2017房產(chǎn)估價(jià)師《師理論與方法》復(fù)習(xí)題及答案

2017房產(chǎn)估價(jià)師《師理論與方法》復(fù)習(xí)題及答案一、單項(xiàng)選擇題?1.非市場(chǎng)價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對(duì)市場(chǎng)價(jià)值以外的各種價(jià)值的一個(gè)()稱呼。?A.概括性?B.描述性?C.理論性?D.準(zhǔn)確性?2.下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分的類型的是()。?A.出租的房地產(chǎn)?B.自用的房地產(chǎn)?C.餐飲的房地產(chǎn)?D.營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)?3.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)時(shí)應(yīng)以()為前提來(lái)進(jìn)行工作。?A.公正?B.公平?C.公開(kāi)?D.估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益?4.現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中ZF的城市規(guī)劃屬于()方面的制約。?A.建筑技術(shù)?B.土地權(quán)利設(shè)置?C.相鄰關(guān)系?D.土地使用管制?5.在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是()。?A.自物權(quán)?B.劃拔土地使用權(quán)?C.抵押權(quán)?D.租賃權(quán)?6.某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)()萬(wàn)元。?A.78?B.882?C.1210?D.1272?7.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000元/m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率l0%和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元/m2計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為()元/m2。?A.4400?B.4409?C.4445?D.4455?8.不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素是()。?A.位置?B.交通?C.人文?D.環(huán)境?9.同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10%時(shí)，需求量變化百分比分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類型分別是()。?A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性?B.完全彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性?C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性?D.富有彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性?10.現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為()。?A.存量+新開(kāi)發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他類房地產(chǎn)量拆毀量?B.存量+新開(kāi)發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量?C.存量+新開(kāi)發(fā)量+空置房量-拆毀量?D.存量+新增竣工量-拆毀量?11.市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得103分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為()。?A.1.05?B.0.98?C.0.95?D.1.03?12.征收集體土地的土地取得成本中，相關(guān)稅費(fèi)不包括()。?A.征地管理費(fèi)?B.耕地占用稅?C.安置補(bǔ)助費(fèi)?D.耕地開(kāi)墾費(fèi)?13.建筑物的()等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、使用性，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。?A.體量?B.結(jié)構(gòu)?C.設(shè)施?D.層高?14.某可比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格為3400元/m2，以估價(jià)對(duì)象為100，可比實(shí)例交易情況分值為102，房地產(chǎn)狀況因素分值為98，則估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格為()元/m2。?A.3401.36?B.3398.64?C.3538.78?D.3266.67?15.報(bào)酬率為()與所投入的資本的比率。?A.凈收益?B.投資回收?C.投資回報(bào)?D.收益?16.某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于()元/m2。?A.2427?B.2500?C.2575?D.2632?17.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過(guò)年數(shù)的說(shuō)法中，正確的是()。?A.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)?B.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)?C.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)也相等?D.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)?18.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開(kāi)始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是()年。?A.37?B.40?C.60?D.63?19.因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于()。?A.自然折舊?B.物質(zhì)折舊?C.功能折舊?D.經(jīng)濟(jì)折舊?20.通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為()。?A.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本?B.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用?C.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用?D.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值?21.下面對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的是()。?A.新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目?B.用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目?C.具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)?D.用于投資或再開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)?22.長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的理論和方法，特別是()和回歸分析，對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格做出推測(cè)、判斷的方法。?A.指數(shù)平滑分析?B.趨勢(shì)擬合分析?C.時(shí)間序列分析?D.相關(guān)分析?23.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設(shè)的()。?A.開(kāi)工日期?B.取得估價(jià)對(duì)象的日期?C.取得待開(kāi)發(fā)土地的日期?D.開(kāi)始出售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期?24.有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為()萬(wàn)元(收益可視為無(wú)限年)。?A.30?B.40?C.50?D.60?25.某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為1000元/m2，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為()元/m2。?A.1700?B.2000?C.2100?D.2400?26.臨街同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮茫@些修正實(shí)際上為()。?A.交易情況修正?B.交易日期調(diào)整?C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整?D.區(qū)域因素調(diào)整?27.從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)()。?A.估價(jià)業(yè)務(wù)?B.估價(jià)目的?C.估價(jià)對(duì)象?D.估價(jià)程序?28.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。?A.222.76?B.224.67?C.268.67?D.298.33?29.資本化率構(gòu)成中，流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)牧鲃?dòng)性是指()。?A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度?B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度?C.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)帶來(lái)凈收益的速度?D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的速度?30.在某商業(yè)