中建CEM中心項目超前一體化策劃

價值S市CEM中心項目超前一體化策劃評分事項導(dǎo)引序號核心任務(wù)評分事項關(guān)聯(lián)項頁碼導(dǎo)引1業(yè)主功能性訴求研判及引導(dǎo)能夠結(jié)合項目業(yè)主需求或運營要求，提出合理建議，引導(dǎo)業(yè)主方案決策，并推進項目實施。P31-

P342商務(wù)條件解讀項目可行性研究報告中商務(wù)相關(guān)條件解讀。P17-

P20承包范圍，工期，質(zhì)量，合同價款、暫估價與暫列金額、付款條件、價格調(diào)整調(diào)差、認(rèn)質(zhì)認(rèn)價、結(jié)算等條款。P21-

P24品牌、高附加值專業(yè)（如醫(yī)療、工藝等）研判。P23-

P243設(shè)計條件解讀可研報告、政府規(guī)劃文件、設(shè)計任務(wù)書等相關(guān)文件解讀；P9-P16設(shè)計交付標(biāo)準(zhǔn)研判；P9-P16對前期設(shè)計文件的解讀與研究。P9-P164風(fēng)險識別及應(yīng)對項目商務(wù)、設(shè)計、采購、施工等各專業(yè)風(fēng)險識別，應(yīng)對措施具有可實施性。P37-P47

P79-P865施工界面界定明確項目總承包及施工管理范圍，對土建、裝飾、安裝、智能化、園林的工作界面進行初步劃分P25-P28

P74-P786目標(biāo)成本及造價分劈設(shè)計內(nèi)容及相應(yīng)工程量拆分準(zhǔn)確，設(shè)計技術(shù)特征或設(shè)計參數(shù)應(yīng)清晰。P53

-

P56附件一商務(wù)成本數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，與設(shè)計內(nèi)容、設(shè)計參數(shù)匹配度高。P48

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P58附件一主體工程與專項工程的造價分配合理。P48

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P58附件一圖紙目標(biāo)成本明確，圖紙目標(biāo)利潤率合理，形成《目標(biāo)成本控制表》。附件一7招采前置計劃對專項設(shè)計、特殊采購項做好招采計劃，確保關(guān)鍵技術(shù)路線與主體設(shè)計同步開展工作；P63P66P67

P87-P958項目各專業(yè)對設(shè)計的建議如施工進度、設(shè)計優(yōu)化、降本/扭虧/增效、永臨結(jié)合等。P87-P959關(guān)鍵施工圖節(jié)點計劃根據(jù)項目進度需求，完成關(guān)鍵施工圖節(jié)點計劃。P63-P65目錄CONT

NTS01項目解讀與核心訴求02風(fēng)險識別與應(yīng)對措施03造價分劈與內(nèi)控指標(biāo)04體系聯(lián)動與融合策劃

項目解讀與核心訴求

01目錄NTENTS02

風(fēng)險識別與應(yīng)對措施

03造價分劈與內(nèi)控指標(biāo)04體系聯(lián)動與融合策劃01 項目解\讀與核心訴求主觀條件：高大全、都授權(quán)、需要錢客觀條件：區(qū)位好、制約少、潛力大藁城區(qū)中心備受矚目的“城市名片”設(shè)計解讀：第一章：項目解讀與核心訴求拓新·

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共贏1.1

現(xiàn)有資料驗證序號基礎(chǔ)資料名稱驗證備注設(shè)計商務(wù)1招標(biāo)文件有√√2EPC合同/招標(biāo)文件中所附合同有草擬√√3聯(lián)合體協(xié)議無4可行性研究報告及附件有未批復(fù)√√5中標(biāo)通知書有√6設(shè)計分包合同無7建設(shè)用地批準(zhǔn)文件有√8巖土工程勘察報告有√9用地紅線圖有√10設(shè)計任務(wù)書無11周邊市政條件有√12概念方案有√13方案設(shè)計文件有概念方案√14初步設(shè)計文件無15政策審查類文件(審查要求、審批流程要求)無項目目前處于方案階段、EPC合同暫未簽訂、可研尚未批復(fù)第一章：項目解讀與核心訴求拓新·

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共贏1.2

項目信息——項目概況項目內(nèi)容項目名稱S市CEM中心項目定位華北地區(qū)最大室內(nèi)體驗文娛中心建設(shè)內(nèi)容文化綜合體，文體+文娛、文物+文創(chuàng)、會議+辦公、附屬+配套四大功能區(qū)建設(shè)地點河北省石家莊市藁城區(qū)世紀(jì)大道和四明街交叉口東北角用地規(guī)模規(guī)劃實用地面積31320.65㎡建筑面積總建筑面積約102780㎡地上67480㎡，地下35300㎡建設(shè)單位某（河北）旅游服務(wù)有限公司承包模式EPC總承包總工期24個月項目總投資12億元中標(biāo)價總價下浮勘察費下浮率（％）：30.21%設(shè)計費下浮率(％)：30.25%建安施工費下浮率（％）：3.31%第一章：項目解讀與核心訴求1.3

設(shè)計條件解讀——總體情況項目位于石家莊市藁城世紀(jì)大道與四明南街的交匯處。本組團項目共有三個地塊，分別是文博中心用地，文旅中心用地，“宮園”用地。拓新·

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共贏區(qū)位好距北京2個小時車程，石家莊市中心半個小時車程，藁城區(qū)中心，緊鄰區(qū)政府、人民廣場等第一章：項目解讀與核心訴求1.3

設(shè)計條件解讀——總體情況總投資：約12億總用地：31320.65㎡名片展示“文化”窗口體驗主題“文娛”地標(biāo)會展主題“民生”廣場拓新·

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共贏第一章：項目解讀與核心訴求1.3

設(shè)計條件解讀——項目情況總體布局理念:藁城曹氏刺繡一一平安中國結(jié)通過環(huán)形形態(tài)織聯(lián)整個建筑群體，

形成高效通達的交通核?！耙怀厝健币詡鹘y(tǒng)文化“一池三山”為藍本，三座塔樓在規(guī)劃上以杭州西湖、拙政園碧池、留園洗云沼為意向形成了“一池三山”的布局建筑設(shè)計理念：群房形象采用“宮酒宮面”曲線之精髓，橫向直線和曲線線條隱喻宮燈、宮酒、宮面等形態(tài)流線的文化美學(xué)本質(zhì)高層形象采用“宮燈”形象，切角的建筑形體，波光粼粼的豎向紋理和線條藝術(shù)地解構(gòu)和轉(zhuǎn)譯藁城宮燈元素形象。會議+辦公文物+文創(chuàng)附屬+配套文體+文娛藁城曹氏刺繡一一平安中國結(jié) “一池三山”拓新·

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共贏潛力大填補當(dāng)?shù)責(zé)o高標(biāo)準(zhǔn)文化旅游綜合體的空白，挖掘旅游市場潛力，輻射整個華北地區(qū)第一章：項目解讀與核心訴求拓新·

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共贏序號項目內(nèi)容建設(shè)規(guī)模樓棟層數(shù)（地下/地上）標(biāo)準(zhǔn)層高（m）高度（m）結(jié)構(gòu)形式11#樓2D/7F3.935.4框架核心筒22#樓2D/8F3.939.3框架核心筒33#樓2D/9F3.941.8框架核心筒44#樓2D/3F5.615.5框架5地下室2F3.9/框架本地塊為文旅中心用地，規(guī)劃總用地80.5畝，規(guī)劃實用地46.98畝，凈用地面積31320.65平方米。建筑總建筑面積102780㎡，地上建筑面積67480㎡，地下建筑面積35300㎡，計入容積率的建筑面積為81950㎡（負(fù)一層14470㎡）。3#樓2#樓1#樓4#樓1.3

設(shè)計條件解讀——項目情況第一章：項目解讀與核心訴求《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快電動汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》《人民防空工程建筑面積計算規(guī)范》《河北省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施項目工程總承包管理辦法》（冀建建市〔2021〕3號）《裝配式建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》DB13（J）/T8321-2019《河北省城市停車設(shè)施配置及建設(shè)導(dǎo)則》《河北省促進綠色建筑發(fā)展條例》《河北省建筑信息模型（BIM）技術(shù)應(yīng)用指南（試行）》《河北省結(jié)合民用建筑修建防空地下室管理規(guī)定》專家論證會成果材料其他當(dāng)?shù)卣呶募崂淼胤秸呶募妒仪f市自然資源和規(guī)劃局藁城分局建設(shè)項目規(guī)劃條件表》（規(guī)劃條件編號：GHTJGCZT2020050）《石家莊市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》《石家莊市藁城區(qū)人民政府關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的實施意見》（藁政文[2018]27號）《石家莊市藁城區(qū)人民政府關(guān)于加快推進被動式超低能耗建筑發(fā)展的實施意見》（藁政文[2018]28號）《石家莊市海綿城市規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則》《石家莊市關(guān)于加強建筑節(jié)能工作的通知》《石家莊市人民政府辦公廳關(guān)于推進建筑業(yè)發(fā)展的實施意見》（石政辦發(fā){2010}9號）拓新·

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共贏1.3

設(shè)計條件解讀——政策解讀第一章：項目解讀與核心訴求地方政策解讀有利項穩(wěn)定項人民防空地下室應(yīng)建人防面積為首層建筑面積12450㎡綠色建筑2萬㎡以上的公建應(yīng)為綠建一星級電動汽車充電樁車位不低于總數(shù)的30%海綿城市需包含雨水調(diào)蓄設(shè)施、雨水回收利用、再生水回用節(jié)能采用太陽能熱水系統(tǒng)與建筑一體化技術(shù)建筑節(jié)能75%標(biāo)準(zhǔn)BIM當(dāng)?shù)夭灰?，但合同?nèi)包括新建建筑面積30%以上采用裝配式建造，裝配率不低于50%已通過專家會論證，本項目不強制要求裝配式建筑的裝配率被動房面積不低于總建筑面積的10%，即10278㎡已通過專家會論證，本項目不采用被動式超低能耗建筑方式建造裝配式建筑被動式建筑拓新·

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共贏1.3

設(shè)計條件解讀——政策解讀制約少地方政策好，經(jīng)專家會論證，對裝配率和被動式建筑不做強制要求第一章：項目解讀與核心訴求拓新·

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共贏專業(yè)解讀策劃建議土建建筑1.地下車庫面積并不小，還設(shè)計了機械停車位，可復(fù)核停車效率，在滿足停車數(shù)量前提下，優(yōu)化地下空間，減少開挖。2.沒有強制裝配率要求，但塔樓部分的小房間較多，建議根據(jù)具體盈虧比選輕質(zhì)隔墻和樓板，選取利潤最大，最利于節(jié)省工期的材料。3.文化天街從效果圖看屋面部分透明部分實體，但方案文本內(nèi)只注明了白色鋁板屋面，建議按照全實體屋面設(shè)計，也更利于節(jié)能。結(jié)構(gòu)1.依據(jù)勘察資料，擬建建筑地基持力層為粉質(zhì)黏土層，

3座塔樓天然地基承載力不滿足設(shè)計要求，地基處理的方案較多，需要結(jié)合成本、工期和效益等因素，綜合考慮最有利的方案。2.地勘提示擬建項目主要為地下結(jié)構(gòu)，開挖深度較大，如遇極端天氣造成地下水抬升建議采用增加筏板配重等抗浮措施，設(shè)計時需要考慮在極端條件下選取有利的抗浮措施。3.擬建場地范圍內(nèi)存在填土層和濕陷性土層等特殊性土，基坑支擋結(jié)構(gòu)設(shè)計時應(yīng)考慮其均勻性差、承載力低、容易被擾動等不利因素對基坑安全的影響。4.可研中說明地上部分連廊大跨度采用鋼結(jié)構(gòu)，

需要結(jié)合建筑功能布局進行優(yōu)化。1.3

設(shè)計條件解讀——解讀策劃建議專業(yè)解讀策劃建議機電給排水1.可研及方案中明確了給水水壓，給水加壓供水方式，排水及雨水的排水采取雨污分流方式以及海綿城市情況，可按業(yè)態(tài)設(shè)置兩套給水系統(tǒng)，設(shè)備及管網(wǎng)供水選取利潤最大的供水方式；室外排水管網(wǎng)并未做材質(zhì)要求，對比之后選擇對于工期、造價及利潤最高的材質(zhì)；2.規(guī)劃條件要求雨水回收裝置以及中水回收方式，結(jié)合當(dāng)?shù)睾＞d要求，對雨水回收部分設(shè)施的系統(tǒng)分析對比PPP模塊式和預(yù)制回收池兩種方式造價成本的優(yōu)勢，然后研判選擇；對于抗震情況，合理選擇設(shè)備抗震支架，做大利潤。電氣1.可研文本中的本項目電源方案采用雙重10kV高壓進線，滿足一級負(fù)荷供電要求，當(dāng)一路10kV電源故障時，另一路10kV電源能滿足一、二級負(fù)荷的供電需求，但不確定能否滿足當(dāng)?shù)毓╇娋忠?，?yīng)盡早拿出供電方案與當(dāng)?shù)毓╇娋譁贤ā?.可研文本中有本項目用電量的指標(biāo)要求，但不確定能否滿足使用方的要，可盡早和使用方溝通用電負(fù)荷需求。暖通1.建議中央空調(diào)系統(tǒng)分為三個獨立的系統(tǒng)設(shè)置，即商業(yè)、辦公、酒店分別設(shè)置各自的冷熱源主機及配套設(shè)備，方便后期運營管理。2.建筑方案內(nèi)有主題餐廳，未知運營考慮的為冷餐類還是常規(guī)類，如果是常規(guī)類廚房問題，則需要考慮排油煙問題。設(shè)計主動權(quán)較大、各專業(yè)均可對原方案進行優(yōu)化第一章：項目解讀與核心訴求拓新·

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共贏專業(yè)解讀策劃建議專項幕墻1.裙房塔樓幕墻都無分格方案，效果圖顯示裝飾條較密，幕墻分格較大，應(yīng)結(jié)合建筑效果、綠色建筑、結(jié)構(gòu)安全等方面綜合考慮幕墻方案，提升項目品質(zhì)。2.內(nèi)庭規(guī)劃效果圖顯示有光電幕墻（或顯示屏），面積較大，成本高，現(xiàn)階段無具體方案，建議引導(dǎo)業(yè)主進行功能和商務(wù)協(xié)調(diào)，結(jié)合項目品質(zhì)定位，與機電燈光專業(yè)共同考慮設(shè)計方案。3.概念規(guī)劃方案中塔樓立面幕墻出屋面有13米，目前資料無具體結(jié)構(gòu)信息，如無主體結(jié)構(gòu)會造成幕墻施工難度高。建議降低女兒墻幕墻高度，主體結(jié)構(gòu)增加屋面花架梁，作為幕墻支撐，降低幕墻施工難度。4.概念規(guī)劃方案中屋頂連廊幕墻為曲面效果，同時為本建筑亮點部位，應(yīng)結(jié)合項目品質(zhì)定位，選擇合理的材料和設(shè)計方案，突出亮點。裝飾1.公區(qū)精裝品質(zhì)應(yīng)符合區(qū)中心地帶地標(biāo)性建筑的檔次，建議各業(yè)態(tài)主入口大廳、電梯廳采用較為高檔的裝修材料。除此之外的其他大部分區(qū)域盡量采用特色定制、成品裝配式材料，以減少人工、縮短工期。2.方案描述辦公絕大部分為政府自用，故裝修風(fēng)格建議重點體現(xiàn)現(xiàn)代大氣，品質(zhì)為中高檔水平。3.主體定制酒店、文創(chuàng)工作室是內(nèi)裝的特色重點，將本地文化的各元素分別以不同的形態(tài)植入到不同的客房，酒店客房建議采取一體式衛(wèi)生間，安裝速度快，可大幅度節(jié)約人工和縮短工期。1.3

設(shè)計條件解讀——解讀策劃建議專業(yè)解讀策劃建議專項泛光照明1.可研報告指出要以建筑夜景燈光秀形式，凸顯項目在夜間的地標(biāo)屬性。建議泛光系統(tǒng)要結(jié)合地域特色設(shè)置，同時設(shè)計考慮集中控制、智能管控、分模式控制，節(jié)省后期管理上人力成本的投入。智能化1.整個項目業(yè)態(tài)較多樣復(fù)雜，概念規(guī)劃方案中還有智慧文旅建設(shè)需求，該系統(tǒng)專業(yè)性、定制性、針對性強，建議綜合考慮策劃，針對不同的業(yè)態(tài)建設(shè)相應(yīng)的智能化系統(tǒng)。污水處理1.根據(jù)規(guī)劃條件與可研，污水排水經(jīng)過化糞池處理后排至市政管網(wǎng)，此與現(xiàn)行室外排水規(guī)范沖突，咨詢當(dāng)?shù)刈鞣ㄇ闆r后，如確需設(shè)置化糞池，則對于材質(zhì)盡量考慮為玻璃鋼化糞池，減少造價，縮短工期與人工費。景觀1.項目位于區(qū)中心大道的十字路口，有6423㎡的沿街代征綠地，場地內(nèi)綠地結(jié)合代征綠地與周圍市政綠化景觀綜合設(shè)計考慮整體效果。2.項目的下沉廣場設(shè)計了綠化和世紀(jì)大道的入口核心景觀相呼應(yīng)，需要考慮項目整體豎向立體綠化效果。3.可研室外工程中包含公廁，并有相應(yīng)造價匹配，規(guī)劃方案中室外沒有公廁，可利用建筑一層衛(wèi)生間作為城市公共衛(wèi)生間，后續(xù)可策劃將可研中公廁的造價挪到景觀綠化等高利潤項中。設(shè)計主動權(quán)較大、各專業(yè)均可對原方案進行優(yōu)化商務(wù)解讀：投資充裕、付款條件好貸款融資、招商定位標(biāo)準(zhǔn)不確定估算運營收入可能無法達到預(yù)期可能調(diào)整投資額

、

縮減建安費第一章：項目解讀與核心訴求中傳建信文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司五級公司S市藁城區(qū)建設(shè)投資有限公司三級公司四級公司二級公司A中傳華夏國際文旅發(fā)展集團有限公司二級公司B中國大地出版社有限公司地質(zhì)出版社有限公司中國文化傳媒集團有限公司建設(shè)單位某（河北）旅游服務(wù)有限公司80%5%15%國務(wù)院S市藁城區(qū)國有資產(chǎn)管理辦公室65%拓新·

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共贏100%1.4

商務(wù)條件解讀——業(yè)主組織框架國有企業(yè)平臺第一章：項目解讀與核心訴求1.4

商務(wù)條件解讀——投資估算估算投資總額及構(gòu)成本項目總投資估算為120000.00萬元，其中：工程費：99901.77萬元（占總投資83.25%）其他費用：8856.16萬元（占總投資7.38%）預(yù)備費：5889.47萬元（占總投資4.91%）利息：5352.60萬元（占總投資4.46%）業(yè)主資金來源分析項目總投資暫定12億，資金來源為：自有資金及銀行貸款。項目資本金2.4億元，占總投資20%銀行貸款9.6億元，占總投資80%貸款利率暫按5.5%計。業(yè)主運營收入估算建設(shè)期2年，旅游基礎(chǔ)設(shè)施類項目，營運期按20年計算本項目竣工完成后年估算經(jīng)營收入約為2.2億元。根據(jù)區(qū)域定位、人口、收入，并對比其他城市情況，該項目年收益可能無法到達預(yù)期需要錢拓新·

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共贏投資12億，貸款80%，后期償貸回本依賴經(jīng)營收入第一章：項目解讀與核心訴求拓新·

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共贏1.4

商務(wù)條件解讀——投資估算年運營收入估算表序號項目名稱數(shù)量單價（元）年收入（萬元）備注1文創(chuàng)品銷售112000001200暫估每月100萬元，

1200萬元/年2文娛游樂118000001800暫估每月150萬元，

1800萬元/年3文創(chuàng)藝術(shù)展16000000600暫估每月50萬元，

600萬元/年4劇場演出10898012684大報告廳(200A)、

大報告廳(504A)、

大報告廳(189A)小劇場(120A)、

小劇場(76人七影視廳，每票價80元一天5場，滿座率80%5停車收費60030657.00600個車位，30元/天，年365天6會議室+辦用率80%,每年365

天，價格10元/天m27合計22343按較為樂觀的運營收入估算，靜態(tài)回收期為15.5年（不含建設(shè)期）第一章：項目解讀與核心訴求1.4

商務(wù)條件解讀商務(wù)條款1合同價9工期罰款2計價及結(jié)算方式10質(zhì)量要求3投資估算11付款條件4估算投資總額及構(gòu)成12高附加值專業(yè)5項目資金來源13價格調(diào)整6施工范圍14指定材料品牌7建設(shè)規(guī)模15暫估價及暫列金8工期文件來源拓新·

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共贏分析類別分析可研報告、招標(biāo)文件、中標(biāo)通知書和相關(guān)合同，梳理商務(wù)重要條件第一章：項目解讀與核心訴求拓新·

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共贏序號商務(wù)條款商務(wù)內(nèi)容1合同價暫定合同額（含稅）：12億元，勘察費下浮率：30.21%，設(shè)計費下浮率：30.25%，

建安施工費下浮率：3.31%2計價及結(jié)算方式按照

2013年版的《河北省工程造價清單計價規(guī)范》、《河北省消耗量定額》（2012）計價總價下浮3.31%，實際金額以最終結(jié)算為準(zhǔn)，結(jié)算時限為竣工驗收合格后六個月內(nèi)。3投資估算投資估算范圍：建安工程費、設(shè)備購置費、安裝工程費、工程建設(shè)其他費、預(yù)備費等費用（不含土地費用）。編制依據(jù)：2018年河北省概算定額、現(xiàn)行概算指標(biāo)、2022年6月石家莊市《工程造價信息》、當(dāng)?shù)厥袌鰞r格、相關(guān)類似工程的指標(biāo)。4估算投資總額及構(gòu)成本項目總投資估算為120000.00萬元，其中工程費99901.77萬元，工程建設(shè)其他費用8856.16萬元，

預(yù)備費5889.47萬元，建設(shè)期利息5352.60萬元。（詳見投資估算表）5項目資金來源本項目資金來源為企業(yè)自籌，其中項目資本金2.4億元，占總投資的20%，銀行貸款9.6億元，貸款利率5.5%計算，占總投資的80%。6施工范圍工程承包范圍：本工程的勘察、設(shè)計、施工直至竣工驗收合格及整體移交、工程保修期內(nèi)的缺陷修復(fù)和保修等全部工程總承包工作，滿足項目使用功能，并達到合同約定及相關(guān)驗收標(biāo)準(zhǔn)，具體工作內(nèi)容詳見合同。7建設(shè)規(guī)模招標(biāo)文件：擬建設(shè)一座文化綜合體，占地面積31320.65

平方米，總建筑面積160000平方米，地下40000平方米，地上1200000平方米?？偝邪贤航ㄔO(shè)一座文化綜合體，規(guī)劃總用地面積53665.08平方米，規(guī)劃實用地面積31320.65平方米，總建筑面積約103900平方米，地下約

37400.00平方米，地上約66500平方米。8工期總工期24個月，計劃開工日期：2022年6

月1日（具體開工日期以發(fā)包人通知為準(zhǔn)）。計劃竣工日期：

2024

年5月31日。1.4

商務(wù)條件解讀第一章：項目解讀與核心訴求拓新·

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共贏序號商務(wù)條款商務(wù)內(nèi)容9工期罰款總工期延誤的（發(fā)包人原因?qū)е碌墓て谘诱`除外），承包人應(yīng)向發(fā)包人支付違約金違約金標(biāo)準(zhǔn)：每逾期一天，按5萬/天支付違約金，上限不超過500萬。10質(zhì)量要求勘察∶合格，滿足工程各方面的需求并達到國家現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范要求，設(shè)計∶合格，滿足工程各方面的需求并達到國家現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范要求，施工達到國家現(xiàn)行施工質(zhì)量驗收規(guī)范合格標(biāo)準(zhǔn)。11付款條件主體結(jié)構(gòu)±0施工完成，發(fā)包人向承包人支付已完成工程量的80%，±0完成后，發(fā)包人每月向承包人支付已完成工程量的80%，竣工驗收并提供全部資料后支付至已完工程量的85%，雙方辦理完竣工結(jié)算且蓋章確認(rèn)后，支付至工程結(jié)算總價款的97%，工程質(zhì)保期滿支付結(jié)算審定金額的3%余款。根據(jù)實際情況酌情增加付款節(jié)點，支付方式為現(xiàn)金。12高附加值專業(yè)本項目有會舞臺舞美、廚房設(shè)備高附加值部分。13價格調(diào)整①材料費：調(diào)差范圍：僅鋼筋、混凝土、鋼材主體結(jié)構(gòu)部分進行價格調(diào)差，調(diào)差時段：1.地下車庫基礎(chǔ)一次、正負(fù)零認(rèn)價一次，2.主樓基礎(chǔ)至正負(fù)零認(rèn)價一次、主體每三層認(rèn)價一次，每期形象進度節(jié)點以發(fā)包人確認(rèn)為準(zhǔn)，材料調(diào)差：鋼筋按各認(rèn)價階段施工開始所在月1日（如遇節(jié)假日順延）“我的鋼鐵”網(wǎng)項目所在地市場建筑鋼材工地采購價格，商砼依據(jù)項目石家莊造價信息每一期進行調(diào)整，基準(zhǔn)價格：以2022年06月石家莊公布的《工程造價信息》相對應(yīng)的材料價格為準(zhǔn)，其余材料：參照2022年6月份河北省石家莊市建設(shè)工程信息價執(zhí)行，造價信息中包含材料的按信息價執(zhí)行，造價信息中未包含材料按定額基價計入，定額基價中未有材料價格，雙方認(rèn)質(zhì)認(rèn)價。②人工費：依據(jù)石建價信【2022】1號文，如有新規(guī)定，則新規(guī)執(zhí)行后發(fā)生的合同內(nèi)容按最新的文件約定調(diào)整。③變更設(shè)計、變更洽商及簽證增減少部分亦執(zhí)行上述原則。14指定材料品牌可研報告中：衛(wèi)生潔具在選用中檔國產(chǎn)產(chǎn)品，裝飾燈具選用中檔國產(chǎn)燈具。

總承包合同：鋼筋約定品牌15暫估價及暫列金無1.4

商務(wù)條件解讀第一章：項目解讀與核心訴求1.4

商務(wù)條件解讀4.合同范圍與界面不明確1.業(yè)主資金貸款有風(fēng)險2.存在前期墊資可研報告只有后期運營估算，未看到前期收入，銀行貸款從項目開工至主體結(jié)構(gòu)±0施工完成階段預(yù)計存在約1億元產(chǎn)值墊資，審批嚴(yán)格，貸款資金可能存需合理安排工期加快施工，同時在困難，需時刻關(guān)注業(yè)主資金動態(tài)。向分包轉(zhuǎn)移風(fēng)險，提前回收資金，減少墊資。合同條款中設(shè)計費用未約定支付方式，存在業(yè)主直接支付給設(shè)計單位風(fēng)險，導(dǎo)致項目對設(shè)計單位約束力較弱，目前項目合同暫未簽訂可進行合同談判明確設(shè)計費支付給我方，便于與設(shè)計有效配合。5.未指定指定品牌6.未簽訂工期罰款7.存在高附加值專業(yè)拓新·

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共贏建設(shè)范圍和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不明確，需向業(yè)主征詢明確，深挖業(yè)主功能需求及投資走向，便于提前策劃。合同中除鋼筋品牌有約定，潔具和燈具采用國產(chǎn)中檔品牌，其余物資設(shè)備均無品牌要求，聯(lián)合設(shè)計引導(dǎo)建設(shè)方確認(rèn)上報高利潤優(yōu)勢品牌，是認(rèn)質(zhì)核價的重點工作。鑒于目前業(yè)主招商、運營及標(biāo)準(zhǔn)未明確，存在一定工期風(fēng)險。目前項目合同暫未簽訂可進行合同談判降低工期罰款風(fēng)險。本項目有舞臺舞美、廚房設(shè)備高附加值部分，EP深度融合做好高附加值專業(yè)的策劃工作。3.未約定設(shè)計費支付方式范圍覆蓋全、施工條件好施工解讀：第一章：項目解讀與核心訴求總承包及施工管理范圍設(shè)計承包范圍本項目范圍內(nèi)勘察、設(shè)計、采購、施工等全過程總承包，包括工程的勘察、設(shè)計、采購、施工直至竣工驗收合格及整體移交、工程保修期內(nèi)的缺陷修復(fù)和保修等工作。主要建設(shè)內(nèi)容有：主體工程、裝修裝飾、舞臺舞美、燈光亮化、配套廣場、景觀綠化等。以實際發(fā)包人確定的方案為準(zhǔn)。采購范圍施工承包范圍概念設(shè)計、方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、地下停車場設(shè)計、人防設(shè)計（若有）、鋼結(jié)構(gòu)深化設(shè)計、幕墻設(shè)計、公區(qū)精裝修設(shè)計、弱電智能化系統(tǒng)設(shè)計、空調(diào)設(shè)計、電力設(shè)計、自來水和中水以及雨污水設(shè)計、海綿城市設(shè)計（若有）、燃?xì)鉄崃υO(shè)計、園林景觀設(shè)計、夜景照明設(shè)計、標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計、基坑維護設(shè)計及咨詢、BIM設(shè)計及施工應(yīng)用、健身房等各種功能性空間的專項深化設(shè)計等所有設(shè)計工作，并配合業(yè)主完成各類設(shè)計的圖審和所有與工程相關(guān)的各項專家論證。包括但不限于工程總承包實施范圍內(nèi)所有設(shè)備和材料采購。其他承包范圍按照國家規(guī)范要求進行材料及工藝的見證取樣、提供檢驗檢測報告，提供場地布置、主體形象進度及各專業(yè)重難點工藝、關(guān)鍵工序的BIM建模以及發(fā)包人在過程中提出的BIM建模要求等其他范圍場地內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物的基礎(chǔ)處理、土方工程、基坑支護工程、降水工程、地下室結(jié)構(gòu)主體、人防及防化工程、防水工程以及各類管線設(shè)備的安裝、車庫地坪及裝修、車位劃線及導(dǎo)視系統(tǒng)、充電樁設(shè)備安裝、主體結(jié)構(gòu)、二次結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)工程；地面工程、屋面工程、幕墻工程、涂料外裝工程、亮化工程以及實現(xiàn)外立面效果的一切工程、辦公區(qū)域、公共區(qū)域、各功能空間的裝飾裝修、水電氣工程、消防工程、暖通工程、防雷接地工程、安防工程、弱電工程、智能化工程、VRV空調(diào)工程、電梯工程，給排水工程、道路鋪裝工程、景觀綠化工程、亮化工程（除燈光秀等業(yè)主自主設(shè)計工程）、室外管網(wǎng)工程、燃?xì)夤こ?、海綿城市系統(tǒng)、圍墻及導(dǎo)視系統(tǒng)、大門工程、標(biāo)識標(biāo)牌工程等所有施工工作拓新·

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共贏1.5

施工條件解讀——界面劃分第一章：項目解讀與核心訴求序號專業(yè)分包項序號專業(yè)分包項合同內(nèi)專業(yè)分包1土方工程（含回填土方）11公共部分精裝修工程2基坑支護12幕墻工程3基礎(chǔ)工程13空調(diào)與能源系統(tǒng)工程4主體建筑與結(jié)構(gòu)工程14地下室交通設(shè)施5電氣工程15室外管網(wǎng)工程6給排水工程16園林景觀工程7暖通工程17泛光亮化工程8人防工程18燃?xì)夤こ?消防工程19弱電智能化工程10BIM技術(shù)實用20舞臺舞美（無設(shè)計內(nèi)容）合同外專業(yè)分包1供配電工程1.5

施工條件解讀——專業(yè)分包項劃分施工內(nèi)容范圍覆蓋全，專業(yè)分項分包涵蓋齊專業(yè)分項詳細(xì)工作界面劃分詳附錄1，點擊此處跳轉(zhuǎn)拓新·

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共贏第一章：項目解讀與核心訴求拓新·

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共贏類型類別內(nèi)容有利項地質(zhì)情況擬建塔樓、裙樓及地下車庫建筑基底埋深-11.00m，根據(jù)勘探揭露地層數(shù)據(jù)，濕陷土層已全部挖除，可不考慮地基土濕陷性影響。一般地區(qū)的規(guī)定設(shè)計，降低施工難度。地下水地下水埋藏較深，可不考慮地下水的腐蝕性及其對基礎(chǔ)施工的影響。僅考慮大氣降水滲漏的影響，建筑物抗?jié)B設(shè)防按地表考慮，降低基礎(chǔ)施工難度?？偣て诮ㄖ娣e102780㎡，總工期24個月周邊建筑項目場址周圍均為居民用地，場址周圍無污染源和易燃易爆物的生產(chǎn)、儲存場所、無高壓線路及其設(shè)施。場地內(nèi)無建筑物、構(gòu)筑物及附著物，場地條件好、不存在拆遷和安置賠償問題。不利項周邊管線擬建場地硬化路面內(nèi)側(cè)約

1m

地下鋪設(shè)消防管線，管線埋深約為

1.5m～2.0m。管線埋深過淺，現(xiàn)場施工存在損壞管線的風(fēng)險。泛光照明泛光照明效果復(fù)雜，施工難度大人防地下室負(fù)二層均為人防范圍，人防部分結(jié)構(gòu)復(fù)雜，不利于施工進度控制不變項冬季施工根據(jù)往年經(jīng)驗石家莊冬季施工周期為11月30日至次年的3月1日，冬期施工周期約為90天，影響現(xiàn)場正常施工。1.5

施工條件解讀——界面劃分場地現(xiàn)有狀況好、施工有利條件多定位高、品質(zhì)高、缺運營業(yè)主訴求解讀：第一章：項目解讀與核心訴求集文化、經(jīng)濟、生活多元化為一體的CEM綜合體，填補藁城文化旅游綜合體項目空白，打造華北地區(qū)最大室內(nèi)體驗文娛中心，打造藻城區(qū)特色發(fā)展新地標(biāo)定位訴求華北最大品質(zhì)保障品質(zhì)訴求利用物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、人工智能技術(shù)，探索文化、旅游、科技的深度融合，各板塊文化特色植入，確保游客一站式休閑娛樂需求體驗功能訴求業(yè)態(tài)豐富拓新·

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共贏四大功能區(qū)：西北：政府辦公用房，東北：文物文創(chuàng)用房，東南：酒店用房，裙樓和負(fù)一層地下室內(nèi)有非遺文化體驗區(qū)、劇場和報告廳等文化文娛功能1.6

業(yè)主訴求解讀——訴求第一章：項目解讀與核心訴求運營訴求一、運營條件拓新·

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共贏本地消費難以帶動10萬平米的商業(yè)綜合體，打造吸引外地人的旅游名片需要長時間宣傳引導(dǎo)，可研報告的運營收入估算比較理想化。需進一步運營招商策劃支撐項目建成后由業(yè)主自持，固定資產(chǎn)投入大，直接經(jīng)濟效益來源于文娛文體、文創(chuàng)會展、會議辦公等經(jīng)營收入，盈虧平衡點較高，

目前業(yè)主缺乏專業(yè)運營團隊，需要結(jié)合區(qū)域特點和項目情況為業(yè)主量身定制。1）聯(lián)合定制建議引入亞朵、全季酒店等同級別的中檔酒店經(jīng)營方，聯(lián)合定制非遺文化特色主題精品酒店，并充分考慮親子文旅旅游和夜間出游的住宿需求。裙樓面積較大的文創(chuàng)文化區(qū)域建議與“榮寶齋”、“華寶齋”等類似的老字號文化用品店鋪合作，進行定聯(lián)合定制化設(shè)計2）標(biāo)準(zhǔn)化塔樓的標(biāo)準(zhǔn)文創(chuàng)用房建議進行標(biāo)準(zhǔn)化精致裝修，滿足中小客戶的拎包入住需求。負(fù)一層的中庭考慮出租臨時集市攤位，打造例如特色小吃、手工藝品等親民標(biāo)準(zhǔn)化小鋪位、特色夜市吸引夜間游客二、運營方向未吸引到足夠的外地游客前，項目經(jīng)營難度較大，建議業(yè)主盡快組建專業(yè)的運營招商團隊，提前展開宣傳和招商工作?，F(xiàn)據(jù)項目發(fā)展定位目標(biāo)和設(shè)計業(yè)態(tài)情況，提出兩種租賃經(jīng)營形態(tài)，并基于此指導(dǎo)后續(xù)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。1.6

業(yè)主訴求解讀——運營規(guī)劃核心思路：“提檔助盈”全裝修交付政府辦公：采用現(xiàn)代簡潔大氣風(fēng)格精品酒店：體現(xiàn)當(dāng)?shù)靥厣沁z文化商業(yè)裙樓：搭建精致場景營造氛圍文創(chuàng)裙樓：融合傳統(tǒng)文化現(xiàn)代風(fēng)格第一章：項目解讀與核心訴求1.7

裝修交付標(biāo)準(zhǔn)高標(biāo)準(zhǔn)交付裝修交付參數(shù)表名稱項目特征/參數(shù)/性能等技術(shù)性描述裝飾工程（內(nèi)裝）辦公精裝工程天花：石膏板、不銹鋼、鋁板地面：大理石、防滑地磚、PVC地膠墻面：仿石磚、巖板、不銹鋼、裝配式木飾面、無機涂料定制固定家具（中檔）酒店精裝工程天花：石膏板、木紋膜、不銹鋼、鋁板地面：大理石、防滑地磚墻面：大理石、巖板、不銹鋼、裝配式木飾面、無機涂料、壁紙定制固定家具（中檔）商業(yè)精裝工程提天花檔：石膏板、不銹鋼、沖孔鋁板、鋁方通地面：大理石、防滑地磚、PVC地膠墻面：仿石磚、巖板、不銹鋼、裝配式木飾面、無機涂料、定制文化石、烤漆玻璃定制固定家具（中檔）文創(chuàng)工作室天花：石膏板、不銹鋼、鋁板地面：大理石、防滑地磚、PVC地膠墻面：仿石磚、巖板、不銹鋼、裝配式木飾面、無機涂料、藝術(shù)墻定制固定家具（中檔）軟裝工程國內(nèi)中檔家具、裝飾品拓新·

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共贏第一章：項目解讀與核心訴求裝飾裝修為項目設(shè)計當(dāng)?shù)靥厣沁z文化元素為IP的LOGO，植入到各板塊裝修中，形成項目特色。景觀工程優(yōu)選適宜當(dāng)?shù)貧夂?、景觀效果好的植物，打造網(wǎng)紅打卡點，定制賦上項目非遺文化元素IP的logo的鋪裝面層、垃圾桶、坐凳、標(biāo)識標(biāo)牌、景觀燈具等，成為項目專屬名片，互動藝術(shù)裝置提高項目室外體驗感和趣味性。

立面幕墻 幕墻玻璃采用夾膠中空超白節(jié)能玻璃，防止玻璃破損后顆粒掉落，提高安全性能，提升節(jié)能性能；裙房商業(yè)采用大尺寸幕墻分格，爭強建筑立面觀感，提高商業(yè)檔次。綠色智能1.主要出入口采用客流統(tǒng)計攝像機，后端系統(tǒng)增加客流統(tǒng)計分析功能，為后期的運維管理提供決策依據(jù)。2.增設(shè)空氣質(zhì)量監(jiān)測子系統(tǒng)，在各主要區(qū)域設(shè)置溫濕度、CO2、PM2.5等傳感器，聯(lián)動控制空調(diào)和新風(fēng)，可有效提升建筑內(nèi)部空氣質(zhì)量及舒適度。

室外泛光 中庭位置設(shè)置燈光秀，布置舞臺演繹設(shè)備，比如光束燈、激光燈、煙霧機，配合媒體立面墻，打造契合建筑特色和炫彩漂亮的光束表演效果。通過室外泛光照明和水景水幕燈光秀提高夜間景觀品質(zhì)，促進夜間消費。1.8

價值工程針對業(yè)主關(guān)心的裝飾裝修、立面幕墻、景觀、泛光、綠色智能等專項提高品質(zhì)，為業(yè)主提供高性價比的產(chǎn)品，實現(xiàn)雙贏助盈拓新·

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共贏拓新·

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共贏第一章：項目解讀與核心訴求1.9

設(shè)計管理組織架構(gòu)設(shè)計管理體系分為三個層級：總承包管理層、項目設(shè)計管理、設(shè)計實施層橫向各部門高效聯(lián)動，豎向信息渠道暢通，傳遞到點保障拓新·

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共贏第一章：項目解讀與核心訴求1.10

項目管理目標(biāo)不突破概算圖紙目標(biāo)目標(biāo)利潤率22%合同工期不超過24個月自2022年6月1日至2024年5月31日爭取春節(jié)前完成交付成本管理目標(biāo)01工期管理目標(biāo)02質(zhì)量管理目標(biāo)03設(shè)計管理成果目標(biāo)04安全管理目標(biāo)05防疫管理目標(biāo)06滿足現(xiàn)行勘察設(shè)計施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)確?！芭d石杯”，爭創(chuàng)“安濟杯”發(fā)布局級EPC類設(shè)計管理成果1篇發(fā)表EPC類設(shè)計管理論文2篇確?！笆仪f安全文明示范工地”爭創(chuàng)“河北省安全文明示范工地”確保項目疫情零感染

風(fēng)險識別與應(yīng)對措施

02目錄NTENTS01 工程概況與項目剖析03造價分劈與內(nèi)控指標(biāo)04體系聯(lián)動與融合策劃02

風(fēng)險識\別與應(yīng)對措施

主要風(fēng)險在哪？缺運營少標(biāo)準(zhǔn)+促運營控標(biāo)準(zhǔn)如何應(yīng)對

？+第三章：造價分劈與內(nèi)控指標(biāo)客觀風(fēng)險應(yīng)對措施：外部客觀環(huán)境及當(dāng)?shù)夭块T的相關(guān)政策應(yīng)對措施

/

責(zé)任到崗主觀風(fēng)險應(yīng)對措施：明確運營方，督促運營方提供方案供業(yè)主選擇2.1

項目風(fēng)險管理思路2.0主觀原因：業(yè)主運營方案未確定客觀原因：外部客觀環(huán)境及當(dāng)?shù)夭块T的相關(guān)政策1.0技術(shù)+管理

兩個方向圍繞工期、成本、質(zhì)量外部條件+內(nèi)部執(zhí)行

兩個維度常規(guī)風(fēng)險+特殊風(fēng)險專業(yè)序號風(fēng)險描述提出依據(jù)風(fēng)險類別風(fēng)險等級相關(guān)方有效應(yīng)對措施責(zé)任部門/責(zé)任人設(shè)計1【建筑】項目業(yè)態(tài)豐富，專項設(shè)計類別多，會影響項目設(shè)計及施工進度招標(biāo)文件/目前設(shè)計資料常規(guī)風(fēng)險中風(fēng)險業(yè)主/總包/設(shè)計配合業(yè)主和設(shè)計院控制專項設(shè)計進度跟蹤各專項設(shè)計單位深化設(shè)計設(shè)計管理部/設(shè)計經(jīng)理···························3.0高風(fēng)險：18項中風(fēng)險：50項低風(fēng)險：8項4.0風(fēng)險描述風(fēng)險成因分析風(fēng)險系統(tǒng)識別風(fēng)險等級風(fēng)險影響評判有效應(yīng)對措施多維度

系統(tǒng)性拓新·

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共贏第三章：造價分劈與內(nèi)控指標(biāo)專業(yè) 序號 風(fēng)險描述【建筑】項目業(yè)態(tài)豐富，專項設(shè)計 1 設(shè)計類別多，會影響項目設(shè)計及施工進度··· ··· ···提出依據(jù) 風(fēng)險類別招標(biāo)文件/目前設(shè)計資料 常規(guī)風(fēng)險··· ···風(fēng)險等級中風(fēng)險···相關(guān)方

有效應(yīng)對措施 責(zé)任部門/責(zé)任人配合業(yè)主和設(shè)計院業(yè)主/總包

控制專項設(shè)計進度，設(shè)計管理部/設(shè)計/設(shè)計 跟蹤各專項設(shè)計單 經(jīng)理位深化設(shè)計··· ··· ···風(fēng)險成因分析風(fēng)險系統(tǒng)識別風(fēng)險影響評判有效應(yīng)對措施2.1

項目風(fēng)險管理思路外部條件+內(nèi)部執(zhí)行高風(fēng)險中風(fēng)險低風(fēng)險主觀風(fēng)險17396客觀風(fēng)險2102173962102主觀風(fēng)險數(shù)量多、等級高專業(yè)齊全研判風(fēng)險等級：

222828660102030品質(zhì)工期成本合規(guī)性運營研判高、中、低風(fēng)險風(fēng)險影響統(tǒng)計：

拓新·

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共贏對象+措施+目標(biāo)對工期、成本、品質(zhì)影響大第三章：造價分劈與內(nèi)控指標(biāo)2.2

項目風(fēng)險概述專業(yè)風(fēng)險描述提出依據(jù)風(fēng)險類別風(fēng)險等級相關(guān)方有效應(yīng)對措施責(zé)任部門責(zé)任人設(shè)計【建筑】規(guī)劃條件要求建筑高度不大于40米，根據(jù)《石家莊市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，建筑高度為室外地面至女兒墻頂。本項目酒店樓棟室外地面至屋面面層高度38.8米，室外地面至女兒墻玻璃幕墻頂面高度52米，超過40米規(guī)劃限高，規(guī)委會紀(jì)要要求盡快復(fù)核規(guī)劃限高，有合規(guī)性風(fēng)險。規(guī)劃條件目前設(shè)計資料特殊風(fēng)險高風(fēng)險業(yè)主/設(shè)計配合業(yè)主督促設(shè)計單位盡快與規(guī)劃協(xié)調(diào)溝通，通過將屋面玻璃幕墻改為鏤空非實體且高度降低、層高降低等方式，在符合規(guī)范和規(guī)劃要求基礎(chǔ)上，最大限度滿足項目形象需求。設(shè)計管理部設(shè)計經(jīng)理風(fēng)險成因分析風(fēng)險系統(tǒng)識別風(fēng)險影響評判有效應(yīng)對措施建筑專業(yè)：

梳理規(guī)劃條件、概念方案

超規(guī)劃限高，有合規(guī)性風(fēng)險研判:高風(fēng)險拓新·

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共贏制定有效應(yīng)對措施：對象: 業(yè)主/

設(shè)計單位

措施: 幕墻改非實體且高度降低層高降低

目標(biāo): 符合規(guī)范、規(guī)劃要求滿足項目形象需求

責(zé)任到崗：設(shè)計管理部/

設(shè)計經(jīng)理

第三章：造價分劈與內(nèi)控指標(biāo)2.2

項目風(fēng)險概述設(shè)計風(fēng)險項35項，主要如下：設(shè)計風(fēng)險：主要由運營未確定、標(biāo)準(zhǔn)未明確以及項目區(qū)域政策導(dǎo)致，在防滲漏、排水方式、地面沉降等方面存在風(fēng)險。措施：督促業(yè)主明確前期業(yè)態(tài)分布、技術(shù)條件及政策標(biāo)準(zhǔn)，避免圖紙反復(fù)導(dǎo)致工期延誤及成本上升。拓新·

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共贏第三章：造價分劈與內(nèi)控指標(biāo)2.2

項目風(fēng)險概述商務(wù)風(fēng)險項8項，主要如下：商務(wù)風(fēng)險：主要存在于合同范圍，資金來源，運營收入等方面。措施：盡早確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及范圍，深入跟蹤業(yè)主資金動態(tài)，督促業(yè)主及早引入運營團隊。拓新·

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共贏第三章：造價分劈與內(nèi)控指標(biāo)2.2

項目風(fēng)險概述采購風(fēng)險項8項，內(nèi)容如下：采購風(fēng)險：主要存在于設(shè)備類型多樣，物資壟斷，以及業(yè)主的認(rèn)質(zhì)認(rèn)價，收付款方面。措施：提前對接設(shè)計植入采購參數(shù)，建立各方聯(lián)合機制，明確認(rèn)質(zhì)時效。拓新·

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共贏第三章：造價分劈與內(nèi)控指標(biāo)2.2

項目風(fēng)險概述序號風(fēng)險描述風(fēng)險等級有效應(yīng)對措施責(zé)任部門/責(zé)任人1【總工期】本工程為EPC工程，總工期僅有24個月，承包范圍包含了初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、深化設(shè)計、開工報建、招采及所有施工內(nèi)容，制約工期因素多，難控制。高風(fēng)險按照總進度計劃，分別編制詳細(xì)的設(shè)計、采購、施工進度計劃，及時檢查并糾偏；施工前對嚴(yán)格把關(guān)設(shè)計出圖質(zhì)量，優(yōu)化設(shè)計節(jié)點，方便施工。施工過程中提前安排專業(yè)分包穿插節(jié)點，并嚴(yán)格控制。工程管理部/生產(chǎn)經(jīng)理2【報建】按照報建要求，項目進場后需完成主體施工圖出圖，方可辦理施工許可證，施工圖出圖合理工期為2個月，造成后續(xù)工程工期緊。高風(fēng)險分階段辦理施工許可證，進場后先辦理基坑工程施工許可證，然后再辦理正式工程施工許可證，為提前開始基坑工程創(chuàng)造條件。工程管理部/生產(chǎn)經(jīng)理3【材料供應(yīng)】外立面幕墻工程異形結(jié)構(gòu)多，尤其是屋面鋁板為多曲面異形結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致幕墻工程深化設(shè)計、加工排產(chǎn)周期較長。中風(fēng)險做好資源整合，提前完成幕墻單位招采工作，并協(xié)同設(shè)計院共同完成幕墻深化設(shè)計；提前組織幕墻打樣、認(rèn)樣、封樣工作，及時確認(rèn)幕墻玻璃、鋁單板設(shè)計參數(shù)，確保招采前置，實現(xiàn)異形玻璃、鋁板定尺加工。工程管理部/生產(chǎn)經(jīng)理4【招采】本項目屬于三邊工程，常規(guī)招采流程一般在45天，分階段出圖導(dǎo)致招采滯后，影響現(xiàn)場施工進度。中風(fēng)險聯(lián)合設(shè)計院對業(yè)主發(fā)函，催促業(yè)主盡快確認(rèn)深化設(shè)計圖紙；協(xié)調(diào)業(yè)主以通過驗收的樣板區(qū)施工圖作參考，招采前置。工程管理部/生產(chǎn)經(jīng)理5【冬季施工】當(dāng)?shù)囟緯r間為頭年11月30日至第二年3月1日，歷時長，主體施工時正值冬季，冬季施工可能影響施工質(zhì)量與工期中風(fēng)險成立冬季施工領(lǐng)導(dǎo)小組，對施工質(zhì)量以及進度負(fù)責(zé)，提前召開專題會議統(tǒng)一部署責(zé)任到人?；炷翝仓芭蓪Ｈ说交炷翑嚢枵?，在施工中嚴(yán)格按劑量要求摻入。在冬期施工中，做好測溫工作。工程管理部/生產(chǎn)經(jīng)理6【不可抗力】受外部環(huán)境影響，如持續(xù)性降雨、高溫天氣；空氣污染，環(huán)保督察；新冠疫情防控等影響。中風(fēng)險注意收集當(dāng)?shù)貥O端天氣及防疫政策選性文件；當(dāng)遭遇極端天氣、疫情時，要收集、整理資料，并在施工日志中進行記錄，及時向業(yè)主發(fā)函爭取順延工期。后期制定專項搶工方案，搶回?fù)p失工期。安全監(jiān)督部/安全總監(jiān)7【周邊環(huán)境】基坑周邊環(huán)境復(fù)雜，距離既有建（構(gòu)）筑物和市政道路較近，現(xiàn)有地勘資料未反映基坑周圍管線情況；支護工程及土方開挖過程中易造成地面、建（構(gòu)）筑物、地下管線的破壞。中風(fēng)險委托有資質(zhì)的第三方單位對周邊管網(wǎng)進行勘測，明確基坑周邊地下管網(wǎng)分布情況。施工過程中加強對周邊地面、建（構(gòu)）筑物、地下管線的監(jiān)測。技術(shù)質(zhì)量部/項目總工8【地基情況】場地內(nèi)存在填土層和濕陷性土層等特殊性土，支護工程施工時可能出現(xiàn)因土質(zhì)均勻性差、承載力低、容易被擾動等不利因素，對基坑安全造成影響。中風(fēng)險局部回填區(qū)域、濕陷性土層應(yīng)進行換填、地基加固處理或采取樁錨支護形式，確?；影踩?。技術(shù)質(zhì)量部/項目總工9【專業(yè)管理】專業(yè)分包招采滯后、專項深化設(shè)計進度滯后、專業(yè)工程樣板確認(rèn)滯后，直接影響專業(yè)工程穿插施工。中風(fēng)險按照工程總進度計劃，單獨梳理各專業(yè)分包招采完成時間、進場時間、專項設(shè)計完成時間、打樣時間、施工時間。采購管理部/采購經(jīng)理10【周邊環(huán)境】項目位于中心城區(qū)，場外道路受限條件多；項目周邊可利用資源少，場內(nèi)平面布置可能受影響。中風(fēng)險提前考慮場外交通組織措施；提前平面布置設(shè)計，充分利用場內(nèi)既有資源，必要考慮加強結(jié)構(gòu)設(shè)計，利用實體結(jié)構(gòu)進行臨時場地布置技術(shù)質(zhì)量部/項目總工11【工期索賠】合同明確約定如國家慶典、外交來訪等不可預(yù)見的不可抗力因素不得工期索賠中風(fēng)險加強過程工期管控，對可預(yù)見的外力影響提前采取措施；對不可預(yù)見的外力因素，建立合理應(yīng)對方案技術(shù)質(zhì)量部/項目總工工期風(fēng)險項8項，內(nèi)容如下：工期風(fēng)險：主要存在于三邊工程，冬季施工，新冠疫情及報建手續(xù)耗時長等方面。措施：拓新·

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共贏各專業(yè)合理穿插，編制五線圖，對不可抗力因素制定專項搶工方案。第三章：造價分劈與內(nèi)控指標(biāo)2.2

項目風(fēng)險概述序號風(fēng)險描述風(fēng)險等級有效應(yīng)對措施責(zé)任部門/責(zé)任人1【防滲漏】建筑形體天然形成的多個不同標(biāo)高的上人屋面，為使用者提供了休閑放松的屋頂花園。在何合理規(guī)劃景觀功能、兼顧美觀性和實用性，實現(xiàn)景觀—建筑一體化設(shè)計，同時在技術(shù)上還要規(guī)避種植屋面的漏水隱患。高風(fēng)險深化設(shè)計中除了采用耐根穿刺卷材及防水混凝土屋面保障防水效果及樓內(nèi)使用之外。還考慮精細(xì)化景觀植物區(qū)域范圍及結(jié)構(gòu)大跨覆土之間的配合，盡可能減少屋面荷載，同時保證屋面景觀效果。技術(shù)質(zhì)量部/項目總工2【節(jié)點做法】規(guī)委會會議紀(jì)要明確本項目是展示城市風(fēng)貌的地標(biāo)建筑，外立面造型新穎，采用玻璃幕墻和金屬幕墻為主的現(xiàn)代設(shè)計風(fēng)格，細(xì)部做法要求高。中風(fēng)險幕墻與結(jié)構(gòu)專業(yè)密切配合，采用BIM技術(shù)進行節(jié)點深化設(shè)計、放樣，建立三維節(jié)點圖，直觀展現(xiàn)幕墻節(jié)點構(gòu)造，輔助材料定尺加工和節(jié)點優(yōu)化施工，做到一次成優(yōu)。技術(shù)質(zhì)量部/項目總工3【樣板引路】專業(yè)工程施工前，未組織樣板打樣、認(rèn)樣、確認(rèn)等工作，造成施工效果未能達到業(yè)主認(rèn)可。中風(fēng)險專業(yè)工程正式施工前，提前組織分包單位進行樣板施工，并組織設(shè)計、監(jiān)理、業(yè)主單位進行樣板驗收，驗收后方可進行大面施工。技術(shù)質(zhì)量部/項目總工4【一次成優(yōu)】專業(yè)工程深化設(shè)計不到位，施工前未進行排版、施工節(jié)點優(yōu)化等，未能到達到一次成優(yōu)。中風(fēng)險做好資源整合，聯(lián)合分包單位及時開展深化設(shè)計工作，提前對專業(yè)工程進行排版、節(jié)點深化，同時將質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)策劃點直接如圖。技術(shù)質(zhì)量部/項目總工5【過程管理】涉及功能、外觀效果等重要材料進場，未履行材料驗收及檢測工作，材料品質(zhì)差、性能不合格。中風(fēng)險涉及功能、外觀效果等重要材料進場應(yīng)做到全數(shù)驗收，及時取樣復(fù)試，不合格材料不得進場。技術(shù)質(zhì)量部/項目總工6【過程管理】施工班組作業(yè)前，未對工人進行技術(shù)交底，或技術(shù)交底沒有針對性，施工品質(zhì)差。中風(fēng)險及時對作業(yè)工人施工技術(shù)交底，交底文件要有針對性。技術(shù)質(zhì)量部/項目總工7【過程管理】施工過程中旁站監(jiān)督不到位，分部、分項、檢驗批及隱蔽工程驗收不到位，未完全執(zhí)行設(shè)計圖紙及技術(shù)交底文件要求，施工存在較大偏差。中風(fēng)險驗收執(zhí)行各項驗收制度，未經(jīng)驗收不得下道工序施工。技術(shù)質(zhì)量部/項目總工品質(zhì)風(fēng)險項7項，內(nèi)容如下：品質(zhì)風(fēng)險：主要存在于防水，防開裂，細(xì)部做法及外觀效果等方面。措施：選取合理的設(shè)計做法及施工方案，通過樣板引路及BIM技術(shù)應(yīng)用，做到一次成優(yōu)。風(fēng)險實施清單詳附錄2，點擊此處跳轉(zhuǎn)拓新·

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造價分劈與內(nèi)控指標(biāo)

03目錄NTENTS01 項目解讀與核心訴求02

風(fēng)險識別與應(yīng)對措施

03造價分劈與內(nèi)控指標(biāo)04體系聯(lián)動與融合策劃第三章：造價分劈與內(nèi)控指標(biāo)問題1：業(yè)主投資怎么用？拓新·

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共贏3.1

預(yù)定目標(biāo)第三章：造價分劈與內(nèi)控指標(biāo)費用名稱金額（萬元）備注建安費99901.

77

預(yù)備費4995.

09

5%

工程建設(shè)其他費建設(shè)項目場地準(zhǔn)備及建設(shè)499.51

部分可能由我方實施研究試驗費499.51

工程保險費299.71

外電引入費300

........

合計106495.59

常規(guī)文旅項目含稅收入平米造價為5000元/m2-7000元/m2。本項目建安費充足但是運營和標(biāo)準(zhǔn)不明確，考慮從提品質(zhì)和控標(biāo)準(zhǔn)等方面用足建安費。建安費（9720元/m2）→用足預(yù)備費→可以用其他費→爭取用業(yè)主投資怎么用？3.1

預(yù)定目標(biāo)拓新·

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共贏第三章：造價分劈與內(nèi)控指標(biāo)問題2：如何用足建安費？拓新·

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共贏3.1

預(yù)定目標(biāo)第三章：造價分劈與內(nèi)控指標(biāo)3.1

預(yù)定目標(biāo)商務(wù)造價指標(biāo)匹配設(shè)計參數(shù)；側(cè)重業(yè)主價值工程項目名稱：S市CEM中心項目序號名稱項目地基處理工程 精裝 幕墻 泛光 智能化基坑支護工程一、建筑工程土石方工程地下室車庫 結(jié)構(gòu)選型最優(yōu)酒店、辦公、商業(yè)、文創(chuàng)二、裝飾工程（外裝）幕墻工程 植入特色 高端地標(biāo) 絢麗多彩的 利用物聯(lián)辦公精裝工程 非遺文化 綠色低碳 亮化泛光標(biāo) 網(wǎng)、云計三、裝飾工程（內(nèi)裝）酒店精裝工程 四星級標(biāo)準(zhǔn) 元素； 安全美觀 志、增加互 算、大數(shù)軟裝工程給排水工程 提升品質(zhì)， 動音樂噴泉， 據(jù)、人工消防工程 增強體驗 提升活力的 智能，探四、安裝工程暖通空調(diào) 感； 繁華氣氛， 索文化旅強電工程 國際一線品牌 現(xiàn)代與傳 打造網(wǎng)紅打 游科技的變配電工程抗震支架 統(tǒng)融合， 卡地標(biāo) 深度融合五、總圖工程綠化、鋪裝、小品、小市政等 輕奢為基報告廳小劇場 特選喬木等 調(diào)廚房設(shè)備六、專項工程光伏發(fā)電工程弱電智能化工程電梯 國際一線標(biāo)準(zhǔn)拓新·

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共贏第三章：造價分劈與內(nèi)控指標(biāo)預(yù)算測算根據(jù)設(shè)計提供參數(shù)，按照造價測算原則進行定額套價3.2

首輪自測商務(wù)造價測算類比測算參照類似項目或者類似系統(tǒng)（功能、地點、時間、品牌檔次、結(jié)構(gòu)形式）類比測算，對局部指標(biāo)不一致的進行調(diào)整拓新·

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共贏第三章：造價分劈與內(nèi)控指標(biāo)預(yù)算測算根據(jù)設(shè)計提供參數(shù)，按照造價測算原則進行定額套價3.2

首輪自測設(shè)計拆項估量拆項功能優(yōu)先專業(yè)界面粗細(xì)結(jié)合拓新·

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共贏第三章：造價分劈與內(nèi)控指標(biāo)預(yù)算測算根據(jù)設(shè)計提供參數(shù)，按照造價測算原則進行定額套價3.2

首輪自測估量結(jié)構(gòu)：建模分析幕墻：SU模型提量安裝：建筑面積和功能地基、基坑：按地勘、方案圖算量裝飾：

建筑面積和功能要求計算設(shè)計拆項估量拓新·

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體系聯(lián)動與融合策劃

04目錄NTENTS01 項目解讀與核心訴求02

風(fēng)險識別與應(yīng)對措施

03造價分劈與內(nèi)控指標(biāo)04體系聯(lián)\動與融合策劃第四章：體系聯(lián)動與融合策劃知己知彼穿插提檔怎么干？知己知彼穿插提檔拓新·

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共贏第四章：體系聯(lián)動與融合策劃4.1

關(guān)鍵節(jié)點計劃五線穿插圖招采軸設(shè)計軸施工軸2022202320241 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8監(jiān)管軸1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8202220232024基坑支護合同竣工運營軸4個月地上主體鋼

二結(jié)

次構(gòu)

結(jié)構(gòu)幕墻工程亮化照明裝飾裝修園林綠化?內(nèi)

春控

節(jié)竣工融合聯(lián)動提前120天消竣竣防工工驗驗備收收案主體驗收地下驗收臨時施工許可證土樁地

機方基下

電工工主

工程程體

程拓新·

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共贏第四章：體系聯(lián)動與融合策劃4.1

關(guān)鍵節(jié)點計劃五線穿插圖招采軸設(shè)計軸施工軸2022202320241 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8監(jiān)管軸1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8202220232024基坑支護合同竣工運營軸地上主體鋼

二結(jié)

次構(gòu)

結(jié)構(gòu)幕墻工程亮化照明裝飾裝修園林綠化?內(nèi)

春控

節(jié)竣工支護單位樁土單位主安

鋼體裝

構(gòu)勞單

單務(wù)位

位二構(gòu)單位幕墻單位裝園

亮飾林

化單單

單位位

位支護圖樁

基基

礎(chǔ)圖

預(yù)埋地地下上全全套套專室抗 裝項外震 飾設(shè)工支 圖計程架消竣竣防工工驗驗備收收案主體驗收地下驗收臨時施工許可證土樁地

機方基下

電工工主

工程程體

程4個月拓新·

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共贏第四章：體系聯(lián)動與融合策劃4.1

關(guān)鍵節(jié)點計劃五線穿插圖招采軸設(shè)計軸施工軸2022202320241 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8監(jiān)管軸1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8202220232024基坑支護合同竣工運營軸地上主體鋼

二結(jié)

次構(gòu)

結(jié)構(gòu)幕墻工程亮化照明裝飾裝修園林綠化?內(nèi)

春控

節(jié)竣工支護單位樁土單位主安

鋼體裝

構(gòu)勞單

單務(wù)位

位二構(gòu)單位幕墻單位裝園

亮飾林

化單單

單位位

位支護圖樁

基基

礎(chǔ)圖

預(yù)埋地地下上全全套套專室抗 裝項外震 飾設(shè)工支 圖計程架運 資營業(yè)態(tài)方方裝修確案標(biāo)準(zhǔn)定土樁地

機方基下

電工工主

工程程體

程4個月主體驗收拓新·

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共贏地下驗收消竣竣防工工驗驗備收收案第四章：體系聯(lián)動與融合策劃拓新·

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共贏4.1

關(guān)鍵節(jié)點計劃施工關(guān)鍵節(jié)點施工關(guān)鍵節(jié)點計劃序號關(guān)鍵節(jié)點名稱開始時間完成時間工期1基坑支護2022年6月15日2022年8月3日502土方開挖、樁基2022年8月4日2022年10月2日603地下室主體施工2022年10月3日2022年12月21日804地上主體施工2022年12月22日2023年4月20日1205二次結(jié)構(gòu)施工2023年3月12日2023年8月8日1506鋼結(jié)構(gòu)施工2023年2月21日2023年4月30日707幕墻施工2023年4月21日2023年8月24日1268泛光照明2023年8月25日2023年10月23日609裝飾裝修施工2023年8月9日2024年1月31日17610市政園林施工2023年8月25日2024年1月21日15011機電施工2022年11月8日2024年1月31日450第四章：體系聯(lián)動與融合策劃拓新·

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共贏4.1

關(guān)鍵節(jié)點計劃設(shè)計關(guān)鍵節(jié)點設(shè)計關(guān)鍵節(jié)點計劃類別序號關(guān)鍵節(jié)點名稱開始時間完成時間工期主體施工圖1基坑支護圖設(shè)計2022年05月25日2022年06月05日102樁基圖2022年06月20日2022年07月10日203機電預(yù)留預(yù)埋圖紙2022年08月10日2022年08月20日104地下室全套施工圖2022年08月15日2022年09月10日255地上全套施工圖2022年08月15日2022年10月15日60深化圖1鋼結(jié)構(gòu)連廊2022年09月25日2022年10月15日202電梯2022年08月15日2022年08月30日153抗震支架2022年12月01日2022年12月15日15專項施工圖1室外工程（含園林及管網(wǎng)）2022年10月25日2022年12月05日402裝飾工程2022年10月25日2023年01月15日803泛光照明、智能化、燃?xì)?022年10月25日2022年11月15日204室內(nèi)外標(biāo)識工程2022年10月25日2022年11月15日205舞臺舞美2022年10月25日2022年11月25日30第四章：體系聯(lián)動與融合策劃拓新·

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卓越·

共贏4.1

關(guān)鍵節(jié)點計劃采購關(guān)鍵節(jié)點采購關(guān)鍵節(jié)點序號專業(yè)采購內(nèi)容招標(biāo)開始時間合同簽訂完成時間準(zhǔn)備周期1土建支護施工單位2022年6月6日2022年6月12日32土建土方、樁基施工單位2022年6月20日2022年7月27日73土建幕墻深化單位2023年6月10日2022年7月17日74土建主體勞務(wù)施工單位2022年8月15日2022年9月26日75安裝安裝勞務(wù)施工單位2023年8月15日2022年9月26日76土建鋼結(jié)構(gòu)分包單位2022年9月19日2022年10月25日77土建二次結(jié)構(gòu)施工單位2023年1月29日2023年3月5日78土建幕墻施工單位2023年4月1日2023年5月5日79裝飾裝修裝飾勞務(wù)施工單位2023年6月15日2023年8月2日710土建市政園林專業(yè)分包2023年6月25日2023年8月2日711土建泛光照明專業(yè)分包2023年6月25日2023年8月2日7第四章：體系聯(lián)動與融合策劃拓新·

篤行·

卓越·

共贏4.1

關(guān)鍵節(jié)點計劃特殊采購節(jié)點特殊采購項序號專業(yè)采購內(nèi)容招標(biāo)開始時間合同簽訂完成時間施工準(zhǔn)備周期進場時間1土建電梯集采2022年9月14日902023年7月20日2土建人防門2022年8月8日2022年9月15日452022年10月30日3安裝智能化2023年4月25日2023年6月3日602023年8月3日4安裝報告廳、小劇場音視頻會議系統(tǒng)2023年4月25日2023年6月3日602023年8月3日5裝飾展陳2023年4月25日2023年6月3日72023年8月3日6安裝泛光照明2023年6月25日