上半年北京房地產(chǎn)估價師制度與政策土地面積測算考試試題

2017年上半年北京房地產(chǎn)估價師《制度與政策》:土地面積測算考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中,只有1個事最符合題意）1、某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120㎡,經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150萬元,另有20㎡的房屋天臺贈送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價格是元／㎡.

A:8571

B：10000

C：13393

D：15625

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格2、評估甲別墅的市場價值，選取了乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價格為8000元／㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元／㎡(甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元／㎡）,因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10％,若不考慮其他因素,則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價格為元／㎡。

A:7020

B：7091

C:7380

D：8580

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格3、下列關(guān)于我國目前住房公積金利率政策的表述中,正確的是__。

A．我國的住房公積金制度實(shí)行高存低貸的利率政策

B．職工當(dāng)年繳存的住房公積金按3個月整存整取存款利率計(jì)息

C．個人住房公積金貸款利率實(shí)行一年一定，于每年1月1日，按相應(yīng)檔次利率確定下一年度利率水平

D．遇法定利率調(diào)整,貸款期限在1年以內(nèi)的，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定4、國務(wù)院決定禁止。

A:商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓

B：商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房出租

C:商品房預(yù)購人購買未竣工的預(yù)售商品房

D：商品房預(yù)購人利用抵押貸款的方式購買未竣工的預(yù)售商品房

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、下列屬于間接融資方式的是__。

A．政府發(fā)行債券

B．股票融資

C．銀行借款

D．簽署商業(yè)票據(jù)6、__是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象,且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。

A．房地產(chǎn)周期

B．房地產(chǎn)循環(huán)

C．房地產(chǎn)周期循環(huán)

D．房地產(chǎn)周期運(yùn)動7、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險度系數(shù)的表述中,不正確的是。

A：項(xiàng)目風(fēng)險越大，風(fēng)險等級系數(shù)值越大

B:貸款期限越長，期限系數(shù)值越小

C：企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越低

D：用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比,貸款方式系數(shù)值較低

E：借款合同8、下列關(guān)于預(yù)告登記的表述中，正確的是__。

A．預(yù)告登記僅適用于預(yù)售商品房的登記

B．預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效

C．房屋預(yù)告登記只能由雙方共同申請

D．房屋預(yù)告登記僅在房屋登記簿上予以記載，不發(fā)放預(yù)告登記證明9、一廠房建成8年后被改造為超級市場,并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為__年。

A．40

B．42

C．48

D．5010、臨時使用土地的期限,最多不得超過年。

A:1

B：2

C：3

D:4

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

11、房產(chǎn)稅采用比例稅率,按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為__。

A．1。2%

B．10％

C．12％

D．20％12、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得__的同意.

A．原土地出讓方

B．市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門

C．市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門

D．原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門13、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200㎡，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元／㎡。現(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元／㎡。若折現(xiàn)率為8％，則承租人甲目前的權(quán)益價值為萬元。

A:6。19

B：6。42

C：7。20

D:9.58

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格14、估價資料保管期限從估價報(bào)告出具之日起計(jì)算，一般應(yīng)在__年以上.

A．30

B．25

C．20

D．1515、下列風(fēng)險中哪一個不是房地產(chǎn)投資風(fēng)險中的個別風(fēng)險。__

A．時間風(fēng)險

B．資本價值風(fēng)險

C．比較風(fēng)險

D．或然損失風(fēng)險16、關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是.

A：凈收益包括有形收益和無形收益

B：運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)

C：通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)

D：應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格17、房地產(chǎn)估價的市場法可以說是以為基礎(chǔ)的.

A：均衡原理

B：適合原理

C：收益遞減遞增原理

D：替代原理

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格18、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的__為導(dǎo)向求取估價對象的價值。

A．預(yù)期收益大小

B．預(yù)期收益能力

C．預(yù)期價格高低

D．預(yù)期價格漲落19、在固定總價合同中,為避免因承包商承擔(dān)較大風(fēng)險而加大不可預(yù)見費(fèi)，可增設(shè)__條款，即規(guī)定當(dāng)材料、設(shè)備和能源漲價到某百分比時，開發(fā)商開始予以補(bǔ)償.

A．按日計(jì)價

B．重大增價

C．延期增價

D．漲價增價20、某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，收益期限為30年時的價格為4000元／㎡.若報(bào)酬率為6％、收益期限為50年時，則該房地產(chǎn)的價格為元／㎡。

A：3800

B:4500

C:5200

D：5600

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格21、申請房地產(chǎn)估價師初始注冊的,申請人應(yīng)向__提交申請材料.

A．人力資源和社會保障部

B．住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

C．所在地省級人事行政主管部門

D．所在地省級房地產(chǎn)行政主管部門22、馬克思（1818—1883年）的地租理論是在批判和繼承前人，特別是__的地租理論的基礎(chǔ)上創(chuàng)立起來的，但具有不同于前人的嶄新的科學(xué)內(nèi)容。

A．威廉·配第

B．亞當(dāng)·斯密

C．大衛(wèi)·李嘉圖

D．馬爾薩斯23、張先生以10萬元的預(yù)付款購買了一套時價為100萬元的期房住宅,一年后該住宅交付使用時,現(xiàn)房價格漲到了120萬元，那么,張先生預(yù)付款的收益率為__。

A．10％

B．20%

C．50％

D．200%24、安置補(bǔ)助費(fèi)是按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算,每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的__倍，但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。

A．4～5

B．4～6

C．6～10

D．3～525、用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價格,若第七年凈收益為a（1+g）t—1,年限為n,凈收益增長率g與報(bào)酬率Y相等，則房地產(chǎn)價格V=(）.

A．0

B．

C．a(chǎn)＆times；n

D．＆infin;二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分,每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項(xiàng)得0。5分）1、房地產(chǎn)開發(fā)程序中的前期工作包括等。

A：可行性研究

B：獲取土地使用權(quán)

C:規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)方案的制訂

D：安排短期和長期信貸

E：開發(fā)項(xiàng)目保險事宜洽談2、以出讓方式取得城市毛地的土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓的地價款包括。

A：建筑安裝工程費(fèi)

B：土地使用權(quán)出讓金

C：拆遷補(bǔ)償費(fèi)

D:公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

E:城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3、下列關(guān)于普通混凝土變形性質(zhì)的表述中，錯誤的有__。

A．混凝土在硬化過程中，水泥水化后的體積大于水化前的體積,致使混凝土產(chǎn)生收縮，這種收縮叫化學(xué)收縮

B．干縮變形對混凝土危害較大，它可使混凝土表面開裂，使混凝土的耐久性嚴(yán)重降低

C．影響干縮變形的因素主要有：用水量、水灰比、水泥品種及細(xì)度、養(yǎng)護(hù)條件

D．在混凝土硬化初期,放出較多的水化熱，當(dāng)混凝土較厚時,散熱緩慢,致使內(nèi)外溫差較大,因而變形較小

E．徐變變形初期增長較快，然后逐漸減慢，一般持續(xù)2～3個月才逐漸趨于穩(wěn)定4、下列關(guān)于潛在毛租金收入，說法正確的是。

A：物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入

B：它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積

C:能夠改變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化

D：它代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入

E:實(shí)際租金收入與潛在毛租金收入相等5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)開_.

A．合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、圖紙、工程報(bào)價單或預(yù)算書

B．圖紙、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書、工程報(bào)價單或預(yù)算書

C．合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、工程報(bào)價單或預(yù)算書、圖紙

D．紙、工程報(bào)價單或預(yù)算書、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書6、利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時,可選擇的方案有。

A：期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案

B：期望值相同,標(biāo)準(zhǔn)差大的方案

C：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案

D:標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案

E：標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案7、住房公積金管理中心不是__。

A．住房公積金委員會各項(xiàng)決策的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

B．住房公積金運(yùn)作管理部門

C．住房公積金管理的主體

D．住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)8、__是指個人之間相互以貨幣或?qū)嵨锾峁┑男庞谩?/p>

A．消費(fèi)信用

B．個人信用

C．民間信用

D．相互信用9、根據(jù)投資的對象,房地產(chǎn)投資可以分為__.

A．房地產(chǎn)開發(fā)投資和購買投資

B．土地投資和房屋投資

C．建筑材料投資和土地投資

D．生產(chǎn)投資和經(jīng)營投資10、以下屬于被動接受房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的情形包括。

A：房地產(chǎn)的欲購買者要求對其欲購買的房地產(chǎn)進(jìn)行估價

B：房屋所有權(quán)人將其房地產(chǎn)抵押貸款，貸款人委托其信任的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價

C:政府為征收房地產(chǎn)稅收,委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行估價

D：企業(yè)在清產(chǎn)核資時對自己擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行估價

E：估價師走出門去力爭為估價需求者提供估價服務(wù)

11、禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的是__。

A．在劃撥土地上開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)

B．已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

C．未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)

D．沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的房地產(chǎn)12、下列工程中，不需要實(shí)行監(jiān)理的是__。

A．大中型企業(yè)投資建設(shè)的工程

B．利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程

C．成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程

D．大中型公用事業(yè)工程13、下列費(fèi)用中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用范圍的是。

A：保險費(fèi)

B:房產(chǎn)稅

C：法律費(fèi)

D：貸款利息

E:借款合同14、臨時使用土地的時間可以為__。

A．3個月

B．9個月

C．20個月

D．27個月

E．32個月15、開發(fā)商預(yù)售部分樓宇，是(）的有效辦法。

A．提高開發(fā)收益

B．分散開發(fā)風(fēng)險

C．降低開發(fā)成本

D．籌措建設(shè)資金16、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的目標(biāo)是使房地產(chǎn)的價值最大化，具體管理模式包括__.

A．物業(yè)管理

B．運(yùn)營管理

C．設(shè)施管理

D．資產(chǎn)管理

E．組合投資管理17、某開發(fā)商向銀行申請了利率6%，期限為10年，按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款,則該開發(fā)商第一年的還本付息額為萬元.

A：7．59

B：7．28

C:13．59

D:6．05

E：借款合同18、某宗房地產(chǎn)2006年2月的價格為4000元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2006年6月.已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2006年1月至6月的價格指數(shù)分別為85.5，86.7，112,115，116，117(均以上個月為100）。則該宗房地產(chǎn)2006年6月的價格為()元/m2。

A．6992

B．5183

C．6062

D．539819、保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到(）的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險程度。

A．利潤為零時

B．利潤最大時

C．允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

D．允許的最高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)20、__是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為

A．房屋出租

B．房屋承租

C．房屋轉(zhuǎn)租

D．房屋抵押21、收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用不包括__。

A．人員工資及辦公費(fèi)用

B．保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，為租客提供服務(wù)的費(fèi)用

C．保險費(fèi)、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等

D．抵押貸款還本付息費(fèi)用22、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中采用傳統(tǒng)方法應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括__。

A．未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B．取得待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

C．開發(fā)成本和管理費(fèi)用

D．開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用

E．開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)23、下列對核算內(nèi)容說