市場(chǎng)調(diào)研電子教案

市場(chǎng)調(diào)研基本資料及流程目錄一、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研基本資料二、項(xiàng)目可行性研究流程三、可行性研究報(bào)告內(nèi)容一、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研基本資料◆基本概念◆市場(chǎng)調(diào)研的程序◆市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容◆市場(chǎng)調(diào)研的方法◆市場(chǎng)調(diào)研資料的收集◆市場(chǎng)調(diào)研隊(duì)伍的組建房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研的主要內(nèi)容如下：⑴政策法律環(huán)境調(diào)研⑵經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研⑶社區(qū)環(huán)境調(diào)研⑷房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)者行為調(diào)研⑸房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研⑹房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研⑺房地產(chǎn)促銷調(diào)研⑻房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)研⑼房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)研2、市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容2-1、政治法律環(huán)境調(diào)研：①國(guó)家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策；如房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策；②有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》；③有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略；2、市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容2-2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研：①國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益；②項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)情況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況；③一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率；④國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；⑤居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平；⑥項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開(kāi)放程度的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況；⑦與特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型和開(kāi)發(fā)地點(diǎn)相關(guān)的因素的調(diào)查；⑧財(cái)政收支；2、市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容2-3、社區(qū)環(huán)境調(diào)研：社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性；內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利程度、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面；2、市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容2-4、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)者行為調(diào)研：①消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和發(fā)展趨勢(shì)；②房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素調(diào)查。如國(guó)家對(duì)關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布、及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及購(gòu)買能力的投向；③需求動(dòng)機(jī)調(diào)研。如消費(fèi)者的購(gòu)買意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型等；④購(gòu)買行為調(diào)研。如不同的消費(fèi)者的不同的購(gòu)買行為，消費(fèi)者的購(gòu)買模式，影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的社會(huì)因素及心理因素等2、市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容2-5、房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研：①房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期；②現(xiàn)有房地產(chǎn)租客客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度；③新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及在有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上出現(xiàn)的情況；④本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場(chǎng)占有率；⑤建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況；2、市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容2-6、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研：①影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響；②房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì)；③房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大??；④開(kāi)發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響；⑤國(guó)內(nèi)、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格；⑥開(kāi)發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格；⑦價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)；2、市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容2-7、房地產(chǎn)促銷調(diào)研：①房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定；②房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查；③房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司的調(diào)查；④人員促銷的配備情況；⑤各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租售績(jī)效的影響；⑥各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效；2、市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容2-8、房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)研：①房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；②房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因；③租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及租售代理的情況；④房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)；2、市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容2-9、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的調(diào)查：①競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查；②對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備、服務(wù)的優(yōu)缺點(diǎn)調(diào)查與分析；③對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品房?jī)r(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究；④對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究；⑤對(duì)競(jìng)爭(zhēng)情況、銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析；⑥對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析和估計(jì)等；⑦整個(gè)城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場(chǎng)上的銷售量，本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)占有率；⑧競(jìng)爭(zhēng)性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績(jī)效及發(fā)展動(dòng)向；該項(xiàng)分析時(shí)，設(shè)定一些評(píng)分的因素、指標(biāo)和分值，用評(píng)分的形式來(lái)綜合分析。2、市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容3-1、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研的主要方法：分為兩大類：第一類：按選擇調(diào)研對(duì)象來(lái)劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；1）、全面普查：是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含的全部個(gè)體都進(jìn)行調(diào)查。如果系統(tǒng)地調(diào)查了解一個(gè)城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入、分布情況，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將是十分有幫助的；2）重點(diǎn)調(diào)查：是以總體中有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論的調(diào)查方法；由于被調(diào)查的對(duì)象數(shù)目不多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以較少的人力、物力、財(cái)力，在很短的時(shí)間內(nèi)完成；這種方法難免會(huì)有些誤差；3）隨機(jī)抽樣：在總體中隨機(jī)任意抽取個(gè)體為樣本進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一個(gè)概率下的總體情況；4）非隨機(jī)抽樣：先確定某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，再選取樣本數(shù)；又可以分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣3種；3、市場(chǎng)調(diào)研的方法3-2、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研的方法：分為兩大類：第二類：按調(diào)查對(duì)象所采用的具體方法來(lái)劃分，有訪問(wèn)法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法；1）、訪問(wèn)法：科學(xué)設(shè)計(jì)調(diào)查表或調(diào)查問(wèn)卷，有效運(yùn)用個(gè)人訪問(wèn)技巧是此方法的關(guān)鍵；設(shè)計(jì)調(diào)查表注意事項(xiàng)：A、問(wèn)題要短；B、一個(gè)問(wèn)題只能包含一個(gè)內(nèi)容；C、問(wèn)題中不要使用專業(yè)術(shù)語(yǔ)；D、問(wèn)題答案不宜過(guò)多，含義要明確；E、注意問(wèn)問(wèn)題的方式，直接不行時(shí)，可以使用迂回方式；三種方法：答卷法：把被調(diào)查人員集中在一起，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)答完一份答卷，不能交換意見(jiàn)；談話法：市調(diào)人員與被調(diào)查人員進(jìn)行面對(duì)面談話；電話調(diào)查：借助電話來(lái)了解消費(fèi)者意見(jiàn)；3、市場(chǎng)調(diào)研的方法3-3、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研的方法：2）觀察法：不正面接觸，而是在旁邊觀察；主要為了獲得被觀察人員不愿或不能提供的信息；三種形式：A、直接觀察法：派人到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)被觀察人員進(jìn)行觀察；B、實(shí)際痕跡測(cè)量法：調(diào)查人員不是親自觀察購(gòu)買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的信息；如：比較在不同報(bào)紙雜志上刊登廣告的效果；C、在征得被調(diào)查人員同意后，用一定裝置記錄被調(diào)查人員的某一行為；3）實(shí)驗(yàn)法：將調(diào)查范圍縮小到一個(gè)比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。如調(diào)查廣告效果，可以選擇一定的消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查；3、市場(chǎng)調(diào)研的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序：4、市場(chǎng)調(diào)研的程序確定問(wèn)題及調(diào)研目的收集信息資料初步調(diào)查調(diào)查設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查調(diào)查資料的整理和分析撰寫和提交調(diào)查報(bào)告4-1、調(diào)查設(shè)計(jì)說(shuō)明：調(diào)查常用表格：1）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開(kāi)發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競(jìng)爭(zhēng)程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)查日期等；2）房地產(chǎn)出租市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在位置、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級(jí)、室內(nèi)設(shè)備狀況、環(huán)境條件（影響租房市場(chǎng)的最大因素、出租公司的資料和調(diào)查日期等）；3)房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、所在地區(qū)、開(kāi)發(fā)商、數(shù)量、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條件等）、出售時(shí)的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目；4）房地產(chǎn)個(gè)案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價(jià)、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告等；4、市場(chǎng)調(diào)研的程序4-2、撰寫調(diào)查報(bào)告要求：1）客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)查結(jié)果；2）報(bào)告內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要，重點(diǎn)突出；3)文字精練，用語(yǔ)中肯；4）結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn)；5）報(bào)告后應(yīng)附必要的表格、附件和附圖，以便閱讀和使用；6）報(bào)告完整，制作清楚美觀；4、市場(chǎng)調(diào)研的程序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研隊(duì)伍的組建：市調(diào)人員素質(zhì)要求：1）必須具備創(chuàng)新能力。要求調(diào)查者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、消費(fèi)和服務(wù)諸環(huán)節(jié)有深刻的認(rèn)識(shí)，具有較強(qiáng)的職業(yè)責(zé)任感、觀察市場(chǎng)的敏銳性和勇?lián)L(fēng)險(xiǎn)的膽略；2）要有良好的知識(shí)結(jié)構(gòu)。要熟悉房地產(chǎn)有關(guān)的法律法規(guī)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、行政管理、城市規(guī)劃、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、建筑施工、綜合開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識(shí)；3）要具備市場(chǎng)分析能力。就有關(guān)現(xiàn)象分析利弊和長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)，并透過(guò)現(xiàn)象探討本質(zhì)，幫助決策者對(duì)市場(chǎng)需求和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)作出正確判斷；4）具備較強(qiáng)的社交能力。5、市場(chǎng)調(diào)研隊(duì)伍的組建6-1、資料獲取途徑①各業(yè)態(tài)經(jīng)銷商老板及管理人員②交易雙方當(dāng)事人③促成房地產(chǎn)交易行為的中間商④房地產(chǎn)公司公開(kāi)推出的各種銷售或出租廣告⑤熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士⑥同業(yè)間資料的交流⑦準(zhǔn)交易資料的收集⑧向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)、展覽會(huì)等⑨各類二手資料6、市場(chǎng)調(diào)研資料收集6-2、基本資料收集資料可分為一手資料和二手資料；一手資料是為特定目的而直接收集的資料，二手資料則是公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。在進(jìn)行一手資料收集前，先評(píng)估是否有現(xiàn)成的二手資料可用；1）二手資料A、內(nèi)部二手資料：開(kāi)發(fā)公司或代理公司每個(gè)項(xiàng)目方案的執(zhí)行過(guò)程報(bào)告或分析報(bào)告、初期的土地購(gòu)買評(píng)估報(bào)告、產(chǎn)品定位報(bào)告、銷售檢驗(yàn)報(bào)告、結(jié)案統(tǒng)計(jì)報(bào)告等；B、外部二手資料：主要包括官方、學(xué)術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分；官方統(tǒng)計(jì)資料以統(tǒng)計(jì)類居多；學(xué)術(shù)單位以研究報(bào)告或論文居多；產(chǎn)業(yè)資料以房地產(chǎn)市場(chǎng)資料居多；

2）一手資料一手資料的收集是依據(jù)特定目的，遵循完整的研究設(shè)計(jì)及調(diào)查設(shè)計(jì)，并通過(guò)調(diào)查執(zhí)行、資料分析與處理得到所需的資料。6、市場(chǎng)調(diào)研資料收集6-2、土地使用資料收集㈢土地使用資料收集各地土地使用都有一定的使用分區(qū)規(guī)范，這些資料可以到各地方政府城建、土地主管部門查閱。㈣項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料收集從以下幾個(gè)方面掌握土地的開(kāi)發(fā)條件：地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況、基地四周道路和給排水狀況、附近公共設(shè)施及交通狀況；商業(yè)區(qū)除了基地條件外，商業(yè)的繁榮程度、營(yíng)業(yè)狀況、商業(yè)腹地大小、以及顧客的質(zhì)與量等；6、市場(chǎng)調(diào)研資料收集6-3、交通、道路資料收集：㈤交通流量資料收集交通流量一般包括機(jī)車流量、小客車流量、貨車流量、雙向人行道流量，以及這些流量的路線及其可到達(dá)的區(qū)域；㈥道路現(xiàn)狀資料收集收集方法包括現(xiàn)場(chǎng)目測(cè)，丈量道路的寬度，觀察道路的發(fā)展?fàn)顩r，到各級(jí)政府規(guī)劃局查看土地規(guī)劃圖；1）道路形態(tài)，通過(guò)車輛的種類、數(shù)量、比例、及道路所通達(dá)的地方；2）道路使用情況，道路陰陽(yáng)面、分隔網(wǎng)、路邊停車狀況等；6、市場(chǎng)調(diào)研資料收集6-4、其他類調(diào)查資料收集：㈦運(yùn)輸系統(tǒng)資料收集1）交通運(yùn)輸系統(tǒng)現(xiàn)狀：鐵路系統(tǒng)、道路系統(tǒng)；2）交通運(yùn)輸規(guī)劃，行政規(guī)劃資料及相關(guān)交通信息；㈧人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料1）人口增長(zhǎng)率；2）職業(yè)或行業(yè)類別比例；3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；4）流動(dòng)人口；5）區(qū)域內(nèi)人口年齡；6）受教育程度家庭收入等；㈨公共設(shè)施資料收集；㈩房產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料收集主要因素：金融政策；土地價(jià)格；預(yù)售市場(chǎng)銷售率、家庭收入、流動(dòng)資金額；經(jīng)濟(jì)景氣指標(biāo)、通貨膨脹率；房屋價(jià)格等；6、市場(chǎng)調(diào)研資料收集(11)銷售資料收集1）銷售海報(bào)樓書及廣告；2）銷售現(xiàn)場(chǎng)資料；3）其他類銷售資料；如雜志評(píng)述；(12)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目資料收集產(chǎn)品定位、房型組合、公共設(shè)施分?jǐn)偡绞?、?guī)劃特色、定價(jià)方式、付款方式、銷售技巧、銷售狀況等；(13)租金資料收集租金根據(jù)房屋的種類、屋齡、外觀、地段、環(huán)境而有所不同；1）以承租者角色調(diào)查；2）被調(diào)查區(qū)域總監(jiān)公司；3）參考專業(yè)雜志等；6、市場(chǎng)調(diào)研資料收集6-5、其他類調(diào)查資料收集：二、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究流程◆房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究總流程◆可行性研究報(bào)告的內(nèi)容◆項(xiàng)目可行性研究的目的及作用◆項(xiàng)目可行性研究的四個(gè)階段29區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析土地信息分析土地信息歸檔項(xiàng)目初步判斷項(xiàng)目確定項(xiàng)目信息歸檔初步成本分析項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研初步設(shè)計(jì)分析項(xiàng)目初步談判市場(chǎng)調(diào)查初步項(xiàng)目報(bào)告政策法律分析可行性報(bào)告及評(píng)審初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品定位建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算可行性研究成本測(cè)算營(yíng)銷分析不可行不可行不可行項(xiàng)目信息歸檔參加招投標(biāo)項(xiàng)目合作談判簽訂土地合同1、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性開(kāi)發(fā)研究業(yè)務(wù)總流程2、項(xiàng)目可行性研究的目的及作用目的：通過(guò)項(xiàng)目研究，不僅要掌握項(xiàng)目的基本情況及有關(guān)資料，還要研究該項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、在經(jīng)濟(jì)上是否合理、投資的結(jié)果是否能取得較好的效益，是否有多方案可供選擇等，這種技術(shù)論證的方法就是可行性研究。作用：1、作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)；2、作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)；3、是向項(xiàng)目所在地政府及下屬相關(guān)部門申請(qǐng)立項(xiàng)和相關(guān)執(zhí)照的依據(jù)；4、作為開(kāi)展項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，為后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊；5、投資方合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動(dòng)定員和職工培訓(xùn)計(jì)劃；6、作為國(guó)家各級(jí)計(jì)劃部門編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)；3、項(xiàng)目可行性研究的4個(gè)階段四個(gè)階段：投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究、項(xiàng)目的評(píng)估與決策；1）投資機(jī)會(huì)研究主要任務(wù)：對(duì)投資項(xiàng)目和投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找有力的投資機(jī)會(huì)；主要內(nèi)容：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的影響；2）初步可行性研究就是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析；主要解決問(wèn)題：A、作出是否投資的決定，并作出是否需要進(jìn)行下一步詳細(xì)可行性研究；B、確定對(duì)某些關(guān)鍵性問(wèn)題進(jìn)行專題性的輔助研究；C、根據(jù)項(xiàng)目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目的初步可行性并編制研究報(bào)告；主要內(nèi)容：市場(chǎng)需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)情況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資預(yù)算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等；3、項(xiàng)目可行性研究的4個(gè)階段4）項(xiàng)目的評(píng)估與決策由決策部門組織或授權(quán)與銀行、投資方、咨詢公司或有關(guān)專家，對(duì)上報(bào)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的審核和再評(píng)估；主要內(nèi)容：A、全面審核可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否屬實(shí)；B、分析報(bào)告中各項(xiàng)指標(biāo)是否正確，包含各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、定額費(fèi)率的選擇；C、從企業(yè)、國(guó)家和社會(huì)等各方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；D、分析和判斷報(bào)告的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對(duì)項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策；E、最后寫出項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告；3、項(xiàng)目可行性研究的4個(gè)階段3）詳細(xì)可行性研究對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和財(cái)務(wù)方面為項(xiàng)目進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)；三、可行性研究報(bào)告◆初步可行性研究報(bào)告◆深度可行性研究報(bào)告1、初步可行性研究報(bào)告1-1、主要內(nèi)容包括：㈠市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析：全市及各主要分區(qū)的市場(chǎng)總供應(yīng)量和總需求量；全市及各主要分區(qū)的項(xiàng)目年度新開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率；細(xì)分市場(chǎng)分析：物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價(jià)/租金；開(kāi)工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間；投資商/開(kāi)發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司；㈡法律政策分析開(kāi)發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)；規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向、城市建設(shè)信息；其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引；1、初步可行性研究報(bào)告1-2、主要內(nèi)容包括：㈢項(xiàng)目分析項(xiàng)目基本情況：地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出口等）項(xiàng)目周邊配套：主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂(lè)、教育、醫(yī)療、公交、郵政、電信、銀行等）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況（現(xiàn)時(shí)/潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）、SWOT分析；項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測(cè)：市場(chǎng)前景、價(jià)格走勢(shì)、項(xiàng)目切入點(diǎn)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議與評(píng)價(jià)；1、初步可行性研究報(bào)告1-3、主要內(nèi)容包括：㈣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模：整體開(kāi)發(fā)、分期開(kāi)發(fā)；產(chǎn)品類型分析：商業(yè)、居住、辦公、其他；㈤項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、