深圳科技園某大廈招租招商投標書

一、市場初步調(diào)查分析，含區(qū)域市場現(xiàn)狀及未來走勢預(yù) （一）2008年深圳寫字樓市場回 （二）2008年第四季度深圳寫字樓市場低 （三）深圳市南山科技園各片區(qū)寫字樓市場調(diào)研分 （四）2009年3月深圳高新區(qū)寫字樓調(diào)查總 二、項目產(chǎn)品分析，產(chǎn)品租賃市場定位建 （一）項目理 （二）項目之SWOT分 （三）項目風險評 （四）客戶訪談分 （??）定位的再調(diào) （六）項目改造調(diào)整建 廚房與餐廳、車位，寫字樓還要分樓層、朝向）建 （一）定價策 （二）客觀因 （三）財務(wù)預(yù) 推廣時間、自身營銷網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場包裝、推廣費用預(yù)測等 （一）營銷推廣的思想和原 （二）我公司專業(yè)的市場調(diào)研分析平 （三）與高新區(qū)軟件園的緊密合 （四）項目推廣、招商策 ??、招租、招商安排與進度控 （一）招商總監(jiān)實施進度控制應(yīng)明確目標，采取綜合性措施對進度實施全面的控制 （二）具體招商招租進度安排及計劃 （三）現(xiàn)場管 六、半月報表管 （一）總 （二）管理內(nèi)容與要 七、代理項目部組織、框架與管 （一）招商項目 （二）組織框 （三）專業(yè)技術(shù)支 （四）招商專 八、人員培訓(xùn)辦法與內(nèi) （一）招商百 （二）洽談技 （三）標準流 （四）專業(yè)禮 （??）開發(fā)客戶的方 九、投標人的代理服務(wù)優(yōu)勢闡述、承 （一）實力與背 （二）經(jīng)驗與優(yōu) （三）服務(wù)承 十、客戶入駐配合與后期經(jīng)營管 （一）管理措 （二）客戶關(guān)系的維 （三）VIP客戶的維 第二部分：投標方案（專業(yè)技術(shù)標TCL12616720985有2416220350/350400350330260南區(qū)目前在租或在售的新興寫字樓配置完善，面積從120平方31政府軟件園A5深圳科技工業(yè)17A17B棟9A,B126645（8（含8A毛坯，配備安防系統(tǒng)、對外會議室系空調(diào)??2.40.06加班0.0317515842410200~2504001101501700110的寫字樓租價基本上都保持在每平方米60-70元左右，但是寫字樓和萬利達本項目均在今年先后建成推出，分布在半公里半徑內(nèi)，寫字樓新增供應(yīng)時間與區(qū)域都甚為集中。騰訊總部大樓與大族激光大廈主體高度均在100米以上，外形穩(wěn)重踏實，高雅氣派，昭示性極深圳市宇陽科技發(fā)展有限公9A座6B座976樓：100～300758413包括第??2.57降價或者變相降價求租。據(jù)調(diào)查，目前北區(qū)寫字樓租金降幅達200820%的增速.25.6%，成為深圳市經(jīng)濟“保27023%；9913.6%67%，利潤同比增119%；47%，54%；39%，48%，83%；23%園眾多發(fā)展的企業(yè)給予重創(chuàng)，特別是與國外合作掛鉤緊密的企業(yè)在商業(yè)經(jīng)營方面，我公司業(yè)績尤為突出，目前所經(jīng)營管理的大型綜合商業(yè)社區(qū)---中航苑社區(qū)已成為深圳市商業(yè)經(jīng)營的一個成功典范。因此在本大廈招商管理中，在商業(yè)、寫字樓客戶資源方面擁有絕對的優(yōu)勢。雖然科技園對于商業(yè)客戶進駐有著非常嚴格的審批及限便利店：7-11萬利達科技大廈作為科技園片區(qū)新建物業(yè)的標志性建筑，其規(guī)模、設(shè)計、硬件建設(shè)等方面都是一流，對客戶具有很強的吸引力。其中樓宇智能化、自動化系統(tǒng)貫穿應(yīng)用于整個大廈，高標準的硬件停車位配置、多功能會議室和休息室的劃分以及專為寫字樓客戶提供休閑、娛樂、餐飲配套的北側(cè)裙樓都非常人性化。如果由進駐客戶自行安裝，則會加大客戶承租的經(jīng)濟負擔，無多，眾多空調(diào)主機的存放目前也沒有設(shè)置足夠的安裝位置。另，根據(jù)我方多年的物業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗，一般像高層寫字樓大廈，中央空調(diào)配置必不可少，可對進駐客戶收取空調(diào)管理費和空調(diào)流量使用費。如本大廈沒有配備中央空調(diào)，按目前市場行情預(yù)算，2400㎡的100??②中小客戶，由業(yè)主方進行投資安裝中央空調(diào)，向使用客戶③由客戶提前預(yù)支部分租金，然后業(yè)主方用預(yù)支租金安裝中(二)項目之SWOT所以本項目突出的劣勢在于商業(yè)缺乏繁榮氣息以及建筑體量廈形成頗具現(xiàn)代化風格的高層地標

O（機會高新科技業(yè)作為深圳重要的支柱產(chǎn)業(yè),發(fā)展前景廣闊,高新企業(yè)對物業(yè)政府對高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的支持以及

80m2，因此項目的租金不適宜定得太高。樓層對象租金（樓層對象租金（可分租面積小型客戶，需將整層面積分割出租，建議對公客戶租賃整層或兩層面積的可靈活把握租金價52F60～80m2，進駐客戶為社60/m2左右。20％，8％。 第1第2第3第4第5第6第7第8第910出租面積（㎡年租金收入（元由于缺乏總投資、設(shè)備設(shè)施投入等數(shù)據(jù)，暫時無法完成詳盡的財務(wù)測算。如我司最終取得本項目的代理權(quán)，將通過調(diào)研、定位、年收入、成本費用等一系列財務(wù)指標，為業(yè)主方提供決策依據(jù)。評估項目的風險情況，綜合各方面因素，論證項目租賃經(jīng)營策略的可1（深圳北門站）近在咫尺，交通更顯方內(nèi)實現(xiàn)高出租率是CPM在招商過程中重點關(guān)注客戶需求，安排需求量較大、知名度較高的企業(yè)進駐高層，中小散戶進駐中低層，同時對于低樓層的客戶16-23層，我司建立了針對項目定位的專業(yè)考察機制和市場調(diào)研分析平的招商工作，繼而為后期經(jīng)營管理提供可持續(xù)發(fā)展的平臺。成為關(guān)注和首選入住的焦點，則項目的整體綜合素質(zhì)必須達到更高的水平，并力求在宣傳包裝方面突出項目的市場定位，創(chuàng)造物業(yè)品牌特點。各項工作萬利達公司一直嚴格控制，層層把關(guān)，這部分硬件條件應(yīng)當絕對過關(guān)，在此不再詳細敘述。爭取時間，另一方面需利用小型的推廣活動和現(xiàn)場氛圍的營造配合萬利達集團標識等對環(huán)境進行點綴和美化，營造具有生機活力的氛物業(yè)管理是CPM的主業(yè)，是CPM的優(yōu)勢所在。在物業(yè)管理服務(wù)方面，我們將對萬利達集團和以高新科技企業(yè)為主的客戶進行需求創(chuàng)造一個安全、優(yōu)美、舒適、便利、高效、智能化的辦公環(huán)境，讓使用者更有效地投入工作之中。少的投入向潛在目標客戶宣傳萬利達科技大廈最適宜高新科技企業(yè)研發(fā)辦公的5A級智能型寫字樓的形象，力求達到最佳的效上以較大篇幅文字對項目、環(huán)境之背景情況和發(fā)展商品牌進行詳細成為目標市場中談?wù)摰囊粋€話題，給計劃尋找租賃物業(yè)的客戶一個鮮明的印象。通過主要新聞媒體的主題報道和業(yè)內(nèi)評論，以客觀的姿態(tài)評判優(yōu)劣，進而體現(xiàn)項目的市場關(guān)注性和新聞焦點性，以構(gòu)筑高新區(qū)發(fā)展懸念，引發(fā)潛在客戶對項目的求租熱情。前期新聞稿將重點介紹高新區(qū)之規(guī)劃與發(fā)展前景。公關(guān)活動主要目的是增加項目在各傳播媒介中的曝光率,以提活動推廣將重點放在萬利達科技大廈的形象推廣、企業(yè)宣傳、產(chǎn)品推介，在公關(guān)活動中提高大廈知名度，吸引客戶進駐。④信息發(fā)布渠道10新區(qū)飛亞達大廈物業(yè)管理以及商業(yè)經(jīng)營管理過程中更是與并且，在宣傳和推廣的投入，應(yīng)貫穿項目運營的全過程，并應(yīng)制20）10CPMCPM經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)資源，其中包括租售網(wǎng)絡(luò)資源：CPM針對高新科技企業(yè)頻繁使用互聯(lián)網(wǎng)的特點，互聯(lián)網(wǎng)將成為項目招商的重要補充渠道?；ヂ?lián)網(wǎng)這一途徑主要用于項目招商信息的發(fā)布和傳遞。招商小組將選擇在房地產(chǎn)領(lǐng)域具有影響力的網(wǎng)站，如深（（）以及其它高新科技企業(yè)經(jīng)常訪問網(wǎng)站，針對目標客戶，發(fā)布大廈的招商信息，包括：大廈概況、項目優(yōu)勢、招商條件、聯(lián)系方式等。此外，互聯(lián)網(wǎng)信息還有成本低、覆蓋面廣、信息傳播迅速的特點。需注意客戶的形象及經(jīng)營檔次應(yīng)與大廈整體定位的檔次相匹應(yīng)全面深入的了解客戶的經(jīng)營項目、檔次、資金實力等多方面的狀況，顧全項目的整體大局，不能實行價高者得的策略，應(yīng)當使項目的整體形象、檔次、業(yè)態(tài)有個良好的整合。對于符合項目整體并多方收集客戶的意見與建議，以最快的速度處理客戶的投訴，同時保證不影響整體商業(yè)形象與客戶的經(jīng)營活動，并總結(jié)經(jīng)驗，不斷的對經(jīng)營管理工作進行改進和提高；給對于整體商業(yè)經(jīng)營有積極作用的客戶創(chuàng)造經(jīng)營上的便利，對于整體商業(yè)經(jīng)營起消積作用的客戶則給予經(jīng)營上的引導(dǎo)與建議。VI最好一臺電腦（2）124中航物業(yè)中航物業(yè)經(jīng)營公司中航物業(yè)中航物業(yè)經(jīng)營公司中航樓宇公司中航生活公司供餐服務(wù)供餐服務(wù)使用率為多少？大概60%，具體使用率由政府相關(guān)部門提????③慎重式開局???? 復(fù)原裝修（個性化裝修 中航物業(yè)擁有經(jīng)營公司、樓宇設(shè)備公司、電梯公司、保安服務(wù)公司和生活公司等??大專業(yè)公司，可以為客戶提供全方位的專業(yè)服5000背靠多家專業(yè)公司的資源技術(shù)及人力支持，確保為商業(yè)項目提供高水平的顧問服務(wù)。依托中航集團航空工業(yè)背景和技術(shù)支持，分享集團資源優(yōu)勢。中航集團擁有天虹商場、格蘭云天酒店、亨吉利名表中心、正章干66IT500200810～15％10％3％的驕人業(yè)績。2008年平均出租率94％，比廣州租賃市場平均出租率高出約10個百分20105（三）二〇〇2、首先大廈交予租戶的寫字樓標準狀態(tài)為：消防標準：(1).(2).弱電標準：(1).(2).租賃面積，租賃期限、租金單價及總價，客戶的主要負責人，經(jīng)常聯(lián)系人以及有否租賃的特殊條款等等。不要輕下承諾。最好將問題與同行服務(wù)人員協(xié)商一下，或者④處理及落實處理方案2、VIP④經(jīng)營銷售人員平時要做到不定時地對重要客戶進行電話問⑨當獲知重要客戶對我們有服務(wù)或管理方面有進一步的要求3VIP??VIP 年 月 日至 年 組②本周來 組④本周派發(fā)樓 戶⑥本周大 戶⑧本周退 戶，累 元⑩銷售均

第三部分：商務(wù)標（報價及代理合同樣稿一．我方同意代理傭金系數(shù)為：1.1500（500；15%以上的。二．代理傭金計取方式為：：：8第三條招租招商物業(yè)代理范圍：3~2222009630，20097170·月（不含物業(yè)管理費，物業(yè)管理費元/平方米，寫字樓部分最低均價65·300 理費，物業(yè)管理費元/平方米，寫字樓部分最低均價 第??第六條甲方應(yīng)提供房屋產(chǎn)權(quán)證明、法人身份證件等資料供乙方辦理第七條甲方應(yīng)提供項目竣工驗收和合法使用的各項證明，甲方應(yīng)取第八條甲方如不能保證項目于計劃時間通過竣工驗收的，如延遲時第十條乙方應(yīng)在招租招商代理服務(wù)合同簽訂之日起45天內(nèi)提交大第十一條乙方應(yīng)在招租招商代理服務(wù)合同簽訂之日起60天內(nèi)提交第十三條甲方對本次招租招商的樓層擁有無可爭議的直接招租、招只付給乙方合同約定代理傭金30%作為咨詢、管理、配合費7總監(jiān)1人、策劃師2人和招商專員4人。整體招租招商工作 第十??條項目招商小組的營銷人員要相對固定，項目總監(jiān)未經(jīng)業(yè)主；代理傭金=每個租賃客戶成交面積1個月的租金×代理傭金租賃面積、1個月的租金。本合同按實際租賃成交面積及約第十七條乙方提交市場調(diào)查分析報告和招租招商策劃報告至依合約0＜出租率代理系數(shù)30%＜出租率代理系數(shù)60%＜出租率代理系數(shù)80%＜出租率代理系數(shù)90%＜出租率代理系數(shù)個工作日審核完畢、10每月代理傭金暫扣20%作為招租招商代理信譽保證金（招租第二十條若合同期滿后未能實現(xiàn)目標均價，則按照未能實現(xiàn)目標均價的代理傭金系數(shù)×0.8結(jié)算代理傭金。如果在規(guī)定期限超傭金系數(shù)×1.2階段未能完成招租計劃的50%，則業(yè)主有權(quán)終止本合同，招租招商代理信譽保證金，并按代理傭金系數(shù)×0.8結(jié)算代理第二十二條雙方商定，對招租招商代理