峨眉山某項(xiàng)目可行性方案研究報(bào)告

眉山國家級(jí)旅游度假區(qū)”超大型工程，其核心為峨秀湖國際度假游”——“休閑度假”——“體驗(yàn)式旅游”的旅游發(fā)展模式，致力打造能夠與“未來百萬人口大”接軌的新型旅游地產(chǎn)業(yè)態(tài)。峨秀湖峨眉山商業(yè)整體品質(zhì)較低，商業(yè)格局分化明顯，檔次級(jí)。峨眉山現(xiàn)有的商業(yè)、酒店、餐飲等產(chǎn)業(yè)主要針對(duì)大眾旅游消費(fèi)人群，規(guī)格檔次處于中、低水平。現(xiàn)國家旅游局評(píng)定的五星級(jí)酒店議、休閑的產(chǎn)業(yè)幾乎空白。這對(duì)高端商業(yè)與高端酒店產(chǎn)業(yè)提出了需根據(jù)峨眉山市政府對(duì)旅游業(yè)的十二五規(guī)劃，旅游業(yè)是將成為峨眉的支柱產(chǎn)業(yè)，在未來十年峨眉山的旅游業(yè)將有跨越式的發(fā)展，也服務(wù)業(yè)處于急速發(fā)展、完善的階段。項(xiàng)目的建設(shè)有利于完善當(dāng)?shù)氐膶⒁蕴旖终锏娘L(fēng)格引領(lǐng)峨眉山商業(yè)地產(chǎn)前沿。商業(yè)部分著力于一種全新的業(yè)態(tài)模式，即把文化底蘊(yùn)與休閑消費(fèi)有機(jī)結(jié)合的業(yè)態(tài)模別院部分采用悅榕莊模式，設(shè)計(jì)契合了峨眉佛教文化，打項(xiàng)目建成后，將填補(bǔ)峨眉山高檔商業(yè)、酒店、休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目在建設(shè)、裝飾裝修和設(shè)備購置的同時(shí)需要雇傭大量的工地農(nóng)民與下崗職工提供就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)就業(yè)，提高農(nóng)民與下崗職工項(xiàng)目地塊位于峨秀湖片區(qū)的門戶位置，是旅游客群進(jìn)峨眉的必經(jīng)之地。隨著峨秀湖國際度假區(qū)的崛起，項(xiàng)目地塊增值空間巨大，能為企業(yè)創(chuàng)造高額的利潤，符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要，有利于企業(yè)世界三大產(chǎn)業(yè)。改革開放以來，我國的旅游業(yè)有了非常迅速的發(fā)展，進(jìn)一步提高，人民對(duì)旅游消費(fèi)的需求將進(jìn)一步上升，我國旅游業(yè)已進(jìn)n旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷完善；n旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大；n發(fā)展旅游的大環(huán)境逐漸優(yōu)化。民的出游率不斷上升。隨著人們生活水平的提高、可自由支配收重的增大，節(jié)假日的延長，閑暇時(shí)間的增多，必然會(huì)游的發(fā)展。假日旅游的火爆就充分證明了這一點(diǎn)。發(fā)達(dá)國家發(fā)展旅游遍化便開始迅猛發(fā)展，我國已經(jīng)超出這一標(biāo)準(zhǔn)值，說明我國的大眾旅發(fā)達(dá)國家相比差距很大，入境過夜旅游人數(shù)只與法國的一半，國際旅的差距，而中國旅游業(yè)同樣在承受著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的洗禮，于是在旅游市場(chǎng)營銷方面必然經(jīng)歷一個(gè)由市場(chǎng)初級(jí)階段向市場(chǎng)高級(jí)階段轉(zhuǎn)化的過程。雖然整個(gè)旅游行業(yè)的營銷意識(shí)普遍不強(qiáng)，營銷能力不高，甚至有題、資金問題、利益問題大于營銷問題等現(xiàn)象的存在，但我們必須清色的有效“對(duì)接”，合理運(yùn)用到我國的市場(chǎng)實(shí)踐當(dāng)中，從而有效促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。中國作為世界旅游資源第一國，又擁有著世界構(gòu)向發(fā)展型和享受型方向轉(zhuǎn)變。我國旅游經(jīng)濟(jì)增速高于國民經(jīng)濟(jì)增圖3-1我國近幾年旅游收入增長趨勢(shì)（單位：萬億）年度，全省旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體穩(wěn)中有進(jìn)，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整并現(xiàn)遞增趨勢(shì)。城市居民旅游消費(fèi)調(diào)查報(bào)告顯示在四季度有出游的經(jīng)歷，較三季度增加2.4個(gè)百分點(diǎn)；在消費(fèi)情況方與金秋旅游等因素影響，四季度全省旅游消費(fèi)進(jìn)入旺季，主要指標(biāo)較三季度增加。根據(jù)調(diào)查的二、三、四季度測(cè)算，城市居民旅游消費(fèi)呈圖3-2全國各省旅游總收入對(duì)比圖萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入268.7億元，同比分別-0.59％。今年超過，成為我市省外國游客第一客源地。另外，部份旅游局協(xié)調(diào)省公安廳出入境管理局掌握的市全口徑住宿單位接待的％；入境旅游人均天花費(fèi)：入境過夜游客在旅游的平均逗留天數(shù)為澳門和外國游客人均每天花費(fèi)分別為181.51美元、184.24美元、其中峨眉山-大佛景區(qū)接待游客607.86萬峨眉山市位于省西南部，是中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、全國衛(wèi)生城市、全國園林綠化先進(jìn)市、全國雙擁模城、全國科技工作先進(jìn)市、全國文化體育先進(jìn)市。旅游業(yè)是峨眉山市的支柱產(chǎn)業(yè)，開發(fā)民俗風(fēng)情等旅游項(xiàng)目，形成食、宿、行、游、娛、購設(shè)施配套，功能齊全的接待網(wǎng)絡(luò)。近年來，峨眉山市的旅游經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，游客圖3-3近年來峨眉山市旅游狀況賢道場(chǎng)”，四季晨鐘暮鼓，香煙彌漫，佛音繚繞，是我國著名的旅游景區(qū)。近年來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們對(duì)高品質(zhì)生活的追求圖3-4近年來峨眉山風(fēng)景區(qū)游客人數(shù)與變化趨勢(shì)“十一五”期間，我國酒店行業(yè)發(fā)展速度較快，主要受益于酒店華酒店之領(lǐng)先地位，就是努力使自己比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手占據(jù)更大的市場(chǎng)。隨現(xiàn)新的營銷模式，先是團(tuán)購風(fēng)潮蔓延至酒店業(yè)，表3-12012年全國星級(jí)飯店主要指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表營業(yè)收入總額770.29829.62691.392430.22客房占營業(yè)收入比重%44.0540.845.4741.57餐飲占營業(yè)收入比重%45.8445.8643.1244.78利潤總額-7.0361.9282.37216.83百元固定資產(chǎn)創(chuàng)營業(yè)元43.7960.73平均房價(jià)元215.84328.95平均出租率%60.63每間可供出租客房收入夜每間客房平攤營業(yè)收入305.6368.8341.66酒店中，五星級(jí)酒店利潤總額最高，酒店行業(yè)經(jīng)營業(yè)績重要衡量指標(biāo)——每間可供出租客房收入（即平均客房收益）五星級(jí)酒店最高，五表3-22012年全國星級(jí)飯店主要指標(biāo)與去年同比情況表單位：%營業(yè)收入總額-2.814.95客房占營業(yè)收入比重-0.75-1.36-4.99-0.09-2.08餐飲占營業(yè)收入比重23.24-5.65-1.53-15.45利潤總額-15.58-6.29-34.59-17.31-9.78從業(yè)人員年均數(shù)大專以上學(xué)歷人數(shù)4.828.59百元固定資產(chǎn)創(chuàng)營業(yè)收入-2.56-3.46平均房價(jià)4.188.26平均出租率-3.28-3.23-1.67每間可供出租客房收入-0.14每間客房平攤營業(yè)收入-9.119.94整體有所下降，其主要原因?yàn)槿蛐越?jīng)濟(jì)衰退，特別是國通貨膨脹所端酒店并不是毫無出路，除了做好常規(guī)工作外，還需要另辟蹊徑尋找2012年，中國飯店業(yè)協(xié)會(huì)公布了最新的五星級(jí)飯店名錄，共計(jì)店建設(shè)潮，一批中國本土和國際酒店集團(tuán)在中國的大、中、小型城市旅游業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)地位、經(jīng)濟(jì)作用逐步增強(qiáng)，旅游業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)性、社會(huì)就業(yè)的帶動(dòng)力、以與對(duì)文化與環(huán)境的促需啟動(dòng)、消費(fèi)升級(jí)以與國民收入不斷提高的背景下，中國旅游業(yè)正步入黃金發(fā)展期。根據(jù)規(guī)劃，“十二五”時(shí)期，中國政府將多策并舉，續(xù)改善，行業(yè)也將迎來一個(gè)嶄新的發(fā)展階段。作為旅游業(yè)的重要組成2．中國城市化進(jìn)程加快導(dǎo)致對(duì)高檔酒店的需求快速增加世紀(jì)陽光大酒店、峨眉山藍(lán)光安納塔拉度假酒店、峨眉天頤溫泉度假表3-3峨眉山五星級(jí)酒店情況一覽表峨眉山報(bào)側(cè)，近峨大堂免費(fèi)報(bào)紙、免費(fèi)洗漱用品(6樣以上)、免費(fèi)瓶裝水、免費(fèi)報(bào)紙、中餐廳、西餐廳、980-1800眉山山門理發(fā)美容中心、前臺(tái)貴重物品保險(xiǎn)柜、收費(fèi)口餐廳、多功能廳、公共音響系統(tǒng)、非經(jīng)營性客人休息區(qū)、無煙樓層、行政樓層、多媒體演示系統(tǒng)、公共區(qū)域閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)大佛禪院免費(fèi)停車場(chǎng)、免費(fèi)旅游交通圖(可贈(zèng)送)、免費(fèi)洗漱用品(6樣以上)、免費(fèi)瓶裝水、中餐廳、西餐廳、咖啡廳、酒吧、殘疾人客房、500-800峨眉山博免費(fèi)停車場(chǎng)、大堂免費(fèi)報(bào)紙、免費(fèi)瓶裝水、殘疾人客房、理發(fā)美容中心、前臺(tái)貴重物品900-4800中央空調(diào)、吸煙區(qū)、暖氣、餐廳、禮品廊、多功能廳、無煙樓層、多媒體演示系統(tǒng)、公共區(qū)域閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)溫泉度假大堂免費(fèi)報(bào)紙、免費(fèi)洗漱用品(6樣以上)、中餐廳、酒吧、理發(fā)美容中心、前臺(tái)貴重物品保險(xiǎn)柜、收費(fèi)停車場(chǎng)、大堂吧、電梯、中700-1000央空調(diào)、非經(jīng)營性客人休息區(qū)、公共區(qū)域閉峨眉山山路電視監(jiān)控系統(tǒng)大佛禪院500-1400段，距峨眉山景區(qū)免費(fèi)停車場(chǎng)、免費(fèi)旅游交通圖(可贈(zèng)送)、免費(fèi)洗漱用品(6樣以上)、免費(fèi)瓶裝水、中餐廳、咖啡廳、酒吧、前臺(tái)貴重物品保險(xiǎn)柜、600-800大堂吧、電梯務(wù)等一系列容，屬于經(jīng)營方式的一種描述；而房地產(chǎn)則屬于不動(dòng)產(chǎn)的疇，具有不動(dòng)產(chǎn)的所有屬性，以一種實(shí)物的形態(tài)被大眾所認(rèn)知。中國求、初現(xiàn)端倪、蓬勃發(fā)展、理性認(rèn)識(shí)四個(gè)階段。在這一過程中，商業(yè)-商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)一經(jīng)出現(xiàn)，便以它的高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)、操作復(fù)雜等方面的特點(diǎn)，區(qū)別于單純的住宅、辦公等物業(yè)的開發(fā)，成為了房從部分重點(diǎn)城市土地出讓種類以與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量來看，統(tǒng)計(jì)：2013年，全國迎來購物中心供應(yīng)高潮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國的加劇，商業(yè)地產(chǎn)得到了長足的發(fā)展，并逐漸形成從藍(lán)光文旅公司高調(diào)進(jìn)進(jìn)峨眉山，打造峨秀湖項(xiàng)目開始，到被譽(yù)n峨眉山與湖：聯(lián)排、獨(dú)棟；n峨秀湖國際度假區(qū)：洋房、高端低密住宅、精裝公寓；n峨眉半山七里坪：小戶型、疊拼、花園洋房。旅游紀(jì)念品、酒店為主。除酒店外，企業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)目前檔次較低，與段，以峨秀湖國際度假區(qū)為代表，商業(yè)部分以開發(fā)特色商業(yè)小鎮(zhèn)，體級(jí)休閑旅游度假勝地和高端會(huì)所。因此，項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)為高端旅游高端旅游市場(chǎng)，即指旅游市場(chǎng)中消費(fèi)較高，均花費(fèi)水平的群體所構(gòu)成的旅游消費(fèi)市場(chǎng)。根據(jù)旅行目的的不同，高端旅游市場(chǎng)可分為兩大部分。一部分是休閑度假旅游為主的市場(chǎng)，包括觀光旅游中的高價(jià)團(tuán)、豪華團(tuán)，這部分消費(fèi)者收入較高、對(duì)旅游的質(zhì)量也有著較高要求。另一部分是以商務(wù)旅游為主的市場(chǎng)。根據(jù)世界旅游組織（WTO）的定義，商務(wù)旅游是指一切在非居住地從事的業(yè)務(wù)博覽會(huì)、展覽獎(jiǎng)勵(lì)旅游與各種專題活動(dòng)，包括參加文化活動(dòng)和專業(yè)體育賽事等活動(dòng)，圍很寬泛。商務(wù)旅游又可細(xì)分為四個(gè)主要組成部分，即：公司活動(dòng)、會(huì)議、展覽和獎(jiǎng)勵(lì)旅游。因此，高端旅游市場(chǎng)大體上包括六個(gè)部分：休閑旅游、度假旅游、公司活動(dòng)、會(huì)議、展覽和獎(jiǎng)勵(lì)的還有獎(jiǎng)勵(lì)旅游、展覽、文化/體育、會(huì)議參加者，而這些人大部分都是總經(jīng)理、銷售人員、總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)、經(jīng)理，也有部分政府官員和銷售人員。休閑度假的人群和商務(wù)旅游人士多有重疊，但均屬于社圍的中高等收入人群為主，根據(jù)這一定位思想，本n一級(jí)市場(chǎng)（基礎(chǔ)市場(chǎng)）：定位為以項(xiàng)目基地為中心的一小時(shí)城n二級(jí)市場(chǎng)（拓展市場(chǎng)）：定位為成渝經(jīng)濟(jì)圈圍的城市，主要n三級(jí)市場(chǎng)（機(jī)會(huì)市場(chǎng)）：定位為國外其他市場(chǎng)，目標(biāo)游客群體總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、管理人員。而政府官員平居中排在商務(wù)客人和休閑客人之間，人均日消費(fèi)額超過800元。從其消費(fèi)水平在所有的消費(fèi)項(xiàng)目中卻是最高的。其中，會(huì)議旅游“人均優(yōu)；該旅游風(fēng)景區(qū)的自然風(fēng)光使大多數(shù)游客的美感體驗(yàn)得到滿足，游較差的是文物古跡和觀賞動(dòng)物；此外，近三成的游客對(duì)旅游服務(wù)質(zhì)量游客來源：客戶構(gòu)成包含商務(wù)會(huì)議與旅游散客。商旅客戶主要來在峨眉山停留天數(shù)：商旅游客停留天數(shù)一般在3天左右，旅游客客戶消費(fèi)：住宿是消費(fèi)者出行最大的消費(fèi)項(xiàng)目，其次為餐飲客消費(fèi)較商務(wù)會(huì)議或公司團(tuán)體要低。住宿方面，普通大眾酒店（如特色酒店和商務(wù)酒店）是普通旅游客戶的首選，峨眉山商業(yè)整體品質(zhì)較低，商業(yè)格局分化明顯，檔次亟待升級(jí)；峨秀湖片區(qū)商業(yè)以峨眉院子為代表，整體品質(zhì)有一定提升，空置率較n名山南路特色餐飲帶：業(yè)態(tài)以峨眉山特色餐飲為主，沿街分布較為集中，商鋪空置率較低，受旅游淡旺季影響較大，檔n報(bào)國寺商業(yè)區(qū)：業(yè)態(tài)包含餐飲、特色食品、旅游紀(jì)念品、小n峨眉院子：新興旅游商業(yè)街，整體品質(zhì)較高，主要以中檔酒通過以上分析，可以看出，本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位清晰準(zhǔn)容量巨大，同時(shí)，項(xiàng)目定位高端，周邊的同類競(jìng)爭(zhēng)者缺乏雄厚的競(jìng)爭(zhēng)峨眉山市位于中國省西南部，以西，位于盆地西南邊緣，），）：街至永豐立交上成雅高速、成樂高速到，經(jīng)樂峨快速通道至峨眉