【基于杜邦探析的綠地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)探究（數(shù)據(jù)論文）13000字】

AbstractIV目錄TOC\o"1-3"\u摘要 IAbstract II第1章緒論 11.1研究背景 11.2研究意義 11.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 11.3.1國(guó)外研究現(xiàn)狀 11.3.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 21.4研究?jī)?nèi)容和研究方法 2第2章理論綜述 32.1傳統(tǒng)杜邦分析體系的相關(guān)概念 32.2杜邦分析法原理 3第3章杜邦分析法在綠地集團(tuán)的應(yīng)用 43.1公司簡(jiǎn)介 43.2杜邦分析體系評(píng)價(jià)綠地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 43.2.1總體趨勢(shì)分析 43.2.2單因素指標(biāo)的分析 53.3企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的重構(gòu) 83.3.1綠地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債表的重構(gòu) 93.3.2綠地集團(tuán)的利潤(rùn)表的重構(gòu) 10第4章基于杜邦分析對(duì)綠地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)建議 114.1提高企業(yè)紅利能力 114.2改變企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 124.3樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)提升企業(yè)償債能力 134.4以市場(chǎng)為導(dǎo)向優(yōu)化綠地產(chǎn)品 144.5建立健全綠地財(cái)務(wù)管理制度 15第5章結(jié)論 16參考文獻(xiàn) 17第1章緒論1.1研究背景因?yàn)閲?guó)內(nèi)外環(huán)境復(fù)雜多變，尤其是中美貿(mào)易戰(zhàn)和2019年底的疫情對(duì)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了重大的影響，國(guó)外的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也發(fā)生了重大變化。土地供應(yīng)縮減、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)增加等因素都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展產(chǎn)生了重要影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著企業(yè)重組、資源優(yōu)化等方面的調(diào)整和洗牌。因此，如何在動(dòng)蕩的時(shí)期活下去，采用何種科學(xué)的經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行科學(xué)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)，對(duì)企業(yè)的健康發(fā)展來(lái)說(shuō)具有十分重要的意義。長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)外研究者從多個(gè)方面研究了企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的方法，通過(guò)多年的研究使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)體系變得十分豐富。其中最為常見的評(píng)價(jià)方法主要包括沃爾評(píng)分法、杜邦分析法和平衡計(jì)分卡法。其中杜邦分析法以層次清晰、可操作性強(qiáng)、系統(tǒng)性好等特點(diǎn)被大家熟知，并作為一種綜合性財(cái)務(wù)分析工具廣泛地應(yīng)用于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)中。房地產(chǎn)企業(yè)作為擁有復(fù)雜的經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)，正好需要這種科學(xué)合理的財(cái)務(wù)分析方法幫助使用者進(jìn)行有效的合理的數(shù)據(jù)分析。1.2研究意義首先，應(yīng)用杜邦分析體系分析上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，嘗試對(duì)企業(yè)復(fù)雜多變的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)進(jìn)行合理的分析，使之廣泛適用于房地產(chǎn)企業(yè)。更加深入的把握公司經(jīng)營(yíng)上的問(wèn)題，從而能夠便于企業(yè)投資決策。其次，作為世界500強(qiáng)的房產(chǎn)企業(yè)，綠地集團(tuán)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中具有重要的標(biāo)桿作用，因此對(duì)該企業(yè)的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)價(jià)研究，分析該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，對(duì)國(guó)內(nèi)其它房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也具有一定的參考使用價(jià)值。1.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.3.1國(guó)外研究現(xiàn)狀在眾多財(cái)務(wù)分析工具中杜邦分析法極為常見，它的核心指標(biāo)是權(quán)益凈利率，權(quán)益凈利率的數(shù)值是銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)這三個(gè)分支的乘積，將企業(yè)的獲利能力、營(yíng)運(yùn)能力和償債能力進(jìn)行相互關(guān)聯(lián)。當(dāng)權(quán)益凈利率的數(shù)值上升或下降時(shí)，通過(guò)三個(gè)因素之間相互聯(lián)系，可以分析并找出問(wèn)題所在，為管理層以及股東提供經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略決策，隨時(shí)把握好企業(yè)的發(fā)展方向。國(guó)外學(xué)者把原來(lái)杜邦分析體系中的銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)細(xì)化為五要素，常見的三要素是將銷售凈利率分解為銷售息稅前利潤(rùn)比率、所得稅稅收負(fù)擔(dān)比率以及利率負(fù)擔(dān)比率。但相關(guān)學(xué)者認(rèn)為該體系權(quán)益凈利率＝銷售凈利率×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)×（１－稅收負(fù)擔(dān)率）×（１－利息負(fù)擔(dān)率）。這種算法與之前常用的杜邦分析體系的差別是，增加了稅收負(fù)擔(dān)率和利息負(fù)擔(dān)率這兩個(gè)數(shù)據(jù)，但是還未有實(shí)質(zhì)性突破。國(guó)外學(xué)者對(duì)于杜邦分析法的研究主要集中于在傳統(tǒng)杜邦分析法的改進(jìn)中，隨著時(shí)代的變化，傳統(tǒng)的杜邦分析法具有一定的局限性。1.3.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀董寧（2016）在《杜邦分析法在企業(yè)財(cái)務(wù)分析中的應(yīng)用》一文中認(rèn)為，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代企業(yè)財(cái)務(wù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)需要從兩個(gè)方面來(lái)進(jìn)行充分考慮,即財(cái)務(wù)運(yùn)作和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。杜邦分析法通過(guò)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)進(jìn)行研究得出具體的分析結(jié)果，通常是對(duì)企業(yè)的紅利能力、經(jīng)營(yíng)能力以及負(fù)債的償還能力進(jìn)行全面的分析調(diào)查。從最終結(jié)論表明，杜邦分析法得出的最終結(jié)論能夠接近企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。賀佳媛（2016）《杜邦分析法下的企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析——以青島海爾為例》一文論述了杜邦分析法在上市企業(yè)中的應(yīng)用價(jià)值，文章指出杜邦分析法是可以以凈資產(chǎn)收益為核心反映公司運(yùn)營(yíng)、盈利、償還能力的分析方法。筆者通過(guò)分析杜邦分析法下的各項(xiàng)指標(biāo)，即凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)，分析了青島海爾存在的問(wèn)題，提出了提高營(yíng)業(yè)收入、減少固定資產(chǎn)的處理措施。陳瑩瑩（2015）在《杜邦分析法在上市公司財(cái)務(wù)分析中的應(yīng)用》中，運(yùn)用杜邦分析法對(duì)青島啤酒公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，運(yùn)用杜邦分析法對(duì)上市公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，主要從銷售凈利率、權(quán)益乘數(shù)等方面來(lái)研究，發(fā)現(xiàn)公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)不斷下降，需要從開拓市場(chǎng)、擴(kuò)大銷售、降低成本、資產(chǎn)管理、加速周轉(zhuǎn)等方面進(jìn)行改進(jìn)提升，以獲得最大的財(cái)務(wù)收益。1.4研究?jī)?nèi)容和研究方法此文主要講述了杜邦分析法在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用研究，并且結(jié)合案例分析驗(yàn)證杜邦分析法的應(yīng)用價(jià)值。其主要內(nèi)容如下所述：（1）本文闡述了該課題的研究背景，對(duì)杜邦分析法的研究現(xiàn)狀進(jìn)行歸納，并對(duì)杜邦分析體系理論進(jìn)行詳細(xì)介紹，分析杜邦分析法在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用前景。（2）進(jìn)行理論綜述，主要介紹杜邦分析法的概念及原理，為后續(xù)研究做好鋪墊。（3）論述企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的內(nèi)容，然后將杜邦分析體系應(yīng)用于綠地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)中，并應(yīng)用杜邦分析體系評(píng)價(jià)綠地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。（4）最后針對(duì)杜邦分析法的分析結(jié)果對(duì)綠地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提出相關(guān)建議，并對(duì)分析過(guò)程中存在的問(wèn)題提出解決措施。

第2章理論綜述2.1傳統(tǒng)杜邦分析體系的相關(guān)概念杜邦分析法作為應(yīng)用最為普遍的分析方式之一，是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的應(yīng)用發(fā)展而形成的。杜邦分析法的根本是趨勢(shì)分析、比率分析和比例分析。與傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析方式相比，杜邦分析法是一種更為全面的財(cái)務(wù)分析方式。越來(lái)越多從事財(cái)務(wù)分析的人在實(shí)踐中利用它。在第一章的闡述中，我們能夠清晰的了解到不論是國(guó)內(nèi)學(xué)者還是國(guó)外學(xué)者，無(wú)論是實(shí)踐或是理論研究，對(duì)于提高杜邦分析法的實(shí)用性都具有極其重要的意義。2.2杜邦分析法原理杜邦分析法是一種科學(xué)的公司業(yè)績(jī)分析方法。整合各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)盈利能力、經(jīng)營(yíng)能力、償債能力進(jìn)行科學(xué)分析，準(zhǔn)確反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況。杜邦分析系統(tǒng)之所以把股權(quán)利率放在首位，是因?yàn)樗容^全面，這也是股權(quán)利率的一個(gè)重要特點(diǎn)，同時(shí)股東更關(guān)心的是凈利潤(rùn)，股東大會(huì)更關(guān)心的是股東權(quán)益。影響股權(quán)凈利率的一個(gè)重要參數(shù)是資產(chǎn)凈利率?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和銷售凈利率通過(guò)資產(chǎn)凈利率給予進(jìn)一步分解。銷售利潤(rùn)率是反映銷售收入的高低的重要因素，與企業(yè)收入指標(biāo)成正比例關(guān)系。權(quán)益乘數(shù)不僅可以客觀地反映出企業(yè)的負(fù)債情況，而且準(zhǔn)確地反映了股東權(quán)益與資產(chǎn)的比例。公司債務(wù)狀況與股權(quán)乘數(shù)的大小成正比。資產(chǎn)的杠桿效應(yīng)可以反映在公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。同時(shí)，高風(fēng)險(xiǎn)也與高負(fù)債有關(guān)。一旦出現(xiàn)到期不還款的情況，就會(huì)出現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)。因此越低越好并不是股權(quán)乘數(shù)的最好狀態(tài)，因?yàn)槿狈侠磉\(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，負(fù)債率偏低?；谶@種情況，企業(yè)應(yīng)該采取科學(xué)合理的態(tài)度來(lái)審視企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)，因此如何選用一個(gè)科學(xué)好用的分析方法對(duì)一個(gè)企業(yè)十分重要。

第3章杜邦分析法在綠地集團(tuán)的應(yīng)用3.1公司簡(jiǎn)介綠地集團(tuán)是我國(guó)第一家以房地產(chǎn)商業(yè)為主的大型企業(yè)集團(tuán)，它也是世界500強(qiáng)企業(yè)之一。2015年8月18日，綠地集團(tuán)在上海證券交易所掛牌。上市當(dāng)天，綠地集團(tuán)以25.10元/股開盤。當(dāng)時(shí)綠地市值突破3000億元，一躍成為市值排名前列的房產(chǎn)公司。截止到2019年12月31日，集團(tuán)資產(chǎn)總額已達(dá)到1000多億元，公司員工總數(shù)4萬(wàn)人。綠地集團(tuán)的發(fā)展不可不稱之為快速，該公司在2015年成功突破了2000億門檻，經(jīng)營(yíng)總收入達(dá)208億元；2016年綠地集團(tuán)營(yíng)銷總額為2470億元排名國(guó)內(nèi)房企前列。綠地集團(tuán)經(jīng)過(guò)多年的精耕細(xì)作逐漸成為國(guó)內(nèi)企業(yè)發(fā)展與互聯(lián)網(wǎng)深度融合的領(lǐng)頭羊。即使是創(chuàng)造力較弱的財(cái)務(wù)部門，也通過(guò)不斷調(diào)整，調(diào)動(dòng)員工創(chuàng)新能力，依托新的信息技能和網(wǎng)絡(luò)大數(shù)據(jù)平臺(tái)，創(chuàng)造出國(guó)內(nèi)先進(jìn)的金融財(cái)務(wù)體系，成為國(guó)內(nèi)優(yōu)秀金融財(cái)務(wù)體系的標(biāo)桿企業(yè)。3.2杜邦分析體系評(píng)價(jià)綠地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)3.2.1總體趨勢(shì)分析綠地集團(tuán)的回報(bào)率呈現(xiàn)穩(wěn)定的趨勢(shì)，受公司上市和利潤(rùn)增長(zhǎng)的影響，2015年指數(shù)漲幅明顯。2015年綠地以3千億價(jià)格在上交所上市，這使得公司年末總資產(chǎn)和股東權(quán)益出現(xiàn)較大變化。2015年，銷售凈利潤(rùn)率由原來(lái)的-330.61％增長(zhǎng)到3.32％。2016年雖有小幅回落，但從2016年至2019年，銷售凈利率呈平穩(wěn)態(tài)勢(shì)且小幅增長(zhǎng)。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率同樣是在2015年有突破性增長(zhǎng)，上升到了0.68％，2016至2019年，其中18年到19年上升了0.02個(gè)百分比，變化幅度基本持平。與此同時(shí)，股東權(quán)益回報(bào)率核心指標(biāo)也有所提高，具體趨勢(shì)如圖3.1所示，參考數(shù)據(jù)如表3.1相關(guān)指標(biāo)分析所示：圖3.1股東權(quán)益報(bào)酬率表3.1相關(guān)指標(biāo)分析項(xiàng)目201420152016201720182019銷售凈利率-330.613.322.913.113.263.44總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.020.680.370.370.370.393.2.2單因素指標(biāo)的分析（1）盈利能力的分析銷售凈利潤(rùn)率是企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵指標(biāo)。本文前一節(jié)對(duì)股東權(quán)益收益率進(jìn)行分析時(shí)，得到了其中影響最大的因素是銷售凈利潤(rùn)率。具體趨勢(shì)如圖3.2所示，2014年到2015年銷售凈利率呈直線上升，達(dá)到頂峰。主要是因?yàn)榫G地集團(tuán)剛剛上市，并且持續(xù)以“轉(zhuǎn)型＋互聯(lián)網(wǎng)”的戰(zhàn)略模式經(jīng)營(yíng)發(fā)展，核心競(jìng)爭(zhēng)力把握在快速增長(zhǎng)。雖然2015年到2016年徘徊在3.22到3.44之間，沒(méi)有持續(xù)上漲，但是根據(jù)企業(yè)自身特性，盈利能力已經(jīng)算的上是良好。為了科學(xué)研究企業(yè)的成長(zhǎng)性，根據(jù)集團(tuán)2014年至2019年財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)的呈現(xiàn)，我們可以計(jì)算出綠地集團(tuán)這年的銷售凈利潤(rùn)率。部分利潤(rùn)指標(biāo)如表3.2所示：圖3.2銷售利率的變化趨勢(shì)圖時(shí)間營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)營(yíng)業(yè)成本銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用20141.1-3.64-0.061.080.761.0420152075.3368.861877.4249.557.4831.682016247472.072221.2348.0660.727.8420172904.1890.372577.1159.6674.4215.620183487.32113.743045.7873.989389.954032.0120194280.28147.433764.6784.5111.0654.3表3.2利潤(rùn)表相關(guān)指標(biāo)分析（2）營(yíng)運(yùn)能力的分析總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率作為營(yíng)運(yùn)能力一項(xiàng)重要指標(biāo)，對(duì)公司年度財(cái)務(wù)報(bào)表的如期展示起著重要作用。通過(guò)對(duì)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率增減變化的分析，可以幫助綠地集團(tuán)的股東及管理者掌握總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的影響?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與營(yíng)業(yè)收入凈額和平均資產(chǎn)總額相關(guān)，營(yíng)業(yè)收入的數(shù)值越高，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率數(shù)據(jù)越好，越能代表企業(yè)資金的盤活能力。因此，根據(jù)綠地集團(tuán)官網(wǎng)公布的相關(guān)數(shù)據(jù)制作了如下圖3.3所示的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率趨勢(shì)圖。圖3.32014-2019年綠地集團(tuán)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率趨勢(shì)圖從圖3.3可以看出，綠地集團(tuán)在2015年成功上市，銷售業(yè)績(jī)相當(dāng)理想，所以總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率達(dá)到0.68，但隨之又開始回落，這是因?yàn)閲?guó)家頒布了限購(gòu)政策讓曾經(jīng)火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加趨于理性。自2016至2019年，隨著市場(chǎng)的不斷變化以及政策的影響，綠地集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率整體看來(lái)是停留在在0.37到0.39之間，沒(méi)有明顯波動(dòng)。由此可以看出，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加強(qiáng)，綠地集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率整體再也沒(méi)有顯著的提高。結(jié)合2014-2019年綠地集團(tuán)的官網(wǎng)經(jīng)營(yíng)財(cái)報(bào)我們可以看出，造成綠地運(yùn)營(yíng)效率的逐漸降低的原因主要為以下幾點(diǎn)：首先，回款速率是綠地集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要因素之一。尤其是在2018年以后，中美貿(mào)易戰(zhàn)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)縮頸的大前提下，國(guó)內(nèi)的購(gòu)買者開始處于觀望狀態(tài)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)的緊張，客戶開始擔(dān)心投資的風(fēng)險(xiǎn)，因此住宅房屋的購(gòu)買情況受到了影響，進(jìn)而造成回款緩慢，資金周轉(zhuǎn)變慢。其次，銀行的資金緊縮也是影響綠地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要因素。隨著中央政策的不斷緊縮，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸、資金支持的限制變得越來(lái)越多，銀行從源頭上限制了房地產(chǎn)企業(yè)快速擴(kuò)張的道路，使得資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率降低。最后，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，由于入市的房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越多，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)變得越來(lái)越復(fù)雜，情況也變得越讓人捉摸不透。再由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者逐漸增多，同種產(chǎn)品的吸引力會(huì)受到影響，進(jìn)而影響該房企樓宇的去化率，造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率變慢。但總體上來(lái)說(shuō)，雖然綠地集團(tuán)近年的資金周轉(zhuǎn)效率在緩慢降低，但是與同時(shí)期同行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)相比，綠地集團(tuán)的表現(xiàn)還是十分優(yōu)異的，屬于行業(yè)的前列，以行業(yè)前十的企業(yè)對(duì)比來(lái)說(shuō)，綠地集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率仍處于行業(yè)領(lǐng)先水平。由此可以認(rèn)為，綠地集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)效率還是令人滿意的。（3）償債能力的分析資產(chǎn)總額和所有者權(quán)益決定企業(yè)的償債能力，我們通常用權(quán)益乘數(shù)來(lái)衡量。其計(jì)算方式為：總資產(chǎn)除以所有者權(quán)益得到權(quán)益乘數(shù)，獲得較為長(zhǎng)期的利潤(rùn)和收益是企業(yè)的目標(biāo)但是與此同時(shí)不可忽視的還有企業(yè)的償債能力。通過(guò)觀察企業(yè)的權(quán)益乘數(shù)就可以側(cè)面的了解到企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)能力。通過(guò)綠地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)財(cái)報(bào)可以得出2014年到2018年的權(quán)益乘數(shù)具體趨勢(shì)如圖3.4所示，分解指標(biāo)分析如表3.3所示：圖3.42014-2018年綠地集團(tuán)權(quán)益乘數(shù)趨勢(shì)圖表3.3權(quán)益乘數(shù)分解指標(biāo)分析指標(biāo)20142015201620172018資產(chǎn)總額74.496004.367331.378485.3210365.45所有者權(quán)益18.75718.32774.76934.511089.25其中，所有者權(quán)益可以通過(guò)凈利潤(rùn)、資本公積、盈余公積、未分配利潤(rùn)這四因素相加而得，也可以通過(guò)總資產(chǎn)減去負(fù)債總額做差得到。相關(guān)數(shù)據(jù)如表3.4所示：表3.4權(quán)益乘數(shù)相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)20142015201620172018負(fù)債總額55.735286.036556.617550.89276.19資本公積5.2190.3890.1290100.73續(xù)表3.4權(quán)益乘數(shù)相關(guān)數(shù)據(jù)盈余公積1.5932.5334.639.7244.42未分配利潤(rùn)5.58272.48316.01369.62445.25從圖3.4反映的情況我們可以看出，綠地集團(tuán)的權(quán)益乘數(shù)從2014年的3.97開始大幅上升，其后兩年也一直保持著上升趨勢(shì)，但在2017年出現(xiàn)了小幅的下降。對(duì)于集團(tuán)的權(quán)益乘數(shù)一直偏高，究其原因，我們可以知道2015年綠地集團(tuán)上市時(shí)，股價(jià)低，而且上市時(shí)間比較晚。由于上市所導(dǎo)致資金不足的情況出現(xiàn)時(shí)，綠地集團(tuán)如果發(fā)現(xiàn)有金融短缺，會(huì)通過(guò)債務(wù)籌資的渠道獲得。權(quán)益乘數(shù)的增加與減少與公司的負(fù)債能力成正比。公司的負(fù)債情況可以通過(guò)權(quán)益乘數(shù)做出客觀反映。同時(shí)，高的風(fēng)險(xiǎn)也與高的負(fù)債息息相關(guān)。通過(guò)公式1除以（1減資產(chǎn)負(fù)債率），我們可以得出當(dāng)權(quán)益乘數(shù)越大，資產(chǎn)負(fù)債率也越高，從上一部分盈利能力分析中我們可以看出，綠地集團(tuán)的銷售凈利率從2016到2019年，一直保持著穩(wěn)定呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)并且總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率每年相差不大，那么較高的權(quán)益乘數(shù)就是權(quán)益凈利率增長(zhǎng)的主要因素。這一現(xiàn)象證明，綠地集團(tuán)在很好的運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，但是如此高的負(fù)債也會(huì)對(duì)企業(yè)帶來(lái)很多不良隱患。一旦資金鏈出現(xiàn)狀況，無(wú)法及時(shí)償還，企業(yè)就會(huì)危機(jī)后果不容遐想。從綠地官網(wǎng)的資產(chǎn)負(fù)債表可以看出，綠地集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債占據(jù)很大比例，與長(zhǎng)期負(fù)債相比雖然流動(dòng)負(fù)債的成本較低，但是相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和償債能力越高，公司的發(fā)展道路就越寬廣，外部投資者關(guān)注的也就會(huì)越多。由此可見，盡管綠地集團(tuán)的權(quán)益凈利率呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，但是也存在著一些隱患。由于企業(yè)營(yíng)業(yè)成本比較高，這使得銷售凈利率的水平下降，所以企業(yè)盈利能力不高。其次，綠地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率比較大。目前，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行加大管控的大背景下，雖然企業(yè)能較為合理的運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，但是也會(huì)產(chǎn)生較大的危機(jī)。不過(guò)，綠地集團(tuán)開始在2017年采用債轉(zhuǎn)股的方式，對(duì)于公司的債務(wù)情況有了一定程度的改善，對(duì)公司資產(chǎn)負(fù)債率起到了降低的作用。但是這種方式的可行性還有待觀察。綜上，綠地集團(tuán)公司非常重視資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和調(diào)整，并適當(dāng)減少負(fù)債率，從戰(zhàn)略層面控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，綠地集團(tuán)資本運(yùn)作還有著很大的改進(jìn)空間。3.3企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的重構(gòu)杜邦分析法的核心指標(biāo)之間的相互關(guān)聯(lián)和約束，通過(guò)逐層剖析各項(xiàng)數(shù)值增減變化，進(jìn)而找出影響權(quán)益凈利率的因素，但在實(shí)際操作過(guò)程中,若不對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與金融活動(dòng)作出區(qū)分，就會(huì)發(fā)生這樣的情況。第一，計(jì)算資產(chǎn)凈利率時(shí)，原來(lái)公式中的凈利潤(rùn)不能與其所歸屬的債權(quán)人相匹配，因?yàn)閮衾麧?rùn)中不包括無(wú)息負(fù)債債權(quán)人，總資產(chǎn)中包括全部債權(quán)人以及股東，所以二者做商時(shí)，不能夠精準(zhǔn)的算出盈利能力。第二，沒(méi)有把有息負(fù)債與無(wú)息負(fù)債區(qū)分開來(lái)，財(cái)務(wù)杠桿的計(jì)算方法是有息負(fù)債比股東權(quán)益，以往的杜邦分析是把無(wú)息負(fù)債也歸入財(cái)務(wù)杠桿，但無(wú)息負(fù)債沒(méi)有固定利息費(fèi)用所以不能產(chǎn)生財(cái)務(wù)杠桿。經(jīng)過(guò)查閱大量文獻(xiàn)資料，在眾多學(xué)者的研究基礎(chǔ)上，借鑒前人的經(jīng)驗(yàn)，嘗試將綠地集團(tuán)的部分財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行重構(gòu)。3.3.1綠地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債表的重構(gòu)杜邦分析系統(tǒng)將金融和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分開，因此需要對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表和損益表中數(shù)據(jù)來(lái)源進(jìn)行逐項(xiàng)篩選。集團(tuán)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表中的相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債情況進(jìn)行了澄清和界定，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況調(diào)整為管理用資產(chǎn)負(fù)債表。在重新分析資產(chǎn)負(fù)債表后，綠地集團(tuán)明確了金融和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，金融和經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)和負(fù)債必須分開。因此，有必要對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表具體內(nèi)容中難以識(shí)別的金融和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行梳理、調(diào)整及注釋。（1）經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)和金融資產(chǎn)的梳理貨幣資金：在企業(yè)的各種經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，及時(shí)持有和使用一些相關(guān)貨幣的做法是不可或缺的。在一定情況上，相當(dāng)于公司有庫(kù)存商品，為了使企業(yè)商品得到正常供應(yīng)，為了防止特殊情況的發(fā)生，公司必須做好充分的庫(kù)存準(zhǔn)備，以應(yīng)對(duì)其某一時(shí)間突然增加的訂單?？晒┏鍪劢鹑谫Y產(chǎn)：包含可供出售債務(wù)工具和權(quán)益工具。第一部分是：作為可出售的債務(wù)工具。企業(yè)可供出售債務(wù)工具的性質(zhì)應(yīng)劃分為債務(wù)性投資，屬于金融資產(chǎn)范疇。第二部分是：若可供出售金融資產(chǎn)的計(jì)算方式是以公允價(jià)值為基礎(chǔ)的，擁有該資產(chǎn)的目的類似于權(quán)益法核算的長(zhǎng)期的股權(quán)投資，為便于企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)水平，所以應(yīng)該為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。第三部分是：可供出售的金融資產(chǎn)計(jì)算方法應(yīng)是以成本為基礎(chǔ)的，持有該資產(chǎn)的原因目的與通過(guò)成本法核算的長(zhǎng)期股權(quán)投資相類似。對(duì)于具體的區(qū)分方式可以簡(jiǎn)單的理解為，將有利息的部分劃為金融資產(chǎn)，不計(jì)息的部分劃為經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)，區(qū)別如表3.5所示，綠地集團(tuán)的可供出售金融資產(chǎn)分解數(shù)據(jù)如表3.6所示：表3.5經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)和金融資產(chǎn)的區(qū)別區(qū)別舉例經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)不計(jì)息應(yīng)收票據(jù)等金融資產(chǎn)計(jì)息股票債券等表3.6可供出售金融資產(chǎn)的分解項(xiàng)目2015201620172018可供出售（經(jīng)營(yíng)）6718.318104.809424.5311489.27可供出售（金融）-96.12-141.24-150.26-158.66（2）經(jīng)營(yíng)負(fù)債和金融負(fù)債的梳理經(jīng)營(yíng)負(fù)債，是企業(yè)在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的無(wú)需負(fù)擔(dān)利息的負(fù)債。金融負(fù)債，則是在此環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的有息負(fù)債。在計(jì)算財(cái)務(wù)杠桿的時(shí)候，不能記錄無(wú)息負(fù)債數(shù)值，因?yàn)闊o(wú)息負(fù)債是沒(méi)有利息的負(fù)債，是不能產(chǎn)生財(cái)務(wù)杠桿的。區(qū)別如表3.7所示：表3.7金融負(fù)債與經(jīng)營(yíng)負(fù)債區(qū)別區(qū)別舉例經(jīng)營(yíng)負(fù)債不計(jì)息應(yīng)付賬款等金融負(fù)債計(jì)息銀行借款、應(yīng)付債權(quán)等3.3.2綠地集團(tuán)的利潤(rùn)表的重構(gòu)綠地集團(tuán)可以通過(guò)分析利潤(rùn)表將利潤(rùn)進(jìn)行梳理及劃分，將初始利潤(rùn)表優(yōu)化為管理用利潤(rùn)表。利潤(rùn)表調(diào)整階段后，將投資活動(dòng)與企業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)相分開，報(bào)表使用者可以更明白公司收入分配環(huán)境。因此，一定要對(duì)投資收益進(jìn)行重新分類，其內(nèi)容包含兩個(gè)方面：一是運(yùn)用職權(quán)法，聯(lián)合實(shí)際環(huán)境，根據(jù)長(zhǎng)期股權(quán)投資收益，開始相應(yīng)的審計(jì)和進(jìn)一步計(jì)劃工作。投資收益的數(shù)據(jù)是通過(guò)權(quán)益法核算得出的，長(zhǎng)期股權(quán)投資對(duì)被投資單位是有共同控制和重大影響的長(zhǎng)期股權(quán)投資。由此可知，長(zhǎng)期股權(quán)投資的分類應(yīng)根據(jù)其實(shí)際環(huán)境將該項(xiàng)收益計(jì)入經(jīng)營(yíng)收入。其次，可供出售金融資產(chǎn)取得的投資收益以及可供出售經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)報(bào)表時(shí)分別為金融和經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，在處理時(shí)也按其理論源頭分類。通過(guò)對(duì)綠地集團(tuán)多份年報(bào)的數(shù)據(jù)分析可以看出，綠地集團(tuán)通過(guò)將利潤(rùn)表進(jìn)行調(diào)整后，可以讓報(bào)表使用者及時(shí)調(diào)整發(fā)展思路，對(duì)公司未來(lái)做出預(yù)判。另外，以經(jīng)營(yíng)和金融分開的方式，所得稅須在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和金融活動(dòng)中分?jǐn)偂?/p>

第4章基于杜邦分析對(duì)綠地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)建議4.1提高企業(yè)紅利能力通過(guò)3.2.2的單因素指標(biāo)分析的盈利能力分析，綠地集團(tuán)的顧慮是盈利能力不太理想。雖然綠地集團(tuán)從未停止過(guò)快速擴(kuò)張，經(jīng)營(yíng)收入也能漸漸穩(wěn)步提高，但2016年至2019年，企業(yè)稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率僅停留在3%左右。從2016年到2019年，綠地的經(jīng)營(yíng)收入每年都有小幅的增長(zhǎng)，但同時(shí)其凈利潤(rùn)并不像經(jīng)營(yíng)收入那樣呈向上的趨勢(shì)發(fā)展，甚至可以觀察到降落的趨勢(shì)。雖然綠地集團(tuán)不停開辟市場(chǎng)，開辟新區(qū)域，但其盈利能力不盡人意。成交量快速增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)變革不大，甚至有出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，這種情況之所以是會(huì)出現(xiàn)，在人、材、機(jī)成本逐年上升占據(jù)了非常關(guān)鍵的因素。企業(yè)在生長(zhǎng)中希望利潤(rùn)最大化是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，是企業(yè)生存的基本任務(wù)，是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最終目的。為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，必須對(duì)成本進(jìn)行有效的控制。為了給企業(yè)贏得遼闊的利潤(rùn)空間，其產(chǎn)品的平均成本必須低于市場(chǎng)，這也是企業(yè)的生存之道。從某種意義上說(shuō)，如果企業(yè)要想在市場(chǎng)上占據(jù)一定的地位甚至是得到更多的核心競(jìng)爭(zhēng)力，成本控制是最關(guān)鍵的，這極大的把握的企業(yè)未來(lái)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。要取得良好的成本控制結(jié)果，起關(guān)鍵作用的是在相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行成本控制的方式。對(duì)綠地集團(tuán)這樣的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本的節(jié)省和控制是企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目的的主線。新的房地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買土地，意味著一個(gè)良好生長(zhǎng)的開始，從購(gòu)買土地到項(xiàng)目啟動(dòng)，再到后期的房屋布局施工、室內(nèi)裝飾裝修、園林籌劃計(jì)劃和施工，再到房屋的建設(shè)、安裝和竣工驗(yàn)收項(xiàng)目所需配置，納入產(chǎn)品營(yíng)銷。在上述的步驟中，土地付出占資金比例最大。因此，可以以土地成本為突破口，積極打開項(xiàng)目發(fā)展瓶頸，最大限度地利用較少資金成本，搶占質(zhì)量最好、范疇最廣的土地資源。同時(shí)，可以效仿其他房企在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)階段，可以制定一個(gè)尺度化的流程，即每個(gè)項(xiàng)目都采用同類的計(jì)劃方式，從而達(dá)到縮小項(xiàng)目差別的結(jié)果。又比如說(shuō)，在工程計(jì)劃和房型設(shè)計(jì)上實(shí)行統(tǒng)一辦理，在采購(gòu)流程上可以批量購(gòu)入節(jié)省資金，最大限度地減少項(xiàng)目運(yùn)行的總成本。另外是成本控制的鼓勵(lì)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，工程項(xiàng)目上的一個(gè)降本觀點(diǎn)，設(shè)計(jì)上的一個(gè)降本方法都可以為項(xiàng)目節(jié)省不少開支，因此對(duì)于企業(yè)管理者來(lái)說(shuō)，通過(guò)調(diào)動(dòng)企業(yè)員工和各部門的凝聚力，鼓勵(lì)各部門參加到成本降效的工作中，一個(gè)項(xiàng)目節(jié)省300萬(wàn)，眾多項(xiàng)目加起來(lái)就是一個(gè)極其龐大的數(shù)字。例如，在成本控制結(jié)果方面，通過(guò)成本鼓勵(lì)，使建設(shè)項(xiàng)目在質(zhì)量、數(shù)量上比預(yù)期提前完成竣工驗(yàn)收，綠地集團(tuán)可對(duì)配置部進(jìn)行獎(jiǎng)懲明確的嘉獎(jiǎng)，具體嘉獎(jiǎng)金額可根據(jù)實(shí)際環(huán)境與提前天數(shù)以及房屋質(zhì)量制定相應(yīng)鼓勵(lì)制度，這樣可以充分調(diào)動(dòng)員工積極性。因此，在將來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，綠地集團(tuán)應(yīng)緊跟經(jīng)濟(jì)潮流，隨著經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的不斷提高，其凈利潤(rùn)也應(yīng)力圖大幅提高。4.2改變企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是企業(yè)良性穩(wěn)步發(fā)展的靈魂，也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)最終目的的關(guān)鍵。當(dāng)前，綠地采取扎根二線都市、以其為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的生長(zhǎng)戰(zhàn)略。在這一戰(zhàn)略的指引下，通過(guò)近十年的創(chuàng)新和積累，綠地可以與保利、萬(wàn)科等中國(guó)最著名的行業(yè)龍頭企業(yè)并肩作戰(zhàn)。通過(guò)3.2.2的單因素指標(biāo)分析的營(yíng)運(yùn)能力分析，隨著財(cái)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化漸漸主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)新趨勢(shì)，新型房地產(chǎn)不斷入場(chǎng)，讓趨于飽和的市場(chǎng)變得越來(lái)越激烈。另外，近年來(lái)由于國(guó)內(nèi)外形勢(shì)的逐漸嚴(yán)峻，國(guó)家在2015年以后，連續(xù)出臺(tái)了多個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)的調(diào)控政策。比如：政府在一定程度上加強(qiáng)了信貸、產(chǎn)業(yè)、稅收的整合，提高了入場(chǎng)門檻。以“三限”為代表的一系列具有限制性的法律法規(guī)相繼面世。另外，受世界通貨膨脹的影響，構(gòu)筑行業(yè)的人、材、機(jī)成本也持續(xù)上漲，這使得開發(fā)項(xiàng)目的建安成本逐年提高，直接威脅到了的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。因此，在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)情況日益惡化的形勢(shì)下，加大杠桿的經(jīng)營(yíng)方式將對(duì)企業(yè)預(yù)期的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。在當(dāng)前嚴(yán)峻的形勢(shì)下，綠地集團(tuán)應(yīng)該采用保守穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)模式，進(jìn)行多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，提高產(chǎn)品下沉率，消化囤地，加快庫(kù)存的周轉(zhuǎn)效率，警惕運(yùn)營(yíng)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。但根據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，綠地集團(tuán)現(xiàn)在稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率相對(duì)較低、資產(chǎn)負(fù)債率很高的情況雖然有所改善，但與龍頭企業(yè)相比還是有一定差距，因此在面對(duì)當(dāng)前行業(yè)的宏觀環(huán)境下，綠地一定要加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。(1)增強(qiáng)綠地品牌的影響力綠地集團(tuán)雖然通過(guò)近幾年來(lái)的努力，成功在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中取得了傲人的成績(jī)，但其綠地的實(shí)際地位和企業(yè)影響力上不如萬(wàn)科、保利等國(guó)內(nèi)龍頭房地產(chǎn)企業(yè)。歸根結(jié)底，綠地集團(tuán)有影響力的產(chǎn)品并不多，這對(duì)其品牌的發(fā)展的銷售有一定影響。品牌效應(yīng)弱、產(chǎn)品利潤(rùn)不高是極其危險(xiǎn)的情況。這也是某些房地產(chǎn)企業(yè)平均販賣額高，但銷售凈利潤(rùn)卻不高的關(guān)鍵緣故原因。某些房產(chǎn)企業(yè)以特價(jià)活動(dòng)、降價(jià)促銷的方式吸引客戶刺激購(gòu)房。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境變革，這種低利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)方式來(lái)支持并維持企業(yè)生長(zhǎng)的商業(yè)模式能資助企業(yè)走多遠(yuǎn)，值得尋思。從綠地集團(tuán)2015年到2019年的年報(bào)數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，其營(yíng)業(yè)額雖然從2015年2075億元增長(zhǎng)到2019年的4280億元，實(shí)現(xiàn)了較大的增幅趨勢(shì)，但其凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)逐年增長(zhǎng)放緩的趨勢(shì)。綜上，提高利潤(rùn)率對(duì)綠地集團(tuán)來(lái)說(shuō)己經(jīng)是刻不容緩。因此，為了提高綠地的綜合經(jīng)營(yíng)能力并且資助企業(yè)進(jìn)一步提高可連續(xù)的生長(zhǎng)能力。綠地集團(tuán)在不停推進(jìn)營(yíng)銷范圍的同時(shí)，也應(yīng)越發(fā)看重品牌配置。比方說(shuō)，與房地產(chǎn)配套的綠色物業(yè)、綠色建材、綠色裝飾等其他方面，不但使綠色品牌越發(fā)多元化提高了企業(yè)創(chuàng)新能力，而且增長(zhǎng)了其知名度，從而提高綠地在國(guó)內(nèi)以致國(guó)際的影響力。此外，這不但能讓綠地在國(guó)內(nèi)的建筑行業(yè)有更多的話語(yǔ)權(quán)，更能讓綠地突破原有銷量，創(chuàng)造房地產(chǎn)行業(yè)奇跡。(2)積極拓展產(chǎn)品市場(chǎng)分析與國(guó)內(nèi)其他上市房地產(chǎn)企業(yè)差異，綠地關(guān)鍵扎根于國(guó)內(nèi)二線城市。然后，從長(zhǎng)遠(yuǎn)生長(zhǎng)來(lái)看，我們可以在都市中采取“看一線，分身三四線”的戰(zhàn)略?，F(xiàn)在，主導(dǎo)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)生長(zhǎng)的都市布局也出現(xiàn)出“二三線疏散、一線少”的特點(diǎn)。因此，無(wú)論從數(shù)量還是面積上看，二三線都市在房地產(chǎn)開辟方面都具有積累和生長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)。但在二三線都市開展業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)并爭(zhēng)取進(jìn)一步生長(zhǎng)，利潤(rùn)能力低是這條發(fā)展方向上最大的毛病。本文通過(guò)對(duì)綠地集團(tuán)官網(wǎng)財(cái)報(bào)的歷年信息數(shù)據(jù)的整合可以發(fā)現(xiàn)，與龍頭企業(yè)相比綠地集團(tuán)的利潤(rùn)率仍然偏低，因此需要不斷的積極開拓產(chǎn)品市場(chǎng)。4.3樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)提升企業(yè)償債能力雖然現(xiàn)在綠地集團(tuán)從整體看正處于持續(xù)變革和快速生長(zhǎng)的階段，但企業(yè)的財(cái)務(wù)狀態(tài)在資產(chǎn)負(fù)債率的表現(xiàn)并不盡如人意。針對(duì)本文3.2.2單因素指標(biāo)分析中償債能力的分析，權(quán)衡好企業(yè)的舉債能力是才是高速發(fā)展的關(guān)鍵因素。權(quán)益乘數(shù)是衡量一個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)是否健康的重要因素，同時(shí)反應(yīng)了一個(gè)企業(yè)面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，對(duì)企業(yè)的盈利能力和運(yùn)營(yíng)能力起著關(guān)鍵的作用。這幾年來(lái)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、政策調(diào)控頻繁、生長(zhǎng)趨勢(shì)不容樂(lè)觀、需求逐漸降低的大背景下，綠地集團(tuán)越發(fā)看重企業(yè)的合理架構(gòu)，從而進(jìn)一步完善企業(yè)管理。負(fù)債經(jīng)營(yíng)可以看做一個(gè)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的血液，在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行、國(guó)內(nèi)金融政策緊縮的情況下，有許多房地產(chǎn)公司因?yàn)闊o(wú)法支付高額債務(wù)的問(wèn)題，瀕臨破產(chǎn)。因此，保持權(quán)益乘數(shù)的穩(wěn)定以及降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率成為綠地集團(tuán)發(fā)展的重要因素。本文通過(guò)對(duì)綠地集團(tuán)近年來(lái)償債能力的實(shí)際分析可以看出，綠地集團(tuán)之所以暫時(shí)還未遇到企業(yè)危機(jī)是因?yàn)槠渖朴诶秘?cái)務(wù)杠桿。綠地集團(tuán)自上市以來(lái)，權(quán)益乘數(shù)一直偏高，由綠地集團(tuán)官網(wǎng)的經(jīng)營(yíng)財(cái)報(bào)中可以看出綠地集團(tuán)的流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債的比重較大。所以避免影響綠地集團(tuán)健康發(fā)展，提升償債能力這一因素不可忽視。無(wú)獨(dú)有偶，綠地集團(tuán)應(yīng)定期做好風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)估，對(duì)于其長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)和短期風(fēng)險(xiǎn)有可以識(shí)別的能力。增加風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，隨時(shí)收集風(fēng)險(xiǎn)信息以便及時(shí)匯報(bào)上級(jí)部門，做好及時(shí)為危機(jī)找辦法的準(zhǔn)備。4.4以市場(chǎng)為導(dǎo)向優(yōu)化綠地產(chǎn)品對(duì)于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，國(guó)家已經(jīng)表達(dá)出了明確且堅(jiān)定的態(tài)度，房住不炒是我國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的方向和指明燈。當(dāng)然，如果總是口頭上的宣傳和支持，是不可能動(dòng)搖房地產(chǎn)快速擴(kuò)張的野心的，因?yàn)橘Y本是逐利的。但是經(jīng)過(guò)綠地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)狀況的分析我們可以看出，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)控制的決心。企業(yè)的良性發(fā)展受多種因素的影響，如：資金、政策、監(jiān)管、決策、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品質(zhì)量等等，影響企業(yè)盈利能力以及運(yùn)營(yíng)能力的諸多因素中，有來(lái)源于財(cái)務(wù)層面的，也有非財(cái)務(wù)層面的。首先，國(guó)家從銀行貸款層面為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了嚴(yán)格的審核制度，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款資金越來(lái)越困難，提高了它的融資成本，進(jìn)而影響了企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率。其次，國(guó)家在保障剛需購(gòu)房的前提下，制定了一系列的限購(gòu)政策，比如，限制購(gòu)房套數(shù)、提高二套住房首付比例，上調(diào)二套住房公積金利率，給曾經(jīng)火熱的房產(chǎn)市場(chǎng)降了溫。因此，炒房在全國(guó)房地產(chǎn)資金縮水政策收緊的大前提下沒(méi)有了市場(chǎng)。綜上，房地產(chǎn)企業(yè)必須養(yǎng)精蓄銳，提高精細(xì)化管理水平，用質(zhì)量保生存，避免高杠桿的盲目擴(kuò)張，對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行精確分析后，確保合理利潤(rùn)空間的前提下，在進(jìn)行合理的項(xiàng)目投資。如何選擇一個(gè)合理的投資項(xiàng)目，綠地集團(tuán)以往是根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面去分析。但時(shí)至今日，企業(yè)需要站在購(gòu)房者的角度去考慮項(xiàng)目開發(fā)的價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)。比如，以綠地集團(tuán)某個(gè)四線城市的項(xiàng)目為例，本項(xiàng)目是于高鐵項(xiàng)目合作共建的，綠地集團(tuán)投資了高鐵站附近的商業(yè)和住房，本想倚靠高鐵站的人流優(yōu)勢(shì)可以帶動(dòng)商品房的去化，但是項(xiàng)目從2019年開盤至今，去化率仍不足50%。究其原因，是因?yàn)榫G地集團(tuán)沒(méi)有考慮當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)水平，對(duì)于人均工資不到3500元的城市，竟然賣出了8000元每平米的高價(jià)另外，該項(xiàng)目選址在高鐵站附近，但高鐵站遠(yuǎn)離市區(qū)，且沒(méi)有良好的交通、學(xué)校、醫(yī)院、超市等配套設(shè)施，整個(gè)項(xiàng)目如同孤島一般，難以激起消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。通過(guò)對(duì)多例項(xiàng)目的分析總結(jié)總結(jié)，在策劃項(xiàng)目立項(xiàng)投資時(shí)需要經(jīng)過(guò)周密的討論和考慮。需要從客戶的角度出發(fā)去開發(fā)項(xiàng)目，需要考慮項(xiàng)目周邊的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，比如學(xué)校、超市、交通等，這些都是和老百姓生活息息相關(guān)的，因此必須充分尊重和重視的。另外，企業(yè)要為購(gòu)房者角度出發(fā)，從房屋設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)幼兒園，小區(qū)道路等方面進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，提供更好的服務(wù)。4.5建立健全綠地財(cái)務(wù)管理制度建立健全完善的財(cái)務(wù)管理制度是企業(yè)良性發(fā)展的有效保障，是企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。因此，企業(yè)應(yīng)該采用科學(xué)的財(cái)務(wù)管理手段，對(duì)自己財(cái)務(wù)管理體系進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。比如針對(duì)當(dāng)前波譎云詭的房