【S市住宅小區(qū)物業(yè)管理中政府監(jiān)管存在的問(wèn)題及優(yōu)化建議探析（含問(wèn)卷）（論文）10000字】

S市住宅小區(qū)物業(yè)管理中政府監(jiān)管存在的問(wèn)題及完善對(duì)策研究目錄1引言 11.1研究背景 11.2研究現(xiàn)狀 11.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀 21.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 21.3研究目的及意義 51.4研究方法 61.4.1文獻(xiàn)研究法 61.4.2調(diào)查研究法 61.5本文框架 62相關(guān)概念與理論基礎(chǔ) 72.1相關(guān)概念 72.1.1住宅小區(qū) 72.1.2物業(yè)管理 72.1.3政府監(jiān)管 82.2理論基礎(chǔ) 82.2.1公共選擇理論 82.2.2公共治理理論 92.2.3委托代理理論 103S市住宅小區(qū)物業(yè)管理中的政府職能 113.1行政監(jiān)管職能 113.2綜合治理職能 113.3調(diào)解處理職能 124S市住宅小區(qū)物業(yè)管理中政府監(jiān)管存在問(wèn)題及原因 134.1S市住宅小區(qū)物業(yè)管理中政府監(jiān)管現(xiàn)狀職能 134.2S市住宅小區(qū)物業(yè)管理中政府監(jiān)管存在問(wèn)題 144.2.1業(yè)主與物業(yè)企業(yè)糾紛頻發(fā) 144.2.2政府監(jiān)管執(zhí)行力差 144.2.3政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管不到位 154.3S市住宅小區(qū)物業(yè)管理中政府監(jiān)管存在問(wèn)題的原因 154.3.1對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)缺乏監(jiān)管和引導(dǎo) 154.3.2法規(guī)體系不完善，制度落實(shí)不到位 164.3.3對(duì)物業(yè)管理相關(guān)主體扶持不夠 175S市住宅小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)政府監(jiān)管機(jī)制的改進(jìn)策略研究 185.1加強(qiáng)政府指導(dǎo)扶持力度 185.1.1加強(qiáng)業(yè)主觀念宣傳引導(dǎo) 185.1.2加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)扶持 185.1.3加強(qiáng)對(duì)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)的引導(dǎo)扶持 195.2增強(qiáng)政府監(jiān)管的時(shí)效性 205.3健全物業(yè)管理過(guò)程監(jiān)管 20結(jié)束語(yǔ) 22參考文獻(xiàn) 24附錄A訪談提綱 26附錄B調(diào)查問(wèn)卷 271引言1.1研究背景19世紀(jì)中期，英國(guó)工業(yè)革命進(jìn)步迅速，引來(lái)大部分農(nóng)村居民進(jìn)城務(wù)工，在這段時(shí)間城市住房需求漲幅很大。在那段時(shí)間，英國(guó)城鎮(zhèn)住房進(jìn)入了人數(shù)激烈增長(zhǎng)與住房供不應(yīng)求的逆境中。很多房產(chǎn)開發(fā)商把這個(gè)當(dāng)作機(jī)會(huì)，進(jìn)入增多開發(fā)簡(jiǎn)易住房的活動(dòng)，并以很少的租金租借給農(nóng)村戶口人們?nèi)胱?。由于?jiǎn)易住房缺乏較多設(shè)備，且住宿環(huán)境周邊極差，租戶不想要繳納租金，以至于蓄意摧毀簡(jiǎn)易住房的基本設(shè)備，使租房子的人的好處引來(lái)很大的傷害[1]。想要挽救這種局面，一位名叫奧柯喂雅?熙爾的婦女經(jīng)過(guò)篩查、根據(jù)實(shí)地調(diào)研，創(chuàng)建好一套行為規(guī)范做法來(lái)制約她的的租房子的住客行為。讓人意想不到，她創(chuàng)作的方法受到了極好的反響，不僅改善了住客的周邊衛(wèi)生，調(diào)節(jié)了房東與租戶的關(guān)系，而且升高了住客的生活品質(zhì)[2]?？偟膩?lái)說(shuō)，這是世界傳統(tǒng)物業(yè)管理的開篇。自1980年中國(guó)首家物業(yè)服務(wù)公司在廣東創(chuàng)建，我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)度很快，而且被廣大居民所接納，形成了增長(zhǎng)城市管理迅速和完成房地產(chǎn)升值的有效方法。通過(guò)三十幾年的進(jìn)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)范圍規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，物業(yè)管理已然發(fā)展成中國(guó)社會(huì)化多元化發(fā)展中的新生的模式，在城市管理和社區(qū)建設(shè)中占據(jù)舉足輕重的地位[3]。所以，政府部門要調(diào)節(jié)物業(yè)管理這樣的現(xiàn)代化公共管理事務(wù)，運(yùn)用現(xiàn)代的手法嚴(yán)密注視加以應(yīng)用，研究與經(jīng)濟(jì)發(fā)展適應(yīng)的物業(yè)協(xié)調(diào)管理[4]。S市通過(guò)了許多年的研究實(shí)驗(yàn)，已然在物業(yè)管理這個(gè)領(lǐng)域獲得了很好的進(jìn)步，政策法規(guī)一直完善、行業(yè)規(guī)模如日中天、服務(wù)水平普遍增長(zhǎng)。S市住戶小區(qū)物業(yè)管理工作，為我市管理方向的進(jìn)步、居民生活品質(zhì)和環(huán)境周邊的調(diào)整、社會(huì)逐漸平穩(wěn)等方面都貢獻(xiàn)了很大的作用。但還要看到S市物業(yè)管理依舊還有不少缺點(diǎn)和不足，行業(yè)進(jìn)展比較幼稚，物業(yè)管理的法律法規(guī)也需要改變，政府向物業(yè)工作的監(jiān)督不是很認(rèn)真。在這個(gè)環(huán)境中，本研究選擇了S市住戶小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)作鉆研的對(duì)象，研究S市物業(yè)服務(wù)現(xiàn)有情況和政府監(jiān)管出現(xiàn)的矛頭和措施，而且有目的性的開展對(duì)策分析。1.2研究現(xiàn)狀1.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀與英國(guó)，法國(guó)和美國(guó)物業(yè)管理比較穩(wěn)定的國(guó)家和地方作比較，我國(guó)的小區(qū)物業(yè)管理理論一直存在這不足的模式板塊，在詳細(xì)的實(shí)戰(zhàn)中也發(fā)現(xiàn)出了很大缺點(diǎn)。物業(yè)管理來(lái)自于20世紀(jì)剛開始的美國(guó)，1908年的芝加哥摩天大廈的擁有者喬治開展了世界上首個(gè)物業(yè)管理組織——芝加哥建筑物管理人員組織[5]。在那之后，在CBMO鼓勵(lì)中，美國(guó)首個(gè)全國(guó)代表的業(yè)主形式——“建筑物業(yè)主組織”也宣布創(chuàng)立。境外的研究文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，從物業(yè)管理的監(jiān)督中，政府有著頂梁柱般的效果，但重要的不僅僅是著重于政府使用權(quán)力強(qiáng)行介入監(jiān)管，而目的在于發(fā)揮出社區(qū)中中介機(jī)構(gòu)和控制進(jìn)行操控能力作用[6]。主要分析內(nèi)容如下：a:建立物業(yè)管理體系PeterBarrett（2003）就仔細(xì)的敘述了物業(yè)管理的原始內(nèi)容，還深度分析了物業(yè)管理體系的特點(diǎn)。他強(qiáng)調(diào)從管理物業(yè)中，物業(yè)管理單位要調(diào)整好戰(zhàn)略方向，才能使物業(yè)管理這個(gè)方面持續(xù)推進(jìn)。參考體系中，他還重要指出，必須將適合居住的地方改為物管體系的目的，把顧客當(dāng)作最重要的目標(biāo)，以至于增加物業(yè)管理多方面進(jìn)步[7]。從體系論的上面，總結(jié)信息需要研究者開展了物管體系的理論，向大家清楚準(zhǔn)確的展示了在信息處理的能力體系論對(duì)物管的作用，這個(gè)模型最有力的長(zhǎng)處是，凌駕于物管中心的上面，從外部引進(jìn)了，舉薦了外來(lái)環(huán)境分析，使物業(yè)的戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)精準(zhǔn)分類，來(lái)保護(hù)了物管方，通過(guò)現(xiàn)有階段周邊狀況，展望未來(lái)周邊變化。b:推廣物業(yè)中介服務(wù)SteveRDoe（2004）提出：“政府運(yùn)用中介服務(wù)，全面的利用了小區(qū)管理中[8]。c:政府監(jiān)管社區(qū)管理Altrichte（2008）認(rèn)為：“從政府的方面來(lái)看，政府應(yīng)該采納內(nèi)在的小區(qū)管理設(shè)施，而且使用這些設(shè)施來(lái)調(diào)節(jié)這些措施來(lái)調(diào)節(jié)對(duì)社區(qū)的掌控?！泵绹?guó)優(yōu)秀學(xué)者格里.斯托克（1999）在《作為理論的治理：五個(gè)論點(diǎn)》中指出“治理來(lái)源于政府，又不拘泥于于政府的一套社會(huì)公共機(jī)構(gòu)和行為者；治理理論認(rèn)為，成功的能力并不在于政府的權(quán)力，不適用政府下命令或使用他的權(quán)力，政府應(yīng)該使用現(xiàn)代化的技術(shù)來(lái)掌控全局，而政府的權(quán)力和責(zé)任都在這其中[9]?！?.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀中國(guó)以前的住戶小區(qū)是非常傳統(tǒng)的，都沒(méi)有物業(yè)管理，因?yàn)槲覈?guó)的進(jìn)步，住戶小區(qū)不斷改進(jìn)，物業(yè)管理的發(fā)展是板上釘釘。目前中國(guó)物業(yè)管理研究局只是在片面的看問(wèn)題，現(xiàn)在還差弄成一套有效的規(guī)劃，想法有點(diǎn)片面，因?yàn)楣补芾矸矫鎺?lái)的分析和文章也非常少。主要研究?jī)?nèi)容如下：a:關(guān)于物業(yè)管理政府職能的研究袁廣新（2007)在《淺析我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀》中指出，當(dāng)前，住宅小區(qū)的業(yè)主委員也沒(méi)有適當(dāng)?shù)纳鐣?huì)位置，物管企業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)商有著復(fù)雜的地位分散特點(diǎn)，業(yè)主們與物管企業(yè)關(guān)系不對(duì)等，房管部門職責(zé)范圍不明確，所以引發(fā)物業(yè)和業(yè)主的沖突[10]。所以，他有了新想法，政府部門采取相應(yīng)的策略，仔細(xì)說(shuō)明物管單位、建設(shè)單位所有的權(quán)利與應(yīng)履行的任務(wù)，存在業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的社會(huì)位置，對(duì)房管部門瀆職等動(dòng)作做出獎(jiǎng)懲，還有物業(yè)與業(yè)主進(jìn)行協(xié)調(diào)。章禮強(qiáng)、沙國(guó)華（2010）在《業(yè)主物權(quán)與物業(yè)管理的沖突與調(diào)適探論》一文中提出政府部門應(yīng)堅(jiān)持上位法高于下位法，新法高于舊法的基本原則，對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理的矛盾、業(yè)主權(quán)力和物業(yè)的協(xié)調(diào)的關(guān)系好好把握，還要根據(jù)國(guó)內(nèi)外的不同經(jīng)驗(yàn)，對(duì)現(xiàn)有法律法規(guī)加以改善完整[11]。謝家瑾（2010）在中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)第三次會(huì)員代表大會(huì)上的工作報(bào)告中提出，在較短一段時(shí)間內(nèi)，政府部門改進(jìn)與行業(yè)協(xié)會(huì)的協(xié)調(diào)，讓本身的監(jiān)視和行業(yè)自我管理有效相結(jié)合[12]。從可持續(xù)發(fā)展的方面，可以借鑒美家的所有的物業(yè)管理系統(tǒng)，參考物管模式，促進(jìn)物業(yè)完善物業(yè)協(xié)會(huì)的經(jīng)營(yíng)模式，加速這之中的自我管理[13]。魏秀玲、楊承志(2015)在《住宅小區(qū)物業(yè)管理中政府行政監(jiān)管的思考》中提出“國(guó)務(wù)院物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)應(yīng)制定和完善各項(xiàng)制度和辦法、地方政府物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督工作、其他政府部門物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)應(yīng)配合政府行政主管部門，做好協(xié)助管理工作[14]?！眀：物業(yè)管理中政府監(jiān)管部門存在的主要問(wèn)題的研究王丹（2008）認(rèn)為我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政管理部門系統(tǒng)化程度低[15]。其一表現(xiàn)為我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理歸口管理單位級(jí)別較低，全面管理和分析本小區(qū)物業(yè)的職能模式?jīng)]有完善。c：完善政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管研究戰(zhàn)明宇（2011）在《小區(qū)物業(yè)管理中的問(wèn)題及法律對(duì)策研究》中覺(jué)得物業(yè)管理的法律方面時(shí)效性有欠缺，這之中的法律法規(guī)可以進(jìn)一步改變[16]；現(xiàn)在社會(huì)對(duì)于物業(yè)管理的看法也是很了解；相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)必須履行好這部分原則，對(duì)各企業(yè)規(guī)范規(guī)則進(jìn)行作用大的控制及改進(jìn)；政府必須切實(shí)履行自身的監(jiān)管能力；在這部分問(wèn)題上職責(zé)方面的問(wèn)題是目前物業(yè)模式的嚴(yán)重的主要問(wèn)題。康秀梅（2014）認(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門及相應(yīng)的政府機(jī)構(gòu)，尤其是物業(yè)管理行業(yè)的專家、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各階層人士及業(yè)主的意見，制定出符合三方利益、具有操作性的相關(guān)法規(guī)[17]。1.3研究目的及意義社區(qū)物業(yè)管理是現(xiàn)代化社會(huì)進(jìn)步的象征。本論文通過(guò)研究分析指出政府在城市住宅小區(qū)物業(yè)管理中，應(yīng)注重于公共利益，有效實(shí)施政府監(jiān)督管理職能，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)居委會(huì)等行政機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主的監(jiān)管，并制定出一套行之有效的監(jiān)管措施。1.4研究方法1.4.1文獻(xiàn)研究法本文通過(guò)搜集國(guó)內(nèi)外有關(guān)資料進(jìn)行閱讀，在網(wǎng)絡(luò)或書店查找有關(guān)小區(qū)物業(yè)管理中的政府監(jiān)管的學(xué)術(shù)資料，查閱大量的優(yōu)秀碩士博士論文，掌握大量的材料后，運(yùn)用分析、歸納等方法，篩選出符合此次研究的文獻(xiàn)研究,從中獲取有用的信息幫助此次研究。1.4.2調(diào)查研究法本文以S市為例，通過(guò)調(diào)查了解客觀情況直接獲取有關(guān)材料，并對(duì)搜集到的大量材料進(jìn)行分析、綜合、比較、歸納。1.5本文框架2相關(guān)概念與理論基礎(chǔ)物業(yè)管理一開始發(fā)展在英國(guó)，從英文的方式對(duì)他的解讀，物業(yè)管理被翻譯為“不動(dòng)產(chǎn)管理”或“房地產(chǎn)管理”。但也可以被解釋為“物業(yè)經(jīng)營(yíng)”，可以是判斷和一般的房地產(chǎn)管理的區(qū)別。2.1相關(guān)概念城市住戶小區(qū)是居住物業(yè)的一個(gè)一般模式，是指按照城市統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全、已建成并投入使用的相對(duì)封閉、獨(dú)立的住宅群體或住宅區(qū)域。2.1.1住宅小區(qū)住宅小區(qū)被普遍定義為經(jīng)政府部門統(tǒng)籌規(guī)劃開發(fā)、建筑面積規(guī)?；?，公共配套設(shè)施配備齊全，能正常滿足業(yè)戶物質(zhì)文化需求，被交通干道分割或自然圍成的相對(duì)封閉獨(dú)立的生活區(qū)域,是城市的最基本組成細(xì)胞[18]。2.1.2物業(yè)管理就目前行業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，同時(shí)負(fù)責(zé)公共環(huán)境衛(wèi)生的保持以及區(qū)域秩序的維護(hù)一個(gè)比較合理健全的物業(yè)管理體系應(yīng)該具備以下基礎(chǔ)條件：首先要有明確的權(quán)責(zé)劃分。2.1.3政府監(jiān)管城市住宅小區(qū)物業(yè)管理涉及到業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商等相關(guān)主體之間的關(guān)系，也涉及到業(yè)主委員會(huì)與其他相關(guān)組織的關(guān)系。政府對(duì)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管應(yīng)該說(shuō)是伴隨著物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展而誕生的一個(gè)新的監(jiān)管領(lǐng)域。2.2理論基礎(chǔ)本文是根據(jù)政府發(fā)展中的必要階段，因?yàn)橐Ｗo(hù)人們和工作的安全、生活、衛(wèi)生等，對(duì)生活品質(zhì)和人們的心情和工作發(fā)展而來(lái)的物業(yè)規(guī)定必要的規(guī)則，并且和禁止、不能做的一些事情[19]。2.2.1公共選擇理論這部分業(yè)主要滿足自身的條件就是容易干擾到其他人的需求。所以加速了住戶小區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)步。2.2.2公共治理理論公共治理是指政府組織和其他非政府組織及公民主體，組成自主自治結(jié)構(gòu)，共同對(duì)公共事務(wù)進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，謀求公共利益最大化，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期公共目標(biāo)的一種治理形式。公共治理理論突破了“政府中心論”的局限性，放棄了新公共管理理論的單一性、把社會(huì)、政府還有別的板塊當(dāng)成一個(gè)體系，使政府、市場(chǎng)、公民社會(huì)還有別的體系一起來(lái)運(yùn)作。該理論對(duì)本文的啟示：住戶小區(qū)物業(yè)開展的體系中的模塊一起開展治理。政府應(yīng)該肯定各部門間的聯(lián)系，肯定兩個(gè)管理分別，加強(qiáng)多方協(xié)作共管，加強(qiáng)多方模塊進(jìn)步[20]。還有，用政府開展的住宅小區(qū)物業(yè)管理模塊分析，一旦政府和物業(yè)一起物業(yè)管理分配中都發(fā)生問(wèn)題，組織這一模塊可以挽救失誤是我國(guó)長(zhǎng)期在“大政府，小社會(huì)”模塊中，政府改變所有，物業(yè)管理還在萌芽模塊和運(yùn)行程序很不完美，要求政府的宏觀調(diào)控。2.2.3委托代理理論公共部門的三個(gè)子部門，政府部門、公共企業(yè)部門以及非政府組織中，都適合用委托——代理關(guān)系來(lái)分析。從政府部門看，實(shí)際上政府就是受托人即代理人的角色。政府存在的必要性是為公眾提供公共品，這緣自公眾的委托。3S市住宅小區(qū)物業(yè)管理中的政府職能在住宅小區(qū)物業(yè)管理中，政府主要是在宏觀調(diào)控，通過(guò)完善市場(chǎng)監(jiān)管體制。3.1行政監(jiān)管職能政府應(yīng)建立物業(yè)行政監(jiān)管綜合管理平臺(tái)，制定業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)則、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定、住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理行政工作目標(biāo)責(zé)任考評(píng)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信檔案與評(píng)價(jià)管理、住宅專項(xiàng)維修資金使用以及其他一系列配套實(shí)施辦法。3.2綜合治理職能政府應(yīng)建立物業(yè)管理行業(yè)信用信息平臺(tái)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用進(jìn)行信息征集、核查工作。應(yīng)建立物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量考核體系和信用評(píng)價(jià)體系。3.3調(diào)解處理職能政府部門關(guān)于業(yè)主和群眾發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，跟蹤辦理，依法依規(guī)調(diào)查處理。政府應(yīng)指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)街道辦事處調(diào)解處理物業(yè)管理矛盾糾紛；對(duì)轄區(qū)內(nèi)的社區(qū)管理工作和物業(yè)管理工作統(tǒng)一部署、協(xié)調(diào)開展[21]。4S市住宅小區(qū)物業(yè)管理中政府監(jiān)管存在問(wèn)題及原因從S市第一家物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)建成功埠市物業(yè)管理行業(yè)通過(guò)了三十年的進(jìn)步在這段時(shí)間內(nèi)物業(yè)管理從零起步慢慢發(fā)展起來(lái)。物業(yè)管理是多元化的方式，需要慢慢改善模式、逐漸擴(kuò)大服務(wù)內(nèi)容來(lái)匹配經(jīng)濟(jì)[22]。4.1S市住宅小區(qū)物業(yè)管理中政府監(jiān)管現(xiàn)狀職能S市首家物業(yè)管理企業(yè)在1991成立，從S市大力發(fā)展物業(yè)管理之后，S市物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)了很多年的研究住宅小區(qū)到辦公、工業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、文化、交通及體育等設(shè)施，物業(yè)管理所占據(jù)的面具逐漸擴(kuò)大。S市市內(nèi)三區(qū)分別為禹會(huì)區(qū)、龍子湖區(qū)、蚌山區(qū)，共有42個(gè)街道，382個(gè)社區(qū)。截止到2020年下半年，市內(nèi)五區(qū)各類房屋共有4696個(gè)項(xiàng)目，32995棟建筑，1394294戶，總面積為14606.83萬(wàn)平方米，其中，有物業(yè)管理的房屋共1380個(gè)項(xiàng)目，19869棟建筑，988234戶，總面積為10451.548104萬(wàn)平方米。市內(nèi)五區(qū)住宅小區(qū)共有3249個(gè)項(xiàng)目，30211棟建筑，1333456面積12303.388516萬(wàn)平方米。其中，有物業(yè)管理的住宅小區(qū)共1195個(gè)項(xiàng)目，19257棟建筑，944622戶，總面積為9658萬(wàn)平方米。S市政府著重住宅小區(qū)物業(yè)方面，把物業(yè)管理能力看作城市管理能力。創(chuàng)建了街道辦事處，住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展職責(zé)、居民委員會(huì)一起物業(yè)管理的工作模式，為住宅小區(qū)物業(yè)發(fā)展增加了堅(jiān)實(shí)組織保障[23]。部分原因制約了物業(yè)管理行業(yè)的不斷良好研究，和當(dāng)前城市需求還有著一些。4.2S市住宅小區(qū)物業(yè)管理中政府監(jiān)管存在問(wèn)題4.2.1業(yè)主與物業(yè)企業(yè)糾紛頻發(fā)伴隨著社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的開展和范圍一年比一年增加物業(yè)管理出現(xiàn)的矛盾越來(lái)越多，已然是影響人民的生活指數(shù)與社會(huì)穩(wěn)定的一般問(wèn)題。這當(dāng)中難免存有一些不足的單位，缺少了指引監(jiān)管，服務(wù)指數(shù)很低[24]。他的作用不僅在業(yè)主維護(hù)自己的權(quán)益中整合、集體消息外，還能夠?qū)嵤┳月?，例如落?shí)物業(yè)企業(yè)、監(jiān)督審查物業(yè)支出、監(jiān)督協(xié)助物業(yè)企業(yè)自行監(jiān)督、建立溝通交流方式等。4.2.2政府監(jiān)管執(zhí)行力差這幾年，政府對(duì)物業(yè)企業(yè)使用的一般機(jī)制體現(xiàn)在對(duì)企業(yè)自身與營(yíng)業(yè)證照的約束里，不要實(shí)質(zhì)上監(jiān)管物業(yè)企業(yè)的做法，僅僅著重檢視相關(guān)資質(zhì)與證照疏忽物業(yè)企業(yè)真實(shí)內(nèi)容的監(jiān)管體制不是一個(gè)合理的監(jiān)管體制[25]。4.2.3政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管不到位社區(qū)物業(yè)管理絕對(duì)的公共利益本質(zhì)，請(qǐng)求有關(guān)組織和人員給予一部分公共福利服務(wù)，因?yàn)樯鐣?huì)管理成本所以不斷下降，但物業(yè)企業(yè)想要獲得高收入的本性是不變的。4.3S市住宅小區(qū)物業(yè)管理中政府監(jiān)管存在問(wèn)題的原因4.3.1對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)缺乏監(jiān)管和引導(dǎo)S市現(xiàn)在的主員會(huì)與物業(yè)企業(yè)關(guān)系通常雜亂無(wú)章，但是，物業(yè)企業(yè)現(xiàn)在是由房地產(chǎn)開發(fā)商并不是業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管能力的不足以至于其不很簡(jiǎn)單的管控。除此，業(yè)主委員會(huì)和居委會(huì)的職位也有相似的地方，值守分類邊緣線業(yè)主委員會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)企業(yè)有不同的意見時(shí)候，因?yàn)闃I(yè)委會(huì)與居委會(huì)兩方都可以改變，所以讓居民組織不能使用對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督的行為[26]。4.3.2法規(guī)體系不完善，制度落實(shí)不到位社區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)遍布很廣，有著很大的優(yōu)點(diǎn)，與城管部門、工商部門、環(huán)保部門等均需產(chǎn)生溝通與合作。在業(yè)主委員會(huì)的籌建制度安排上，有著大問(wèn)題。城市社區(qū)居委會(huì)具備缺點(diǎn)，難以進(jìn)入小區(qū)去了解、改變具有責(zé)任感的業(yè)主一起維護(hù)秩序。4.3.3對(duì)物業(yè)管理相關(guān)主體扶持不夠物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)性質(zhì)是自律組織，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)融合形成[27]。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)的流動(dòng)性和不確定性是導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)口碑很差的因素。消費(fèi)者肯定是服務(wù)產(chǎn)品評(píng)價(jià)的來(lái)源，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)本身具有普遍性，一般代表人民不但是因?yàn)樽陨淼目陀^性是不準(zhǔn)確的，偏高偏低或以偏概全的現(xiàn)象是很難根除。5S市住宅小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)政府監(jiān)管機(jī)制的改進(jìn)策略研究S市物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)在有的矛盾，乃運(yùn)行而來(lái)的麻煩，乃是運(yùn)行方式的肯定模式。物業(yè)管理市場(chǎng)有著自律、合適、能力的功能，可是市場(chǎng)原來(lái)的能力使政府的輔助方式，導(dǎo)致資源配置的矛盾使政府對(duì)市場(chǎng)來(lái)分析。可是只是用政府監(jiān)管卻不能夠發(fā)現(xiàn)實(shí)際問(wèn)題的，需要加入監(jiān)管力量和社會(huì)一起發(fā)展。也不能看要全部依靠國(guó)外或其他省市的方法，要分析到我市的真實(shí)社會(huì)狀態(tài)[28]。要能把物業(yè)管理市場(chǎng)的方法，要合理的監(jiān)管手段、創(chuàng)新的監(jiān)管理念，讓現(xiàn)代社會(huì)在對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管中發(fā)揮應(yīng)有的作法，使增加監(jiān)管能力一起維護(hù)社會(huì)責(zé)任。5.1加強(qiáng)政府指導(dǎo)扶持力度5.1.1加強(qiáng)業(yè)主觀念宣傳引導(dǎo)住戶小區(qū)物業(yè)管理在社會(huì)中模式和能力越來(lái)越打，住戶小區(qū)物業(yè)管理，與人們息息相關(guān)，和居民獲得有關(guān)。建立符合民意的長(zhǎng)期的物業(yè)管理模式。中國(guó)物業(yè)管理模式也在發(fā)展中，而在S，物業(yè)管理的進(jìn)步也就這幾年，所以物業(yè)管理的模式和實(shí)際能力也發(fā)展的一般般，業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理的矛盾也很嚴(yán)重，這就需要政府一直以來(lái)的模式，使用發(fā)展中，繼續(xù)發(fā)展業(yè)主對(duì)物業(yè)的印象[29]。5.1.2加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)扶持現(xiàn)在，S市所有小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)發(fā)展和運(yùn)行狀態(tài)不好，業(yè)主委員會(huì)發(fā)展緩慢，S市業(yè)主委員會(huì)發(fā)展不行，這成為S市物業(yè)管理中很大弱點(diǎn)[30]。因?yàn)檎畬?duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)保障不足，沒(méi)有正確指引業(yè)主委員會(huì)發(fā)展組織，造成業(yè)主因?yàn)闃I(yè)委會(huì)開展步驟、責(zé)任和規(guī)則等做法并不了解，進(jìn)而擴(kuò)大業(yè)主委員會(huì)創(chuàng)建開發(fā)的難度。各個(gè)物業(yè)管理系統(tǒng)要繼續(xù)擴(kuò)大模式，指引和協(xié)助業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)創(chuàng)建和發(fā)展。首先是業(yè)務(wù)發(fā)展方式，跟隨大部分業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的創(chuàng)建和日常通勤。全面增加了業(yè)主委員會(huì)的創(chuàng)建力。二是增加金錢補(bǔ)償，增加業(yè)主委員會(huì)向上態(tài)度。業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)物業(yè)必不可少的模塊,政府要注重增加資金扶持力度，為業(yè)主委員會(huì)設(shè)立專門的補(bǔ)助扶持資金。同時(shí)，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)成員準(zhǔn)入門檻,業(yè)主委員會(huì)主任必須為黨員，業(yè)主委員會(huì)成員中黨員要比較多，女委員也要多，使用能力要求所致業(yè)主委員會(huì)委員活動(dòng)能力，業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行更加有效。5.1.3加強(qiáng)對(duì)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)的引導(dǎo)扶持首先引導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)建立行業(yè)自律機(jī)制。政府物業(yè)主管部門要結(jié)合大連市物業(yè)管理實(shí)際情況，幫助行業(yè)協(xié)會(huì)建立起適應(yīng)本地發(fā)展的物業(yè)管理行業(yè)自律機(jī)制[30]。同時(shí)，政府應(yīng)該結(jié)合查處違規(guī)企業(yè)的行動(dòng)，同步加入行業(yè)協(xié)會(huì)的自律性處罰措施，從而嚴(yán)肅處理違規(guī)違約行為,維護(hù)行業(yè)行規(guī)嚴(yán)肅性。二是政府部門應(yīng)扶持行業(yè)協(xié)會(huì)樹立良好形象。目前，大部分業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)等物業(yè)管理相關(guān)主體，對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況缺乏正面、詳細(xì)的了解，認(rèn)識(shí)上還有一些誤區(qū)，社會(huì)輿論導(dǎo)向上也多是行業(yè)負(fù)面信息。5.2增強(qiáng)政府監(jiān)管的時(shí)效性根據(jù)公共產(chǎn)品理論，要切實(shí)轉(zhuǎn)變職能，適應(yīng)社會(huì)發(fā)展和人們生活的現(xiàn)實(shí)需要，強(qiáng)化政府的指導(dǎo)服務(wù)功能。對(duì)于老舊小區(qū)，要加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的改造和提升，使之與城市建設(shè)相配套，提升完善小區(qū)功能[31]。要對(duì)全區(qū)的教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)資源進(jìn)行均衡分配，實(shí)現(xiàn)公共資源共建共享。5.3健全物業(yè)管理過(guò)程監(jiān)管政府部門應(yīng)當(dāng)提前介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)全過(guò)程，加強(qiáng)經(jīng)常性的巡查執(zhí)法。要發(fā)揮好房地產(chǎn)管理部門在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收中的主導(dǎo)作用，嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好竣工驗(yàn)收，保證項(xiàng)目的質(zhì)量，為物業(yè)管理提供條件。要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商銷售環(huán)節(jié)的管理，抓好銷售合同的網(wǎng)簽工作，確保銷售產(chǎn)品權(quán)屬明確，減少相關(guān)糾紛[32]。防止開發(fā)商利用其與物業(yè)管理公司某種特殊關(guān)系規(guī)避本應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)的質(zhì)量問(wèn)題，提供更多的合格產(chǎn)品，提高后期物業(yè)管理的質(zhì)量。首先要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行資格準(zhǔn)入制管理。要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定，抓好對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)定與考核，同時(shí)可在科學(xué)調(diào)研的基礎(chǔ)上增加經(jīng)常性的考核。三是引進(jìn)第三方考核評(píng)估計(jì)機(jī)制[33]。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的認(rèn)定和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的考核評(píng)定，應(yīng)當(dāng)引入第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，增強(qiáng)考核評(píng)定的公信力，樹立政府在物業(yè)監(jiān)督管理中的正面形象。結(jié)束語(yǔ)住宅小區(qū)物業(yè)管理反映一個(gè)城市管理水平、文明程度以及經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管也是政府的職能之一。S市政府充分認(rèn)識(shí)到了這點(diǎn)，認(rèn)真貫徹相關(guān)法律政策，并結(jié)合實(shí)際開展了系列卓有成效的監(jiān)管和服務(wù)工作，有力地規(guī)范了全區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)，滿足了人民生活的需要。但同時(shí)還存在政府監(jiān)管的實(shí)效性不強(qiáng)、監(jiān)管的協(xié)調(diào)性發(fā)揮不充分、政府監(jiān)管的覆蓋面有所欠缺等問(wèn)題，相關(guān)問(wèn)題產(chǎn)生的原因較多，重點(diǎn)在于政府監(jiān)管體制機(jī)制不健全、相關(guān)制度規(guī)范落實(shí)不到位、政府監(jiān)管對(duì)物業(yè)管理行業(yè)涉及對(duì)象的支持和監(jiān)督有所欠缺等。結(jié)合S市實(shí)際可以從強(qiáng)化物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管的頂層設(shè)計(jì)、強(qiáng)化政府監(jiān)管責(zé)任、抓好開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管等方面去努力。強(qiáng)化政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管是目前我國(guó)政府的基本職能之一，是促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)健康發(fā)展的重要舉措，具有重要的理論和實(shí)踐價(jià)值。黨的十九大，對(duì)加強(qiáng)民生建設(shè)和推進(jìn)政府職能建設(shè)提出了新的要求。結(jié)合我國(guó)的實(shí)際，對(duì)這一課題進(jìn)一步的研究意義重大。進(jìn)一步的研究應(yīng)當(dāng)突出以下幾個(gè)方面：一是物業(yè)管理立法的研究，推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程；二是物業(yè)管理制度設(shè)計(jì)研究，使政府監(jiān)管實(shí)施更加科學(xué)；三是物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，以規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供更為規(guī)范的服務(wù)；四是物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律體系建設(shè)，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)在行業(yè)管理中的作用。參考文獻(xiàn)[1]金序能.住宅小區(qū)物業(yè)管理評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的研究[J]．S理工大學(xué)學(xué)報(bào)，1998，11(06):115-117[2]張曉輝.我國(guó)物業(yè)管理業(yè)問(wèn)題與對(duì)策研究[D].碩士論文.山東科技大學(xué).2005.[3]廖小斌.物業(yè)管理費(fèi)的困局[J].中國(guó)物業(yè)管理.2006,3[4]郭俊斌．物業(yè)管理的服務(wù)創(chuàng)新［Ｊ］．現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2009（24）:128[5]周樹基.美國(guó)物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度與物業(yè)管理[M].北京:北京大學(xué)出版社,2001:15-18.[6]曲麗秋，魏紅敏．論現(xiàn)代城市社區(qū)管理與物業(yè)管理[J]．學(xué)理論，2008（18）：27-29．[7]PeterBarrett,DavidBaldry.FacilitiesManagement:TowardsBetterPractice[M].WileyBlackwell,2003.[8]SteveRDoe,MSohailKhan.Theboundariesandlimitsofcommunitymanagement:LessonsfromthewatersectorinChana.〔J〕CommunityDevelopmentJournal,2004,39(4):360-371[9]Altrichter,Mariana.AssessingPotentialforCommuniity-basedManagementofPeccariesthroughCommonPoolResourceTheoryintheRuralAreaoftheAagentineChaco〔J〕.AMBIOAJournaloftheHumanEnvironment,2008,37(2):108-113[10]袁廣新.淺析我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀[J].黑龍江科技信息,2007,(8).[11]成曦．我國(guó)物業(yè)管理糾紛的成因及其對(duì)策研究[J]．經(jīng)濟(jì)視角，2012（04）：119-120．[12]王雯．論物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因及解決[J]．西部法學(xué)評(píng)論，2012（4）：102-107．[13]鄧華．物業(yè)管理的糾紛及對(duì)策探討[J]．現(xiàn)代物業(yè)，2008（3）：98-100．[14]石義霞我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題之分析[J]中國(guó)房地產(chǎn)金融2002（4）：14-18[15]王丹．政府在住宅小區(qū)物業(yè)管理中的角色與行為研究［D］．廣西民族大學(xué)，2008.[16]林華．我國(guó)物業(yè)管理政府作用若干問(wèn)題探討［D］．廣西大學(xué)，2015．[17]吳茵富.物業(yè)管理企業(yè)行業(yè)性虧損研究[D].碩士論文.山東大學(xué).2007[18]賈艷梅.中國(guó)城市小區(qū)物業(yè)管理模式研究[D].陜西:陜西師范大學(xué),2009.[19]田曉潔.物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在問(wèn)題的分析與對(duì)策[J].交通世界,2007,(8).[20]蔣鳳霞.住宅物業(yè)管理中的政府角色研究[D].江蘇:S理工大學(xué),2010.[21]殷迪.住宅小區(qū)物業(yè)管理中政府角色定位研究[D].陜西:長(zhǎng)安大學(xué),2015.[22]吳薇薇.大連市住宅小區(qū)物業(yè)管理中政府監(jiān)管存在的問(wèn)題及對(duì)策研究［D].碩士論文.遼寧師范大學(xué).2019（4）.[23］王自紅.住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策研究--以安徽省六安市為例〔J〕.考試周刊,2015(46)[24］葉秋向.我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題及對(duì)策研究〔J〕.工程管理,2016(4)[25］韓朝,陳凱.物業(yè)管理社會(huì)學(xué)〔M〕.清華大學(xué)出版社,2007[26]李斌.提升物業(yè)管理中業(yè)主與物業(yè)公司滿意度的對(duì)策研究[J].中國(guó)管理信息化，2017(16):75-76[27]王小軍.物業(yè)管理政府監(jiān)管法律問(wèn)題研究[D].太原:山西大學(xué),2017.[28]黃光宇.加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管的問(wèn)題分析[J].公共管理,2016(1):10-24.[29]周海芳.有效發(fā)揮政府各相關(guān)職能部門在物業(yè)管理工作中的作用[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào).2014(06)[30]束珊珊.揚(yáng)州市政府在住宅小區(qū)物業(yè)管理中的職能思考[J].江蘇：揚(yáng)州大學(xué)，2017（06）.[31]趙陽(yáng).淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].吉林建筑大學(xué)學(xué)報(bào)2015（02）.[32]殷迪.住宅小區(qū)物業(yè)管理中政府角色定位研究——以西安市長(zhǎng)安區(qū)為例[D].長(zhǎng)安大學(xué)，2015(06).[33]陳茂林.廣州市住宅小區(qū)物業(yè)管理中的政府作用研究[D].華南理工大學(xué)，2016(06).附錄A訪談提綱S市綠地世紀(jì)城物業(yè)管理人員張經(jīng)理訪談提綱（1）您現(xiàn)在的公司名稱是什么；（2）您的公司現(xiàn)在的管理模式大概是怎么樣的；（3）您大概是從什么時(shí)候開始從事關(guān)于物業(yè)方面的工作的；（4）您當(dāng)成為什么會(huì)選擇從事關(guān)于物業(yè)管理方面的工作；（5）可以請(qǐng)您簡(jiǎn)單地談一下您的工作經(jīng)歷嗎；（6）說(shuō)到實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，就想問(wèn)一下張經(jīng)理，這么多年了工作中應(yīng)該遇