第五章-成本法

第五章成本法第一節(jié)成本法的基本原理生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

成本法，是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和建筑物折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。二、成本法的理論依據(jù)一、收益還原法的概念三、成本法的適用范圍新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)

第一節(jié)成本法的基本原理一、成本法的操作步驟弄清估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料→測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格→測(cè)算建筑物的折舊→求取計(jì)算價(jià)格第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成1.市場(chǎng)購(gòu)買下的土地取得成本一、土地獲得成本

土地使用權(quán)購(gòu)買價(jià)格，一般是采用市場(chǎng)法求取，也可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法求取。

。

買方購(gòu)買土地時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等

第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成2.征收集體土地下的土地取得成本一、土地獲得成本

征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，也稱為征地補(bǔ)償費(fèi)用土地補(bǔ)償費(fèi)；安置補(bǔ)助費(fèi)；地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)；安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用

相關(guān)稅費(fèi)，一般包括以下4項(xiàng)稅費(fèi)：征地管理費(fèi)；耕地占用稅；耕地開墾費(fèi)；新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成3.城市房屋拆遷下的土地取得成本一、土地獲得成本

房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用：被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額；搬遷補(bǔ)助費(fèi)；安置補(bǔ)助費(fèi)；拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)

相關(guān)費(fèi)用：房屋拆遷管理費(fèi)；房屋拆遷服務(wù)費(fèi)；房屋拆遷估價(jià)費(fèi)；房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi)

土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成

勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)二、開發(fā)成本

建筑安裝工程費(fèi)，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝飾裝修工程費(fèi)用等

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給排水(給水、雨水、污水、中水)、電力、燃?xì)?、熱力、電信、有線電視等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)、市政公用等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

其他工程費(fèi)，包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi).開發(fā)期間稅費(fèi)，包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部門收取的費(fèi)用，如綠化建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)等第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成三、管理費(fèi)用

管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必要的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等

銷售費(fèi)用也稱為銷售成本，是指預(yù)售未來(lái)開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)所必要的費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或者銷售代理費(fèi)四、銷售費(fèi)用第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成1.投資利息的含義五、投資利息

投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款的利息和手續(xù)費(fèi)

2.投資利息的計(jì)算

計(jì)息項(xiàng)目計(jì)息周期計(jì)息期長(zhǎng)短計(jì)息方式利率高低名義和實(shí)際利率第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成計(jì)息期五、投資利息連續(xù)投入時(shí)間段假設(shè)在該時(shí)間段一次性投入折算成現(xiàn)值的時(shí)間n第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成五、投資利息

例如，年利率為6%,存款額為1000元，存款期限為1年，如果按一年6%的利率計(jì)息1次按半年3%(6%÷2)的利率計(jì)息2次，按季1.5%(6%÷4)的利率計(jì)息4次，按月0.5%(6%÷12)的利率計(jì)息12次，則在這4種情況下的本利和分別如下：一年計(jì)息1次：F=1000×(1+6%)=1060.00(元)一年計(jì)息2次：F=1000×(1+3%)2=1060.90(元)一年計(jì)息4次：F=1000×(1+1.5%)4=1061.36(元)一年計(jì)息12次：F=1000×(1+0.5%)12=1061.68(元)

這里的6%,對(duì)于一年計(jì)息1次的情況來(lái)說(shuō)，既是名義年利率又是實(shí)際年利率：對(duì)于一年計(jì)息2次、4次和1次的情況來(lái)說(shuō)，都是名義年利率，而實(shí)際年利率分別為：一年計(jì)息2次:(1+3%)2-1=6.09%一年計(jì)息4次:(1+1.5%)4-1=6.14%一年計(jì)息12次:(1+0.5%)12-1=6.17%第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成六、銷售費(fèi)用1.銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡(jiǎn)稱為“兩稅一費(fèi)”)。2.其他銷售稅費(fèi)，包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。

開發(fā)利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開發(fā)商(業(yè)主)的利潤(rùn)，而不是建筑承包商的利潤(rùn)七、開發(fā)利潤(rùn)第三節(jié)成本法的計(jì)算公式一、成本法的基本公式房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊

新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式1.新開發(fā)的房地的基本公式第三節(jié)成本法的計(jì)算公式2.新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物價(jià)值＝建筑物建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)新開發(fā)的土地價(jià)值＝取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)3.新開發(fā)的土地的基本公式第三節(jié)成本法的計(jì)算公式【例5-1】某成片荒地面積2km2,取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%,銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%、5.5%和10%,開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。請(qǐng)求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)(假設(shè)開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時(shí)即開始銷售，銷售費(fèi)用在開發(fā)完成時(shí)投入)。第五章成本法第三節(jié)成本法的計(jì)算公式【例5-1】【解】求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)的過(guò)程如下:(1)設(shè)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)為：VV＝取得荒地的總代價(jià)＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)＋總投資利息＋V×(銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率)V＝取得荒地的總代價(jià)＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)＋總投資利息÷(1－銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率)(2)設(shè)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)＝V÷可轉(zhuǎn)讓熟地的總面積(3)可轉(zhuǎn)讓熟地的總面積＝荒地總面積×可轉(zhuǎn)讓熟地的比率(4)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)＝V÷(荒地總面積×可轉(zhuǎn)讓熟地的比率＝436元/平方米第三節(jié)成本法的計(jì)算公式三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式舊的建筑物價(jià)值=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊舊的房地價(jià)值=房地重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊1.適用于舊的房地的基本公式2.適用于舊的建筑物的基本公式第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格一、重新購(gòu)建價(jià)格的含義建筑物重新購(gòu)建價(jià)格＝建筑安裝工程費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)用＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)

重新購(gòu)建價(jià)格也稱為重新購(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。二、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格【例5-2】某幢房屋的建筑面積為300m2,該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2,專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的8%,管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%,銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的4%,建設(shè)期為6個(gè)月，所有費(fèi)用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為6%,開發(fā)商成本利潤(rùn)率為15%,銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6%。請(qǐng)計(jì)算該房屋的重新購(gòu)建價(jià)格。第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格【解】設(shè)該房屋單位建筑面積重新購(gòu)建價(jià)格為VB計(jì)算如下：(1)建筑安裝工程費(fèi)=1200(元/m2)(2)專業(yè)費(fèi)用=1200×8%=96(元/m2)(3)管理費(fèi)用=(1200+96)×3%=38.88(元/m2)(4)銷售費(fèi)用=VB×4%=0.04VB(元/m2)(5)投資利息=(1200+96+38.88+0.04VB)×〔(1+6%)0.25-1〕=19.59+0.0006VB(元/m2)(6)銷售稅費(fèi)=VB×6%=0.06VB(元/m2)(7)開發(fā)利潤(rùn)=(1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB)×15%=203.17+0.0061VB(元/m2)(8)VB=1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061VBVB=1743.69(元/m2)重新購(gòu)建總價(jià)=1743.69×300=52.31(萬(wàn)元)注：0.25是根據(jù)投入期為6個(gè)月，即0.5年，假設(shè)在半年處一次性投入，則距估價(jià)時(shí)點(diǎn)的時(shí)間為0.25年。第五節(jié)建筑物的折舊一、建筑物折舊的含義物質(zhì)折舊

1.建筑物折舊建筑物折舊=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物市場(chǎng)價(jià)值2.引起建筑物折舊的原因功能折舊經(jīng)濟(jì)折舊第五節(jié)建筑物的折舊

【例5-4】某套舊住宅，測(cè)算其重置價(jià)格為40萬(wàn)元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為1萬(wàn)元，因戶型設(shè)計(jì)不好、沒有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為6萬(wàn)元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為3萬(wàn)元。求取該套舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值?！窘狻吭撆f住宅的折舊總額求取如下:該舊住宅的折舊總額=物質(zhì)折舊+功能折舊+經(jīng)濟(jì)折舊＝1+6+3=10(萬(wàn)元)該舊住宅的現(xiàn)值求取如下：該舊住宅的現(xiàn)值＝重置價(jià)格－折舊＝40－10=30(萬(wàn)元)第五節(jié)建筑物的折舊二、建筑物折舊的求取方法1.年限法和有關(guān)年限的含義金額經(jīng)濟(jì)壽命時(shí)間運(yùn)營(yíng)收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡第五節(jié)建筑物的折舊二、建筑物折舊的求取方法2.直線法Di=D=(C-S)/N=C(1-R)/NC－建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。S－建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額。建筑物的殘值是預(yù)計(jì)建筑物達(dá)到經(jīng)濟(jì)壽命后，不宜繼續(xù)使用時(shí)，經(jīng)拆除后的舊料價(jià)值。清理費(fèi)用是拆除建筑物和搬運(yùn)廢棄物所發(fā)生的費(fèi)用。N－建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。R－建筑物的凈殘值率，簡(jiǎn)稱殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購(gòu)建價(jià)格的比率,即:R=S/C×100%第五節(jié)建筑物的折舊二、建筑物折舊的求取方法【例5-5】某幢平房的建筑面積100m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為500元/m2,判定其有效年齡為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。請(qǐng)用直線法計(jì)算該房屋的年折舊額、折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值?！窘狻恳阎篊=500×100=50000(元)；R=5%；N=30年；t=10年。Di=D=(C-S)/N=C(1-R)/N=50000(1-5%)/30=1583元Et=D×t=1583×10=15830元V=C-Et=50000-15830=34170元第五章成本法第五節(jié)建筑物的折舊三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)1.估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊區(qū)別在于：①估價(jià)上的折舊，注重的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說(shuō)不是“折舊”，而是“減價(jià)修正”；②會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收。③在會(huì)計(jì)上，C為原始價(jià)值，是當(dāng)初購(gòu)置時(shí)的價(jià)值，不隨時(shí)間的變化而變化，在估價(jià)上，C為重新購(gòu)建價(jià)格，是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，C的值也可能不同。④在會(huì)計(jì)上，資產(chǎn)原始價(jià)值與累計(jì)折舊總額的差被稱作資產(chǎn)的賬面價(jià)值，它無(wú)須與市場(chǎng)價(jià)值一致。第五節(jié)建筑物的折舊三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)2.土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響在土地是有期限的使用權(quán)下，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用期限可能不是同時(shí)結(jié)束，因此，在求取建筑物折舊時(shí)應(yīng)注意土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。計(jì)算建筑物折舊所采用的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命遇到下列情況的處理為：①建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。②建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，分為在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定可續(xù)期兩種情況。第六節(jié)房屋完損等級(jí)評(píng)定一、房屋完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定1.房屋完損等級(jí)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目完好、損壞程度來(lái)劃分的，分為下列5類：①完好房；②基本完好房；③一般損壞房；④嚴(yán)重?fù)p壞房；⑤危險(xiǎn)房。2.房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目為：①房屋結(jié)構(gòu)組成分為：地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面；②房屋裝修組成分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修；③房屋設(shè)備組成分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備(如消防栓、避雷裝置等)。一、房屋完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定3.房屋完損等級(jí)的判定依據(jù)是：（1）完好房：結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常?；螂m然個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)的。（2）基本完好房：結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過(guò)一般性的維修能恢復(fù)的。（3）一般損壞房：結(jié)構(gòu)一般性的損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備、管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件的。

(4)嚴(yán)重?fù)p壞房：房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照管線、器具和零部件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需進(jìn)行大修或翻修、改建的。

(5)危險(xiǎn)房：承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定及承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保住用安全的。4.房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：①完好房：十、九、八成；②基本完好房：七、六成；③一般損壞房：五、四成；④嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下。第六節(jié)房屋完損等級(jí)評(píng)定二、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定1.計(jì)算折舊必須確定房產(chǎn)的價(jià)值、使用年限、殘值和清理費(fèi)用，計(jì)算公式為：年折舊額＝原價(jià)×（1－殘值率）÷耐用年限2.經(jīng)租房產(chǎn)根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)分為下列四類七等。

(1)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝修良好，設(shè)備比較齊全。

(2)磚混結(jié)構(gòu)一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并設(shè)有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。

第六節(jié)房屋完損等級(jí)評(píng)定二、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定(3)磚混結(jié)構(gòu)二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其他房屋。

(4)磚木結(jié)構(gòu)一等：材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木(石料)結(jié)構(gòu)。這類房屋一般是外部