寧夏xx房地產(chǎn)區(qū)域調研報告

xx房地產(chǎn)股份(gǔfèn)有限公司銀川市房地產(chǎn)市場調研報告(bàogào)共六十六頁錦泰房地產(chǎn)股份(gǔfèn)有限公司策劃部總經(jīng)理（CEO）：開發(fā)部：財務部：工程(gōngchéng)管理部：人事管理部：營銷部：物業(yè)管理部：共六十六頁目錄濱河新區(qū)(xīnqū)項目分析-----------------52城市(chéngshì)認知------------------------------4城市規(guī)劃------------------------------7銀川市三區(qū)兩縣市場現(xiàn)狀--------24銀川房地產(chǎn)市場概況總結---------48xx·

伊景美地項目--------------61共六十六頁銀川是寧夏回族自治區(qū)的省會，全區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心，轄三區(qū)兩縣一市，即興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)、永寧縣、賀蘭縣、靈武市，總面積9527平方公里(pínɡfānɡɡōnɡlǐ)，城市面積110.77平方公里(pínɡfānɡɡōnɡlǐ)。銀川市位于西北寧夏平原北部，處于“呼-包－銀-蘭-青經(jīng)濟帶”的中心地段，東踞鄂爾多斯西緣，西依賀蘭山，是輻射寧、蒙、陜、甘毗鄰地區(qū)的區(qū)域性中心城市，在國家“十五”西部總體規(guī)劃中，確定銀川為西隴海蘭新線經(jīng)濟帶的重點發(fā)展城市。銀川城市(chéngshì)概況銀川是新亞歐大陸橋沿線的重要商貿城市，位于“呼-包－銀-蘭-青經(jīng)濟帶”的中心地段，區(qū)位優(yōu)勢明顯。返回目錄共六十六頁城市交通銀川交通便捷，現(xiàn)已形成了公路、鐵路、航空為主的立體交通網(wǎng)?，F(xiàn)有4條國道、4條省道從銀川境內穿越。銀川至青島、丹東至拉薩高速(ɡāosù)公路在銀川匯聚貫通，機場高速(ɡāosù)、環(huán)城高速(ɡāosù)公路建成使用。包蘭鐵路縱貫銀川南北，成為銀川經(jīng)濟發(fā)展的大動脈。正在建設的銀太鐵路，將使銀川與東部沿海的聯(lián)系更加便捷。銀川河東機場目前已開通了40多條航線，銀川空港口岸投入使用，拉近了銀川與全國乃至世界各地的距離。銀川將成為東北、華北地區(qū)聯(lián)接西北地區(qū)乃至中亞、中東地區(qū)的重要(zhòngyào)通道，具備發(fā)展物流業(yè)與貿易業(yè)的先天優(yōu)勢。共六十六頁城市經(jīng)濟(jīngjì)——支柱產(chǎn)業(yè)“十二五”期間，銀川市工業(yè)將重點發(fā)展“一強四優(yōu)五新”產(chǎn)業(yè)，即：做強能源化工(huàgōng)產(chǎn)業(yè)，做大裝備制造及再制造、羊絨、清真食品和穆斯林用品、發(fā)酵及生物制藥產(chǎn)業(yè)，加快培育新能源裝備制造、電子信息、葡萄酒釀造、新材料、家具裝飾五個新的增長點。加工制造業(yè)仍是區(qū)域支柱與未來重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，以貿易物流、房地產(chǎn)及旅游業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。共六十六頁銀川市城市規(guī)劃(chénɡshìɡuīhuà)返回目錄共六十六頁區(qū)域規(guī)劃——城市(chéngshì)性質共六十六頁城市規(guī)劃(chénɡshìɡuīhuà)——城市性質1、城市性質寧夏首府，全區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心；國家歷史文化名城；西北地區(qū)東部重要的區(qū)域中心城市。2、城市職能區(qū)域中心城市：作為西北地區(qū)東部的重要城市，承擔著陜甘寧蒙毗鄰地區(qū)的加工制造業(yè)基地和商貿物流中心、金融中心及信息中心的職能；重要旅游城市：成為西北風情旅游目的地、旅游集散和綜合服務中心，發(fā)揮旅游組織、協(xié)調和商務服務的職能；交通樞紐：成為西北地區(qū)東部面向華北經(jīng)濟圈的重要交通樞紐；能源(néngyuán)化工業(yè)基地：承擔著最重要的國家級大型能源(néngyuán)化工基地建設的職能。寧夏回族自治區(qū)首府：承擔著自治區(qū)政治、經(jīng)濟、文化和信息中心職能共六十六頁城市規(guī)劃(chénɡshìɡuīhuà)——城市規(guī)模市域城鎮(zhèn)化水平與人口規(guī)模2015年城鎮(zhèn)化水平72%，市域總人口220萬人。市區(qū)人口規(guī)模2015年，中心城區(qū)人口達到150萬人;2020年，中心城區(qū)人口達到200萬人。用地規(guī)模（2011年—2020年）市域：銀川市行政轄區(qū)總面積為3500平方公里；中心城區(qū)：高速環(huán)路以內地區(qū)面積為400平方公里；城市(chéngshì)規(guī)劃區(qū)范圍：總計2286.5平方公里共六十六頁城市規(guī)劃區(qū)面積(miànjī)達2286.5平方公里

本次規(guī)劃期限確定為2007年至2020年，近期為2007年至2010年，遠期為2011年至2020年，遠景為2020年以后。根據(jù)《規(guī)劃》，本次劃定的城市規(guī)劃區(qū)面積為2286.5平方公里，包括興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)3個市轄區(qū)1773.5平方公里，德勝工業(yè)園區(qū)及商住區(qū)17平方公里，望遠工業(yè)園區(qū)22平方公里，河東機場控制區(qū)80平方公里以及寧東能源化工基地(jīdì)控制區(qū)394平方公里。本次規(guī)劃確定的中心城范圍包括環(huán)城高速以內地區(qū)，面積約400平方公里。

共六十六頁城市規(guī)劃(chénɡshìɡuīhuà)分4個等級根據(jù)(gēnjù)規(guī)劃，銀川市區(qū)域城鎮(zhèn)規(guī)劃等級機構共分為4個等級：多于100萬人的城市1個，銀川中心城（130萬人）；5萬人至20萬人的城市6個，包括靈武東塔、賀蘭習崗、永寧楊和、寧東組團、德勝組團、望遠組團；1萬人至5萬人的城鎮(zhèn)10個，包括機場組團、掌政、大新、鎮(zhèn)北堡、李俊、閩寧、洪廣、馬家灘、崇興、豐登；小于1萬人等級的城鎮(zhèn)12個。共六十六頁城市規(guī)劃(chénɡshìɡuīhuà)——規(guī)劃布局總體布局：三縱兩橫“三縱”南北向三條軸線主要包括沿GZ25、G109及包蘭鐵路(bāolántiělù)形成以城鎮(zhèn)建設和產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主的一級城鎮(zhèn)發(fā)展軸，沿S305和S201分別形成以生態(tài)保護和旅游發(fā)展為主兩條三級城鎮(zhèn)發(fā)展軸?！皟蓹M”東西向兩條軸線包括沿GZ35形成聯(lián)系銀川中心城市和寧東能源化基地的二級城鎮(zhèn)發(fā)展軸，沿G307至靈武—吳中二級公路形成聯(lián)系靈武和寧東能源化基地的二級城鎮(zhèn)發(fā)展軸。賀蘭山東部重點發(fā)展旅游文化休閑及相關服務業(yè)，適度發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、關上農(nóng)業(yè)和環(huán)境友好型產(chǎn)業(yè)。共六十六頁四條產(chǎn)業(yè)帶東部能源化工產(chǎn)業(yè)帶依托寧東能源化工基地，以煤炭、電力生產(chǎn)為基礎，以化工產(chǎn)業(yè)為主導，以新材料、建材為補充，發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟、技術先進、清潔生產(chǎn)的現(xiàn)代工業(yè)體系。中部綜合產(chǎn)業(yè)帶以銀川經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和德勝、望遠工業(yè)區(qū)為主體，重點發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)、發(fā)酵及生物制藥產(chǎn)業(yè)、清真食品及保健品和穆斯林用品產(chǎn)業(yè)、機械裝備制造和新材料產(chǎn)業(yè)。依托中心城發(fā)展區(qū)域性物流中心，建設區(qū)域性現(xiàn)代服務業(yè)中心，形成特色旅游區(qū)和旅游服務業(yè)基地。中部沿黃河產(chǎn)業(yè)帶依托黃河重點發(fā)展旅游文化休閑及相關服務業(yè)，適度發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)(nóngyè)、關上農(nóng)業(yè)(nóngyè)和環(huán)境友好型產(chǎn)業(yè)。重點發(fā)展靈武的羊絨加工業(yè)和高端紡織業(yè)，同時依托航空港發(fā)展物流業(yè)。西部沿山旅游休閑生態(tài)產(chǎn)業(yè)帶依托賀蘭山東部重點發(fā)展旅游文化休閑及相關服務業(yè)，適度發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、關上農(nóng)業(yè)和環(huán)境友好型產(chǎn)業(yè)。城市規(guī)劃(chénɡshìɡuīhuà)——規(guī)劃布局共六十六頁城市規(guī)劃(guīhuà)——規(guī)劃(guīhuà)布局“南進北拓西優(yōu)東控”近期向南發(fā)展，優(yōu)先推進城市核心區(qū)和金鳳區(qū)南部的建設(jiànshè)，同時在銀川經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和興慶區(qū)北部區(qū)域進行適度的建設(jiànshè)與開發(fā)。遠景中心城區(qū)重點向南北方向擴展，與德勝組團、望遠組團和賀蘭縣城、永寧縣城形成區(qū)域一體化的空間格局共六十六頁城市布局：南進北拓西優(yōu)東控

規(guī)劃期內的城市發(fā)展方向為南進、北拓、西優(yōu)、東控。近期向南發(fā)展，優(yōu)先推進城市核心區(qū)和金鳳區(qū)南部的建設，同時在銀川經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和興慶區(qū)北部區(qū)域進行適度的建設與開發(fā)。遠景(yuǎnjǐng)中心城區(qū)重點向南北方向擴展，與德勝組團、望遠組團和賀蘭縣城、永寧縣城形成區(qū)域一體化的空間格局。

共六十六頁居住用地布局(bùjú)此次規(guī)劃強調面向不同收入階層，建立完備的住房供應保障體系，以發(fā)展適應廣大市民需要的住房為主，重點解決好中低收入家庭(jiātíng)的住房，提高廉租房的供應比例，增加中低檔商品住房的供給，控制高檔商品住房的發(fā)展。實現(xiàn)人均住房建筑面積的小康水平，2010年達到人均住房建筑面積30平方米，改善住房設施，推進節(jié)能省地型住宅和生態(tài)住宅建設。共六十六頁打造區(qū)域(qūyù)中心城市

作為西北地區(qū)東部的重要城市，銀川市承擔著陜甘寧蒙毗鄰地區(qū)的加工制造業(yè)基地和商貿物流中心、金融中心及信息中心的職能，承擔著自治區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化和信息中心的職能。

銀川市將成為西北地區(qū)東部面向華北經(jīng)濟圈的重要交通樞紐，成為西北風情旅游目的地、旅游集散和綜合服務中心，發(fā)揮旅游組織、協(xié)調和商務服務的職能，承擔我區(qū)最重要的國家級大型能源化工(huàgōng)基地建設的職能。

共六十六頁“三位一體(sānwèiyītǐ)”打造銀川旅游業(yè)

根據(jù)未來規(guī)劃，銀川將建成為西北風情旅游目的地城市(chéngshì)、旅游集散和綜合服務中心城市(chéngshì)。

旅游發(fā)展布局為：在賀蘭山東麓文化旅游帶形成西夏王陵-滾鐘口西夏離宮-拜寺口西夏寺廟、西夏王陵-賀蘭口巖畫、滾鐘口-鎮(zhèn)北堡西部影視城-蘇峪口3條以歷史文化旅游為特色的專題旅游路線。

黃河旅游帶：結合水洞溝遺址、南磁灣恐龍化石、兵溝漢墓群、長城遺址等重要文物古跡，形成集休閑度假、時尚運動、觀光、科學考察為一體的綜合性景區(qū)。

塞上湖城、回鄉(xiāng)風情旅游區(qū)：作為旅游綜合服務基地和集散中心，結合回鄉(xiāng)博物館等民族特色景區(qū)和城市周邊的湖泊濕地，形成富有民族和地方特色的旅游風情區(qū)。共六十六頁主要(zhǔyào)公共服務設施用地

行政辦公用地：規(guī)劃在金鳳區(qū)北部集中建設行政辦公中心，同時在興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)和銀川經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)適當調整和增加行政辦公用地。

商業(yè)金融用地：規(guī)劃2個市級商業(yè)中心，包括位于興慶區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)中心，以及結合城市中心區(qū)、在北京中路與親水大街交叉路口周邊地區(qū)增設的新市級商業(yè)中心，同時還規(guī)劃3個區(qū)級商業(yè)中心。

文化娛樂用地：結合位于金鳳區(qū)北部的行政辦公中心，規(guī)劃城市文化中心，包括自治區(qū)博物館、圖書館、科技館、大劇院和銀川文化藝術中心等大型文化設施。

體育用地：規(guī)劃共有4處體育中心。

醫(yī)療衛(wèi)生(wèishēng)用地：優(yōu)化配置衛(wèi)生(wèishēng)資源，規(guī)劃至2020年，實現(xiàn)每萬人擁有病床數(shù)70張，醫(yī)生50人。

共六十六頁

環(huán)境質量(huánjìnɡzhìliànɡ)達到國家二級標準

在創(chuàng)建國家環(huán)境保護模范城市的基礎上，進一步提高環(huán)境質量。城市空氣污染指數(shù)(zhǐshù)二級及好于二級的天數(shù)達到311天，城市大氣環(huán)境質量達到國家二級標準，交通干線噪聲平均值控制在70分貝以下，工業(yè)固體廢物綜合利用率達85%以上，危險廢物集中處置率達100%，生活垃圾無害化處理率達80%以上，單位GDP污染物排放量持續(xù)減少達到國家要求。共六十六頁建機場增加(zēngjiā)航線

對銀川河東機場進行擴建，并擴充航線。開辟未通省會城市、國家重點旅游城市的航線；增加現(xiàn)有航線航班密度，逐步開通寧夏至日本、韓國、中東、中亞等地區(qū)的航線，遠期應重點強化與附近樞紐機場的聯(lián)系，使銀川成為面向中東、中亞地區(qū)的區(qū)域性航空貨運中樞。

鐵路規(guī)劃為：重點建設太中鐵路和包蘭鐵路的聯(lián)絡線太中銀鐵路，建設包蘭鐵路復線，在寧東地區(qū)對大古鐵路進行擴能改造，同時規(guī)劃建設2條地方鐵路和7條鐵路專用線。

公交規(guī)劃為：在中心城市規(guī)劃建設3條大運量干線(gànxiàn)公交線路，分別位于北京路、賀蘭山路和長城路上。同時結合主要旅游景點規(guī)劃公交專用線。共六十六頁總供水量每日62萬立方米

給水工程規(guī)劃至2020年，中心城的總供水量為每日62萬立方米，規(guī)劃逐步關閉第一、四水廠及寧化水廠、新建第七水廠、第八水廠和黃河水廠，擴建第五水廠。

排水工程規(guī)劃至2020年，中心城的污水總量為每日57.6萬立方米，規(guī)劃6座污水處理廠，包括擴建第二、第三、第四污水處理廠，新建第六污水處理廠。

供熱工程規(guī)劃：中心城主要由銀川熱電廠、西夏熱電廠、賀蘭熱電廠聯(lián)網(wǎng)運行(yùnxíng)的大型城市集中供熱管網(wǎng)系統(tǒng)作為城市集中供熱管網(wǎng)的主要熱源，同時由哈納斯天然氣熱電廠集中供熱系統(tǒng)作為補充。

共六十六頁市場(shìchǎng)格局西夏區(qū)住宅均價4300-4900元/平米金鳳區(qū)住宅均價4500-16000(loft)元/平米興慶區(qū)住宅均價5500-14000（loft)元/平米賀蘭縣住宅均價3300-5500元/平米永寧縣住宅均價2600-3900元/平米賀蘭縣產(chǎn)品趨向多樣化，含中高端普通住宅及少量(shǎoliàng)別墅。興慶區(qū)以景觀豪宅、高端公寓、別墅與高端商業(yè)、商務項目為主。金鳳區(qū)以高端小戶型公寓、景觀豪宅及別墅項目為主。西夏區(qū)工業(yè)區(qū)，以學區(qū)中低檔普通住宅為主。永寧縣以保障性住房及普通住宅為主。返回目錄共六十六頁1.寧夏興慶區(qū)：

興慶區(qū)是自治區(qū)和銀川市商貿物流中心，是基礎教育的重地，也是最繁華的區(qū)域所在地，一系列配套設施的完善，人們?yōu)榱朔奖愀敢庠诟比A的興慶區(qū)居住，這都是興慶區(qū)房價高爾不降的重要(zhòngyào)原因。共六十六頁興慶區(qū)

興慶區(qū)北部住宅與森林公園住宅共同代表了銀川市住宅最高價，興慶區(qū)中部的寫字間則代表了銀川寫字間的最高價。

興慶北地區(qū)依托北塔湖自然環(huán)境以及銀川二中、二十中等學區(qū)環(huán)境，顯示了獨特的區(qū)位價值，多層住宅及精裝公寓均價在6000—7500元/㎡，代表樓盤有凱威·觀湖壹號、東方盛世等。項目普遍銷售狀況較好，東方盛世僅開盤兩天銷售率已達到75%左右。凱威·觀湖壹號目前銷售率達到90%以上。凱威·觀湖壹號計劃于年底推出18套別墅，價格預計達到12000元/㎡，將創(chuàng)銀川住宅新高。

興慶區(qū)中部精裝公寓有中房·富力城、建發(fā)·東方國際公寓、尚東國際等項目，建發(fā)·東方國際公寓銷售均價達到6000元/㎡以上，尚東國際預計價格在6000—7000元/㎡左右，價格最高為中房·富力城，均價達到7000元/㎡以上。興慶中部的寫字間價格預計將創(chuàng)銀川寫字間新高，其中銀川國際貿易中心為6700元/㎡起價，而正在建設中的建發(fā)·現(xiàn)代城，預計價格將達到9000—13000元/㎡左右，將創(chuàng)銀川寫字間新高。

興慶區(qū)南部樓盤相對中部、北部價格不高，項目主要依托新一中、新華商圈等居住生活配套。住宅均價在4500元/㎡左右，代表樓盤有塞上驕子(jiāozǐ)、光耀上城等。精裝公寓、寫字間起價為5500元/㎡左右，代表樓盤有金茂大廈、名人國際公寓等。共六十六頁興慶區(qū)市場(shìchǎng)現(xiàn)狀區(qū)域特征：以唐徠渠為界，界東為興慶區(qū)，是老城區(qū)所在地，人口眾多，占銀川人口一半，大約為48萬，而經(jīng)濟也以興慶區(qū)最為發(fā)達(fādá)，是銀川城市經(jīng)濟中心，商貿中心，金融中心，中小學教育中心，因此興慶區(qū)各項設施的完善，吸引著眾多的居民。價格趨勢：新盤銷售均價直逼萬元，興慶區(qū)北部住宅與森林公園住宅已成為銀川市住宅價格標桿，興慶區(qū)中部的寫字間則代表了銀川寫字樓價格標桿。市場現(xiàn)狀：興慶區(qū)北部區(qū)域與中部區(qū)域以高端住宅為主，均價集中在6000—7500元/㎡左右，南部區(qū)域集中在5000元/㎡左右共六十六頁2.寧夏金鳳區(qū):金鳳區(qū)是我區(qū)風景旅游區(qū)，是城市休閑娛樂中心(zhōngxīn)，寧夏科技館、博物館、圖書館、會展中心(zhōngxīn)、文化藝術中心(zhōngxīn)等標志性館所矗立轄區(qū)，也是我區(qū)政治文化交流中心(zhōngxīn)，新政府大樓的建成更是標志著金鳳區(qū)是房子的新賣點，房價漲勢只是時間問題。共六十六頁金鳳區(qū)金鳳區(qū)內樓盤價格變化較大，呈現(xiàn)由西向東、有四周向中心價格逐漸升高的勢。滿城大街以西的西部區(qū)域價格相對較低，目前均價在4500元㎡以下，且銷售狀況較好，考察(kǎochá)的樓盤如紫馨苑、頤海苑、翠盈嘉園、天龍苑等銷售率無一例外均達到85%以上，有的甚至還沒有開盤，還處在預訂階段已銷售超過50%，如瑞景家園。各樓盤在營銷方面基本不需要過多的營銷手段，沿街樹立一個樓盤指引牌即可。項目開盤價格均較低，開盤價格為3000元/㎡左右。每套房源總房款在30萬元以下，可以為當?shù)厝怂邮埽业靥庛y川新城區(qū)。購買人群為本地人和外地人各占50%左右。目前區(qū)域內有許多在建樓盤，預計未來價格還將上漲。

森林公園內的樓盤由于所處環(huán)境較好，規(guī)劃先進，檔次較高，銷售狀況較好，代表樓盤有臻君豪庭與美林灣，其高層起價在5000元/㎡，洋房起價在6600元/㎡，而且正在醞釀漲價。別墅價格達到8000元/㎡以上。以臻君豪庭項目為例，高層銷售率達到80%以上，洋房銷售量在三分之一左右。這一區(qū)域的樓盤因價位較高，所以購買人群多為外地人。森林公園東北角將開發(fā)水上購物中心，屆時商業(yè)配套將進一步完善，區(qū)域價值將近一步提升。

共六十六頁親水大街以東，上海西路以北的地區(qū)為金鳳北部居住區(qū)，區(qū)域內樓盤多為住宅，如正豐·香格里、鳴翠春天(chūntiān)等，樓盤均價在4500元/㎡左右。實地考察來看，在售項目銷售率均達到85%以上，部分樓盤已經(jīng)售罄，開始銷售臨街商鋪。金鳳區(qū)北部寫字間及精裝公寓目前僅有尚賢公寓一個項目，起價為4698元/㎡,由于還未取得預售許可證，不能公開銷售，處于預定階段，共264套房源，已預訂超過100套。北部地區(qū)因臨近人民廣場，區(qū)位的優(yōu)勢促使各樓盤價格較開盤時每平米至少上漲500元。北部地區(qū)已被政府規(guī)劃為行政辦公及居住區(qū)，目前已有樓盤正在新建，預計價格還將上漲共六十六頁長城中路以南地區(qū)為金鳳南部居住區(qū)，代表樓盤有東方尚都、紫檀水景、花樣年華等。南部區(qū)域因地處銀川南進規(guī)劃范圍(fànwéi)內，且項目鄰近寶湖公園，所以樓盤價格也在上漲，目前均價在4500元/㎡。各樓盤銷售狀況較好，銷售最好的樓盤是東方尚都，僅余幾套房源，銷售相對較差的花樣年華項目，銷售率也已超過70%。目前在建的項目有建發(fā)·寶湖灣、東方尚都3期等，預計銷售價格將上漲到均價5000元/㎡左右。共六十六頁上海西路以南，黃河東路以北，親水大街以東的金鳳區(qū)中心區(qū)域項目與森林公園樓盤價格相當，同為金鳳區(qū)價格最高區(qū)域。在售樓盤僅有紫荊花商務中心與綠地領海兩個商住項目。兩個項目價格相差不大，均達到了6400元/㎡左右。雖然價格在金鳳區(qū)精裝公寓、寫字間中最高，但較興慶區(qū)中心地塊，價格還有差距。目前廣場東路部分商服地塊已經(jīng)成交，金融街項目也正在開發(fā)建設。預計隨著新城區(qū)的不斷開發(fā)，城市配套的不斷完善，金鳳區(qū)將成為新的城市中心區(qū)，屆時房產(chǎn)價格也將達到新高。區(qū)域中住宅(zhùzhái)多為2005年以前銷售項目，如民生城市花園，藍山名邸等，目前2004年開發(fā)的住宅，二手房價格已達到4500元/㎡左右，較年初每平米價格上漲300元左右。共六十六頁金鳳區(qū)市場(shìchǎng)現(xiàn)狀區(qū)域特征：唐徠渠以西，鐵路以東地區(qū)為金鳳區(qū)，規(guī)劃面積最小，是新興的新城所在地，是新的行政中心所在地，人居環(huán)境較好，但金鳳區(qū)各大產(chǎn)業(yè)薄弱，配套不齊全，但隨著行政中心地位的確立，各項配套設施的完善，各大房地產(chǎn)開發(fā)商的建設，未來必然成為大銀川的中心所在地，但目前主要依靠(yīkào)外來人口消化。房價趨勢：銀川市政府在城市規(guī)劃中已將金鳳區(qū)確定為房地產(chǎn)開發(fā)的重心，隨著開發(fā)建設步伐的不斷深入，金鳳區(qū)的教育、交通等配套公共設施也在完善中。房產(chǎn)價格目前集中在6300元以上。市場現(xiàn)狀：金鳳區(qū)內樓盤價格變化較大，呈現(xiàn)由西向東、有四周向中心價格逐漸升高的趨勢。共六十六頁3.寧夏西夏區(qū)：

西夏區(qū)是寧夏的老工業(yè)基地，西夏區(qū)是自治區(qū)黨委政府規(guī)劃的大學城，西夏區(qū)是以鐵路公路為主的交通樞紐，西夏區(qū)是寧夏西線黃金旅游線的中心區(qū)，西夏區(qū)生態(tài)環(huán)境建設優(yōu)勢(yōushì)明顯，西夏區(qū)城市發(fā)展空間具有較大潛力。所以房價具有較大的發(fā)展空間，近年，房價也在不斷上漲。共六十六頁西夏區(qū)區(qū)域功能分布明顯，各大學校位于北側，工廠廠區(qū)居于南側。區(qū)內總體開發(fā)程度低于興慶區(qū)和金鳳區(qū)，居住、娛樂配套相對不足，所以樓盤價位相對較低，總體均價4500元㎡。產(chǎn)生購買行為的主要是當?shù)鼐用窕蚋鲝S區(qū)職工，為改善居住條件或是針對學區(qū)而購買。雖然開發(fā)(kāifā)程度較低，但由于有學區(qū)作為依托，對價格的提升會有推助作用，但由于周邊人群購買力相對有限，所以預計未來價格上漲幅度不會太大，短時間內均價不會超過5500元㎡。區(qū)內南北兩側居住環(huán)境相對較好，會有后續(xù)新盤開發(fā)。

西夏區(qū)代表樓盤有西夏小區(qū)、寬庭花園、燕葆花園·花半里等項目。

共六十六頁西夏區(qū)市場(shìchǎng)現(xiàn)狀區(qū)域特征：西夏區(qū)區(qū)劃面積最大，但人口較少，是銀川的老工業(yè)基地，但目前老工廠多數(shù)效益不好，居住環(huán)境較差，目前規(guī)劃為工業(yè)基地和銀川大學城所在地，大中學校給該片區(qū)注入了活力。市場現(xiàn)狀：區(qū)內總體開發(fā)程度低于興慶區(qū)和金鳳區(qū)，居住、娛樂配套相對不足，所以樓盤價位相對較低，總體均價在4900元/㎡?？腿海寒a(chǎn)生購買行為的主要是當?shù)鼐用窕蚋鲝S區(qū)職工，為改善居住條件或是針對(zhēnduì)學區(qū)而購買。價格趨勢：雖然開發(fā)程度較低，但由于有學區(qū)作為依托，對價格的提升會有推助作用，同時由于周邊人群購買力相對有限，所以預計未來價格上漲幅度不會太大。區(qū)內南北兩側居住環(huán)境相對較好，會有后續(xù)新盤開發(fā)。共六十六頁寧夏賀蘭縣：對外開放的交通(jiāotōng)大動脈為賀蘭連通全國，通往世界提供了便捷條件，賀蘭縣農(nóng)業(yè)及礦物資源豐富，與銀川接壤，但地域繁華程度相對較弱，商圈較小，人均收入較低，所以房價也有局限性，漲幅較小較慢。共六十六頁區(qū)域特征賀蘭縣相距銀川市區(qū)僅有12公里，作為銀川市房地產(chǎn)的價值洼地，其區(qū)位交通優(yōu)勢、價格優(yōu)勢及高性價比產(chǎn)品吸引越來越多本地及周邊客群投資置業(yè)。房地產(chǎn)投資環(huán)境房地產(chǎn)開發(fā)(kāifā)投資處于高峰期，2011年1-4月，賀蘭縣開發(fā)(kāifā)投資總量為4.29億元，賀蘭縣以94.1%的增長速度位居銀川首位，施工量為304.91萬平方米，以103.9%的增長速度位居首位，市場供應量目前區(qū)域供應量呈快速增長態(tài)勢，僅待售項目潛在供應量已達150萬平米左右。成交價格相比市區(qū)6000左右的房價，目前區(qū)域住宅均價集中在3500-4500元/平米左右。賀蘭縣市場(shìchǎng)現(xiàn)狀共六十六頁寧夏永寧縣：永寧縣有豐富的農(nóng)業(yè)資源，近年來，新興科技產(chǎn)業(yè)紛紛在永寧落戶(luòhù)，把永寧打造成為寧夏的工業(yè)基地，回鄉(xiāng)文化園也坐落在永寧，有著濃厚的地域特色，永寧縣房價比起銀川市三個區(qū)較低，但隨著經(jīng)濟的增長房價將進一步增長。共六十六頁銀川是是輻射寧、蒙、陜、甘毗鄰地區(qū)的區(qū)域性中心城市，區(qū)位(qūwèi)交通優(yōu)勢明顯。銀川人均國民生產(chǎn)總值突破5000美元，進入產(chǎn)業(yè)轉型與經(jīng)濟(jīngjì)高速發(fā)展期。加工制造業(yè)仍是區(qū)域支柱與未來重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，以貿易物流、房地產(chǎn)及旅游業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。對本項目啟示：區(qū)域具備較好發(fā)展?jié)摿εc前景，消費需求旺盛，但居民可支配收入增長相對較慢，將很大程度限制銀川未來市場消費。作為區(qū)域性大盤，本案應充分利用區(qū)位交通優(yōu)勢和市場空白點，率先打造西北區(qū)域標桿型休閑旅游購物綜合體項目，突破地域與消費能力限制，將客群幅面拓展到寧、蒙、陜、甘。城市現(xiàn)狀小結區(qū)域消費需求旺盛，居民消費價格指數(shù)在全國36個大中型城市中居前位。項目所在賀蘭縣，處于銀川西部沿山旅游休閑生態(tài)產(chǎn)業(yè)帶，重點發(fā)展旅游文化休閑及相關服務產(chǎn)業(yè)。共六十六頁銀川宜居生活環(huán)境及商品價格洼地效應，吸引大量寧夏周邊(zhōubiān)區(qū)域客群，帶動商品房銷售面積及價格的大幅提升。銀川近兩年土地供應量及實際(shíjì)開發(fā)量均較大，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進入熱點期。對本項目啟示：項目面對較好的城市投資環(huán)境與開發(fā)時機，但目前項目周邊區(qū)域目前配套設施及整體商業(yè)氛圍較弱，且前期投入成本較大，因此，本案應爭取更多政府支持，引入實力合作伙伴，前期針對市場需求打造快銷類產(chǎn)品，迅速回流資金，平衡投資風險。銀川房地產(chǎn)市場小結賀蘭縣屬于價值洼地區(qū)域，開發(fā)成本較低，區(qū)域地產(chǎn)項目具備較高發(fā)展?jié)摿εc升值預期。

共六十六頁寧夏房地產(chǎn)區(qū)域調研(diàoyán)報告

--影響房地產(chǎn)價格的因素共六十六頁現(xiàn)狀(xiànzhuàng)特征業(yè)態(tài)呈多元化銀川早期的商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)營多以單一業(yè)態(tài)為主，皆是商戶通過自身經(jīng)營而自覺或不自覺形成的，規(guī)劃和布局(bùjú)比較松散，未形成特色、專業(yè)化市場。而如今，隨著經(jīng)濟和消費水平的提高，單一業(yè)態(tài)已不能滿足消費需求，多元化業(yè)態(tài)發(fā)展成為時下商業(yè)地產(chǎn)的主要模式。例如，城北具有代表性的商業(yè)地產(chǎn)——綠地21城，它的投入運營將形成集SHOPPINGMALL、生態(tài)花園酒店、商業(yè)街、酒店式公寓、電景廣場等多業(yè)態(tài)模式。管理更趨專業(yè)化與早期銀川的商業(yè)地產(chǎn)相比較，如今的商業(yè)地產(chǎn)更是朝著專業(yè)化方向發(fā)展。在銀川，已有越來越多的開發(fā)商開始開發(fā)特色化、專業(yè)化商業(yè)街道。一些有實力的地產(chǎn)開發(fā)商已率先在此領域拔得頭籌，如光耀房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的光耀美居已開始在銀川的家具批發(fā)行業(yè)獨領風騷。共六十六頁規(guī)模、體量不斷增大商業(yè)地產(chǎn)集購物(ɡòuwù)、餐飲、文化娛樂、商務辦公、公寓、高檔住宅于一身，在規(guī)模和體量上都有著很高的要求。與早期銀川商業(yè)地產(chǎn)相比，近兩年的商業(yè)地產(chǎn)無論從規(guī)模上，還是體量上都呈逐年上升趨勢，城市綜合體已占據(jù)了銀川商業(yè)地產(chǎn)的半壁江山。城市綜合體對提升城市形象，增強城市的功能，提高城市的品位具有重要的提升作用。尤其像銀川這樣的二、三線城市，商業(yè)地產(chǎn)的輻射力對城市品位的提高起到了很大作用。更多外地企業(yè)參與銀川商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅產(chǎn)業(yè)具有同樣特點的就是去年以來銀川的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中外地企業(yè)占了近五成。這些企業(yè)在為銀川帶來好項目的同時也帶來了先進的招商模式和運營管理模式。作為自治區(qū)重點招商項目，銀川金鳳萬達廣場的開發(fā)者——萬達集團就是一個在全國具有影響力的開發(fā)企業(yè)，它的進駐將為銀川打造一個具有30萬平方米體量的高端商業(yè)地產(chǎn)項目；作為中國500強前幾位的上海綠地集團，以75萬平方米的綠地21城為銀川增添了西北首屈一指的城市綜合體。此外，還有萬商國際汽車城的開發(fā)者——云南鴻曦企業(yè)集團，瑞銀·財富中心的開發(fā)者——浙江麗水瑞銀房地產(chǎn)開發(fā)公司等外地企業(yè)，也紛紛在銀川進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。現(xiàn)狀(xiànzhuàng)特征共六十六頁金鳳萬達廣場

項目簡介：銀川金鳳萬達廣場是2010年自治區(qū)重點招商引資項目，總投資30億元，項目建設地上三棟，二十八層，建筑面積21.8萬平方米；地下二層，面積為7萬平方米?？偼顿Y約30億元，工程建筑總面積28.8萬平方米，是由大型購物中心(ɡòuwùzhōnɡxīn)、室內外商業(yè)步行街、品牌超市、高檔KTV、電玩廣場、高檔影院及精裝公寓共同組成約30萬平方米的城市綜合體。城市(chéngshì)綜合體案例分析共六十六頁共六十六頁銀川正處于城市高速發(fā)展階段，區(qū)域輻射力不斷增強(zēngqiáng)，居民消費需求旺盛。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進入(jìnrù)高峰期，品牌開發(fā)商與大型城市綜合體項目陸續(xù)入駐，商業(yè)地產(chǎn)多元化、專業(yè)化競爭加劇。銀川住宅市場受宏觀調控影響較小，市場剛性需求依然旺盛，價格增幅居全國前列。對本項目啟示：目前區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)與投資市場環(huán)境優(yōu)越，但仍有諸多問題不可回避，如區(qū)域居民可支配收入不足對未來消費需求的制約作用，商業(yè)及住宅市場供應量迅速增大引發(fā)的供過于求風險，以及商業(yè)項目的同質化競爭風險。因此本案應吸取萬達的經(jīng)驗，縮短銷售周期，控制銷售類產(chǎn)品的戶型與總價，實現(xiàn)快速完銷，商業(yè)規(guī)劃要注重結合本土化產(chǎn)業(yè)特色與市場需求。銀川市場總結與項目市場策略賀蘭縣仍屬于銀川市價值洼地區(qū)域，升值潛力受到本地及周邊區(qū)縣置業(yè)者與投資者的廣泛關注。目前銀川商業(yè)市場供銷兩旺，小戶型精裝商住公寓及小面積商鋪市場投資需求旺盛。賀蘭縣目前整體商業(yè)氛圍及配套設施較弱，商業(yè)需要較長市場培育期。共六十六頁總結

通過對銀川房地產(chǎn)市場一周的實地調研，能充分感受到銀川房價一路攀升，領跑全國的事實。市區(qū)內所有被調研的樓盤，無一例外銷售喜人，所有拿到預售許可(xǔkě)的在售樓盤銷售率至少達到70%以上，有的剛開盤幾個月，已基本實現(xiàn)售罄，這是以前在其他城市所沒有見到的現(xiàn)象。單從表象看，銀川房地產(chǎn)市場前景似乎一片大好，但從項目投資角度來看，需關注以下幾個問題：

1、空置率逐年增加。雖然銷售市場火爆，但不可忽視的是空置面積逐年上升，這其中有開發(fā)商夸大銷售結果的因素，說明還有部分新增產(chǎn)品并未被市場消化。價格變化受市場供求調節(jié)，所以在關注價格的同時應關注空置率。返回目錄共六十六頁2、需將項目開發(fā)周期與市場購買需求相結合。一個新項目從拿地到實現(xiàn)銷售從開發(fā)角度考慮至少需要一年半到兩年的時間，這還需要政府有很強的拆遷力度。目前市場銷售火爆，并不能表示兩年后銷售火爆的前景會依然持續(xù)，須進一步分析市場供應量以及市場潛在需求量。同時2008—2009年增加了掛牌成交了330多萬平米(pínɡm(xù)ǐ)新增土地，將產(chǎn)生超過800萬平米的新增商品房，這些產(chǎn)品都將在一至兩年內投入市場。共六十六頁3、需將市場需求量與購買力相結合。就本地人群來說，因收入不高，且消費水平相對不低，所以積蓄(jīxù)不多，購買力相對有限，大部分房源被外地人群購買。目前外地人群購買力呈逐年上升趨勢，目前已超過總購買量的60%。外地人群的購買力不會始終上升，會有臨界點。這些需要進一步分析，且存在變數(shù)。4、需分析不同產(chǎn)品的市場前景。需對現(xiàn)有各類型產(chǎn)品市場供應量及需求量進行分析，根據(jù)未來不同產(chǎn)品市場供應趨勢，尋找自身產(chǎn)品的市場切入點。共六十六頁5、需充分(chōngfèn)分析容積率、建筑密度、土地價格等經(jīng)濟技術指標，力求利潤最大化。多層及小高層容積率一般在3以下，高層容積率在3.5以上。在土地面積、建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多。當樓體高度達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單位成本將由下降而轉為上升，所以需要充分考慮容積率、建筑密度、樓面價格之間的關系，尋求最佳容積率，達到利潤最大化。相對于住宅用地，商業(yè)用地對容積率更為敏感，因為商業(yè)地塊需要區(qū)位條件優(yōu)越，大多在市中心繁華地段，土地成本相對更高，所以在諸多既定條件下充分考慮容積率，合理規(guī)劃，創(chuàng)造賣點，以實現(xiàn)利潤最大化，尤為關鍵。共六十六頁下面針對銀川濱河新區(qū)(xīnqū)進行分析返回目錄共六十六頁銀川市濱河新區(qū)(xīnqū)項目分析報告錦泰房地產(chǎn)股份(gǔfèn)有限公司共六十六頁濱河新區(qū)(xīnqū)總體概況YourtextinhereYourtextinhereYourtextinhere銀川市濱河新區(qū)，以黃河銀川段以東約125平方公里的區(qū)域為中心，東起寧東能源化工基地，西至興慶區(qū)鳴翠湖、月牙湖，北至生態(tài)紡織園，南接鶴泉湖，圍繞黃河自南向北貫通永寧、靈武、賀蘭、興慶區(qū)等連接區(qū)域，整個面積達1200多平方公里。銀川濱河新區(qū)規(guī)劃以“產(chǎn)城一體”、“全域銀川”、集聚現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展等這些全新城市建設理念為魂，以內陸開放試驗區(qū)、“銀榆鄂”能源金三角、沿黃經(jīng)濟區(qū)等戰(zhàn)略實施為機遇，與銀川實際緊密結合而啟動的高能能級戰(zhàn)略。濱河新區(qū)空間跨度大。按規(guī)劃，未來形成(xíngchéng)以核心區(qū)為中心、輻射機場組團、寧東組團、賀蘭紡織園組團、永寧望遠組團、紅墩子工業(yè)園區(qū)、橫山工業(yè)園的格局。便捷交通是聚集效應形成(xíngchéng)規(guī)模的關鍵。為此，規(guī)劃建設部門擬定在濱河新區(qū)發(fā)展軌道交通，銀川一直未實現(xiàn)的軌道交通夢，將在黃河東岸得以實現(xiàn)。濱河新區(qū)的核心區(qū)設計接納人口20萬，加之周邊各組團和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人口，未來，將有20萬以上人口在濱河新區(qū)工作生活。未來新區(qū)主要由三大功能區(qū)組成，分別是工業(yè)項目生產(chǎn)區(qū)、居住商業(yè)配套生活區(qū)、文化休閑旅游區(qū)。共六十六頁濱河新區(qū)(xīnqū)總體規(guī)劃

總體(zǒngtǐ)定位范圍界定

著力把濱河新區(qū)打造成寧夏內陸開放型經(jīng)濟實驗區(qū)的核心區(qū)、“兩區(qū)"建設的"先行區(qū)"、經(jīng)濟轉型發(fā)展的”示范區(qū)“、城鄉(xiāng)融合發(fā)展的”引領區(qū)“、民生改善的”和諧區(qū)“。重點打造以多元和諧文化為發(fā)展的文化城。

分為研究范圍、控制范圍、規(guī)劃范圍三個層面。研究范圍面積約1335平方公里?？刂品秶娣e約669平方公里。規(guī)劃范圍面積約226平方公里。（不含黃河水域面積13平方公里）共六十六頁濱河新區(qū)(xīnqū)規(guī)劃圖共六十六頁濱河新區(qū)(xīnqū)土地利用規(guī)劃圖共六