房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作情況

PAGE房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作情況概覽房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作情況私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金，與上市公募相對(duì)，指通過(guò)私募形式，對(duì)非上市房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目進(jìn)行的權(quán)益性投資。當(dāng)前市場(chǎng)上，主要有三大類(lèi)型：一是地產(chǎn)公司牽頭發(fā)起，并預(yù)先留設(shè)特定項(xiàng)目池；二是由獨(dú)立的基金管理機(jī)構(gòu)牽頭先募集資金，然后再去找項(xiàng)目；三是以單體項(xiàng)目融資為目的設(shè)立的基金，不具有持續(xù)性。1、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變當(dāng)前，地產(chǎn)金融主要可分為“美國(guó)模式”和“香港模式”?！懊绹?guó)模式”是以地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融投資人的服務(wù)為核心，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)均由高度專(zhuān)業(yè)化的公司分別完成，資金主要來(lái)源于社會(huì)大眾，開(kāi)發(fā)商更類(lèi)似于專(zhuān)業(yè)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理公司。一般項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要經(jīng)過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)業(yè)、上市地域擴(kuò)張、金融創(chuàng)新，打造產(chǎn)融結(jié)合模式、并購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化等階段，走出“募集權(quán)益資金——開(kāi)發(fā)、收購(gòu)與管理——權(quán)益分紅”的模式。“香港模式”，是以地產(chǎn)企業(yè)作為整個(gè)地產(chǎn)金融平臺(tái)的主導(dǎo)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程是融資、土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品銷(xiāo)售的不斷循環(huán)，基本沿著“拿地——銀行貸款——銷(xiāo)售回款”方式運(yùn)作。我國(guó)地產(chǎn)公司所走的發(fā)展模式一直類(lèi)似于“香港模式”簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。從不斷攀高的土地成本、金融市場(chǎng)產(chǎn)品不斷完善來(lái)看，地產(chǎn)市場(chǎng)將向“美國(guó)模式”轉(zhuǎn)變各個(gè)環(huán)節(jié)都由高度專(zhuān)業(yè)化的公司來(lái)負(fù)責(zé)，融資渠道也將越發(fā)多樣。2、組織模式發(fā)起私募房地產(chǎn)投資基金在組織模式上可以選擇公司型基金、承諾型基金、信托型基金、有限合伙制基金等多種形式。綜合比較，作為專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)和民間資本發(fā)展私募股權(quán)投資基金采用有限合伙企業(yè)方式是比較妥當(dāng)?shù)倪x擇。我國(guó)新《合伙企業(yè)法》對(duì)普通合伙人(GP)與有限合伙人(LP)制度上的安排以及不同類(lèi)型合伙人法律責(zé)任劃分的規(guī)定非常適合私募基金的發(fā)展，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)引入有限合伙制的法律政策環(huán)境已經(jīng)具備。一是增加了有限合伙人和有限責(zé)任合伙的規(guī)定。以合伙企業(yè)運(yùn)作的私募基金類(lèi)似于公司型基金，但又克服了公司型基金的不足。有限合伙是一種由普通合伙人和有限合伙人兩類(lèi)不同性質(zhì)的合伙人組成的合伙企業(yè)。普通合伙人可以借有限合伙制企業(yè)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)能力募集資金，方便地進(jìn)行杠桿融資，而且可以最大限度地壓縮經(jīng)營(yíng)決策成本，符合私募股權(quán)投資基金中多數(shù)出資人不適合直接參與投資管理的要求，只按出資額承擔(dān)有限責(zé)任并享受分紅。二是允許法人或者其他組織作為合伙人。根據(jù)修訂后的新法，法人可以是有限合伙人，基金、商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)都可以作為私募股權(quán)投資基金的有限合伙人進(jìn)行股權(quán)投資。三是明確了合伙企業(yè)所得稅的征收原則。合伙企業(yè)不作為經(jīng)濟(jì)實(shí)體納稅，其凈收益直接發(fā)放給投資者，由投資者作為收入自行繳納所得稅，避免了雙重征稅。四是合伙人可以通過(guò)訂立合伙協(xié)議，來(lái)規(guī)范、制定處理事務(wù)和作出決定的規(guī)則，把出資人分配利潤(rùn)的權(quán)力交給了合伙協(xié)議，減少了投資決策的成本和投資人的管理成本，并為資本的合理退出創(chuàng)造了簡(jiǎn)化的程序和條件。五是境內(nèi)私募股權(quán)投資基金如果依《合伙企業(yè)法》成立，則無(wú)需國(guó)家行政機(jī)關(guān)的審批。無(wú)需等候“準(zhǔn)生證”的頒發(fā)，也無(wú)需受約束于發(fā)改委等部門(mén)的種種規(guī)范，而只需向相應(yīng)的企業(yè)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)即可。這在程序上，比創(chuàng)業(yè)投資基金的備案制和產(chǎn)業(yè)投資基金的審批制要簡(jiǎn)單得多。3、運(yùn)作流程3.1投資決策流程基金管理公司的投資決策流程一般包括：研究部提供研究報(bào)告、投資決策委員決定總體投資計(jì)劃、投資部制訂方案、基金經(jīng)理具體實(shí)施投資方案、交易部執(zhí)行指令、風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)提出風(fēng)險(xiǎn)控制建議等環(huán)節(jié)。

3.2投資基金運(yùn)作流程

投資基金運(yùn)作流程也就是運(yùn)用基金資產(chǎn)進(jìn)行投資組合的過(guò)程，一般分為項(xiàng)目篩選、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目附加值體系、價(jià)格策劃、項(xiàng)目退出時(shí)機(jī)等六大環(huán)節(jié)，并歸結(jié)為全程開(kāi)發(fā)管理監(jiān)控和全程財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控兩個(gè)體系。輸出資金同時(shí)輸出成熟領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，并將在符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目中進(jìn)行產(chǎn)品品牌輸出。3.3投資協(xié)議體系股權(quán)投資協(xié)議；限制股東權(quán)力協(xié)議，即投資人把錢(qián)投到房地產(chǎn)公司以后，如何分配項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的決策權(quán)力；分紅協(xié)議，項(xiàng)目結(jié)算后的分紅明確優(yōu)先償付還投資人；退出防御協(xié)議：為防止投資人到期不退出，在簽署投資協(xié)議同時(shí)，一并簽訂到期股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定協(xié)議生效日為投資到期日；定期進(jìn)行信息披露協(xié)議，確保財(cái)務(wù)信息的透明度；溢價(jià)回購(gòu)協(xié)議，主要溢價(jià)部分應(yīng)考慮稅收溢價(jià)因素。4、基金資金來(lái)源4.1民間實(shí)業(yè)個(gè)人資本（4）城市選擇：主要選擇二、三線城市。如內(nèi)陸重要省會(huì)城市西安、濟(jì)南、重慶和武漢等和非省會(huì)重要城市如寧波、大連等。主要考慮城市總體發(fā)展水平以及供求關(guān)系，房?jī)r(jià)泡沫多少等因素。（5）客戶(hù)選擇：在二、三線城市主要選擇在當(dāng)?shù)嘏琶皫孜徊?duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有主導(dǎo)影響力的開(kāi)發(fā)商，而在一線城市主要選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目，關(guān)鍵在于性?xún)r(jià)比、地段和配套。即項(xiàng)目利潤(rùn)率大于20%，項(xiàng)目啟動(dòng)資金年化收益率大于30%，內(nèi)部收益率IRR大于20%。（6）選擇企業(yè)機(jī)制：民企主要選擇已經(jīng)進(jìn)入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)。國(guó)企主要選擇已經(jīng)改制或正要改制的企業(yè)。這種類(lèi)型的企業(yè)市場(chǎng)化程度較高，有利于與基金管理公司對(duì)接，遵守游戲規(guī)則。（7）現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)：不希望很長(zhǎng)循環(huán)周期，當(dāng)前市場(chǎng)上2～3年為主。

6.2.投資傾向

（1）風(fēng)險(xiǎn)收益穩(wěn)定的項(xiàng)目：選擇具有品牌連鎖型項(xiàng)目及企業(yè)此前已開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售過(guò)的成功項(xiàng)目，注重良好口碑和市場(chǎng)慣性。

（2）風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高收益也高的項(xiàng)目：選擇硬件條件如地段、規(guī)劃、產(chǎn)品、戶(hù)型、配套等綜合條件較好的項(xiàng)目，理念、推廣和服務(wù)等軟件較完善，且爆發(fā)力沖擊力大，有較大潛力的項(xiàng)目。

（3）項(xiàng)目市場(chǎng)綜合優(yōu)勢(shì)強(qiáng)：項(xiàng)目和企業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)做到專(zhuān)業(yè)分工及人脈資源豐富，市場(chǎng)感覺(jué)敏銳準(zhǔn)確，綜合能力強(qiáng)。

6.3投資模式

（1）債權(quán)方式：在企業(yè)不具備銀行融資的條件下，支持企業(yè)交付土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，不保證資金的安全性和預(yù)期收益，可能需要財(cái)產(chǎn)抵押和擔(dān)保。

（2）股權(quán)和收購(gòu)方式：在企業(yè)或項(xiàng)目最需要資金或經(jīng)營(yíng)不善時(shí)期以股權(quán)和收購(gòu)項(xiàng)目的方式注入資金。6.4產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)配比50%：投資于高凈值、低風(fēng)險(xiǎn)、中收益的項(xiàng)目，屬于固定收益，這一產(chǎn)品可以涵蓋的環(huán)節(jié)包括了拿地、開(kāi)發(fā)甚至持有；30%：投資于保本加浮動(dòng)收益項(xiàng)目；20%：參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與整理，以求基金的戰(zhàn)略發(fā)展。6.5風(fēng)險(xiǎn)控制策略（1）分散投資，即每期資金一般投資3個(gè)以上的項(xiàng)目。（2）絕對(duì)控股，即資金退出之前，控制目標(biāo)公司67%以上絕對(duì)多數(shù)的股權(quán)