新沙湖水岸星語項目策劃

①、本項目位于市武昌區(qū)秦園路沙湖旁。②、住宅項目：共10幢，均為20層，框架結(jié)構(gòu)，面積約9.6萬平方米。①要求達到市優(yōu)質(zhì)工程和省文明工地要求②施工質(zhì)量要求高,管理難度大.③一次性開工面積較大,工程量較多.④本工程工期較緊.適應時代發(fā)展出現(xiàn)的人口老齡化、生活休閑化、核心家庭小型化、智能信息化、私家平衡好經(jīng)濟利益與社會利益、環(huán)境利益和公開發(fā)與城市規(guī)劃；開發(fā)與環(huán)境保護；開發(fā)與居民生活質(zhì)量等。適當?shù)某笆菍碛行О盐盏捏w現(xiàn)，包括未來生活方式、工資方式。人口構(gòu)成，家庭包括自然主題、綠色生態(tài)主題、視覺環(huán)境主題、健康生活主題、山水人居主題、可持續(xù)包括信息科技、建筑科技、環(huán)境科學、管理科學、小區(qū)智能化等。包括技術(shù)創(chuàng)新、設(shè)計創(chuàng)興、環(huán)境創(chuàng)新、經(jīng)營理念創(chuàng)新等。對開發(fā)項目進行社會、經(jīng)濟、環(huán)境、技術(shù)等全方位的研究，進行開發(fā)定位、可行性研究和3.1.1分析項目周邊地區(qū)的條件進行項目選址決策；了解項目所在地的規(guī)劃情況（規(guī)劃要XX施情況、公共設(shè)施和市政設(shè)施的配套情況等分析基地開發(fā)的可行性；了解基地的地形地貌和工程地質(zhì)概況，估算開發(fā)工程量和費用；分析房地長開發(fā)現(xiàn)狀，進行目標客戶群的實態(tài)調(diào)查，確定開發(fā)定位，樹立品牌意識。對于中小型規(guī)模的房地長開發(fā)建設(shè)項目，首先應根據(jù)周邊環(huán)境與周邊已有重要的建筑物與公共場所（如學校、公園、醫(yī)院等）的房展情況，在規(guī)劃上力求與其相結(jié)合，充分利制定投資決策，并在決策過程中發(fā)揮已有游戲，如基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、交通便捷性。人文環(huán)境狀況等。對于大型房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目與，在規(guī)劃上力求統(tǒng)一，以品牌性大公司為龍頭，聯(lián)動中小開發(fā)商形同運作，在開發(fā)和建設(shè)上滾動經(jīng)營，形成集成模式開發(fā)格局，這無疑有助于打造區(qū)域性的房地產(chǎn)消費熱點，發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的積聚效應，形成設(shè)施完善，交通便捷，環(huán)境結(jié)靜、生活舒適并居住效率高，生態(tài)效率高、運行效率高、集聚效率高的現(xiàn)代住宅社區(qū)。對于這種形式的集成式房地產(chǎn)規(guī)模開發(fā)，既考慮了各個開發(fā)商利益分配要求以與權(quán)屬明晰的要求，又使得各個開發(fā)商的有事能夠在聯(lián)手打造區(qū)域性房地產(chǎn)消費熱點的過程中實現(xiàn)互補游戲的放大，同時還是得住宅區(qū)的設(shè)施能夠配套和共享，居住環(huán)境能夠更加具有人氣將投資決策階段的意見和戳是化為具體的規(guī)劃設(shè)計要求；綜合居住區(qū)開發(fā)定位即根據(jù)區(qū)位環(huán)境特征、政府主管部門的控制性規(guī)劃要求、項目資金等因素，確定小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計和主題和亮點，以與合適的容積率、戶型與比例。住宅質(zhì)量標準，公建配套設(shè)施、節(jié)能與環(huán)境設(shè)施和物業(yè)管理模式。組織設(shè)計單位進行設(shè)計招標，確定方案并進行設(shè)計方案優(yōu)化。方案要求在保證施工秩序和人員安全的前提下，根據(jù)實際可以請業(yè)主到施工現(xiàn)場岔開施工質(zhì)量，根據(jù)業(yè)主的合理建議進行優(yōu)化設(shè)計，這樣既拉近了開發(fā)商與業(yè)主的距離，又使開發(fā)商免費獲得了監(jiān)理工程師和優(yōu)化方案小組，并對社會廣泛宣傳以獲得良好企業(yè)形象的無形價值。而且良好的工程質(zhì)量不僅可以贏得業(yè)主與社會良好評價，也能減少日后維護與能源消耗的費用，對開發(fā)企業(yè)與社會具有重要的現(xiàn)實意義。對于這方面的策劃已有成功實例：如歐洲新城，XX閔行生態(tài)園等?？梢允莡o這種策劃方式起到了對規(guī)劃設(shè)計策告營銷策劃提供了宣傳的素材。營銷策劃是企業(yè)獲得市場價值的關(guān)鍵，而房地產(chǎn)開發(fā)具有項目投資大、資金回籠周期長的特點。因此，開發(fā)商必然要面對項目進行價格定位，以投資決策策劃階段的市場定位為主，研究市場的有效需求，根據(jù)市場動向想適當調(diào)整營銷方案。營銷策劃階段正確地把握小區(qū)的主題魅力和宣傳亮點，才能有效宣傳，除對項目的主要優(yōu)勢如交通、區(qū)位、性價比等有效策劃外，還應把握時代新變化，只有有新意、與眾不同的營銷策劃方案，才能把握消費者，把握市場。列如以團購、親友聯(lián)購、三代人家庭同單元雙套親情銷售等均可以作為營銷策劃點，只有這樣才能在有限的時間把握市場，獲得銷售佳績，促進資金回籠。物業(yè)管理策劃是針對小區(qū)的群體進行分析，以進行特別服務設(shè)計和特色設(shè)計，而不是滿足簡單的基本的設(shè)施服務需要。這一過程既要考慮不同的家居人口狀況，年齡構(gòu)成、居住者的實際生活水平等要素，同時又要考慮由于不同的文化背景、經(jīng)以與現(xiàn)代觀念所形成的價值取向。另外還要對未來進行超前物業(yè)策劃，如合計的發(fā)展帶來的家庭辦公化、老年人居住問題，大量私家車輛的停放問題。4.1.1工程質(zhì)量管理目標1、必須一次性通過質(zhì)量監(jiān)督對本工程質(zhì)量的檢查。4.1.2安全文明施工管理目標1、合同期杜絕重傷、死亡事故2、輕傷事故頻率控制在1.5%以3、施工人員、工人安全教育必須達到100%4、單項安全技術(shù)措施必須有針對性5、施工用電達到部頒標準6、“三寶”、“四口”防護達標7、各種腳手架搭設(shè)達標8、施工機具防護齊全有效9、模板工程達到部頒標準10、塔吊達到部頒標準12、施工現(xiàn)場文明施工達標率100%4.1.3工程質(zhì)量與安全管理依據(jù)1、建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準（GB50300）2、工程建設(shè)施工企業(yè)質(zhì)量管理規(guī)（GB/T50430）3、建筑部裝修設(shè)計防火規(guī)（GB50222）4、建筑部裝修防火與驗收規(guī)（GB50354）5、民用建筑工程室環(huán)境污染控制規(guī)（GB50325）6、建筑地基基礎(chǔ)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)（GB50202）7、混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)（GB50204）8、砌體工程施工質(zhì)量驗收規(guī)（GB50203）9、鋼結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)（GB50205）10、建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)（GB50210）11、住宅裝飾裝修工程施工規(guī)（GB50327）4.1.4質(zhì)量與安全管理獎罰措施根據(jù)各項目部對施工質(zhì)量與安全的考核采取一定的獎懲制度。4.2.1依靠監(jiān)理的力量控制質(zhì)量與安全監(jiān)理應每日詳實填報監(jiān)工日報表并將工程進行情形于每月初一、十六檢討進度，記錄于4.2.2優(yōu)化隊伍，杜絕多層轉(zhuǎn)包優(yōu)選勞務隊伍，實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，加強教育，提高質(zhì)量意識不斷對全體參施人員進行質(zhì)量教育與培訓，提高他們的質(zhì)量意識，嚴格執(zhí)行ISO9002標準，從而達到加強對施工每一環(huán)節(jié)質(zhì)量控制的目的。不允許各分包單位私自轉(zhuǎn)包4.2.3強化過程監(jiān)督1、落實“三檢制”交接檢:工長在自檢完成后，對已完工序進行檢查：專檢:項目部質(zhì)檢員對班組完成的工序進行檢查?！叭龣z”完成以后，由工長填寫檢驗評定表，專職質(zhì)檢員核定。最后請工程監(jiān)理或甲方2、隱蔽工程驗收隱蔽工程由項目技術(shù)負責人組織，質(zhì)量檢查員、工長、班組長參加檢查，并做出較詳細的文字記錄。所有隱蔽項目，須在甲方、監(jiān)理、設(shè)計認可簽字后，方可進行下道工序。測量員放線后，由技術(shù)負責人、質(zhì)檢員復驗后，報請監(jiān)理或甲方驗線。4、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)施工實行“兩申請”砼澆灌申請、拆模申請，由工種負責人提出，經(jīng)理部技術(shù)負責人審批；商品混凝土到場到場時間、澆筑時間、坍落度等。5、各分項、分部工程與最終質(zhì)量檢驗，不合格的項目按有關(guān)控制程序處置后，再復核，合格后方可放行。抓好交底、檢查、驗收環(huán)節(jié)，實行全過程、全員的質(zhì)量監(jiān)督，使每道工序6、特殊過程的質(zhì)量控制本工程的特殊施工過程有：地下室防水、剝肋滾壓直螺紋連接、房間防水、屋面防水、鋼結(jié)構(gòu)、預應力施工。學習。實行崗位質(zhì)量責任制，并實行專項檢驗。由質(zhì)量檢查員負責過程檢查和記錄。特殊過程操作人員必須持證上崗。7、對采用的新工藝、新技術(shù)、新材料、新設(shè)備進行控制，四新項目必須經(jīng)過充分的技術(shù)準備，經(jīng)總工程師批準方可實施。4.2.4溝通與支持1、與時與各施工單位溝通，解決施工單位在施工中出現(xiàn)的各種問題2、協(xié)調(diào)好各施工單位之間的關(guān)系，使其能互相配合，互相理解，發(fā)揮最大的團隊合作4.2.5分戶驗收---把握竣工驗收最后防線1、要嚴格按照分戶驗收的各項規(guī)、標準驗收合格2、對于驗收不合格的要與時要求各施工單位限期整改，對于不能與時整改合格的要追究其相關(guān)責任行。由項目部和建設(shè)單位協(xié)商，定下具體時間后請建設(shè)單位通知設(shè)計單位、監(jiān)理單位參加。若設(shè)計單位因故在規(guī)定時間不能提供整套施工圖紙，在征得甲方同意后可采用分階段會審方2、項目主任工程師應組織各專業(yè)工程師、施工、質(zhì)檢人員熟悉圖紙，深入了解設(shè)計意圖和設(shè)計要點，掌握施工的關(guān)鍵部位，澄清圖紙中的疑點。3、加強各專業(yè)之間的配合，最大程度上發(fā)現(xiàn)圖紙中消除設(shè)計缺陷，把圖紙中的差錯糾正施工之前。4、向設(shè)計單位提出建設(shè)性意見，使設(shè)計更加先進、合理和便于施工，以保證不出現(xiàn)因為圖紙差錯而給安全優(yōu)質(zhì)環(huán)保的完成施工任務造成障礙，為編制施工方案和施工準備創(chuàng)造條5、設(shè)計單位對設(shè)計意圖和施工單位的圖紙會審意見進行說明和解答。6、設(shè)計交底容由項目部負責詳細記錄，并由建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理四方簽字，形成7、設(shè)計單位當時決定不了的問題，由設(shè)計單位確定后補辦洽商或設(shè)計變更，并與時發(fā)4.3.2施工單位質(zhì)量保證體系1、企業(yè)資質(zhì)要名副其實，不能隊伍掛靠，技術(shù)人員、管理人員不能是臨時聘用與兼職；2、一線工人必須是熟練技術(shù)工，要有良好的質(zhì)量意識和責任心；3、項目部部要有一整套完整的質(zhì)量管理體系，要明確責任4、不能以次充好、偷工減料，弄虛作假，不嚴格按規(guī)施工，4.3.3設(shè)備材料進場驗收制度1、應組織施工單位和監(jiān)理單位有針對性地制定設(shè)備、材料進場檢驗要求、檢驗程序和檢驗方法，明確各環(huán)節(jié)具體負責人2、材料、設(shè)備供應單位要制作并提供標的樣品。建設(shè)方、施工方和監(jiān)理方應按照招標文件中的技術(shù)要求和相關(guān)技術(shù)標準對進場材料、設(shè)備進行封樣，在施供的產(chǎn)品運到施工現(xiàn)場后，要嚴格執(zhí)行報驗程序，對封樣與到場產(chǎn)品進行比對，與封樣不一3、重要設(shè)備應按照供貨合同中約定的廠初檢的相關(guān)容，于發(fā)貨前在生產(chǎn)廠進行初檢。廠初檢由建設(shè)單位組織專業(yè)監(jiān)理工程師、供貨合同雙方共同監(jiān)督設(shè)備重要參數(shù)出廠試驗的全過程，確認產(chǎn)品是否符合合同約定的技術(shù)要求。4、材料、設(shè)備進場時，采購單位要提前通知監(jiān)理單位，監(jiān)理工程師必須實施旁站監(jiān)理。監(jiān)理人員對進場的材料必須嚴格審查全部質(zhì)量證明文件，按規(guī)定進行見證取樣和送檢，對不符合要求的不予簽認。監(jiān)理人員在檢驗批驗收過程中，發(fā)現(xiàn)材料、設(shè)備存在質(zhì)量缺陷的，應該與時處理，簽發(fā)監(jiān)理通知，責令改正，并立即向主管部門報告。未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字，進場的材料、設(shè)備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進行下一道工序的施工。5、涉與安全和重要使用功能的材料、設(shè)備進場后，除嚴格依照相關(guān)標準進行見證取樣復驗外，單一種類材料必須按照合同采購總量的1％(不少于1組的試樣)取樣，對其產(chǎn)品全部性能指標按照國家相應產(chǎn)品質(zhì)量檢測標準進行檢測。6、材料的取樣和送檢工作應100％在監(jiān)理單位見證下進行，未經(jīng)檢驗的不得使用，檢驗不合格以與不符合合同約定的嚴禁使用，必須清出施工現(xiàn)場。7、設(shè)備安裝工程未經(jīng)系統(tǒng)檢測，不得組織工程驗收。經(jīng)檢測發(fā)現(xiàn)主要設(shè)備存在嚴重缺陷，不符合相關(guān)技術(shù)質(zhì)量標準或者不滿足合同約定的，必須更換并重新檢測。附：設(shè)備材料進場驗收程序供貨單位按照合同約定，與建設(shè)單位、施工單位協(xié)商設(shè)備、材料進場時間——→監(jiān)理方、施工方與建設(shè)方現(xiàn)場驗收——→監(jiān)理方審查出廠證明、質(zhì)保單等證明資料并鑒證是否符合要求——→施工方在監(jiān)理方鑒證下取樣送檢——→符合資質(zhì)規(guī)定的單位檢測、試驗——→檢測、試驗報告單經(jīng)監(jiān)理方、建設(shè)方簽證后分別存檔。4.3.4樣板引路制度1、施工單位向監(jiān)理公司提交《樣板引路工程施工方案報審表》，報審表中為樣板工程的施工技術(shù)方案，方案應詳細全面。2、《樣板引路工程施工方案報審表》通過甲方與監(jiān)理工程師審核通過后，施工單位按3、樣板工程施工完成后，提請監(jiān)理公司與甲方進行驗收；4、《樣板工程驗收記錄》下發(fā)后，樣板確認后，由施工單位技術(shù)負責人對施工班組進行交底，監(jiān)理單位監(jiān)督檢查，并作好書面記錄。5、施工單位開始組織大規(guī)模施工，大規(guī)模施工必須達到樣板工程標準。4.3.5項目質(zhì)量管理要點2、過程管理，就是將質(zhì)量管理的關(guān)注點從結(jié)果檢驗轉(zhuǎn)變?yōu)檫^程監(jiān)控。3、實數(shù)求據(jù)。就是任何有效決策都不能憑主觀的概念和假設(shè)，而必須以事實為依據(jù)，必須建立在量化分析的基礎(chǔ)上。明確規(guī)定收集績效數(shù)據(jù)的渠道、種類、時間和職責，確保數(shù)據(jù)信息的精確可靠，用正確的方法進行統(tǒng)計分析，并與時送達上級領(lǐng)導，作為決策的依據(jù)。4、全員參與。說明質(zhì)量問題不僅僅是質(zhì)量檢查人員的職責，而是人人有責。團隊的每個成員都要以主人翁的心態(tài)認識自己的工作使命，加強部溝通，識別容易出現(xiàn)質(zhì)量風險的職責邊界，把質(zhì)量責任落實到每一個具體的人頭上，并且通過培訓把不斷提高工作質(zhì)量變成一合作精神，應該說，項目管理流程本質(zhì)上就要求員工之間的互相協(xié)調(diào)和理解。5、供方互利。指與上游供應商建立長期互利的合作伙伴關(guān)系。放棄單純以價格指標決定采購的政策和殺雞取卵的短期行為，開放與供應商的溝通渠道，相互信任，共享技術(shù)成果與商業(yè)信息，聯(lián)手進行質(zhì)量改進活動，在合作雙贏的基礎(chǔ)之上謀求雙方長遠利益的最大化。6、持續(xù)改進。就是把追求質(zhì)量精益求精作為組織永恒的目標，不斷識別改進機會，不斷提高質(zhì)量目標，不斷采取改進措施，從而實現(xiàn)質(zhì)量的螺旋上升。4.3.6技術(shù)方案先行制度1、鼓勵施工過程中采用新的，先進的施工設(shè)備和工藝4.3.7質(zhì)量通病處理1、施工前認真研究圖紙，學習，應用新的施工工藝2、要優(yōu)化施工順序，注意操作水平，明確質(zhì)量標準，提高質(zhì)量檔次3、要認真分析質(zhì)量通病的原因并與時采取防治措施1、通過檢查，記錄，數(shù)據(jù)收集與統(tǒng)計分析來發(fā)現(xiàn)已發(fā)生的與潛在的質(zhì)量問題，進而分析與解決問題，從而做到真正實施糾正措施與預防措施。4.3.9質(zhì)量事故處理1、創(chuàng)造正常施工條件：國外大量統(tǒng)計資料表明，工程質(zhì)量事故大多數(shù)發(fā)生在施工期，而且事故往往影響施工的正常進行，只有與時、正確地處理事故，才能創(chuàng)造正常施工條件。 2、確保建筑物安全：對結(jié)構(gòu)裂縫、變形等明顯的質(zhì)量缺陷，必須作出正確的分析、鑒定，估計可能出現(xiàn)的發(fā)展變化與其危害性，并作適當處理，以確保結(jié)構(gòu)安全。對結(jié)構(gòu)構(gòu)件中的隱患，如混凝土或砂漿強度不足，構(gòu)件中漏放鋼筋或鋼筋嚴重錯位等事故，都需要從設(shè)計、施工等方面進行周密的分析和必要的計算，并采用適當?shù)奶幚泶胧?，排除這些隱患，保證建筑3、滿足使用要求：建筑物尺寸、位置、凈空、標高等方面的過大誤差事故；隔熱保溫、隔聲、防水、防火等建筑功能事故；以與損害建筑物外觀的裝飾工程事故等，均可能影響生產(chǎn)或使用要求，因此，必須進行適當?shù)奶幚怼?、保證建筑物具有一定的耐久性：有些質(zhì)量事故雖然在短期不影響使用和安全，但可能降低耐久性。如混凝土構(gòu)件中受拉區(qū)較寬的裂縫；混凝土密實性差；鋼構(gòu)件防銹質(zhì)量不良等，均可能減少建筑物使用年限，也應作適當處理。5、防止事故惡化，減少損失：由于不少質(zhì)量事故隨時間和外界條件而變化，必須與時采取措施，避免事故不斷擴大而造成不應有的損失。例如持續(xù)發(fā)展的過大的地基不均勻沉降，混凝土和砌體受壓區(qū)中寬度不大的裂縫等均應與時處理，防止發(fā)展成倒塌而造成人身傷亡事6、有利于工程交工驗收：施工中發(fā)生的質(zhì)量事故，必須在后續(xù)工程施工前，對事故原因、危害、要否處理和怎樣處理等問題作出必要的結(jié)論，并應使有關(guān)方面達到共識，避免到工程交工驗收時，發(fā)生不必要的爭議而延誤工程的使用。7、防止事故再發(fā)生：防止同類事故或類似事故的再次發(fā)生而采取必要的糾正措施和預設(shè)備功率太小，導致沉樁達不到設(shè)計要求，應采用更換設(shè)備的糾正措施。利用適當?shù)男畔碓?，調(diào)查分析潛在的事故原因，并采取相應的技術(shù)組織措施，稱為預防措施。例如從鋼材市場情況獲悉，鋼筋不合格品比例不小，相應采取格材料進場，同樣能有效地防止事故的再發(fā)生。因此采取必要的糾正和預防措施，可以從根本上消除事故再發(fā)生。4.3.10設(shè)計協(xié)調(diào)問題4.3.11入住前質(zhì)量檢查和維修入住前要組織總包、監(jiān)理三方進行質(zhì)量檢查，發(fā)現(xiàn)問題要與時整改4.3.12成品保護措施①、施工區(qū)成品、機械設(shè)備、標志、主風管、消防報警系統(tǒng)等②、施工生產(chǎn)的成品、半成品加強施工區(qū)對現(xiàn)場成品設(shè)備的保護，施工完工后能移交使用，是裝飾施工過程中一個至關(guān)重根據(jù)施工情況，制定成品保護責任制和成品保護獎懲辦法，加強思想政治教育，提高成品保護意識，合理安排施工工序，避免不必要的交叉作業(yè)，切實做好成品保護工作。把成品保護落實到每個管理人員，每個施工隊和每一個施工工人心中。已有的玻璃墻在施工前做好保護層，在玻璃墻300MM以外搭設(shè)2000MM高的護欄，保護好成品。地磚與石材地面施工完后，面層清理干凈，上面鋪一層薄膜，表面再鋪木屑，待交工前清除。對已有的各種管道，裝飾施工時不允許隨意挪動、碰撞和踩踏，若需移動時應指定專人同建天花吊頂施工完后，應派專人尋視保護，如發(fā)現(xiàn)未經(jīng)同意或未按規(guī)定進入者，應與時進行勸墻面油漆施工完后，嚴禁閑人在已施工完的房間里逗留，并設(shè)專人尋視檢查。4.4.1施工現(xiàn)場CI標示系統(tǒng)1、“八牌二圖”展示牌主要為：工程項目簡介與質(zhì)監(jiān)舉報牌、工程項目負責人牌、安全生產(chǎn)制度牌、消防保衛(wèi)制度牌、環(huán)境保護制度牌、工程創(chuàng)優(yōu)牌、文明施工牌和工地施工平面布置圖。單框尺寸為1.2×0.64m，四周加25mm外框，外框粗線8mm，細線4mm。面板為藍底鋼板，字體為黑體，標題字用紅字白框，字體高度45mm，容字用藍底白字，標牌四周角鋼固定，鋼管架設(shè)。標牌底距地面高度1.3m。一般情況，“八牌二圖”放在進入工地的入口附近醒①、工地項目介紹與質(zhì)監(jiān)舉報牌：工程項目名稱，工程概況、主要工程量、建設(shè)圍、建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理、監(jiān)督單位名稱、開竣工日期和質(zhì)監(jiān)部門舉報監(jiān)督：③、安全生產(chǎn)制度牌：主要介紹安全生產(chǎn)的目標與要求。位一體”管理體系文件》的消防管理辦法中的第十條、第十八條容填寫。⑤、環(huán)境保護制度牌：根據(jù)項目所在位置的環(huán)保特殊要求，制定符合國家法律、當?shù)丨h(huán)保法規(guī)要求的切實可行的制度。2、現(xiàn)場其他標牌4.4.2施工過程管理1、優(yōu)化施工組織與方案合理劃分流水段,合理安排工序與人力,創(chuàng)造作業(yè)面。工程分為主樓部分與裙房部分兩個施工區(qū)域，施工中以主樓為主裙房為輔，合理調(diào)整作業(yè)面和勞動力，展開大面積施工。①、采取小流水施工,增加流水頻率.基礎(chǔ)施工,主體結(jié)構(gòu)施工階段依據(jù)后澆帶的位置劃②、不斷優(yōu)化施工組織設(shè)計，周密部署，考慮各種可能發(fā)生的情況，提前研究好對策與④、以網(wǎng)絡計劃為基礎(chǔ)，通過月、周、日計劃的布置和實施，加強調(diào)度職能，維護計劃的嚴肅性實現(xiàn)按期完成計劃目標。⑤、實施網(wǎng)絡法施工，強化施工管理，抓住主導工序，安排足夠的勞力，合理組織兩班⑥、采用新材料、新工藝、新技術(shù)和新設(shè)備，制定先進的施工方案，最大限度提高工作2、做好施工前的各項準備工作①、進場后做臨時圍擋與防護，分離施工區(qū)，確保安全。②、暫舍用房與臨水臨電與基礎(chǔ)施工同時進行，縮短施工準備時間。③、周轉(zhuǎn)材料提前計劃，與時進場。④、模板提前加工。⑤、提前編制施工組織設(shè)計并進行交底，對工程中重點部分，成立專門的課題組，先研⑥、與時準確地編制施工預算，列出材料計劃，材料明細，結(jié)合施工進度安排，提前制⑧、提前做好冬雨施準備。3、加強技術(shù)策劃，做好專業(yè)協(xié)調(diào)由總包牽頭進行圖紙的二次深化設(shè)計，繪制各專業(yè)典型位置的管線和設(shè)備綜合布置大樣，確定施工方案，安排各專業(yè)的施工順序，防止專業(yè)之間矛盾的產(chǎn)生。在現(xiàn)場成立專業(yè)設(shè)計深化部門，在充分了解設(shè)計意圖的基礎(chǔ)上，利用AutoCAD專業(yè)制圖軟件，進行圖紙的完善，并與時與設(shè)計方實現(xiàn)信息快速傳遞。建立每周設(shè)計例會制度，業(yè)主、施工、監(jiān)理與設(shè)計與時對設(shè)計圖紙矛盾、工程變更進行協(xié)調(diào)，與時辦理設(shè)計圖紙的更改。4、嚴格技術(shù)質(zhì)量管理嚴格質(zhì)量檢查制度，管理人員、技術(shù)人員跟班作業(yè)，保證嚴格按設(shè)計、規(guī)、技術(shù)交底施工，發(fā)現(xiàn)問題與時處理，避免返工現(xiàn)象，一次成優(yōu)，保證下步工序施工。加強成品保護，防止損壞成品，造成返修窩工。固定部位，使其能熟練操作，并不能隨意換人。5、合理安排各專業(yè)穿插作業(yè)給排水、暖通、電氣等設(shè)備安裝與其他各分部工程配合穿插作業(yè)，同步進行。提前插入二次結(jié)構(gòu)與設(shè)備管線施工：主體結(jié)構(gòu)施工至八層進行五層以下結(jié)構(gòu)的驗收工作進行二次結(jié)構(gòu)的施工、各專業(yè)管道與設(shè)備的安裝和門窗框的安裝；主體結(jié)構(gòu)進行四層時插入設(shè)備夾層與豎井管道的安裝。提前插入樓裝修施工：裝修階段我們將安樓層劃分工作區(qū)域：二次結(jié)構(gòu)完成后→墻體暗提前插入室外工程施工：結(jié)構(gòu)階段進行預埋，封頂后立即進入外立面幕墻和石材安裝。6、加強竣工收尾階段的進度控制①、制定詳盡的收尾階段施工計劃。②、在收尾階段，定期召開設(shè)計人員、各工種負責人、各分包單位負責人協(xié)調(diào)會，與時發(fā)現(xiàn)丟項漏項的施工容與質(zhì)量上的外觀缺陷等,提出解決措施。③、加強質(zhì)量驗收制度，提出施工質(zhì)量竣工、預驗收的時間安排，做到自檢全部合格，不留質(zhì)量通病隱患，不使質(zhì)量問題造成工期延誤。④、加強思想政治工作，強調(diào)每一級負責人在收尾階段不得松懈，堅持現(xiàn)場巡視檢查，項目管理的基本原理之一是PDCA動態(tài)管理。第一步就是策劃，或叫計劃。代表建設(shè)方的項目管理（一下簡稱代建方）做計劃的一句是充分收集工程項目的有關(guān)信息，包括政府主管部門對項目的要求。特別是要掌握建設(shè)／委托方的真實需求。建設(shè)／委托方的需求是工程項目策劃與項目管理服務策劃的依據(jù)和靈魂，掌握建設(shè)／委托方的需求至關(guān)重要。不然就會事倍功半，返工、誤工，甚至推到重來。建設(shè)／委托方的需變更、所以代建方的項目管理要經(jīng)歷手機、識別、分析、整合、了解、掌握建設(shè)／委托方中的項目最高決策者，以便感覺到他需求的實質(zhì)。5.1.1達到建設(shè)／托方總體要求的基礎(chǔ)的后續(xù)工作3制定項目實施的策略、方針、既編制項目管理規(guī)劃；4制定項目的設(shè)計任務書。由項目建設(shè)方委托代建方接受項目后，為現(xiàn)實項目目標，對項目的管理承包或咨詢服務要進行策劃，既編寫項目管理規(guī)劃。如果代建方是通過招標過程中標的來的項目，則投標文件中的技術(shù)／管理標，就是編寫項目管理規(guī)劃的依據(jù)。如果代建方是通過直接委托的來的項目，那么建設(shè)／委托方要求提供的項目管理大綱／項目建議書，也可以作為編寫項目管理的依據(jù)。項目管理規(guī)劃是代建方針對建設(shè)／委托方的確定需求，對代建放項目管理有一個明確的工資方位和授權(quán)深度時編寫的。它與項目建議書中代建方的定位和工資圍出獄不在確定狀態(tài)是有明顯區(qū)別的。換句話來表達，項目建議書是待選“菜單”，項目管理規(guī)定是選定“菜要根據(jù)項目特點，編制有針對性的項目管理規(guī)劃，主要容有：⑴制定項目管理目標，并對項目總目標進行分解。⑵制定項目組織分解結(jié)構(gòu)，明確項目經(jīng)理與管理團隊成員。⑶制定項目工作分解結(jié)構(gòu)⑷制定項目利益相關(guān)分解結(jié)構(gòu)與工作界面。⑸制定項目合同分解結(jié)構(gòu)與擬采用的合同模式。⑹制定項目組織部的責任分配矩陣與崗位職責／工作制度。⑺制定項目里程碑計劃總進度計劃⑻制定項目風險管理計劃與策略⑼制定項目采購／招投標計劃與擬采用的采購方式。⑽制定項目資金計劃擬采用的資金運作方式。⑾制定項目質(zhì)量計劃與擬采用的技術(shù)路線。⑿制定項目溝通計劃與擬采用的信息管理技術(shù)。⒀案項目實施時間階段分別編制工作流程圖么，結(jié)果（輸出）是什么。項⒁為了使項目管理規(guī)劃具有可操作性，必須規(guī)定采用的表式有哪些。6.2.1招投標與材料采購方式1、公開招標，又叫競爭性招標，即由招標人在報刊、電子網(wǎng)絡或其它媒體上刊登招標公告，吸引眾多企業(yè)單位參加投標競爭，招標人從中擇優(yōu)選擇中標單位的招標方式。按照競爭程度，公開招標可分為國際競爭性招標和國競爭性招標。這是在世界圍進行招標，國外合格的投標商均可以投標。要求制作完整的英文標書，在國際上通過各種宣傳媒介刊登招標公告。其次，可以引進先進的設(shè)備、技術(shù)和工程技術(shù)與管理經(jīng)驗。第三，保證采購工作根據(jù)預先指定并為大家所知道的程序和標準公開而客觀地進行，因而減少了在采購中作弊的可能。缺點：(1)國際競爭性招標費時較多。國際競爭性招標有一套周密而比較復雜的程序，從招標公告、投標人作出反應、評標到授予合同，一般都要半年到一年以上的時間。(2)國際競爭性招標所需準備的文件較多。招標文件要明確規(guī)各種技術(shù)規(guī)格、評標標準，以與買賣雙方的義務等容。招標文件中任何含糊不清或未予明確的都有可能導致執(zhí)行合同意見不一中標的供應商和承包商中，發(fā)展中國家所占份額很少。②、國競爭性招標在國進行招標，可用本國語言編寫標書，只在國的媒體上登出廣告，公開出售標書，公開開標。在國競爭性招標的情況下，如果外國公司愿意參加，則應允許他們按照國競爭性招標參加投標，不應人為設(shè)置障礙，妨礙其公平參加競爭。國競爭性招標的程序大致與國際競2、邀請招標邀請招標也稱有限競爭性招標或選擇性招標，即由招標單位選擇一定數(shù)目的企業(yè)，向其發(fā)出投標邀請書，邀請他們參加招標競爭。一般都選擇3—10個之間參加較為適宜，當然要視具體的招標項目的規(guī)模大小而定。由于被邀請參加的投標競爭者有限，不僅可以節(jié)約招標費用，而且提高了每個投標者的中標機會。然而，由于邀請招標限制了充分的競爭，因此招標投標法規(guī)一般都規(guī)定，招標人應盡量采用公開招標。邀請招標的特點是：(1)邀請投標不使用公開的公直接邀請議標方式。選擇中標單位不是通過公開或邀請招標，而由招標人或其代理人直接邀請某一企業(yè)進行單獨協(xié)商，達成協(xié)議后簽訂采購合同。如果與一家協(xié)商不成，可以邀請另一家，直到協(xié)議達成為止；(2)比價議標方式。“比價”是兼有邀請招標和協(xié)商特點的一種招標方式，一般使用于規(guī)模不大、容簡單的工程和貨物采購。通常的作法是由招標人將采購的有關(guān)要求送交選定的幾家企業(yè)，要求他們在約定的時間提出報價，招標單位經(jīng)過分析比較，選擇報價合理的企業(yè)，就工期、造價、質(zhì)量付款條件等細節(jié)進行協(xié)商，從而達成協(xié)議，簽訂合同；(3)方案競賽議標方式。它是選擇工程規(guī)劃設(shè)計任務的常用方式。通常組織公開，也可邀請經(jīng)預先選擇的規(guī)劃設(shè)計參加競賽。一般的作法是由招標人提出規(guī)劃設(shè)計的基本要求和投資控制數(shù)額，并提供可行性研究報告或設(shè)計任務書、場地平面圖、有關(guān)場地條件和環(huán)境情況的說明，以與規(guī)劃、設(shè)計管理部門的有關(guān)規(guī)定等基礎(chǔ)資料，參加競爭的單位據(jù)此提出自己的規(guī)劃或設(shè)計的初步方案，闡述方案的優(yōu)點和長處，并提出該項規(guī)劃或設(shè)計任務的主要人員配置、完成任務的時間和進度安排、總投資估算和設(shè)計等，一并報送招標人。然后由招標人邀請有關(guān)專家組成的評選委員會，選出優(yōu)勝單位，招標人與優(yōu)勝者簽訂合同。對未中選的參審單位給以一定補償。另外在科技招標中，通常使用公開招標、但不公開開標的議標。招標單位在接到各投標單位的標書后，先就技術(shù)、設(shè)計、加工、資信能力等方面進行調(diào)整，并取得初步認可的基礎(chǔ)上，選擇一名最理想的預中標單位并與之商談，對標書進行調(diào)整協(xié)商，如能取得一致意見，則可定為中標單位，若不行則再找第二家預中標單位。這樣逐次協(xié)商，直到雙方達成一致意由于議標的中標者是通過談判產(chǎn)生的，不便于公眾監(jiān)督，容易導致非法交易，因此，我國機電設(shè)備招標規(guī)定中，禁止采用這種方式。即使允許采用議標方式，也大都對議標方式做了嚴格限制。《聯(lián)合國貿(mào)易法委員會貨物、工程和服務采購示法》規(guī)定：經(jīng)頒布國批準，招標人在下述情況下可采用議標的方法進行采購：(1)急需獲得該貨物、工程或服務，采用招標程序不切實際，但條件是造成此種緊迫性的情況并非采購實體所事拖拉所致；(2)由于某一災難性事件，急需得到該貨物、工程或服務，而采用其它方式因6.2.2推行限額設(shè)計所謂限額設(shè)計就是按照批準的可研報告與投資估算控制初步設(shè)計，按照批準初步設(shè)計總概算控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴格控制不合理變更，保證總投資額不被突破?？刂乒こ淘靸r改變目前工程設(shè)計實報實銷的做法，積極推行限額設(shè)計，在保證使用功能的前提下，通過優(yōu)化設(shè)計，促進精心設(shè)計，使技術(shù)與經(jīng)濟緊密結(jié)合。首先，增強設(shè)計人員的經(jīng)濟觀念，在設(shè)計各階段與工程造價人員密切聯(lián)系，避免設(shè)計人員只管畫圖，造價人員只管算錢，投資多少與設(shè)計人員無關(guān)的現(xiàn)象。設(shè)計人員應在初步設(shè)計態(tài)管理意識。造價人員要從經(jīng)濟角度參與設(shè)計階段全過程管理，當好設(shè)計人員的經(jīng)濟參謀，為設(shè)計人員提供有關(guān)經(jīng)濟指標，準確測算和論證最節(jié)省投資的技術(shù)方案，使概算投資更加準確合理，達到控制工程投資實行限額設(shè)計的目的；同時應集建筑、安裝、維修、市政、園林綠化等專業(yè)于一體，統(tǒng)攬項目全局，達到控制投資優(yōu)化設(shè)計的目的。其次是建立健全設(shè)計單位的經(jīng)濟責任制，實行“節(jié)獎超罰”。建設(shè)單位與設(shè)計部門要簽訂設(shè)計承包合同，明確雙方的權(quán)利和義務，對設(shè)計而造成的工程浪費的工期延誤與超出投資限額的損失，要追究設(shè)計人員責任，進行賠償；對科學合理、經(jīng)濟的設(shè)計方案，按限額造價與設(shè)計造價進行比較，節(jié)省部分按比例給予設(shè)計人員獎勵。提高投資效益推行限額設(shè)計，加強限額管理，實行對設(shè)計階段工程造價的有效控制。應1.制定限額設(shè)計相應的管理制度和有關(guān)規(guī)定，將設(shè)計階段的投資控制納入工程造價的2.努力提高設(shè)計人員和經(jīng)濟人員的經(jīng)濟意識和業(yè)務素質(zhì)，將技術(shù)與經(jīng)濟有機的結(jié)合起來，改變目前普遍存在的重技術(shù)輕經(jīng)濟，一些工程設(shè)計保守，浪費投資，事后算賬的作法，與時對工程造價進行分析對比，能動地影響設(shè)計。3.工程造價管理部門制定科學合理的投資指標限額和用料指標限額。4.充分發(fā)揮專家委員會的作用，對設(shè)計技術(shù)的科學性、功能的實用性和經(jīng)濟的合理性等方面進行充分論證分析，以達到優(yōu)化設(shè)計的目的。5.建立自我約束和社會監(jiān)督的管理機制，設(shè)計單位應建立自我約束機制，促使設(shè)計人員和工程經(jīng)濟人員自覺按照限額設(shè)計的有關(guān)規(guī)定搞好工程設(shè)計強對工程設(shè)計與工程造的審查、監(jiān)督、檢查，并嚴格對中介的審核，保證限額設(shè)計的實施和6.嚴格控制設(shè)計變更任意增加設(shè)計容，提高設(shè)計標準造成工程造價和投資失控。6.2.3設(shè)計獎罰制度獎罰制度是公司各項規(guī)制度良好運行的保障，是企業(yè)各項業(yè)務完成效果的評價體系，是全員積極出謀劃策、開拓革新的激勵體系獎罰要做到有據(jù)、與時、嚴格、公開、公正。獎罰可分為行政、經(jīng)濟、績效、專項四大類。部品，部件調(diào)查研究1、審核施工圖設(shè)計深度是否符合有關(guān)規(guī)的規(guī)定，是否充分利用有效的土地面積，使用功能是否最佳，設(shè)計是否經(jīng)濟合理，結(jié)構(gòu)型式是否恰當，是否存在不必要的過分保守設(shè)計，主要從安全、經(jīng)濟、合理性方面進行施工圖設(shè)計審查。關(guān)鍵部位的設(shè)計是否具有可操作性，標注尺寸是否有誤。3、如發(fā)現(xiàn)圖紙有不符或改進的地方，與時與XX聯(lián)系，變更。66.2.6.變更簽證管理1、凡涉與到的工程變更簽證，必須提供圖紙、招標文件、答疑、圖紙會審記錄、圖紙審查意見與回復、施工合同、材料預算價格表、技術(shù)核定單、隱蔽工程記錄、監(jiān)理施工日記3、造價在2000元以上、10000元以下的工程變更(調(diào)增或減)。由項目代表初審，項目經(jīng)理審批，加蓋項目辦公章，報簽證小組備案。4、造價在50000元以上的工程變更(調(diào)增或減)。由簽證小組集體研究后，報公司主要5、涉與隱蔽工程變更的項目，簽證小組隨時到施工現(xiàn)場了解情況。簽證后，與時送簽6、成立項目變更簽證管理小組。6.2.7進度款支付1、審核監(jiān)理上報的工程進度工作量與質(zhì)量2、支付申請：項目部向公司申請支付已計量的進度工程款。根據(jù)前期市場分析，確定項目的整體并確定目標客戶群定位（不同年齡段、不同消費層次、不同的風格喜好、不同地域文化差異），進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計理念，最終完成產(chǎn)品定位。具體容包括：項目總體市場定位，目標人群定位，項目開發(fā)，規(guī)劃建議交通道路規(guī)劃建議戶型設(shè)計建議整體風格建議外立面設(shè)計建議規(guī)劃建議社區(qū)配套設(shè)施會所建議樓宇配套建議建議裝修標準建議裝飾材料建議物業(yè)根據(jù)市場競爭環(huán)境分析和項目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標市場需求，制定有