第六章-耕地占用稅

《涉稅會(huì)計(jì)》第六章耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅及會(huì)計(jì)核算【知識(shí)導(dǎo)入】某房地產(chǎn)公司在某市通過(guò)招拍掛獲取一宗1000畝土地，在辦理土地使用權(quán)證時(shí)，該市國(guó)土局、稅務(wù)局要求其繳納約計(jì)1500萬(wàn)元耕地占用稅。該公司提出質(zhì)疑：招拍掛建設(shè)用地屬于“凈地”，土地出讓金都繳納了，怎么還要繳納耕地占用稅呢？目前，對(duì)應(yīng)繳納的耕地占用稅有兩種處理方式：一種方式是由地方土地儲(chǔ)備中心繳納，作為土地開發(fā)成本費(fèi)用的一部分，體現(xiàn)在招拍掛的價(jià)格當(dāng)中；另一種方式是由受讓土地者繳納耕地占用稅。房地產(chǎn)公司取得土地的這種形式，在招拍掛土地前，該市國(guó)土部門代表政府統(tǒng)一辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)文件中無(wú)法標(biāo)明建設(shè)用地人。因此，應(yīng)認(rèn)定該市國(guó)土部門為用地申請(qǐng)人，即為耕地占用稅的納稅人。第一節(jié)耕地占用稅及會(huì)計(jì)核算[學(xué)習(xí)目標(biāo)]通過(guò)學(xué)習(xí)，掌握耕地占用稅納稅人、征稅范圍、稅率等基本知識(shí)，應(yīng)納稅額的計(jì)算及其會(huì)計(jì)處理。一、耕地占用稅的征收制度耕地占用稅，是指國(guó)家對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，依其實(shí)際占用耕地的面積征收的一種稅。所謂耕地，是指用于種植農(nóng)作物的土地，占用前三年內(nèi)曾用于種植農(nóng)作物的土地，亦視為耕地。（一）納稅人凡在我國(guó)境內(nèi)占用國(guó)家和集體所有的耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，都是耕地占用稅的納稅人，但不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、華僑和港澳臺(tái)同胞投資興辦的企業(yè)。

（二）納稅范圍建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)征(占)用的國(guó)家和集體所有的耕地都屬于耕地占用稅的征收范圍。具體列入征稅范圍的耕地有：①種植糧食作物、經(jīng)濟(jì)作物的土地。包括糧田、棉田、麻田、煙田、蔗田等。②菜地。即用于種植各類蔬菜的土地。③園地。包括苗圃、花圃、茶園、果園、桑園和其他種植經(jīng)濟(jì)林木的土地。④魚塘。⑤其他農(nóng)用土地。例如已開發(fā)從事種植、養(yǎng)殖的灘涂、草場(chǎng)、水面、林地等。

（三）稅率耕地占用稅實(shí)行從量計(jì)征的地區(qū)差別定額稅率。具體稅額標(biāo)準(zhǔn)如表6－1。

耕地占用稅單位稅額表1.在1畝以下(含1畝)的地區(qū)2～10元（每平方米）

2.在1～2畝(含2畝)的地區(qū)1.6～8元（每平方米）

3.在2～3畝(含3畝)的地區(qū)1.3～6.5元（每平方米）

4.在3畝以上的地區(qū)1～5元（每平方米）

注：1畝=666.67平方米

（四）應(yīng)納稅額的計(jì)算耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定單位稅額從量計(jì)算征收。計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=實(shí)際占用耕地面積×適用單位稅額案例小看臺(tái)：富龍有限公司經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)征用市郊的一塊菜地建倉(cāng)庫(kù)，經(jīng)核準(zhǔn)，占用面積為10畝，該地區(qū)適用的單位稅額為每平方米2元。則該公司應(yīng)納的耕地占用稅=10×666.67×2=13333.4(元)（五）稅收優(yōu)惠經(jīng)批準(zhǔn)，下列征用的耕地，免征耕地占用稅：1.部隊(duì)軍事設(shè)施用地。2.鐵路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道和停機(jī)坪用地。3.炸藥庫(kù)用地。4.學(xué)校、幼兒園、敬老院、醫(yī)院、殯儀館、火葬場(chǎng)用地。注意：申報(bào)耕地占用稅減免的納稅人應(yīng)在用地申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后的30日內(nèi)，向與批準(zhǔn)其占用耕地的土地管理機(jī)關(guān)同級(jí)的征收機(jī)關(guān)提出減免申報(bào)。二、耕地占用稅的會(huì)計(jì)核算會(huì)計(jì)科目的設(shè)置企業(yè)占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)時(shí)依法繳納的耕地占用稅，應(yīng)計(jì)入企業(yè)購(gòu)建的固定資產(chǎn)價(jià)值，即記入“在建工程”科目。由于耕地占用稅是實(shí)行一次性的即批即征方式，故不需通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)”科目核算。

（二）會(huì)計(jì)處理

【例6-1】開元有限公司2009年6月1日經(jīng)市國(guó)土局批準(zhǔn)在市郊占用糧田50000平方米，其中用于廠房建設(shè)用地40000平方米，其余用于托兒所、職工醫(yī)院建設(shè)，企業(yè)所在地區(qū)適用的單位稅額為6元／平方米。請(qǐng)計(jì)算該公司應(yīng)納的耕地占用稅及作出相應(yīng)的會(huì)計(jì)分錄。用于托兒所、職工醫(yī)院建設(shè)的用地免稅，故免稅耕地面積為10000平方米，應(yīng)納稅耕地面積為40000平方米。該公司應(yīng)納耕地占用稅額＝40000×6＝240000（元）借：在建工程240000

貸：銀行存款240000

三、耕地占用稅的繳納及申報(bào)（一）稅款繳納耕地占用稅由地方財(cái)政部門負(fù)責(zé)征收，采用一次課征制。獲準(zhǔn)征(占)用耕地的單位和個(gè)人，應(yīng)持縣級(jí)以上土地管理部門的批準(zhǔn)文件，自批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)向征收機(jī)關(guān)申報(bào)并繳納耕地占用稅。

三、耕地占用稅的繳納及申報(bào)納稅申報(bào)表的格式及編制納稅人應(yīng)依照當(dāng)?shù)刎?cái)政部門規(guī)定的期限，填報(bào)《耕地占用稅納稅申報(bào)表》，其格式如表6－2。

第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅及

會(huì)計(jì)核算[學(xué)習(xí)目標(biāo)]通過(guò)學(xué)習(xí)，掌握城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人、征稅范圍、稅率等基本知識(shí)，應(yīng)納稅額的計(jì)算及其會(huì)計(jì)處理。

一、城鎮(zhèn)土地使用稅的征收制度城鎮(zhèn)土地使用稅（簡(jiǎn)稱土地使用稅）是以城鎮(zhèn)土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。（一）納稅人凡在我國(guó)境內(nèi)的城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，都是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。

一、城鎮(zhèn)土地使用稅的征收制度（二）征稅范圍城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍，僅限于城市（含市區(qū)和郊區(qū)）、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國(guó)家或集體所有的非農(nóng)業(yè)用土地。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定。

一、城鎮(zhèn)土地使用稅的征收制度（三）稅率城鎮(zhèn)土地使用稅采用有一定幅度的定額稅率。單位稅額按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別確定，具體標(biāo)準(zhǔn)如表6－3所示。經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，可適當(dāng)降低適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，但降低額不得超過(guò)規(guī)定最低稅額的30%。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的適用稅額可適當(dāng)提高，但需報(bào)財(cái)政部批準(zhǔn)。

一、城鎮(zhèn)土地使用稅的征收制度（四）應(yīng)納稅額的計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定單位稅額從量計(jì)算征收。計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=實(shí)際占用應(yīng)稅土地面積×適用單位稅額案例小看臺(tái)：西進(jìn)有限公司2006年實(shí)際使用的應(yīng)稅土地有20000平方米，該地區(qū)適用的單位稅額為每平方米3元/年。則該公司2006年應(yīng)納的城鎮(zhèn)土地使用稅

=20000×3=60000(元)一、城鎮(zhèn)土地使用稅的征收制度（五）稅收優(yōu)惠下列用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅：1.國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；2.由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；4.市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；5.直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；6.經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5～10年；7.由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地；8.企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園,其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，可以比照由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用土地，免征土地使用稅。二、城鎮(zhèn)土地使用稅的會(huì)計(jì)核算（一）會(huì)計(jì)科目的設(shè)置城鎮(zhèn)土地使用稅的核算，主要通過(guò)設(shè)置“管理費(fèi)用”和“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅”科目進(jìn)行。（二）會(huì)計(jì)處理

【例6-2】光華有限公司2009年實(shí)際占用土地70000平方米，其中公司辦幼兒園占地4000平方米，職工醫(yī)院占地6000平方米。該公司位于工礦區(qū)內(nèi)，當(dāng)?shù)卣硕ㄆ鋯挝欢愵~為每平方米2元/年。請(qǐng)計(jì)算該公司2009年應(yīng)納土地使用稅稅額并作出相應(yīng)的會(huì)計(jì)分錄。用于幼兒園、職工醫(yī)院的用地免稅，故免稅土地面積為10000平方米，應(yīng)納稅土地面積為60000平方米。應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅＝(70000－4000－6000)×2＝120000(元)①計(jì)稅時(shí)借：管理費(fèi)用120000貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅120000②上繳稅款時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅120000

貸：銀行存款120000

三、城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納及申報(bào)（一）稅款繳納城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算，分期繳納。納稅地點(diǎn)為土地所在地，由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。（二）納稅申報(bào)表的格式及編制納稅人應(yīng)依照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限，填報(bào)《城鎮(zhèn)土地使用稅納稅申報(bào)表》，其格式如表6－4。

第三節(jié)土地增值稅及會(huì)計(jì)核算[學(xué)習(xí)目標(biāo)]通過(guò)學(xué)習(xí)，掌握土地增值稅納稅人、征稅范圍、稅率等基本知識(shí)，應(yīng)納稅額的計(jì)算及其會(huì)計(jì)處理。

一、土地增值稅的征收制度土地增值稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。想一想：土地增值稅和增值稅是同一個(gè)稅嗎？提示：是兩個(gè)完全不同的稅種，兩者不可混淆。（一）納稅人凡有轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，均為土地增值稅的納稅人。

（二）征稅范圍土地增值稅的征稅范圍包括：1．轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；2．連同地國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的地上建筑物及其附著物（包括地上地下的各種附屬設(shè)施和物品）。（三）稅率表6－5土地增值稅稅率表（四）增值額的確定辦法土地增值稅的增值額，是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。其計(jì)算公式為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額－扣除項(xiàng)目金額

（四）增值額的確定辦法1．收入額的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。具體包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，如：債券、股票、商品、專利權(quán)等。

（四）增值額的確定辦法2．扣除項(xiàng)目金額的確定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目有：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

（四）增值額的確定辦法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目有：（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)。是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。（4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅及教育費(fèi)附加。（6）對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按（1）、（2）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。

（五）應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，依照累進(jìn)稅率計(jì)算征收。其計(jì)算方法有兩種：1．分級(jí)計(jì)算法，其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=∑（各級(jí)距的土地增值額×各級(jí)距的適用稅率）2．速算扣除計(jì)算法，其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

案例小看臺(tái)：西飛有限公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入500萬(wàn)元，其扣除項(xiàng)目金額為200萬(wàn)元。則該公司計(jì)算土地增值稅的過(guò)程如下：①增值額=500－200=300(萬(wàn)元)②增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=300÷200×100%=150%③查稅率表確定稅率后，分級(jí)計(jì)算法下，應(yīng)納稅額=200×50%×30%＋200×（100%－50%）×40%＋200×（150%－100%）×50%=30＋40＋50=120(萬(wàn)元)速算扣除計(jì)算法，應(yīng)納稅額=300×50%－200×15%=150－30=120(萬(wàn)元)

（六）稅收優(yōu)惠1．納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%（含20%），免征土地增值稅。2．因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。3．因城市市政規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。4．個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自住房，凡居住滿5年或5年以上的，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)批準(zhǔn)，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

二、土地增值稅的會(huì)計(jì)核算（一）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)核算1．會(huì)計(jì)科目的設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的核算，主要通過(guò)設(shè)置“營(yíng)業(yè)稅金及附加”和“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目進(jìn)行。2．會(huì)計(jì)處理

【例6-3】紅光房地產(chǎn)開發(fā)公司2014年10月5日轉(zhuǎn)讓寫字樓一棟，獲得貨幣收入12000萬(wàn)元，公司為取得土地使用權(quán)支付的金額為900萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)2100萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)440萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)支付有關(guān)稅金及附加計(jì)660萬(wàn)元。計(jì)算公司應(yīng)納土地增值稅，并作出相應(yīng)的會(huì)計(jì)分錄。扣除項(xiàng)目金額＝900＋2100＋440＋660＋(900＋2100)×20%＝4700(萬(wàn)元)②增值額＝12000－4700＝7300(萬(wàn)元)③增值額占扣除項(xiàng)目金額比率＝7300÷4700×100%＝155.32%④應(yīng)納土地增值稅＝7300×50%－4700×15%=3650－705=2945(萬(wàn)元)

會(huì)計(jì)分錄：（1）計(jì)算應(yīng)交土地增值稅時(shí)借：稅金及附加29450000貸：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交土地增值稅29450000（2）實(shí)際上繳時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅29450000貸：銀行存款29450000

（二）非房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)核算1．會(huì)計(jì)科目的設(shè)置非房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的核算，主要通過(guò)設(shè)置“其他業(yè)務(wù)成本”、“固定資產(chǎn)清理”和“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”等科目進(jìn)行。2．會(huì)計(jì)處理

【例6-4】風(fēng)源有限公司***年12月15日轉(zhuǎn)讓舊辦公樓一棟,取得收入1000萬(wàn)元