房地產(chǎn)項(xiàng)目融資商業(yè)計(jì)劃書(shū)

第頁(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資商業(yè)方案書(shū)全文29頁(yè)，共1.3萬(wàn)字請(qǐng)?jiān)谶@里輸入單位/組織名稱(chēng)目錄TOC\o"1-3"\h\z第一篇XX國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 31.1、適應(yīng)西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，為地區(qū)開(kāi)發(fā)積累資金。 41.2、適應(yīng)金融產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)律，促進(jìn)金融產(chǎn)業(yè)進(jìn)展 41.3、適應(yīng)我國(guó)入世后外資進(jìn)入西部地區(qū)的需要 5其次篇京州市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)進(jìn)展?fàn)顩r 52.1京州宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展概況 52.1.1、京州市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r 52.1.2、房地產(chǎn)行業(yè)概況 62.2、京州房地產(chǎn)概況 62.2.1、京州地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特點(diǎn) 72.2.2、土地市場(chǎng)交易中的各類(lèi)用途 72.3、項(xiàng)目概況 72.4、項(xiàng)目比較分析 82.4.1、周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)資料 82.4.2、京州市高檔寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)分析 92.4.3、京州市辦公空間資料分析 102.4.4、項(xiàng)目高檔住宅比較分析 102.4.5、項(xiàng)目地價(jià)分析 11第三篇XX國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃與進(jìn)展 123.1XX國(guó)際廣場(chǎng)規(guī)劃理念 123.2XX國(guó)際廣場(chǎng)建筑工程指導(dǎo)思想 133.3XX國(guó)際廣場(chǎng)建筑總指標(biāo) 133.4XX國(guó)際廣場(chǎng)建筑設(shè)計(jì) 143.4.1、100米高商務(wù)樓及五星級(jí)酒店 143.4.2、85米高酒店式公寓 143.4.3、四棟十層40米高寫(xiě)字樓 143.4.4、開(kāi)發(fā)步驟 153.4.5、目前工程進(jìn)度 153.5XX國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的設(shè)想與分析 15第四篇項(xiàng)目建設(shè)的工程設(shè)計(jì)及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 154.1、選擇并接受具有現(xiàn)代風(fēng)格和高科技水準(zhǔn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。 154.2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（見(jiàn)下表） 16第五篇XX國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體介紹 165.1、京州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)簡(jiǎn)介 165.2、陜西長(zhǎng)安建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司簡(jiǎn)介 175.3、XX國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)戰(zhàn)略團(tuán)隊(duì)及分工 185.4、XX國(guó)際廣場(chǎng)品牌塑造聯(lián)盟 19第六篇項(xiàng)目投資估算和資金籌措說(shuō)明 206.1、項(xiàng)目投資成本估算 206.2、投資人與資金籌措 206.3、貸款擔(dān)保人 20第七篇項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)分析 207.1、盈利力量分析 207.2、資金來(lái)源與運(yùn)用表的款項(xiàng)分析 247.3、資產(chǎn)負(fù)債分析 24第八篇項(xiàng)目招商方案 268.1、目標(biāo)客戶(hù)定位 268.2、投資者保值增值的保障和預(yù)期 268.3、項(xiàng)目品牌推廣與招商實(shí)施進(jìn)度方案 268.4、投資建議 268.5、XX國(guó)際廣場(chǎng)相關(guān)物業(yè)投資建議 268.6、投資機(jī)構(gòu)投資建議 268.7、投資風(fēng)險(xiǎn)保障 26第一篇XX國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景京州房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展水平及規(guī)模還處于國(guó)內(nèi)的中流水平，與北京、上海及沿海發(fā)達(dá)城市相比還存在不少的差距，但其市場(chǎng)進(jìn)展的潛力卻很大。目前京州市缺乏代表京州這個(gè)國(guó)際化都市的建筑群體，而XX國(guó)際廣場(chǎng)的消滅，將填補(bǔ)這方面缺憾，他將代表京州的現(xiàn)代形象，反映京州五千年文化與現(xiàn)代文明的融合。西部大開(kāi)發(fā)，國(guó)際知名大公司的辦事機(jī)構(gòu)及外資金融行業(yè)均需要大量高檔次具有影響力的寫(xiě)字樓群（猶如北京的新東方廣場(chǎng)一樣），而XX國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)，正適應(yīng)了形勢(shì)的需要。該項(xiàng)目不論從規(guī)模檔次，地理位置及周邊環(huán)境，都是京州規(guī)模最大、檔次最高、地理環(huán)境最佳、物業(yè)管理水平最高的，無(wú)以倫比的寫(xiě)字樓群，也必將成為京州城市建設(shè)中一個(gè)里程碑的建筑、成為京州現(xiàn)代化城市的標(biāo)志。京州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)及其決策者審時(shí)度勢(shì)，以敏銳的目光和超前的意識(shí)充分生疏到一個(gè)地區(qū)的振興，必需以金融事業(yè)的進(jìn)展為前提，本著回報(bào)社會(huì)的良好愿望，依托集團(tuán)雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和優(yōu)良資信，把建設(shè)XX國(guó)際廣場(chǎng)作為公司拓展多元化投資領(lǐng)域，再造新優(yōu)勢(shì)的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，更作為支持我市、我省乃至整個(gè)西部地區(qū)金融事業(yè)進(jìn)展的平臺(tái)，為促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展做出貢獻(xiàn)。隨著中心西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的制度和實(shí)施，隨著中國(guó)加入WTO后各種承諾義務(wù)的逐步兌現(xiàn)，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的遠(yuǎn)見(jiàn)和必要性更加得到表現(xiàn)，社會(huì)意義更加明顯。它主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.1、適應(yīng)西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，為地區(qū)開(kāi)發(fā)積累資金。長(zhǎng)期以來(lái)，中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展滯后東部地區(qū)，其緣由雖然是多方面的，但金融后仰狀況嚴(yán)峻促成的資金的短缺也是一個(gè)重要方面。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，中西部地區(qū)的GDP占全國(guó)18.4%（1996年），國(guó)家銀行現(xiàn)金收入只占全國(guó)13.4%，進(jìn)出口和實(shí)際利用外資額分別僅占3.9%，3.6%，這種現(xiàn)象反映出中西部地區(qū)引進(jìn)外部資金、吸引地區(qū)資金力量較差，資金利用效率較低。甚至在資金緊急的狀況下，還消滅了資金外流。如90年月初西北地區(qū)的銀行資金，就有20%左右通過(guò)各種方式流到了東部地區(qū)。即使在中心開(kāi)發(fā)西部的戰(zhàn)略確定之后，這種現(xiàn)象仍在連續(xù)。它制約了西部經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，急待解決。這種現(xiàn)象產(chǎn)生的緣由之一，在于地區(qū)金融中心沒(méi)有形成，金融機(jī)構(gòu)布局不合理、結(jié)構(gòu)不完善、金融工具手段創(chuàng)新不足。為了解決這一問(wèn)題，專(zhuān)家學(xué)者建議以京州為支點(diǎn)，建立“五點(diǎn)四線(xiàn)”模式的西北金融合作區(qū)。中心為適應(yīng)西部開(kāi)發(fā)、促進(jìn)金融進(jìn)展的需要，進(jìn)行國(guó)家金融的改組，已將國(guó)家央行的西北區(qū)域支行建在京州，并將出臺(tái)進(jìn)一步的措施。XX國(guó)際廣場(chǎng)作為金融布局的基礎(chǔ)設(shè)施，必將為這一戰(zhàn)略的實(shí)施供應(yīng)支撐作用。1.2、適應(yīng)金融產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)律，促進(jìn)金融產(chǎn)業(yè)進(jìn)展一個(gè)城市要成為區(qū)域性金融中心，必需把金融作為核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)先進(jìn)展。應(yīng)建設(shè)一個(gè)品牌洪亮、規(guī)模宏大、功能齊全、輻射海內(nèi)外的金融中心區(qū)。例如，美國(guó)有華爾街、東京有銀座，這些城市都是通過(guò)建設(shè)一個(gè)有巨大影響的金融中心區(qū)，而成為國(guó)際性或區(qū)域性金融中心城市的，這種集聚效應(yīng)，是金融業(yè)進(jìn)展的客觀(guān)規(guī)律。依據(jù)這一規(guī)律，我國(guó)很多城市為形成、或強(qiáng)化金融中心城市的地位，正在緊鑼密鼓動(dòng)地加強(qiáng)城市金融中心的建設(shè)。例如，北京作為北方金融中心，斥資150億元的金融街中心區(qū)；上海陸家咀集聚了中外金融機(jī)構(gòu)200余家；天津、石家莊等城市的金融中心正在進(jìn)行。京州要確保西部地區(qū)的金融中心地位，必需有作為基礎(chǔ)設(shè)施硬件的金融中心作為支撐。XX國(guó)際廣場(chǎng)建在京州金融氣息最旺的黃金地段，并以規(guī)模宏大、技術(shù)高新為特色，適應(yīng)了這一需要，必將成為金融產(chǎn)業(yè)集聚的熱點(diǎn)。1.3、適應(yīng)我國(guó)入世后外資進(jìn)入西部地區(qū)的需要隨著改革開(kāi)放的不斷深化，尤其是正式加入WTO以后，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展愈來(lái)愈納入全球經(jīng)濟(jì)化的范疇。在落實(shí)中心開(kāi)發(fā)西部戰(zhàn)略中，由于國(guó)家政策不斷傾斜，西部投資環(huán)境的不斷改善，外資進(jìn)入西部已成為不斷加強(qiáng)的趨勢(shì)。隨著我國(guó)入世承諾兌現(xiàn)時(shí)間表的確定，國(guó)外金融資本、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入西部已排上了日程。專(zhuān)家論斷，今后三至五年將是外資、外國(guó)金融機(jī)構(gòu)大量進(jìn)入西部的高峰時(shí)期，這與XX國(guó)際廣場(chǎng)的建設(shè)期相吻合?？陀^(guān)上印證了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性、可行性和預(yù)見(jiàn)性。其次篇京州市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)進(jìn)展?fàn)顩r2.1京州宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展概況2.1.1、京州市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r在國(guó)家樂(lè)觀(guān)財(cái)政政策和西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略等因素的推動(dòng)下，京州宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，加之政府把宏觀(guān)調(diào)控拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)放在投資和擴(kuò)大內(nèi)需上，并實(shí)施樂(lè)觀(guān)的財(cái)政政策，擴(kuò)大投資需求，使固定資產(chǎn)投資力度連續(xù)擴(kuò)大，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)。京州市房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)保持了近兩年來(lái)的穩(wěn)定、快速、健康進(jìn)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格趨穩(wěn)，商品房銷(xiāo)售面積連續(xù)增長(zhǎng)，銷(xiāo)售額同步增加，市場(chǎng)交投活躍，空置量連續(xù)下降。隨著商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售各方面政策的完善和推動(dòng)，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，使京州商品房市場(chǎng)人氣上升，并進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)期，尤其是商業(yè)服務(wù)房銷(xiāo)售的高速增長(zhǎng)，說(shuō)明白西部大開(kāi)發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對(duì)西部大開(kāi)發(fā)的信念和支持，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革連續(xù)深化，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度加快，商品房個(gè)人消費(fèi)不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)宏觀(guān)調(diào)控政策的逐步到位,京州房地產(chǎn)市場(chǎng)將連續(xù)保持快速地進(jìn)展。2.1.2、房地產(chǎn)行業(yè)概況就去年對(duì)中國(guó)ＧＤＰ增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率而言，房地產(chǎn)業(yè)明顯偏高。據(jù)測(cè)算，２００１年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)中國(guó)ＧＤＰ增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率為１．３個(gè)百分點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)率為０．６到１．２個(gè)百分點(diǎn)，兩者相加共計(jì)１．９到２．５個(gè)百分點(diǎn)。這表明，中國(guó)ＧＤＰ增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依靠程度較高。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的緣由在于長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)始終依靠于固定投資的快速增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)又明顯地帶動(dòng)了固定投資增長(zhǎng)，從而擴(kuò)大了投資乘數(shù)效應(yīng)，由此也提高了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)ＧＤＰ增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)之所以會(huì)消滅快速進(jìn)展，主要是依靠于金融的強(qiáng)力支持一是直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，二是通過(guò)發(fā)放個(gè)人住房貸款增加房屋銷(xiāo)售和擴(kuò)大房地產(chǎn)需求。所以，由于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展對(duì)金融依靠度的不斷增加，自然央行就把房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展與貨幣政策緊密地聯(lián)系了起來(lái)。2.2、京州房地產(chǎn)概況近年京州市地產(chǎn)市場(chǎng)最顯著的特點(diǎn)是土地市場(chǎng)交易量激劇增長(zhǎng)，主要緣由，一是自2001年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策措施，如《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)[2001]15號(hào)）以及國(guó)土資源部第11號(hào)令《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)范管理，促使土地公開(kāi)交易量上升。特殊是2002年以來(lái)陜西省、京州市關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的相關(guān)配套政策出臺(tái)，如《京州市國(guó)有土地儲(chǔ)備暫行規(guī)定》、《京州市人民政府關(guān)于實(shí)施國(guó)有土地儲(chǔ)備和土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的通知》以及《京州市人民政府關(guān)于實(shí)施分批次統(tǒng)一征地有關(guān)問(wèn)題的通知》，使大批過(guò)去用地手續(xù)尚未完善的開(kāi)發(fā)用地紛紛在新政策施行前補(bǔ)辦用地手續(xù)，導(dǎo)致短期內(nèi)土地交易量激增。二是國(guó)家整體宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，京州市近年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，舊城區(qū)改造力度加大，國(guó)有企業(yè)改制進(jìn)一步推行，也促使土地交易日趨活躍，地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)育。2.2.1、京州地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特點(diǎn)從土地市場(chǎng)區(qū)域分布看，京州市南郊仍是各類(lèi)用地需求者和開(kāi)發(fā)商看好的首選區(qū)域，城南區(qū)自南二環(huán)開(kāi)通以來(lái)，土地交易量逐年增長(zhǎng)，土地市場(chǎng)日趨活躍，地價(jià)上漲很快，加之京州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的蓬勃進(jìn)展，以及南郊傳統(tǒng)的良好區(qū)位，近幾年始終是土地開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。舊城區(qū)和東郊地區(qū)土地交易呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。舊城區(qū)內(nèi)土地交易的熱點(diǎn)區(qū)域仍是舊城綜合改造開(kāi)發(fā)區(qū)。由于近幾年來(lái)國(guó)家實(shí)行了嚴(yán)格的耕地愛(ài)護(hù)措施，城郊新征土地量削減，導(dǎo)致舊城內(nèi)存量土地交易量上升。東郊地區(qū)受2000年動(dòng)物園公開(kāi)土地拍賣(mài)和去年?yáng)|元路土地拍賣(mài)的影響，漸漸成為開(kāi)發(fā)商投資的熱點(diǎn)。北郊地區(qū)仍以北二環(huán)兩側(cè)為中心的區(qū)域土地市場(chǎng)較為活躍，交易量較大。2.2.2、土地市場(chǎng)交易中的各類(lèi)用途從土地市場(chǎng)交易中的各類(lèi)用途看，住宅用地仍是土地市場(chǎng)交易的重點(diǎn)，占一級(jí)市場(chǎng)全部交易量的39％；其次是商業(yè)用地，占到23％；綜合用地、工業(yè)用地和其它用地分別占到14％、11％和14％。從綜合用地交易的區(qū)域分布看，一是集中在舊城內(nèi)西大街地區(qū)，主要是西大街整體改造規(guī)劃為綜合商貿(mào)區(qū)，綜合用地交易較多。二是隨著北郊大批綜合設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)，北郊成為京州市新的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展區(qū)，以北二環(huán)沿街兩側(cè)為主綜合用地交易量較大。三是舊城區(qū)內(nèi)零星的用地改造，也以綜合用地開(kāi)發(fā)為主。商業(yè)用地交易區(qū)域分布不是格外集中，受京州市單一城市商服中心的影響，仍以舊城區(qū)為主，其它區(qū)域均有分布。工業(yè)用地和其它用地交易區(qū)域分布較為零散。2.3、項(xiàng)目概況XX國(guó)際廣場(chǎng)是由京州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)陜西長(zhǎng)安投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司興建的一座規(guī)模大、檔次高、功能全的宏偉建筑群。XX國(guó)際廣場(chǎng)占地31913平方米，總建筑面積26.65萬(wàn)平方米，建筑容積率達(dá)到6.9，地上建筑分別為11層、23層、28層，建筑高度達(dá)到100米，總投資20億人民幣以上，是一座集金融、商貿(mào)、高級(jí)公寓、智能化辦公、五星級(jí)酒店等為一體的多功能綜合建筑群。該建筑群位于古城京州大南門(mén)外中軸線(xiàn)龍脈中部的西側(cè)，與京州大南門(mén)及禮賓廣場(chǎng)共同構(gòu)成了京州市的整體城市形象，是京州進(jìn)行迎接國(guó)內(nèi)外貴賓仿唐禮儀入城式的地方，是京州舉辦各種大型政治、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)場(chǎng)所，是對(duì)外宣揚(yáng)的窗口，香港、澳門(mén)回歸祖國(guó)慶典，2001年奧運(yùn)申辦成功慶典，及美國(guó)總統(tǒng)克林頓來(lái)訪(fǎng)禮賓儀式等均在此進(jìn)行。因而，XX國(guó)際廣場(chǎng)的投資興建受到了來(lái)自省、市等各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的親密關(guān)注和大力支持，為此，我公司下定決心、花大力氣，從設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)等基礎(chǔ)工作做起，肯定要將XX國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)成為陜西省京州市，乃至中國(guó)西北的標(biāo)志性建筑，使其無(wú)論從規(guī)劃理念、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境營(yíng)造、裝修工藝、工程質(zhì)量等硬件設(shè)施，還是從各項(xiàng)軟性服務(wù)方面都成為國(guó)家級(jí)優(yōu)秀工程的典范。XX國(guó)際廣場(chǎng)東臨長(zhǎng)安路主干道，西依長(zhǎng)安城堡大酒店，南鄰陜西農(nóng)業(yè)銀行大廈，方圓1公里內(nèi)有大小銀行、金融機(jī)構(gòu)50多家。因此XX國(guó)際廣場(chǎng)所處的位置，是古城京州實(shí)際上的金融中心，其地價(jià)已經(jīng)達(dá)到了國(guó)外城市規(guī)劃理論所提到的100%黃金地價(jià)。XX國(guó)際廣場(chǎng)將經(jīng)過(guò)三年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在古城京州的南大門(mén)迎賓廣場(chǎng)旁矗立起一群宏偉的高檔建筑。XX國(guó)際廣場(chǎng)建成后將成為西北地區(qū)最大的政治、經(jīng)濟(jì)及文化氛圍深厚的名副其實(shí)的國(guó)際金融中心，是中外各公司辦公、下榻、商務(wù)活動(dòng)的抱負(fù)場(chǎng)所，也將是西部經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的橋頭堡。由于大廈金融業(yè)雄厚，必定成為京州地區(qū)的金融中心，是西部開(kāi)發(fā)的良好基礎(chǔ)工程，因而必將促進(jìn)西部經(jīng)濟(jì)的飛速進(jìn)展。2.4、項(xiàng)目比較分析2.4.1、周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)資料項(xiàng)目名稱(chēng)價(jià)格狀況價(jià)格付款方式物業(yè)管理車(chē)位租金備注時(shí)代廣場(chǎng)(北大街)起價(jià)6600/㎡；最高價(jià)7200/㎡按揭13.9元/月/㎡300元/月租12萬(wàn)買(mǎi)斷80~120元/月/㎡已銷(xiāo)售96%中天國(guó)際（北大街）均價(jià)6400/㎡；最高價(jià)6580/㎡6樓6400元/㎡5樓6310元/㎡4樓6280元/㎡按揭9.87元/月/㎡空調(diào)費(fèi)冬8.6元，夏8.26元150元/月租12萬(wàn)買(mǎi)斷60~70元/月/㎡已銷(xiāo)售93%世嘉商務(wù)（南門(mén)外）起價(jià)4880/㎡；最高價(jià)5280/㎡曾差100/㎡按揭3.16元/月/㎡地上100元/租金地下290元/租金45元/月/㎡已銷(xiāo)售95.5%天幕闊景

（高新）起價(jià)10000均價(jià)12000按揭六成十年未定15萬(wàn)買(mǎi)斷500元/租已登記99%志誠(chéng)大廈（桃園湖）按揭10元/㎡/月街面停車(chē)70元已售完華融大廈（體育場(chǎng)）起價(jià)4300最高價(jià)6500按揭六成十年12.5元/㎡/月未定只售不租已銷(xiāo)售93.6%旅游大廈（長(zhǎng)安路）5700/㎡/4層5800/㎡5層按揭未定未定65~70元/月/㎡已銷(xiāo)售95%世紀(jì)星大廈（南二環(huán)）起價(jià)4900/㎡；最高價(jià)7000左右首付20%，30年按揭未定350~450左右55~80元/月/㎡已銷(xiāo)售96.5%藍(lán)溪大廈（南二環(huán)）4500按揭4.1元/㎡/月90元/租金50~75元/月/㎡已銷(xiāo)售92.5%2.4.2、京州市高檔寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)分析京州市寫(xiě)字樓就目前的開(kāi)發(fā)覺(jué)狀來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目的數(shù)量和開(kāi)發(fā)面積上已經(jīng)初具規(guī)模了，但是京州目前缺少的是在智能化和物業(yè)管理上領(lǐng)先的高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目，隨著世貿(mào)的加入以及西部大開(kāi)發(fā)的實(shí)施，國(guó)內(nèi)外很多知名企業(yè)甚至世界500強(qiáng)企業(yè)會(huì)在京州落戶(hù)，他們對(duì)辦公場(chǎng)所的選擇將會(huì)更加“苛刻”，所以怎樣打造出集高智能化與高科技為一體的高檔寫(xiě)字樓將是京州寫(xiě)字樓市場(chǎng)急待解決的問(wèn)題。由周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析可以看出類(lèi)似天幕闊景的高檔綜合性商住空間在京州市房地產(chǎn)行業(yè)還屬于極少數(shù)，尤其地理位置如XX國(guó)際廣場(chǎng)的更是絕無(wú)僅有，與同類(lèi)型的項(xiàng)目天幕闊景相比較，本項(xiàng)目地處京州大南門(mén)，其先天的氣度已經(jīng)高人一等，更遑論在各級(jí)省市領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)懷下，以其經(jīng)典的設(shè)計(jì)手法，博采古城京州數(shù)千年的深厚文化積淀，運(yùn)用富有民族精神及氣節(jié)的建筑語(yǔ)言符號(hào)，使其成為陜西省京州市21世紀(jì)的CBD，強(qiáng)有力的支撐西北金融新的進(jìn)展勢(shì)態(tài)，成為西北首屈一指的經(jīng)濟(jì)金融中心。商場(chǎng)類(lèi)物業(yè)由于其價(jià)格昂貴，開(kāi)發(fā)數(shù)量也有限，所以交易始終不是很活躍，目前主要以租賃形式為主。京州住宅市場(chǎng)交易持續(xù)增長(zhǎng)，消費(fèi)量穩(wěn)步上揚(yáng)，在市場(chǎng)有效需求的推動(dòng)下，京州房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資顯著增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信念進(jìn)一步加強(qiáng)。同時(shí)，在政策指導(dǎo)和刺激下，市民對(duì)住宅的潛在消費(fèi)需求連續(xù)得以釋放。2.4.3、京州市辦公空間資料分析本項(xiàng)目地處京州市真正的CBD中心，因而其商業(yè)價(jià)值是無(wú)可比擬的，更由于其地理位置的優(yōu)越，自然?呈現(xiàn)了一種大家的氣魄，標(biāo)榜了一種上流階層的頂級(jí)生活品質(zhì)，因此，可以從以下幾個(gè)方面發(fā)覺(jué)它的價(jià)值：首先是CBD的居住滿(mǎn)足感與投資回報(bào)的比例，這是打算CBD面貌的根本因素之一。一個(gè)在CBD購(gòu)房的業(yè)主必定面臨巨大投資回報(bào)的誘惑；另外一個(gè)與上面相關(guān)的因素是CBD周邊的住宅配套和交通配套的跟進(jìn)程度。居住在CBD的相對(duì)便利性和滿(mǎn)足感很大程度上取決于通往CBD的交通成本和目標(biāo)項(xiàng)目周邊的配套發(fā)達(dá)程度，而南門(mén)在這一點(diǎn)上有著良好的基礎(chǔ)，更不用說(shuō)其建筑群內(nèi)部便利的環(huán)繞交通體系，將回味業(yè)主帶來(lái)更為便利、快捷、高品質(zhì)的生活之感。2.4.4、項(xiàng)目高檔住宅比較分析樓盤(pán)名稱(chēng)起價(jià)均價(jià)最高價(jià)地理位置天幕闊景835088809260高新十字御城430050606250小南門(mén)楓葉新都市420045905300高新二期從以上圖表可以看出，第一，京州房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅類(lèi)的高端產(chǎn)品不多，而且其地理位置都不抱負(fù)，不能呈現(xiàn)相映層次的樓盤(pán)的價(jià)值；其次，與本項(xiàng)目接近御城依據(jù)環(huán)城公園的綠色景觀(guān)抬高房?jī)r(jià)為5060元/㎡，而本項(xiàng)目俯視大南門(mén)的氣魄更能提升樓盤(pán)價(jià)值，僅此一點(diǎn)，XX國(guó)際廣場(chǎng)的高檔住宅的價(jià)值不僅僅是5060元/㎡。所以，XX國(guó)際廣場(chǎng)的高檔住宅的推出，不僅是價(jià)值的體現(xiàn)，更是身份和地位象征。2.4.5、項(xiàng)目地價(jià)分析隨著經(jīng)營(yíng)城市的理念不斷落實(shí)，京州市土地市場(chǎng)也日益成熟、正規(guī)。土地使用權(quán)經(jīng)拍賣(mài)后，地價(jià)不斷走高，大宗用地如：錦園、動(dòng)物園到2002年9月28日拍賣(mài)的南二環(huán)群賢莊四周用地(總用地81.218畝，規(guī)劃總建筑面積106232M2)，最終拍出23800萬(wàn)元的價(jià)格被陜西均利集團(tuán)購(gòu)得，折合樓面地價(jià)2240元/m2。與之對(duì)比，XX國(guó)際廣場(chǎng)所處的地理位置、歷史位置、文化位置與政治經(jīng)濟(jì)位置，樓面地價(jià)僅1331元/m2，其價(jià)值潛力毋庸置疑。第三篇XX國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃與進(jìn)展3.1XX國(guó)際廣場(chǎng)規(guī)劃理念由于本項(xiàng)目特殊的地理位置及其特殊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義，要求本項(xiàng)目的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)理念具有肯定的時(shí)代意義及代表意義，達(dá)到與時(shí)俱進(jìn)的社會(huì)現(xiàn)實(shí)意義。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)構(gòu)思：“傳承千年人文思想，融匯現(xiàn)代建筑理念，十三朝古都的標(biāo)志京州的、中國(guó)的、世界的……”正由于其特殊的歷史價(jià)值及社會(huì)價(jià)值，本著對(duì)歷史負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)的態(tài)度，我們針對(duì)本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，作了大量的論證考察工作，先后聘請(qǐng)了包括美國(guó)KPF建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、美國(guó)有名建筑師蓋斯勒、法國(guó)有名建筑師安德魯、新加坡貝爾高林建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、澳大利亞柏濤建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所以及中國(guó)有名建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)家張錦秋大師等在內(nèi)十余家事務(wù)所參與方案修改，經(jīng)過(guò)國(guó)內(nèi)四家專(zhuān)業(yè)的大型設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)方案，省市規(guī)劃院及規(guī)劃局的相關(guān)部門(mén)邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)有名的建筑、規(guī)劃專(zhuān)家作了20余次方案評(píng)審，對(duì)十八套設(shè)計(jì)方案作認(rèn)真實(shí)實(shí)的研討，最終確定了由北京市建筑設(shè)計(jì)爭(zhēng)辯院設(shè)計(jì)的方案作為施工的依據(jù)。北京市建筑設(shè)計(jì)爭(zhēng)辯院的方案設(shè)計(jì)充分考慮了作為京州標(biāo)志性建筑的項(xiàng)目特色，因而在本項(xiàng)目的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)中切實(shí)可行的留意到：適應(yīng)性：為建筑使用用途可能發(fā)生的轉(zhuǎn)變而作出的智力上的考慮；低能耗：半數(shù)的能源由建筑物消耗，而對(duì)建筑設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前期的投資，建筑師所面臨的挑戰(zhàn)是進(jìn)展利用可持續(xù)性的建筑從而削減能源消耗和環(huán)境污染；低造價(jià)高質(zhì)量：滿(mǎn)足當(dāng)前的需要而又不阻礙后代的需要的進(jìn)展方式；仿生墻：能夠?qū)ν饨鐪囟?、光照條件和用戶(hù)需要作出反映的建筑物外墻；程序化建筑：能夠簡(jiǎn)潔地轉(zhuǎn)變其功能以適應(yīng)新需要的建筑；服務(wù)空間/主體空間：作用區(qū)與服務(wù)區(qū)的清楚分隔，例如租售的辦公空間與核心體（電梯、樓梯、升降機(jī)和其它機(jī)械系統(tǒng)）的清楚分隔；大眾空間：滿(mǎn)足人的基本需要的公共空間；建筑精神：對(duì)待鄰里和環(huán)境的樂(lè)觀(guān)態(tài)度；機(jī)敏性：可變化性——能夠適應(yīng)不同的需要。但是，XX國(guó)際廣場(chǎng)與京州明城墻隔路相望，因而必需考慮到本建筑群與周邊建筑及環(huán)境的相互關(guān)聯(lián)及意義，所以我們同時(shí)考慮到中國(guó)古典傳統(tǒng)的建筑語(yǔ)言符號(hào)的應(yīng)用，融合現(xiàn)代建筑的表達(dá)手法達(dá)到完善的結(jié)合。站在時(shí)代的角度看，城市往往可以比方為一個(gè)精通進(jìn)展策略的企業(yè)組織。一個(gè)城市，為了確保自己的“標(biāo)牌形象”，就肯定要具備立足于全新觀(guān)點(diǎn)的現(xiàn)代氣質(zhì)，象征時(shí)代，能在人們心目中留下深刻印象的最精彩的建筑物。這也是我們?cè)O(shè)計(jì)XX國(guó)際廣場(chǎng)的基本動(dòng)身點(diǎn)。3.2XX國(guó)際廣場(chǎng)建筑工程指導(dǎo)思想從建筑工程的角度講，項(xiàng)目在建設(shè)上力求新穎、先進(jìn)，并著重在智能化和環(huán)境建設(shè)方面體現(xiàn)時(shí)代精神。XX國(guó)際廣場(chǎng)運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀(guān)點(diǎn)，將結(jié)構(gòu)（建筑環(huán)境結(jié)構(gòu)）、系統(tǒng)（智能化系統(tǒng)）、服務(wù)（住、用戶(hù)需求服務(wù)）和管理（物業(yè)運(yùn)行管理）四個(gè)基本要素進(jìn)行優(yōu)化組合，供應(yīng)一個(gè)既投資合理，又擁有高效率的優(yōu)雅舒適、便利快捷、高度平安的環(huán)境空間。項(xiàng)目通過(guò)設(shè)計(jì)和建設(shè)，將OAS辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、BAS樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)、CAS通信自動(dòng)化系統(tǒng)以及SCS結(jié)構(gòu)布線(xiàn)系統(tǒng)緊密集成，全面體現(xiàn)在XX國(guó)際廣場(chǎng)的各個(gè)空間層次，充分滿(mǎn)足金融、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)對(duì)提高工作效率，激發(fā)制造性，拓寬信息高速通道，集全球于方寸的智能環(huán)境的要求，將完善呈現(xiàn)建設(shè)智能化這一科技時(shí)代的象征。環(huán)境是智能建筑的支持平臺(tái)。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)把XX國(guó)際廣場(chǎng)建筑的綠色環(huán)保體系看作城市總體綠化環(huán)境的組成部分，賜予了充分的重視，并力求形成自己獨(dú)有的特色。3.3XX國(guó)際廣場(chǎng)建筑總指標(biāo)總用地面積總建筑面積總建筑密度道路停車(chē)場(chǎng)面積綠化面積3191325874354％76909573容積率綠化率地上建筑面積地下建筑面積停車(chē)數(shù)6.04％29.4％1927656597810003.4XX國(guó)際廣場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)3.4.1、100米高商務(wù)樓及五星級(jí)酒店1#樓是下部連體的酒店式管理的商住樓，總建筑面積9萬(wàn)平方米。下部包括國(guó)際名品店和國(guó)際連鎖俱樂(lè)部，十四層以下可作為現(xiàn)代化智能辦公3A級(jí)寫(xiě)字樓，十五層以上為設(shè)立私人衛(wèi)生間的商住房，可以為高級(jí)管理人員供應(yīng)便利的生活工作條件。1-2#樓頂層還可以依據(jù)需要改為躍層套型。地下室除統(tǒng)一車(chē)庫(kù)機(jī)房外另留有內(nèi)部餐廳、廚房及物業(yè)管理用房。3.4.2、85米高酒店式公寓3＃樓是矩形板樓結(jié)構(gòu)，建筑面積約4.4萬(wàn)平方米。定位為公寓式酒店。3#樓平面矩形，體型為板樓，每層面積1500~2000平方米。地下三層為機(jī)房車(chē)庫(kù)；地下一層為內(nèi)部用房，首至二層空間形成入口二層大堂，三至二十三層為標(biāo)準(zhǔn)層，設(shè)兩組垂直交通信道，電梯共8部，分高區(qū)3部、低區(qū)3部，還設(shè)兩部消防電梯。核心筒內(nèi)還有公用廁所、服務(wù)間和機(jī)房等。3.4.3、四棟十層40米高寫(xiě)字樓4#-1、4#-2、4#-3、4#-4為銀行辦公樓，每層近1200平方米，每幢面積約1.2萬(wàn)平方米，高度在40米以下。地下一層和地上一層為大型城市商業(yè)購(gòu)物中心。十層四棟銀行辦公樓（4#-1、4#-2、4#-3、4#-4）的建設(shè)性質(zhì)、規(guī)模、功能、面積、高度相同，體量、外形又對(duì)稱(chēng)式的方墩辦公建筑。作為銀行的辦公樓，各樓使用和出口完全獨(dú)立。為了建筑群體形象完整，各樓與大商場(chǎng)毗連（使用可分開(kāi)）。各建筑從地下到地上十層使用又能完全獨(dú)立分開(kāi)，地下二層作為統(tǒng)一的機(jī)電用房；地下一層為各獨(dú)立的內(nèi)部辦公、金庫(kù)等；每棟設(shè)三部電梯，其中一部兼消防電梯。核心筒內(nèi)還有衛(wèi)生間、開(kāi)水間、機(jī)房及幫助用房。3.4.4、開(kāi)發(fā)步驟項(xiàng)目分為兩期開(kāi)發(fā)，一期為2#、3＃，二期為1＃樓。3.4.5、目前工程進(jìn)度項(xiàng)目2002年12動(dòng)工，目前正進(jìn)行一期土方工程，估計(jì)2003年8月正負(fù)零，2003年12月底封頂。3.5XX國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的設(shè)想與分析充分考慮到“XX國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣方案、市場(chǎng)需要及項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)力量，擬將整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)分為兩期開(kāi)發(fā)運(yùn)作。第一期首先開(kāi)工建設(shè)西邊的高檔公寓樓及北面的綜合寫(xiě)字樓。主要是面對(duì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)，使其成為各家金融貿(mào)易機(jī)構(gòu)及眾多公司的主要辦公場(chǎng)所，配套設(shè)施相對(duì)完善，匯合“人氣、財(cái)氣、商機(jī)”于一體。占總建筑面積的55%，將實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入180000萬(wàn)元，利用銀行按揭回籠資金解決項(xiàng)目融資壓力，且回籠的資金用于商務(wù)樓及五星級(jí)酒店的建設(shè)。為二期工程建設(shè)奠定良好的基礎(chǔ)。其次期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為隨后的物業(yè)管理可形成高檔次的管理體系，此時(shí)，可有較大利潤(rùn)空間和經(jīng)濟(jì)效益待為收獲。第四篇項(xiàng)目建設(shè)的工程設(shè)計(jì)及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4.1、選擇并接受具有現(xiàn)代風(fēng)格和高科技水準(zhǔn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。XX國(guó)際廣場(chǎng)的方案設(shè)計(jì)在省市領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷與指導(dǎo)下，實(shí)行了面對(duì)全國(guó)各大知名設(shè)計(jì)院實(shí)施公開(kāi)招標(biāo)，方案入圍者再經(jīng)組織知名的專(zhuān)家進(jìn)行論篩選。篩選上的方案經(jīng)專(zhuān)家論評(píng)定位后，再邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行論證修改，報(bào)經(jīng)省市主管領(lǐng)導(dǎo)評(píng)審并符合京州市城市整體規(guī)劃的要求，使該項(xiàng)目的總體布局設(shè)計(jì)和整體建筑外形設(shè)計(jì)既體現(xiàn)京州古城風(fēng)貌的特點(diǎn)，又能達(dá)到國(guó)際先進(jìn)的水準(zhǔn)。使其與古城遙相呼應(yīng)又相互襯托，又特殊能體現(xiàn)金融高大、宏偉、壯麗的氣概。依據(jù)京州古城風(fēng)貌的特點(diǎn)對(duì)該設(shè)計(jì)方案的特殊要求與指標(biāo)把握，最終選定北京市建筑設(shè)計(jì)爭(zhēng)辯院的招標(biāo)設(shè)計(jì)方案。4.2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（見(jiàn)下表）序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（平方米）比例1總用地面積31913100%2建筑密度1465046%3廣場(chǎng)、道路、停車(chē)場(chǎng)769024%4綠化掩蓋率957330%5高架綠化廣場(chǎng)35206總建筑面積2665206-1產(chǎn)權(quán)式酒店420006-2住宅780006-3辦公980006-4商業(yè)320006-5停車(chē)場(chǎng)100006-6其它65007建筑容積率（地上）6.98建筑高度40米；85米；100米9機(jī)動(dòng)車(chē)停放數(shù)量（銷(xiāo)售部分）汽車(chē)計(jì)算停放量1000輛實(shí)際設(shè)計(jì)停放量（地上）48輛（臨）（地下）960輛10機(jī)動(dòng)車(chē)停放數(shù)量（預(yù)留部分）汽車(chē)計(jì)算停放量150輛實(shí)際設(shè)計(jì)停放量（地上）50輛（地下）100輛第五篇XX國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體介紹5.1、京州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)簡(jiǎn)介2003年10月20日，經(jīng)京州市體改委、京州市工商局批準(zhǔn)，京州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)組建成立。京州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)注冊(cè)資本總和為80，090萬(wàn)元。核心企業(yè)為京州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）股份有限公司，注冊(cè)資本21，800萬(wàn)元?？毓晒荆ňo密層）為陜西長(zhǎng)安建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司和西房物業(yè)管理有限公司，參股公司為陜西嘉欣裝飾工程有限公司、陜西裕華金屬機(jī)電有限公司、陜西銀基中小企業(yè)擔(dān)保有限公司、京州華未杰電子新技術(shù)公司、陜西世紀(jì)聯(lián)合實(shí)業(yè)有限公司和陜西寶秦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。集團(tuán)公司現(xiàn)有員工270人，其中爭(zhēng)辯生15人，本科生133人，大專(zhuān)生110人。各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員154人，占總?cè)藬?shù)的57%，其中高級(jí)工程師18人，工程師50人，助理工程師35人，會(huì)計(jì)師15人，助理睬計(jì)師20人，經(jīng)濟(jì)師14人，政工師2人。這支結(jié)構(gòu)合理、布滿(mǎn)朝氣的隊(duì)伍將推動(dòng)集團(tuán)公司事業(yè)不斷向前進(jìn)展。作為京州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)的前身，京州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司曾開(kāi)發(fā)建設(shè)的代表項(xiàng)目有南門(mén)廣場(chǎng)（1996年始建），明德門(mén)小區(qū)（1995年始建），鐘鼓樓廣場(chǎng)（1995年始建），世家星苑（1996年始建）等項(xiàng)目，集團(tuán)自成立以來(lái)，本著跨越式超常規(guī)進(jìn)展的經(jīng)營(yíng)理念，在不到2年的時(shí)間里，快速推出了兩個(gè)重量級(jí)大盤(pán)：占地827畝、總建75萬(wàn)平方米的京州首個(gè)星級(jí)精品住宅社區(qū)項(xiàng)目——“世家星城”和總建26萬(wàn)平方米、集金融寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、國(guó)際化商住公寓、高檔購(gòu)物中心為一體的高端商業(yè)綜合項(xiàng)目——“XX國(guó)際廣場(chǎng)”，制造了讓業(yè)界贊美的超凡業(yè)績(jī)！“世家星城”項(xiàng)目一經(jīng)推出，即贏得好評(píng)如潮，寬敞市民爭(zhēng)相訂購(gòu)，在業(yè)界引起轟動(dòng)！該項(xiàng)目先后榮獲“大眾精品住宅項(xiàng)目”、“京州市民寵愛(ài)的小康住宅”、“2003年度最有進(jìn)展?jié)撡|(zhì)的樓盤(pán)”以及“人氣指數(shù)最旺的京州地標(biāo)建筑”等榮譽(yù)；而“XX國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目，也在京州日?qǐng)?bào)社舉辦的“2003年京州十大地標(biāo)建筑”評(píng)比活動(dòng)中，被評(píng)為“新京州十大地標(biāo)建筑”之首?！耙粯I(yè)為主，多業(yè)并舉”是西房企業(yè)集團(tuán)立足做大、做強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)，并以主業(yè)帶動(dòng)物業(yè)管理、建筑材料供應(yīng)、廣告裝飾工程、餐飲消遣等多種產(chǎn)業(yè)共同進(jìn)展的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)方針。西房企業(yè)集團(tuán)已經(jīng)將進(jìn)展的目標(biāo)鎖定在打造國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的一流品牌，而躋身京州地產(chǎn)業(yè)第一方陣是其首要目標(biāo)。西房企業(yè)集團(tuán)必將為京州房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康進(jìn)展，為西部經(jīng)濟(jì)的騰飛做出更大的貢獻(xiàn)。5.2、陜西長(zhǎng)安建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司簡(jiǎn)介陜西長(zhǎng)安建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于2003年11月1日成立，注冊(cè)資本21290萬(wàn)元，是直屬于京州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)的全資子公司，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的城市綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司以京州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)為后盾，憑借其雄厚的資金、人才和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，樂(lè)觀(guān)拓展房地產(chǎn)領(lǐng)域。陜西長(zhǎng)安建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司以工程建設(shè)總承包、土地開(kāi)發(fā)與商品房屋建設(shè)為主，公司成立以來(lái)，留意以市場(chǎng)為導(dǎo)向，在強(qiáng)化企業(yè)的科學(xué)化和規(guī)范化管理的基礎(chǔ)上建立了良好的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，并逐步推行企業(yè)品牌戰(zhàn)略，近期推出的國(guó)際化、智能化現(xiàn)代建筑群——XX國(guó)際廣場(chǎng)，該項(xiàng)目以其獨(dú)特的地理位置及超強(qiáng)的功能組合榮登“京州十大地標(biāo)建筑”之首，其別具一格的設(shè)計(jì)、合理的布局、高質(zhì)量的內(nèi)外裝飾，是長(zhǎng)安建設(shè)追求卓越，力臻完善的體現(xiàn)。陜西長(zhǎng)安建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司自成立以來(lái)，留意公司各項(xiàng)行政管理制度的建立與完善，使公司日常管理更加規(guī)范化、程序化。雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，強(qiáng)大的技術(shù)力氣，超前的市場(chǎng)意識(shí)，靈敏的科學(xué)決策，是長(zhǎng)安建設(shè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中得以穩(wěn)步進(jìn)展的根本所在。公司將樂(lè)觀(guān)進(jìn)取，不斷進(jìn)展，為市場(chǎng)供應(yīng)精品，為客戶(hù)制造價(jià)值。陜西長(zhǎng)安建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司前身為陜西長(zhǎng)安信息房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有位于京州東郊韓森路，北鄰動(dòng)物園，西接?xùn)|二環(huán)，占地近30畝，建筑面積為5萬(wàn)平米的高尚社區(qū)——長(zhǎng)信世紀(jì)花園及位于京州市豐登南路北口南100米，占地面積15畝，建筑面積為2萬(wàn)平米的現(xiàn)代化大型住宅小區(qū)——長(zhǎng)信豐登公寓等。5.3、XX國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)戰(zhàn)略團(tuán)隊(duì)及分工XX國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)決策層：姜世豪：西房集團(tuán)董事局主席劉文星：西房集團(tuán)總裁楊虎：西房集團(tuán)董事局副主席劉珀：西房集團(tuán)副總裁XX國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)管理團(tuán)隊(duì)：馬永平：陜西長(zhǎng)安建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理李燕：陜西長(zhǎng)安建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司財(cái)務(wù)總監(jiān)王永輝：陜西長(zhǎng)安建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理任帆：陜西長(zhǎng)安建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理5.4、XX國(guó)際廣場(chǎng)品牌塑造聯(lián)盟投資商：京州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)商：陜西長(zhǎng)安建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)GENSLER北京市建筑設(shè)計(jì)爭(zhēng)辯院中國(guó)建筑西北爭(zhēng)辯院創(chuàng)城國(guó)際（香港）建筑設(shè)計(jì)有限公司建筑工程：浙江中天建設(shè)集團(tuán)物業(yè)管理：美國(guó)仲聯(lián)量行景觀(guān)設(shè)計(jì)：澳洲CTV景觀(guān)設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司深圳深港工程建設(shè)進(jìn)展有限公司法律顧問(wèn)：陜西明倉(cāng)律師事物所電梯安裝：德國(guó)帝森克虜伯電梯公司空調(diào)安裝：中國(guó)長(zhǎng)沙遠(yuǎn)大中心空調(diào)玻璃幕墻：中國(guó)中山盛興電器安裝：德國(guó)西門(mén)子電器消防系統(tǒng)：美國(guó)諾帝菲爾泊車(chē)系統(tǒng)：德國(guó)速賓第六篇項(xiàng)目投資估算和資金籌措說(shuō)明6.1、項(xiàng)目投資成本估算6.2、投資人與資金籌措6.3、貸款擔(dān)保人第七篇項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)分析對(duì)XX國(guó)際廣場(chǎng)實(shí)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)其次版以及由建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，建標(biāo)［2000］205號(hào)，并參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際狀況，我們分別計(jì)算了全部投資和資本金的現(xiàn)金流量，從而計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)效益。7.1、盈利力量分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤(rùn)率。由于本項(xiàng)目并非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此計(jì)算其投資回收期和年利潤(rùn)率沒(méi)有實(shí)際意義，故沒(méi)有選取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)以下兩表（表1、表2）：1．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利力量的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng)FIRR大于基礎(chǔ)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利力量已滿(mǎn)足最低要求。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（表1）及（表2）的計(jì)算可得：（全部投資及資本金）：⑴全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：所得稅后：31.1%；所得稅前：42.7%。⑵資本金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：43.3%?；鶞?zhǔn)收益率Ic的大小取決于銀行的利率凹凸、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)程度以經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和要求等。一般意見(jiàn)趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率。本項(xiàng)目貸款利率為5.49%，故基準(zhǔn)收益表Ic取為10%。由表1及表2計(jì)算結(jié)果可知，本項(xiàng)目全部投資及自籌資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（全部投資）表1單位：萬(wàn)元序號(hào)年份項(xiàng)目合計(jì)123生產(chǎn)負(fù)荷(%)1現(xiàn)金流入200200.012012.012012.0176176.01.1售房收入12012.012012.0176176.01.2其他收入1.3回收固定資產(chǎn)余值1.4回收經(jīng)營(yíng)資金1.5凈轉(zhuǎn)銷(xiāo)收入2現(xiàn)金流出151812.366800.841180.043831.52.1固定資產(chǎn)投資0.02.2開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(不含財(cái)務(wù)費(fèi)用)120143.166078.740457.813606.62.3經(jīng)營(yíng)資金0.02.4經(jīng)營(yíng)稅金及附加11011.0660.7660.79689.72.5所得稅20658.261.561.520535.22.6土地增值稅0.00.00.00.03凈現(xiàn)金流量48387.7-54788.8-29168.0132344.54累計(jì)凈現(xiàn)金流量-54788.8-83956.848387.75所得稅前凈現(xiàn)金流量69045.9-54727.4-29106.5152879.76所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量-54727.4-83833.869045.9所得稅后所得稅前計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率31.1%42.65%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）25518.59萬(wàn)元41053.74萬(wàn)元投資回收期2.63年2.55年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率≈31.1%動(dòng)態(tài)計(jì)算指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）=25518.6（萬(wàn)元）靜態(tài)—全部投資利潤(rùn)率=（凈現(xiàn)金流量/建設(shè)投資）==48387.7/126588.3*10038.22%現(xiàn)金流量表（資本金）單位：萬(wàn)元序號(hào)年份項(xiàng)目合計(jì)123生產(chǎn)負(fù)荷(%)1現(xiàn)金流入200200.012012.012012.0176176.01.1售房收入200200.012012.012012.0176176.01.2租房收入0.01.3其他收入0.00.01.4回收固定資產(chǎn)余值0.01.5回收經(jīng)營(yíng)資金0.01.6凈轉(zhuǎn)銷(xiāo)收入0.00.00.00.02現(xiàn)金流出158257.647142.823419.987694.92.1資本金46788.335255.611532.70.02.2預(yù)售收入用于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資24000.011165.011165.01670.02.3經(jīng)營(yíng)稅金及附加11011.0660.7660.79689.72.4所得稅20658.261.561.520535.22.5土地增值稅0.00.00.02.6長(zhǎng)期借款本金償還55800.00.00.055800.02.7短期借款本金償還0.02.8借款利息支付0.00.00.00.02.9其他0.03凈現(xiàn)金流量-35130.8-11407.988481.1計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率43.3%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）25112萬(wàn)元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率≈43.3%動(dòng)態(tài)計(jì)算指標(biāo)