清河毛紡廠地塊的概況分析

清河毛紡廠地塊的概況分析地塊背景地塊基本情況項目位置占地面積（萬平米）規(guī)劃建筑面積（萬平米）目前狀況備注海淀區(qū)清河鎮(zhèn)（原三家毛紡企業(yè)用地）45.670掛牌北京土地公開交易以來最大的公開掛牌土地地塊優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢交通環(huán)境該地塊位于清河橋以北區(qū)域，南接清河，西連輕軌、東靠京昌高速，是連樞上地和清河區(qū)域的中間地帶，地理位置極其優(yōu)越。人文環(huán)境地塊緊鄰上地科技園區(qū)，該園區(qū)是目前北京展示對外經(jīng)濟(jì)的一個窗口，區(qū)域內(nèi)有近500余家高新技術(shù)企業(yè)，其中不乏像IBM、三菱、諾維信、聯(lián)想、華為這樣的國內(nèi)外知名企業(yè)，而這些高科技企業(yè)和職員的入駐也培育起了區(qū)域高質(zhì)化的一種人文氛圍。發(fā)展環(huán)境清河有緊鄰上地區(qū)域的地段優(yōu)勢，又是遠(yuǎn)景規(guī)劃中的北京城市副中心，隨著近幾年交通狀況的不斷改善，住宅價格也在不斷攀升，逐漸成為了一個新的熱點區(qū)域.劣勢：目前居住環(huán)境顯雜亂清河區(qū)域現(xiàn)狀并不盡人意，道路相對破舊，臨街小商鋪以及廉租房鱗次櫛比，外來人口流動極其頻繁，臟和亂是目前居住環(huán)境的真實寫照。生活配套缺乏規(guī)模化目前清河區(qū)域就生活居住而言是不存在問題的，但如要提升到居住的品質(zhì)化就有存在一定的差距，商業(yè)、餐飲、娛樂等等都維持在小而全的層面，而沒有達(dá)到大而精的規(guī)?；推焚|(zhì)化，而這種現(xiàn)象的出現(xiàn)與早期區(qū)域人群的消費能力較弱有直接關(guān)系的。道路交通存在瓶頸清河區(qū)域西有輕軌，東有京昌高速，按常理來說應(yīng)該不能存在交通不便的現(xiàn)象，但由于清河地處京昌高速和上地科技園區(qū)的中心樞紐位置，不可避免的承載著大量的人力和物力運輸任務(wù)，而目前的小營西路道路狀況又與以上需求存在強(qiáng)烈沖斥，同時京昌沿線近年來的成片開發(fā)也使得這條老齡化的高速路更加的不堪重負(fù)，這也連帶性的禍及清河區(qū)域，因此實事求是地說清河區(qū)域的道路交通是難以讓人滿意的。區(qū)域狀況區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀和未來發(fā)展清河區(qū)域從04年以來已成為北京房地產(chǎn)市場的一個熱點區(qū)域，而05年此區(qū)域又將成為海淀區(qū)重點整治區(qū)域，政府將投資近億元來改造此區(qū)域的環(huán)境；清河區(qū)域現(xiàn)有人口10萬人，而政府計劃將此區(qū)域的長住人口擴(kuò)充為40萬，因此此區(qū)域在不久的將來必將成為北京市一個重要的居住區(qū)，成為名副其實的城市副中心。而清河區(qū)域的各項配套和服務(wù)設(shè)施在最近幾年也將有大的改變，如清河區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)新的中美商業(yè)街，大型的公交樞紐也在籌劃中，安寧莊路的拓寬工程也將在今年10月開始，隨著這些設(shè)施或配套的不斷跟進(jìn)和上地區(qū)域企業(yè)不斷的擴(kuò)充，清河區(qū)域有潛力成為北京市又一個大型的生活區(qū)。區(qū)域房價走勢自2000年以后，清河區(qū)域的開發(fā)就逐漸升溫，怡美家園、當(dāng)代城市家園、永泰園、清上園、力度家園等等，項目一個接一個可謂是此起彼伏，而連續(xù)性、密集型的開發(fā)也很自然的帶動了區(qū)域房價的整體上升，以2000年基準(zhǔn)價4000為例，此區(qū)域2000年至2005年住宅價格增幅區(qū)間在6%-11%之間（以高層和小高層產(chǎn)品為例），做為一個五環(huán)外的區(qū)域，能有如此的價格增幅，著實可看出區(qū)域人群的住房需求非同一般。05年之后，伴隨著清河——北京居住衛(wèi)星城的區(qū)域定位的成立，該區(qū)域房產(chǎn)市場將進(jìn)一步走向高潮，開發(fā)量將在近兩年內(nèi)內(nèi)呈現(xiàn)出不斷走高的形式，供給量的加大將在一定程度上刺激產(chǎn)品品質(zhì)的不斷升級，區(qū)域環(huán)境、商業(yè)配套和道路工程的良好改善也將成為住宅價格增幅的利好因素，綜合以上內(nèi)外部條件，區(qū)域房屋價格今后的攀升也在情理之中。（數(shù)據(jù)來源：成業(yè)行市場拓展中心數(shù)據(jù)庫）區(qū)域購房需求分析清河區(qū)域內(nèi)的購房人群主要都是由三部分人群組成：其一是在中關(guān)村、上地工作的IT界人士;其二是海淀區(qū)各大高校的教師，以中關(guān)村和學(xué)院路沿線的高校為主；其三是本地的原址居民。中關(guān)村、上地地區(qū)購買能力強(qiáng)勁，高校教職工購房熱情高漲，目前中關(guān)村中心區(qū)的高科技人員有29萬人，大多為需求住房的中青年；受國家科教興國方針政策影響，教育投入力度加強(qiáng)，教師待遇改善，促進(jìn)了原有區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)改造，居民購買力加強(qiáng)；生命園、軟件園等高科技園區(qū)的陸續(xù)建成，對應(yīng)的房屋需求量將急劇上升，目標(biāo)客戶群依然以年輕受過良好高等教育的新“知青”為主；近幾年區(qū)域內(nèi)較大規(guī)模的拆遷促動了大批原址居民的購房熱。三、區(qū)域潛在競爭狀況清河新城項目位置占地面積（萬平米）規(guī)劃建筑面積（萬平米）開盤時間開發(fā)商清河橋西南角2380未定北京強(qiáng)佑房地產(chǎn)開發(fā)公司頤清家園項目位置占地面積（萬平米）規(guī)劃建筑面積（萬平米）開盤時間開發(fā)商清河小營西路北側(cè)4.19.8未定北京實創(chuàng)科技園開發(fā)建設(shè)股份有限公司結(jié)合項目的位置和投入市場的時間段，最有可能和毛紡廠地塊未來項目產(chǎn)生正面競爭的就是清河新城和頤清家園這兩個項目，這兩個項目一東一北，形成了對毛紡廠地塊的半包圍：清河新城由于體量和位置的關(guān)系，一向備受媒體和意向人群的關(guān)注，但由于拆遷方面的問題，該項目開盤時間一拖再拖，這也在無形中增大了今后兩個大體量項目正面沖突的可能性；頤清家園位于小營西路北側(cè)，即上地老牌知名項目怡美家園的南側(cè)，項目在不久之前已破土動工，但尚未對外開盤銷售，有鑒于開發(fā)企業(yè)是上地區(qū)域的老資格開發(fā)商實創(chuàng)集團(tuán)，從區(qū)域開發(fā)經(jīng)驗來