房地產(chǎn)經(jīng)紀人基礎知識手冊

房地產(chǎn)經(jīng)紀人根底學問

1.房地產(chǎn)

房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，詳細地是指土地及其附著物。房產(chǎn)總是以地產(chǎn)聯(lián)結為一體的，具有整體性和不行分割性。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)權

是指產(chǎn)權人對房屋的全部權和對該房屋所占用土地運用權。詳細內容是產(chǎn)權人對房地產(chǎn)的占有、運用、收益和依法處分的權利。3.二手房地產(chǎn)經(jīng)紀人：是指出房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等各環(huán)節(jié)中從事居間代理業(yè)務而收取傭金的個人或機構。4.傭金：是中介機構完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務后獲得的酬勞。它是一種勞動收益、風險收益和經(jīng)營收益的結果。5.房地產(chǎn)市場

主要包括房地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場：

一級市場是指國家土地管理部門按土地供應方案，承受協(xié)議、招標、拍賣的方式，以土地運用合同的形式，將土地運用權以確定的限、規(guī)定的用處及確定的價格出讓給房地產(chǎn)開展商或其他用地者的市場。

二級市場是指房地產(chǎn)開展商依據(jù)土地運用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地運用權轉讓給單位和個人的市場。

三級市場是指單位、個人之間的房地產(chǎn)權轉讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場根底上的第二次或屢次轉讓房地產(chǎn)交易活動的市場。6.土地類型

土地按其運用性質劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施等。7.土地運用限居住用地：70。工業(yè)用地：50。教化、科技、文化、體育用地：50。商業(yè)、旅游消遣用地：40。綜合用地或其他用地：50.備注：續(xù)交土地出讓金，房可再運用708.一般住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑標準建立的居住用房屋。目前，多為多層住宅和高層住宅。多層住宅是指2-6層(含6層)的樓房;高層住宅是指6層以上的樓房，高層住宅多安裝電梯。一般住宅和非一般住宅的區(qū)分由于各地對多層和高層的定義不一樣，劃分標準各地可依據(jù)實際狀況酌情確定。9.非一般住宅：1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0);2、單套建筑面積在140平方米以上(含140平方米);10.容積率：建筑面積毛密度是指一個小區(qū)的地上總建筑面積及""用地面積的比率11.戶型：房屋的構造和形態(tài)；12房屋產(chǎn)權轉移的形式：1買賣2贈及3繼承4互換5產(chǎn)權調換6離婚析產(chǎn)13.國有土地運用權的獲得方式有哪些出讓、劃撥；14.房地產(chǎn)登記的種類有哪些房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記15.公共修理基金繳交比例？購房款的3%或每每平米2元9；購房人繳存的修理基金什么時間返還在房屋正常運用限內不予退還；業(yè)主轉讓房屋全部權時結余修理基金不予退還，隨房屋全部權同時過戶；因房屋拆遷或其他緣由造成房屋滅失的退還基金余額16.配套：雙氣，煤氣，自然氣，暖氣，三線〔線，有線電視，網(wǎng)絡〕，雙水〔上下水〕，三水〔上下水，中水〕，衛(wèi)星電視，傳達等；17.房屋產(chǎn)權證分哪幾種房屋權屬證書包括房屋全部權證、房屋共有權證、房屋他項權證國有土地運用證建立用地規(guī)劃容許證建立工程規(guī)劃容許證施工容許證和商品房銷售容許證19.房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法獲得國有土地運用權的土地上進展根底設施、房屋建立的行為。它具有投資大、回報高、風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性強等特點。房地產(chǎn)詢問：是指為房地產(chǎn)活動當事人供應法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面效勞的經(jīng)營活動，現(xiàn)實中的詳細業(yè)務有承受當事人托付進展房地產(chǎn)市場的調查探討二；面積概念

1總建筑面積：是指各層建筑面積的總和。底層建立按外墻墻角以上的外圍程度面積計算，二層及二層以上按外墻外圍程度面積計算。2建筑面積：是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的程度面積。高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。3公用建筑面積：是指由整棟樓的產(chǎn)權人共同全部的整棟樓公用部分的建筑面積4運用面積：是指住宅的運用面積，指住宅各層平面中干脆供住戶生活運用的凈面積之和。計算運用面積時有一些特別規(guī)定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入運用面積；內墻面裝修厚度也計入運用面積。

5公用面積：商業(yè)的公用面積是指住宅內為住戶出入便利、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。

6住宅的好用面積：是指它是“建筑面積〞扣除公共分攤面積后的余額。

套內面積：是指俗稱“地磚面積〞。它是在好用面積的根底上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的空間的概念。7套內面積，全名""套內建筑面積，是由以下三部分組成的：套內運用面積+""套內墻風光 積+陽臺建筑面積8房屋的基底面積房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍程度投影面積。別墅：獨棟、連排、連體、疊拼、雙拼9.三通一平

是指在開展根底上的水通、電通、路通及場地平整。10.七通一平

是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。土地管理局

代表國家行使土地全部者的權利，以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的政府部門。公證處是國家的證明機關，是供應法律公證的機構。綠化率：是指規(guī)劃建立用地范圍內的綠地面積及規(guī)劃建立用地面積之比。層高：指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的間隔，也就是一層房屋的高度。

凈高：層及層之間的凈空高度〔指下層地板面或樓板上外表到上層樓板下外表之間的間隔。凈高=層高-樓板厚度〕

進深：是指一間獨立的房屋從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。〔目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能隨意擴大。〕

開間：是指一間房屋內一面墻皮加到另一面墻皮之間的間隔〔開間3的倍數(shù)如：住宅建筑的開間常承受以下參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、

4.2米?！?/p>

朝向：指房屋所處的詳細方位，以客廳所處的位置為基準〔如坐北朝南，南北通透〕

多層：樓房高度在7層以下〔含7層〕的建筑物

小高層：8-12.13層之間的建筑物

高層：13-30層之間的建筑物

超高層：30層以上的建筑物

躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯(lián)絡上下層；一般在首層支配起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥房，二層支配臥房、書房、衛(wèi)生間等。

復式：復式住宅在概念上是一層，但層高較一般的住宅高，可在部分掏出夾層，支配臥房或書房等內容，用樓梯聯(lián)絡上下。其目的是進步住宅空間利用率。

錯層：錯層構造屬于豎向布置不規(guī)則構造

平層：除以上外都是平層了房地產(chǎn)登記按以下程序辦理:

·提出申請；

·受理申請;;

·審查申請文件;;

·權屬調查;;

·依法公告;;

·確認房地產(chǎn)權利;;

·將核準登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊上;;

·計收規(guī)費并頒發(fā)房地產(chǎn)權利證書;;

·立卷歸檔。

怎樣申請房地產(chǎn)登記

申請房地產(chǎn)登記，應當依據(jù)有關規(guī)定向登記機關提交申請書及有關文件，經(jīng)審查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記機關應在規(guī)定時間內核準登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權利證書。

申請房地產(chǎn)登記，能否托付別人辦理

申請房地產(chǎn)登記，申請人可以托付別人代理。。

不滿18周歲的個人是否可以購置市場商品房，假設可以則怎樣辦理

只要具備合法身份證明的國內公民都可以購置商品房。但不滿18周歲沒有民事行為實力或限制民事行為實力的公民，購房時需提交其監(jiān)護關系證明和監(jiān)護人身份證明。

多個共有人一起購置商品房時所擁有的份額有無限制答

可以由購房者協(xié)商自行確定，不作限制。

幾種常見的建筑構造形式

依據(jù)材料分：木構造、磚混構造、鋼筋混凝土構造、鋼構造。

按受力形式分：框架構造、剪力墻構造、膜構造.根底設施和配套設施的涵義

根底設施

水、電、道路、通訊、煤氣等生活必要設施。

配套設施

會所、泳池、中庭花園、兒童樂園等以進步居住質量為目的的設施影響房地產(chǎn)消費的因素〔1〕經(jīng)濟社會開展及城市化的程度經(jīng)濟社會越開展、城市化程度越高，對房地產(chǎn)的消費也就越大。隨著城市的開展，城市土地面積的不斷增加，城市對土地和住宅的消費也就越來越大?！?〕城市人口增長及生活程度城市的開展，其人口也會相應增加，加之生活程度的進步，對城市土地的消費就越來越大了?！?〕房地產(chǎn)價格程度及其它市場一樣，價格的上下對于房地產(chǎn)的消費有很大的影響。價格高，就會限制對房地產(chǎn)的消費，價格低，就會增加對房地產(chǎn)的消費。〔4〕國家政策國家的政策對房地產(chǎn)的消費性消費和消費性消費都會有宏大的影響。特別是對房地產(chǎn)的總量平衡和構造平衡有著重大的調整作用。對于居民住房消費影響最大的是國家的住房政策以及及住房有關的各項實惠政策?！?〕城市產(chǎn)業(yè)構造城市產(chǎn)業(yè)構造開展的狀況，不僅確定著城市對房地產(chǎn)消費的總量，而且確定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費構造?！?〕消費者對經(jīng)濟開展形勢意料消費者的消費會受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實支付實力能否得到實現(xiàn)。假設消費者對將來經(jīng)濟開展的意料是樂觀的，房地產(chǎn)消費就會增長，假設是悲觀的，消費會削減。根本工作1，相識房源作為""房地產(chǎn)經(jīng)紀人，必需熟識許多房源先跑盤后牢記用業(yè)余時間熟識路段及物業(yè)所在位置腦中嘴里都有房張嘴就來，猶如推銷員要特別理解自己手中的貨物一樣，才能進步成交機率，成倍地增加銷量，隨身攜帶托付代理托付協(xié)議書收鑰匙空看跟房主溝通學會做簡易戶型圖；學會看朝向房屋講究的是采光；2，熟透房源學會理解房產(chǎn)跟業(yè)主的信息例如：售房動機、期望、過去的閱歷/有無售房閱歷、業(yè)主的性格、看房是否便利等。還要盡可能多地理解有關房產(chǎn)的信息產(chǎn)權有無抵押有無糾紛；3，看房前后看房為銷售過程中很重要的環(huán)節(jié)首次邀約對業(yè)主應留意的事項，確認時間跟地點，約業(yè)主應提早特別鐘到告知業(yè)主要準時到可告知業(yè)主客戶還要看另一套等舉例說明；對客戶應留意的事項，經(jīng)紀人應打算2.3套不同類別且接近客戶需求的房子，先中后優(yōu)再差，這樣能增加房源的比照性又能增加客戶的選擇性，激發(fā)客戶的看房愛好，可利用自己的話術技巧；可舉例說明；看房前整理著裝擺正看法名片看房單米尺筆公文包設計看房路途等看房中防止跑單緊跟人少的一方做出高品質的有效溝通等看房后業(yè)主跟客戶回訪等開發(fā)房源開發(fā)客戶把握房源跟客戶找尋賣點找尋更多的客戶資源及房源客戶等級劃分面談引導促成成交售后效勞房產(chǎn)經(jīng)紀人的根本技能；拓展實力表達勸服實力推斷實力協(xié)調實力經(jīng)營實力創(chuàng)立實力房產(chǎn)經(jīng)紀人的根本素養(yǎng)生理素養(yǎng)：頭腦醒悟反響靈敏等心理素養(yǎng)：擅長溝通適應實力強平常心等職業(yè)修養(yǎng)：職業(yè)形象職業(yè)道德協(xié)作意識市場意識信息意識職業(yè)道德：醇厚信譽有事業(yè)心有責任感加強自律房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務實戰(zhàn)技巧四熟識：熟識城市和區(qū)域的根本狀況，熟識房產(chǎn)