物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理教學(xué)課件

物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)共用部位設(shè)備設(shè)施管理概論基礎(chǔ)管理共用部位管理與維護(hù)供配電系統(tǒng)管理與維護(hù)消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)建筑給排水系統(tǒng)的管理與維護(hù)安全防范系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)

一、共用部位、設(shè)施設(shè)備管理概論

共用部位:

是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備：

是指住宅小區(qū)或單幢住宅區(qū)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格且屬于購(gòu)房人共有共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、公共照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車庫(kù)車場(chǎng)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

一、共用部位、設(shè)施設(shè)備管理概論

1、共用部位、設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)的意義與作用

物業(yè)管理是業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。（物業(yè)管理?xiàng)l例）

◆是人們工作、學(xué)習(xí)、生活的保障。

◆是延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命,設(shè)備安全運(yùn)行的保障。

◆能強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基礎(chǔ)管理,提高管理水平。

◆物業(yè)設(shè)施設(shè)備是物業(yè)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理，能保證設(shè)備的正常使用功能,能夠使房屋及配套的設(shè)施設(shè)備最大程度的減少有形磨損和無(wú)形磨損，減少設(shè)施設(shè)備功能上的折舊，從而使房屋及設(shè)施設(shè)備達(dá)到保值的目的。同時(shí)，物業(yè)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備性能的保持和提高，加上環(huán)境、公共秩序的維護(hù)，能促使業(yè)主物業(yè)的增值。2、設(shè)施設(shè)備的分類與特征

設(shè)施設(shè)備的分類：

供配電：變壓器、高低壓配電柜、發(fā)電機(jī)組、公共照明及線路等；

消防：消防控制中心、報(bào)警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)氣體滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、消防水泵、消火栓等；

空調(diào)：中央空調(diào)、局部空調(diào)、新風(fēng)機(jī)組、盤管風(fēng)機(jī)、冷卻塔等；

采暖：熱水供暖、熱風(fēng)供暖、蒸汽供暖等；

給排水：水泵、水箱水池、閥門管道、沉砂井、化糞池等；

電梯：直升式電梯、扶梯、電動(dòng)人行通道、雜物梯等；

電信和智能化系統(tǒng)：停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、對(duì)講可視系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、公共信息系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)等。一、共用部位、設(shè)施設(shè)備管理概論設(shè)施設(shè)備的特征：

◆需要管理與維修；

◆維修費(fèi)用大；

◆維修技術(shù)要求精湛，需配備專業(yè)技術(shù)人員；

◆需要有良好的使用環(huán)境；

◆有故障的突發(fā)性，且需制定故障突發(fā)應(yīng)急預(yù)案；

◆部分設(shè)備需由具備專業(yè)資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行專業(yè)性維修、保養(yǎng)；

◆維修工作需要技術(shù)資料支持；

◆與對(duì)業(yè)主和使用人服務(wù)品質(zhì)的提供密切相關(guān)。

一、共用部位、設(shè)施設(shè)備管理概論

3、物業(yè)共有部位、設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)的基本內(nèi)容

物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容可依據(jù)實(shí)施物業(yè)管理不同階段，即：早期介入階段(竣工前)、前期物業(yè)管理服務(wù)階段(選聘前)和常規(guī)期物業(yè)管理服務(wù)階段實(shí)施不同形式和內(nèi)容的管理。

一、共用部位、設(shè)施設(shè)備管理概論１、計(jì)劃管理

２、檔案管理

３、備品、配件、材料、工具管理二、基礎(chǔ)管理１、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理中的計(jì)劃管理計(jì)劃管理的概念

計(jì)劃是某項(xiàng)工作或行動(dòng)前預(yù)先擬定的具體內(nèi)容、目的、方針、辦法、標(biāo)準(zhǔn)、步驟、程序和過(guò)程等，物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理計(jì)劃是物業(yè)管理計(jì)劃中的重要組成部分。計(jì)劃管理的用途物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理計(jì)劃，是用來(lái)指導(dǎo)、組織、實(shí)施、協(xié)調(diào)和控制物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程的文件，是處理和預(yù)測(cè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理過(guò)程中若干不確定因素的工具，還是控制物業(yè)管理服務(wù)成本、提高物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的有效手段。

二、基礎(chǔ)管理計(jì)劃管理作用的具體體現(xiàn)：

用以指導(dǎo)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理工作實(shí)施的決策性文件；是編制物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理維修財(cái)務(wù)預(yù)決算的基礎(chǔ)材料；是協(xié)調(diào)涉及物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理維修各相關(guān)方面組織機(jī)構(gòu)的手段；是避免或減小物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理維修中各類風(fēng)險(xiǎn)的指導(dǎo)性文件；是記錄或確認(rèn)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理維修工作過(guò)程績(jī)效的證據(jù)；是確保物業(yè)設(shè)施設(shè)備良好、經(jīng)濟(jì)、安全運(yùn)行的有力措施；是規(guī)范管理使用物業(yè)維修資金、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的保證，也是實(shí)現(xiàn)業(yè)主財(cái)產(chǎn)保值、增值的保證；是確保物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理維修達(dá)到預(yù)定計(jì)劃目標(biāo)的前提和制約手段。

二、基礎(chǔ)管理

二、基礎(chǔ)管理佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司公共設(shè)備設(shè)施年度檢修計(jì)劃SZ-RF-7.21GC-53A

物業(yè)服務(wù)中心名稱數(shù)量保養(yǎng)內(nèi)容預(yù)算（萬(wàn)元）維護(hù)單位（保養(yǎng)人）時(shí)間安排（月份）010203040506070809101112電梯柴油發(fā)電機(jī)組生活水池干式變壓器配電柜供水系統(tǒng)消防水泵消防系統(tǒng)（噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)）

公共設(shè)備設(shè)施年度檢修計(jì)劃

二、基礎(chǔ)管理

建構(gòu)筑物年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃制定共用部位、設(shè)施設(shè)備管理計(jì)劃應(yīng)考慮的因素：管理狀況；管理維修計(jì)劃的目的和標(biāo)準(zhǔn)；維修的具體項(xiàng)目；維修的具體實(shí)施日期；管理維修的具體責(zé)任人；管理維修的資金預(yù)算和來(lái)源；需外委項(xiàng)目而確定的合格分包商，以及物業(yè)管理企業(yè)的配合監(jiān)督責(zé)任人；管理維修材料、備品、配件的采購(gòu)來(lái)源和保障；管理維修過(guò)程中，不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)案。

二、基礎(chǔ)管理２、共用部位、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理中的檔案管理共用部位、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理中的檔案管理是物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是物業(yè)管理中檔案管理工作的一個(gè)子工作。齊全、完整、方便使用查閱是做好物業(yè)管理服務(wù)工作的一項(xiàng)必要條件。對(duì)促進(jìn)設(shè)施設(shè)備管理的科學(xué)、規(guī)范、合理、經(jīng)濟(jì)具有十分重要的意義。二、基礎(chǔ)管理共用部位、設(shè)施設(shè)備檔案包括以下內(nèi)容：共用部位、設(shè)施設(shè)備的原始技術(shù)資料（包括設(shè)計(jì)圖紙以及廠家技術(shù)文件）；共用部位、設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)記錄；共用部位、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)記錄；共用部位、設(shè)施設(shè)備權(quán)屬；共用部位、設(shè)施設(shè)備大、中修，更新改造，日常維修記錄；共用部位、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行事故記錄；共用部位、設(shè)施設(shè)備的臺(tái)帳和總帳冊(cè)。

二、基礎(chǔ)管理３、共用部位、設(shè)施設(shè)備管理中的備品、配件、材料、工具管理：

共用部位、設(shè)施設(shè)備的備品、配件、材料及工具的科學(xué)、經(jīng)濟(jì)、良好管理是支撐物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理維修的重要手段，一般要求應(yīng)做到：計(jì)劃管理、合理儲(chǔ)備、節(jié)約開(kāi)支、管理規(guī)范。

二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理1、供配電系統(tǒng)概述2、高壓電氣系統(tǒng)設(shè)備管理與維護(hù)3、低壓電氣系統(tǒng)設(shè)備管理與維護(hù)4、電力變壓器的管理與維護(hù)5、建筑電氣照明設(shè)備6、電氣安全技術(shù)四、供配電系統(tǒng)管理與維護(hù)1、供配電系統(tǒng)概述

建筑物供配電系統(tǒng)組成

建筑供配電系統(tǒng)總受電端（進(jìn)戶）電壓等級(jí)一般有10KV、0.4KV，電壓等級(jí)選擇主要取決于其用電負(fù)荷大小。用電負(fù)荷較大的建筑一般總進(jìn)線電壓等級(jí)采用10KV等級(jí)，有的建筑內(nèi)設(shè)有10KV高壓開(kāi)關(guān)站對(duì)電能進(jìn)行分配，10KV出線回路至變壓器高壓端經(jīng)降壓為0.4KV低壓，再經(jīng)低壓配電總柜及出線柜（380/220V）對(duì)動(dòng)力、照明、安保、消防等用戶供電，如例圖所示。

四、供配電系統(tǒng)管理與維護(hù)

某建筑10KV/0.4KV一次主結(jié)線系統(tǒng)圖

GG高壓隔離開(kāi)關(guān)YD油斷路器DG低壓隔離開(kāi)關(guān)LH電流互感器GM高壓母線FB閥型避雷器YH電壓互感RD熔斷器FK負(fù)荷開(kāi)關(guān)DR電力電容器DM低壓母線PB配電變壓器ZK低壓自動(dòng)開(kāi)關(guān)2、高壓電氣系統(tǒng)設(shè)備管理與維護(hù)⑴、高壓電氣（力）設(shè)備預(yù)防性試驗(yàn)在實(shí)際物業(yè)管理中，曾出現(xiàn)由于不按相關(guān)規(guī)程試驗(yàn)，出現(xiàn)過(guò)如物業(yè)區(qū)域故障設(shè)備短路，主保護(hù)不動(dòng)作，導(dǎo)致上一級(jí)開(kāi)關(guān)越級(jí)跳閘市網(wǎng)局部停電，物業(yè)公司將承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。由于未及時(shí)作電纜檢驗(yàn)，絕緣老化未及時(shí)發(fā)現(xiàn)維修，導(dǎo)致電纜爆炸；由于避雷器未作定期檢驗(yàn)導(dǎo)致雷電擊壞高壓配電設(shè)備給公司帶來(lái)重大損失。為保證高壓電（力）氣設(shè)備安全可靠運(yùn)行，必須按電力工業(yè)部DL/T596-1996《電力設(shè)備預(yù)防性試驗(yàn)規(guī)程》對(duì)電力設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性試驗(yàn)，其主要包括內(nèi)容：

四、供配電系統(tǒng)管理與維護(hù)序號(hào)名稱電壓等級(jí)（千伏）周期交流耐壓（千伏）時(shí)間（分）泄漏電流（毫安）附注1絕緣棒6～10每年一次44535～154三倍線電壓220三倍相電壓2絕緣擋板6～10每年一次305（20～44）8053絕緣罩35（20～44）每年一次8054絕緣夾鉗35及以下每年一次三倍線電壓51102602204005驗(yàn)電筆6～10每六個(gè)月一次40520～351056絕緣手套高壓每六個(gè)月一次81≤9低壓2.5≤2.57椽膠絕緣靴高壓每六個(gè)月一次152≤7.58核相器電阻管6每六個(gè)月一次61.7～2.410101.4～1.79絕緣繩高壓每六個(gè)月一次105/0.5米5

②、電力變壓器試驗(yàn)內(nèi)容包括：測(cè)量絕緣電阻及吸收比（1-3年小修，大修）；測(cè)量泄漏電流（1－3年）；測(cè)量介質(zhì)損失（1-3年）；測(cè)量直流電阻（1-3年）；核定變壓器極性和接線組別（更換繞組，大修后）；交流耐壓試驗(yàn)（1-5年）；油浸式變壓器絕緣油試驗(yàn)。（1－3年）測(cè)溫裝置及二次回路試驗(yàn)（1－3年）；氣體繼電器及二次回路試驗(yàn)（1－3年）套管中的電流互感器絕緣試驗(yàn)（大修后）。

③、互感器試驗(yàn)互感器是電力系統(tǒng)中供測(cè)量和保護(hù)用重要設(shè)備，分為電壓互感器和電流互感器兩大類。互感器試驗(yàn)分別為絕緣試驗(yàn)和特性試驗(yàn)兩大類。絕緣電阻試驗(yàn)（1－3年）；測(cè)量直流電阻；測(cè)量介質(zhì)損失；交流耐壓試驗(yàn)。

④、高壓斷路器試驗(yàn)高壓斷路器是電力系統(tǒng)中最重要的控制和保護(hù)設(shè)備之一。性能要求其在正常運(yùn)行下(空載、負(fù)載情況下)能切斷、閉合高壓電路，又能在高壓電路發(fā)生故障時(shí)斷開(kāi)短路電流。因此，高壓斷路器對(duì)系統(tǒng)安全、可靠性和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有著重大影響。其常規(guī)試驗(yàn)有：絕緣試驗(yàn)；介質(zhì)損失正切值的測(cè)量；泄漏電流；交流耐壓試驗(yàn)；導(dǎo)電回路直流電阻，上述常規(guī)試驗(yàn)一般1－3年應(yīng)試驗(yàn)一次。

⑤、電力電纜試驗(yàn)電力電纜在運(yùn)行中不但承受電網(wǎng)電壓，且常遇到過(guò)電壓及持續(xù)負(fù)荷大電流，其故障較多，究其原因是因接頭和終端的絕緣缺陷，其次是電纜本身過(guò)熱、絕緣老化局部放電、受機(jī)械損傷等。電力電纜進(jìn)行絕緣試驗(yàn)及故障探測(cè)是預(yù)防事故保證安全可靠運(yùn)行的重要措施。其主要實(shí)驗(yàn)內(nèi)容有；測(cè)量絕緣電阻每1－3年一次。直流耐壓試驗(yàn)和泄漏電流的測(cè)量每年1次。

⑥、避雷器試驗(yàn)對(duì)于變電所閥式避雷器絕緣在每年雷雨季節(jié)前需進(jìn)行測(cè)試。對(duì)于線路上避雷器每1－3年1次。避雷器電導(dǎo)電流的測(cè)量及串聯(lián)元件的非線性系數(shù)，每年雷雨季前作一次。工頻放電電壓每年雷雨季前底座絕緣電阻，配電室柜每年雷雨季前，線路上則1－3年。四、供配電系統(tǒng)管理與維護(hù)2、高壓電氣系統(tǒng)設(shè)備管理與維護(hù)⑵、運(yùn)行管理維護(hù)要求

嚴(yán)格值班安全管理制度。建立24小時(shí)運(yùn)行值班制度，交接班制度。按《電氣安全作業(yè)規(guī)程》DL408-91相關(guān)規(guī)定24小時(shí)連續(xù)值班，做好巡視檢查工作并做好記錄。①總電壓及分路電壓，運(yùn)行電流監(jiān)測(cè)。②母線和各接觸點(diǎn)是否有過(guò)熱現(xiàn)象。③電氣運(yùn)行值班維護(hù)人員須經(jīng)電力部門及勞動(dòng)部相關(guān)部門培訓(xùn)考試合格持證上崗，且身體狀況符合要求。④開(kāi)關(guān)柜中各電氣元件在運(yùn)行中有無(wú)異常氣味和聲響。⑤繼電器及直流設(shè)備運(yùn)行是否正常。⑥接地和接零裝置的連接線有無(wú)松脫和斷線。⑦高低壓配電室的通風(fēng)，照明是否正常。⑧當(dāng)高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí)，室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4m以內(nèi)，室外不得接近故障點(diǎn)8m以內(nèi)。進(jìn)入上述范圍人員必須穿絕緣靴，接觸設(shè)備的外殼和架構(gòu)時(shí)，應(yīng)戴絕緣手套。⑨巡視高壓配電裝置，進(jìn)出高壓室，必須隨手將門鎖好。四、供配電系統(tǒng)管理與維護(hù)

嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程

①.按執(zhí)行倒閘操作“工作票”操作必須在辦理完操作票后，一人監(jiān)控，一人操作。

②.停電拉閘操作順序按斷路器→負(fù)荷開(kāi)關(guān)→母線側(cè)隔離開(kāi)關(guān)的順序依次操作，送電合閘操作則相反。所有投運(yùn)閉鎖裝置不經(jīng)一定負(fù)責(zé)人同意不得退出或解鎖。操作票填寫內(nèi)容包括：應(yīng)拉合的斷路器和隔離開(kāi)關(guān)，檢查斷路器和隔離開(kāi)關(guān)的位置，檢查接地線是否拆除，檢查負(fù)荷分配，裝拆接地線，安裝和拆除控制回路或電壓互感器回路的熔斷器，切換保護(hù)回路和檢查是否確無(wú)電壓等。四、供配電系統(tǒng)管理與維護(hù)3、低壓電氣系統(tǒng)設(shè)備管理與維護(hù)

低壓供配電系統(tǒng)設(shè)備管理維護(hù)要點(diǎn)：注意定期監(jiān)控三相總電三相電流平衡，及每個(gè)回路三相電流平衡度。注意監(jiān)控三相電壓偏移情況，在高負(fù)荷，低負(fù)荷下，±5％范圍類，出現(xiàn)偏移過(guò)大，則調(diào)節(jié)變壓器分接頭檔位，確保供電質(zhì)量。另在大負(fù)荷時(shí)段檢測(cè)工作零線I0值，若偏大及時(shí)查明原因，調(diào)查三相負(fù)荷。檢查零母線各連接點(diǎn)是否可靠，發(fā)熱變色。做好低壓電纜定期（每年）絕緣檢查。做好配電值班運(yùn)行記錄，包括各回路負(fù)荷記錄，功率因素，總電流，繪制的（月、年）負(fù)荷曲線。檢查配電室成套配電柜內(nèi)開(kāi)關(guān)情況有無(wú)異味、發(fā)熱，聯(lián)接部分變色，等情況。各配電柜內(nèi)粉塵定期除塵，防護(hù)良好。四、供配電系統(tǒng)管理與維護(hù)對(duì)計(jì)量?jī)x表、測(cè)量?jī)x表(電壓、電流、功率用表等)按周期定期檢驗(yàn)。定期檢查低壓總開(kāi)關(guān)與主要分路開(kāi)關(guān)，保護(hù)時(shí)限整定是否變化，確保故障時(shí)有選擇性動(dòng)作，避免越級(jí)跳閘。對(duì)低壓配電室防小動(dòng)物，防鼠措施到位。絕緣工具定期檢驗(yàn)，警示標(biāo)志完善。配電室足夠通風(fēng)照明，保證其溫、濕度、照度。按電氣滅火規(guī)范，配置必要的滅火器具。制定安全運(yùn)行制度，倒送閘制度，工作票制度，交接班制度，應(yīng)急處理制度，發(fā)電機(jī)送配電制度，柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)制度，配電設(shè)備工具定期檢驗(yàn)制度，等制度規(guī)程。嚴(yán)格安全管理，執(zhí)行《電業(yè)安全工作規(guī)程》DL408-91。

四、供配電系統(tǒng)管理與維護(hù)

4、電力變壓器的管理與維護(hù)（干式變壓器）

(1)巡視檢查要點(diǎn)

在通常情況下，干式變壓器無(wú)需維護(hù)。但在多塵或有害物場(chǎng)所，檢查時(shí)應(yīng)特別注意絕緣子、繞組的底部和端部有無(wú)積塵?？捎貌怀^(guò)2個(gè)大氣壓的壓縮空氣器吹凈通風(fēng)道和表面的灰塵。平時(shí)運(yùn)行巡視檢查中禁止觸摸，注視觀察應(yīng)注意緊固部件有無(wú)松動(dòng)發(fā)熱，繞組絕緣表面有無(wú)龜裂、碳化痕跡，聲音是否正常。

(2)負(fù)荷監(jiān)視

干式變壓器有較強(qiáng)的過(guò)載能力，可容許短時(shí)間過(guò)載。

按照IEC905《干式電力變壓器負(fù)載導(dǎo)則》，指導(dǎo)變壓器過(guò)負(fù)荷運(yùn)行。不同的環(huán)境溫度(θR)和起始負(fù)載(PV)，干式變壓器過(guò)負(fù)荷(P/PV)能力是不同的。

干式變壓器一般采用自然空氣冷卻(AN)，連續(xù)輸出100%容量。如配置風(fēng)冷系統(tǒng)，采用強(qiáng)迫空氣冷卻(AF)，輸出容量可提高40%。

溫控系統(tǒng)通過(guò)溫控箱和安裝在低壓繞組中的PTC測(cè)溫元件，實(shí)現(xiàn)對(duì)變壓器的溫度檢測(cè)與控制。自冷式變壓主配置溫控箱，變壓器繞組溫度超過(guò)安全值，溫控箱會(huì)發(fā)出信號(hào)。強(qiáng)迫風(fēng)冷配置溫控箱應(yīng)能停啟冷卻風(fēng)機(jī)，并發(fā)出超溫報(bào)警信號(hào)和超溫跳閘信號(hào)。

干式變壓器的繞組、鐵心最高溫度不得超過(guò)155℃。在超負(fù)荷運(yùn)行中應(yīng)密切注意變化，切忌因溫升過(guò)高而損壞絕緣，無(wú)法恢復(fù)運(yùn)行。

(3)干式變壓器的定期試驗(yàn)周期一般3～5年

5、建筑電氣照明設(shè)備

節(jié)能管理：空調(diào)：電梯：能量反饋、深夜單梯照明：節(jié)能燈、觸摸開(kāi)關(guān)、光控開(kāi)關(guān)、聲光控開(kāi)關(guān)、定時(shí)器、LED、T5燈巡查：

電梯轎箱照明節(jié)能及地庫(kù)節(jié)能改造方案.doc

照明節(jié)能改造匯報(bào).ppt

四、供配電系統(tǒng)管理與維護(hù)

6、電氣安全管理

電氣作業(yè)大體可分為全部或部分停電作業(yè)和不停電作業(yè)兩種情況，無(wú)論那種情況都有危及人身安全的可能。為了確保電氣工作中人身安全，在電氣設(shè)備或線路上工作，必須采取保證工作人員安全的組織措施和技術(shù)措施。組織措施和技術(shù)措施是做好安全工作的兩個(gè)方面。是互相聯(lián)系、互相配合的。沒(méi)有組織措施，技術(shù)措施得不到可靠的保證，沒(méi)有技術(shù)措施，組織措施只是不能解決問(wèn)題的空洞條文。由此可見(jiàn)，必須重視電氣安全的綜合措施，做好電氣安全管理工作。

四、供配電系統(tǒng)管理與維護(hù)

6、電氣安全技術(shù)

電氣作業(yè)的安全組織措施在電氣設(shè)備或線路上工作，保證人身安全的組織措施主要有：電氣值班和巡視檢查制度、工作操作票制度、工作許可制度、工作監(jiān)護(hù)制度、工作間斷和轉(zhuǎn)移制度、工作終結(jié)和恢復(fù)送電制度。四、供配電系統(tǒng)管理與維護(hù)

6、電氣安全管理

電氣作業(yè)的安全技術(shù)措施⑴、停電作業(yè)安全技術(shù)措施

在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備或線路上工作，必須完成停電；驗(yàn)電;裝設(shè)接地線；懸掛標(biāo)示牌和裝設(shè)遮欄等保證安全的技術(shù)措施。四、供配電系統(tǒng)管理與維護(hù)

6、電氣安全管理

電氣作業(yè)的安全技術(shù)措施

⑵、不停電檢修安全技術(shù)措施不停電檢修工作在工業(yè)企業(yè)主要是在帶電設(shè)備附近或外殼上進(jìn)行的工作。不停電檢修工作必須嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)護(hù)制度；必須保證足夠的安全距離，而且?guī)щ姴糠种荒芪挥跈z修人員的一則；不停電檢修時(shí)間不宜太長(zhǎng)，以免檢修人員注意力分散而發(fā)生事故；不停電檢修使用的工具應(yīng)經(jīng)過(guò)檢查和試驗(yàn)；檢修人員應(yīng)經(jīng)過(guò)嚴(yán)格訓(xùn)練，能熟練掌握不停電檢修的技術(shù)。四、供配電系統(tǒng)管理與維護(hù)

1、消防系統(tǒng)概述

2、消防系統(tǒng)的管理與維護(hù)

3、滅火器具的種類及配置４、防火卷閘門與防火分區(qū)五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)1、消防系統(tǒng)概述

⑴、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)

火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)由煙感探測(cè)器、溫感探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、火警警鈴、消防廣播系統(tǒng)、電話和對(duì)講機(jī)等通信聯(lián)絡(luò)器材組成。⑵、消防控制中心消防控制中心由集中報(bào)警器、電氣聯(lián)動(dòng)控制柜，消防電梯控制器、電梯緊急迫降控制、消防廣播話筒擴(kuò)音機(jī)和控制器、通信裝置等組成。當(dāng)火警發(fā)生后，控制中心指揮各項(xiàng)滅火、疏散和救護(hù)行動(dòng)并直接控制消防水泵、送排風(fēng)機(jī)、消防電梯等設(shè)施、設(shè)備。⑶、消火栓系統(tǒng)消火栓系統(tǒng)由消防水泵、管道、閥門、水龍帶、噴水槍、消防泵接合器等組成,是應(yīng)用最為普遍的滅火裝置。⑷、自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)由噴灑泵、供水管道、噴頭等組成。當(dāng)火災(zāi)使環(huán)境溫度達(dá)到一定臨界值時(shí)，該系統(tǒng)自動(dòng)噴灑水流滅火是一種被非常有效的滅火系統(tǒng)，其應(yīng)用也越來(lái)越廣泛。五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)1、消防系統(tǒng)概述

⑴、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)

火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)由煙感探測(cè)器、溫感探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、火警警鈴、消防廣播系統(tǒng)、電話和對(duì)講機(jī)等通信聯(lián)絡(luò)器材組成。⑵、消防控制中心消防控制中心由集中報(bào)警器、電氣聯(lián)動(dòng)控制柜，消防電梯控制器、電梯緊急迫降控制、消防廣播話筒擴(kuò)音機(jī)和控制器、通信裝置等組成。當(dāng)火警發(fā)生后，控制中心指揮各項(xiàng)滅火、疏散和救護(hù)行動(dòng)并直接控制消防水泵、送排風(fēng)機(jī)、消防電梯等設(shè)施、設(shè)備。⑶、消火栓系統(tǒng)消火栓系統(tǒng)由消防水泵、管道、閥門、水龍帶、噴水槍、消防泵接合器等組成,是應(yīng)用最為普遍的滅火裝置。⑷、自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)由噴灑泵、供水管道、噴頭等組成。當(dāng)火災(zāi)使環(huán)境溫度達(dá)到一定臨界值時(shí)，該系統(tǒng)自動(dòng)噴灑水流滅火是一種被非常有效的滅火系統(tǒng)，其應(yīng)用也越來(lái)越廣泛。五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)

⑸、防、排煙系統(tǒng)

防排煙系統(tǒng)由防煙、防火門、通風(fēng)管道、排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)組成，通過(guò)排煙風(fēng)機(jī)抽走含煙氣體，用正壓風(fēng)機(jī)強(qiáng)制送入新鮮空氣,使保護(hù)區(qū)域當(dāng)中的人員免受毒煙傷害及窒息死亡。⑹、安全疏散和防火隔離系統(tǒng)安全疏散和防火隔離系統(tǒng)由安全疏散指示燈、防火門、防火卷簾門、水幕等組成，它對(duì)疏散人員指示方向，對(duì)火和煙進(jìn)行隔離，便于火災(zāi)發(fā)生后人員的疏散和人員與火和煙氣的隔離。⑺、手提式滅火器

手提式滅火器是使用最為普遍的一種最為方便的滅火器具，攜帶使用方便，對(duì)范圍不大的初期火災(zāi)滅火效果好，常見(jiàn)的有泡沫滅火器、干粉滅火器、二氧化碳?xì)怏w滅火器等。⑻、其他滅火系統(tǒng)其他滅火系統(tǒng)和氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)，主要用于電氣信息控制房、計(jì)算機(jī)房、變壓器房、配電房,發(fā)電機(jī)房和等不宜用水進(jìn)行滅火的特殊滅火場(chǎng)合。

2、消防系統(tǒng)的管理與維護(hù)

管理工作主要內(nèi)容

⑴、配備消防設(shè)施設(shè)備主管工程技術(shù)人員，要求這些人員既有機(jī)電設(shè)備管理的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，又有必要時(shí)消防知識(shí)，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心。

⑵、建立嚴(yán)格的消防設(shè)施設(shè)備及操作運(yùn)行管理制度，每個(gè)消防設(shè)備都應(yīng)指定設(shè)備責(zé)任人，設(shè)有消防控制中心的必須安排全天候24小時(shí)值班。

⑶、建立消防設(shè)施、設(shè)備技術(shù)檔案，包括消防設(shè)施、設(shè)備的分布、結(jié)構(gòu)性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、使用說(shuō)明書、各種測(cè)試數(shù)據(jù)等，還應(yīng)包括每次實(shí)驗(yàn)、測(cè)試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換和改造、維修記錄等。

⑷、建立消防設(shè)備巡視、檢查、測(cè)試制度，具體內(nèi)容可根據(jù)消防設(shè)備的使用要求和技術(shù)說(shuō)明書制訂。

五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)

（a）每周檢查項(xiàng)目：檢查各處消火栓是否損壞，水龍帶、水槍是否在位；檢查各處消防水管是否漏水；檢查各類滅火器是否完好；檢查防火門、安全出口指示燈、安全通道照明是否完好。（b）每月檢查項(xiàng)目：消防加壓水泵、正壓送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)試啟動(dòng)一次；檢查類信號(hào)指示燈是否正常；檢查各類水壓壓力表是否正常；檢查消防水泵泵體是否漏水，生銹；檢查消防備用電源是否正常，能否及時(shí)切換。（c）每半年檢查項(xiàng)目：檢查手提式滅火器是否有效；檢測(cè)煙感、溫感探測(cè)器是否正常工作；消火栓放水檢查一次；檢查消防報(bào)警按鈕、警鈴及指示燈；檢查消防廣播系統(tǒng)；消防控制聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)進(jìn)行一次試驗(yàn)測(cè)試；檢查自動(dòng)噴灑系統(tǒng)管道和消防水箱、水池排水；氣體滅火裝置檢查測(cè)壓。每年結(jié)合消防演習(xí)，對(duì)整個(gè)消防系統(tǒng)進(jìn)行一次運(yùn)行檢查，對(duì)各消防設(shè)備的聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)運(yùn)行進(jìn)行測(cè)試。（d）對(duì)日常巡檢和測(cè)試發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，并進(jìn)行調(diào)查分析,采取措施避免類似錯(cuò)誤的再次發(fā)生。（e）對(duì)消防設(shè)施日常運(yùn)行、維修、更換的成本進(jìn)行測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供數(shù)據(jù)。五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)啟動(dòng)防排煙系統(tǒng)啟動(dòng)應(yīng)急照明及疏散指示燈啟動(dòng)消防廣播、聲光訊響器啟動(dòng)防火分隔系統(tǒng)控制電梯落底停止非消防電源壓力開(kāi)關(guān)報(bào)警后啟動(dòng)噴淋泵消火栓按鈕報(bào)警后啟動(dòng)消火栓泵煙、溫探測(cè)器組同時(shí)報(bào)警后啟動(dòng)氣體滅火五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)

３、滅火器具的種類及配置

滅火器的種類很多，按其移動(dòng)方式可分為:

手提式和推車式；按驅(qū)動(dòng)滅火劑動(dòng)力來(lái)源可分為：

儲(chǔ)氣瓶式、儲(chǔ)壓式、化學(xué)反應(yīng)式；按所充裝的滅火劑則又可分為：

泡沫、干粉、鹵代烷、二氧化碳、酸堿、清水等。

（１）二氧化碳滅火器

二氧化碳滅火器利用其內(nèi)部所充裝的高壓液態(tài)二氧化碳噴射滅火。由于二氧化碳滅火劑具有滅火不留痕跡，有一定的絕緣性指等特點(diǎn)，因此適用于撲救600伏以下的帶電電器、貴重設(shè)備、圖書資料、儀器儀表等場(chǎng)所的初起火災(zāi)，以及一般的液體火衣,但不適用撲救輕金屬火災(zāi)。二氧化碳是窒息性氣體，對(duì)人體有害，在空氣中二氧化碳含8.5％時(shí)，會(huì)發(fā)生呼吸困難，血壓增高,二氧化碳含量達(dá)20—30％時(shí)，呼吸衰弱，精神不振,嚴(yán)重的可能因窒息而死亡.因此在空氣不流通的場(chǎng)所使用二氧化碳滅火器后，必須及時(shí)通風(fēng)。在滅火時(shí)，要連續(xù)噴射，防止余燼復(fù)燃，不可顛倒使用。由于噴射時(shí)間短，使用時(shí)動(dòng)作要迅速，防止凍傷。如在室外，則不能逆風(fēng)使用。五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)

二氧化碳滅火器維護(hù)保養(yǎng):

a、二氧化碳滅火器應(yīng)懸掛在明顯、取用方便的地方，不可放在采暖或加熱設(shè)備附近和陽(yáng)光強(qiáng)烈照射的地方,存放溫度不要過(guò)55℃。

b、定期檢查滅火器鋼瓶?jī)?nèi)二氧化碳的存量，如重量減少十分之一時(shí)，應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充罐裝。

c、在搬運(yùn)過(guò)程中，應(yīng)輕拿輕放，防止撞擊。在寒冷季節(jié)使用二氧化碳滅火器時(shí)，閥門(開(kāi)關(guān))開(kāi)啟后，不及時(shí)啟時(shí)閉，以防閥門凍結(jié)。

d、滅火器每隔5年送請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行一次水壓試驗(yàn)，并打上試驗(yàn)日期的鋼印。五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)

３、滅火器具的種類及配置

（2）干粉滅火器干粉滅火器是以高壓二氧化碳為動(dòng)力，噴射筒內(nèi)的干粉進(jìn)行滅火，為儲(chǔ)氣瓶式。它適用于撲救石油及其產(chǎn)品、可燃?xì)怏w、易燃液體電器設(shè)初起火災(zāi)，廣泛應(yīng)用于工廠、礦山、船舶、油庫(kù)等場(chǎng)所。干粉滅火器移動(dòng)方式夯類：有MT型手提式、MFT型推車式、MFB型背負(fù)式、MFQ輕型棒式以及粉末滅火彈五種。五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)

干粉滅火器維護(hù)保養(yǎng)和檢查:a、平時(shí)應(yīng)懸掛在干燥通風(fēng)的地方，防止干粉受潮變質(zhì)；還要避免日光曝曬和強(qiáng)輻射熱，以防失效。

b、存放環(huán)境溫度在一10C---550C之間。

c、進(jìn)行定期檢查，如發(fā)現(xiàn)干粉結(jié)塊或氣量不足，應(yīng)及更換滅火劑或充氣。

d、經(jīng)打開(kāi)啟用，不論是否用完。都必須進(jìn)行再充裝，充裝時(shí)不得變換品種。

e、滅火器每隔五年或每次再充裝前，應(yīng)進(jìn)行水壓試驗(yàn)，以保證耐壓強(qiáng)度，檢驗(yàn)合格后方繼續(xù)使用。五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)

４、防火卷閘門與防火分區(qū)

比較可靠的防火分區(qū)應(yīng)包括樓板的水平防火分區(qū)和垂直分區(qū)兩部分，所謂水平防火分區(qū)，就是用防火墻或防火門、防火卷簾等將各樓層在水平方向分隔為兩個(gè)或幾個(gè)防火分區(qū),所謂垂直防火分區(qū)，就是將具有1.5h或1.0h耐火極限的樓板和窗間墻(兩上、下窗之間的距離不小于1.2m)將上下層隔開(kāi)。高層建筑內(nèi)設(shè)有上下層相連通的走廊、敞開(kāi)樓梯、自動(dòng)扶梯、傳送帶等開(kāi)口部位時(shí)，應(yīng)將上下連通的各層作為一個(gè)防火分區(qū)考慮，其允許最大建筑面積之和不應(yīng)超過(guò)以的規(guī)定。當(dāng)上下開(kāi)口部位設(shè)有耐火極限大于3.00h的防火卷簾或水幕等分隔設(shè)施時(shí)，其面積可不疊加計(jì)算。防火分區(qū)的作用在于發(fā)生火災(zāi)時(shí)，可將火勢(shì)、有毒煙氣控制在一定范圍內(nèi)，以有利于消防撲救、減少火災(zāi)損失。

每個(gè)防火分區(qū)的允許最大建筑面積

:一類建筑1000m2；二類建筑1500m2；地下室500m2；設(shè)在疏散走道上的防火卷簾應(yīng)在卷簾的兩側(cè)設(shè)置啟閉裝置，并應(yīng)具有自動(dòng)、手動(dòng)和機(jī)械控制的功能，并且要每半月進(jìn)行手動(dòng)和機(jī)械升降調(diào)試一次。

五、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)1-減速箱；2-曳引輪；

3-曳引機(jī)底座；4-導(dǎo)向輪；5-限速器；6-機(jī)座；

7-導(dǎo)軌支架；8-曳引鋼絲繩；

9-開(kāi)關(guān)碰鐵；10-緊急終端開(kāi)關(guān)；

11-導(dǎo)靴；12-轎架；

13-轎門；14-安全鉗；

15-導(dǎo)軌；16-繩頭組合；

17-對(duì)重，18-補(bǔ)償鏈；

19-補(bǔ)償鏈導(dǎo)輪；20-張緊裝置；

21-緩沖器；22-底坑；

23-層門；24-呼梯盒；

25-層樓指示燈；26-隨行電纜；

27-轎壁；28-轎內(nèi)操縱箱；

29-開(kāi)門機(jī)；30-井道傳感器；

31-電源開(kāi)關(guān)；32-控制柜；

33-曳引電機(jī)；34-制動(dòng)器六、電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)曳引機(jī)：在日常運(yùn)行中應(yīng)隨時(shí)觀察機(jī)箱體內(nèi)潤(rùn)滑油油位線，根據(jù)維護(hù)要求添加相應(yīng)的潤(rùn)滑油。每半年（或按照廠家維護(hù)說(shuō)明書）進(jìn)行一次清洗油箱工作，并更換新油。箱蓋、窺視孔、軸承蓋等與箱體接合處不應(yīng)有滲油現(xiàn)象。蝸桿伸出端如為盤根密封，不應(yīng)把端蓋螺母壓得過(guò)緊，以免發(fā)生蝸桿抱軸故障，滴油頻率一般為3-5分鐘一滴。如蝸桿伸出端為機(jī)械密封結(jié)構(gòu)，則發(fā)現(xiàn)漏油應(yīng)即時(shí)更換，蝸輪軸上的滾動(dòng)軸承每月應(yīng)注入3-5g鈣基潤(rùn)滑脂，以保證充滿軸承室空間的2/3。減速箱的溫升應(yīng)不高于600C，最高油溫不超過(guò)800C。當(dāng)滾動(dòng)軸承產(chǎn)生不均勻的噪聲、敲擊聲或溫度太高時(shí)，應(yīng)即時(shí)檢修或更換。經(jīng)常檢查減速機(jī)聯(lián)軸器處螺栓，應(yīng)無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象。

六、電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)六、電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)機(jī)械制動(dòng)器：要經(jīng)常檢查彈性聯(lián)軸器的彈性圈磨損及老化情況。如發(fā)現(xiàn)前述情況，則應(yīng)及時(shí)更換，以避免出現(xiàn)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)的撞擊聲、轎箱振動(dòng)和噪聲。制動(dòng)器動(dòng)作應(yīng)靈活可靠，電磁銜鐵在導(dǎo)向銅套內(nèi)應(yīng)滑動(dòng)自如。如有動(dòng)作延遲的現(xiàn)象，則應(yīng)及時(shí)檢修，去除銅套內(nèi)的油污，可加入少許滑石粉作為潤(rùn)滑劑。凡是銷軸處，應(yīng)經(jīng)常注入機(jī)油潤(rùn)滑。當(dāng)發(fā)現(xiàn)有油垢堆積時(shí)，應(yīng)拆下清洗干凈。保持制動(dòng)性能可靠，應(yīng)經(jīng)常去除濺落在制動(dòng)輪上的油污，保持其清潔。制動(dòng)器線圈的溫升一般不應(yīng)高于600C，最高溫度不超過(guò)1050C。經(jīng)常檢查線圈接線端有無(wú)松動(dòng)，并保持絕緣良好。制動(dòng)器在工作時(shí)，閘瓦應(yīng)緊密均勻地貼合于制動(dòng)輪的工作表面，松閘時(shí)閘瓦沿制動(dòng)輪工作面的間隙應(yīng)在0.5-0.7mm之間，且兩閘瓦動(dòng)作應(yīng)保持一致。如該間隙過(guò)大，將會(huì)導(dǎo)致制動(dòng)減速度增大，影響舒適感，因此應(yīng)經(jīng)常檢查該間隙，尤其運(yùn)行一段時(shí)間后，閘瓦、制動(dòng)輪的工作表面磨擦得更為光滑，此時(shí)可以在松閘后，將該間隙高速至互不磨擦的最小間隙，將會(huì)改善乘坐的舒適感。當(dāng)固定制動(dòng)帶的鉚釘頭露出時(shí)，應(yīng)及時(shí)更換，避免它與制動(dòng)輪磨擦。當(dāng)發(fā)現(xiàn)制動(dòng)力減弱時(shí)，可調(diào)整彈簧的螺母來(lái)增加制動(dòng)力。如發(fā)現(xiàn)閘瓦與制動(dòng)輪同心度較差，則應(yīng)及時(shí)調(diào)整制動(dòng)器底座底部的墊片。

曳引電動(dòng)機(jī)：埋入電動(dòng)機(jī)定子內(nèi)的溫度傳感器控制著電動(dòng)機(jī)的強(qiáng)迫通風(fēng)風(fēng)機(jī)。當(dāng)電動(dòng)機(jī)內(nèi)部溫度升高到550C時(shí)，風(fēng)機(jī)開(kāi)始工作，溫度下降到450C時(shí)停止。應(yīng)隨時(shí)檢查在曳引機(jī)電動(dòng)機(jī)溫度升高時(shí)，風(fēng)機(jī)工作情況有無(wú)異常，以避免因溫升過(guò)高導(dǎo)致電機(jī)損壞。此外，還應(yīng)檢查滑動(dòng)軸承的潤(rùn)滑情況及蝸桿軸與電機(jī)軸的同心度。曳引輪：應(yīng)經(jīng)常檢查曳引輪槽和鋼絲繩的磨損情況，當(dāng)曳引輪繩槽磨損不一致時(shí)，或呈凹凸不平麻花狀而影響使用時(shí)，可將曳引繩取下，用特制的繩槽工裝刀具與減速機(jī)固定，以檢修速度運(yùn)轉(zhuǎn)來(lái)修車?yán)K槽。同時(shí)，應(yīng)調(diào)整曳引繩的繩頭組合錐套，使各繩之間的張力相同。因磨損嚴(yán)重而無(wú)法修理的曳引輪，應(yīng)及時(shí)更換。

六、電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)六、電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)（一）電梯電氣控制系統(tǒng)的日常管理和維護(hù)（１）機(jī)房進(jìn)線電源箱的保養(yǎng)包括下列內(nèi)容:1)經(jīng)常對(duì)電源箱進(jìn)行清潔工作，使其無(wú)灰塵雜物覆蓋，以免影響其散熱。2)保持開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)動(dòng)部位靈活，閘刀的夾座應(yīng)有足夠的夾持力，且三相夾持力應(yīng)一致。3)三相保險(xiǎn)應(yīng)選用一致的保險(xiǎn)管/熔絲，不得用多股熔絲或不同材質(zhì)的熔絲替代。4)開(kāi)關(guān)的接線應(yīng)將電源進(jìn)線接到保護(hù)閘蓋下面，即拉掉閘刀后，保險(xiǎn)的兩端不應(yīng)有帶電體。5)總開(kāi)關(guān)的接線裝置應(yīng)起作用，即在開(kāi)閘斷開(kāi)電源打開(kāi)箱蓋后送不上電，合閘后箱蓋打不開(kāi)。6)經(jīng)常檢查壓線螺帽、保險(xiǎn)夾座有無(wú)松動(dòng)或發(fā)熱變色之處;對(duì)兼做極限開(kāi)關(guān)的總開(kāi)關(guān)要保持其轉(zhuǎn)動(dòng)部位靈活，并保證其不誤動(dòng)作。7)對(duì)用自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)做電源總開(kāi)關(guān)的開(kāi)關(guān)線路進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)先斷開(kāi)空氣開(kāi)關(guān)，將進(jìn)線端的隔離保險(xiǎn)拉下方可進(jìn)行維護(hù)工作。8)應(yīng)經(jīng)常監(jiān)視裝有電壓表、電流表的電源箱，觀察電壓和電流不應(yīng)大于額定值。否則，應(yīng)切斷電源，查明原因。

（２）控制柜的維護(hù)

接觸器：是一種頻繁接通和斷開(kāi)主電路，且容量較大的電氣元件。接觸器的基本參數(shù)有觸點(diǎn)、額定電流、允許切斷電流、觸點(diǎn)數(shù)、線圈電壓、動(dòng)作時(shí)間、操作頻率、機(jī)械和電氣壽命等。電梯用接觸器在負(fù)荷情況下，除受機(jī)械沖擊外，還承受電弧的燒蝕，因此應(yīng)在平時(shí)進(jìn)行良好的維護(hù)保養(yǎng)，包括及時(shí)清掃塵灰(可在停電后用毛刷、皮老虎清掃);保證壓接導(dǎo)線牢靠無(wú)松動(dòng)，轉(zhuǎn)動(dòng)部位靈活無(wú)阻礙，三個(gè)觸點(diǎn)壓力均勻;鐵芯上不應(yīng)有油污臟物;輔助觸點(diǎn)不應(yīng)斷裂、扭歪或阻滯，以妨礙動(dòng)靜磁鐵的吸合動(dòng)作。繼電器：電梯所選用的繼電器比較典型的有JY-16型和DZ-41型，線圈電壓一般多用11OV直流電源。前者有兩只常開(kāi)觸點(diǎn)和兩副轉(zhuǎn)換觸點(diǎn)，觸點(diǎn)電流為5A;后者一般有8只觸點(diǎn)。對(duì)它們的檢查處理與接觸器相同。六、電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)六、電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)（２）控制柜的維護(hù)

PC與調(diào)速器：ACVV(交流變壓變頻)調(diào)速機(jī)與調(diào)速器組成邏輯集選電路與調(diào)速線路，使電梯的運(yùn)行性能有了進(jìn)一步提高，簡(jiǎn)化了電梯的外部接線。但這種電梯對(duì)環(huán)境條件要求很嚴(yán)，如機(jī)房溫度過(guò)高會(huì)使電梯電機(jī)加劇發(fā)熱以至燒毀。因此良好的使用環(huán)境和及時(shí)認(rèn)真的維護(hù)保養(yǎng)，可使交流調(diào)速電梯故障率大大降低。有條件時(shí)，可以選用精密電路板專用清洗劑，定期對(duì)控制板進(jìn)行清洗。在對(duì)電路板進(jìn)行清潔或維護(hù)時(shí)，應(yīng)在斷電后進(jìn)行，并要注意釋放工具和人體上的靜電，以避免帶來(lái)不必要的損失。變頻變壓裝置與微機(jī)：用微機(jī)取代全部繼電器和選層器，用變頻裝置取代電抗電阻與調(diào)速裝置，不僅使電梯性能大大改觀，同時(shí)使控制柜的電氣設(shè)備大為簡(jiǎn)化。電梯的位置信號(hào)和減速信號(hào)由微機(jī)選層器產(chǎn)生，微機(jī)簡(jiǎn)化了電梯線路，省略了電梯元器件，還可以完成復(fù)雜的控制任務(wù)。同時(shí)它還具有故障自檢查、自排除等功能，使故障大大降低，直至無(wú)故障運(yùn)行。但微機(jī)的使用更需要對(duì)電梯控制柜進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，干凈通風(fēng)的環(huán)境對(duì)微機(jī)的正常運(yùn)行非常重要。

序號(hào)名稱部位作業(yè)內(nèi)容及要求一般周期1曳引機(jī)曳引機(jī)電動(dòng)機(jī)電源測(cè)量電動(dòng)機(jī)電源引入線電壓應(yīng)為額定電壓的±7%范圍內(nèi)每半月制動(dòng)器線圈引入線連接螺釘無(wú)松動(dòng)；電壓正常每半個(gè)月2限速裝置限速器開(kāi)關(guān)作用應(yīng)可靠每半個(gè)月斷繩開(kāi)關(guān)與打板的距離應(yīng)合適，作用應(yīng)可靠每月安全鉗安全鉗開(kāi)關(guān)與打板相對(duì)位置應(yīng)合適，作用應(yīng)可靠每月3電源總開(kāi)關(guān)照明總開(kāi)關(guān)壓線螺母無(wú)松動(dòng)每季度主接點(diǎn)無(wú)燒損情況、接觸良好每季度空氣開(kāi)關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)靈活每季度4控制柜各元器件表面清掃元器件積灰，保證清潔干燥每月按觸器接點(diǎn)無(wú)燒損，接觸良好；無(wú)異常噪聲每半月電氣元件溫升在正常范圍內(nèi)；壓線螺釘無(wú)松動(dòng)每半月5轎頂檢修箱、底坑檢修箱轎頂、轎底動(dòng)作可靠每季度6操縱箱和呼梯盒轎廂內(nèi)、外動(dòng)作可靠；顯示正常每日7門聯(lián)鎖裝置各層安全接點(diǎn)接觸壓力合適；動(dòng)作可靠每半月8端站限位裝置打板鉛垂度不大于±1mm每季度碰打壓力應(yīng)適中每月開(kāi)關(guān)動(dòng)作應(yīng)靈活，作用可靠每月9隨行電纜固定點(diǎn)無(wú)松動(dòng)每年電梯運(yùn)行過(guò)程無(wú)碰撞情況每月10換速平層裝置隔磁板或隔光板鉛垂度不大于±1mm，緊固螺絲無(wú)松動(dòng)每季度傳感器或光電開(kāi)關(guān)動(dòng)作應(yīng)可靠；引出線壓緊螺釘無(wú)松動(dòng)每季度11轎廂照明、井道照明轎廂、井道更換損壞的燈泡，保證照度每半月電梯常見(jiàn)電氣控制部分零部件及元器件的檢查、維護(hù)內(nèi)容及周期

（二）電梯的安全保護(hù)裝置的管理與維修１、電梯運(yùn)行的基本安全保護(hù)裝置（１）防超越行程的保護(hù)（２）防電梯超速和斷繩的保護(hù)（３）防人員剪切和墜落的保護(hù)（４）緩沖裝置（５）報(bào)警和救援裝置（６）停止開(kāi)關(guān)和檢修運(yùn)行裝置（７）消防功能（８）防機(jī)械傷害的保護(hù)（９）電氣安全保護(hù)。六、電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)（二）電梯的安全保護(hù)裝置的管理與維修２、電梯故障時(shí)的緊急安全保護(hù)裝置

（１）轎廂下行超速保護(hù)裝置（２）轎廂上行超速保護(hù)裝置（３）緩沖器保護(hù)裝置３、機(jī)械安全防護(hù)裝置

（１）轎頂護(hù)欄（２）底坑對(duì)重側(cè)防護(hù)（３）共用井道的防護(hù)（４）機(jī)械設(shè)備安全防護(hù)六、電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)（三）電梯的日常管理與安全運(yùn)行

電梯設(shè)備管理主要包括：電梯設(shè)備的安全管理、電梯運(yùn)行管理、維修管理三個(gè)方面的工作。電梯設(shè)備的安全管理主要包括：電梯使用安全教育、安全措施，電梯困人的援救管理等。電梯的運(yùn)行管理主要包括：規(guī)范電梯的日常管理工作，以保證電梯設(shè)備的正常運(yùn)行。電梯設(shè)備的維修管理：是規(guī)范電梯的維護(hù)保養(yǎng)工作，使電梯各項(xiàng)性能指標(biāo)達(dá)標(biāo)，消除電梯的故障隱患，以減少運(yùn)行費(fèi)用。

六、電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)１、建筑給水、排水系統(tǒng)概述２、建筑室內(nèi)給水系統(tǒng)３、建筑排水系統(tǒng)

４、建筑內(nèi)消火拴給水系統(tǒng)組成、組件及類型５、建筑給、排水設(shè)備的運(yùn)行管理七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護(hù)１、建筑給水、排水系統(tǒng)概述（1）室內(nèi)給水工程分為三大類：Ａ、生活給水——滿足水量、水壓和水質(zhì)或水溫等方面的要求。國(guó)家現(xiàn)行的《生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)》控制指標(biāo)主要有四類：感官性指標(biāo)、化學(xué)指標(biāo)、毒理性指標(biāo)和細(xì)菌學(xué)指標(biāo)。

B、生產(chǎn)給水——滿足水量、水壓二方面的要求。

C、消防給水——滿足水量、水壓二方面的要求。（２）室內(nèi)排水工程主要包括三類：生活排水、生產(chǎn)排水和屋面雨排水七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護(hù)七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護(hù)水泵防震：對(duì)噪聲源——選低噪音水泵基礎(chǔ)——固體傳振主要通道：橡膠隔振墊管道——固體傳振第二通道：吸、壓水管設(shè)可曲撓接頭支吊架——固體傳振第三通道：彈性支吊架隔振為主，吸聲為輔，在建筑上采取隔聲、吸音措施，如雙層門窗、墻面，頂棚設(shè)多孔吸音板七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護(hù)案例：物業(yè)社區(qū)水泵房噪音擾民七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護(hù)

３、建筑排水系統(tǒng)

（１）建筑內(nèi)排水系統(tǒng)組成：Ａ、衛(wèi)生器具或生產(chǎn)設(shè)備受水口Ｂ、排水管系Ｃ、衛(wèi)生器具排水管；橫支管；立管；總干管；出戶管Ｄ、通氣管系Ｅ、清通設(shè)備Ｆ、抽升系統(tǒng)Ｇ、室外排水管道：室外第一個(gè)檢查井至城市下水道之間的管道。Ｈ、污水局部處理構(gòu)筑物。七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護(hù)

（２）建筑雨水排水系統(tǒng)

：Ａ、檐溝外排水(水落管外排水)雨水→屋面→檐溝→水落管→散水坡→地面→檐溝→鉛皮、預(yù)制砼Ｂ、天溝外排水。利用屋面構(gòu)造上所形成的天溝本身容量和坡度排泄雨水(大型屋面)雨水→屋面→天溝→立管→地面或管道Ｃ、內(nèi)排水。建筑立面要求高，大屋面面積，屋面上有天窗，多跨，鋸齒形建筑屋面。雨水→屋面→雨水斗→懸吊管→立管→埋地管→出戶管→室外管道內(nèi)排水系統(tǒng)。七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護(hù)

４、建筑內(nèi)消火拴給水系統(tǒng)組成、組件及類型

（１）組成及組件水槍、水龍帶、消火拴、消防水喉、消防通道、水箱、消防水泵接合器、增壓設(shè)備和水源。（２）類型Ａ、不設(shè)消防水箱及水泵的消火拴給水系統(tǒng)室外管網(wǎng)的壓力及水量在任何時(shí)候均可滿足室內(nèi)消防要求Ｂ、僅設(shè)水箱只保證火災(zāi)初期10分鐘供水(室外水量及壓力不足)Ｃ、設(shè)消防貯水箱、消火拴泵的消火拴系統(tǒng)火災(zāi)延續(xù)時(shí)間內(nèi)由室內(nèi)保證消防用水量及水壓分區(qū)供水的室內(nèi)消火拴系統(tǒng)(高層)分區(qū)原因：從便于滅火和系統(tǒng)安全考慮分區(qū)依據(jù)：最低處消火拴最大靜水壓力超過(guò)80mH2O時(shí)分區(qū)方式：串聯(lián)分區(qū)，并聯(lián)分區(qū)七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護(hù)５、建筑給、排水設(shè)備的運(yùn)行管理

（１）建筑給排水系統(tǒng)的主要管理措施主要有：Ａ、建立設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案；Ｂ、建立設(shè)備卡片；Ｃ、建立定期檢查、維修、保養(yǎng)的制度；Ｄ、建立給排水設(shè)備大、中修工程的驗(yàn)收制度，積累有關(guān)技術(shù)資料；Ｅ、建立給排水設(shè)備的更新、調(diào)撥、增添、改造、報(bào)廢等方面的規(guī)劃和審批制度；Ｆ、建立住戶保管給排水設(shè)備的責(zé)任制度；Ｇ、建立每年年末對(duì)建筑給排水設(shè)備進(jìn)行清查、核對(duì)和使用的鑒定制度；七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護(hù)（２）給水系統(tǒng)的運(yùn)行管理Ａ、防止二次供水的污染，對(duì)水池、水箱進(jìn)行定期消毒，保持其清潔衛(wèi)生。Ｂ、對(duì)供水管道、閥門、水表、水泵、水箱進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查，確保供水安全。Ｃ、發(fā)生跑水、斷水故障應(yīng)及時(shí)搶修。Ｄ、消防泵要定期試泵，至少每季度一次。要保證電氣系統(tǒng)正常工作，水泵正常上水，消火栓設(shè)備配套完整，檢查報(bào)告交當(dāng)?shù)叵啦块T備案；七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護(hù)（３）排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理Ａ、定期對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和清通。Ｂ、教育住戶不要把雜物投入下水道，以防堵塞。下水道發(fā)生堵塞時(shí)應(yīng)及時(shí)清通。Ｃ、定期檢查排水管道是否有生銹、滲漏現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時(shí)處理。Ｄ、室外排水溝渠應(yīng)定時(shí)檢查和清掃，即使清除淤泥和污物。七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護(hù)（４）消防設(shè)備的維護(hù)和養(yǎng)護(hù)Ａ、消防栓每季度應(yīng)進(jìn)行一次放水檢查，每半年養(yǎng)護(hù)一次，主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、閥門是否齊全；Ｂ、對(duì)水帶的破損、發(fā)黑與插接頭的松動(dòng)現(xiàn)象進(jìn)行修補(bǔ)、固定；Ｃ、更換變形漏水的密封膠圈；Ｄ、將閥門桿加油防銹，并抽取總數(shù)的5%進(jìn)行試水；Ｅ、清掃箱內(nèi)灰塵，將消防栓的玻璃門擦凈，最后貼上檢查標(biāo)示，標(biāo)志內(nèi)應(yīng)有檢查日期、檢查人和結(jié)果。

七、建筑給水、排水系統(tǒng)的管理與維護(hù)１、安全防范系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)面臨的問(wèn)題２、安防系統(tǒng)前期介入主要內(nèi)容３、安防系統(tǒng)的交接驗(yàn)收４、安防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)八、安全防范系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)

１、安全防范系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)面臨的問(wèn)題

（一）設(shè)置不當(dāng)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)單位對(duì)安防系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)不足，對(duì)安全防范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置不當(dāng)，致使各子系統(tǒng)不能整合，造成投資浪費(fèi)。由于安防產(chǎn)品廠家眾多，各家產(chǎn)品互不兼容，技術(shù)也不一定成熟。導(dǎo)致用戶選擇產(chǎn)品的局限性，在設(shè)計(jì)時(shí)往往將很多技術(shù)問(wèn)題遺留給集成商或施工單位，造成了安防系統(tǒng)設(shè)計(jì)不合理、系統(tǒng)集成性差、設(shè)備配置性能差、綜合布線不規(guī)范等現(xiàn)象。（二）缺乏統(tǒng)一安防產(chǎn)品大多是進(jìn)口產(chǎn)品，國(guó)內(nèi)具有競(jìng)爭(zhēng)力的廠家較少，這些產(chǎn)品的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)、系統(tǒng)構(gòu)成、接口方式等不盡相同