2024年度全球房地產(chǎn)的未來《影響力》 轉(zhuǎn)折點(diǎn)

第7期2024文：MARKRIDLEY第一太平戴維斯集團(tuán)全球CEO金融、政治和相應(yīng)行為的變化，2024年金融、政治和相應(yīng)行為的變化，2024年的房地產(chǎn)市場似乎正迎來一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。全球范圍內(nèi)許多市場仍然因經(jīng)濟(jì)前景疲軟而不穩(wěn)定，緊張的地緣政治局勢又加劇這一狀況。然而，這一年仍為地產(chǎn)投資者、開發(fā)商和租戶帶來了謹(jǐn)慎的樂觀情緒，因?yàn)槲覀兘K于看到經(jīng)濟(jì)將逐步復(fù)蘇的預(yù)期，未來的道路將更加坦蕩。環(huán)境、社會和治理（ESG）已成為決策過程中的一個(gè)重要考量，其中的“社會”因素也越來越受到關(guān)注。房地產(chǎn)的社會影響是一個(gè)多層面的概念。它可能意味著在新的城市開發(fā)項(xiàng)目中提供多用途社區(qū)空間，或?yàn)楦脑烊藛T重新就業(yè)提供機(jī)會。投資者和租戶愈加青睞具有積極社會影響和環(huán)境韌性的建筑。我們本期的主題就是“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)正準(zhǔn)備迎接充滿機(jī)遇的新時(shí)代。我們在哪里可以找到樂觀的依據(jù)呢？從宏觀角度看，主要經(jīng)濟(jì)體的通脹率已達(dá)到頂峰，加息進(jìn)程也應(yīng)隨之放緩。我們對今年的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇充滿希望，部分市場已經(jīng)整裝完畢并顯示出穩(wěn)定跡象。不過，雖然經(jīng)濟(jì)環(huán)境有所改善，利率仍將居高不下，這將對經(jīng)濟(jì)增長造成壓力，使融資工作面臨挑戰(zhàn)。2024年及以后的房地產(chǎn)還需要其他因素提供發(fā)展動力，而一系列環(huán)境、社會和人口趨勢則是完美的變革催化劑。房地產(chǎn)仍將是我們努力適應(yīng)變化的核心。氣候的緊迫性氣候變化不可避免地在推動進(jìn)步方面發(fā)揮著重要作用。近年來，對可持續(xù)建筑的需求一直引導(dǎo)著地產(chǎn)投資和入駐率，但2023年的氣溫突破了迄今為止的最高紀(jì)錄，這使得氣候問題緊迫性持續(xù)抬升。/imPacTs能夠獲得穩(wěn)定可靠的潔凈水供應(yīng)在國家、城市和建筑層面都是日益緊迫的問題。面對這一重大挑戰(zhàn)，防洪和排水等保護(hù)水源的新方法也已出現(xiàn)。ESG中的“環(huán)境”已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的一項(xiàng)指導(dǎo)原則，規(guī)劃師們也開始尋找創(chuàng)新的方法來管理珍貴而相對不可控的供水。在這些因素的作用下，城市將繼續(xù)開展疫情后的應(yīng)對。2024年，我們預(yù)計(jì)將加速提供更健康、更環(huán)保、更具包容性的城市環(huán)境，吸引企業(yè)和居民重返城市中心。我們已經(jīng)在寫字樓市場看到了這一趨勢。目前的高端寫字樓正向更可持續(xù)、更靈活、更多元化的建筑轉(zhuǎn)變。這個(gè)轉(zhuǎn)折充滿可能性，將有助于提高房地產(chǎn)作為韌性資產(chǎn)類別的聲譽(yù)。對于業(yè)主和投資者來說，改造和重新規(guī)劃低級別樓宇將是一個(gè)重大機(jī)遇。在無法進(jìn)行升級的情況下，改造利用可以創(chuàng)造價(jià)值，煥新樓宇，同時(shí)幫助城市應(yīng)對住宅負(fù)擔(dān)方面的挑戰(zhàn)。新的住宅概念、體驗(yàn)式零售、沉浸式休閑，以及實(shí)驗(yàn)室或教育空間，都是重新利用的方向，且也是已經(jīng)實(shí)現(xiàn)增長的領(lǐng)域。與此同時(shí)，我們認(rèn)為更優(yōu)惠的價(jià)格和更低的利率將促使更多企業(yè)考慮在今年升級或擴(kuò)大其辦公空間，在能夠充分利用人工智能革命持續(xù)發(fā)展的城市和行業(yè)，情況尤為突出。當(dāng)然，機(jī)遇不會平均分配，不同的城市面臨其各自的挑戰(zhàn)。在我們的韌性城市增長中心綜合指數(shù)中，表現(xiàn)最出色的城市展現(xiàn)了一系列深厚的品質(zhì)和特征，使它們能夠經(jīng)受住近期—也可能是未來的挑戰(zhàn)。全球的經(jīng)濟(jì)和財(cái)富趨勢表明，南亞、東亞和中東地區(qū)的房地產(chǎn)市場重要性突顯。區(qū)域內(nèi)，從港口設(shè)施到數(shù)據(jù)中心，能源、技術(shù)、可持續(xù)發(fā)展和交通基礎(chǔ)設(shè)施方面的重大投資助推了住宅和商業(yè)開發(fā)的激增，而更成熟的市場則需要擴(kuò)建升級現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施以適應(yīng)未來的需求。推動大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目不斷增長的勢頭只是使2024年成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的一個(gè)因素。正如本期《影響力》想所示，在經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的背景下，這些長期趨勢正在為投資者和租戶另辟蹊徑。希望您喜歡本期雜志。MeettheauthorsDirector,WorldDirector,WorldResearchEriMitsostergiouDirector,WorldResearchDirector,WorldResearchCharlotteRushtonAnalyst,WorldResearchConnorChiltonCharlotteRushtonAnalyst,WorldResearchConnorChiltonAnalyst,WorldResearchAssociateDirector,WorldResearchOliviaSutcliffeAssociate,SocialValueJoeOliviaSutcliffeAssociate,SocialValueAssociate,RuralResearchSavillshasadedicatedteamwithanunrivalledreputationforproducingwell-informedandaccurateanalysis,researchandcommentaryacrossallsectorsoftheglobalpropertymarket.Forover160years,Savillshasbeenhelpingpeoplethrivethroughplaceandspaces.ListedontheLondonStockExchange,wehavemorethan40,000professionalscollaboratingacrossover70countries,deliveringunrivalledcoverageandexpertisetotheworldofcommercialandprimeresidentialrealestate.Byapplyingworldresearchdataandtrendstolocalandglobalsettings,we’reabletoempowerourclientswithinsightsfromtheforefrontoftheindustry–bringingtheiraspirationstolifethroughinnovative,tailor-madesolutions.Whetherweareworkingwithaglobalcorporatelookingtoexpand,aninvestorseekingtosustainablyoptimisetheirportfolio,orafamilytryingtofindanewhome,wehelpourclientsmakebetterpropertydecisions.Thisreportisforgeneralinformativepurposesonly.Itmaynotbepublished,reproduced,orquoted,inpartorinwhole,normayitbeusedasabasisforanycontract,prospectus,agreementorotherdocumentwithoutpriorconsent.Whileeveryefforthasbeenmadetoensureitsaccuracy,Savillsacceptsnoliabilitywhatsoeverforanydirectorconsequentiallossarisingfromitsuse.ThecontentisstrictlycopyrightandreproductionofthewholeorpartofitinanyformisprohibitedwithoutwrittenpermissionfromSavillsResearch.PrintedbyParkCommunications.FSCHighbrook.ImpactsisproducedPrintedbyParkCommunications.FSCHighbrook.08韌性城市排名前十的城市均呈現(xiàn)強(qiáng)勁基本面，但ESG因素提升了較小城市的表現(xiàn)16世界新秩序新冠疫情帶來了一段宏觀經(jīng)濟(jì)波動的22寫字樓平衡28水資源安全08政府和開發(fā)商如何協(xié)作確保城市可持0832住宅負(fù)擔(dān)為何提高住宅供應(yīng)是對抗高房價(jià)/租iMPACTS3838人才磁石第一太平戴維斯未來勞動力指數(shù)揭示人才新興熱點(diǎn)44社會價(jià)值環(huán)境因素已成為房地產(chǎn)規(guī)劃的關(guān)鍵482248跨境投資54東部崛起第一太平戴維斯增長中心指數(shù)是世界發(fā)展速度最快的城市的指南，亞洲城市主導(dǎo)了榜單60發(fā)展道路為何大型基建成為房地產(chǎn)投資吸鐵石文：PaulTosTevin&CharloTTerushTon韌性城市9也面臨經(jīng)濟(jì)環(huán)境緊縮和房地產(chǎn)投資減少的新挑全面復(fù)蘇，ESG問題持續(xù)獲得更多關(guān)注。在第一太平戴維斯韌性城市指數(shù)排名中，紐約穩(wěn)居第一，前20名中有七個(gè)美國城市上榜。不過相比2021年，美國的整體優(yōu)勢有所下降，當(dāng)時(shí)共12個(gè)美國城市居于靠前位置。自那時(shí)起，美國房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷了更為嚴(yán)峻的形勢。在其他地區(qū)，亞洲和歐洲城市的排名有所上升，變動較大的中心城市，擁有宏大的氣候目標(biāo)，并以開放的心態(tài)容納各類居民和就業(yè)人群?？傮w而言，經(jīng)濟(jì)基本面與抗風(fēng)險(xiǎn)能力之間仍然存在密切而廣泛的城市尤為重點(diǎn)。市，尤其是排名前五的大城市，作為建立各種聯(lián)系的中樞正在重新獲得吸引力。隨著融資環(huán)境改善、房地產(chǎn)投資回升，城市發(fā)展很可能在2024年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。然而，隨著氣候變化沖擊和其他ESG因素影響擴(kuò)大，以犧牲一切為代價(jià)的經(jīng)濟(jì)增長方式日益受到挑戰(zhàn)。/imPacTs但一些規(guī)模較小的城市也因較高的ESG水平提升了排名8899-4-4-5-55500-2-8-2-8164指數(shù)得分指數(shù)得分2紐約東京倫敦首爾洛杉磯新加坡巴黎舊金山波士頓多倫多墨爾本悉尼柏林芝加哥達(dá)拉斯赫爾辛基亞特蘭大哥本哈根阿姆斯特丹斯德哥爾摩紐約東京倫敦首爾洛杉磯新加坡巴黎舊金山波士頓多倫多墨爾本悉尼柏林芝加哥達(dá)拉斯赫爾辛基亞特蘭大哥本哈根阿姆斯特丹斯德哥爾摩202033-6-644227766/imPacTsgeTTYgeTTYimages境和技術(shù)變革的背景下，支持居民和就業(yè)群體福祉、實(shí)現(xiàn)成功的城市可認(rèn)定為韌性城市。這樣的城市能夠吸引到投資者和租戶，尤其是在投資和企業(yè)擴(kuò)張?zhí)岢鯡SG等更廣泛的要求的情況下。第一太平戴維斯韌性城市指數(shù)包括四大指geTTYgeTTYimages經(jīng)濟(jì)基本面凸顯了東京和紐約在整體指數(shù)中的強(qiáng)勁表現(xiàn)。在外來移民和個(gè)人財(cái)富的支持下，這些城市的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁多元，不斷增長。新加坡和首爾GDP增長強(qiáng)勁，在這些傳統(tǒng)基本面的推動下也躋身前十。而新加坡的優(yōu)勢與移民人數(shù)的大幅增加密不可分。指標(biāo)排名 紐約2 深圳3 新加坡4 首爾5 倫敦6 洛杉磯8 舊金山9 廣州10 大阪-京都11 新德里12引并留住技術(shù)人才的城市將擁有競爭優(yōu)勢。首爾在知識經(jīng)濟(jì)和科技指數(shù)方面遙遙領(lǐng)先，這得益于其一流的大學(xué)、深厚的國內(nèi)人才儲備以及從研發(fā)到生產(chǎn)的持續(xù)良好表現(xiàn)。韓國持有全球最高的人均專利數(shù)。指標(biāo)排名 倫敦2 北京3 舊金山4 上海5 巴黎6 波士頓7 新加坡8 紐約9 大田10 深圳12EsG響個(gè)人選擇生活和工作地點(diǎn)的關(guān)鍵因素，并因此影響投資者的資的城市大放異彩：所有排名前12位的城市人口均少于200萬。其等幾個(gè)城市的凈零排放目標(biāo)比所在國家走的更前面。卑爾根和奧斯陸在ESG排名中遙遙領(lǐng)先，這得益于挪威對可再生能源的依賴，以及其公平的社會政策和保護(hù)措施。加拿大和新西蘭的城市得分也很高。雖然這些城市的環(huán)境資質(zhì)不是很強(qiáng)，但它們的空氣污染人口比例高。指標(biāo)排名卑爾根1 奧斯陸2 坦佩雷3 雷克雅未克4 赫爾辛基5 威靈頓6 奧克蘭7 基督城8 奧胡斯9 哥本哈根10 堪培拉12掃碼了解更多房地產(chǎn)趨勢解讀年度凈人口遷入前6的韌性城市年度人口遷入200,0000-100,000-200,000300,000年度人口遷入200,0000-100,000-200,000-300,000201820192020202120222023產(chǎn)投資總額為2,620億美元，與2021年的5,740億美元相比下降了54%。在房地產(chǎn)指數(shù)排名前12映了美國市場的持續(xù)深入發(fā)展。的房地產(chǎn)排名大幅提升。盡管投資額下降了14%，但受工業(yè)和辦公樓板塊大宗交易的推動，多倫多在房地產(chǎn)指標(biāo)下的排名從第35位躍至第8位。指標(biāo)排名 洛杉磯2 新加坡3 東京4 巴黎5 倫敦6 達(dá)拉斯7 多倫多8 邁阿密9 舊金山10 亞特蘭大12/imPacTs紐約再次榮登榜首—這性還取決于是否擁有優(yōu)秀的人才隊(duì)伍幫助城市適應(yīng)不斷變化的商業(yè)環(huán)境。第一太平戴維斯三州總知識經(jīng)濟(jì)與科技得分最大值的想法就是為頭腦創(chuàng)造一個(gè)互助基金。我們的員工能夠帶來不同的想法，并不斷相互碰撞，進(jìn)行創(chuàng)新—因?yàn)樵诩~約這個(gè)舞戈德斯坦相信，紐約市可以克服房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)減少帶來的挑戰(zhàn)，同時(shí)應(yīng)對工作模式變化帶來的沖擊。紐約強(qiáng)大的交通系統(tǒng)為全市的知識型員工提供了便利的通勤服務(wù)。廣泛的非營利組織、醫(yī)院和大學(xué)網(wǎng)絡(luò)更使其具備抵聯(lián)結(jié)在一起時(shí)，就創(chuàng)造了一個(gè)非常強(qiáng)大的平臺，可以在不同的經(jīng)濟(jì)周期中實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長。年，紐約的房地產(chǎn)投資額仍達(dá)到350億美元，并超過洛杉磯成為投資額最高的城市。宜居性是墨爾本韌性的具體表現(xiàn)。墨爾本在指數(shù)中的排名從第24位躍至第11位，是因?yàn)檫@座城市從疫情長期封鎖中恢復(fù)了過來。墨爾本是一座經(jīng)濟(jì)富裕、教育發(fā)達(dá)的城市，其教育水平在全球名列前茅，并以舉辦大型活動而聞名，對國際投資者尤其具有吸引力，跨境投資一直占投資總額的40%左右。澳大利亞第一太平戴維斯住宅部維多利亞州董事我們城市的發(fā)展前景依然強(qiáng)勁，即使在近期經(jīng)濟(jì)逆行的情況下也能持續(xù)吸引國際投資者，而現(xiàn)在不利因素也在逐漸消退?！?023:第8|2021:第4這座科技重鎮(zhèn)的排名下降了4位，投資額從2021年的400億美元降至2023年的130億美元?？缇迟Y本占總額的2%，低于2021年的15%，表明了國際投資者對這座城市的謹(jǐn)慎態(tài)度。盡管如此，舊金山仍然是卓越的全球科技中心，擁有世界上最發(fā)達(dá)的風(fēng)險(xiǎn)投資生態(tài)系統(tǒng)。在知識經(jīng)濟(jì)和技術(shù)指標(biāo)中，舊金山是排名最高的美國城市，總排名第四，并在風(fēng)險(xiǎn)投資排行榜上列為第一。但在經(jīng)歷2021年疫情期間的科技熱潮后，這座城市又回到了2016年的排名?？萍蓟A(chǔ)的多樣性或支持舊金山在未來幾年繼續(xù)保持韌性。2023:第2|2021:第5作為一座為抵御地震和其他自然災(zāi)害而建造的城市，東京在實(shí)體韌性方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，但東京在今年指數(shù)中的表現(xiàn)在很大程度上也歸功于其經(jīng)濟(jì)實(shí)力。今年夏天，2024年巴黎奧運(yùn)會即將舉辦，全世界的目光都將聚焦于此?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)與全球體育賽事并行推進(jìn)，地鐵11號線六站延長線計(jì)劃于2024年開通。此外，巴黎還計(jì)劃修建四條全新的線路以及14號線的延長線。這些新線路統(tǒng)稱入巴黎市中心即可在大巴黎圈內(nèi)旅行，項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2030年完工。巴黎充滿吸引力，是歐洲最大的房地產(chǎn)市場之一。核心寫字樓的租金上漲了4.7%，而中央商務(wù)區(qū)的空置率僅為1.9%。第一太平戴維斯歐洲研究部總監(jiān)LydiaBrissy說：“巴黎的吸引力從未如此之高，巴黎市中心與周邊城市的租金差距也拉到了最大。”奧運(yùn)會結(jié)束后，巴黎郊區(qū)的許多場館將被改建為住宅，從而部分緩解住宅供不應(yīng)求的局面。東京的韌性在很大程度上來自自身規(guī)模。東京都擁有3,600萬人口，與首爾、上海和紐約等城市相比有過之而無不及。此外，東京還是全球第三大最有價(jià)值的房地產(chǎn)市場。雖然2023年的房地產(chǎn)投資額比2021年下降了25%，但這一降幅沒有全球投資總額54%的降幅那么明顯，這也是促使日本在投資額維度上的排名從第16位上升到第4位的一個(gè)因素。由于日本在疫情后花了很長時(shí)間才重新開放，受抑需求釋放所帶來的好處現(xiàn)在開始顯現(xiàn)。第一太平戴維斯日本執(zhí)行董事兼研究與咨詢部主管TetsuyaKaneko表示，東京市場波動性較小，這家在日益不確定的世界中會更加耀眼。日本的地位不會有太大變化，但當(dāng)其他國家經(jīng)濟(jì)放緩時(shí)，它就會變得更有吸引力。”就目前而言，巴黎預(yù)計(jì)今年晚些時(shí)候酒店和餐飲業(yè)將出現(xiàn)良好的增長。與此同時(shí)，辦公室的占用率可能會短暫下降—巴黎市政府建議巴黎人民在今年夏天世界人潮涌入之際居家辦公。日本可能在全球科技競爭中處于落后地位，但它在消費(fèi)出現(xiàn)良好的增長。與此同時(shí)，辦公室的占用率可能會短暫下降—巴黎市政府建議巴黎人民在今年夏天世界人潮涌入之際居家辦公。流入新加坡生活和工作的人潮推動這個(gè)城市國家在指數(shù)中攀升了6大幅上漲了42%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資額保持穩(wěn)定，這在經(jīng)濟(jì)不確定性和全球經(jīng)濟(jì)放緩的大環(huán)境下并非易事。科技領(lǐng)域的競爭力也為新加坡的未來奠定了良好的基礎(chǔ)：盡管全球風(fēng)險(xiǎn)投資額整體下降，新加坡的風(fēng)險(xiǎn)投資從2021年的82億美元增加到2023年94億美元。/imPacTs文：OLiverSALMON適應(yīng)世界新秩序未來回看的時(shí)候，疫情之前的十年可能會被未來回看的時(shí)候，疫情之前的十年可能會被視為商業(yè)地產(chǎn)投資的黃金時(shí)代。彼時(shí)資金低廉且充裕，宏觀經(jīng)濟(jì)背景也維持穩(wěn)定。許多規(guī)模最大、信譽(yù)最好的全球機(jī)構(gòu)以低于通貨膨脹率的利率籌集資金—實(shí)際上是以資金撬動資金。對于房地產(chǎn)投資商來說，極低的實(shí)際借貸利率支撐了杠桿式地產(chǎn)回報(bào)和超常利潤。與此同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)和地緣政治的低水平波動幾乎沒有帶來任何結(jié)構(gòu)性變化，無從打破相對被動的買入-持有-賣出的投資策略。因此，作為一種資產(chǎn)類別，商業(yè)地產(chǎn)熱度快速上升。由于全球央行都為努力解決長期停滯的問題而壓低利率，追求收益的投資者可選擇的創(chuàng)收途徑相對較少。“過多的資金追逐過少的商品”，諾貝爾獎經(jīng)濟(jì)學(xué)家是這樣描述通脹原因的，而這正是這一時(shí)期在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生的情況。機(jī)構(gòu)對商業(yè)地產(chǎn)的部署目標(biāo)上升了約兩個(gè)百分點(diǎn)，全球過剩的儲蓄流入了少數(shù)幾個(gè)足以吸納這些儲蓄的市場。在截至2019年的十年間，封閉式商業(yè)地產(chǎn)基金gettyimagesgetty/imPacts在全球募集的資金翻了兩番，相當(dāng)于每年增長15%以上。所有這些流入該行業(yè)的資金推高了資產(chǎn)價(jià)值，并鼓勵投資者在更多新興行業(yè)和市場追逐回報(bào)，承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)偏好的增加和全球資本流動壁壘的下降，促進(jìn)了跨境交易的增占全球商業(yè)地產(chǎn)投資交易額的30%。在此期間，房地產(chǎn)投資在投資領(lǐng)域的層次結(jié)構(gòu)中占據(jù)有利地位。在高風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)（房地產(chǎn)收益率與無風(fēng)險(xiǎn)利率之間的差額）的支持下，它的回報(bào)率穩(wěn)坐于上市股票和固定收益之間。證券市場和私募市場都是如此，而私募地產(chǎn)基金由于流動性較低、波動性低于上市公司股票，也因此享有了更高的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整回報(bào)。然而，近年來，支撐這一黃金時(shí)期的基本條件已基本消失，取而代之的是利率上升和宏觀經(jīng)濟(jì)波動加劇。在這兩種情況下，我們都有充分的理由期待一些穩(wěn)定性。過去兩年，全球主要央行為應(yīng)對全球通脹壓力的飆升而在疫情期間的釋放寬松政策，導(dǎo)致利率急劇上升。在此本）的利率平均上升了近500個(gè)基點(diǎn)，這是自20世紀(jì)70年代以來最顯著的緊縮周期。指數(shù)掛鉤政府債券投資級企業(yè)債券私有商業(yè)地產(chǎn)10%5%0%-5%-10%指數(shù)掛鉤政府債券投資級企業(yè)債券私有商業(yè)地產(chǎn)10%5%0%-5%-10%15%0目前的政策利率過高，無法維持穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長，隨著通脹率恢復(fù)到目標(biāo)水平，政策利率將會回落?，F(xiàn)在的問下逐步下降，還是通脹和增長動態(tài)轉(zhuǎn)負(fù)，敦促央行視情況應(yīng)對。無論短期動態(tài)如何，普遍觀點(diǎn)認(rèn)技進(jìn)步等長期趨勢的支撐下，我們正處于向更高資本成本過渡的階段，利率將長期調(diào)整至更高水平。而當(dāng)這一切趨于穩(wěn)定，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的長期債券收益率預(yù)計(jì)將保持在高于疫情前的水平—亞太地區(qū)高于50-100為150-200個(gè)基點(diǎn)。所有資產(chǎn)類別的回報(bào)情況都將受到影響。資本資產(chǎn)定價(jià)模型的核心是無風(fēng)險(xiǎn)收益率的概念，這是所有資產(chǎn)定價(jià)的基準(zhǔn)。因此，無風(fēng)險(xiǎn)收益率更高也意味著較高風(fēng)險(xiǎn)投資的預(yù)設(shè)回報(bào)率也更高。從短期來看，適應(yīng)高利率環(huán)境的過程正在推動一系列的估值調(diào)整。我們可以通過收益率變動看到這對歐洲優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)投資的影響。盡管存在一定的離散性—“最佳擬合”線解釋了約32%的數(shù)據(jù)變化—但總體而言，在政策緊縮周期開始時(shí)收益空間最小的物業(yè)在過去兩年中的升幅最大。這導(dǎo)致寫字樓和物流板塊價(jià)值調(diào)整幅度更大，而收益率較高的零售板塊則更好地適應(yīng)了利率的上升。盡管有所調(diào)整，但很明顯，過去幾年房地產(chǎn)收益率的外移并沒有完全適應(yīng)無風(fēng)險(xiǎn)收益率的上升。在歐洲，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)收益率的平均外移幅度約為80-100個(gè)基點(diǎn)（零售倉儲和購物中心）10年期政府債券平均收益率250個(gè)基點(diǎn)的漲幅相比，很明顯商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)受到了擠壓。收益率是不同物業(yè)、板塊和地區(qū)均可比較的具體時(shí)間點(diǎn)的回報(bào)估算。簡單來說，收益率就是租金收入除以物業(yè)的當(dāng)前價(jià)值。因此，在其他條件相同的情況下，房產(chǎn)收益率的上升表明房產(chǎn)價(jià)值的下降。然而，商業(yè)地產(chǎn)收益率的一個(gè)持久魅力在于它同時(shí)具有固定收益和股票的特征（因此收益率曲線介于兩者之間）。分子和分母都會隨著供需基本面的變化而變化。這些基本面在很大程度上反映了全球經(jīng)濟(jì)的廣泛韌性。本輪周期的獨(dú)特個(gè)經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，許多板塊的租金還在在一定程度上抵消了利率驅(qū)動的收益率擴(kuò)張對資本價(jià)值的影響，也部分解釋了為什么盡管風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)較低，但許多投8%7%6%5%4%3%2%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%地產(chǎn)投資再一次在很大程度上填補(bǔ)了股票和固定收益之間的缺口隨著利率的持續(xù)走高，制度環(huán)境也會發(fā)生變化，兩者并不相互排斥。由于宏觀經(jīng)濟(jì)和地緣政治環(huán)境相對穩(wěn)定，過去40多年因此被定義為“大穩(wěn)健”時(shí)期（盡管曾被全球金融危機(jī)短暫打斷）。在此之前，20世紀(jì)60年代和70年代經(jīng)歷了一段波動時(shí)期，之后被1985年到2019年之間，美國GDP年增長率的平均偏差約為第二次世界大戰(zhàn)后前四十年一半的水平。其中的大部分時(shí)間，核心商業(yè)地產(chǎn)各板塊的2020202120222023指數(shù)2020=1000指數(shù)2020=1000/imPacts回報(bào)率幾乎沒有分散。進(jìn)步等推動利率上升的結(jié)構(gòu)性趨勢正在引發(fā)更廣泛的制度變革。這導(dǎo)致核心商業(yè)地產(chǎn)各板塊的回報(bào)率波動加大，同時(shí)也推動了數(shù)據(jù)中心等新興行國四大核心商業(yè)地產(chǎn)板塊的年回報(bào)率一偏差增加了三倍。商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性變化在某種程度上是一場零和游戲。一個(gè)板塊的下行往往會催生其他板塊的強(qiáng)勁回報(bào)。作為一種資產(chǎn)類別，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值來自于其支持經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的能力；而隨著經(jīng)濟(jì)變化，所需的商業(yè)地產(chǎn)類型也發(fā)生變化。電商的增長曾重創(chuàng)了美國的實(shí)體零售業(yè)，其次是歐洲的實(shí)體零售業(yè)，然而卻是過去十年間產(chǎn)業(yè)和物流板塊發(fā)展的助力順風(fēng)。遠(yuǎn)程辦公導(dǎo)致寫字樓的出租率下降，卻支持了部分市場郊區(qū)實(shí)體零售的復(fù)蘇—這樣的城市中心空心化被稱為“甜甜圈效應(yīng)”?？萍嫉倪M(jìn)步更推動了這些趨勢的發(fā)展，需要更多的設(shè)施來處理和存儲數(shù)據(jù)。與此同時(shí)，氣候變化也在分化不同板塊的表現(xiàn)，支持擁有綠色認(rèn)證的優(yōu)質(zhì)建筑獲得回報(bào)，而環(huán)保程度較低的老舊房地產(chǎn)則會受到?jīng)_擊。20%15%20%10%5%0%-5%2000s2010s2020s2000s2010s選擇至關(guān)重要，投資者行為已經(jīng)受到影響。從根本上說，沒有跡象表明全球投資者在減少對商業(yè)地產(chǎn)的投資配置。相反，他們似乎正在調(diào)整不同商業(yè)地產(chǎn)類別的投資，以配合宏觀環(huán)境中這些重大主題的轉(zhuǎn)變。十年前，寫字樓約占全球商業(yè)地產(chǎn)投資的40%，其次是零售業(yè)，占22%，住宅占20%。去年數(shù)據(jù)顯示，22%的商業(yè)地產(chǎn)投資在寫字樓，住宅和產(chǎn)業(yè)與物流占到一半以上。投資意向調(diào)查顯示，這一重新分配的趨勢在未來幾年將進(jìn)一步顯現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)投資的光輝歲月很可能已經(jīng)過去，取而代之的是利率走高、宏觀經(jīng)濟(jì)更加動蕩的新時(shí)代。從近幾年的情況來看，市場也在迅速適應(yīng)這種新常態(tài)。在房地產(chǎn)收益率外移的支撐下，估值已經(jīng)在很大程度上適應(yīng)了較高的利利率回調(diào)時(shí)，市場將如何定價(jià)未來的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)？有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，鑒于支持有力回報(bào)的各種利好因素，過去十年并不是風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的合適基準(zhǔn)。然而，波動意味著更多的風(fēng)險(xiǎn)，投資者希望為此得到補(bǔ)償。不斷加劇的市場波動性導(dǎo)致各板塊之間及板塊內(nèi)部的相關(guān)回報(bào)更加分散。在這個(gè)新時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)將一如既往地發(fā)揮重要作用，但投資者為應(yīng)對波動，正轉(zhuǎn)向配置那些更符合長期結(jié)構(gòu)性增長動力的板塊，同時(shí)也在探索更多新興的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，為降低被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)也變得更加精于運(yùn)營。站在更遠(yuǎn)的未來回望我們所處的時(shí)代，如何應(yīng)對投資格局中的這一轉(zhuǎn)折將是其中的點(diǎn)睛之筆。100%75%50%25%0%100%75%50%25%0%2019202420192024來源：第一太平戴維斯研究部引用投資INREV/ANREV意向調(diào)查。AdAmAdAmIrányIUnioninvestmentRealestate全球投資管理部主管利率出現(xiàn)60年來最高的漲幅，再加上戰(zhàn)爭和高通脹水平，我們行業(yè)的長繁榮周期已戛然而止。造成當(dāng)前嚴(yán)峻而是更廣泛的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢。資本市場的交易活動非常低迷，而租戶市場卻朝著另一個(gè)積極的方向發(fā)展。盡管在板塊和地域上存在差異，租金表現(xiàn)一直非常強(qiáng)勁。從收購的角度來看，我們?nèi)匀蛔屑?xì)甄選，保留資金儲備，以便充分利用市場錯位進(jìn)行反周期投資。我們的重點(diǎn)仍然是更有韌性的資產(chǎn)類別，如物流、住宅和以食品為主的零售業(yè)等高度穩(wěn)定、多樣化、具備持續(xù)現(xiàn)金流且易于管理的資產(chǎn)類別。我們繼續(xù)看好寫字樓板塊，雖然行業(yè)正經(jīng)歷分化，面臨著疫情期間實(shí)施的居家辦公所帶來的挑戰(zhàn)。符合esG資質(zhì)且交通便利、設(shè)施齊全的優(yōu)質(zhì)寫字樓將繼續(xù)受益于強(qiáng)勁的租金表現(xiàn)。隨著各企業(yè)紛紛制定戰(zhàn)略，讓員工回到辦公室工作，我們認(rèn)為基金中“合適的”寫字樓物業(yè)仍具有吸引力。盡管投資市場并不景氣，我們一直在積極出售資產(chǎn)，通過篩選或場外交易退出非戰(zhàn)略性資產(chǎn)或業(yè)務(wù)計(jì)劃已完成的物業(yè)，并將銷售收益納入我們的流動性持倉。目前，房地產(chǎn)市場的模式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。近年來，我們通過遠(yuǎn)期交易專注于新開發(fā)項(xiàng)目，但如今對現(xiàn)有物業(yè)的投資愈發(fā)重視。我們愈加重視對現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行改造，以擴(kuò)大規(guī)模、改善環(huán)境和esG認(rèn)證，從而吸引并留住高質(zhì)量的租戶。資產(chǎn)管理的要求更嚴(yán)格，因此也變得更加重要。辦公場所、購物中心和酒店需要更新服務(wù)才能滿足用戶的需求，而將用戶需求與可持續(xù)發(fā)展相結(jié)合尤其需要創(chuàng)造力。/imPacts寫字樓平衡23文：EriMitsostErgiou年來我們在寫字樓市場上看到的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變并不僅僅是疫情期間普遍調(diào)整優(yōu)先事項(xiàng)和生活方式、以及ESG問題緊迫的反映。全球現(xiàn)有的大部分寫字樓都需要進(jìn)行調(diào)整，以滿足企業(yè)、個(gè)人和城市不斷變化的需求，而業(yè)主需要對此做出相關(guān)決策。對區(qū)位優(yōu)越的存量寫字樓有信心的業(yè)主仍需要創(chuàng)新來吸引雇員。而對于不甚理想的物業(yè)，則需要賦予空間第二次生命，重新改造以提升價(jià)值。不管是哪種選擇，都是在經(jīng)濟(jì)活力不足的情況下強(qiáng)烈要求達(dá)到較高的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，既要回應(yīng)租戶的關(guān)切，又要滿足不斷提高的法規(guī)要求。圖：jakeread圖：jakeread盡管關(guān)于辦公室不斷變化的討論是全球性本、通勤費(fèi)用和社會規(guī)范影響著歐洲、亞洲和美洲的動態(tài)。亞洲的寫字樓出租率最高，平均達(dá)到88%，市的出租率還在50%以下。第一太平戴維斯亞太區(qū)和新加坡辦公場所戰(zhàn)略主管SimonRaper說：“即使在同一企業(yè)內(nèi)部，也需要靈活應(yīng)對。不同國家之間的文化存在差異，因此在不同的國家和地區(qū)需要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整?！薄捌髽I(yè)必須了解這些差異，尤其是因?yàn)楣ぷ鲌鏊O(shè)計(jì)要求更改而考慮搬遷，或是因?yàn)楸O(jiān)管更加嚴(yán)格而進(jìn)行環(huán)境升級，又或是因經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而產(chǎn)生新雇傭需求的時(shí)候?！迸e例來說，在中國大陸和香港地區(qū)，由于多代人共同居住及居住面積較小，人們更愿意在辦公室內(nèi)辦公。而由于通勤成本高昂，日本傳統(tǒng)與靈活辦公并存，年輕一代也很樂于接受靈活安排。在歐洲，德國和法國的文化偏好面對面的交流與合作，因此盡管年輕一代正在推動靈活辦公，人們還是主要留在辦公室工作。相/imPacTsQ12023Q1202484%88%55%59%49%53%定了工作場所的自主性和靈活性?！巴ㄇ谥档谩痹诔銮诼嗜蜃畹偷拿绹九νㄟ^豐富辦公室設(shè)施和福利來讓“通勤變得更值為疫情期間很多人都搬遷到經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)更小的區(qū)域、選擇更大的房子居住。要在這一背景中間取得成功，企業(yè)辦公室需要成為能夠吸引并留住人才的磁石。創(chuàng)建能與員工需求產(chǎn)生共鳴的空間是一項(xiàng)戰(zhàn)略要務(wù)。年輕一代的員工把健康、職業(yè)發(fā)展和有意義的體驗(yàn)放在首位—如果希望他們常來辦公室，辦公室必須具備這些品質(zhì)。如果一家企業(yè)把靈活度、人性化尺度和社區(qū)作為辦公空間設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，那么他們的招括第一太平戴維斯（見方框）在內(nèi)的許多公司已經(jīng)在采用并推廣這些趨勢。在新加坡的慕尼黑再保險(xiǎn)公司（Munich工作，也認(rèn)識到辦公室作為團(tuán)隊(duì)聚集地的重要性。在采納靈活辦公的同時(shí)也使辦公室成為一個(gè)賦能員工、促進(jìn)聯(lián)系的工作場所，提供可選擇的工作空間、可調(diào)節(jié)的工位以及便利包容的社區(qū)區(qū)域。在葡萄牙，QuintadaFonte辦公園區(qū)現(xiàn)區(qū)內(nèi)的生態(tài)系統(tǒng)提供了設(shè)施豐富的環(huán)境，優(yōu)先考慮工作與生活的平衡。其中包括七家餐廳，還有健身房、水療中心和醫(yī)療保健設(shè)施，通過鼓勵周邊公司融入，促進(jìn)社區(qū)的繁榮發(fā)展。在美國，投資管理公司Jamestown將科技化公共空間、酒店式設(shè)施和創(chuàng)意空間營造相結(jié)合，開發(fā)出豐富多彩的辦公場所。北卡羅來納州的羅利煉鐵廠把歷史悠久的鋼廠和倉庫改造融合為一個(gè)創(chuàng)新的社區(qū)中心，擁有購物、餐飲和生活空間等多種設(shè)施配套，辦公室員工也成為社區(qū)的一部分。這對工作場所的變革需求已在大多數(shù)主要市場掀起了一股翻新熱潮。隨著人們對氣候變化愈加關(guān)注，改造工程必須符合環(huán)保法規(guī)，才能滿足租戶對高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展空間日益增長的需求。在倫敦西區(qū)，翻新占在建開發(fā)面積的比例預(yù)西海岸辦公室文化的風(fēng)吹進(jìn)了第一太平戴維斯紐約總部，吸引員工回到辦公室?？偛课挥谑兄行墓珗@大道399號的辦公室面積63,000平方英尺（5,850平方米配備新鮮冷飲、高端桌、11間視頻會議室、隔音通話間等一應(yīng)俱全，還有各種協(xié)作空間、討論室和播客工作室。平均寫字樓使用率100%75%50%25%0%平均寫字樓使用率100%75%50%25%0%在當(dāng)前的市場條件下，把資本支出投入現(xiàn)有存量的需求還是有挑戰(zhàn)的。這一點(diǎn)在歐洲市場更為明顯，因?yàn)檫@里存量物業(yè)通常較為陳舊—幅縮小，以至于很大一部分樓齡較短的存量寫字樓也需要升級才能滿足未來的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。提高租金的前景對業(yè)主來說是一個(gè)強(qiáng)大的級較低的寫字樓而言，按照新標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造可能永遠(yuǎn)無法吸引到租戶，因此也無法吸引到租金，造物業(yè)以投入新的用途顯然是唯一的選擇。英國第一太平戴維斯寫字樓代理主管JamesEvans說：“企業(yè)的動力來自于怎樣才能夠吸引最優(yōu)秀的人才。如今，一流的建筑可以吸引一流的人才，但二流的建筑就不行了—那么該如何處理這些物業(yè)呢？”寫字樓平衡25“這對現(xiàn)在的業(yè)主來說是個(gè)挑戰(zhàn)—但也可能令人振奮。我們觀察到市中心出現(xiàn)了一些有趣的用途改造實(shí)例，尤其圍繞教育領(lǐng)域和酒店物業(yè)。暮氣沉沉且人員流失的辦公室可以投入更有生機(jī)活力的用途，從而帶動人氣，也更少受到區(qū)域地段的限制。”第一太平戴維斯對全球六大寫字樓市場的供需動態(tài)進(jìn)行了分析，預(yù)計(jì)到2033年，每年需要對0.7%到0.9%的寫字樓總存量進(jìn)行重新規(guī)劃改造，才能實(shí)現(xiàn)市場平衡。按2023年的價(jià)值計(jì)算，這相當(dāng)于現(xiàn)有近1萬億平方英尺存量中的840萬到1050萬平方英尺，也就是每年需要改造三到四座帝國大廈。然而，各城市所需的改造水平并不一致。紐約的轉(zhuǎn)型幅度最大，每年需要將1.1%到1.3%的辦公空間調(diào)整為其他用途，才能在2033年實(shí)（0.2%-0.5%）的要求要低得多。改造的規(guī)模是一個(gè)挑戰(zhàn)，但改造目的范都是重點(diǎn)。在悉尼，一個(gè)印尼家族辦公室在把溫亞德火車站附近原為中國銀行的15層寫字樓重新改造為酒店，耗資3000萬澳元。在倫敦，OxfordProperties與英國實(shí)驗(yàn)室專家PioneerGroup合作，將BloomsburySquare倫敦城0%0.5%倫敦城/imPacTs紐約市正在從兩個(gè)方面應(yīng)對寫字樓目前的困境，支持寫字樓優(yōu)化和希望改造的需求。對于現(xiàn)有的存量寫字樓，紐約市經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司和紐約市工業(yè)發(fā)展局推出了曼哈M-Core為曼哈頓寫字樓業(yè)主提供稅收優(yōu)惠，支持改造最高1,000萬平方英尺表現(xiàn)不佳的寫字樓空間。符合條件的建筑面積必須超過25萬平方英尺，建于2000年之前，且位于第59街以南。市政府的目標(biāo)在于引進(jìn)重大技術(shù)改進(jìn)的項(xiàng)目，如新的建筑系統(tǒng)和節(jié)能措施（確保符合第97號地方法設(shè)定的碳排放目標(biāo)以及租戶尋求的新布局、便利設(shè)施和健康因素。首批獲得M-Core稅收減免的物業(yè)包括水街175號，建筑將升級為混合功能項(xiàng)技術(shù)租戶社區(qū)的發(fā)展；第三大道850號將轉(zhuǎn)型為可持續(xù)發(fā)展的TOD項(xiàng)目，在街道上更為矚目，以吸引更多租戶。紐約市還通過重新調(diào)整建筑用途的方式來解決長期存在的住房短缺問題。如果業(yè)主把寫字樓改建為提供50個(gè)或以上住宅單元，紐約市寫字樓轉(zhuǎn)換加速器計(jì)劃（CityOfficeConversionAccelerator）將簡化這個(gè)許可程序。計(jì)劃還提供財(cái)政獎勵和技術(shù)支持，幫助開發(fā)商應(yīng)對復(fù)雜的改建問題。目前已有52棟建筑參與，市長辦公室估計(jì)，將有1.35億平方英尺的辦公空間改造為約2萬個(gè)住房單元。第一太平戴維斯駐紐約東區(qū)研究部副總裁MarishaClinton說：“正是像加速器和M-Core等地方政府計(jì)劃才能夠在建筑改造和翻新方面發(fā)揮更有意義的作用。M-Core讓樓宇更具可持續(xù)性，也對企業(yè)和員工更具吸引力?！?0萬平方英尺（27,870平方米）的VictoriaHouse三分之二以上的面積改建為濕性實(shí)驗(yàn)室生命科學(xué)空間。任何將存量寫字樓成功轉(zhuǎn)型為更廣泛用途的項(xiàng)目都需要公共部門的支持。通過提供激勵措施、改變土地用途、支持可持續(xù)發(fā)展的城市門將在塑造未來辦公空間方面發(fā)揮關(guān)鍵作用，還可通過更多提供財(cái)政激勵措施，鼓勵開發(fā)商重新思考老化辦公樓存量的利用。紐約為公共部門如何支持城市寫字樓的生命周期提供了一與此同時(shí)，新加坡政府正在通過“GreenGeTTYimaGesPlan2030”推動變革，為提升城市可持續(xù)性和韌性作出長期路徑規(guī)劃。由于人們紛紛涌向更可持續(xù)的新建筑，導(dǎo)致CBD內(nèi)使用時(shí)間更長的物業(yè)空置率不斷上升，建筑改造被納為其中的一個(gè)重要組成部分。政府為建筑的綠色升級提供補(bǔ)助及規(guī)劃激勵措施，意在鼓勵提高多功能開發(fā)項(xiàng)目中建筑面積的集約利用。這樣做的另一個(gè)好處是項(xiàng)目在周末和下班后也能提供多種用途，保持GeTTYimaGes新加坡第一太平戴維斯研究與咨詢部執(zhí)行董事AlanCheong說：“無論是舊建筑綠化還是寫字樓改造，都離不開政府的作用。新加坡已經(jīng)在部分地區(qū)提供激勵措施，希望這些地區(qū)的老舊建筑可以重新改造或重建為混合用項(xiàng)目，在周末和晚上為CBD注入更多活力?！边@種面向未來的思維方式需要應(yīng)用到全世界的工作空間去，以滿足雇主、員工及城市不斷變化的需求?！癎reenPlan2030”推動變革寫字樓平衡27隨著未來工作方式的演變，協(xié)作式工隨著未來工作方式的演變，協(xié)作式工作空間、靈活的工作安排和可持續(xù)的環(huán)境將成為常態(tài)。一個(gè)積極促進(jìn)各方面福祉的工作環(huán)境能夠增強(qiáng)員工的歸屬感，賦能員工全力發(fā)揮。我們構(gòu)思慕尼黑再保險(xiǎn)的新加坡新辦公室的時(shí)候，設(shè)想的是讓空間滿足員工不同需求，讓他們感到相互聯(lián)系且受到支持。走進(jìn)辦公室，您可以靈活選擇工作地點(diǎn)。這里有用于團(tuán)隊(duì)會議的協(xié)作空間，也有用于安靜專注的專注艙。包容性也是一個(gè)重要的考慮因素；可調(diào)節(jié)高度的標(biāo)準(zhǔn)工位、自動入口門、無接觸出口按鈕及高度降低的茶水間桌面都是一些微小但重要的調(diào)整，確保辦公場所內(nèi)所有人都可以無障礙使用。我們承諾的不僅僅是辦公場所的功能性，還有可持續(xù)性。在選擇大樓的時(shí)候，就選中了和我們的業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展理念相似的物業(yè)。為了更有效地管理能源消耗，我們在辦公室安裝了傳感器和照明定時(shí)器。茶水間安裝了漏水傳感器，會在發(fā)生漏水的時(shí)候立即切斷供水。我們的廢物收集點(diǎn)也反映了大樓的廢物管理流程。通過這些共同努力，我們有望在未來五年內(nèi)將碳足跡減少30%。TobiasFrenzCEO,新加坡慕尼黑再保險(xiǎn)/imPacTs文：JoeLLoyd高速城鎮(zhèn)化繼續(xù)席卷全球，城市尋找清潔用水的新來源，但廢水排放也在增加。這對周邊社區(qū)和生態(tài)系統(tǒng)都造成了影響。與此同時(shí)，氣候變化對水源供應(yīng)和衛(wèi)生狀況的影響比往日更為嚴(yán)峻，干旱、洪災(zāi)及污染事件也減少了可用水源。在過去二十年里，不能獲得安全處理的飲用水的城市居民人數(shù)增長了50%以上。然而，城市規(guī)劃的速度并沒有跟上人口增長的速度。為應(yīng)對氣候變化，城市發(fā)展戰(zhàn)略需要把水源管理放到和污染管控、建筑環(huán)境和廢物處理同等重要的位置上。城市規(guī)劃需要采用創(chuàng)新的方式來節(jié)約用水、保障水質(zhì)、限制城鎮(zhèn)化對供應(yīng)的影響。每個(gè)人都能為保護(hù)這珍貴的資源做出努力?，F(xiàn)在已經(jīng)存在一些有效的解決方案，不同城市也開始構(gòu)思相關(guān)對策，改善水源系統(tǒng)的長期韌性。構(gòu)建一個(gè)能夠?qū)λY源回收再利用的“循環(huán)”系統(tǒng)是關(guān)鍵。把經(jīng)過處理的廢水重新引入產(chǎn)業(yè)或澆灌系統(tǒng)可節(jié)約用水，支撐城市供應(yīng)的韌性。水資源稀缺的國家可以向中國等成功實(shí)踐的國家學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)（見框內(nèi)）。人口增長帶來了更多的飲用水以及相應(yīng)的食物生產(chǎn)用水的需求。其他挑戰(zhàn)還有氣候變化沖擊、取水及環(huán)境保護(hù)等。研究指出，2050年人口可能達(dá)到98億，為滿足用水需求，世界還需多生產(chǎn)50-60%的食物—然而由于全球變暖，糧食產(chǎn)量預(yù)計(jì)要削減3-12%。城市中心及農(nóng)業(yè)部門必須協(xié)同合作，在優(yōu)化資源管理、確保農(nóng)林不過度占用水資源的同時(shí)保護(hù)城市?！?015年中國宣布啟動‘海綿城市’建設(shè)，捕捉暴雨徑流，而不是放任其回歸河海，”亞太第一太平戴維斯可持續(xù)及ESG部門主管SamCrispin說道。“這一概念旨在應(yīng)對國內(nèi)不同區(qū)域的水資源問題。中國北方一般比較干旱，因此北京、西安等城市需要盡可能最大化雨水利用以緩解抽取地下水的壓力。而如武漢等其他城市則面臨洪水頻發(fā)的問題，這一情況下海綿城市則優(yōu)先捕捉蓄水，以供日后使用。”Crispin還強(qiáng)調(diào)，在水庫周邊鞏固土地價(jià)值、休閑用途及推進(jìn)灰水利用等也能夠帶來額外的經(jīng)濟(jì)利益。水資源管理29面對嚴(yán)峻的干旱問題及快速增長的工業(yè)化及人口增長需求，中獲得重要成果。水安全五年計(jì)劃主要有以下四個(gè)目標(biāo)，即水旱災(zāi)害防御能力、面對嚴(yán)峻的干旱問題及快速增長的工業(yè)化及人口增長需求，中獲得重要成果。水安全五年計(jì)劃主要有以下四個(gè)目標(biāo)，即水旱災(zāi)害防御能力、水資源節(jié)約集約安全利用能力、水資源優(yōu)化配置能力、河湖生態(tài)保護(hù)治理能力進(jìn)一步加強(qiáng)。該計(jì)劃把節(jié)水措施納入城市規(guī)劃，以緩解很多城市用水緊張的濕地、雨水花園和綠色屋頂?shù)茸匀毁Y源和基礎(chǔ)設(shè)施來管理雨水和防止洪水，同時(shí)補(bǔ)充枯竭的地下水資源。城市將雨水徑流用于開發(fā)利用再生廢水和咸水等非常規(guī)水源。計(jì)劃同時(shí)在農(nóng)業(yè)部門推進(jìn)先進(jìn)用新技術(shù)等提高用水效率。費(fèi)利克斯托水循環(huán)項(xiàng)目illustration:KariMoDén（FelixstoweHydrocycle）就illustration:KariMoDén項(xiàng)目在多余的水到達(dá)沿海鹽沼之前將其收集起來，從而達(dá)到保護(hù)些水流被重新引入農(nóng)場的蓄水釋放到經(jīng)過管理的含水層補(bǔ)給系得可持續(xù)的供水，農(nóng)民應(yīng)對氣候變化的能力也得到提高。通過將多余的排水引離鹽沼和其他敏感環(huán)境，項(xiàng)目同時(shí)也保護(hù)了沿海生態(tài)系統(tǒng)和野生動物。savills.coM/iMPacts從土地監(jiān)督和改善土壤健康，到提高儲存能力和實(shí)施以自然為本的解決方案來改善水質(zhì)和水資源，農(nóng)業(yè)在實(shí)施水資源管理方面發(fā)揮著核心作用。水源稀缺不僅僅阻礙了城市發(fā)展，還給全球糧食生產(chǎn)造成威脅。農(nóng)業(yè)占到世界淡水使用量的70%，因此水源供應(yīng)也是食品保障問題的一部分—強(qiáng)降雨周期也是。在英國，氣候變化的影響偏向于夏天更干旱，冬天更多雨，英格蘭南部近期就面臨1836年以來降水最多的二月。雨量增加將加劇土壤侵蝕，后續(xù)影響糧食生產(chǎn)和水質(zhì)量。干燥天氣及干旱周期延長對糧食產(chǎn)區(qū)也有影響，因而也構(gòu)成食物保障問題。水源可持續(xù)性得分更高的國家（見右圖）往往從得分更低的國家進(jìn)口新鮮農(nóng)產(chǎn)品，而后者或許不能維持未來供應(yīng)。這在西方國家是個(gè)普遍的問題，而日漸進(jìn)展的地緣政治環(huán)境提高了供應(yīng)中斷的風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境問題交織的復(fù)雜性。城鎮(zhèn)化、人口增長及日益嚴(yán)峻的極端天氣改變了我們對水資源的看法?！拔覀儽仨氄J(rèn)識到這是一種有限的資源，因此需要明智地加以管理?！钡谝惶酱骶S斯鄉(xiāng)村及研究項(xiàng)目部董事KellyHewson-Fisher說：“這需要一種微妙的平衡及行為上的改變，以確保城市和農(nóng)業(yè)部門擁有支持健康人口所需的水資源?！北M管挑戰(zhàn)重重，但只要認(rèn)真規(guī)劃，就能找到行之有效的解決方案。合作至關(guān)重要：沒有任何一個(gè)部門能夠獨(dú)自解決這些挑戰(zhàn)，但我們可以共同保護(hù)對我們的城市長期韌性至關(guān)重要的資源。掃描進(jìn)入深度閱讀加利福尼亞面臨著持續(xù)的水資源危機(jī)。氣候變化、過度用水和日益增長的需求加劇了長達(dá)數(shù)十年的干旱，導(dǎo)致其主要水源之一科羅拉多河的水庫枯竭。這條河流還能產(chǎn)生水電，灌溉供應(yīng)全國大部分冬季蔬菜農(nóng)場。由于圣華金河谷的土地因過度抽取而下沉，農(nóng)民可抽取的地下水量越來越有限。加利福尼亞州的水市場是保障水資源的有效分配和恢復(fù)能力，是一種可應(yīng)用于世界其他地方的管理稀缺水資源供應(yīng)的方法。買賣雙方通過不同的機(jī)制進(jìn)行水權(quán)交易。在干旱期間，臨時(shí)租賃協(xié)議把水權(quán)轉(zhuǎn)移到最需要的地區(qū)，而長期租約可適應(yīng)人口增長或經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的水需求結(jié)構(gòu)性變化。賣方也可以永久轉(zhuǎn)讓水權(quán)。在加利福尼亞州，約有150萬英畝英尺（近兩立方千米）的水進(jìn)行交易，相當(dāng)于整個(gè)州城市和農(nóng)場用水總量的4%。缺乏可靠供水的農(nóng)場獲得支持，但他們更有可能成為重要賣家，因?yàn)樗麄兂钟械乃畽?quán)約為城市的四倍。中部河谷和加利福尼亞南部不斷發(fā)展的城市地區(qū)則是主要買家。南加利福尼亞城市近15%的供水來自水權(quán)交易。購水還有助于環(huán)境保護(hù)，包括野生動物保護(hù)區(qū)、果園、漁業(yè)并降低索爾頓湖的鹽度。TomYoung博士TomYoung博士菲爾德農(nóng)業(yè)學(xué)者為了獲得納菲爾德農(nóng)業(yè)獎學(xué)金（NuffieldFarmingScholarship我希望前往水資源嚴(yán)重緊張的地區(qū)，觀察能夠改善水安全的方法和技術(shù)，并了解影響這些方法采用的主要障礙。在旅行中我觀察到的成功解決水安全的方案包括：直接使用處理后的廢水或?qū)U水補(bǔ)給地下蓄水層、大規(guī)模收集雨水、利用數(shù)據(jù)為灌溉系統(tǒng)提供信息、如地下滴灌等節(jié)水灌溉、作物育種以提高用水效率、淡化水、供應(yīng)鏈水彈性管理，以及整體景觀級別的土壤管理。所有這些方法都減少了使用者對傳統(tǒng)水源的依賴，同時(shí)也對有限的資源進(jìn)行更有效的管理。這些方案的實(shí)施過程普遍遇到了多重阻礙，包括投資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、利益相關(guān)方拒絕變革、缺乏對替代方法的行業(yè)知識、創(chuàng)新受到法規(guī)限制、跨學(xué)科工作挑戰(zhàn)以及長期規(guī)劃缺乏等。然而，我也看到許多利益相關(guān)方?jīng)_破這些障礙最終實(shí)施了水資源韌性項(xiàng)目的例子。這些成功案例的主要模式包括：利益相關(guān)方推動項(xiàng)目發(fā)展；政府支持和長期規(guī)劃；跨學(xué)科工作；以及當(dāng)?shù)貙栴}的自主權(quán)和本地化解決方案的交付。鑒于問題的復(fù)雜性，解決水安全問題需要采取整合的方法。沒有一個(gè)解決方案是可鏈對水資源管理的態(tài)度發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。太平戴維斯全球水資源可持續(xù)發(fā)展指數(shù)采用耶魯大學(xué)2022年環(huán)境表。而是重點(diǎn)標(biāo)注那些意識到水資源限制。在前十名中占據(jù)主導(dǎo)地位。其但也有一些例外—津巴布韋、南非和。指數(shù)得分0第一第一現(xiàn)指數(shù)中的農(nóng)業(yè)、水資源、衛(wèi)生與飲用水指標(biāo)對各國進(jìn)行排名指數(shù)并不衡量資源可用性或消耗量，并已采取措施保障未來供應(yīng)的地區(qū)總體而言“西方國家”地區(qū)的平均得分最高，中22個(gè)國家中，有20個(gè)排名在前四分之緊隨其后。撒哈拉以南非洲是得分最低的地區(qū)，埃斯瓦提尼均位居榜單的上半部分所羅門群島厄立特里亞savills.coM/iMPactssavills.coM/iMPacts文：PaulTosTevin&ConnorChilTon報(bào)紙頭條、社交媒體和咖啡館的談話中，住房負(fù)擔(dān)都是一個(gè)難以報(bào)紙頭條、社交媒體和咖啡館的談話中，住房負(fù)擔(dān)都是一個(gè)難以自2013年以來，10個(gè)主要經(jīng)濟(jì)體的房價(jià)上漲了70%以上，而同期收入僅增長了23%。自2022年以來，全球大多數(shù)市場的購房和租房人群還不得不面對利率上漲的問題。選民們對此并不滿意：全國范圍內(nèi)的民意調(diào)查顯示，41%的澳大利亞人和47%的加拿大人認(rèn)為住房成本是他們最關(guān)心的三大問題之一。減輕住房負(fù)擔(dān)不僅僅是讓人開心而已，更牽涉到城市能否吸引到更多居民及企業(yè)入駐。第一太平戴維斯科技城市研究顯示，人口和企業(yè)正在從高成本的大城市向丹佛、布里斯托爾和塔林等生活成本更低的小城市轉(zhuǎn)移。在我們分析的大多數(shù)國際市場中，供應(yīng)短缺是導(dǎo)致房價(jià)難以承受的原因。GETTYIMAGES在過去十年中，住房供應(yīng)一直跟不上人口增長的步伐。由于許多市場供GETTYIMAGES雖然發(fā)達(dá)市場面臨相似的供應(yīng)問題，但在房屋交付和市場監(jiān)管方面采取的方法卻有所不同。歐盟國家的租賃住房比例往往較大，且行業(yè)受到監(jiān)管。美國和澳大利亞等國家的公共或社會租賃住房存量較少，監(jiān)管也較少。住房負(fù)擔(dān)3320082010201220142016201820202022瑞典的出租公寓受到法律的嚴(yán)格監(jiān)管。所有房東每年都會和瑞典租戶聯(lián)盟（SwedishUnionofTenants）協(xié)商租金。雖然與其他歐洲國家相比，瑞典的住房短缺問題相對較小，但在建筑和融資成本上漲的背景下政府取消了補(bǔ)貼，新開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)放緩。第一太平戴維斯瑞典分公司研究部主管MaryroseDavid說：“以前的住房補(bǔ)貼計(jì)劃主要在住房供應(yīng)端提供給支持，尤其是在區(qū)域城市層面，使得供應(yīng)和人口保持同步增長。而目前計(jì)劃取消則為租賃住房的發(fā)展帶來了更多挑戰(zhàn)。不過，人口增長的減緩則意味著缺口應(yīng)該會得到控制。”西班牙的租賃市場監(jiān)管也很嚴(yán)格，但與同類市場相比，公共住房的比例要小得多（僅占總存量的1.6%）。2023年出臺的新立法進(jìn)一步規(guī)范市場，鼓勵提供租賃住房。市政府向資助經(jīng)濟(jì)適用房的私營公司提供開發(fā)用地和有時(shí)限的控股權(quán)。不過長期來看，這些土地仍將是公共用地。第一太平戴維斯歐洲生活研究部主管RichardValentine-Selsey表示，監(jiān)管通常被視為新增租賃住房供應(yīng)的障礙，但事實(shí)未必如此。“機(jī)構(gòu)投資者需要監(jiān)管的確定“投資者面臨的最大挑戰(zhàn)是監(jiān)管的不確定性。如果他們無法確定監(jiān)管環(huán)境，就會等到確定性明晰之后再進(jìn)行投資。監(jiān)管機(jī)構(gòu)還應(yīng)注意，在房屋交付和管理的過程中，投資者是需要獲得回報(bào)的?！敝笖?shù)2013=100指數(shù)2013=10020,000,00020220-250,000-500,000-750,000-1,000,000-1,250,00019942010201220142022-5,000,0000198219922002201220224,000,000019721982199220020-1,000,000-2,000,000-3,000,000-4,000,0002008住房負(fù)擔(dān)35收入增長對比房價(jià)增長2015–2022房價(jià)增長2015–2022收入增長2015–2022供應(yīng)增長2015–2022人口增長0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%02468101214澳大利亞、加拿大和美國等英語國家市場有著相似的特點(diǎn)：對出租物業(yè)的監(jiān)管較輕，公共住房計(jì)劃規(guī)模較小。加拿大和澳大利亞對外國購房者實(shí)施限制。英國市場則采取了更廣泛的盎格魯圈和歐盟的做法。社會住房在歷史上發(fā)揮了很大的作用，在高峰時(shí)期為一半的人口提供住房，但現(xiàn)在比例已經(jīng)下降到17%。英國的經(jīng)濟(jì)適的協(xié)議，即要求每個(gè)新開發(fā)項(xiàng)目必須提供一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房。英語圈英語圈加拿大德國0-,2000,000-4,000,0000-6,000,0000-8,000,0001972198219922002SAvIllS.coM/IMPAcTS200120122022-60,000,000-20,000,000-40,000,000-1,000,000-400,00004,000,000-500,000-250,000-100,000-200,000-300,000500,000500,0002022202220032013201920172012201500000然而，第一太平戴維斯英國住宅研究部總監(jiān)EmilyWilliams說：“當(dāng)前面臨的困難是過去18個(gè)月整體交付速度減慢，開發(fā)商出資建造的經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量將有限。”“如果政府想要通過第106條交付更多經(jīng)濟(jì)適用房，重點(diǎn)應(yīng)該是增加土地供應(yīng)。與此同時(shí)，住房協(xié)會和地方政府需要明確的長期補(bǔ)助資金計(jì)劃和社會租金設(shè)定政策，堅(jiān)定投入開發(fā)的信心?！北疚乃榻B的亞洲市場彼此之間及與其他國際市場之間存在很大差異，但它們面臨著相似挑戰(zhàn)。中國一個(gè)特點(diǎn)是，在過去十年內(nèi)建造了大量住宅，但人口增長卻停滯不前。然而，城市化進(jìn)程仍在推進(jìn)，特別是勞動人口持續(xù)往北京、上海等一線城市遷移。鑒于此，第一太平戴維斯中國研究部主管JamesMacdonald表示，住房負(fù)擔(dān)在中國并不是一個(gè)全國性的問題?！斑@是一二線城市面臨的問題。跟許多具有全球競爭力的城市一樣，大多數(shù)企業(yè)傾向于在少數(shù)幾個(gè)城市聚集，以創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會和吸引優(yōu)秀勞動力?！彼硎?，推高房價(jià)的另一個(gè)原因是，在投資選項(xiàng)有限的情況下，住房是一項(xiàng)首選投資。持有房產(chǎn)的成本極低，因此許多投資者買下房屋后并不介意將其空置。中國正在努力解決這些問題，采取鼓勵發(fā)展租賃住房等措施。和中國一樣，住房負(fù)擔(dān)在日本也是個(gè)受限于地域的問題。雖然總?cè)丝谠谙陆?，但東京、大阪等充滿活力的大城市人口卻在增長：去年東京的凈遷入人口增加了超過12.5萬。盡管全國范圍內(nèi)提供了大量新住房，東京的房租和房價(jià)持續(xù)上漲，且有限的區(qū)域供應(yīng)量可能還會加速這一趨勢。此外，由于日本的住房存量還在不斷拆除和重建，新房入市也并沒有增加總量，因此整體情況比較復(fù)雜。新加坡是世界上兩級市場分化最嚴(yán)重的國家之一，四分之三以上的人口居住在國家建屋發(fā)展局（HDB）建造的住房中。HDB建造公共住房用于出售，使90%的公民擁有自己的民權(quán)益：外國人購買房產(chǎn)必須支付60%的印花稅。然而，疫情以來的人口增長推動了公寓市場租金和價(jià)格的大幅上漲。這些例子表明，在增加住房供應(yīng)和減輕負(fù)擔(dān)方面，沒有單一的解決方案。顯然，不論是公有部門還是私有部門，都不能單獨(dú)應(yīng)對住房負(fù)擔(dān)的問題。國家資產(chǎn)負(fù)債表已經(jīng)捉襟見肘，利率上升意味著通過借貸來開發(fā)社會住房更加困難。與此同時(shí)，私營部門還需要應(yīng)對建筑、勞動力和融資成本的通脹。通過合作，私營部門可以帶來資金和專業(yè)知識，而公共部門則可以提供土地和透明的商業(yè)環(huán)境。如果經(jīng)濟(jì)適用租賃住房能夠?yàn)闄C(jī)構(gòu)投資者提供合適的回報(bào)，數(shù)百億的投資資本將可以得到釋放。第一太平戴維斯針對管理資產(chǎn)總額超過7000億歐元的房地產(chǎn)投資管理人進(jìn)行了一項(xiàng)調(diào)查，其中僅這些投資者就計(jì)劃在未來三年內(nèi)向歐洲居住板塊投入638億歐元。世界各地的國家和城市都有宏大的去碳化目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)機(jī)構(gòu)可以通過資產(chǎn)升級和廢舊物業(yè)改造（如辦公室或購物中心）來幫助實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，規(guī)劃和法規(guī)也予以支持。集約化和空間營造對于經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)也至關(guān)重要。市政府應(yīng)努力把土地所有者聯(lián)合起來，對區(qū)域進(jìn)行整體更新。通過重建可以在更小的占地面積上提供可持續(xù)的住宅，以及共享的便利設(shè)施和開放空間。國家或城市面臨住房供給不足的情況越久，住房負(fù)擔(dān)問題就會變得更加復(fù)雜—因此，公共部門和私營部門應(yīng)該盡早在這方面開展規(guī)?；献?。住房負(fù)擔(dān)37GETTYGETTYIMAGESAndrewAllen第一太平戴維斯投資管理全球首席投資官SAvIllS.coM/IMPAcTSGETTYGETTYIMAGES文：Kelciesellers人才熱點(diǎn)39SAvIllS.coM/IMPAcTS 第一太平戴維斯未來勞動力指數(shù)使用目前和截至2033年的預(yù)測數(shù)據(jù)，分析了世界900個(gè)地點(diǎn)以下維度的表現(xiàn)的工作方式、科技的進(jìn)步、新興產(chǎn)業(yè)和地點(diǎn)涌現(xiàn)的工作方式、科技的進(jìn)步、新興產(chǎn)業(yè)和地點(diǎn)涌現(xiàn)動力的地理多元化高于以往。那么企業(yè)和組織可以在哪里找到他們渴求的技能人才呢？第一太平戴維斯未來勞動力指數(shù)顯示了世界各地人才聚集的幾個(gè)地點(diǎn)，其中包括傳統(tǒng)的技能人才中心，如東京、紐約、洛杉磯及倫敦。德里、上海及雅加達(dá)屬于后來崛起的新興市場；而基加利和圣保羅則體現(xiàn)了南半球的聚集趨勢。圖表比較龐雜，反映了指數(shù)的幾個(gè)變量范圍。越來越追主要的指數(shù)覆蓋所有的國家，而其余的則按照聯(lián)合國的四印度和越南）和低收入（主要分布在撒哈拉以南）。在這些分組中，評判優(yōu)異表現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)大致相同，只是有德里、上海及雅加達(dá)屬于后來崛起的新興市場；而基加利和圣保羅則體現(xiàn)了南半球的聚集趨勢。圖表比較龐雜，反映了指數(shù)的幾個(gè)變量范圍。越來越追主要的指數(shù)覆蓋所有的國家，而其余的則按照聯(lián)合國的四印度和越南）和低收入（主要分布在撒哈拉以南）。在這些分組中，評判優(yōu)異表現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)大致相同，只是有時(shí)會受到其他影響而抵消。龐大且仍在擴(kuò)張的勞動力人口是一個(gè)加分項(xiàng)，但如果這一條件不存在，凈人口遷入也可以補(bǔ)足。經(jīng)濟(jì)增長至關(guān)重要，但監(jiān)管環(huán)境也彌足珍貴，這在高增長的新興經(jīng)濟(jì)體中更為難尋。指標(biāo)上名列前茅的中心各指標(biāo)得分都比較均衡。例如，最出色的區(qū)域白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)就業(yè)均錄得高增長。這意味著頂尖高等院校也是個(gè)重要優(yōu)勢，總體教育水平，尤其是完成各種高等教育的人數(shù)水平，也很重要。4深圳5倫敦6德里9墨爾本同類相較是未來勞動力指數(shù)或任何全球指數(shù)的一大挑戰(zhàn)。因此，我們的指數(shù)涵蓋五個(gè)相互補(bǔ)充的方面。最 亞的斯亞貝巴聯(lián)合國國家收入分組聯(lián)合國國家收入分組來源：第一太平戴維斯研究部引用牛津經(jīng)濟(jì)研究院、世界銀行、聯(lián)合國、SpeedTest、TransparencyInternational、QS及Numbeo數(shù)據(jù)即便不能到達(dá)，科技也能夠幫助打開這一區(qū)域的人才市場。尤其結(jié)合遠(yuǎn)程辦公這一模式，員工和公司都能擺脫區(qū)域即便不能到達(dá)，科技也能夠幫助打開這一區(qū)域的人才市場。尤其結(jié)合遠(yuǎn)程辦公這一模式，員工和公司都能擺脫區(qū)域的限制。非洲在過去五年一直努力提高生產(chǎn)力，也可能是這一模式資者把眼光投向這塊大陸。基加利的特別經(jīng)濟(jì)區(qū)誕生了非洲第日本還創(chuàng)新地使用科技手段開發(fā)醫(yī)療器械及“護(hù)理機(jī)器人”以緩解人口老齡化的問題。名列勞動力指數(shù)榜首的東京在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、法規(guī)監(jiān)管和生活質(zhì)量方面都獲得高分，持續(xù)吸引年輕人才。與此同時(shí)，中國則面臨勞動力縮減的問題，并加大自動化及電子化的投入緩解形勢。隨著人口老齡化，中國也在關(guān)注傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化并生產(chǎn)附加值更高的產(chǎn)品。SAvIllS.coM/I