“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響研究分析 稅務(wù)管理專業(yè)

“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響研究摘要：隨著世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)逐漸趨緩，一方面受全球經(jīng)濟(jì)不景氣等外圍需求減弱的影響，另一方面受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡等因素的影響，因此，我國目前最迫切的事情，就是通過調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式、鼓勵(lì)居民消費(fèi)、增加內(nèi)需的方式，通過加大稅收體制等方面改革的力度，以維持我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)速發(fā)展。中小企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，而房地產(chǎn)業(yè)更關(guān)系到民生問題。近年來，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，同時(shí)房?jī)r(jià)上漲等現(xiàn)象也引起了人民的普遍關(guān)注，房?jī)r(jià)問題成為目前中國經(jīng)濟(jì)的一大熱點(diǎn)。對(duì)目前房地產(chǎn)業(yè)存在的問題進(jìn)行了深入分析，在此基礎(chǔ)上對(duì)如何確保我國房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展提出了政策建議。關(guān)鍵詞：營改增、房地產(chǎn)業(yè)、影響、對(duì)策Abstract:Withthechangeoftheworldeconomicsituation,China'seconomicdevelopmenthasmaintainedaslowdowninthetrendofrapidgrowth,ontheonehandbytheglobaleconomicdownturnandotherperipheraldemandweakened,ontheotherhandbythedomesticeconomicrestructuringandotherfactors,China'scurrentmostpressingthingistoadjustthepatternofeconomicdevelopment,changethemodeofeconomicdevelopment,encourageresidentstoconsume,increasethewayofdomesticdemand,byincreasingthetaxsystemandotheraspectsofreformeffortstomaintainthesteadydevelopmentofChina'seconomyTheSmallandmediumenterprisesareanimportantpartofthenationaleconomy,andtherealestateindustryismorerelatedtopeople'slivelihood.Inrecentyears,China'srealestateindustryhasbeenrapiddevelopment,whilehousingpricesandotherphenomenahavearousedwidespreadconcernofthepeople,housingpricesbecomethecurrentChineseeconomyahotspot.Thispapermakesadeepanalysisontheexistingproblemsoftherealestateindustry,andputsforwardsomepolicysuggestionsonhowtoensurethehealthyandhealthydevelopmentoftherealestateindustryinourcountry.Keywords:battalionincrease,realestateindustry,influence,countermeasure

緒論研究背景營業(yè)稅改增值稅是政府一項(xiàng)重要的稅收改革，對(duì)我國增值稅制度的發(fā)展有著重要意義。增值稅制度的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩方面:一是環(huán)環(huán)扣除，不存在重復(fù)征稅;二是稅負(fù)公平，征稅范圍廣。要想真正實(shí)現(xiàn)增值稅的中性原則和公平原則，需要形成完整的抵扣鏈條，包括縱向抵扣和橫向抵扣。自2004年來，我國增值稅稅制己逐步完成了從生產(chǎn)型到消費(fèi)型的轉(zhuǎn)變，這實(shí)際上是完善了抵扣鏈條的縱向抵扣，即同一產(chǎn)品的所有生產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)均可抵扣。如今，為進(jìn)一步完善增值稅制度，營業(yè)稅改增值稅改革實(shí)際上是對(duì)橫向抵扣的完善，即達(dá)到同一環(huán)節(jié)中的所有商品或勞務(wù)均可抵扣。在設(shè)計(jì)和實(shí)行增值稅制度過程中，房地產(chǎn)業(yè)是不可忽視的重要領(lǐng)域，也是公認(rèn)難以處理的領(lǐng)域。中國房地產(chǎn)業(yè)作為整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在宏觀上看，與國家的經(jīng)濟(jì)走向緊密相連。在微觀上看，與普通百姓的生活息息相關(guān)，住房作為普通百姓的必需品，房地產(chǎn)業(yè)營改增勢(shì)必對(duì)居民的福利造成影響。因此結(jié)合現(xiàn)有的營改增政策，以分析探討其對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，并根據(jù)這些影響而提出相關(guān)的對(duì)策和建議，以試圖推動(dòng)營改增政策的進(jìn)一步完善以及房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。研究目的隨著世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)逐漸趨緩，一方面受全球經(jīng)濟(jì)不景氣等外圍需求減弱的影響，另一方面受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡等因素的影響，因此，我國目前最迫切的事情，就是通過調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式、鼓勵(lì)居民消費(fèi)、增加內(nèi)需的方式，通過加大稅收體制等方面改革的力度，以維持我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)速發(fā)展。作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)更是關(guān)系到民生問題。近年來，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，同時(shí)房?jī)r(jià)上漲等現(xiàn)象也引起了人民的普遍關(guān)注，房?jī)r(jià)問題成為目前中國經(jīng)濟(jì)的一大熱點(diǎn)。對(duì)目前房地產(chǎn)業(yè)存在的問題進(jìn)行了深入分析，在此基礎(chǔ)上對(duì)如何確保我國房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展提出了政策建議。研究意義營改增稅收政策的進(jìn)行為我國房地產(chǎn)業(yè)帶來非常廣泛的積極意義?！盃I改增”是國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容，將行業(yè)稅負(fù)只減不增和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的改革意圖落實(shí)到位，加快財(cái)稅體制改革、進(jìn)一步減輕企業(yè)賦稅，調(diào)動(dòng)各方積極性，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)升級(jí)、培育新動(dòng)能、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

國內(nèi)外研究綜述（一）國外研究現(xiàn)狀新西蘭經(jīng)濟(jì)研究所資深分析師約翰娜布蘭森(2001)在對(duì)稅收進(jìn)行研究中指出，若要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的最大化，必須要充分發(fā)揮稅收的調(diào)控作用，從而明確稅收的組合方式，對(duì)稅收負(fù)擔(dān)有清晰的認(rèn)識(shí)。研究表明，隨著時(shí)間的變化和，最優(yōu)稅收平均負(fù)擔(dān)率為22.5%，其中最優(yōu)稅收組合的平均值為0.54，這也表明間接稅在總稅收中所占的比重約為35%，而若能夠滿足上述條件，則能夠?qū)业腉DP產(chǎn)生拉動(dòng)作用，使其提升17%。南非學(xué)者克勒斯蒂芬、范湯德和薩姆耐克(2005)對(duì)南非經(jīng)濟(jì)稅收數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，并且截取了1960年至2002年這一時(shí)間跨度，采用約翰娜布蘭森(2001)在稅制方面的研究方法，結(jié)果表明稅收負(fù)擔(dān)水平與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率之間呈現(xiàn)出的關(guān)系是正相關(guān)的關(guān)系，如果將稅負(fù)提升，那么將會(huì)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)產(chǎn)生負(fù)作用，使地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿κ艿綐O大制約;同時(shí)還指出通過對(duì)間接稅和直接稅之間的比例進(jìn)行調(diào)整，使間接稅的比重降低，會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的拉動(dòng)作用?？梢?，在對(duì)稅制進(jìn)行調(diào)整和改革的過程中，必須要注重主體稅基的轉(zhuǎn)變，這就顯現(xiàn)出“營改增”對(duì)稅制的改革中優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)起到的重要作用。（二）國內(nèi)關(guān)于營改增對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)影響的文獻(xiàn)綜述針對(duì)這一問題，我國學(xué)者彭峰(2014)在其《劉尚希：需對(duì)中小企業(yè)減稅》中強(qiáng)調(diào)為了大力促進(jìn)中小企業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展，需要對(duì)中小企業(yè)進(jìn)行減稅，從而可以增加就業(yè)、擴(kuò)大內(nèi)需，并成為最終避免世界金融危機(jī)影響的關(guān)鍵等等。從“營改增”的目的和必要性方面來看，大多數(shù)學(xué)者和專家是支持和贊同的。許卉林(2016)在《“營改增”對(duì)我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響--以上海市為例》一文中指出可以從不同角度看待“營改增”:一是認(rèn)為這次稅制改革體現(xiàn)了國家有針對(duì)性地放寬部分行業(yè)限制的政策意圖，尤其表現(xiàn)在擴(kuò)大減半征收企業(yè)所得稅的范圍并拉長(zhǎng)減半征收企業(yè)所得稅的期限，提高營業(yè)稅和增值稅起征點(diǎn)以及減免小微企業(yè)的行政性收費(fèi)等舉措上;二，此次“營改增”試點(diǎn)除了是為了增值稅擴(kuò)圍之外，主要還是促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是服務(wù)業(yè)的發(fā)展;最后一點(diǎn)是認(rèn)為“營改增”有利于完善我國長(zhǎng)期存在重復(fù)征稅矛盾的稅制結(jié)構(gòu)問題。孔祥一（2016）在《“營改增”對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的影響分析》中強(qiáng)調(diào)，稅收是國家宏觀調(diào)控的重要手段，近幾年的“營改增”的改革，已經(jīng)蔓延至全行業(yè)，房地產(chǎn)作為“營改增”的改革對(duì)象必然會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)指出，“營改增”是一個(gè)稅收制度完善的過程，其消除了最終消費(fèi)前的重復(fù)征稅，使社會(huì)分工更加合理。而且，“營改增”可以幫助政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)方面起到調(diào)節(jié)作用，使消費(fèi)者避免了重復(fù)征稅，減少了稅收負(fù)擔(dān)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)合理定價(jià)，規(guī)范房地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展?！盃I改增”在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來機(jī)遇的同時(shí)也伴隨著挑戰(zhàn)，“營改增”后企業(yè)的賬務(wù)處理難度增加，計(jì)算房地產(chǎn)業(yè)增值稅，需要計(jì)算房地產(chǎn)所包含的各個(gè)板塊的進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅，大大增加了計(jì)算的難度。此外，稅制的改革對(duì)財(cái)務(wù)人員也有著巨大的考驗(yàn)，要求財(cái)務(wù)人員對(duì)政策有全面的理解，規(guī)避財(cái)務(wù)核算不合格帶來的納稅申報(bào)不準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)。而企業(yè)實(shí)現(xiàn)“營改增”后，據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，企業(yè)預(yù)計(jì)節(jié)稅達(dá)到9000億元人民幣，但林敏（2016）在《全面實(shí)施“營改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析》中指出，大部分企業(yè)稅負(fù)有所減輕，但是個(gè)別企業(yè)稅負(fù)反而會(huì)加重。這都是關(guān)注研究的重點(diǎn)方向。

營改增對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響營改增的概念與作用具體而言，房地產(chǎn)業(yè)‘營改增”主要包括四個(gè)方面的內(nèi)容:第一，出臺(tái)二手房交易的具體規(guī)定。個(gè)人出售2年(包括2年)以上的自有住房免征增值稅，出售不足2年的自有住房按5%的稅率繳納增值稅。北上廣等區(qū)域?qū)τ谄胀ㄗ》恳策m用此項(xiàng)規(guī)定，但對(duì)于非普通住房，要求以銷售收入減去購房款后的差額再按照5%的征收率繳納增值稅。第二，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過渡性政策。如果一般納稅人在經(jīng)營中獲得以下收入可以按照簡(jiǎn)易征收辦法納稅，適用5%-的征收率:1,銷售2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)該以銷售得到的全部?jī)r(jià)款加上價(jià)外費(fèi)用減去不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)支付的對(duì)價(jià)的余額為銷售額。2、如果是2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，則應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額。3、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目或是出租其在2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，也適用簡(jiǎn)易征收辦法。第三，不將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本計(jì)入銷售額。也就是說，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在生產(chǎn)經(jīng)營過程中購進(jìn)的機(jī)器設(shè)備、辦公用品、不動(dòng)產(chǎn)等都可以進(jìn)行抵扣，不把它計(jì)入銷售額，這樣計(jì)算得出的銷項(xiàng)稅額會(huì)相應(yīng)減少，尤其是企業(yè)的土地成本，通常占到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的30%，如果此項(xiàng)成本不計(jì)人銷售額，可以讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)約一大筆支出。第四，不動(dòng)產(chǎn)的購置成本也要納入抵扣范圍。新購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的成本分2年抵扣：第一年抵扣比例為60%-，第二年抵扣比例為40%二這項(xiàng)措施將給所有新增不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)帶來利好。營改增對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的影響因房地產(chǎn)行業(yè)是最終的產(chǎn)成品完成環(huán)節(jié)，所以房地產(chǎn)行業(yè)營改增的前提是為房地產(chǎn)行業(yè)提供勞務(wù)、施工等行業(yè)必須首先也是營改增的行業(yè)，否則房地產(chǎn)行業(yè)就無法獲得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。因營改增后，計(jì)稅基數(shù)原來是價(jià)內(nèi)稅變成了價(jià)外稅，所以它又影響了到土地增值稅與所得稅，所以房地產(chǎn)的營改增比其它行業(yè)的營改增更加復(fù)雜，從房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)可清楚到房地產(chǎn)行業(yè)的營改增實(shí)質(zhì)上也是規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的上游企業(yè)。其一，土地成本能否有稅款抵扣。土地成本能否抵扣稅款直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)。土地成本的稅款抵扣有三種方式:一是定率抵扣，即按照一個(gè)固定的比率簡(jiǎn)易征收;二是邊繳邊扣，即土地出讓時(shí)國家征收稅款，稅款繳到國庫，企業(yè)拿到土地時(shí)可以抵扣稅款，推動(dòng)出讓價(jià)款為含稅價(jià);三是不繳不扣，即國家不征收土地出讓環(huán)節(jié)增值稅，企業(yè)拿到推動(dòng)價(jià)也不抵扣稅款。其二，融資成本能否有稅款抵扣。因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)開發(fā)商的資金來自金融機(jī)構(gòu)，如果沒有同時(shí)開始營改增，會(huì)對(duì)上下游鏈條的抵扣造成一定壓力。利息成本是其主要成本，利息成本能否抵扣也就成為稅款抵扣的難題之一其三，建筑安裝成本的稅款抵扣。建筑業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的上游行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果索要發(fā)票的話一定是“羊毛出在羊身上”，增加取得發(fā)票的成本。建筑企業(yè)本身的行業(yè)獲利習(xí)慣和行業(yè)利潤率不會(huì)允許他消化由以前的營業(yè)稅低稅率到增值稅高稅率的自身消化。如果向原材料供應(yīng)商等上游轉(zhuǎn)移索取增值稅發(fā)票的話，也肯定是會(huì)被攤銷在商品當(dāng)中的隨之轉(zhuǎn)嫁。更往上推的話，很多建材生產(chǎn)企業(yè)也是不具備開具增值稅票資質(zhì)的，或者不愿意開具增值稅發(fā)票的。建筑工程人工費(fèi)占工程總造價(jià)的20%-30%，而勞務(wù)用工主要來源于成建制的勞務(wù)公司及零散的農(nóng)民工。建筑勞務(wù)公司為施工企業(yè)提供專業(yè)的勞務(wù)服務(wù)，原來按3%支付營業(yè)稅，而實(shí)行“營改增”之后，稅率將大幅提高，但沒有進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣，在當(dāng)今人工成本不斷上漲的趨勢(shì)下，作為微利企業(yè)的勞務(wù)公司或是走向破產(chǎn)或是將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到施工企業(yè)，另外，零散的農(nóng)民工提供勞務(wù)所產(chǎn)生的人工費(fèi)也沒有增值稅發(fā)票，亦無可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，勢(shì)必加大建筑施工企業(yè)人工費(fèi)的稅負(fù)。以上兩方面導(dǎo)致成本增加也必然被攤銷在商品當(dāng)中隨之轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)商。營改增對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的影響1.對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營成本的影響。從房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈來看，建筑行業(yè)屬于企業(yè)的上游，其對(duì)房地產(chǎn)的影響也最為深刻，聯(lián)系最為緊密?！盃I改增”實(shí)施后一定程度上使得建筑行業(yè)的稅負(fù)上升，這會(huì)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的成本：首先，建筑業(yè)的材料成本上升。在“營改增”之前，建筑業(yè)按3%征收營業(yè)稅，改革之后，其按照11%征收增值稅銷項(xiàng)稅并按6%進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。對(duì)建筑業(yè)購進(jìn)的主要的原材料來說，在一定程度上提高了其成本，而這些成本的上升又會(huì)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)行業(yè)上面，增加其成本。其次，建筑業(yè)人工成本不可作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣。對(duì)于建筑行業(yè)來說，其中人工成本也占其總成本的大部分并呈現(xiàn)出逐年上漲的趨勢(shì)，來源也主要是一些農(nóng)民工人或者勞務(wù)公司的工人，但是人工成本并不像原材料那樣有增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，這就會(huì)增加建筑行業(yè)的勞務(wù)成本，并會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。最后，建筑業(yè)的其他成本費(fèi)用也不斷增加；除了材料和人工成本之外，現(xiàn)在的建筑業(yè)都在陸續(xù)引進(jìn)較為先進(jìn)的機(jī)械設(shè)備，或者從其中間企業(yè)租賃，但是有形動(dòng)產(chǎn)租賃在經(jīng)過“營改增”之后的增值稅稅率為17%，在能取得可抵扣增值稅發(fā)票的情況下，較之改革之前企業(yè)的稅負(fù)有提升的趨勢(shì)，如果企業(yè)在糟糕的情況下不能取得抵扣發(fā)票的話，企業(yè)的稅負(fù)會(huì)更加高，因此，企業(yè)的這部分成本的上升也會(huì)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)企業(yè)中。綜上可以看出，由于連鎖效應(yīng)的存在，“營改增”對(duì)建筑業(yè)成本的影響會(huì)波及到房地產(chǎn)行業(yè)，提升其成本。2.對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的資金了流動(dòng)以及利潤的影響。國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收依賴性較大，這是因?yàn)槠錉I業(yè)收人以及凈利潤較高，這使得營業(yè)稅金及附加、企業(yè)所得稅和房產(chǎn)稅等也比較高。但是，近幾年土地出讓金呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，這就使得政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管工作，加大其稅收清算的力度，這在一定程度上會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和財(cái)務(wù)方面的壓力，使其成本上升，因此房地產(chǎn)業(yè)會(huì)更難實(shí)現(xiàn)超額的利潤。而對(duì)于現(xiàn)金流方面，國家稅制改革的目的是減低企業(yè)的稅負(fù)水平，雖然會(huì)出現(xiàn)一定時(shí)段的稅負(fù)水平扭曲的現(xiàn)象，但是隨著改革的逐步推進(jìn)企業(yè)的稅負(fù)降低勢(shì)在必然。從這一方面來看，房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)金流會(huì)隨著企業(yè)稅負(fù)水平的降低而得以改善。3.對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響?！盃I改增”后，房地產(chǎn)業(yè)適用11%的增值稅稅率代替5%的營業(yè)稅稅率，這很可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生各種影響，包括定價(jià)、市場(chǎng)情緒等。大多數(shù)人希望“營改增”能夠有效的抑制房?jī)r(jià)，從理論來看或許有一定的幫助，但影響房?jī)r(jià)的因素太多，單靠‘營改增”來調(diào)控房?jī)r(jià)的方式不太現(xiàn)實(shí)。‘營改增”實(shí)施后，企業(yè)可以新增不動(dòng)產(chǎn)抵扣稅務(wù)，就會(huì)出現(xiàn)大批企業(yè)通過房產(chǎn)投資來抵扣稅收上繳，這也從實(shí)質(zhì)上推高了一二線城市的房?jī)r(jià)。”營改增‘的實(shí)施雖然降低了人們繳納的稅額，但這必然導(dǎo)致爭(zhēng)相搶購的熱潮，而從市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來看，供求關(guān)系更加決定著房?jī)r(jià)的未來，如果供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲，那么稅負(fù)實(shí)質(zhì)是變換形式后加注到了購買者身上，長(zhǎng)此以往普通民眾會(huì)逐漸喪失‘營改增”為購房帶來優(yōu)惠的信心。

營改增的優(yōu)化建議完善稅率結(jié)構(gòu)，適當(dāng)降低稅負(fù)按照現(xiàn)行增值稅相關(guān)政策規(guī)定，只有取得增值稅專用發(fā)票才能抵扣稅款。房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成有其特殊性，即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中土地成本比重較大，對(duì)“營改增”后的稅收負(fù)擔(dān)影響較大，但根據(jù)現(xiàn)行政策，房地產(chǎn)企業(yè)通過拍賣從政府部門取得的土地，由于不能取得增值稅發(fā)票而無法抵扣稅款，這可能導(dǎo)致“營改增”后企業(yè)稅負(fù)的增加。因此，建議國家制定政策措施將外購?fù)恋丶{入抵扣稅款的范圍。通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的，可以根據(jù)土地成交價(jià)格及相關(guān)規(guī)費(fèi)的金額，憑政府部門開具的合法憑證按照一定比例扣除稅款。而且，隨著增值稅抵扣鏈條完整，以及發(fā)票管理等各方面的稅收征收管理的完善，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看建筑業(yè)的行業(yè)稅負(fù)將逐步降低。對(duì)于地方財(cái)政收入而言，營改增的逐步推行能夠避免財(cái)政收入大幅波動(dòng)，避免因地方財(cái)政收入減少而影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。同時(shí)，隨著征收管理水平的提高與完善，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，營改增有利于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，隨著行業(yè)產(chǎn)值增加，地方財(cái)政收入將有所回升。因此，綜合考慮地方政府、企業(yè)以及居民的多方的利益，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)考慮選擇合適的稅率，且使得整個(gè)稅率結(jié)構(gòu)愈加完善。此外，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講，人工費(fèi)用不可抵扣是客觀存在的現(xiàn)象，也不可能因?yàn)椴荒艿挚鄱鴾p少或是消除。因此，國家在制定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的‘營改增”政策時(shí)，應(yīng)將這一因素考慮進(jìn)去，降低該行業(yè)的增值稅稅率，定一個(gè)較低的稅率水平。其次，政府也可以采取向房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)貼的形式幫助其渡過“營改增”的過渡時(shí)期政策。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身來說，應(yīng)該及時(shí)了解政府制定的政策，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部員工的培訓(xùn)工作。增值稅政策相比較其他稅種來說，存在著一定的復(fù)雜性，使企業(yè)的財(cái)務(wù)人員了解改革的要點(diǎn)以及征收流程，能夠使企業(yè)加快政策改革的適應(yīng)過程。提高房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)票會(huì)計(jì)核算等稅務(wù)管理“營改增”涉及到房地產(chǎn)企業(yè)管理的方方面面，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)人員積極應(yīng)對(duì)，做好相應(yīng)的謀劃，以消除營改增對(duì)本企業(yè)的不利影響。首先，需要進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理工作，使財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)性工作更加扎實(shí)，企業(yè)內(nèi)控水平不斷提升。尤其要加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)核算水平，財(cái)務(wù)管理人員要不斷提高納稅意識(shí)，加強(qiáng)原材料采購環(huán)節(jié)的發(fā)票管理，特別是工程決算的發(fā)票管理;在會(huì)計(jì)核算中，要做到筆筆賬目有合法的原始依據(jù)，對(duì)于沒有正確發(fā)票的，堅(jiān)持不得付款，以保障會(huì)計(jì)核算的正確性。通過優(yōu)化會(huì)計(jì)核算管理，降低企業(yè)的剛性成本。組織專業(yè)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)與合理利用避稅方式，降低企業(yè)的稅負(fù)水平。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該做到嚴(yán)控涉稅環(huán)節(jié)，做好基礎(chǔ)工作。針對(duì)“營改增”后，建筑業(yè)把成本費(fèi)用的提升轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象，企業(yè)應(yīng)采取的措施有以下幾點(diǎn):第一，企業(yè)在選取建筑企業(yè)為其提供施工以及為其提供材料的供應(yīng)商時(shí)，應(yīng)通過公開招標(biāo)的方式進(jìn)行二公開招標(biāo)的方式，有利于企業(yè)選擇那些比較有資質(zhì)的建筑商和供應(yīng)商進(jìn)行合作，從而能夠保證工程的質(zhì)量。第二，企業(yè)在對(duì)供應(yīng)商的原材料進(jìn)行查驗(yàn)時(shí)，商品的質(zhì)量和規(guī)格無疑要作為重要的考慮因素，但是由于“營改增”后，存在著增值稅稅款可以抵扣的現(xiàn)象，因此，企業(yè)也應(yīng)向供應(yīng)商索取原材料的發(fā)票作為抵扣憑證，以保證企業(yè)的利益。第三，企業(yè)應(yīng)杜絕在采購材料等方面貪圖小便宜的行為，不向供貨方索取增值稅發(fā)票能以低價(jià)購進(jìn)材料，但是會(huì)造成企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣的問題存在，從而避免會(huì)因小失大的問題出現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)加強(qiáng)勞務(wù)管理與產(chǎn)品調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中，通常會(huì)涉及園林綠化、景觀、圍墻等方面的勞務(wù)問題，承擔(dān)這些勞務(wù)的公司或施工隊(duì)往往不具有增值稅一般納稅人身份，無法開具增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致外購勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額無法實(shí)現(xiàn)抵扣。在這種情況下，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)包勞務(wù)時(shí)首先選擇具有一般納稅人身份的勞務(wù)公司。如果承擔(dān)勞務(wù)的公司是小規(guī)模納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)可以要求勞務(wù)公司到稅務(wù)部門開具增值稅專用發(fā)票，以便用于進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。而且，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，大多可以分為“清水房”和“精裝修房”兩類。相比較而言，精裝修房需要外購裝飾材料、廚衛(wèi)設(shè)施、燈具，并外包裝飾勞務(wù)，這些外購材料和勞務(wù)，如果能夠取得增值稅專用發(fā)票，就可以在繳納增值稅時(shí)作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。抵扣項(xiàng)目和金額越多，增值稅的稅負(fù)就越低。因此，可以鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)積極調(diào)整開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，更多地開發(fā)建設(shè)精裝修房。

結(jié)論國家實(shí)施“營改增”的稅制改革，無疑標(biāo)志著我們的稅收征管工作又向更高的水平邁出了重要的一步，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來的積極的影響和難得的發(fā)展機(jī)遇。一方面它對(duì)稅收的征管工作進(jìn)行了規(guī)范，抑制了稅收違法行為，從而降低了企業(yè)該方面的風(fēng)險(xiǎn)水平，另一方面它有效解決了重復(fù)征收的間題，促進(jìn)了企業(yè)的生產(chǎn)分工提高了經(jīng)濟(jì)效益。但是，我也應(yīng)注意到“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不利影響。比如說，加重了企業(yè)的成本費(fèi)用、提高了企業(yè)的稅負(fù)水平以及使得企業(yè)的利潤留存減少等等，在一定程度上也抑制了企業(yè)的發(fā)展和生產(chǎn)的積極性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及早注意到這些間題未雨綢繆，提前制定出應(yīng)對(duì)過渡時(shí)期的計(jì)劃和方案，積極改進(jìn)其生產(chǎn)和經(jīng)營的模式二從政府方面來說，在新的政策實(shí)施之前，應(yīng)當(dāng)加大宣傳力度，及時(shí)做好對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行先關(guān)法律、法規(guī)的培訓(xùn)工作。

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