房地產(chǎn)項(xiàng)目盡調(diào)

PAGEPAGE4房地產(chǎn)項(xiàng)目盡調(diào)資料收集篇公司基礎(chǔ)資料（借款人、擔(dān)保人、項(xiàng)目公司、所投資的標(biāo)的公司及其他相關(guān)公司）項(xiàng)目基礎(chǔ)資料（項(xiàng)目簡介、相關(guān)政策性文件、批復(fù)性文件（發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)、可研批復(fù)、環(huán)評能評等）、證照性文件如房地產(chǎn)四證、預(yù)售許可證、可研報(bào)告、土地出讓合同、出讓金發(fā)票、契稅完稅憑證、工程款付款回單、評估報(bào)告、開工報(bào)告、竣工驗(yàn)收報(bào)告）引申相關(guān)資料項(xiàng)目所在地相關(guān)政策，如房地產(chǎn)企業(yè)所在地預(yù)售資金監(jiān)管、限購政策、土地出讓、涉稅政策等相關(guān)規(guī)定涉及抵質(zhì)押的權(quán)屬性文件，抵質(zhì)押合同及其他證明材料涉及公司特殊類型的批復(fù)或特殊證照性文件（如房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)）涉及公司運(yùn)營的重要供貨合同、銷售合同、總包分包合同、重大融資性合同及資金往來憑證涉及財(cái)務(wù)報(bào)表上大額科目和可疑科目的證實(shí)性材料，如其他應(yīng)收、其他應(yīng)付、資本公積、存貨、投資性房地產(chǎn)、現(xiàn)金流量表中-與其他經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金流入/流出等涉及過程把控的證實(shí)性文件，如領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之前的公司章程、驗(yàn)資報(bào)告、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等，項(xiàng)目是否按期進(jìn)行的開工批復(fù)等涉及投資標(biāo)的資產(chǎn)的基礎(chǔ)性文件其他或有事項(xiàng)（如擔(dān)保、訴訟等），股東借款或股東個(gè)人以公司名義對外負(fù)債…….現(xiàn)場盡調(diào)篇除結(jié)合《盡調(diào)指引》收集相關(guān)資料外，對以下事項(xiàng)予以關(guān)注：了解項(xiàng)目所在城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，各轄區(qū)的經(jīng)濟(jì)定位（如商業(yè)區(qū)、老城區(qū)、辦公區(qū)、住宅區(qū)、新建開發(fā)區(qū)等等）；了解項(xiàng)目所在地區(qū)居民收入情況、購買力和購房需求；確定項(xiàng)目位置，查看周邊環(huán)境特點(diǎn)（住宅項(xiàng)目關(guān)注周邊生活設(shè)施、環(huán)境、相關(guān)教育、公共等等配套，商業(yè)項(xiàng)目關(guān)注所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)定位以及周邊配套），項(xiàng)目地塊四至范圍；查看項(xiàng)目規(guī)劃圖，了解項(xiàng)目定位；若涉及拆遷，需了解拆遷進(jìn)度、難度及解決措施；與項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)人（主要是工程與財(cái)務(wù)）進(jìn)行溝通，了解工程施工計(jì)劃、進(jìn)展，了解財(cái)務(wù)安排（主要了解其他融資安排的規(guī)模、期限以及成本）、自有資金到位情況等等；了解項(xiàng)目周邊地價(jià)、房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)前售價(jià)、周邊可比項(xiàng)目售價(jià)及歷史走勢；總體評價(jià)標(biāo)的項(xiàng)目分析篇項(xiàng)目背景項(xiàng)目概況項(xiàng)目審批情況及相關(guān)證照項(xiàng)目所在地供需分析、項(xiàng)目定位及周邊可比項(xiàng)目比較項(xiàng)目投資進(jìn)度和時(shí)間進(jìn)度安排項(xiàng)目自有資本金比例分析項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測敏感性分析特殊項(xiàng)目分析（地產(chǎn)項(xiàng)目的去