《土地管理學(xué)》第四章權(quán)屬管理1

第四章土地權(quán)屬管理土地權(quán)屬管理是國(guó)家為合理組織土地利用、調(diào)整土地關(guān)系而依法對(duì)土地所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行的科學(xué)管理活動(dòng)。第一節(jié)土地制度與土地產(chǎn)權(quán)一、土地制度要點(diǎn)

土地制度是一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用、管理的原則、方式、手段和界限等的法律規(guī)范和制度化體系。它反映著因利用土地而發(fā)生的人與人、人與地之間的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。其主要內(nèi)容包括土地所有制度、土地使用制度和土地的國(guó)家管理制度。（一）土地所有權(quán)土地所有制度是指人們?cè)谝欢ㄉ鐣?huì)條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式。它是整個(gè)土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。土地所有權(quán)是土地所有制度的法律體現(xiàn)形式，即土地所有者對(duì)其土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；是土地所有者所擁有的、受到國(guó)家法律保護(hù)的排他性專有權(quán)利。所有權(quán)的特征所有權(quán)是絕對(duì)權(quán)所有權(quán)具有排他性所有權(quán)是一種最完全的權(quán)利所有權(quán)具有永久性（二）土地使用權(quán)

土地使用制度是指國(guó)家對(duì)土地使用的程序、條件、形式及土地使用權(quán)屬關(guān)系的法律規(guī)定。土地使用制度的核心和法律體現(xiàn)形式是土地使用權(quán)。土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行利用、管理并取得收益的權(quán)利。它表明人們?cè)鯓訉?duì)土地加以利用和取得收益，誰(shuí)享有土地使用權(quán)及其責(zé)、權(quán)、利任何一個(gè)社會(huì)，只要存在著土地所有權(quán)，土地的使用就不會(huì)是完全自由的和任意的。在土地使用權(quán)與土地所有權(quán)分離的情況下，土地所有者和土地使用者都要按照一定的規(guī)范（程序、條件和形式）來(lái)確定兩者的權(quán)利和義務(wù)，而這種規(guī)范通常是以國(guó)家法律、政策的形式得以體現(xiàn)，或直接體現(xiàn)在國(guó)家行政管理過程中，這就構(gòu)成了土地使用制度

?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》

2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過

《物權(quán)法》是民法的重要組成部分。民法是調(diào)整平等主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律，其內(nèi)容包括物權(quán)法、債權(quán)法（以合同法為主）、婚姻家庭法、繼承法、知識(shí)產(chǎn)權(quán)法、人格權(quán)法等。物權(quán)法是專門規(guī)范民事體（法人、主自然人）對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、收益、使用、處分權(quán)利的法律。物權(quán)法之作用：財(cái)富裂變和聚變國(guó)家對(duì)個(gè)人的財(cái)產(chǎn)利益一旦予以肯定，公眾對(duì)財(cái)富的進(jìn)取之心就會(huì)被激發(fā)出來(lái)。公眾對(duì)財(cái)富的進(jìn)取之心一旦得到釋放，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展就獲得了源源不斷的動(dòng)力。馬恩：資本主義一百年創(chuàng)造的財(cái)富超過人類五千所創(chuàng)造的財(cái)富的總和。所有權(quán)是推動(dòng)人類智慧的最有力量的原動(dòng)力。何為物權(quán)物權(quán)法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

物權(quán)所有權(quán)他物權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)占有、使用、收益、處分大刀霍霍向農(nóng)民案例德國(guó)的釘子戶

地點(diǎn)：德國(guó)波茨坦人物：“軍人國(guó)王”的普魯士國(guó)王弗里德里希.威廉一世；威廉二世；磨坊主人及其兒子事件：國(guó)王強(qiáng)制拆遷窮人的磨坊威廉一世，號(hào)稱“軍人國(guó)王”的普魯士國(guó)王弗里德里希，后來(lái)在法國(guó)巴黎的凡爾賽官鏡廳被德意志各邦君主擁立為德國(guó)皇帝，深受廣大人民群眾愛戴，他的助手就是大名鼎鼎的鐵血宰相俾斯麥。現(xiàn)在德國(guó)街頭還有他騎著青銅戰(zhàn)馬的塑像。

當(dāng)年他在距離柏林不遠(yuǎn)的波茨坦修建了一座行宮。有一次，這位皇帝用偉人們慣有的動(dòng)作，登高遠(yuǎn)眺波茨坦市的全景，正欲掐腰感慨江山如此多嬌，他的視線卻被緊挨著宮殿的一座磨坊擋住了。如此不合時(shí)宜的“違章建筑”，讓這位領(lǐng)袖非常掃興。但他畢竟還是愛自己的子民的，他想以一種公道的方式來(lái)解決，于是派人前去與磨坊的主人協(xié)商，希望能夠買下這座磨房。

不料，這個(gè)磨坊主覺悟非常低，絲毫不顧全大局；心里只有小家，沒有大家，一點(diǎn)不把“市政規(guī)劃”和“國(guó)家形象”放在眼里，就認(rèn)一個(gè)死理，這座磨坊是從祖上傳下來(lái)的，不能敗在我手里。幾次協(xié)商，許以高價(jià)，曉之以理，動(dòng)之以情，表示組織的關(guān)懷，警告威脅領(lǐng)袖安全，影響偉大祖國(guó)形象這個(gè)問題的嚴(yán)重性。要知道這里可是一個(gè)國(guó)家的門面，來(lái)這兒的國(guó)際友人多極了，100多年以后波茨坦公告都是在這里簽的?？蛇@個(gè)老漢始終軟硬不吃。

面對(duì)這樣不識(shí)抬舉、不可理喻的釘子戶，終于威廉“龍顏”震怒，派警衛(wèi)人員把磨坊給拆了。

有趣的是，這個(gè)釘子戶拆遷時(shí)倒很配合，展現(xiàn)了良好的紳士風(fēng)度，好像一點(diǎn)都不擔(dān)心，既沒有哭天喊地，滿地打滾，也沒有把汽油倒在身上威脅要自焚。他袖手站在一邊，嘴里嘰嘰咕咕：別看你是一國(guó)首腦，我德國(guó)尚有法院在，待我到法院與你理論。

第二天，這個(gè)老漢居然就在當(dāng)?shù)匾患堅(jiān)V訟把國(guó)家元首告上了法庭，地方法院居然受理了，判決結(jié)果居然是威廉一世敗訴。判決皇帝必須“恢復(fù)原狀”，重新把那磨房蓋起來(lái)，以賠償由于拆毀房子造成的損失。威廉貴為一國(guó)之君，拿到判決書也只好遵照?qǐng)?zhí)行，本來(lái)是想辦件好事，現(xiàn)在比竇娥還要冤。而那個(gè)刁民此時(shí)躺在他的小磨坊里，一邊數(shù)鈔票，一邊偷著樂，壓根就用不著冒被遣送拘留的危險(xiǎn)，也不擔(dān)心什么打擊報(bào)復(fù)，秋后算賬，從此以后不管什么國(guó)際友人來(lái)訪，他天天心安理得磨他的面粉。

后來(lái)威廉一世和那個(gè)磨房主都“駕崩”了，輪到小磨房主想進(jìn)城，希望把磨房給賣了，不由想起了那個(gè)老買主，但他不知第二代領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)這個(gè)磨房感不感興趣，就給威廉二世寫了一封信。威廉二世給他回了信：“我親愛的鄰居，來(lái)信已閱。得知你現(xiàn)在手頭緊張，作為鄰居我深表同情。你說(shuō)你要把磨坊賣掉，朕以為期期不可。畢竟這間磨坊已經(jīng)成為我德國(guó)司法獨(dú)立之象征，理當(dāng)世世代代保留在你家的名下。至于你的經(jīng)濟(jì)困難，我派人送三千馬克，請(qǐng)務(wù)必收下。如果你不好意思收的話，就算是我借我給你的，解決你一時(shí)之急。你的鄰居威廉二世”。

歷經(jīng)了多少個(gè)統(tǒng)治者，到現(xiàn)在，那個(gè)磨坊，德國(guó)司法獨(dú)立的象征，代表了一個(gè)民族對(duì)法律的信念，仍像紀(jì)念碑一樣屹立在德國(guó)的土地上。

風(fēng)能進(jìn),雨能進(jìn),國(guó)王不能進(jìn)

英國(guó)首相威廉·皮特在演講中曾這樣表達(dá)對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)的敬畏：“即使是最窮的人，在他的寒舍里也敢于對(duì)抗國(guó)王的權(quán)威。風(fēng)可以吹進(jìn)這所房子，暴雨可以打進(jìn)這所房子，房子甚至?xí)陲L(fēng)雨中飄搖，但是英王不能踏進(jìn)這所房子，他的千軍萬(wàn)馬不敢踏進(jìn)這間爛了門檻的破房子”。風(fēng)能進(jìn)、雨能進(jìn)、國(guó)王不能進(jìn)，這個(gè)經(jīng)典的憲政寓言強(qiáng)調(diào)私有財(cái)產(chǎn)應(yīng)受到至高無(wú)上的保護(hù)。物權(quán)法的深遠(yuǎn)意義刑法秩序

民法秩序

憲政秩序

刑法是規(guī)定犯罪、刑事責(zé)任和刑罰的法律，是掌握政權(quán)的統(tǒng)治階極為了維護(hù)本階級(jí)政治上的統(tǒng)治和經(jīng)濟(jì)上的利益，根據(jù)其階級(jí)意志，規(guī)定哪些行為是犯罪并應(yīng)當(dāng)負(fù)刑事責(zé)任，給予犯罪人何種刑事處罰的法律民法是調(diào)整平等民事主體的自然人、法人及其他非法人組織之間人身關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，憲法是法的組成部分，它集中反映各種政治力量的實(shí)際對(duì)比關(guān)系，規(guī)定國(guó)家的根本任務(wù)和根本制度，即社會(huì)制度、國(guó)家制度的原則和國(guó)家政權(quán)的組織以及公民的基本權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。憲法是根本法，具有最高的法律效力。

房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的矛盾？建設(shè)用地使用權(quán)到期怎么辦城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第三十九條土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。第四十條土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。第四十一條土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。第四十二條國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。建設(shè)用地使用權(quán)

物權(quán)法草案二審規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)期滿，建設(shè)用地使用權(quán)消滅；登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書；建設(shè)用地使用權(quán)期滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期滿前一年申請(qǐng)續(xù)期；續(xù)期應(yīng)當(dāng)支付土地出讓金。草案四審稿：

住宅建設(shè)用地使用期滿的，自動(dòng)續(xù)期；建設(shè)用地使用權(quán)期滿，根據(jù)公共利益需要收回的，應(yīng)對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償。建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi)。續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。草案六審稿：

取消了有關(guān)住宅用地使用權(quán)續(xù)期需要支付費(fèi)用的規(guī)定住宅用地到期怎么辦第一百四十九條

住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

我國(guó)《物權(quán)法》草案規(guī)定“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的村民；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。第一百五十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。第一百五十四條宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。二、土地產(chǎn)權(quán)及其基本屬性

（一）土地產(chǎn)權(quán)的涵義土地產(chǎn)權(quán)問題是土地制度的一個(gè)核心問題。正如生產(chǎn)資料歸誰(shuí)有決定著一個(gè)社會(huì)的生產(chǎn)關(guān)系的性質(zhì)一樣，土地歸誰(shuí)所有也就決定了土地制度的性質(zhì)?！冬F(xiàn)代民法詞典》把產(chǎn)權(quán)（Propertyrights，也譯為財(cái)產(chǎn)權(quán)）定義為：“‘人身權(quán)’的對(duì)稱。它指具有物質(zhì)財(cái)富內(nèi)容，直接和經(jīng)濟(jì)利益相聯(lián)系的民事權(quán)利，屬于這一類的權(quán)利有所有權(quán)、其他物權(quán)、債權(quán)、繼承權(quán)、版權(quán)和專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等”?！杜＝蚍纱筠o典》把產(chǎn)權(quán)定義為：“財(cái)產(chǎn)權(quán)是指存在于任何客體之中或之上的完全權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、出借權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、用盡權(quán)、消費(fèi)權(quán)和其他與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利。不要把財(cái)產(chǎn)權(quán)視作單一的權(quán)利，而應(yīng)當(dāng)把它視為若干獨(dú)立權(quán)利的集合體。其中的一些或甚至其中的很多獨(dú)立權(quán)利可以在不喪失所有權(quán)的情況下予以讓與”。

土地產(chǎn)權(quán)指有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。一般用“權(quán)利束”（Abundleofrights）加以描繪，即土地產(chǎn)權(quán)包括一系列各具特色的權(quán)利，它們可以分散擁有，當(dāng)聚合在一起時(shí)代表一個(gè)“權(quán)利束”，它包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利。

土地產(chǎn)權(quán)必須有法律的認(rèn)可（登記）方受到到法律的保護(hù)，即土地產(chǎn)權(quán)只有在法律的認(rèn)可下才能產(chǎn)生。（二）土地產(chǎn)權(quán)的基本特性

土地產(chǎn)權(quán)的基本特性如下：1具有排他性即土地產(chǎn)權(quán)可以是個(gè)體獨(dú)自擁有，也可由某些人共同享有，而排斥所有其他人對(duì)該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。因此，界定產(chǎn)權(quán)十分必要。2土地產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占用性和價(jià)值性土地產(chǎn)權(quán)客體指能被占用而且可以帶來(lái)利益的土地。自然狀態(tài)下的空氣無(wú)法行使排他權(quán)利，不能稱為財(cái)產(chǎn)。3土地產(chǎn)權(quán)必須經(jīng)過登記，才能得到法律的承認(rèn)，并受到法律的保護(hù)如果通過欺詐、暴力或其他非法手段獲得，只能說(shuō)明他具有了非法占有權(quán)，而不能說(shuō)明他獲得了產(chǎn)權(quán)。因此，在土地產(chǎn)權(quán)合法流轉(zhuǎn)時(shí)，必須依照法定程序，到土地產(chǎn)權(quán)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，否則，土地產(chǎn)權(quán)無(wú)法律保護(hù)憑證。4土地產(chǎn)權(quán)的相對(duì)性產(chǎn)權(quán)具有排他性，但不是絕對(duì)的權(quán)利，而是要受到來(lái)自社會(huì)的或國(guó)家的最高權(quán)力機(jī)關(guān)的控制和制約。如在私有制國(guó)家，土地所有權(quán)主體，即使享有完全所有權(quán)，即在法律意義上有權(quán)支配、使用其擁有的土地，但是，他必須受到政府的行政管理限制和約束。如何理解？三、我國(guó)土地所有權(quán)主體、客體、內(nèi)容（一）土地所有權(quán)的涵義土地所有權(quán)：土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)屬于他的土地享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

1、土地占有權(quán)指對(duì)土地進(jìn)行實(shí)際支配和控制的權(quán)利。土地占有權(quán)可以由土地所有人行使，也可以根據(jù)法律，以契約的形式依土地所有人的意志由他人行使。

2、土地使用權(quán)指土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行實(shí)際利用和取得收益的權(quán)利。土地使用權(quán)與土地所有權(quán)既可結(jié)合，也可分離，即土地使用權(quán)既可由土地所有人自己行使，也可以從土地所有權(quán)中分離出來(lái)，由非所有人行使。

3、土地收益權(quán)指依據(jù)法律和契約取得土地所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。盡管土地收益權(quán)是與土地使用權(quán)緊密相連的，但土地所有者在將土地使用權(quán)分離出去后，仍可以享有收益權(quán)。所以說(shuō)，土地收益權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能，它是土地所有權(quán)的標(biāo)志。土地所有者可以將土地的占有權(quán)、使用權(quán)，甚至部分處分權(quán)分離出去，而僅僅保留收益權(quán)。

4、土地處分權(quán)指土地所有人依法處置土地的權(quán)利。包括對(duì)土地的出租、出賣、贈(zèng)送、抵押等等，它決定土地的最終歸屬，是土地所有權(quán)的核心。

以上四種權(quán)能，構(gòu)成土地所有權(quán)的完整結(jié)構(gòu)，它們可以相互結(jié)合，也可以相互分離，其中最常見的是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的分離。

（二）我國(guó)國(guó)有土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容

我國(guó)國(guó)有土地所有權(quán)的惟一主體是國(guó)家，法律規(guī)定由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家依法行使對(duì)國(guó)有土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。除此之外的任何組織、單位和個(gè)人，都不能成為國(guó)有土地所有權(quán)的主體，因此都無(wú)權(quán)擅自處置國(guó)有土地。我國(guó)國(guó)有土地所有權(quán)的客體是一切屬于國(guó)家所有的土地。根據(jù)法律規(guī)定，包括：（1）城市市區(qū)的土地；（2）依照法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；（3）依照法律規(guī)定國(guó)家征收的土地；（4）依照憲法規(guī)定屬國(guó)家所有的荒山、荒地、林地、山嶺、灘涂等土地我國(guó)的國(guó)家所有與西方的國(guó)家所有有無(wú)區(qū)別中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。問題：全民所有=國(guó)家所有？黨的利益=國(guó)家的利益=全民的利益

國(guó)有土地所有權(quán)的內(nèi)容指依照法律規(guī)定，國(guó)家在行使土地所有權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)。

如《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條“國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使”，是指國(guó)務(wù)院代表國(guó)家依法行使對(duì)國(guó)有土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。明確了地方各級(jí)政府無(wú)權(quán)擅自處置國(guó)有土地，只能依法根據(jù)國(guó)務(wù)院的授權(quán)處置國(guó)有土地等。（三）農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)民集體?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第十條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理?！标P(guān)于上述農(nóng)民集體所有土地的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)由作為該土地所有權(quán)主體的農(nóng)民集體行使。農(nóng)村集體土地所有權(quán)的客體，是指屬于上述農(nóng)民集體所有的一切土地，主要有：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，原則上屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)村集體土地所有權(quán)的內(nèi)容指農(nóng)民集體在行使土地所有權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)。四、我國(guó)土地使用權(quán)主體、客體、內(nèi)容

（一）土地使用權(quán)的涵義土地使用權(quán)，是指使用土地的單位和個(gè)人在法律所允許的范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及依法部分處分的權(quán)利。土地出讓后國(guó)家保留的權(quán)利？

土地使用權(quán)是我國(guó)土地使用制度在法律上的具體表現(xiàn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條的規(guī)定，土地使用權(quán)分為國(guó)有土地使用權(quán)和農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)。（二）我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)的主體，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條的規(guī)定，可以是任何依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)的客體是國(guó)家依法提供給單位和個(gè)人使用的國(guó)有土地。國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容是指國(guó)有土地使用權(quán)主體在依法行使土地使用權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條規(guī)定：“使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)?！钡谖迨鶙l規(guī)定：“建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地”。（三）我國(guó)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容1、我國(guó)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的主體是依法使用農(nóng)民集體所有土地的單位和個(gè)人。

承包地使用權(quán)的主體是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員以及依法取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的其他單位或個(gè)人；自留地、自留山的土地使用權(quán)的主體是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員且符合立戶條件的戶主；農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體是依法取得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的單位或個(gè)人。（農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)）

2、

我國(guó)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的客體是上述使用權(quán)主體依法取得的包承地、自留地、自留山、宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地等。3、我國(guó)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的內(nèi)容指集體土地使用權(quán)主體在行使土地使用權(quán)的過程中依法所形成的權(quán)利和義務(wù)?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第九條規(guī)定：“……農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或個(gè)人使用，使用土地的單位或個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)?！钡谑臈l規(guī)定“……承包經(jīng)營(yíng)土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)?！?/p>

五、土地權(quán)屬管理的任務(wù)1、鞏固、維護(hù)和不斷完善社會(huì)主義土地公有制2、保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，調(diào)動(dòng)其合理開發(fā)、利用土地的積極性3、調(diào)整土地關(guān)系七、土地權(quán)屬管理的內(nèi)容土地權(quán)屬管理的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：1依法確認(rèn)土地權(quán)屬國(guó)家依法對(duì)土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)、確定。即國(guó)家依法對(duì)每宗地的土地權(quán)屬要經(jīng)過土地申報(bào)、地籍調(diào)查、審核批準(zhǔn)、登記發(fā)證等法律程序，進(jìn)行土地權(quán)屬的確認(rèn)。2依法管理土地權(quán)屬變更

土地權(quán)屬變更主要有以下幾種情況：①土地所有權(quán)變更。主要是國(guó)家征收集體土地，除此還有國(guó)家與集體、集體與集體之間調(diào)換土地等；②土地使用權(quán)設(shè)立和變更。主要形式有：土地劃撥、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，因贈(zèng)與、繼承、買賣、交換、分割地上附著物而涉及土地使用權(quán)變更的，以及因機(jī)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并等原因而引起土地使用權(quán)變化的。③他項(xiàng)權(quán)利變更及主要用途變更等。土地權(quán)屬及主要用途變更要向縣級(jí)以上土地管理部門申報(bào)變更登記，經(jīng)過批準(zhǔn)，方具有法律效力。3依法調(diào)查、處理土地權(quán)屬糾紛保護(hù)土地所有者、使用者的合法權(quán)益，保障土地的合理利用。第二節(jié)土地所有權(quán)與使用權(quán)的確認(rèn)

一、國(guó)有土地所有權(quán)的產(chǎn)生與使用權(quán)的確認(rèn)（一）國(guó)有土地所有權(quán)的產(chǎn)生途徑1、接管、沒收指將地主、官僚資本、敵偽政府和反革命分子等占有的城市土地?zé)o償收歸國(guó)家

1949年全國(guó)政協(xié)通過的《中國(guó)人民政治協(xié)商會(huì)議共同綱領(lǐng)》第三條宣告：“中華人民共和國(guó)必須取消帝國(guó)主義國(guó)家在中國(guó)的一切特權(quán)，沒收官僚資本歸人民的國(guó)家所有?！?、贖買通過改造資本主義工商業(yè)、私營(yíng)房地產(chǎn)公司及房地產(chǎn)業(yè)主擁有的城市地產(chǎn)，用贖買的辦法將它們轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地。3、征收（征用）土地指國(guó)家依法定的條件，將原為私人所有的土地或農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地。4、法律宣布通過法律將城市中尚未國(guó)有化的土地變?yōu)閲?guó)家所有。1982年頒布的《中華人民共和國(guó)憲法》第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有”。這項(xiàng)規(guī)定不僅再次明確了原來(lái)的國(guó)有土地的所有權(quán)歸屬，而且把城市中少量的原來(lái)是非國(guó)有的土地在法律上也宣布為國(guó)有了。至此，城市土地全部實(shí)現(xiàn)了國(guó)有.（二）國(guó)有土地使用權(quán)的取得和收回

取得

有償方式出讓，轉(zhuǎn)讓，作價(jià)入股，出租等

無(wú)償方式建設(shè)用地行政劃撥，荒地、荒山從事非建設(shè)使用一政策取得。收回

為公共利益需要使用土地；

為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城改造，需要調(diào)整使用土地

使用期屆滿，未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)未獲批（非住宅用地）；

單位撤銷等，停止使用用劃撥土地；

公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢。（三）國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)

根據(jù)法律規(guī)定登記二、集體土地所有權(quán)與使用權(quán)的確認(rèn)（一）集體土地所有權(quán)的建立1、土改，建立農(nóng)民個(gè)體土地所有權(quán)2、農(nóng)業(yè)合作社集體所有3、人民公社所有，后變?yōu)椤叭?jí)所有，隊(duì)為基礎(chǔ)”（二）集體土地使用權(quán)的收回

為鄉(xiāng)村公共事業(yè)和公共設(shè)施建設(shè)未按規(guī)定用途使用土地遷移等停止使用土地（三）確認(rèn):《土地管理法》規(guī)定

三、不動(dòng)產(chǎn)登記（物權(quán)法）第九條

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十四條

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

第十六條

不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

第十七條

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。

第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。買賣合同房屋過戶登記債權(quán)行為物權(quán)行為房屋糾紛案例趙某通過中介公司將位于南京某區(qū)的房屋賣給李某，趙某及其妻子“黃某”和李某一同到區(qū)公證處辦理房屋買賣公證，隨后到房產(chǎn)管理局辦理了房屋過戶手續(xù)。李某搬進(jìn)房子半年后，一自稱趙某真正妻子黃某的女子將其訴至法院，要求李某返還房屋。原來(lái)賣房子時(shí)趙某找別的女子來(lái)代替自己的妻子。李某此時(shí)才知在四個(gè)月前，該女子將公證處訴到法院要求撤銷公證書，后公證處撤銷公證書后，該女子撤回行政起訴，提起民事訴訟要求李某返還房屋。李某以辦理產(chǎn)權(quán)過戶為由請(qǐng)求法院駁回原告訴訟請(qǐng)求。法院審理查明事實(shí)：該房屋為婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買；該房屋產(chǎn)權(quán)證原為趙某，現(xiàn)為李某。兩個(gè)法律問題：?jiǎn)栴}一：趙某能否單方將房屋出賣？問題二：房屋應(yīng)該歸誰(shuí)？不動(dòng)產(chǎn)登記制度第九條

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十四條

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。第十六條

不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。第十七條

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。善意取得根據(jù)我國(guó)刑法，只要是刑事案件的贓物都要一律追回。受到的損失，買主只能找賣贓物的人索賠。物權(quán)法新規(guī)定讓善良的買主們不再錢物兩空。購(gòu)買者只要善意購(gòu)買，價(jià)格合理，應(yīng)該登記的已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付，就可取得所有權(quán)。原所有權(quán)人無(wú)權(quán)要回，但可向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償。所有權(quán)取得的特別規(guī)定

第一百零六條無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。不動(dòng)產(chǎn)登記制度概述1、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的兩種模式（主義）成立要件主義：成立要件主義認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)在登記之前只體現(xiàn)為債權(quán)的存在，在登記之后才能認(rèn)為是完成不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)，未經(jīng)登記，權(quán)利受讓方只能得到債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。對(duì)抗要件主義：對(duì)抗要件主義認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)是一種特定物，其權(quán)利的變動(dòng)應(yīng)與債權(quán)的成立同步，即在登記之前權(quán)利就已經(jīng)變動(dòng)，登記只是對(duì)抗第三人的要件，申請(qǐng)登記的權(quán)利只有在登記完成之后才能受到法律的全面保護(hù)。2、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的三種類型登記要件制度（權(quán)利登記制度）

與成立要件主義相適應(yīng)地券交付制度（托侖斯登記制度）登記對(duì)抗制度（契據(jù)登記制度）與對(duì)抗要件主義相適應(yīng)權(quán)利登記制度

權(quán)利登記制系德國(guó)創(chuàng)立，也稱德國(guó)登記制，又稱登記要件主義。采用權(quán)利登記的國(guó)家有：德國(guó)、瑞士、荷蘭、捷克、南斯拉夫、奧地利、匈牙利等國(guó)。權(quán)利登記制度（登記要件制度），它規(guī)定將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況登記于所在地依法設(shè)定的、可以公開查閱的登記簿上，登記的記載對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)具有絕對(duì)的效力。權(quán)利登記制度的特點(diǎn)是：①登記要件主義：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得或變更，以登記為其發(fā)生效力，如不登記，當(dāng)事人雖訂有契約，也不能對(duì)抗第三人，而在法律上亦不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。②實(shí)質(zhì)審查主義：登記人員對(duì)于登記申請(qǐng)，有實(shí)質(zhì)的審查權(quán)，審查申請(qǐng)所必具的形式要件，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)原因與事實(shí)是否符合，繳附文件有無(wú)瑕疵，證明無(wú)誤后方予登記。③登記具有公信力：登記簿上所載權(quán)利事項(xiàng)，即使在實(shí)體法上由于登記原因不成立，或有無(wú)效、撤銷的情形，亦不得以其來(lái)對(duì)抗善意第三人。也就是說(shuō)公眾可信賴已登記權(quán)利，具有確定的效力。④登記采強(qiáng)制主義：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、設(shè)定、變更、喪失、非經(jīng)登記不生效力。⑤登記簿編制，采取物的編成主義：即依不動(dòng)產(chǎn)物的編號(hào)先后次序編制。登記完畢，不發(fā)權(quán)利書狀，僅在契約上加注記登記經(jīng)過。⑥登記以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之靜態(tài)為主：登記簿先登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之現(xiàn)在狀態(tài)，再反映不動(dòng)產(chǎn)之變動(dòng)情形。托侖斯登記制度托侖斯登記，也稱澳洲登記制，又稱權(quán)狀交付主義。此登記制度為托侖斯爵士于1858年在澳洲首創(chuàng)，其特點(diǎn)與權(quán)利登記制類似。采用托侖斯登記方法的國(guó)家有：澳洲、英國(guó)、愛爾蘭、加拿大、美國(guó)少數(shù)州、菲律賓、泰國(guó)、馬來(lái)西亞、南非、蘇丹等托侖斯登記制度（地券交付制度），它也強(qiáng)調(diào)登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)具有絕對(duì)的效力，但在登記方式上與登記要件制度略有不同，規(guī)定將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況記載于依法制成的地券上，一式兩份，一份由權(quán)利人保存，一份由登記機(jī)關(guān)存檔，權(quán)屬狀況發(fā)生變化時(shí)，登記申請(qǐng)人必須將舊地券交回，由登記機(jī)關(guān)重新頒發(fā)新地券。托侖斯登記的特點(diǎn)為：①登記非強(qiáng)迫性：即不強(qiáng)制一切不動(dòng)產(chǎn)必須向政府申請(qǐng)登記，登記與否，任由當(dāng)事人自行決定。②登記采取實(shí)質(zhì)審查主義：登記人員對(duì)于登記申請(qǐng)，有實(shí)質(zhì)審查的權(quán)限，登記原因及證明文件要詳細(xì)審查是否有誤，必須公告時(shí)應(yīng)經(jīng)過公告程序，而后才能確定登記。③登記具有公信力：不動(dòng)產(chǎn)一經(jīng)登記，即有不可推翻的效力，國(guó)家保證其權(quán)利，任何人應(yīng)信賴其登記。④發(fā)給土地權(quán)狀：土地為第一次所有權(quán)登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)依權(quán)利狀態(tài)制發(fā)土地權(quán)狀（地券）一式二份，一份交給申請(qǐng)人收?qǐng)?zhí)，作為確權(quán)證明；一份存登記機(jī)關(guān)，以備編成登記簿。⑤地上如設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)，應(yīng)為負(fù)擔(dān)登記：己登記土地上如有抵押權(quán)等他物權(quán)設(shè)定時(shí)，應(yīng)辦理他物權(quán)設(shè)定與變更登記。⑥登記人員負(fù)因登記錯(cuò)誤的損害賠償責(zé)任。⑦登記簿采取物的編成主義，并應(yīng)用地籍圖以輔助登記簿說(shuō)明的不足。

契據(jù)登記制度

該登記制首創(chuàng)于法國(guó)，也稱法國(guó)登記制，又稱登記對(duì)抗主義。契據(jù)登記制施行于法國(guó)、意大利、比利時(shí)、西班牙、挪威、日本、丹麥、葡萄牙、巴西等南美若干國(guó)家及美國(guó)多數(shù)州。契據(jù)登記制度（登記對(duì)抗制度），它在登記方法上與登記要件制度基本相同，主要區(qū)別是登記在當(dāng)事人之間不具備絕對(duì)的效力，只是對(duì)抗第三人的要件。契據(jù)登記制的特點(diǎn)表現(xiàn)為：①形式審查主義：登記人員對(duì)于登記的申請(qǐng)，采用形式審查，至于契據(jù)所載權(quán)利事項(xiàng)，有無(wú)瑕疵，一般不過問。②登記無(wú)公信力：已登記權(quán)利事項(xiàng)，如有第三人出面主張權(quán)利，仍應(yīng)依實(shí)體法確定其權(quán)利的歸屬。③登記非強(qiáng)制：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記與否，由當(dāng)事人決定，法律并無(wú)強(qiáng)制規(guī)定。④登記簿采取人的編成主義：契據(jù)登記制登記簿編成不以不動(dòng)產(chǎn)為準(zhǔn)，而以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人登記次序之先后編制。登記完畢僅在契約上注記經(jīng)過，不發(fā)權(quán)利書狀。⑤登記以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之動(dòng)態(tài)為主：登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)情形尤為偏重，是以課稅為主的登記制度。⑥不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)，以登記作為對(duì)抗第三人的要件：即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的取得或變更，依當(dāng)事人意思訂立契約，即己發(fā)生法律效力，向登記機(jī)關(guān)提出登記公示只是為對(duì)抗第三人。

三種制度特點(diǎn)歸納：契據(jù)登記制實(shí)行形式審查，因此登記手續(xù)十分簡(jiǎn)便。登記機(jī)關(guān)只是應(yīng)當(dāng)事人的要求將其產(chǎn)權(quán)變動(dòng)公示于世，可以使登記取得對(duì)抗第三人的效力，這種效力的存在，對(duì)于產(chǎn)權(quán)的維護(hù)和交易安全的實(shí)現(xiàn)能起到有限作用。契據(jù)登記對(duì)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的有效性不產(chǎn)生任何效果，國(guó)家?guī)缀醪桓深A(yù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變動(dòng)，因此登記簿不具有公信力。第三人信賴登記而為交易會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，可見這種制度在交易安全的保護(hù)方面仍然存在局限性。

權(quán)利登記對(duì)權(quán)利的存在與變化發(fā)生實(shí)質(zhì)的影響，它以明確、簡(jiǎn)化的方式反映不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系。由于登記具有公信力，因此交易安全可以得到有效保護(hù)。此外，這種登記制度還會(huì)對(duì)降低交易成本、加速交易進(jìn)程產(chǎn)生影響。然而，過度追求登記公信力，在登記記載與實(shí)際權(quán)利狀況不符的時(shí)候，將使真正權(quán)利人的利益受到損害。

托侖斯登記制與權(quán)利登記制十分相似，不同之處主要表現(xiàn)在非強(qiáng)制性登記、頒發(fā)權(quán)利書狀和登記賠償方面。因?yàn)闄?quán)利人手中有政府頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書，他可以隨時(shí)通過出示權(quán)利證書證明自己對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利存在。當(dāng)然，如何杜絕假書狀的出現(xiàn)與泛濫，在制度設(shè)計(jì)時(shí)是應(yīng)該考慮的問題。

我國(guó)目前實(shí)行的土地登記制度可以單獨(dú)劃歸為一類，即改良的產(chǎn)權(quán)登記制度，既保留了產(chǎn)權(quán)登記制度的優(yōu)點(diǎn)，又吸收了托倫斯登記制度的長(zhǎng)處。3、不動(dòng)產(chǎn)登記的作用第一，維護(hù)了土地的社會(huì)主義公有制。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。通過土地登記，明確了國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)，為切實(shí)維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制提供了重要的法律依據(jù)和保障。第二，維護(hù)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地可以依法確定給單位或者個(gè)人使用，通過土地登記，表彰依法取得的土地使用權(quán)，基于國(guó)家公信力，土地權(quán)利人的合法權(quán)益得到保障。房產(chǎn)所有人及他物權(quán)人通過不動(dòng)產(chǎn)登記，其合法權(quán)益同樣受到國(guó)家的保護(hù)。第三，維護(hù)了正常的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)秩序。不動(dòng)產(chǎn)登記是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施有效監(jiān)管的主要措施。在交易過程中，通過登記對(duì)交易的合法性進(jìn)行審查，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)，有效地促進(jìn)了市場(chǎng)的規(guī)范化，維護(hù)了正常的市場(chǎng)秩序。第四，有效保護(hù)耕地。土地登記可以服務(wù)于土地用途管制制度，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地必須進(jìn)行土地用途變更登記。在對(duì)土地用途變更登記進(jìn)行審核時(shí)，凡是不符合土地用途管制要求，隨意將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地，非法占用耕地的，均不得辦理土地變更登記手續(xù)。第五，為社會(huì)提供了重要的基礎(chǔ)信息。不動(dòng)產(chǎn)登記是土地管理和城市建設(shè)主要的基礎(chǔ)性工作，是國(guó)家掌握不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)態(tài)變化的一個(gè)重要的信息源，是國(guó)家收取不動(dòng)產(chǎn)租、稅、費(fèi)的依據(jù)，也是國(guó)家基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的重要組成部分。4、不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容1）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)與來(lái)源

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)是指附著于不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)類型。我國(guó)的土地權(quán)屬性質(zhì)分為：國(guó)有土地所有權(quán)、集體土地所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)以及土地他物權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)登記，包括房屋所有權(quán)登記和房屋他物權(quán)登記。房屋所有權(quán)登記的對(duì)象是全民所有制房屋所有權(quán)、集體所有制房屋所有權(quán)和私人房屋所有權(quán)。

土地權(quán)屬來(lái)源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。權(quán)屬來(lái)源對(duì)確定土地權(quán)屬性質(zhì)，判斷某宗土地是國(guó)家所有還是集體所有，土地使用權(quán)人對(duì)該宗土地?fù)碛械氖菄?guó)有土地使用權(quán)還是集體土地使用權(quán)至關(guān)重要。土地權(quán)屬發(fā)生和變更的時(shí)間以及土地所處的地域是影響土地權(quán)屬來(lái)源的兩個(gè)主要因素。房屋權(quán)源是指產(chǎn)權(quán)人原始取得房屋產(chǎn)權(quán)的時(shí)間和方式。如新建、購(gòu)買、