第二章-房地產(chǎn)市場分析

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

第二章房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第二章房地產(chǎn)市場分析【學(xué)習(xí)目的】第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述第二節(jié)房地產(chǎn)市場的需求與供給第三節(jié)房地產(chǎn)市場運(yùn)行第四節(jié)政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控【復(fù)習(xí)思考題】學(xué)習(xí)目的通過本章的學(xué)習(xí)，要求同學(xué)們了解房地產(chǎn)市場的概念、構(gòu)成要素、結(jié)構(gòu)層次；了解房地產(chǎn)市場的需求與供給的常見類型及需求與供給的影響因素；熟悉房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律；了解我們政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的作用。第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易活動的總和，是買賣雙方相互作用的一種機(jī)制。二．房地產(chǎn)市場的構(gòu)成要素房地產(chǎn)需求者房地產(chǎn)供給者房地產(chǎn)市場一級市場二級市場三級市場政府管理部門◆土地管理◆城市規(guī)劃◆財(cái)政稅收◆其他管理管理管理中介服務(wù)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)金融法律服務(wù)其他機(jī)構(gòu)交易系統(tǒng)物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)支持服務(wù)系統(tǒng)支持支持支持第二節(jié)房地產(chǎn)市場的需求與供給一.我國的房地產(chǎn)市場需求與供給（一）房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵與類型1、房地產(chǎn)需求的涵義房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者（包括生產(chǎn)經(jīng)營性消費(fèi)主體和個(gè)人消費(fèi)者），在特定的時(shí)期內(nèi)、一定的價(jià)格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產(chǎn)商品量。2、房地產(chǎn)需求的類型（1）消費(fèi)型需求（2）預(yù)防型需求（3）投資型需求（4）投機(jī)型需求（二）房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵和特點(diǎn)1、房地產(chǎn)供給的涵義房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。2、房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)（1）城市土地供應(yīng)的剛性和一級市場的壟斷性。（2）房地產(chǎn)供給的層次性。（3）房地產(chǎn)供給的滯后性。（4）房地產(chǎn)供給的時(shí)期性。二.我國的房地產(chǎn)市場需求與供給影響因素分析1.我國的房地產(chǎn)市場需求影響因素分析（1）人口因素（2）城市化因素（3）收入因素（4）城市拆遷改造因素（5）投資投機(jī)因素2.我國的房地產(chǎn)市場供給分析（1）房地產(chǎn)市場價(jià)格（2）房地產(chǎn)的開發(fā)成本（3）房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平（4）房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期（5）國家土地政策第三節(jié)房地產(chǎn)市場運(yùn)行一、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制1.供求機(jī)制2.價(jià)格機(jī)制3.競爭機(jī)制4.貨幣機(jī)制二、房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)律1.房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資本市場2.房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)圖2-2銷售和出租住宅需求變化示意圖第四節(jié)政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控

一、政府關(guān)于房地產(chǎn)市場的原則1、目標(biāo)的確定性2、政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性3、政策的針對性和導(dǎo)向性4、政策的公平性和效率二、政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段1、土地供應(yīng)政策2、金融政策3、住房政策4、城市規(guī)劃5、地價(jià)政策6、稅收政策7、租金控制復(fù)習(xí)思考題1.房地產(chǎn)市場的概念？2.房地產(chǎn)市場的構(gòu)成要素與結(jié)構(gòu)層次3.我國房地