畢業(yè)實(shí)習(xí)報(bào)告九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言放飛夢(mèng)想、點(diǎn)燃激情的大學(xué)生活在忙碌的不知所措中結(jié)束了，懵懵懂懂、恍恍惚惚地就到了九江的一家房地產(chǎn)評(píng)估公司實(shí)習(xí)，我們是大二下學(xué)期結(jié)束后過(guò)來(lái)的，剛到這里什么都不懂，只對(duì)九江這個(gè)名字有所了解，如果要向人介紹出個(gè)所以然來(lái)，還真是丈二和尚——摸不著頭腦，就更不要說(shuō)做估價(jià)報(bào)告了，雖然我們?cè)谄綍r(shí)的學(xué)習(xí)過(guò)程中做過(guò)估價(jià)^＜告，但真的要上手，還真不是一件簡(jiǎn)單的事。我們到這的第一步就是了解九江市的各路公交路線、熟悉地形，然后就是踩盤(pán)、做市調(diào)，了解整個(gè)九江的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、價(jià)格和大大小小的樓盤(pán)分布情況。只要有人的地方就會(huì)有交易，任何交易都離不開(kāi)市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)也一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求的高度層次性和差別性由于人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)在各個(gè)區(qū)域間的需求情況各不相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū)，所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)的微觀分層特性也較為明顯。具體表現(xiàn)在，土地的分區(qū)利用情況造成地區(qū)及一個(gè)城市的不同分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異，同一分區(qū)內(nèi)建筑檔次也有不同程度的差異存在。在做房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，我們就得考慮所有的因素及其差異性，然后在根據(jù)這些差異做出相應(yīng)的調(diào)整，以達(dá)到市場(chǎng)價(jià)值的最近值。做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查有助于我們了解一個(gè)城市的發(fā)展現(xiàn)狀，以及對(duì)未來(lái)發(fā)展的科學(xué)預(yù)測(cè)，在價(jià)格的整體布局、土地市場(chǎng)的交易情況上，做出更多的比別人更為敏感的反應(yīng)。做房地產(chǎn)評(píng)估，最基礎(chǔ)的一步就是要了解市場(chǎng)行情，只有把市場(chǎng)摸透了，出報(bào)告的時(shí)候才能夠做到游刃有余。下面就是我在實(shí)習(xí)過(guò)程中的第一步、也是我的實(shí)習(xí)報(bào)告的主要部分——做房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查。九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告一、九江宏觀背景分析1、九江概況1.1、自然環(huán)境【區(qū)域位置】九江市位于江西省北部，地處贛、鄂、湘、皖四省交界處的長(zhǎng)江中下游南岸。地理坐標(biāo)為北緯28°47'?30°06',東經(jīng)113°57，?116°53，。東與鄱陽(yáng)縣和安徽省東至縣毗鄰；南與新建、安義、靖安、奉新和銅鼓五縣相連；西與湖南省平江縣和湖北省崇陽(yáng)、通城、通山、陽(yáng)新四縣交界；北瀕長(zhǎng)江，與湖北武穴市、黃梅縣及安徽省宿松、望江兩縣隔江相望。是長(zhǎng)江黃金水道沿岸十大港口城市之一，江西省唯一的沿江對(duì)外開(kāi)放和外貿(mào)港口城市，重要的工業(yè)、商貿(mào)城市、著名的旅游城市、中國(guó)魅力城市。全境東西長(zhǎng)270千米，南北袤140千米，總面積18823平方千米，占江西省總面積的11.3%。其中，修水縣面積4503.72平方千米，是全省陸地面積最大的縣。【地勢(shì)地貌】九江地貌較為復(fù)雜，地形變化大，地勢(shì)東西高，中間低，南部略高，向北傾斜，平均海拔20米。境內(nèi)山地丘陵、平原皆備。俗稱“六山二水分半田，半分道路和莊園?！敝胁繛檑蛾?yáng)湖平原，水網(wǎng)交錯(cuò)；西部為丘陵、山區(qū)，層巒起伏；九嶺、幕阜兩大山脈，分立西部南北兩側(cè)，延綿聳翠。武寧縣境內(nèi)的九嶺山九嶺尖海拔1794米，為九江之巔。長(zhǎng)江自西向東流經(jīng)北沿，在九江境內(nèi)長(zhǎng)度143千米，流域面積3940平方千米?！就恋刭Y源】2005年年末，九江市各類土地規(guī)模為：農(nóng)用地1368196公頃（其中耕地296008公頃，園地26528公頃，林地963067公頃，牧草地597公頃，其他農(nóng)用地815329公頃）。建設(shè)用地122998公頃（其中居民點(diǎn)及獨(dú)立工礦用地72738公頃，交通運(yùn)輸用地6292公頃，水利設(shè)施用地42968公頃）未利用地388485公頃。1.2、交通、運(yùn)輸九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有“九省通衢”的戰(zhàn)略地位，現(xiàn)代水陸空交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。鐵路：京九，武九（至武漢），合九（至合肥）2008年7月通車(chē)的銅九（至銅陵），景九（至九江）等五條線路在九江交匯。公路：105（北京一珠海）,316（福州一蘭州）國(guó)道，福銀高速（昌九高速），杭瑞高速（九景高速），大廣高速（武吉高速，途經(jīng)武寧，修水兩縣），永修至武寧高速（在建），澎澤至湖口高速（在建），市內(nèi)已基本實(shí)現(xiàn)縣縣通高速，鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路。民航：已開(kāi)通至北京市，上海市，廣州市，廈門(mén)市等航線，九江機(jī)場(chǎng)正在積極運(yùn)作。水運(yùn)：上通重慶，下達(dá)上海市并延伸海外,內(nèi)河航道里程762公里，共有各類港口及專用碼頭144個(gè)，年吞吐能力3000萬(wàn)噸，九江港是九江港是長(zhǎng)江流域十大港口之一，東西水運(yùn)，南北水陸中轉(zhuǎn)的重要樞紐港,最高年客運(yùn)量500萬(wàn)人次，最高貨物吞吐量2000萬(wàn)噸，分別居長(zhǎng)江各港口的第二位和第四位。九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，是一個(gè)極具潛力的開(kāi)放城市。1.3、歷史文化九江是一座歷史悠久的文化名城。自秦代立郡以來(lái)，至今已有2200多年的歷史。九江的山水不僅哺育出了陶淵明、黃庭堅(jiān)、江萬(wàn)里、陳三立、李烈鈞、許德衍等一代代成就卓著的家鄉(xiāng)兒女，而且也吸引了謝靈運(yùn)、李白、白居易、蘇軾、朱熹、康有為等詩(shī)文巨擘，他們給九江留下了不可勝數(shù)的詩(shī)詞書(shū)畫(huà)、銘文碑刻、軼文趣事和種種文化勝跡。九江現(xiàn)有國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)1處，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)8處。2001年被評(píng)為全國(guó)優(yōu)秀旅游城市。廬山為國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，“中國(guó)旅游勝地40佳”之一，1996年被聯(lián)合國(guó)教科文組織批準(zhǔn)為中國(guó)唯一的“世界文化景觀”，列入《世界遺產(chǎn)名錄》，2004年2月，廬山又被列入全球首批世界地質(zhì)公園，2008年被評(píng)為“2008中國(guó)十大特色休閑城市”。2、九江經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平2.1、經(jīng)濟(jì)總量逐步做大，運(yùn)行質(zhì)量穩(wěn)步提高綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)：2010年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值45億元，比上年增長(zhǎng)17%,比2010年計(jì)劃目標(biāo)高出3.4個(gè)百分點(diǎn)。三產(chǎn)比由上年的18.1:59.6:22.3調(diào)整為16.4:62:21.6。農(nóng)業(yè)比重繼續(xù)下降，工業(yè)比重逐年上升，基本形成以工業(yè)為支撐，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)競(jìng)相發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系。2006年-2010年全市生產(chǎn)總值絕對(duì)數(shù)及增長(zhǎng)率走督圖I—絕對(duì)值一?一增長(zhǎng)率財(cái)政收入顯著提高：2010年完成財(cái)政收入5.02億元，凈增1.2億元，比上年增長(zhǎng)31.4%,超計(jì)劃3.7%,其中地方財(cái)政收入3.27億元，比上年增長(zhǎng)28.1%,超計(jì)劃9.2%。財(cái)政收入占生產(chǎn)總值的比重為11.2%,比上年提高了1個(gè)百分點(diǎn)；稅收收入占財(cái)政收入的比重為87.9%,比上年提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。人民生活持續(xù)改善：農(nóng)民人均純收入5656元，增加514元，比上年增長(zhǎng)10%,職工年平均工資收入22460元，比上年增長(zhǎng)14.8%,社會(huì)消費(fèi)品零售總額13.5億元，比上年增長(zhǎng)23.9%。下面是2006年到2010年九江市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入一覽表:人民生活持續(xù)改善，處于小康水平以上，2006-2010年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率均在8%以上，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-7月份，我市人均可支配收入已達(dá)到8791.52元，較同期增長(zhǎng)16.1%,預(yù)計(jì)今年可突破17500元。2.2、工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)效益顯著提升工業(yè)經(jīng)濟(jì)以項(xiàng)目為支撐，以園區(qū)為載體，以可持續(xù)發(fā)展為方向，規(guī)模擴(kuò)大，質(zhì)量提升。2010年全縣完成工業(yè)增加值23.7億元，占GDP比重達(dá)到52.7%,比上年增長(zhǎng)28.7%,超計(jì)劃3%。新型建材、金屬材料、醫(yī)藥、化工、電子信息、綠色食品、紡織服裝產(chǎn)業(yè)競(jìng)相發(fā)展，骨干企業(yè)規(guī)模不斷壯大，規(guī)模以上工業(yè)增加值16.8億元"匕上年增長(zhǎng)34.6%;規(guī)模企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入70億元，比上年增長(zhǎng)62.4%,實(shí)現(xiàn)利稅5億元，比上年增長(zhǎng)70%o全縣規(guī)模以上企業(yè)達(dá)到70家，比2009年增加23家，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入過(guò)億元企業(yè)23家。園區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，園區(qū)新增在建項(xiàng)目21個(gè)，其中：沙城工業(yè)區(qū)新增18個(gè)，赤湖產(chǎn)業(yè)園新增3個(gè)；新建成投產(chǎn)項(xiàng)目9個(gè)，其中：沙城工業(yè)區(qū)新增9個(gè)。園區(qū)經(jīng)濟(jì)成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)的重要支撐。2.3、固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快近幾年來(lái)，市委、市政府提出“凝心聚力，奮起趕超，爭(zhēng)得九江應(yīng)有地位”的重大戰(zhàn)略決策，堅(jiān)持繼續(xù)以項(xiàng)目建設(shè)為主抓手，兩區(qū)互動(dòng)、強(qiáng)工興城，擴(kuò)充有效投入，固定資產(chǎn)投資取得了顯著成效。2010年1-6月份，全市固定資產(chǎn)投資完成353.46億元，比去年同期增長(zhǎng)37.7%,其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成345.07億元，增長(zhǎng)37.7%,工業(yè)投資完成216.99億元，同比增長(zhǎng)40.2%,城市建設(shè)投資完成48.38億元，同比增長(zhǎng)121.5%。固定資產(chǎn)投資的加速發(fā)展使城市面貌進(jìn)一步改善，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)起到了一定的利好作用?？傮w來(lái)講，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)一步提高，城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)改善，城市面貌發(fā)生顯著變化，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、自然和諧發(fā)展取得實(shí)質(zhì)性突破，經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)了又好又快發(fā)展，卓有成效地為實(shí)現(xiàn)加快發(fā)展、跨越發(fā)展的重大突破打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。?九江市總體經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、健康、平穩(wěn)的總體發(fā)展態(tài)勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，房地產(chǎn)業(yè)做為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為九江經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體之一，其健康良好的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，促進(jìn)九江經(jīng)濟(jì)的持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。?九江市目前第三產(chǎn)業(yè)所占比重并不是很高，還有很大的上升空間，消費(fèi)同樣有較大的上升空間，房地產(chǎn)的消費(fèi)將進(jìn)一步提升。城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)人口增多，居民生活水平提高，必將將帶動(dòng)房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展，并成為九江的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。3、城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響3.1、九江板塊的劃分和城市定位隨著九江城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，老城區(qū)顯然不足以滿足城市的發(fā)展，于是，板塊運(yùn)動(dòng)由此開(kāi)始?？蓪⒕沤譃椋?；尋陽(yáng)區(qū)板塊、環(huán)八里湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊、廬山板塊等。九江市政府對(duì)于九江的城市定位是：“最適宜人類居住”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游。圍繞著這一目標(biāo)，九江著力于搞好城市經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大投融資渠道，加大了城建投入。一大批諸如城市中心廣場(chǎng)、白水湖和長(zhǎng)江大橋橋頭公園、甘棠湖和南門(mén)湖綜合治理、五星級(jí)國(guó)際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長(zhǎng)江大道、濱江路等城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，為九江城市化進(jìn)程快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。九江市委八屆四次全會(huì)提出了“環(huán)繞八里湖，建設(shè)新九江”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想。由于九江中心城區(qū)東臨鄱陽(yáng)湖，南依廬山，北靠長(zhǎng)江，區(qū)內(nèi)水系交錯(cuò)眾多，城市發(fā)展受限。因此，在新一輪城市總體規(guī)劃中明確了沿長(zhǎng)江岸線由東向西拓展，在兩湖（甘棠湖?南門(mén)湖——八里湖）之間再造一個(gè)新九江的發(fā)展方向。隨著城市重心的不斷西移和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷投入，一個(gè)嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善—環(huán)八里湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊。3.2、 城市規(guī)劃對(duì)該行業(yè)的影響2009年，九江市提出"加快城市建設(shè)步伐，拉大城市框架，實(shí)現(xiàn)從甘棠湖、南湖時(shí)代走向八里湖時(shí)代"的部署，將瑞昌、湖口、星子和九江縣納入“大九江”城市發(fā)展格局，未來(lái)大九江城區(qū)面積將達(dá)到1000多平方公里。隨著對(duì)八里湖的挺進(jìn)，一大批新建項(xiàng)目拔地而起，大規(guī)模的樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)，處于政府的主要開(kāi)發(fā)的地段，財(cái)政對(duì)于本區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)的投入巨大，街區(qū)面貌不斷改善，為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了一定的利好因素。隨著八里湖經(jīng)濟(jì)的崛起，房地產(chǎn)業(yè)在這里的升值潛力巨大。3.3、 宏觀政策分析 房地產(chǎn)交易稅收政策3.3.1、 契稅(1)、對(duì)個(gè)人買(mǎi)單價(jià)4600元/nf以上的為4%。(2)、對(duì)個(gè)人買(mǎi)單價(jià)4600元/nf一下的：a、 90m2以下的，對(duì)家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房稅費(fèi)為1%,二套及以上的為4%。b、 90m2-144m2,對(duì)家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房稅費(fèi)為2%,二套及以上的為4%。c、 144m2以上的，稅費(fèi)為4%。3.3.2、 上調(diào)住房公積金2011年2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，但相比商業(yè)貸款的優(yōu)勢(shì)反而更加明顯。(1)從2011年2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金存款利率。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.04個(gè)百分點(diǎn)，由0.36%上調(diào)至0.40%;上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.35個(gè)百分點(diǎn)，由2.25%上調(diào)至2.60%。（2）從2011年2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，由4.30%上調(diào)至4.50%;五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由3.75%上調(diào)至4.00%o現(xiàn)行政策意在抑制投資需求，但普通住房的標(biāo)準(zhǔn)顯然很高，商品房?jī)r(jià)格上漲是必然趨勢(shì)二、九江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r1、 項(xiàng)目起步較晚相對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)特區(qū)和發(fā)達(dá)地區(qū)而言，九江房地產(chǎn)市場(chǎng)形成的時(shí)間較晚，真正意義上形成商品房市場(chǎng)概念的時(shí)期約在1998年前后，商品房市場(chǎng)形成的標(biāo)志性項(xiàng)目應(yīng)該是信華苑以及湖濱經(jīng)濟(jì)適用房等項(xiàng)目。這個(gè)時(shí)期的前夜也正是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了我國(guó)地產(chǎn)業(yè)的第一次谷低——1993-1996年的金融政策導(dǎo)致的地產(chǎn)“蕭條”。九江商品房市場(chǎng)的形成時(shí)期也正是發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)如火如荼的時(shí)期，當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)特區(qū)及發(fā)達(dá)地區(qū)的房屋單價(jià)水平基本在3000-4000元區(qū)段。起步較晚，但也算正逢其時(shí)！此時(shí)的全國(guó)房地產(chǎn)政策已經(jīng)基本成型，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)經(jīng)歷了“海南泡沫”和“緊縮銀根”事件后也趨于規(guī)范和健康。2、 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)水準(zhǔn)較低截止到2003年底，九江房?jī)r(jià)（單價(jià)）整體水平一直維續(xù)在600-900元區(qū)段。此時(shí)期內(nèi)由于開(kāi)發(fā)規(guī)模和市場(chǎng)行為的局限，上市項(xiàng)目基本規(guī)劃定位和建設(shè)水平較低，突出表現(xiàn)為“見(jiàn)縫插針”型的“建房活動(dòng)”。其實(shí)質(zhì)離舒適型商品房概念仍有相當(dāng)?shù)木嚯x。正是由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定位層次較低，市場(chǎng)（營(yíng)銷）行為的缺失或者滯怠，整個(gè)九江房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于不溫不火的低迷狀態(tài)，消費(fèi)者觀望心理嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)走勢(shì)的判斷也少有信心。導(dǎo)致這種局面的主要原因是：開(kāi)發(fā)商基本是本地原始積累的“土族”機(jī)構(gòu)，資金及人才實(shí)力欠缺，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)嚴(yán)重不足；另一方面市場(chǎng)形成初期房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)服務(wù)人員以及專業(yè)機(jī)構(gòu)缺失，致使產(chǎn)品層次提不來(lái)、市場(chǎng)氣氛不活躍。但當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)也不是一無(wú)是處的。在這個(gè)時(shí)段的后期，有三個(gè)項(xiàng)目在當(dāng)時(shí)的九江房地產(chǎn)市場(chǎng)背景中還是可圈可點(diǎn)的——東盟的城中城、華寶的華寶花園、信華的湖濱中心區(qū)。盡管都屬于“見(jiàn)縫插針"型項(xiàng)目，但小區(qū)規(guī)劃、土地利用、花園配套以及建筑外立面在當(dāng)時(shí)看來(lái)應(yīng)屬“典范"。尤其是“華寶花園"以及“東盟城中城"的中庭花園規(guī)劃建設(shè)可謂九江先例。信華公司也正是在建設(shè)湖濱中心區(qū)的前提下初步獲得了具備開(kāi)發(fā)綜合地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。3、發(fā)展較快到2004年中期至年底，由于受大勢(shì)不明的影響，開(kāi)發(fā)量相對(duì)萎縮，出現(xiàn)了新上項(xiàng)目少，而且不能及時(shí)上市供應(yīng)的狀態(tài)。另一方面受到步紅花園引進(jìn)的“溫州投資客”效應(yīng)的影響，大量空置房屋被消化，市場(chǎng)出現(xiàn)了短時(shí)期的供應(yīng)緊缺現(xiàn)象。至2005年開(kāi)始，九江房地產(chǎn)投資規(guī)模急速放大，市場(chǎng)供應(yīng)在“短缺效應(yīng)”的影響下出現(xiàn)了價(jià)格大幅度上升的局面，至2005年中期全市房?jī)r(jià)單價(jià)已經(jīng)在前幾年的停滯狀態(tài)下快速上升了一翻（市場(chǎng)基本均價(jià)約在1600元左右）。后又受到“稅政”以及不斷"更進(jìn)”的各種調(diào)控政策的刺激、市民購(gòu)房意識(shí)的“覺(jué)醒”、城區(qū)規(guī)劃定位的進(jìn)一步明確等因素的影響，直接導(dǎo)致九江房?jī)r(jià)扶搖直上，到2005年底基本均價(jià)已經(jīng)達(dá)到2000元/平方米，局部甚至超過(guò)2000元/平方米大關(guān)。首次出現(xiàn)了遠(yuǎn)州國(guó)際這樣的超3000元/平方米的高級(jí)住宅項(xiàng)目。4、現(xiàn)階段發(fā)展態(tài)勢(shì)九江市房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)獲得了飛速的發(fā)展，可以說(shuō)目前進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的階段，就目前九江市的發(fā)展格局而言，九江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢(shì)，基本上可分為）尋陽(yáng)區(qū)、廬山區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、沿湖板塊等四大板塊。溥陽(yáng)區(qū)”尋陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長(zhǎng)江一帶，由于土地稀缺，開(kāi)發(fā)量較小，主要以高檔景觀高層為主，其代表樓盤(pán)有九江豪庭、；尋陽(yáng)江畔、信華城市花園。從價(jià)格來(lái)看，該區(qū)域地段位置比較優(yōu)越，生活配套比較成熟，是九江房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格最高的區(qū)域，均價(jià)一般在5500元/nf以上，最高住宅單價(jià)達(dá)到了8500元/m2o廬山區(qū)：廬山區(qū)的房地產(chǎn)桃子目前主要集中在前進(jìn)路區(qū)域，該區(qū)域作為老城區(qū)住宅建設(shè)的延伸區(qū)域，受老城區(qū)土地稀缺的影響，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)數(shù)量逐漸增多。其住宅主要以小高層和高層為主，區(qū)域主要代表樓盤(pán)有萊茵美郡、慧龍新城、香域半山等。由于政府行政、企事業(yè)單位等都坐落在其附近，且緊鄰車(chē)站，使得這一區(qū)域近年來(lái)成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，生活配套也日趨成熟，區(qū)域均價(jià)達(dá)到了4500元/nf以上。開(kāi)發(fā)區(qū)：開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)投資主要集中在九龍街以西一帶，這個(gè)地區(qū)開(kāi)發(fā)量較大，以多層、小高層普通住宅為主，七代表樓盤(pán)有柴桑春天、半島一品、觀瀾盛世等，隨著九江城市西拓，環(huán)八里湖建設(shè)新九江發(fā)展戰(zhàn)略的確立，該區(qū)域必將成為今后九江發(fā)展的主力區(qū)域，但現(xiàn)在該區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，人氣有待結(jié)集。樓盤(pán)均價(jià)在5500-6500元/nf之間。沿湖板塊：屬于九江的城市中心區(qū)，配套完善，居住人口集中，商業(yè)繁榮，居住生活方便，升值潛力大，核心區(qū)域，地段稀缺地價(jià)高，而且臨湖而居，進(jìn)而房?jī)r(jià)偏高，區(qū)域均價(jià)達(dá)到了8000元/nf左右，以南湖國(guó)際和麗景灣為代表。5、2011年上半年九江樓市情況今年上半年，該市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“兩增一漲”的特點(diǎn)，即商品房入市量明顯增加，商品房銷售量明顯增加，住房?jī)r(jià)格呈波動(dòng)上漲態(tài)勢(shì)。中心城區(qū)批準(zhǔn)商品住宅面積56.6萬(wàn)平方米、5502套，同比分別增長(zhǎng)46.38%、44.07%;中心城區(qū)銷售商品住宅面積55.24萬(wàn)平方米、5453套，同比分別增長(zhǎng)73.33%、66.91%。中心城區(qū)商品住宅銷售均價(jià)為5071元/平方米，同比增長(zhǎng)14.78%;今年6月，中心城區(qū)商品住宅銷售價(jià)格為5081元/平方米，同比增長(zhǎng)5.79%,環(huán)比下降8.42%o中心城區(qū)存量住宅交易面積20.4萬(wàn)平方米、2479套，同比分別增長(zhǎng)10.29%、13.82%。今年6月，存量住房交易面積2.43萬(wàn)平方米、290套,同比分別下降20.73%、19.22%。5.1、交易價(jià)格情況下圖是今年以來(lái)九江在售樓盤(pán)的價(jià)格情況，從圖中可以看出，單價(jià)3000—4000元的樓盤(pán)僅占7%左右，主力是現(xiàn)今屬于開(kāi)發(fā)區(qū)的沙河樓盤(pán)香榭麗都、金豐御園等；單價(jià)在4000—5000元的樓盤(pán)約占19%,多是些稍早的小盤(pán)，如陽(yáng)光100、：尋海?金色家園以及廬山區(qū)的一些樓盤(pán)；單價(jià)5000—6000元為九江目前多數(shù)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)水平，約占42%,東方紫薇城、柏林印象、江南府第、鶴問(wèn)公館、國(guó)豪?山景城……而單價(jià)6000以上的樓盤(pán)也算為數(shù)不少，特別是最近開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)項(xiàng)目，簡(jiǎn)海灣、鶴問(wèn)湖一號(hào)等，這些樓盤(pán)多數(shù)地理位置優(yōu)越，并且注重品牌。另外，正在醞釀的許多新盤(pán)很值得注意，源豐的上城和紫廬、中輝的世紀(jì)城和陽(yáng)光家園、新湖的廬山國(guó)際等等，它們的房?jī)r(jià)可以說(shuō)是很多購(gòu)房需求者和業(yè)內(nèi)人士都翹首以盼的信息。在此，我們可以做出這樣一個(gè)假^殳 占比11%的新盤(pán)開(kāi)盤(pán)后價(jià)格多數(shù)在6000以上，那么很快，房?jī)r(jià)6000以上的占比將飆升；再假設(shè)其中一部分單價(jià)5000—6000元的樓盤(pán)價(jià)格未來(lái)提升至6000以上，那么九江房?jī)r(jià)分布趨勢(shì)將會(huì)如何便可想而知了。還是人們口中一直念叨的“樓市拐點(diǎn)"真的會(huì)出現(xiàn)？對(duì)此，我們拭目以待。九江目前部分在售樓盤(pán)單價(jià)表九江近乎一座怪城，地處地級(jí)市，而房?jī)r(jià)卻和居民收入完全不成正比，從2003年的600-900元/itf到現(xiàn)在的6000元/nf以上的房?jī)r(jià)，短短的幾年時(shí)間里房?jī)r(jià)的漲幅卻是幾倍的增長(zhǎng)，到底是什么原因?qū)е碌丶?jí)市九江的房?jī)r(jià)如此高？通過(guò)這次的市場(chǎng)調(diào)查，我們大致可以得出以下結(jié)論：九江的地理位置——九江地處湘、鄂、贛、皖四省交匯處，具有“九省通衢”的戰(zhàn)略地位，現(xiàn)代水陸空交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，是一個(gè)極具潛力的開(kāi)放城市。消費(fèi)者的剛性需求——根據(jù)我市第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，全市常住人口為4728763人。有人在，就會(huì)需要房子住，人口的增多，在一定程度上刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。超大盤(pán)、名盤(pán)增多——新湖廬山國(guó)際、遠(yuǎn)洲臨亞項(xiàng)目、極地盛世名都等大盤(pán)陸續(xù)推出。繼新湖、東磁、中體之后，中節(jié)能、大潤(rùn)發(fā)、奧特萊斯、紅星美凱龍、萬(wàn)達(dá)等陸續(xù)進(jìn)入九江。炒房團(tuán)的加入——到目前為止，炒房團(tuán)在九江還不是艮活躍，炒房團(tuán)的存在，給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)了不良的影響。老齡化人口增多——65歲及以上人口的比重上升了1.31個(gè)百分點(diǎn)，老齡化人口的增多，在一定程度上業(yè)會(huì)刺激房?jī)r(jià)的上漲。在中國(guó)兒女盡孝道、老人盡享天倫之樂(lè)，是一件很值得榮耀的事情，兒女事業(yè)有成，購(gòu)置了房產(chǎn)，而父母卻越來(lái)越老了，作為晚輩的，就會(huì)想在附近再買(mǎi)房，讓自己的父母住進(jìn)去，這樣既不會(huì)影響盡孝道，又不會(huì)讓父母感覺(jué)到孤獨(dú)。所以，老人在一定程度上也推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。土地的成交價(jià)格、報(bào)建、土建、稅收等建設(shè)成倍的增加，也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上升。房?jī)r(jià)追漲，七月初開(kāi)盤(pán)的錦繡?尚海灣的均價(jià)就達(dá)到了6000元/nf以上，最高價(jià)更是超出了7000的大關(guān)，在這種環(huán)境里，周?chē)臉潜P(pán)就會(huì)適時(shí)的調(diào)高價(jià)格，促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。5.2、住房交易量從搜房網(wǎng)和市調(diào)的數(shù)據(jù)顯示，盡管房?jī)r(jià)總在一路飆升，但我市7月份的房地產(chǎn)交易量基本上每天都在20-30套之間，如此大的交易量，引起了我們的注意，通過(guò)網(wǎng)上資料和市場(chǎng)調(diào)查，我們可以得出的愿因大概有：宏觀方面通貨膨脹壓力越來(lái)越大，導(dǎo)致群眾急切購(gòu)房。去年國(guó)家為度過(guò)金融危機(jī)固定資產(chǎn)投資很大，造成人民幣通脹壓力越來(lái)越大，群眾紛紛購(gòu)房保值，造成交易量增大。消費(fèi)者擔(dān)心調(diào)控失效，房?jī)r(jià)將加快上漲，因而急切入市，這種非理性情緒■正在全國(guó)樓市蔓延。前期宏觀政策影響作用已過(guò)，無(wú)新政策或已制定政策停留在紙上未細(xì)化，未對(duì)房市產(chǎn)生影響，市場(chǎng)觀望減少，導(dǎo)致成交量上升。人們從購(gòu)房中獲取利益的意識(shí)加強(qiáng)，購(gòu)房成為投資投機(jī)首選。近幾年來(lái)，購(gòu)房受益已成為普遍認(rèn)識(shí)，加上社會(huì)對(duì)富豪中房地產(chǎn)擁有者的高比例評(píng)價(jià)，更促使老百姓動(dòng)用一切資金購(gòu)房，促使成交量增加。從我市方面市場(chǎng)需求強(qiáng)盛。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，3月商品住房成交面積和套數(shù)環(huán)比分別增長(zhǎng)308.82%、324.51%,成交面積和套數(shù)比前2個(gè)月總和還多2.43萬(wàn)nf、275套。剛性需求經(jīng)過(guò)連續(xù)兩個(gè)月的積壓在3月集中爆發(fā)，很多新上市的樓盤(pán)，特別是熱點(diǎn)樓盤(pán)、優(yōu)秀學(xué)區(qū)附近樓盤(pán)，一開(kāi)盤(pán)就基本上處于無(wú)房可售的地步。

（2） 外地購(gòu)房增加，投資投機(jī)購(gòu)房比例上升，也影響市場(chǎng)需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月外地購(gòu)房對(duì)象已占購(gòu)房對(duì)象的16.84%,比2月12.82%上漲了4.02個(gè)百分點(diǎn)；外省市購(gòu)房對(duì)象3月環(huán)比2月增長(zhǎng)3.5倍。（3） 市民消費(fèi)預(yù)期增加，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理，促使大家紛紛購(gòu)房，也造成成交量增加。（4） 開(kāi)發(fā)商通過(guò)延遲開(kāi)盤(pán)、大量囤積客戶等方式廣積人氣，人為制造市場(chǎng)“緊缺”的局面，促成了市場(chǎng)內(nèi)觀望的剛性需求急切入市。6、土地供應(yīng)情況2007年受?chē)?guó)家政策影響，地塊出讓較少。九江市共公開(kāi)出讓土地8宗，合計(jì)865.25畝，成交額41852.2636萬(wàn)元。土地成交面積較2006年明顯下降，成交均價(jià)為84.4025萬(wàn)元/畝，較2006年有所降低。2008年九江市公開(kāi)出讓土地22宗，合計(jì)1305.2畝，成交總額為84,202.39萬(wàn)元，成交均價(jià)為64.51萬(wàn)元/畝，較2007年土地成交均價(jià)有所降低。近年來(lái)九江市土地成交一覽表：年份成交宗數(shù)出讓面積（畝）成交總額（萬(wàn)元）成交均價(jià)（萬(wàn)/畝）2005年131464.2161,2005年131464.2161,517.13422006年26725.1666,459.2791.652007年8865.2541,852.263684.40252008年221305.284,202.339564.512009年15899.0384,847.0694.382010年162,236.77409,055.90182.88受2007年新政的影響，土地市場(chǎng)低迷、投資者觀望態(tài)度濃厚。到2008年以后的幾年中，九江土地供應(yīng)面積呈逐年走高態(tài)勢(shì)，土地的出讓價(jià)格也大幅攀升，商品房?jī)r(jià)格不斷上升，土地供應(yīng)的加大，保證了商品房的供給，而市面價(jià)格受成本導(dǎo)向，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格基本保持穩(wěn)定——高成本支撐房?jī)r(jià)穩(wěn)定。7、保障性住房的建設(shè)“十一五”期間，九江市累計(jì)完成投資約20億元，開(kāi)工建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房共計(jì)131.6萬(wàn)平方米，2010年投資3億元建設(shè)公租房4688套，超額完成任務(wù)。2011年九江市將繼續(xù)新建廉租房8868套，完成棚戶區(qū)改造面積106萬(wàn)平方米，計(jì)劃建設(shè)公租房20000套，計(jì)劃用3-5年的時(shí)間，在中心城區(qū)新增建設(shè)500萬(wàn)平方米，10萬(wàn)套保障性住房，基本解決就業(yè)創(chuàng)業(yè)、園區(qū)務(wù)工、農(nóng)民進(jìn)城、舊區(qū)改造城區(qū)低收入家庭等各類群體的住房需求。8、消費(fèi)者行為8.1九江住宅消費(fèi)者群體劃分⑴、按年齡劃分按年齡來(lái)劃分，九江住宅需要群體分為四個(gè)年齡段，并有隨著年齡的增長(zhǎng)需求減弱的趨勢(shì)。年齡段一以22?30歲這個(gè)年齡段的人群為主，這一年齡段的人參加工作不久，處于未婚、準(zhǔn)備結(jié)婚或剛完婚的狀態(tài)，有一定的積蓄，已經(jīng)開(kāi)始為未來(lái)生活做打算，迫切需要一個(gè)自己的居家空間。年齡段二以31-40歲人群為主，這一年齡段的群體大多數(shù)已具有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)并已結(jié)婚生子，因而創(chuàng)建一個(gè)更為舒適，更為理想的家居環(huán)境。而處于41-50歲及50歲以上的人群多是二次置業(yè)，買(mǎi)房為了換一個(gè)更為舒適的居住環(huán)境，或是為投資保值，其屬于事業(yè)及家庭都相對(duì)較為成熟的群體。⑵、按收入層次劃分按購(gòu)房群體收入來(lái)劃分，可分為高收入群體、中檔收入群體及低收入群體幾大類。高收入群體為家庭月平均收入為5000元以上的受訪者，這部分群體大都擁有一套或以上的住房和私家車(chē)，他們對(duì)居住環(huán)境要求較高，多會(huì)選擇地段好、品牌優(yōu)的高檔社區(qū)或別墅區(qū)作為自己的棲身之所。中高檔收入群體指家庭月平均收入為3000-4999元的受訪者，他們對(duì)居住品質(zhì)的要求也頗高，懂得享受生活，希望尋找一個(gè)健康、方便、舒適的住所。低收入群體為家庭月平均收入為1000-2999元的受訪者，這部分群體由于手購(gòu)房資金的限制，會(huì)挨棄一些因素，從購(gòu)房的幾個(gè)主要因素出發(fā)制定置業(yè)計(jì)劃，力求能買(mǎi)到物美價(jià)廉的房子給自己和家人居住。8.2、住宅消費(fèi)者需求⑴、價(jià)格需求在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，九江消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)的接受能力都比較強(qiáng)，接受總價(jià)在40萬(wàn)元以下的消費(fèi)者達(dá)到38%,有40%左右的消費(fèi)者打算花40?60萬(wàn)元來(lái)購(gòu)買(mǎi)新房，計(jì)劃買(mǎi)房房?jī)r(jià)在60萬(wàn)元以上的消費(fèi)者有只占18%。按房?jī)r(jià)來(lái)劃分，九江購(gòu)房者可分為以下三個(gè)群體：第一群體：接受房?jī)r(jià)在40萬(wàn)以內(nèi)的消費(fèi)者，這些消費(fèi)者占38%左右他們主要是經(jīng)濟(jì)性商品房和中低檔價(jià)位商品房的消費(fèi)者。從調(diào)查數(shù)據(jù)中可以看出，40萬(wàn)元以內(nèi)的商品房，是許多普通老百姓愿意購(gòu)買(mǎi)的，也反映了九江目前的平均生活水平。這些消費(fèi)者中，購(gòu)買(mǎi)多層的人數(shù)較多，由于受到資金的限制，對(duì)于高層和小高層建筑不易接受。第二群體：接受房?jī)r(jià)在40?60萬(wàn)元的消費(fèi)者。這些消費(fèi)者占40%左右，主要是計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)房?jī)r(jià)在40?60萬(wàn)元之間的中檔價(jià)位房，他們代表著九江中高層收入者的購(gòu)房意向。購(gòu)買(mǎi)的建筑類型分布比較分散，每種建筑類型都有一定的消費(fèi)者，購(gòu)買(mǎi)多層、小高層的消費(fèi)者較多。第三群體：能接受房?jī)r(jià)在60萬(wàn)元以上的消費(fèi)者，這些消費(fèi)者占18%左右他們主要是購(gòu)買(mǎi)房?jī)r(jià)在60萬(wàn)元左右的高價(jià)房，這些群體屬于高收入者，家庭月收入基本在5000元以上。在所有消費(fèi)者中，這類消費(fèi)者所占比例較小，約為4%,他們主要是計(jì)劃高檔次、高品質(zhì)的高尚社區(qū)或別墅。(2)、面積需求九江消費(fèi)者根據(jù)自身狀況對(duì)商品房面積的需求各有不同。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，90m2與130m2是兩個(gè)分界線，它們把九江消費(fèi)者分為三個(gè)群體，即需求90nf以下的群體、需求90nf?130nf的的群體、需求131nf以上的群體。第一群體：選擇90nf以下商品房的消費(fèi)者。這類消費(fèi)者目前的家庭人口較少、收入有限，年齡以25-32歲為多，正處于事業(yè)的初期，就目前的家庭人口、生活狀況來(lái)看，不需要大面積的住房條件，選擇一房或兩房已能夠滿足。這類群體中還有一部分人是購(gòu)買(mǎi)位置較好的小戶型公寓做投資用途，以出租或銷售方式獲取投資回報(bào)。第二群體：選擇90-130m2面積商品房的消費(fèi)者。被訪者中有七成以上消費(fèi)者需要這樣面積的住房來(lái)改善自己的生活。根據(jù)目前九江樓市來(lái)看，這種面積的商品房也是需求量最大，也是最4子銷售的。第三群體：選擇131m2以上面積商品房的消費(fèi)者。面積大，居住者生活空間就大，舒適度就會(huì)增加。這類消費(fèi)者需要更多的空間來(lái)滿足自己的生活需要，也希望給自己和家人一個(gè)更為舒適、滿意的居住環(huán)境。(3)、戶型需求從被訪者中了解到，他們購(gòu)買(mǎi)的戶型或即將購(gòu)買(mǎi)的戶型以兩房、三房為主，一房、四房及其他戶型的需求相對(duì)較少，這與九江市住宅供應(yīng)量相符。一房：選擇此類戶型的人較少，主要是單身貴族以及中老年人群以及投資者為主。就目前的生活現(xiàn)狀來(lái)看，他們不需要更多的空間。這種戶型不多，只有一些新樓盤(pán)有這樣的戶型，但深受單身消費(fèi)者和中老年人的喜愛(ài)。兩房、三房：需求這類戶型的在被訪者中占了七成之多。他們說(shuō)，兩房很適合現(xiàn)在的家庭，一個(gè)主臥一個(gè)次臥，很適合三口之家居?。蝗?，則主要是考慮多出一間房間作為書(shū)房，或者作為客人臥室以便親戚朋友來(lái)做客。四房：這種戶型更好地滿足了購(gòu)房者的需求，有更多空間來(lái)方便購(gòu)房者的生活，尤其是三代同堂家庭考慮的主要購(gòu)房戶型。另外，為了給自己和家人更寬敞、舒適的居家空間，大部分中、高收入者都會(huì)選擇這種戶型。其他戶型：包括四房以上或別墅類型，這類人群比例比較少?？傮w上來(lái)講，目前九江市民對(duì)兩房、三房倍受青睞。相對(duì)一房，更能滿足他們對(duì)居住的需求，相對(duì)四房，在總價(jià)上與他們的收入相結(jié)合，在他們的承受范圍之內(nèi)?？偨Y(jié)：對(duì)商品房的價(jià)格、面積、戶型和區(qū)域的選擇，可以總結(jié)為：九江消費(fèi)者在購(gòu)房支出上普遍接受的總價(jià)為45萬(wàn)左右，其中有6成左右老百姓預(yù)購(gòu)總價(jià)在40?50萬(wàn)元左右的商品房，有極少消費(fèi)者愿意花60萬(wàn)以上來(lái)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，特別是開(kāi)發(fā)區(qū)；面積區(qū)間在80-130平米之間的兩房、三房深受老百姓青睞，一房、四房及以上更適合一些特殊的消費(fèi)群體；在購(gòu)房的區(qū)域選擇上，市中心及周?chē)椛涞貛允窍M(fèi)者置業(yè)的主要區(qū)域。8.3、 購(gòu)房目的購(gòu)房目的有投資和自用兩種。在本次調(diào)查的受訪者中，購(gòu)房自住的超過(guò)40%,以投資為目的不足10%。由此可見(jiàn)，九江市民對(duì)住宅的需求主要還是源于對(duì)自身居住環(huán)境的渴求。近年來(lái)由于國(guó)家房地產(chǎn)及金融的宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，給房地產(chǎn)投資帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)，大部分房地產(chǎn)投資者都不敢再輕易出手，使得房地產(chǎn)投資行為得到一定的控制。但部分投資者仍會(huì)選擇位置好、價(jià)格合理的房產(chǎn)進(jìn)行投資。8.4、 購(gòu)房考慮因素通過(guò)被訪者的應(yīng)答及對(duì)各樓盤(pán)銷售現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)查綜合分析發(fā)現(xiàn)，商品房的出售價(jià)格是九江市購(gòu)房者的首要考慮因素，這可能與九江市居民購(gòu)房需求熱切但商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較高，居民經(jīng)濟(jì)承受能力相對(duì)有限不無(wú)關(guān)系。社區(qū)地段位居次席，這個(gè)因素直接關(guān)系到購(gòu)房業(yè)主日常生活的方便程度。再者是對(duì)小區(qū)景觀及綠化程度的要求，所有購(gòu)房者都希望選擇景觀開(kāi)揚(yáng)、綠化程度高的社區(qū)。現(xiàn)代人日益注重環(huán)保，他們認(rèn)為，社區(qū)綠化率越高，人的居住環(huán)境以及心理感受越好，心情的愉悅程度也會(huì)隨之提高。交通便利性與人們的日常生活密切相關(guān)，配套設(shè)施更是體現(xiàn)了社區(qū)品質(zhì)，戶型設(shè)計(jì)則直接影響到人們的生活質(zhì)量，因此它們也成為受訪者較多關(guān)注的因素。另外，物業(yè)管理、地理位置或區(qū)位、房屋的朝向、建筑風(fēng)格以及開(kāi)發(fā)商信譽(yù)也是消費(fèi)者較多提及的方面。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者購(gòu)房因素的考慮表現(xiàn)如下：價(jià)格〉地段>景觀>交通>配套>社區(qū)規(guī)模〉物業(yè)管理。9、九江房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)9.1、 總體上看，價(jià)格仍成理性上漲趨勢(shì)從目前的九江樓市看，九江樓市還處在房地產(chǎn)發(fā)展初期，隨著九江生活配套的不斷加強(qiáng)，樓盤(pán)品質(zhì)的不斷提升，九江樓市還有比較大的升值空間。但隨著國(guó)家政策的不斷出臺(tái)，如貸款利率的不斷提高、限購(gòu)、銀行停貸等，一方面，貸款難度系數(shù)的不斷加大，致使購(gòu)房者不斷減少，另一方面，國(guó)家政策的不斷出臺(tái)導(dǎo)致投資群體減少，置業(yè)觀望群體不斷擴(kuò)大?？傊?chē)?guó)家政策的影響，特別是銀行的停貸，市場(chǎng)需求在一定程度上減少，從而在一定程度上一直了房屋價(jià)格的過(guò)快上漲，價(jià)格上漲速度也有所放緩，價(jià)格的拉升的難度也日漸加大。9.2、 商品房品質(zhì)提升、小高及中高層住宅比重不斷加大近幾年，隨著外地地產(chǎn)大戶的紛紛進(jìn)入，豐富了九江開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了九江商品房建設(shè)品質(zhì)的大幅提升，城市建設(shè)更具規(guī)模也更具魅力。由于九江市中心地塊出讓的不斷減少，受面積限制，在價(jià)格的影響下，高層住宅業(yè)態(tài)成為市中心的房源供應(yīng)的主題，隨著九江市民對(duì)高層業(yè)態(tài)抵觸心理不斷下降，小高層住宅供應(yīng)比例不斷加大9.3、城西片區(qū)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域隨著老城區(qū)推盤(pán)量的不斷減少和九江環(huán)八里湖經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)，城西片區(qū)成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，由于老城區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地量的減少，以及九江市西拓城市框架政策的影響，城西片區(qū)成為九江市推盤(pán)量最大、開(kāi)發(fā)旗幟最鮮明的區(qū)域，在這一區(qū)域匯集了眾多名盤(pán)、大盤(pán)，從整體上引導(dǎo)了九江市居民的居住取向。三、市場(chǎng)總結(jié)及建議1、市場(chǎng)總結(jié)1.1、 價(jià)格仍呈現(xiàn)不斷上漲趨勢(shì)，但受政策調(diào)控因素的影響，上漲速度會(huì)有所放緩。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅繼續(xù)趨緩，但同比漲幅下降的只有三個(gè)，多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍在上漲，其中二三線城市漲幅已經(jīng)超過(guò)北京、上海等一線城市，成為領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)的“主力軍”。位居全國(guó)70個(gè)大、中城市中40位的九江來(lái)說(shuō)，今年以來(lái)房?jī)r(jià)總體一直呈上升的趨勢(shì)，對(duì)此，國(guó)務(wù)院支出，對(duì)上漲的城市實(shí)施必要的限購(gòu)措施，特別是現(xiàn)階段，九