【投資性房地產公允價值計量模式探究：以上海蘭生公司為例14000字（論文）】

投資性房地產公允價值計量模式研究—以上海蘭生公司為例目錄TOC\o"1-2"\h\u25095摘要 19510第1章緒論 2137181.1研究背景 25921.2研究意義 2163051.3文獻綜述 39821.4研究內容 419901第2章投資性房地產公允價值相關理論概述 4193202.1投資性房地產的定義 593792.2公允價值的概念 5133122.3投資性房地產的公允價值計量模式 516258第3章投資性房地產公允價值計量模式研究—以上海蘭生股份有限公司為例 545103.1上海蘭生股份有限公司基本情況 664183.2上海蘭生股份有限公司投資性房地產計量模式變更分析 6139063.3上海蘭生股份有限公司投資性房地產采用公允價值計量后的財務影響分析 831981第4章上海蘭生股份有限公司投資性房地產采用公允價值計量后需要注意的問題 12252124.1公允價值計量成本高 1221394.2利潤波動大 13192074.3影響企業(yè)股利分配政策 1332348第5章完善公允價值計量在投資性房地產中應用的建議 14270795.1完善公允價值計量準則 14289175.2加強對企業(yè)公允價值計量信息披露的監(jiān)管 14128115.3降低公允價值計量后續(xù)成本 154634第6章結論與展望 15211006.1結論 15206446.2不足之處以及未來展望 16摘要從2006年計量準則的首次變更至今,投資性房地產開發(fā)領域應用公允價值計量模式已經持續(xù)存在了相當長的發(fā)展時期。但從基礎理論和后期實踐的兩個角度看,投資性房地產開發(fā)企業(yè)在其后期實施的各個后續(xù)價值計量服務環(huán)節(jié)中很少能夠采用公允成本價值計算模式的計量方法來對其進行后續(xù)計量。多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)沒有采用財稅預算公允成本價值模式的計量方法對其進行后續(xù)計量。在這樣的市場背景下,本篇文章首先介紹了本次寫作背景意義以及國內外優(yōu)秀學者在有關論題上取得的學術成果；其次，深刻解釋了投資性房地產公允價值相關理論，具體包括投資性房地產及公允價值的實際含義；然后在理論的指導下，筆者選擇上海蘭生有限公司為案例，對其投資性房地產公允價值計量模式變更以及經濟結果進行深入分析；接著筆者根據上文分析提出上海蘭生股份有限公司在執(zhí)行公允價值計量模式時需要注意的問題；最后筆者根據問題提出有效的改善建議，以期提高上海蘭生股份有限公司執(zhí)行公允價值計量模式的財務工作質量，為我國房地產行業(yè)其他公司提供借鑒。關鍵詞：公允價值；上海蘭生股份有限公司；投資性房地產第1章緒論1.1研究背景由于房地產領域投資價值逐漸隨著房地產市場需求的凸顯而突出,從2006年起,我國政府和有關單位每年都要進行新一代會計準則的修正以及整改。其中，對于投資性房地產行業(yè)的企業(yè),就提出了一個更高的標準——在資產負債表日期內選擇一種成本模型,以便進行計量。公允價值模型選擇的一個根本前提就是,投資性住宅房產的公允價值能夠在未來不斷地被獲得。在公允價值模型下對于投資性房產的價值進行評估不僅能夠滿足社會經濟和市場逐步建設和完善的要求，更能對于房地產投資的良性生存與建設以及可持續(xù)發(fā)展起著積極的促進作用。另外，在依靠市場進行選擇的機制條件下,更加公允地反映投資性房地產的價值,既能夠大大提高企業(yè)所需要提供的財務和會計信息的質量,又能夠有效地改善我國的收入國際標準,增強我國的國際競爭力。1.2研究意義1.2.1理論意義在目前我國房地產行業(yè)快速發(fā)展的經濟背景下，本文從理論上分析了公允價值計量模式對公司凈利潤的正向影響的運行機制，并詳細闡述了大型企業(yè)從成本計量模式轉變到公允價值計量模式的決策在不同方面帶來的積極作用，以此給那些擁有大量房地產的企業(yè)選擇計量模式提供理論支持。同時，本文憑借已經掌握的經濟理論知識以及現(xiàn)實數(shù)據，深挖投資性房地產應用公允價值計量模式潛在問題并淺析解決方案，以及對公允價值計量模式的應用前景進行展望。1.2.2現(xiàn)實意義筆者選擇上海蘭生股份有限公司作為案例，根據會計政策的變化，本文采用公允價值計量模型對房地產投資價值的具體變化狀態(tài)及相關經濟后果進行評估，得出有關房地產投資公允價值計量模型的現(xiàn)實意義與啟示。同時筆者也根據上海蘭生股份有限公司進行公允價值計量模式變更的實際操作情況，提出針對政府相關部門以及企業(yè)運用公允價值計量模式進行投資性房地產價值測算的有效改進建議。這可以促進會計政策變更后的財務工作的有序開展，并且一定程度上有效降低相關財務風險從而最大化縮減公司運營成本。它還可以給那些密切關注公司的財務數(shù)據以及信息的股東、管理層等提供切實的知情保障。1.3文獻綜述國內學者吳昊湘，溫麗榮（2018）[1]認為從目前世界各國上市公司公允價值計量模型的應用現(xiàn)狀來看，大多數(shù)擁有投資性房地產的公司還是實行了傳統(tǒng)的成本計量模式。隨著近年來我國市場經濟體制的不斷深入革新和國際間貿易溝通交流日益增加，政府需要加強對投資性房地產公允價值計量模式的推廣和宣傳，只有這樣，我們國家的相關政策才能在會計信息質量要求——可比性方面達到令人滿意的成就。一方面政府應督促企業(yè)對資產評估人員進行素質培養(yǎng)，實現(xiàn)正確的投資性房地產價值評估工作；另一方面，政府和金融主管部門應繼續(xù)完善公允價值信息系統(tǒng)，制定相關法律法規(guī)，并于宏觀層面上加強對公司監(jiān)督管理，這樣可以有效規(guī)避上市公司進行利潤操縱，財務舞弊現(xiàn)象發(fā)生。池星萍（2017）[2]根據我國房地產投資伴隨模式下上市公司實施公允價值計量模式的案例，研究得出在我國市場經濟體制下有效推行公允價值計量模式的建議：需要推動各上市公司之間建立有效的信息反饋機制，及時將投資性房地產的公允價值波動信息錄入系統(tǒng)庫；這可以使企業(yè)有效獲取房地產行業(yè)總體增長幅度及價格水平，有效降低資產評估成本和企業(yè)的相關財務風險，并增強公司財務數(shù)據信息披露的可靠性與真實性。張森（2016）[3]根據我國上市公司運用公允價值計量模式的實際工作狀況和現(xiàn)狀，提出了有效改善上市公司應用公允價值計量模式開展財務工作質量的建議，具體包括上市公司內部及政府和相關財務部門應制定公允價值評估體系，并對公司外部進行資產評估的第三方機構資質進行嚴格審查。此外由于投資性房地產的地理差異，還應在不同地區(qū)執(zhí)行差異化信息管理，提高上市公司公允價值披露質量，提高其客觀性和可靠性。同時，我國稅務部門還必須根據上市公司采用公允價值計量方法的實際情況制定相關的稅收優(yōu)惠政策，以降低公司的稅收成本，實現(xiàn)利潤增長。劉光美(2016)[4]在分析了現(xiàn)階段我國上市公司執(zhí)行公允價值計量模式的實際工作情況和現(xiàn)狀后，提出了有效提高上市公司運用公允價值計量模式工作質量的建議，其中具體包括政府相關部門應當對我國房地產行業(yè)及其價格波動制定相對嚴格的監(jiān)管體系，不斷完善和加強我國公允價值信息披露的制度，在現(xiàn)有基礎上增加懲罰力度并提高我國上市公司運用公允價值計量模式的實際財務工作質量，加強相關財務人員培訓工作，這樣可以在一定程度上為我國上市公司營造一個綠色健康的使用該計量模式的環(huán)境。法國學者尼克(2020)[5]深入研究了運用公允價值計量模式的必要性：從企業(yè)實例具體數(shù)據上分析可知，該計量模式可以為企業(yè)，股東，管理層以及其他利益相關者切實提供更為真實準確的財務數(shù)據及信息，為他們做出正確的經營決策和投融資決定提供有效幫助。美國學者尼爾森(2021)[6]對該計量模式的有效推行提出疑慮。他認為當今社會發(fā)展現(xiàn)狀是房地產行業(yè)易受到國家政府政策影響而波動性較大,這勢必會對公司的投資性房地產運用公允價值計量模式造成影響；目前相關機構還沒有足夠完善的公允價值信息反饋機制和保護部門來有效推動上市公司開展公允價值計量模式，因而公司聘請第三方機構對該公司投資性房地產的價值進行評估是不明智的，也是沒有值得信賴的保障的。以上研究都具有極高的學術水準，對筆者進行后續(xù)的研究具有基礎性與決定性的作用。投資性房地產公允價值計量模式發(fā)展至今，國內外學者確實已經得出很多相對成熟、正確的理論成果。綜合來看，相關研究人員的著眼點主要是闡釋與分析公允價值計量模式在理論上的優(yōu)缺點以及如何各個會計主體如何有效推行該模式的有效實施。但是總的來說，現(xiàn)有的研究還是存在著一些結構性的缺失。多數(shù)文章在分析公允價值計量模式的時候往往缺少實例證明，即使有，相關數(shù)據的羅列也總是不太充足，這使得研究成果的現(xiàn)實意義不夠明晰。因此，筆者將選用上海蘭生股份有限公司這樣的上市公司實例來支撐理論研究的真理性，同時博采眾長，吸納已有研究人員的觀點，對采用公允價值計量投資性房地產進行更深入的探究。1.4研究內容本篇論文共分為6部分，第1部分為緒論，介紹了本文的背景以及意義，并闡述了國內外學者優(yōu)秀成熟的投資性房地產公允價值計量模式相關理論成果；第2部分為投資性房地產公允價值相關理論概述，筆者主要介紹了投資性房地產及公允價值的含義；第3部分為投資性房地產公允價值計量模式研究，以上海蘭生股份有限公司為例，在該部分筆者選擇上海蘭生股份有限公司作為案例，全面分析公司實施轉變房地產投資計量方式的過程，并根據公司相關財務數(shù)據及指標深入從資產結構，凈利潤規(guī)模加上盈利能力三個積極方面研究，該公司對投資性房地產后續(xù)計量模式采用了公允價值計量模式后的經濟效果；在第4部分筆者根據上文分析總結出上海蘭生股份有限公司在執(zhí)行會計政策變更中的公允價值計量模式時所應注意的問題；第5部分筆者根據第4部分得出的結論，提出有針對性的，可以幫助我國上市公司應用公允價值計量模式，對投資性房地產進行計價的有效建議；第6部分為結論，筆者對文章進行了高度概括和總結，以期提高我國上市公司在應用公允價值計量模式對投資性房地產進行計價時的實際工作質量，有效降低相關財務風險發(fā)生，促進我國上市公司持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。第2章投資性房地產公允價值相關理論概述2.1投資性房地產的定義投資性房地產，是指企業(yè)以獲取相應收益或者讓資本產生增值為目的而擁有的有關房地產。投資性房地產必須能夠被單獨地計量，并且能用于出售。投資性房地產主要是如下資產：企業(yè)持有并留待資產升值后再轉讓的土地使用權，已擁有承租人的建筑物或土地使用權。2.2公允價值的概念公允價值別名公允市價，是指買賣雙方在公平交易和自愿的條件下，了解市場情況而確定的價格，或是在公平交易的條件下，購買或出售資產或支付負債的交易價格。在該計量背景下，資產和負債按照熟悉公平貿易市場條件的雙方自愿進行的資產交換或債務清償?shù)慕痤~來計量。合并企業(yè)應當采用公允價值信息進行記錄。在實務中，被合并公司的凈資產一般由資產評估機構進行評估。2.3投資性房地產的公允價值計量模式公允價值計量模式不需要進行折舊和攤銷的會計操作。它是以投資性房地產在報表日的體現(xiàn)公允價值的賬面價值作為調整基礎。并在此基礎上，將原會計價值與公允價值之間的差額計入當期損益。優(yōu)點：投資性房地產公允價值計量模式相比較傳統(tǒng)依據于成本計量模式而言，能為企業(yè)股東管理層以及其他利益相關者提供更為真實準確客觀的財務信息數(shù)據。在投資性房地產傳統(tǒng)成本計量模式下，其為公司股東管理層以及其他利益相關者提供可靠的財務數(shù)據和信息指標，但隨著我國市場經濟體制的建立，國際溝通貿易活動的加強，以及我國會計準則日趨于國際會計準則，這些都對我國企業(yè)對外披露的相關財務數(shù)據和信息，提出了更高標準的要求。傳統(tǒng)的可靠性已經不能滿足企業(yè)利益相關者，依據財務信息和數(shù)據做出正確的經營決策。因此，投資性房地產行業(yè)以公允價值計量模式提供真實、準確、客觀的財務數(shù)據，最能滿足相關方對財務信息數(shù)據的需求。缺點：公司對投資性房地產后續(xù)計量模式實行公允價值計量模式的缺點在于相比較傳統(tǒng)成本計量模式下的投資性房地產而言，企業(yè)所提供的相關財務數(shù)據和信息指標在可靠性方面稍差。這是由于受到我國房地產行業(yè)發(fā)展特點的影響及國家政府在宏觀上對房地產房價進行調控，房地產的公允價值波動較大，然而，上市公司是根據房地產行業(yè)的公允價值對房地產投資財務報表進行價值調整，因此采用這種計量模式的公司所反映的房地產投資價值的可靠性要弱于傳統(tǒng)的房地產投資價值計量方式。第3章投資性房地產公允價值計量模式研究—以上海蘭生股份有限公司為例3.1上海蘭生股份有限公司基本情況上海蘭生股份有限公司作為一家中外合資企業(yè)，實力相當雄厚。該公司注冊資本超過8億人民幣。該公司在1985年建立，于2006年4月在深圳證券交易所掛牌上市。公司創(chuàng)立之初，是專業(yè)生產和銷售高精度鍋爐鑄鐵設備等產品的企業(yè)。“歐派克鍋爐工藝”以中西方合并的方式，采用德國、日本最先進的納米測量技術結合中國專利的納米切割技術，制造出遠超國際標準的專業(yè)化鍋爐鑄鐵設備。經過多年的行業(yè)角逐，該公司榮獲135項國家專利。在2013年，該公司被授予同行業(yè)最高榮譽獎項，即“鍋爐工藝先進示范企業(yè)”，成為上海馳名品牌。3.2上海蘭生股份有限公司投資性房地產計量模式變更分析3.2.1投資性房地產計量模式變更過程自2016年底開始，上海蘭生股份有限公司，經過管理層商議決定將企業(yè)原本用于從事生產經營活動的廠房租賃給上海萬方公司等，并把這項業(yè)務劃分為投資性房地產的相關業(yè)務。同年，經上海蘭生股份有限公司的董事會會議決定根據企業(yè)目前的發(fā)展情況進行會計政策變更，從原有的成本模式變更為公允價值計量模式。這項會計政策變更實行的有效期為2017的1月1日。這項計量模式變更的房產主要應用于上文所述的房產。這項房產正處于開發(fā)建設中，并且由于上海是近年來房地產行業(yè)形勢波動，該房產具有穩(wěn)定的交易市場，且可以持續(xù)活躍，公司變更計量模式可以在某種角度上更加真實、準確、客觀地反映出該項房產的實際價值。在上海蘭生股份有限公司決定實行公允價值計量模式之前，對企業(yè)的投資性房地產運用的是成本模式，公司采用平均折舊法對投資性房地產計提折舊。根據上海蘭生股份有限公司財務報表附注中披露，上海蘭生股份有限公司的房屋等建筑物是按照使用年限為30年凈殘值為0進行計提折舊的，這樣算下來，上海蘭生股份有限公司房屋建筑物的，每年折舊率為3.23%。上海蘭生股份有限公司對使用土地是按照使用年限為50年進行計提折舊的，與房屋建筑物同樣凈殘值都是為0，這樣計算下來每年的平均折舊率為2%。在現(xiàn)有模式下，上海蘭生股份有限公司，按照投資性房地產成本和可變現(xiàn)凈值孰低原則計提減值準備。現(xiàn)如今上海蘭生股份有限公司決定將該房屋由原來的自主生產經營轉變?yōu)閷ν獬鲎?，因此使用公允價值計量模式更能真實準確客觀地反映出該投資性房地產的實際價值，為公司股東管理層以及其他利益相關者提供更為真實準確，可依賴性的相關財務數(shù)據和信息，使得他們在真實可靠的相關財務數(shù)據指導下，做出正確的經營決策和投融資決定。3.2.2投資性房地產規(guī)模的變化2016年上海蘭生股份有限公司，根據公司長期發(fā)展戰(zhàn)略目標以及實際經營狀況進行了固定資產效益調整，將上海靜安區(qū)物流園原本用于自營生產經營的房屋建筑物改為對外出租的投資性房地產。在該年度內，上海蘭生股份有限公司還沒有對投資性房地產計量模式進行變更，使用的是成本計量模式。在該模式下對投資性房地產進行價值評估的實際工作量為：上海蘭生股份有限公司的房屋等建筑物是按照使用年限為30年凈殘值為0進行計提折舊的，這樣算下來，上海蘭生有限公司房屋建筑物的，每年折舊率為3.23%。上海蘭生股份有限公司對使用土地是按照使用年限為50年進行計提折舊的，與房屋建筑物同樣凈殘值都是為0，這樣計算下來每年的平均折舊率為2%。同年，經上海蘭生股份有限公司的董事會會議決定，對投資性房地產后續(xù)計量模式進行會計政策變更，由原有的計量模式變更為公允價值計量模式，這項會計政策變更實行的有效期為下一年的1月1日。根據上海蘭生股份有限公司財務報表數(shù)據顯示，截至2016年底，該公司的投資性房地產賬面價值總額為2557萬元，投資性房地產總價值金額占上海蘭生股份有限公司總資產的比例為1.34%。截至2020年底，上海蘭生股份有限公司投資性房地產賬面價值為60011萬元投資性房地產賬面價值占上海蘭生股份有限公司總資產的比例為28%。根據這項數(shù)據，我們看到投資性房地產由2016年的2557萬元增加到2020年底的60011萬元，漲幅達到了22倍，投資性房地產賬面價值占公司總資產價值比例漲幅達到了20倍。如此之高的漲幅最主要的原因在于中國投資性房地產市場的興起。近年來，中國的國民經濟收入呈現(xiàn)穩(wěn)定持續(xù)增長的態(tài)勢，民眾和相關生產商對房地產的需求提高。巨大的收益以及國人對房產的剛性需求使得一些公司將大量資金源源不斷地投入到投資性房地產的業(yè)務中來，而上海蘭生股份有限公司也不例外。除此之外，巨額的漲幅也離不開公司會計計量方式轉變所帶來的積極影響。表SEQ表格\*ARABIC1上海蘭生股份公司2016—2020年投資性房地產擁有情況（單位：萬元）2016年末2017年末2018年末2019年末2020年末投資性房地產賬面價值2557.2924579.5552808.3758931.2560011.92房屋、建筑物1874.1424579.5552808.3758931.2560011.92土地使用權6830000總資產190676.63186338.53208657.90222483.0224363.17占總資產比重1.34%13.19%25.31%26.49%28.00%3.3上海蘭生股份有限公司投資性房地產采用公允價值計量后的財務影響分析3.3.1改善資產結構盡管近年來國家在宏觀政策上對房地產行業(yè)進行嚴格調控，有效抑制房價惡性上漲，但從房地產行業(yè)總體趨勢和情況來看，我國企業(yè)現(xiàn)階段擁有的以公允價值計量的投資性房地產價值還是高于投資性房地產的總體上面價值的。因此，上海蘭生股份有限公司會計政策由原成本計量方式變更為投資性房地產公允價值的同時，必然導致上海蘭生股份有限公司投資性房地產價值的增加。上海蘭生股份有限公司的公允價值計量模式與國際會計準則內涵趨同，能夠更準確、客觀地反映房地產投資的實際價值。在2016年前上海蘭生股份有限公司內部并沒有投資性房地產，該年度上海蘭生股份有限公司決定將上海靜安區(qū)物流園公司用來自行生產運營的一處廠房對外出租改為投資性房地產。這時上海蘭生股份有限公司，對投資性房地產相關的業(yè)務還是使用成本模式來進行會計操作的。根據企業(yè)財務報表信息，投資性房地產的規(guī)模為2557萬元。該年度內上海蘭生股份有限公司董事會展開會議決定進行會計政策變更，從次年2017年起開始改變計價模式。會計政策的變更意味著對上一年，也就是2016年的有關業(yè)務的數(shù)據要被追溯并且要做出合理的調整。公允價值計量模式正式應用之后，上海蘭生股份有限公司將投資性房地產賬面價值調整為2557萬元，這一賬面價值較2016年公司實行成本計量模式時增長了1.3倍。此外2017年度內上海蘭生股份有限公司，最新增加的投資性房地產的賬面價值超過了2.2億元，該公司的公允價值變動收益為10201上海蘭生股份公司財務報表附注萬元。根據資料顯示，2016年末調整后的公允價值變動收益為3419上海蘭生股份公司財務報表附注表SEQ表格\*ARABIC1上海蘭生股份公司2016—2017年投資性房地產賬面價值變動（單位：萬元）指標名稱2016年調整前2017年調整后2018年投資性房地產賬面價值1967.432557.2924579.55公允價值變動-3419.4210201.42根據上海蘭生股份有限公司財務報表相關數(shù)據信息顯示，2019年上海蘭生股份有限公司的投資性房地產，賬面價值為58931萬元。這一數(shù)值較上一年度增長了6億23萬元。增長的主要原因是由于上海蘭生股份有限公司在年末對公司的投資性房地產進行了評估增值。2020年度上海蘭生股份有限公司的投資性房地產，賬面價值為60012萬元，這一數(shù)值較2019年度增長了1081萬元。投資性房地產，賬面價值增加的原因與2018年度相同，同樣是因為上海蘭生股份有限公司，在年末對投資性房地產進行增值評估，投資性房地產賬面價值的變動也影響了相關財務數(shù)據指標。上海蘭生股份有限公司的資產負債率近年來呈下降趨勢，根據這些數(shù)據我們可以分析出，盡管近年來我國政府對房地產行業(yè)實施宏觀調控，但在我國總體房地產行業(yè)發(fā)展趨勢以及前景較為良好的情況下，上海蘭生股份有限公司實施公允價值計量模式，對投資性房地產價值進行計價是較為成功的。上海蘭生股份有限公司財務報表相關數(shù)據和指標表現(xiàn)良好且有所好轉。由于上海蘭生股份有限公司對投資性房地產后續(xù)計量模式實施了公允價值計量模式，投資性房地產價值有所增長，這一數(shù)值的增長也反映到了上海蘭生股份有限公司總資產的價值數(shù)額上。上海蘭生股份有限公司總資產的上漲，增加了企業(yè)的償債能力，使得外部投資者注意到了這一數(shù)額指標的變動，增加了外部利益者。然而將觀察時間放長，從長遠角度來看，國家勢必會對房地產行業(yè)進行長期的宏觀調控，有效抑制房價，加之我國房地產行業(yè)發(fā)展具有極強的政治因素波動性，這將會對企業(yè)長期經營難以避免地產生較大的沖擊。此外，由于上海蘭生股份有限公司對投資性房地產實施公允價值計量模式，在一定程度上有可能會導致企業(yè)的投資性房地產賬面價值有所減少，從而會使得上海蘭生股份有限公司總資產規(guī)模減少。3.3.2增加凈利潤該公司原先的計量模式要求對有關投資性房地產進行折舊、計提攤銷、審計操作等，這會導致企業(yè)的運營費用增加，從而會降低企業(yè)該段時間內的經營利潤。但在現(xiàn)階段下，上海蘭生股份有限公司，應用公允價值計量模式之后，按照會計準則來講可以省略對房地產計提折舊和攤銷的會計步驟，同時由于投資性房地產的公允價值是大于投資性房地產的賬面價值的，多出的金額被記作公允價值變動收益公允價值變動收益的增加，直接計入企業(yè)的利潤，從而會導致上海蘭生股份有限公司的經營利潤增加。在我國相關會計準則以及規(guī)章制度政策的指導下，上海蘭生股份有限公司在2017年度執(zhí)行公允價值計量模式同時需要對2016年度相關財務數(shù)據以及指標進行追溯調整。根據上海蘭生股份有限公司財務報表數(shù)據以及附注中所披露的信息顯示，2016年度上海蘭生股份有限公司的原來的公允價值變動收益為-0.64萬元，該公司更改計量模式后所調整的公允價值變動收益為3419萬元，較調整前大幅上漲且漲幅為5343倍。同時執(zhí)行公允價值計量模式后，上海蘭生股份有限公司2017年度的公允價值變動收益為10201萬元，是追溯調整數(shù)額3419的兩倍之多，根據上文分析，我們可以得出結論，上海蘭生股份有限公司改為實行公允價值計量模式，讓企業(yè)的營業(yè)的利潤得到了很大的改善。表格3上海蘭生股份有限公司2016—2020年凈利潤變動表（單位：萬元）2016年調整前2016年調整后2017年2018年2019年2020年公允價值變動收益-0.643419.4210201.4211167.612679.872204.05凈利潤-18160.0-15230.0-20720.02146.521421.851429.60在上海蘭生股份有限公司轉而應用了公允價值的計量模式之后，通過對2016年度相關財務數(shù)據及指標進行追溯調整增加了企業(yè)的利潤。2017年度上海蘭生股份有限公司凈利潤較該公司2017年追溯調整后的凈利潤有所下降原因是由于該年度內企業(yè)的主營業(yè)務收入減少，同時其他經營費用等成本性項目增加所導致的，不能忽略公允價值變動，收益對上海蘭生股份有限公司利潤增加做出的貢獻?？梢哉f對于上海蘭生股份有限公司長期發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)利益創(chuàng)收而言，對投資性房地產計價模式進行變更是非常有意義的。上海蘭生股份有限公司在2016年和2017年連續(xù)虧損兩年，2018年是關鍵的一年，若在2018年扭虧為盈就可以避免退市的風險。2017年度上海蘭生股份有限公司，開始執(zhí)行對投資性房地產后續(xù)計價模式變更的相關工作，但在該年度內，公司由于這項會計政策變更雖然使得公允價值變動，收益增加了將近三倍，但企業(yè)該年度的經營利潤仍為負值。上海蘭生股份有限公司對投資性房地產執(zhí)行公允價值計量模式扭虧為盈的主要表現(xiàn)在2018年，該年度內上海蘭生股份有限公司瀕臨退市。根據上表數(shù)據。2017年度上海蘭生股份有限公司的凈利潤為負值-20720萬元，而2018年凈利潤從負值轉而變成了正值，實現(xiàn)了凈利潤的增長，凈利潤甚至超過了兩億元。去除2018年上海蘭生股份有限公司所收到的國家政策性補助、行業(yè)稅收優(yōu)惠以及公司根據戰(zhàn)略目標做出的資本結構調整所帶來的創(chuàng)收以外，最主要的影響因素是由于公司對投資性房地產計價模式實行了公允價值計量模式，上海蘭生股份有限公司，投資性房地產的公允價值變動，收益增加，從而導致公司利潤有所增長。根據上海蘭生股份有限公司的財務報表數(shù)據，及其在財務報表附注中披露的信息顯示，上海蘭生股份有限公司2018年度凈利潤為2146.52萬元，2017年凈利潤為-20720點萬元2018年較2017年總體增長了22867萬元，對其中起著至關重要影響作用的便是針對于2018年上海蘭生股份有限公司的投資性房地產，其公允價值變動收益比2017年增長了976萬元。雖然上海蘭生股份有限公司公允價值變動收益漲幅較2018年度有所下降，但仍然對公司凈利潤有著正向影響。然而在分析這一環(huán)節(jié)時也不能忽略，由于房地產行業(yè)近年來受國家宏觀政策調整波動性極大，公允價值也將隨著房地產行業(yè)的總體變化而發(fā)展，因此上海蘭生股份有限公司將會面臨較大的經營風險。3.3.3增加所得稅費用2016年末，上海蘭盛股份有限公司通過了將投資性房地產計量成本模式轉換為公允價值的決定。本次會計政策變更對2017年所得稅支出的影響為517萬元，然而對2018年所得稅支出的影響為1570萬元。公司采用公允價值計量的方式似乎增加了公司的稅收壓力。從長期來看，由于不需要折舊，公允價值變動所產生的收入增加會增加企業(yè)的稅負。一方面免于折舊會導致，企業(yè)將無法從稅前扣除政策中受益，因此稅負將難以減輕；另一方面，公允價值變動帶來的收入增加也會帶來收益，隨著企業(yè)利潤的增加，企業(yè)相應的所得稅也會隨之增加；其次，如果公司想處置這一資產，其自身的部分增值收入也會隨之增加，從而導致稅收負擔的加重。上海蘭生公司因此應該明白，采用公允價值模型并不能給公司帶來真正的現(xiàn)金收入，除此以外，還會增加企業(yè)的稅負。綜上所述，企業(yè)在權衡利弊，決定是否增加資本金灌注到投資房地產相關的業(yè)務時，一定要多加注意，著重考慮到稅收的影響。3.3.4提高盈利能力筆者根據上海蘭生股份有限公司，2016年至2020年的財務報表數(shù)據，對每股收益和凈資產收益率進行了縱向分析對比如下圖所示。近5年來上海蘭生股份有限公司總體每股收益及凈資產收益率呈上升趨勢。除2017年以外其余年份都持續(xù)呈增長趨勢，主要原因如下。2017年該企業(yè)開始使用公允價值計量模式，正同前文所說，模式的轉換直接導致計量的房地產價值的數(shù)額增加，又加上該企業(yè)也開始陸續(xù)增加投資性房地產業(yè)務的投入，這一切都導致公司凈資產有了大幅增加。然而，盡管公司的凈資產大幅度地上漲，但公司沒有能夠及時創(chuàng)造出利潤，因此公司在2017年，不僅每股收益有所跌落，而且凈資產收益率也不容樂觀。在2017年之后，大量利潤也相繼實現(xiàn)，各項指標也因此有所好轉。變化最明顯的便是在執(zhí)行公允價值計量模式后的一年里，2018年上海蘭生股份有限公司凈資產收益率及每股收益呈大幅上漲?？梢哉f，只要在大環(huán)境不變的情況下，我國房地產行業(yè)的發(fā)展勢頭能夠保持又好又快、穩(wěn)重有近的特點，我國企業(yè)將公允價值計量模式應用于投資性房地產業(yè)務上，就顯著提高公司的盈利能力，實現(xiàn)利潤增長。圖SEQ圖\*ARABIC1上海蘭生股份有限公司2016—2020年每股收益和凈資產收益率變化情況因此，從整體上來說，公允價值計量能夠顯著提高房地產投資的賬面價值。此外，該計量模型還有助于增加公司的總資產，降低資產負債率，改善資產結構，提高盈利能力。而且很重要的一點是，擁有的投資性房地產占企業(yè)總資產的比例越大，這種現(xiàn)象就會越明顯。這也就說明，變更會計政策是會產生不同的經濟后果的。它可能會短期內增加企業(yè)的報表中的資產總額，凈利潤等等，但也有可能在較短的會計期間內使公司承受較大稅收負擔以及遭受巨大財務損失。第4章上海蘭生股份有限公司投資性房地產采用公允價值計量后需要注意的問題4.1公允價值計量成本高采用公允價值的計量方法模式同樣還是存在很多缺點,其中就包含了該公司計量費用的成本很高的問題。由于目前我國大部分城市和地區(qū)的房地產企業(yè)依然難以自行從房地產市場中收集到較多的投資和交易數(shù)據,因此他們在對自身進行評估的過程中會遇到很多麻煩。公司大部分情況下只能獲取一些類似自己所擁有的房地產相似交易信息,然后根據自身實際情況在此基礎上對其進行調整，例如:房地產所處區(qū)域,房屋朝向,房子的新舊變化程度以及房子的交易期限等等。從蘭生公司披露的信息中可以明顯看出，公司特別聘請了上海優(yōu)家資產評估公司來進行評估活動。此評估公司對租賃房產的權屬和交易狀況進行了詳細而又專業(yè)的調查，這無形中就增加了一筆評估的費用,若以后每年都是采用這種方式,就會導致后續(xù)的成本大大增加。在審核評估并確定好公允價值之后,公司仍然需要每年按照會計準則的規(guī)定，向所有者披露關于投資性房地產發(fā)生變動的重大信息。這不僅可能會導致使所有者和會計師的工作量增加,還可能會大大增加信息披露的成本。4.2利潤波動大上海蘭生股份有限公司報表在后續(xù)應用期間,雖然采取了公允價值模式以更好地將企業(yè)經營情況和財務狀況反映給預期使用者,但由于它容易被市場所影響,其價格的變動性很強,有可能會對企業(yè)產生相當不好的影響。鑒于中國政府的房地產市場擁有宏觀調控政策的制度限制，以及房地產市場的發(fā)展還比較不成熟的社會現(xiàn)狀,公允資產價值的波動變化往往就不易被預測。若房地產行業(yè)的發(fā)展勢頭一直保持趨于穩(wěn)定或者是上升的狀態(tài),那對企業(yè)的生存和發(fā)展將會更加有利;但如果房地產行業(yè)的市場已經出現(xiàn)了巨大的波動,或者出現(xiàn)低迷的情況,則可能使企業(yè)遭受巨大損失,甚至對一些上市公司來說,可能會有退市風險。而且,倘若公允價值頻繁發(fā)生變動,投資者可能對自己的公司產生懷疑。公司將會給投資者和債權人帶來不好的印象，這也許是任何一個企業(yè)都不愿意去做的。上海蘭生股份有限公司作為一家上市公司,其發(fā)展主要依賴于自身良好的品牌形象、投資者及其他債權人的信譽,因此更加需要高度關注這一點。而從企業(yè)內部角度來講,利潤率的波動,可能會導致績效考核受到嚴重的影響。這也許正是很多公司仍然繼續(xù)采取成本管理模式的一個重要原因,尤其是一些保守、追求安全和穩(wěn)定性的公司。4.3影響企業(yè)股利分配政策提高投資性房地產的會計價值，盡管美化了財報的形象，有利于審計，但它并不是企業(yè)真實的現(xiàn)金流量的折射。企業(yè)并沒有從中獲得這部分的收益,而增強的其實是企業(yè)實現(xiàn)盈利的能力。但是我們要清楚地知道,利潤率一旦增長到一定程度,公司就必須給予股東大額的分紅,由此會大幅度地降低公司的現(xiàn)金流。但如果公司不分紅,可能會造成股東的不滿,也就有可能使公司左右為難。因此,上海蘭生股份有限公司在改變投資性房地產的后續(xù)計量模型后,還需要重點關注股利分配政策給投資者帶來的影響。第5章完善公允價值計量在投資性房地產中應用的建議5.1完善公允價值計量準則首先,政府部門應該盡快建立和完善公允價值計量的法則,出臺一些相應的激勵和管理措施。在我國市場上現(xiàn)有的一些會計準則中，很多條款規(guī)定均不利于公允價值模型的大量應用。此外，成本計量模式簡單和便捷的特性,許多房地產公司不愿意用公允價值模型來直接衡量自身持有的投資性房地產。其實,公允價值模式具有它的優(yōu)越性,而且它們還是現(xiàn)在全球和世界上普遍通用的一種經濟管理方式。因此,推行公允價值模式已經是大勢所趨。會計準則的制訂機構要求，企業(yè)應當繼續(xù)健全和完善自己的公允價值計量準則,使公允價值模型更好地適應當代我國企業(yè)的經濟社會發(fā)展和市場化現(xiàn)狀,也才能夠使得更多的企業(yè)真正愿意接受和采用公允價值的模式。其次，從2006年開始，我國開始采用公允價值計量標準。經過大量的調查和市場研究，財務部門才可能會理解這些采用公允價值模型的公司將遇到的困難或問題。一些大型企業(yè)運用公允價值模式計量時,有時會出現(xiàn)一些困難,從而影響到公允價值的計量。而造成這些問題的另外一個根本原因很有可能是規(guī)范準則的內涵依然不夠全面。因此,準則的制訂機構可以聯(lián)合地方政府其他相關單位,以及一些具有代表性的政府和企業(yè),通過座談會或者是問卷的方式,更加深入地了解現(xiàn)階段政府在公允估值計量準則制訂過程中的不足之處,以及他們目前有哪些具備建設性的意見和建議。并且，要求他們自己建立一個長效的機制,及時了解政策執(zhí)行中存在的問題，這樣做既可以能夠幫助政府和企業(yè)早些發(fā)現(xiàn)問題解決的方法,又可以使相關機構通過監(jiān)督分析來了解企業(yè)對于公允價值計量方法的態(tài)度,并及時地進行合適的修改和反饋。5.2加強對企業(yè)公允價值計量信息披露的監(jiān)管目前我國許多中小型企業(yè)普遍存在著信息披露不全面等問題。并且近兩年來，絕大多數(shù)中小型企業(yè)也僅僅是按照了會計準則中的最低標準和要求對信息進行了披露。其所需要披露的有關公允價值計量的所有信息和內容都基本用一致的方法,一致性的語言予以披露,這并不能促使信息的使用者們更好地了解一個企業(yè)的公允價值計量。不僅我國會計準則所指定的機構都應對信息的披露提出更高的要求,而且監(jiān)督部門還需要定期地抽查有關信息披露的真實性。按照規(guī)定，完整的資料披露應當包含本公司采取公允價值計量模型的根本原因、方法、所聘請評估單位名稱、所采用的估值技術