房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)都是基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)學(xué)問(wèn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利〔全部權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等〕。房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建立、經(jīng)營(yíng)、管理以及修理、裝飾和效勞的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法獲得土地運(yùn)用權(quán)的土地上根據(jù)運(yùn)用性質(zhì)的要求進(jìn)展根底設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。土地開(kāi)發(fā)是將“生地〞開(kāi)發(fā)成可供運(yùn)用的土地。什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查及登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類(lèi)面積等內(nèi)容。詳細(xì)來(lái)講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過(guò)程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過(guò)整理、加工、分類(lèi)而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱(chēng)。生地指空間地、田地、未開(kāi)墾地等不具備運(yùn)用條件的土地。熟地指三通一平或七通一平，具備運(yùn)用條件的土地。宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界限組成的封閉地塊。宗地圖是土地運(yùn)用合同書(shū)附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的根本狀況。包括：宗地權(quán)屬界限、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置及性質(zhì)、及相鄰宗地的關(guān)系等。證書(shū)附圖即房地產(chǎn)后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)狀況及房地產(chǎn)所在宗地狀況。樓花一詞最早源自香港是指未完工的物業(yè)〔即在建物業(yè)〕，另一說(shuō)法即指未正式交付之前的商品房。期房是指消費(fèi)者在購(gòu)置時(shí)不具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品房預(yù)售容許證開(kāi)始至獲得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱(chēng)為期房。消費(fèi)者在購(gòu)置期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同?，F(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)置時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，及消費(fèi)者簽訂商品詳盡買(mǎi)賣(mài)合同后，立即可以辦理入住并獲得產(chǎn)權(quán)證。毛坯房房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門(mén)框沒(méi)有門(mén)，墻面地面僅做根底處理而未做外表處理的房叫毛坯房。成品房是指對(duì)墻面、天花、門(mén)套、地板實(shí)行裝修?！?〕

內(nèi)墻面為一般仿瓷涂料〔2〕

客廳樓地板為一般瓷磚〔3〕

一般鋁合金窗〔4〕

一般膠合板門(mén)商品房是指以完全的市場(chǎng)價(jià)格向購(gòu)房者出售的房子?？罩蒙唐贩恐?9986月30日以前建成尚未售出的商品住房〔可免交契稅〕。存量房即二手房的書(shū)面稱(chēng)呼，是相對(duì)首次成交的商品房而言。二手房通常是指再次進(jìn)展買(mǎi)賣(mài)交易的住房。個(gè)人購(gòu)置的新開(kāi)工的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及單位自建住房，辦完產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買(mǎi)賣(mài)，這些都稱(chēng)為二手房。經(jīng)濟(jì)適用房根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政發(fā)【1998】第54號(hào)文件，經(jīng)濟(jì)適用住房是面對(duì)中低收入家庭的一般住宅；要表達(dá)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、平安、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；運(yùn)用功能要滿(mǎn)意居民根本生活的須要；建立標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)北京市“九五〞住宅建立標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)需求確定。房改房在房改政策出臺(tái)后，國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工須要按規(guī)定將目前居住的房子購(gòu)置下來(lái)，我們把為類(lèi)公房稱(chēng)之為房改房。安居房分為哪幾種？安居房包括按規(guī)定出售出租給國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)本錢(qián)房、全本錢(qián)房、全本錢(qián)微利房和社會(huì)微利房。個(gè)人住房基金有些單位建立了個(gè)人住房基金。職工個(gè)人住房基金是由個(gè)人的勞動(dòng)收入積累而成的基金，其中一部分是根據(jù)政策規(guī)定從收入中提獲得到〔主要指公積金〕；另一部分則是自愿儲(chǔ)蓄部分則實(shí)行存款自愿，取款自由的管理方法。住房補(bǔ)貼住房補(bǔ)貼是國(guó)家為職工解決住房問(wèn)題而賜予的補(bǔ)貼資助，即將單位原有用于建房、購(gòu)房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次〔如按月〕或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場(chǎng)上通過(guò)購(gòu)置或租賃等方式解決自己的住房問(wèn)題。住房補(bǔ)貼發(fā)放的原則是：堅(jiān)持效率優(yōu)先，兼顧公允的原則，由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素詳細(xì)確定。房屋的折舊房屋折舊是逐步回收房屋投資的形式，即房屋的折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋建立價(jià)值的平均損耗。房屋在長(zhǎng)期的運(yùn)用中，雖然保存原有的實(shí)物形態(tài)，但由于自然損耗和人為的損耗，客觀存在的價(jià)值也會(huì)漸漸削減。這部分因損耗而削減的價(jià)值，以貨幣形態(tài)來(lái)表現(xiàn)，就是折舊費(fèi)。確定折舊費(fèi)的根據(jù)是建筑造價(jià)殘值、清理費(fèi)用和折舊限。房屋的全部權(quán)是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。房屋的全部權(quán)分為占有權(quán)、運(yùn)用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋全部權(quán)的四項(xiàng)根本內(nèi)容。房屋的占有權(quán)通常由全部權(quán)人來(lái)行使，但有時(shí)也由別人來(lái)行使，這就是運(yùn)用權(quán)及全部權(quán)別離的狀況。房屋的運(yùn)用權(quán)是對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)利。通過(guò)確定法律契約，非房屋全部權(quán)人也可獲得房屋的運(yùn)用權(quán)。房屋的收益權(quán)是指房主收取房屋財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。房屋的處分權(quán)是全部權(quán)中一項(xiàng)最根本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)由房主行使。有時(shí)房屋處分權(quán)也受到確定的限制。房地產(chǎn)交易形式房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)交易形式主要有兩種：地產(chǎn)交易形式及房產(chǎn)交易形式。住宅的“全部產(chǎn)權(quán)〞是指按市場(chǎng)價(jià)和本錢(qián)價(jià)購(gòu)置的房屋，購(gòu)房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。住宅的“部分產(chǎn)權(quán)〞是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)置的公有住宅。在國(guó)家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例支配。房產(chǎn)互換是房屋全部人或運(yùn)用人之間，在互相自愿的根底上，承受等價(jià)不等價(jià)加補(bǔ)償?shù)姆绞交ハ嘟粨Q住房的行為。一般分為全部權(quán)互換和運(yùn)用權(quán)互換兩種形式。建筑物是指人工建立而成的房屋和構(gòu)筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門(mén)窗根底。構(gòu)筑物是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般干脆在內(nèi)進(jìn)展消費(fèi)和生活活動(dòng)，如煙囪、水井、道路、橋梁等。商品房的構(gòu)造售房的樓書(shū)常見(jiàn)用語(yǔ)，房屋架構(gòu)可分為磚混構(gòu)造、磚木構(gòu)造和鋼筋混凝土構(gòu)造。磚混構(gòu)造主要是磚墻承重，部分是鋼盤(pán)混凝土承重的構(gòu)造。磚木構(gòu)造主要承重構(gòu)件是由用磚和木兩種材料制成的構(gòu)造。鋼筋混凝土構(gòu)造主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的構(gòu)造。住宅的開(kāi)間就是住宅的寬度。住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的間隔，也就是一層房屋的高度。住宅的凈高是指下層地板面或樓板上外表到上層樓板下外表之間的間隔。居住小區(qū)總用地是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場(chǎng)用地、庭院、綠化用地的總和。住宅總用地指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和。公建總用地指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和。房屋的基底面積房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍程度投影面積。道路、廣場(chǎng)用地指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車(chē)、回車(chē)廣場(chǎng)和有鋪砌地面的場(chǎng)地面積之和。庭院、綠化面積指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動(dòng)場(chǎng)所等為小區(qū)全部居住人員共同運(yùn)用權(quán)的綠化面積的總和。人均總占地面積〔平均米/人〕人均總占地面積=建筑紅線(xiàn)內(nèi)總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。人均住宅用地面積〔平方米/人〕人均住宅用地面積=小區(qū)內(nèi)總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。總建筑面積〔平方米〕指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。住宅的建筑面積亦稱(chēng)建筑綻開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻外圍線(xiàn)測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即運(yùn)用面積、扶植面積和構(gòu)造面積。構(gòu)造面積是指房屋建筑中外墻，內(nèi)墻柱等構(gòu)造構(gòu)件所占面積的總和。運(yùn)用面積是指建筑物各層平面中干脆為消費(fèi)或生活運(yùn)用的凈面積的總和。扶植面積指臥房以外的凈面積，包括過(guò)道、衛(wèi)生間、廚房、貯存室、陽(yáng)臺(tái)等。公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶(hù)便利出入，正常交往保障生自學(xué)成才而設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶(hù)數(shù)按比率分?jǐn)?。套?nèi)建筑面積房屋按套〔單元〕計(jì)算的建筑面積為套〔單元〕門(mén)內(nèi)范圍的建筑面積，包括套〔單元〕內(nèi)的運(yùn)用面積、墻風(fēng)光 積及陽(yáng)臺(tái)面積。套內(nèi)墻風(fēng)光 積是套內(nèi)運(yùn)用空間四周的維護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套及公共建筑空間的分割以及外墻〔包括山墻〕等共有墻，均按程度投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻風(fēng)光 積。套內(nèi)自由墻體按程度投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻風(fēng)光 積。公用建筑面積各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同運(yùn)用權(quán)的建筑面積，指各套〔單元〕以外為各戶(hù)共同運(yùn)用，不行分割的建筑面積。公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？如有面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)傆?jì)算；如無(wú)分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分?jǐn)傇瓌t進(jìn)展分?jǐn)傆?jì)算。哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)?？?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套〔單元〕門(mén)以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門(mén)廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、構(gòu)造轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防限制室、為整棟樓層效勞的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)構(gòu)造的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。哪些公用面積不能分?jǐn)?？不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共運(yùn)用的機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、公共開(kāi)放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開(kāi)放運(yùn)用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物運(yùn)用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地面車(chē)庫(kù)、地下設(shè)備用房等。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍及房屋外墻之間的程度投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按程度投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按程度投影的一半計(jì)算建筑面積。套內(nèi)運(yùn)用面積指套內(nèi)住戶(hù)單獨(dú)運(yùn)用的面積，一般包括臥房、廚房、衛(wèi)生間、過(guò)廳、起居室、內(nèi)走道、陽(yáng)臺(tái)、壁柜等凈面積的總和。套外運(yùn)用面積指套外全體住宅的公共運(yùn)用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。建筑容積率是指工程規(guī)劃建立用地范圍內(nèi)全部建筑面積及規(guī)劃建立用地面積之比。建筑密度即建筑覆蓋率，指工程用地范圍內(nèi)全部基底面積之和及規(guī)劃建立用地之比。人口毛密度人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地面積〔公頃〕。平均每平方米造價(jià)〔元〕平均每平方米造價(jià)=建筑物總造價(jià)/建筑面積。運(yùn)用面積系數(shù)K1〔%〕運(yùn)用面積系數(shù)=總運(yùn)用面積〔平方米〕/總建筑面積〔平方米〕×100%。居住面積系數(shù)K2〔%〕居住面積系數(shù)=總居住面積〔平方米〕/總建筑面積〔平方米〕×100%。構(gòu)造面積系數(shù)K3〔%〕構(gòu)造面積系數(shù)=總構(gòu)造面積〔平方米〕/總建筑面積〔平方米〕×100%。綠地率是指規(guī)劃建立用地范圍內(nèi)的綠地面積及規(guī)劃建立用地面積之比。綠化率是指植被垂直面積及規(guī)劃建立用地面積之比。銷(xiāo)售率指售出的戶(hù)數(shù)占可銷(xiāo)的總戶(hù)數(shù)的比例。得房率指套〔單元〕內(nèi)建筑面積及套建筑面積的比率。公共能消耗是小區(qū)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施及在公共性效勞中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗，被稱(chēng)為公共能耗，由此所產(chǎn)生的費(fèi)用為公共能消耗。商品房預(yù)售俗稱(chēng)“賣(mài)樓花〞，即在房地產(chǎn)尚未建成以前，房地產(chǎn)的經(jīng)銷(xiāo)商在獲得受買(mǎi)人確定數(shù)量的定金后，將期房出售給受買(mǎi)人。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。外銷(xiāo)房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門(mén)的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府方案主管部門(mén)列入正式工程方案，建成后用于向境內(nèi)境外出售的住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。內(nèi)銷(xiāo)房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地運(yùn)用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)審批，建成后用于在國(guó)內(nèi)范圍〔目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門(mén)和臺(tái)灣〕出售的住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。規(guī)劃形態(tài)是指這一工程的詳細(xì)建筑構(gòu)成，譬如一個(gè)工程一共由幾棟樓宇組成，每棟樓宇的運(yùn)用性質(zhì)是什么，單棟樓宇的地上有幾層，地下有幾層，每一層的詳細(xì)用處是什么。住宅組團(tuán)是一種交融了中式四合院建筑形式的居住構(gòu)造。單元式住宅是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶(hù)由樓梯平臺(tái)干脆進(jìn)入分戶(hù)門(mén)，一般多層住宅每個(gè)樓梯可以支配24到28戶(hù)。所以每個(gè)樓梯的限制面積又稱(chēng)為一個(gè)居住單元。居住單元是指一個(gè)單元里有幾戶(hù)。俗稱(chēng)：一梯兩戶(hù)、一梯四戶(hù)等。戶(hù)型是指一套住宅由多少臥廳、廚、衛(wèi)組成。俗稱(chēng)：一室一廳、二室一廳、四室二廳二衛(wèi)等。套型是指層住空間的大小范圍。俗稱(chēng)：小套、中套、大套。面積配比指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤(pán)單元總數(shù)中各自所占比例的多少。格局配比是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤(pán)的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。閣樓是指位于房屋坡屋頂下部的房間。假層是指房屋的最上一層，四面外墻的高度一般不低于下式樓層外墻的高度，以?xún)?nèi)部房間利用部分屋架空間構(gòu)成的非正式層。商住住宅是SOHO〔居家辦公〕住宅觀念的一種延長(zhǎng)，它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的興盛，使居住者在居住同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。別墅是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建立的供住宿養(yǎng)息 用的花園住宅。其中三戶(hù)或三戶(hù)以上連體的別墅為連棟別墅，二戶(hù)連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨(dú)棟的則為獨(dú)棟別墅。TOWNHOUSE〔聯(lián)排別墅〕正確的譯法應(yīng)當(dāng)為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來(lái)的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。躍層式商品房是指由上、下兩層樓盤(pán)面、臥房、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它扶植用房，并承受戶(hù)內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋通風(fēng)、采光較好，布局緊湊，功能清晰，只是戶(hù)內(nèi)樓梯占去確定運(yùn)用面積，上下兩層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散。復(fù)式商品房是由香港建筑師創(chuàng)立設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓盤(pán)房。實(shí)際層高要大大低于躍層式住宅。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、貯存用，戶(hù)內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。錯(cuò)層式住宅是指樓面高度不一樣錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)絡(luò)的住宅。SHOPPINGMALL直譯為“步行街購(gòu)物廣場(chǎng)〞，是目前國(guó)際上最流行、經(jīng)營(yíng)效果最正確的零售百貨形式，它具有四大特征：開(kāi)放性的公共休閑廣場(chǎng)、猛烈吸引人氣；開(kāi)放性的對(duì)外交通設(shè)計(jì)，廣納周邊人氣，相對(duì)閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流，購(gòu)物及休閑良性互動(dòng)，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。商品房的起價(jià)是指商品房在銷(xiāo)售時(shí)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格。商品房的均價(jià)是指商品房的銷(xiāo)售價(jià)格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價(jià)格?；鶅r(jià)經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米根本價(jià)格，商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基數(shù)增減樓層和朝向差價(jià)后得出。定金只是預(yù)付款的一部分，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開(kāi)發(fā)商違約不簽訂合同的狀況下，無(wú)法得到雙倍的返還。訂金只是預(yù)付款的一部分，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開(kāi)發(fā)商違約不簽訂合同的狀況下，無(wú)法得到雙倍的返還。共有房產(chǎn)共有房產(chǎn)是指某一房產(chǎn)屬于兩個(gè)或兩個(gè)以上的全部人共同全部。商品房預(yù)售容許證商品房預(yù)售容許證是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司頒發(fā)的一項(xiàng)證書(shū)，用以證明列入證書(shū)范圍內(nèi)的正在建立中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售給承購(gòu)人。契稅契稅是指房屋全部權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的確定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種特地稅種。〔交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房減半〕公共修理基金公共修理基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的修理養(yǎng)護(hù)基金。商品房的公共修理基金由購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)交納，比例為購(gòu)房款的2%。印花稅印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購(gòu)置并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。購(gòu)置房地產(chǎn)的條件成人供應(yīng)身份證明：未成人供應(yīng)戶(hù)口簿及監(jiān)護(hù)人證明書(shū)。未成人是否可以作為權(quán)利人辦理房地產(chǎn)證？未成人可以作為權(quán)利人辦理房地產(chǎn)證，但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明，并在房地產(chǎn)證上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓名。由于未成人為沒(méi)有民事行為實(shí)力或限制民事行為實(shí)力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必需符合有關(guān)法律規(guī)定。申辦產(chǎn)權(quán)需具備哪些資料？審核后購(gòu)銷(xiāo)合同一份、收件收據(jù)、產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)登記表、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證審批表、房屋全部權(quán)狀況調(diào)查表、測(cè)量后的正式圖紙。辦理產(chǎn)權(quán)需交納哪些費(fèi)用？產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、勘丈測(cè)繪費(fèi)、印花稅、工本費(fèi)。房地產(chǎn)權(quán)初始登記指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的土地運(yùn)用權(quán)及建筑物、附著物的全部權(quán)進(jìn)展的登記。房地產(chǎn)登記即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國(guó)家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必需向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)權(quán)屬施行有效的管理。房地產(chǎn)登記的種類(lèi)有哪些？房地產(chǎn)登記的種類(lèi)分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記？以下情形屬于房地產(chǎn)變更登記：〔1〕

地產(chǎn)運(yùn)用用處變更；〔2〕

權(quán)利人姓名或名稱(chēng)發(fā)生變更的；〔3〕

房地產(chǎn)座落名稱(chēng)或房地產(chǎn)名稱(chēng)發(fā)生變更的；〔4〕

建筑物、附著物倒塌、撤除。房地產(chǎn)登記是以什么單位進(jìn)展登記的？房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進(jìn)展登記的。所謂一宗土地，是指以權(quán)屬界限組成的封閉地塊。一宗土地存在兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對(duì)該宗土地上的建筑物、附著物的全部權(quán)和擁有的土地運(yùn)用權(quán)份額申請(qǐng)登記。申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，可否托付別人代理？申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，申請(qǐng)人可以托付別人代理。由代理人辦理申請(qǐng)登記的，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)人的托付書(shū)。境外申請(qǐng)人的托付書(shū)應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過(guò)公證或認(rèn)證。確權(quán)確權(quán)就是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)。即是根據(jù)法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放權(quán)利證書(shū)等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的過(guò)程。房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓是指購(gòu)房者在及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂了預(yù)購(gòu)商品房合同之后，在商品房尚未開(kāi)工交付運(yùn)用之前，由于購(gòu)房者一方緣由，如對(duì)房屋需求的變更或是成心炒作，把原來(lái)因簽訂購(gòu)房合同而獲得的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給別人。房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)械牡胤綄⑵浞Q(chēng)為“樓花〞轉(zhuǎn)讓或“炒樓花〞。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

是指合法擁有土地運(yùn)用權(quán)及土地上建筑物、附著物全部權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)及將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給別人的法律行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其他公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓?zhuān)糠康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人對(duì)同宗土地上的道路綠地、休閑憩地、空間余地、電梯、樓梯、連廊、天臺(tái)或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時(shí)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車(chē)場(chǎng)、廣告權(quán)益沒(méi)有特別約定的，停車(chē)場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。房地產(chǎn)抵押指?jìng)鶆?wù)人或第三人〔抵押人〕以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人〔或押權(quán)人〕供應(yīng)債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭于房地產(chǎn)抵押的一種形式。申請(qǐng)抵押登記應(yīng)提交什么資料？〔1〕房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書(shū)；〔2〕托付書(shū)；〔3〕房地產(chǎn)證；〔4〕夫妻雙方身份證、戶(hù)口簿、結(jié)婚證或未婚姻證明；〔5〕商品房買(mǎi)賣(mài)合同和個(gè)人住房借款合同。已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓?zhuān)扛鶕?jù)中華人民共和國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)珣?yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書(shū)，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否確定要辦理登記？以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款，確定要到房地產(chǎn)登記部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù)中華人民共和國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。借款人如何歸還銀行貸款？貸款期限在1內(nèi)〔含1〕的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。貸款期限在1以上雙方一般約定按等額本息還款法歸還貸款，即借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額歸還銀行貸款本金和利息。貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理？根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國(guó)家調(diào)整利率，貸款期限在1以?xún)?nèi)〔含1〕的，實(shí)行合同利率，不分段計(jì)算；對(duì)一期以上貸款，于下一1月1日開(kāi)始，按相應(yīng)期限檔次利率執(zhí)行新利率。貸款人提早歸還貸款時(shí)，本息如何計(jì)算？借款人在提早歸還貸款時(shí)，應(yīng)提早10個(gè)工作日向貸款人提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)貸款審核同意，貸款人可提早部分還本或提早清償全部貸款本息，提早清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆?jì)息，此前已計(jì)收貸款利息不作調(diào)整。房屋租賃是指房屋全部權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人運(yùn)用，由承租人向出租人支付租金的行為。銀行按揭按揭是英語(yǔ)“Mongase〞〔抵押〕一詞的粵語(yǔ)音譯，因此，銀行按揭的正確名稱(chēng)是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開(kāi)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息。加按揭即對(duì)現(xiàn)有的工行房貸客戶(hù)供應(yīng)以原貸款抵押物為擔(dān)保的貸款，資金用處限于購(gòu)置新的住房及家居消費(fèi)，也就是“原來(lái)按揭買(mǎi)下的房子，還款到達(dá)確定額度后，可以將其抵押出去，獲得新的貸款的一種業(yè)務(wù)形式〞。轉(zhuǎn)按揭轉(zhuǎn)按揭就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款，個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。個(gè)人住房按揭需提交哪些資料？購(gòu)房身份證、戶(hù)口簿、結(jié)婚證原件及復(fù)印件〔假設(shè)客戶(hù)為未婚則供應(yīng)戶(hù)口所在地街辦計(jì)生委出具的未婚證明原件〕；購(gòu)房人及其配偶所在工作單位出具工資收入證明〔假設(shè)干個(gè)體戶(hù)則供應(yīng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及稅票〕；購(gòu)房人已首付購(gòu)房款收據(jù)原件及復(fù)印件；已及開(kāi)發(fā)公司簽訂的購(gòu)房合同；在開(kāi)戶(hù)行開(kāi)戶(hù)的活期存折；貸款申請(qǐng)書(shū)、個(gè)人住房借款合同、借款借據(jù)、托付銀行扣收買(mǎi)房還款協(xié)議書(shū)、住房抵押承諾書(shū)。辦理按揭貸款應(yīng)交哪些費(fèi)用？保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、抵押登記費(fèi)。等額本金還款法等額本金還款法是一種計(jì)算特別簡(jiǎn)便，好用性很強(qiáng)的一處還款方式。根本算法原理是在還款期內(nèi)按期等額歸還本金，并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。一次性還本付息法現(xiàn)各銀行規(guī)定，貸款期限在一以?xún)?nèi)〔含一〕，則還款方式為到期一次性還本付息，即初期的貸款本金加上整個(gè)內(nèi)的利息綜合。權(quán)利質(zhì)押貸款擔(dān)保銀行可承受的質(zhì)押物是特定的有價(jià)證券和存單，有價(jià)證券包括國(guó)庫(kù)券、金融債券和銀行認(rèn)可的企業(yè)債券，存單只接收人民幣定期儲(chǔ)蓄存單。借款人申請(qǐng)質(zhì)押擔(dān)保貸款，質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額必需超過(guò)貸款額度，即質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額要至少大于貸款額度的10%。各種債券要經(jīng)過(guò)銀行鑒定，證明真實(shí)有效，方可用于質(zhì)押，人民幣定期儲(chǔ)蓄存單要有開(kāi)戶(hù)銀行的鑒定證明及免掛失證明，借款人在及銀行簽訂貸款質(zhì)押合同的同時(shí)，要將有價(jià)證券、存單等質(zhì)押物交由貸款銀行保管，并由貸款銀行擔(dān)當(dāng)保管責(zé)任，假設(shè)借款人要求進(jìn)展公證，雙方可以到公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)，公證費(fèi)用由借款人擔(dān)當(dāng)。選擇質(zhì)押貸款擔(dān)保方式，要求居民家庭有足額的金融資產(chǎn)，依靠這些金融資產(chǎn)完全可以滿(mǎn)意購(gòu)房消費(fèi)的須要，只是購(gòu)房時(shí)難于變現(xiàn)或因變現(xiàn)會(huì)帶來(lái)確定損失而不想變現(xiàn)。因此，實(shí)行質(zhì)押方式，只有少數(shù)人才能做到。個(gè)人住房擔(dān)保貸款？中國(guó)人民銀行于19974月公布了個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理方法〔該方法在19985月進(jìn)展了修改〕。根據(jù)該方法的定義，個(gè)人住房擔(dān)保貸款是指借款人或第三人以所購(gòu)住房和其他具有全部權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物，或由第三人為其貸款供應(yīng)保證，并擔(dān)當(dāng)連帶責(zé)任的貸款；借款人到期不能歸還還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或要求保證的擔(dān)當(dāng)連帶歸還本息責(zé)任。住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。它是一種長(zhǎng)期性的住房?jī)?chǔ)金，具有社會(huì)保障性質(zhì)，是住房實(shí)物支配向貨幣支配轉(zhuǎn)化的一種形式。公積金貸款公積金貸款也就是個(gè)人住房擔(dān)保托付貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運(yùn)用房改資金托付銀行向購(gòu)置〔含建立、大修〕自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。申請(qǐng)住房公積金貸款的條件凡住房公積金連續(xù)繳存6個(gè)月以上或累計(jì)繳存公積金一以上，并且目前仍在繳存公積金，才有資格申請(qǐng)。公積金貸款的辦理程序借款人填寫(xiě)早班審核書(shū)，并提交相關(guān)資料；資料報(bào)送住房資金管理中心受理、審核。辦理公積金貸款應(yīng)供應(yīng)哪些資料？身份證、戶(hù)口簿、結(jié)婚證、收入證明、審核后購(gòu)房合同一份，首付款票據(jù)。組合貸款組合貸款是公積金貸款及商業(yè)貸款的合稱(chēng)。住房抵押貸款所謂抵押貸款就是抵押人〔購(gòu)房者〕向抵押權(quán)人〔銀行〕以所購(gòu)房產(chǎn)作貸款抵押，并同時(shí)簽定抵押合同，以不轉(zhuǎn)移全部權(quán)方式作為按期歸還貸款的擔(dān)保，并持公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)展抵押登記，當(dāng)?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回貸款的擔(dān)保，并持經(jīng)公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)展抵押登記，當(dāng)?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回“房屋全部權(quán)證〞及“土地運(yùn)用證〞。商品房驗(yàn)收合格指的是單體〔即單幢樓盤(pán)〕驗(yàn)收合格。商品房綜合驗(yàn)收合格指的是包含全部配套設(shè)施在內(nèi)的全部建筑物的驗(yàn)收合格。在什么狀況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可以交付運(yùn)用？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程開(kāi)工，閱歷收合格后，方可交付運(yùn)用；未閱歷收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付運(yùn)用。在房屋交付時(shí)，開(kāi)展商應(yīng)提交哪些文件？房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅運(yùn)用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定，向買(mǎi)受人供應(yīng)住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅運(yùn)用說(shuō)明書(shū)。物業(yè)的開(kāi)工驗(yàn)收是指從物業(yè)形態(tài)上說(shuō)，建筑商完成了一項(xiàng)最終產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商也完成了物業(yè)開(kāi)發(fā)任務(wù)，這時(shí)他們之間所發(fā)生的一個(gè)法定手續(xù)。何為“預(yù)售面積〞和“開(kāi)工面積〞？預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)運(yùn)用；開(kāi)工面積是指房地產(chǎn)開(kāi)工后實(shí)測(cè)的面積或用及開(kāi)工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、開(kāi)工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等供應(yīng)根據(jù)。物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、商品房銷(xiāo)售、租賃及售后效勞。入伙指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主施行自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府部門(mén)批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，其合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律疼惜。后房型時(shí)代是指當(dāng)一批經(jīng)典戶(hù)型被大量復(fù)制，戶(hù)型設(shè)計(jì)趨于同質(zhì)化，合理的戶(hù)型設(shè)計(jì)只是房地產(chǎn)產(chǎn)品的及格線(xiàn)時(shí)，小區(qū)的規(guī)模、位置、環(huán)境、系統(tǒng)設(shè)置、平安指數(shù)、增值潛力等綜合因素構(gòu)成確定購(gòu)置的重要砝碼。安康住宅是指能使居住者在身體上、精神上、社會(huì)以上完全處于良好狀態(tài)的住宅。違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門(mén)批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建立工程規(guī)劃容許證或臨時(shí)建立工程規(guī)劃容許證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。空鼓部分面局材料及基層沒(méi)有膠合劑或膠合劑沒(méi)有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚及墻面間部分水泥砂漿不飽和，形成空鼓。如何辦理裝修容許證？首先由裝修申請(qǐng)者填寫(xiě)申報(bào)材料進(jìn)展申報(bào)，然后由房產(chǎn)管理局受理申報(bào)，經(jīng)房管局光派人現(xiàn)場(chǎng)查勘后進(jìn)展審批，最終是繳費(fèi)和領(lǐng)取容許證；備齊如下材料：按要求填寫(xiě)房屋裝修申請(qǐng)表一式二份，交驗(yàn)房屋全部權(quán)證，租賃的要供應(yīng)房屋報(bào)有人同意裝修的書(shū)面意見(jiàn)及租賃合同；裝修設(shè)計(jì)方案和施工圖；承諾因裝修而造成鄰里正常運(yùn)用要負(fù)責(zé)修理或賠償?shù)某兄Z書(shū)；辦理白蟻防治手續(xù)。LOGO即樓盤(pán)標(biāo)識(shí)，樓盤(pán)獨(dú)有的標(biāo)記，多見(jiàn)于廣告幅、旗、板牌以及外墻、售樓處。一般表現(xiàn)為圖案、美術(shù)字、字母等。商品房預(yù)售須符合哪些條件？〔1〕

交付全部土地運(yùn)用權(quán)出讓金，獲得土地運(yùn)用權(quán)證書(shū)；〔2〕

有建立工程規(guī)劃容許證；〔3〕

按供應(yīng)預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建立資金到達(dá)工程建立總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和開(kāi)工交付日期；〔4〕

向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登