn)讓的關(guān)系詳見表6-1。6.3.2土地轉(zhuǎn)讓管理1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一般條件國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合一系列法定條件。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面的轉(zhuǎn)讓合同。（2）轉(zhuǎn)讓方必須是土地的使用權(quán)人，須對轉(zhuǎn)讓的土地享有合法的土地使用權(quán)和處分權(quán)。（3）被轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在法律上必須是可以轉(zhuǎn)移的，轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓的土地可以實際交付給受讓方。（4）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向登記機構(gòu)申請辦理變更登記。（5）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其它附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓；土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其它附著物所有權(quán)的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其它附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。（6）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓雙方必須如實申報成交價格。（7）轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)依法向國家繳納土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的稅收如營業(yè)稅、土地增值稅等。2.國有出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（1）轉(zhuǎn)讓的要件轉(zhuǎn)讓是將權(quán)利徹底移交給受讓人，由受讓人取代轉(zhuǎn)讓人原有土地使用權(quán)人的地位，脫離原出讓合同約束的行為，因此出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不僅要符合約定條件，還要符合法定條件?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。②按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)。③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。（2）權(quán)利義務(wù)同時轉(zhuǎn)移（3）用途的變更（4）剩余使用年限例2：某開發(fā)公司以出讓方式取得了某宗地的國有土地使用權(quán)，出讓合同約定的土地用途為住宅，出讓年限為法定最高出讓年限，開發(fā)商獲取土地半年后開工建設(shè)，并于1.5年后建成銷售給購房戶A，此時，購房戶A購得的房地產(chǎn)所對應(yīng)的土地使用權(quán)的使用年限應(yīng)該是多少年？如果A購房戶3年后又將該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給B，則B所購得的房地產(chǎn)所對應(yīng)的土地使用權(quán)的使用年限又是多少年？解：住宅用地的法定最高出讓年限為70年。出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人土地使用權(quán)的期限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。所以，購房戶A購得的房地產(chǎn)所對應(yīng)的土地使用權(quán)的使用年限應(yīng)該是：70-0.5-1.5=68年購房戶B購得的房地產(chǎn)所對應(yīng)的土地使用權(quán)的使用年限應(yīng)該是：70-0.5-1.5-3=68-3=65年3.劃撥國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)是國家根據(jù)土地使用者實際需要無償交付其無限期使用的土地。因其無償性，所以轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)前須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。只有經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的方可辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)有兩種方式，一是補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，二是將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳給國家。具體采用哪種處置方式取決于擬轉(zhuǎn)讓的地塊是否具備出讓條件：（1）補辦出讓手續(xù)，繳納出讓金。（2）不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益部分上繳國家或作其它處理。4.共有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓共有土地使用權(quán)是指兩個以上（含兩個）的公民、法人或者其他組織共同享有一個土地使用權(quán)。共有土地使用權(quán)面積可以在共有使用人之間分?jǐn)偂！景咐緼公司前臺競地，B公司背后出資，競得后雙方組建股份制公司，申請將土地使用權(quán)辦理到新公司名下。這個申請該不該辦理？問：某市國土局公開掛牌出讓一房地產(chǎn)開發(fā)用地，A公司符合報名條件，具備開發(fā)資質(zhì)，B公司不具備開發(fā)資質(zhì)。A與B雙方協(xié)議：由A報名競地，B出部分資金，競得后再組建股份公司C，以后以C名義對外履行一切事務(wù)。隨后，A作為獨立法人單位競得該地塊，并與國土局簽訂了土地出讓合同，分期繳納土地出讓金。合同簽訂后，A與B聯(lián)名向國土局提出申請，要求在由C繳清該地塊余下的土地出讓金后，將該地塊的土地使用權(quán)辦理給C。在這種情況下，國土局能否辦理？答：本案主要涉及掛牌出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地時競買人的資格問題，以及取得國有土地使用權(quán)后是否可以轉(zhuǎn)讓的問題?，F(xiàn)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)解答如下，僅供參考。掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，以及供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條和第三十條對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)作出了規(guī)定，即設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：有自己的名稱和組織機構(gòu)；有固定的經(jīng)營場所；有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件等。由此可見，只有具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地的適格的競買人。《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》對掛牌出讓的程序作出了詳細(xì)規(guī)定，適格的競買人依照此規(guī)定競買成功的，依法簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，受讓人依照合同的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。本案中只有A企業(yè)具備開發(fā)資質(zhì)，在經(jīng)過掛牌出讓的程序后，可依法取得土地使用權(quán)。A與B關(guān)于“由A報名競地，B出部分資金，競得后再組建股份公司C，以后以C名義對外履行一切事務(wù)”的協(xié)議是無效的。若C企業(yè)想取得該土地使用權(quán)，應(yīng)該在具備開發(fā)資質(zhì)后直接申請以掛牌方式取得該土地使用權(quán)。A單位在國有土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，即與B聯(lián)名向國土局申請由C繳清該地塊余下的土地出讓金，并將該地塊的土地使用權(quán)辦理給C的行為，實際上屬于轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為。為杜絕倒買倒賣房地產(chǎn)行為的發(fā)生，我國法律對房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓條件做出了嚴(yán)格規(guī)定，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。而本案中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓顯然不符合法定條件。本案在國有土地使用權(quán)掛牌出讓過程中，讓符合條件的單位參加競買，隨即轉(zhuǎn)讓給其他不符合競買條件的單位的行為本身就是在規(guī)避法律，最終達(dá)到讓不符合掛牌出讓競買人條件的單位通過轉(zhuǎn)讓行為取得國有土地使用權(quán)的目的。對此規(guī)避法律的行為應(yīng)不予支持，國土局不應(yīng)辦理此類申請。6.4租賃土地使用權(quán)管理6.4.1土地租賃概述1.租賃的概念國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同并支付租金，從而原始取得的一定期限的國有土地使用權(quán)的行為。國有租賃土地使用權(quán)人所享有的租賃權(quán)具有用益物權(quán)的性質(zhì)，承租人在租賃期間，對租賃物享有排他性占有和使用的支配地位，租賃權(quán)人對租賃物的占有、使用受到不法侵害時，可以獲得物權(quán)保護意義上的法律救濟，如排除妨害、返還財產(chǎn)等。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種重要形式，是出讓方式的補充。2.租賃與出租的區(qū)別在國有土地租賃和土地使用權(quán)出租的概念中，常會遇到“租賃”、“出租”、“租金”這樣的詞語，使人容易混淆。實質(zhì)上租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)出租是兩個不同的概念，兩者之間存在以下主要區(qū)別：（1）所處的土地市場不同國有土地租賃屬于土地一級市場，屬于土地使用權(quán)的原始取得；土地使用權(quán)出租屬于土地二級或者三級市場，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得。（2）法律關(guān)系主體不同國有土地租賃的主體是土地所有者（國家）與土地使用者，出租人是國家；土地使用權(quán)出租是在土地使用者之間進(jìn)行，出租人是國有出讓土地使用權(quán)人。（3）土地使用者的權(quán)益不同在土地登記實務(wù)中，租賃土地使用權(quán)是作為土地使用權(quán)來進(jìn)行登記；土地使用權(quán)出租是作為土地他項權(quán)利來進(jìn)行登記。租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)出租的主要區(qū)別詳見表6-2。雖然國有土地租賃和土地使用權(quán)出租之間存在區(qū)別，但從租賃關(guān)系的形式和內(nèi)容看，兩者的權(quán)利義務(wù)基本是一致的。3.租賃土地使用權(quán)的法律特征租賃土地使用權(quán)是國家保留土地的所有權(quán)，而承租方可在一定期限內(nèi)以支付租金為對價對土地進(jìn)行占用、使用和收益。因租賃取得土地使用權(quán)的用地者與國家之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，所以租賃土地使用權(quán)人在租賃期限內(nèi)對承租土地只依法享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，不可隨意處分。租賃土地使用權(quán)的法律特征如下：（1）租賃土地使用權(quán)人對其投資建造的地上建筑物、其它附著物享有所有權(quán)。（2）在國有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃合同中約定用途的，承租人應(yīng)當(dāng)向國有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補充合同，并根據(jù)改變的用途相應(yīng)調(diào)整租金。（3）租賃土地使用權(quán)人經(jīng)國有土地所有者代表同意后，可將土地使用權(quán)連同地上建筑物及其它附著物作價出資或入股，但應(yīng)依接受投資的主體的不同而分別規(guī)定國有土地租賃合同的履行主體。（4）以租賃方式取得的租賃土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押的，其地上附著物隨之轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押；地上附著物轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押的，其使用范圍內(nèi)的租賃土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。（5）租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租的期限不得超過該租賃土地使用權(quán)的剩余期限。將租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租給第三人的，原土地租賃關(guān)系不變，第三人應(yīng)當(dāng)依法辦理他項權(quán)利登記。（6）租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓的，承租人在同等條件下有優(yōu)先受讓權(quán)。6.4.2租賃土地的管理1.租賃土地使用權(quán)主體作為國有土地有償使用方式之一，租賃土地使用權(quán)的主體為一般主體，自然人、法人和其他組織均可以通過租賃方式取得國有土地使用權(quán)，但地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施除外。租賃土地使用權(quán)主體目前主要包括以下四類：（1）新增經(jīng)營性用地（2）存量經(jīng)營性劃撥用地（3）改變用途、增加建筑面積而未補交地價的用地（4）需短期使用土地的2.租賃土地使用權(quán)的取得方式國有土地租賃可采取招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議方式進(jìn)行。其中具有投標(biāo)、競買條件的項目用地和經(jīng)營性用地的租賃，必須采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式，這些方式公開、公正、公平，操作性強，能有效地抑制交易中人為因素造成的不公平競爭，防止滋生腐敗和國有資產(chǎn)流失。3.租賃期限土地租賃分短期租賃和長期租賃。短期租賃一般不超過5年，長期租賃不得超過國有土地使用權(quán)出讓的最高年限，即：工業(yè)用地為50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；其它用地為50年。企業(yè)法人的國有土地租賃年限，不得超過其營業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營年限。4.租金（1）租金的支付租金一般由土地使用者依國有土地租賃合同約定分季度或按年繳納，且多以年為單位。（2）租金標(biāo)準(zhǔn)租金標(biāo)準(zhǔn)的確定是土地租賃的核心。租金標(biāo)準(zhǔn)可以通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式確定，其中協(xié)議租賃的租金不得低于土地租金保護價。租賃土地的保護價由市、縣國土資源行政主管部門會同價格主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價，結(jié)合用地性質(zhì)、租賃期限、地塊區(qū)位等因素制訂，報同級人民政府批準(zhǔn)，并根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展情況動態(tài)調(diào)整。（3）租金的測算根據(jù)所租賃土地的開發(fā)程度不同，租金分為熟地租金和生地租金。熟地租金是按熟地價進(jìn)行測算的，包含土地取得費用、土地開發(fā)費用和政府的土地收益等。對于在取得土地使用權(quán)時，承租人已支付了征地、拆遷等土地費用的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費用后的地價余額折算；對于承租人取得土地使用權(quán)時未支付其它土地使用費的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價折算。生地租金只包含政府的土地收益。合理的年租金標(biāo)準(zhǔn)可以由下面公式確定：式中：a—土地年租金；P—與該土地相同用途使用年限為n年的出讓金；n—出讓土地使用權(quán)的使用年限；r—土地報酬率。（4）租金的調(diào)整以協(xié)議方式取得租賃土地使用權(quán)的，土地租賃合同中租金具體數(shù)額的約定應(yīng)根據(jù)租賃期限確定：租賃期限在5年以內(nèi)的租金不進(jìn)行調(diào)整；租賃期限在5年以上的，租賃合同中租金具體數(shù)額的約定一般不應(yīng)超過5年租金具體數(shù)額，5年期滿后，可根據(jù)市場行情對租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式取得的租賃土地使用權(quán)，租金可不作調(diào)整。5.租賃合同國有土地租賃應(yīng)當(dāng)以書面形式簽訂租賃合同，其內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下主要條款：（1）租賃合同當(dāng)事人；（2）租賃地塊的坐落、四至范圍和面積（附宗地圖）；（3）租賃地塊的用途和其它土地使用條件；（4）租賃期限；（5）租賃地塊的拆遷補償安置費用或者征地補償費用的支付；（6）租金標(biāo)準(zhǔn)和租金調(diào)整的時間、幅度；（7）租金的支付時間和方式；（8）租賃地塊交付的條件和時間；（9）租賃合同終止時地上附著物的處置；（10）違約責(zé)任；（11）爭議解決方式；（12）其它約定的事項。土地租賃合同簽訂后，承租人應(yīng)當(dāng)向租賃地塊所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書，取得承租土地使用權(quán)。6.租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（1）租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的條件以租賃方式取得國有土地使用權(quán)擬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①經(jīng)國有土地所有者代表同意；②按照租賃合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)；③對地上房屋已建成的，承租人已辦理承租土地使用權(quán)登記以及地上附著物所有權(quán)登記，并取得《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》；④按合同約定按期履行租金繳納義務(wù)；⑤法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其它情形。（2）轉(zhuǎn)讓的效力與國有出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓效力相同，租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓也是“權(quán)利義務(wù)同時轉(zhuǎn)移”。租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人即原土地使用權(quán)承租人與出租人（國家）所簽定的租賃合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給新的受讓人。轉(zhuǎn)讓的土地使用年限只能是原土地使用權(quán)租賃合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后的剩余年限。因此，轉(zhuǎn)讓人對其轉(zhuǎn)讓的權(quán)利負(fù)擔(dān)負(fù)有告知義務(wù)，受讓人負(fù)有繼續(xù)履行原國有土地租賃合同和辦理權(quán)屬變更登記的義務(wù)。（3）限制轉(zhuǎn)讓的租賃土地使用權(quán)租賃土地使用權(quán)有下列情形之一的不得轉(zhuǎn)讓：①司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的；②依法收回租賃土地使用權(quán)的；③屬于共有承租土地使用權(quán)的，未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的；④土地權(quán)屬有爭議的；⑤未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；⑥法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情形。7.租賃土地使用權(quán)的抵押依《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，僅以出讓方式取得的土地使用權(quán)可以單獨設(shè)定抵押權(quán)，而以其它方式如租賃、劃撥取得的土地使用權(quán)不能單獨設(shè)定抵押權(quán)，但依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)可以同時設(shè)定抵押。因此，租賃土地使用權(quán)的抵押條件如下：（1）租賃土地使用權(quán)的抵押應(yīng)經(jīng)土地所有者代表的同意。（2）租賃土地使用權(quán)，非隨其地上物不得發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押。租賃土地使用權(quán)不得單獨抵押，只能隨同地上建筑物一并設(shè)立抵押權(quán)。（3）抵押租賃土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地抵押登記。抵押的期限不得超過租賃土地使用權(quán)的剩余期限。（4）租賃土地使用權(quán)的抵押權(quán)實現(xiàn)后，土地租賃合同由依法取得該土地使用權(quán)的權(quán)利人繼續(xù)履行。8.國有租賃土地使用權(quán)的終止租賃期限未屆滿的土地使用權(quán)不得提前收回，但因社會公共利益需要，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以提前收回，但必須根據(jù)承租人取得土地和開發(fā)利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。土地租賃合同約定的使用期限屆滿，原承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。承租人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)提前申請續(xù)期。除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地外，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。準(zhǔn)予批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同。國有土地租賃年限屆滿承租人未申請續(xù)期的，或雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，出租人應(yīng)依法收回土地使用權(quán)。收回土地使用權(quán)時，出租人應(yīng)對地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物給予適當(dāng)補償，租賃合同另有約定的，從其約定。6.5土地使用權(quán)出租管理6.5.1土地使用權(quán)出租概述1.土地出租的概念土地使用權(quán)出租是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物一起出租給他人使用，由他人向其支付租金的行為。原擁有國有土地使用權(quán)的一方稱為出租人，承租土地使用權(quán)的一方稱為承租人。土地使用權(quán)出租不同于國有土地使用權(quán)租賃，出租是在土地使用者之間橫向進(jìn)行的土地交易行為，隸屬于土地二、三級市場。單純的土地出租比較少，一般都是出租人將土地使用權(quán)連同地上建筑物及其它附著物一起出租給承租人使用。出租人和承租人的租賃關(guān)系由雙方通過訂立租賃合同確定。2.土地使用權(quán)出租的法律特征土地使用權(quán)出租，出租人與承租人之間形成的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，承租人獲得的只是承租權(quán)，承租權(quán)不是用益物權(quán)，而是債權(quán)，在土地權(quán)利體系中屬于他項權(quán)利，因此承租人只有使用的權(quán)利，沒有處分權(quán)，不得改變土地用途，不得將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押或從事其它經(jīng)濟活動。土地使用權(quán)出租的法律特征表現(xiàn)為以下幾個方面：（1）土地使用權(quán)人出租土地須依法申請。土地使用權(quán)人需要出租土地使用權(quán)的，必須持有國有土地使用證以及地上建筑物、其它附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件向所在的市、縣人民政府土地行政主管部門提出書面申請。（2）用于出租的地塊必須符合有關(guān)法律規(guī)定的條件。土地使用權(quán)出租必須設(shè)定在法律允許出租的地塊上，如通過出讓、轉(zhuǎn)讓等有償方式取得的土地使用權(quán)，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得擅自出租。（3）土地使用權(quán)出租雙方當(dāng)事人只是就使用土地達(dá)成協(xié)議，出租人仍保留土地使用權(quán)，僅把部分土地使用權(quán)能租賃給對方使用并收取租金，并不發(fā)生物權(quán)意義上的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)的出讓合同，這是土地使用權(quán)出租與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要區(qū)別。（4）土地使用權(quán)出租雙方就使用土地達(dá)成協(xié)議后應(yīng)當(dāng)簽訂出租合同，雙方簽訂的出租合同不得違反土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。（5）出租土地使用權(quán)的，其地上建筑物、其它附著物隨之出租；出租地上建筑物、其它附著物使用權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租。（6）“買賣不破租賃”。土地使用權(quán)出租后，出租人可以通過出售、交換、贈與等方式轉(zhuǎn)讓已出租的土地使用權(quán)。為保護承租人的利益，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將用于出租的土地使用權(quán)讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為新的土地使用權(quán)人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還土地。6.5.2土地使用權(quán)出租的管理1.土地使用權(quán)出租程序由于土地使用權(quán)出租與房屋租賃一般是結(jié)合在一起的，很少單獨出租土地使用權(quán)，因此土地出租程序與房屋出租程序基本一致。土地使用權(quán)出租的一般程序為：（1）出租人憑《國有土地使用證》向縣市土地管理部門提出土地出租申請。（2）租賃雙方依法協(xié)商約定租賃具體事宜，并簽訂租賃合同。（3）租賃雙方在規(guī)定的時間內(nèi)辦理租賃登記手續(xù)。（4）租賃關(guān)系發(fā)生變化，就重新簽訂租賃合同。（5）租賃關(guān)系終止，租賃雙方應(yīng)辦理土地租賃注銷登記手續(xù)2.出租的客體用于出租的土地必須符合有關(guān)法律規(guī)定的條件。允許出租的土地使用權(quán)主要包括：（1）出讓土地使用權(quán)（2）劃撥土地使用權(quán)符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，其它附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：①土地使用者為公司、企業(yè)、其它經(jīng)濟組織和個人；②領(lǐng)有國有土地使用證；③具有地上建筑物、其它附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；④依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。3.承租人的權(quán)利和義務(wù)（1）土地承租人享有對所租用的土地占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，但不享有物權(quán)意義上的“土地使用權(quán)”，無權(quán)行使轉(zhuǎn)讓或者抵押等處分權(quán)，不得擅自將所承租的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租給他人使用，不得擅自改變土地使用權(quán)出租許可文件規(guī)定的用途，不得擅自在承租的土地上新建、擴建建筑物或者其他附著物。（2）經(jīng)土地使用權(quán)人的同意，承租人可以將土地轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期限不得超過原承租期限減去已使用年限的剩余年限。（3）承租人使用出租土地時，有保護和合理利用土地、不得損壞土地自然狀況的義務(wù)。（4）在出租人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，出租人應(yīng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。（5）土地承租權(quán)的登記備案具有對抗第三人的效力，未經(jīng)登記備案的土地承租權(quán)人不得對抗第三人，也不享有優(yōu)先購買權(quán)。（6）土地承租期間新增建筑物的所有權(quán)歸屬于出租人。土地使用權(quán)出租，租期屆滿而土地使用權(quán)未屆期時，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上由承租人投資建造的建筑物、其它附著物歸屬于出租人。與此相對應(yīng)的是，租賃土地使用權(quán)人投資建造的地上建筑物、其它附著物，依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一和“房地一致”的原則，其所有權(quán)歸屬于該租賃土地使用權(quán)人，這兩者的區(qū)別應(yīng)予以注意。4.出租合同的簽訂和登記備案出租人（土地使用權(quán)人）應(yīng)當(dāng)依法與土地承租人簽訂書面的出租合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。土地出租合同應(yīng)當(dāng)包括雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所、土地位置、面積、四至界線、國有土地使用證及編號、出租用途、租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式、出租期限、出租期間對地塊的合理利用職責(zé)、出租人和承租人雙方的權(quán)利和義務(wù)、優(yōu)先購買權(quán)、違約條款及合同終止條款、其它規(guī)定等。出租合同簽訂后應(yīng)依法辦理出租登記備案。不辦理登記備案的，不得對抗善意第三人。辦理了租賃登記的，即使尚未交付土地，承租人仍為已經(jīng)取得土地承租權(quán)；反之，如果沒有辦理租賃登記，即使承租人已經(jīng)取得對土地的實際占有，仍然得不到物權(quán)法上的保護。所謂善意第三人，即不知情的第三人，即不知該租賃合同之存在。如果第三人明知或應(yīng)知該租賃合同之存在，則為惡意，惡意第三人不受法律保護。5.租金標(biāo)準(zhǔn)土地使用權(quán)出租合同具有合同的一般特征，即平等性、自愿性、有償性。租金的具體標(biāo)準(zhǔn)是由雙方經(jīng)過協(xié)商確定的。租賃雙方應(yīng)該在租賃合同中約定租金數(shù)額、支付方式、支付期限等條款，并可以約定租金浮動的比例與方法。6.出租期限土地承租期限應(yīng)當(dāng)在租賃合同中約定，租賃合同中沒有約定或約定不明的，出租人可隨時要求收回租賃物使用權(quán)，承租人也可隨時要求退租，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時間。7.土地出租的終止（1）租期屆滿承租期限屆滿，土地承租人提出續(xù)租的，經(jīng)出租人同意，雙方續(xù)簽或者重新簽訂租賃合同。承租期限屆滿，承租人未提出續(xù)租或者提出續(xù)租未獲同意的，租賃關(guān)系終止，出租人無償收回土地使用權(quán)，同時，承租權(quán)人在承租土地上投資建造的建筑物、其它附著物亦由出租人無償收回。（2）因合同當(dāng)事人的原因提前終止租賃關(guān)系承租期限內(nèi)，土地承租人有下列行為之一的，租賃關(guān)系提前終止，土地承租人承擔(dān)違約責(zé)任，出租人可以無償收回租賃物：①擅自改變租賃物用途的；②轉(zhuǎn)讓、抵押土地承租權(quán)的；③擅自將土地承租權(quán)轉(zhuǎn)租的；④利用租賃物進(jìn)行非法活動，損害公共利益的；⑤租金按月支付時無正當(dāng)理由累計六個月不繳納的，或者按年支付時無正當(dāng)理由累計兩年不繳納的；⑥其它嚴(yán)重?fù)p害出租人權(quán)益的。租賃關(guān)系終止、土地使用權(quán)人收回土地的，應(yīng)當(dāng)向土地登記機關(guān)辦理相應(yīng)的登記備案手續(xù)?！景咐恳猿鲎夥课轂槊鲎鈩潛芡恋兀贤瑹o效

問:我準(zhǔn)備開辦一家汽車出租公司，需要租賃一塊土地建停車場。某單位有一塊很大的空地，上面只建有三間簡易平房。該單位負(fù)責(zé)人有意將土地出租給我，但告訴我這塊地是劃撥土地，辦土地出租手續(xù)很麻煩。他提出與我訂立房屋租賃合同，對外稱將三間平房出租給我，實際上將土地出租給我使用，這樣也符合法律規(guī)定。對他的說法，我有些不放心。請問，如果簽訂這樣的房屋租賃合同會產(chǎn)生什么后果?答:你的提問涉及到以出租房屋為名出租劃撥土地使用權(quán)的房屋租賃合同是否有效的問題。原國家土地管理局發(fā)布的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第二條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)。第六條規(guī)定，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：一是土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；二是領(lǐng)有國有土地使用證；三是具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；四是依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府繳付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵繳土地使用權(quán)出讓金。建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第二十五條規(guī)定，以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。但是實踐中常有不符合劃撥土地使用權(quán)出租條件的人，借出租土地上有限的房屋為名，行土地租賃之實，謀取高昂的地租，損害了國家和社會公共利益。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同，以及損害社會公共利益的合同均為無效合同。因此，以出租房屋為名出租劃撥土地使用權(quán)是規(guī)避法律的行為，如簽訂這樣的房屋租賃合同應(yīng)確認(rèn)為無效，同時還要根據(jù)《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定對這種違法行為予以制裁，以維護法律的嚴(yán)肅性。6.6土地使用權(quán)抵押管理6.6.1土地抵押概述1.土地抵押的概念（1）土地抵押的定義土地抵押是土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移土地占有而將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)對土地使用權(quán)及其上建筑物、其它附著物依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保性土地他項權(quán)利。土地使用權(quán)抵押是不動產(chǎn)權(quán)利的抵押，是債的一種擔(dān)保形式。土地使用權(quán)抵押使得資金融通更為便利，其作用是顯而易見：對于金融機構(gòu)來說，土地抵押貸款的安全性、盈利性明顯優(yōu)于其它信貸資產(chǎn)，提高了銀企經(jīng)濟效益；對于借款人來說，土地抵押為經(jīng)營者提供了重要的籌資渠道，能夠得到資金的周轉(zhuǎn)，推動、活躍了地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)活動。（2）土地抵押的相關(guān)概念債權(quán)人是債的關(guān)系中有權(quán)利要求另一方（債務(wù)人）為或不為一定行為的當(dāng)事人。在債的關(guān)系中，債權(quán)人是特定的，只有該特定的權(quán)利主體才有權(quán)要求義務(wù)主體履行約定的義務(wù)。負(fù)有履行義務(wù)的人如不履行義務(wù)，債權(quán)人有權(quán)請求司法機構(gòu)強制其履行。如果債權(quán)人由于對方不履行義務(wù)而遭受到經(jīng)濟上的損失，有權(quán)要求賠償。債務(wù)人是債的關(guān)系中有義務(wù)按約定的條件向另一方（債權(quán)人）承擔(dān)為或不為一定行為的當(dāng)事人。在債的關(guān)系中，債務(wù)人是特定的，只有該義務(wù)主體才必須向債權(quán)人承擔(dān)交付財產(chǎn)、提供勞務(wù)和為或不為一定行為的義務(wù)。抵押人，是指為擔(dān)保自己或他人履行債務(wù)而向債權(quán)人提供抵押擔(dān)保的人。抵押人可以是債務(wù)人本人，也可以是債務(wù)人和債權(quán)人以外的第三人。在抵押擔(dān)保中，抵押人的確定應(yīng)當(dāng)以抵押合同為標(biāo)準(zhǔn)，抵押合同中與債權(quán)人相對應(yīng)的一方當(dāng)事人就是抵押人。抵押權(quán)人，是指對債務(wù)人享有債權(quán)，并在債務(wù)人不履行債務(wù)時可就抵押物優(yōu)先受償?shù)娜恕Ｔ诘盅簱?dān)保中，抵押權(quán)人就是受抵押擔(dān)保的債權(quán)的債權(quán)人。抵押權(quán)實現(xiàn)，也稱抵押權(quán)的實行，是指在法定和約定的條件成就時，抵押權(quán)人可通過一定的方式實現(xiàn)抵押權(quán)，以處分抵押物所得價款優(yōu)先受償。例3：A房地產(chǎn)開發(fā)公司因開發(fā)建設(shè)需要，向B銀行借款人民幣1000萬。為保證所借資金安全，B銀行要求A房地產(chǎn)開發(fā)公司以其所屬的出讓土地使用權(quán)抵押，作為債權(quán)的擔(dān)保。在這個案例中，存在兩個法律關(guān)系，一是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，另一是抵押擔(dān)保關(guān)系。其中，抵押權(quán)因擔(dān)保債權(quán)而設(shè)定，是從屬于主權(quán)利即債權(quán)的從權(quán)利。在債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，A房地產(chǎn)開發(fā)公司是債務(wù)人，B銀行是債權(quán)人。在抵押擔(dān)保關(guān)系中，B銀行是抵押權(quán)人，A房地產(chǎn)開發(fā)公司是抵押人。當(dāng)A房地產(chǎn)開發(fā)公司到期不清償債務(wù)時，B銀行可將抵押財產(chǎn)折價或以拍賣、變賣抵押物的價款優(yōu)先受償，這就是抵押權(quán)實現(xiàn)。2.土地抵押的法律特征土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的一種，具備抵押權(quán)的共同屬性，適用抵押權(quán)制度的共同規(guī)則。但土地抵押權(quán)是設(shè)立于土地之上的權(quán)利和負(fù)擔(dān)，屬于土地權(quán)利的范疇，又要適用土地權(quán)利制度的有關(guān)規(guī)則，并符合國家的土地政策。因此，土地抵押的法律特征如下：（1）土地使用權(quán)的抵押權(quán)設(shè)定受范圍限制。土地所有權(quán)不得抵押；土地使用權(quán)可以抵押，但必須是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（因為抵押權(quán)的實現(xiàn)必然會帶來土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移）。用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得、并已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。（2）抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)利。抵押作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)?shù)盅喝嗽趥鶆?wù)履行期屆滿時不履行債務(wù)，抵押權(quán)人有權(quán)依法將抵押的土地使用權(quán)拍賣或折賣，并對拍賣或折賣所得價款優(yōu)先受償。（3）房地必須同時抵押。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第182條：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押?！保?）土地使用權(quán)在抵押期間不轉(zhuǎn)移占有。土地使用權(quán)設(shè)定抵押后，抵押人仍然保留對土地使用權(quán)的占有權(quán)和使用權(quán)。只有在債務(wù)不能履行時，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。這是抵押和質(zhì)押的主要區(qū)別之一。（5）設(shè)立土地抵押權(quán)必須訂立書面的抵押合同，并進(jìn)行抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。我國對土地抵押權(quán)登記實行強制登記制度，抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)作為抵押合同生效的要件，當(dāng)事人訂立書面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定，效力未定的書面抵押合同，其效力經(jīng)登記而確定。（6）土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，應(yīng)告知抵押權(quán)人和受讓人。（7）土地使用權(quán)抵押時，只有抵押合同簽訂時地上建筑物和其他附著物才進(jìn)入抵押財產(chǎn)，抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。（8）抵押人可就同一土地使用權(quán)設(shè)定多個抵押權(quán)。一宗土地使用權(quán)可多次設(shè)立抵押，但多次抵押的抵押值總和不得超過該宗地的地價總額。（9）以共有土地使用權(quán)抵押的，需經(jīng)其他共有人同意后方可抵押。6.6.2土地使用權(quán)抵押管理1.可以抵押的土地可以用于抵押的土地使用權(quán)有：（1）法律允許流轉(zhuǎn)的國有土地使用權(quán)，主要是以有償使用方式取得的國有土地使用權(quán)，包括以出讓、作價出資和租賃方式取得的國有土地使用權(quán)；（2）符合規(guī)定條件的國有劃撥土地使用權(quán)，但必須經(jīng)市、縣人民政府土地行政主管部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)；（3）抵押人以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)（包括國有和集體所有的荒地、荒溝、荒山、荒灘等）；（4）政府儲備的土地可以抵押。按照2007年《土地儲備管理辦法》，“政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價值按照市場評估價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行?！?.限制抵押的土地根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《中華人民共和國擔(dān)保法》，下列財產(chǎn)不得抵押：（1）土地所有權(quán)；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生