房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)控制綜述綜述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)控制

主講老師:董春輝

房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)概述一企業(yè)設(shè)立階段納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)控制二土地取得階段納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)控制三銷售階段納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)控制五開(kāi)發(fā)建設(shè)階段納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)控制四完工年度企業(yè)所得稅清算六

第一章房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)概述序號(hào)稅種設(shè)立階段土地取得階段開(kāi)發(fā)建設(shè)階段銷售階段1營(yíng)業(yè)稅

√√2城建稅

√√3教育費(fèi)附加

√√4地方教育附加

√√5土地增值稅

√6企業(yè)所得稅

√7個(gè)人所得稅

√√8契稅√√

9城鎮(zhèn)土地使用稅√√√√10耕地占用稅

√

11印花稅√√√√12房產(chǎn)稅√√√√13增值稅√√第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)流程及稅種簡(jiǎn)介第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及各階段主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

開(kāi)發(fā)階段主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)重要稅收節(jié)點(diǎn)企業(yè)設(shè)立階段1.企業(yè)設(shè)計(jì)2.股權(quán)結(jié)構(gòu)3.資本結(jié)構(gòu)4.注冊(cè)地點(diǎn)5.機(jī)構(gòu)設(shè)置6.開(kāi)辦費(fèi)處理取得工商執(zhí)照土地取得階段1.取得主體2.取得方式3.契稅計(jì)稅依據(jù)4.土地使用稅納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)5.出讓金返還7.借款費(fèi)用資本化8.公關(guān)費(fèi)的處理1.簽訂土地出讓合同2.繳納土地出讓金開(kāi)發(fā)建設(shè)階段1.成本對(duì)象的確定與成本歸集2.合同風(fēng)險(xiǎn)3.發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)4.甲供材的處理5.支付境外設(shè)計(jì)費(fèi)的處理6.地下車位成本歸集7.售樓處樣板間的納稅處理1.合同簽訂2.發(fā)票取得3.成本核算銷售階段銷售方式（自銷、代銷）銷售時(shí)點(diǎn)（預(yù)售、完工）銷售形式（銷售策略、視同銷售、地下車位）合作開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅清算土地增值稅清算取得《商品房預(yù)售許可證》竣工備案交房辦理初始產(chǎn)權(quán)證明已竣工驗(yàn)收的產(chǎn)品銷售85%以上。第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)防范策略1.樹(shù)立全員納稅風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)(1)了解特點(diǎn)(2)澄清誤區(qū)(3)部門定位2.構(gòu)筑納稅風(fēng)險(xiǎn)三道防線（1）事前風(fēng)險(xiǎn)防范（2）事中風(fēng)險(xiǎn)控制（3）事后風(fēng)險(xiǎn)化解3.優(yōu)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)外部環(huán)境4.營(yíng)改增風(fēng)險(xiǎn)防范策略

第二章企業(yè)設(shè)立階段納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)控制

第一節(jié)本階段涉及的稅種及申報(bào)實(shí)務(wù)一、印花稅二、房產(chǎn)稅三、契稅

第二節(jié)涉稅難點(diǎn)問(wèn)題解析與風(fēng)險(xiǎn)防范

一、開(kāi)辦費(fèi)的財(cái)稅處理1.開(kāi)辦費(fèi)的界定開(kāi)辦費(fèi)是指企業(yè)在籌建期發(fā)生的費(fèi)用，包括人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)成本的匯兌捐益和利息等支出。

2.開(kāi)辦費(fèi)的的財(cái)稅處理（1）會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上的規(guī)定：直接計(jì)入管理費(fèi)用（2）國(guó)稅函[2009]98號(hào)文件第九條規(guī)定：新稅法中開(kāi)（籌）辦費(fèi)未明確列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開(kāi)始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。（3）國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào)第五條關(guān)于籌辦期業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用稅前扣除問(wèn)題企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

（4）納稅人不可不知的所得稅新政（國(guó)家稅務(wù)總局所得稅司2012年所得稅政策解讀)由于《實(shí)施條例》對(duì)上述費(fèi)用在扣除時(shí)有限定性規(guī)定，因此，15號(hào)公告第五條規(guī)定，企業(yè)在籌建期發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入籌辦費(fèi)；廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入籌辦費(fèi)。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)始后，其按照國(guó)稅函〔2009〕98號(hào)文件規(guī)定攤銷的籌辦費(fèi)中的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)數(shù)額，加上當(dāng)年度發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)之和，作為該年度企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)總額，按照《實(shí)施條例》的有關(guān)規(guī)定計(jì)算扣除。

3.難點(diǎn)問(wèn)題討論：籌建期如何界定？籌建期是指企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開(kāi)始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)（包括試生產(chǎn)、試營(yíng)業(yè)）之日的期間。（1）何時(shí)開(kāi)始？（2）何時(shí)結(jié)束？遼地稅發(fā)〔2011〕16號(hào)以納稅人正式取得的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為企業(yè)籌辦期結(jié)束。（3）北京地稅答復(fù)

（4）企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，可作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)。企業(yè)取得預(yù)售收入前發(fā)生的招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，應(yīng)在取得預(yù)售收入年度一次結(jié)轉(zhuǎn)。天津市地方稅務(wù)局公告2011年第3號(hào)（5）企業(yè)取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照后發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷售(營(yíng)業(yè))收入的5‰。”的規(guī)定進(jìn)行扣除；若沒(méi)有收入則不允許扣除。原出處：大連市地稅12366納稅服務(wù)熱線

日期：2013-12-06

二、機(jī)構(gòu)設(shè)置對(duì)納稅的影響及合理籌劃

中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則財(cái)法字[1995]第6號(hào)

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。三、企業(yè)改制重組土地增值稅新政對(duì)企業(yè)設(shè)立的影響1.非公司制企業(yè)整體改建2.企業(yè)合并3.企業(yè)分設(shè)4.以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資特別提醒：上述暫不征土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。財(cái)稅〔2015〕5號(hào)

第三章土地取得階段納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)控制

第一節(jié)土地使用權(quán)獲取方式簡(jiǎn)介1.招、拍、掛方式2.購(gòu)買在建工程3.股權(quán)收購(gòu)4.吸收合并5.接受土地使用權(quán)投資6.受讓其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)7.合作開(kāi)發(fā)8.以投資特定項(xiàng)目為條件換取土地

第二節(jié)本階段涉及的主要稅種與申報(bào)實(shí)務(wù)一、契稅【案例3-1】某公司2010年12月8日繳納土地出讓金，同時(shí)到契稅征收機(jī)關(guān)（財(cái)政部門）申報(bào)繳納了契稅，2011年5月，該公司按相關(guān)部門要求，繳納了城市基礎(chǔ)配套費(fèi)191萬(wàn)元，目前，地稅稽查部門發(fā)現(xiàn)該公司繳納城市基礎(chǔ)配套費(fèi)191萬(wàn)元未繳納契稅。問(wèn)：大配套設(shè)施費(fèi)是否構(gòu)成契稅計(jì)稅價(jià)格？

1.政策依據(jù)：（1）《契稅暫行條例》國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，契稅的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格；（2）契稅暫行條例細(xì)則，條例所稱成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。（3）財(cái)稅[2004]134號(hào)一、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

(一)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。(二)以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。（4）大地稅函〔2011〕86號(hào)對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益，即，契稅計(jì)稅價(jià)格應(yīng)當(dāng)包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的相關(guān)費(fèi)用。對(duì)于納稅人應(yīng)當(dāng)支付的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，無(wú)論是否實(shí)際發(fā)生，均應(yīng)當(dāng)作為土地出讓契稅計(jì)稅依據(jù)一并征收。對(duì)于納稅人后續(xù)補(bǔ)繳的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，要采取切實(shí)有效辦法跟蹤管理，按照規(guī)定及時(shí)、足額征收入庫(kù)。

（5）渝地稅發(fā)[2010]32號(hào)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，受讓人應(yīng)納契稅的計(jì)稅依據(jù)為為取得該土地使用權(quán)而支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)等全部經(jīng)濟(jì)利益，包括土地出讓金、征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償（補(bǔ)助）費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)以及土地閑置費(fèi)等。（6）海南省三亞市地方稅務(wù)局通告2013年第3號(hào)

單位和個(gè)人因承受國(guó)有土地使用權(quán)而繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，是契稅計(jì)稅依據(jù)的組成部分，承受國(guó)有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人是契稅納稅義務(wù)人，應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。（7）孟津縣人民政府辦公室關(guān)于征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)契稅的通知孟政辦〔2014〕4號(hào)一、根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）和《河南省財(cái)政廳、河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地使用權(quán)出讓等契稅計(jì)稅依據(jù)的通知》（豫財(cái)稅政〔2012〕24號(hào)）規(guī)定，在征收城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)時(shí)應(yīng)計(jì)入契稅計(jì)稅價(jià)格，稅率為4%。

二、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃部門要在核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)，按照已批準(zhǔn)的總建筑面積及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算城市配套費(fèi)，填寫(xiě)一式四聯(lián)《孟津縣城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)繳費(fèi)告知單》，第一聯(lián)由縣城鄉(xiāng)規(guī)劃部門存檔備查，第二聯(lián)交建設(shè)單位和個(gè)人，第三聯(lián)用于辦理入網(wǎng)手續(xù)，第四聯(lián)交地稅部門用作契稅的計(jì)稅依據(jù)。

2.納稅申報(bào)（1）契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

（2）納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

（3）契稅在土地、房屋所在地的征收機(jī)關(guān)繳納。大地稅函[2009]145號(hào)

自2009年11月1日起，凡通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等方式取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，自簽訂土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或取得具有土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認(rèn)書(shū)等憑證之日起10日內(nèi)，到負(fù)責(zé)契稅征收的地稅機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，繳稅期限為納稅義務(wù)發(fā)生90日后的次月前15日內(nèi)。納稅人按規(guī)定時(shí)間申報(bào)和繳納契稅后，又陸續(xù)發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等按政策應(yīng)計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)的各項(xiàng)費(fèi)用，按上述規(guī)定納稅。

二、耕地占用稅1.征稅范圍占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個(gè)人，為耕地占用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定繳納耕地占用稅。2.計(jì)稅依據(jù)第四條耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。3.納稅申報(bào)

耕地占用稅由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。獲準(zhǔn)占用耕地的單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)在收到土地管理部門的通知之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。討論：耕地占用稅是否計(jì)入契稅的計(jì)稅依據(jù)？

三、城鎮(zhèn)土地使用稅1.征稅范圍在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。國(guó)務(wù)院令[2006]第483號(hào)問(wèn)題1：土地使用稅和耕地占用稅能不能同時(shí)繳納？國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第74號(hào)通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅.問(wèn)題2：占用集體土地交不交城鎮(zhèn)土地使用稅？

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅（2006）56號(hào)）在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。2.計(jì)稅依據(jù)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，

3.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間【案例3-3】（1）某房地產(chǎn)企業(yè)2012年通過(guò)出讓方式取得一宗國(guó)有土地，與國(guó)土資源局簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》日期為2012年5月31日，合同未約定土地具體交付時(shí)間，實(shí)際交付時(shí)間2012年6月30日問(wèn)：土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？（2）某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受讓取得國(guó)有土地使用權(quán)一宗，土地面積為50000平方米（土地使用稅單位稅額為2元/平方米），《國(guó)有土地使用證》辦證時(shí)間為2010年6月，但是該企業(yè)簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中約定，交付土地的時(shí)間為2009年12月。參見(jiàn)財(cái)稅〔2006〕186號(hào)。

四、印花稅1.征稅范圍按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)交納印花稅2.計(jì)稅依據(jù)與稅率稅率為書(shū)據(jù)記載金額的0.05%3.納稅申報(bào)

五、土地計(jì)稅成本核算國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)(或開(kāi)發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：（1）土地買價(jià)或出讓金（2）大市政配套費(fèi)（3）契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)（4）土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)（5）拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

討論：1.土地使用稅可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本嗎？（1）國(guó)家稅務(wù)總局答復(fù)？對(duì)于你所提問(wèn)題，現(xiàn)行稅收政策規(guī)定暫不夠明確，但這一問(wèn)題對(duì)企業(yè)所得稅實(shí)際影響不大，主要涉及房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處，一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計(jì)入管理費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工之前，所繳納的土地使用稅按受益原則計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的部分，在稅務(wù)總局對(duì)該問(wèn)題進(jìn)一步明確之前，暫可以視為開(kāi)發(fā)成本的一部分。

國(guó)家稅務(wù)總局

2013/01/15

（2）瓊地稅函〔2007〕356號(hào)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的土地使用稅，不管在房地產(chǎn)項(xiàng)目完工前或完工后發(fā)生的，均在管理費(fèi)用列支按規(guī)定予以扣除。（3）大地稅函[2008]188號(hào)：納稅人取得土地使用權(quán)后繳納的土地使用稅，應(yīng)當(dāng)計(jì)入“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”中的“管理費(fèi)用”扣除。（4）青地稅發(fā)〔2008〕100號(hào)：開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工前或完工后繳納的清算項(xiàng)目的城鎮(zhèn)土地使用稅，均應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用并按規(guī)定予以扣除。

討論：2.土地閑置費(fèi)可否在企業(yè)所得稅前扣除？(1)《閑置土地處置辦法》2012年6月1日國(guó)土資源部令第53號(hào):土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本；(2)寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于明確所得稅有關(guān)問(wèn)題解答口徑的函甬地稅一函[2013]18號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)允許計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。3.土地閑置費(fèi)可否在土地增值稅前扣除？國(guó)稅函（2010）220

第三節(jié)涉稅難點(diǎn)問(wèn)題解析與風(fēng)險(xiǎn)防范一、房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行納稅處理【案例3－5]】A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2012年2月支付2億元通過(guò)“招、拍、掛”取得一項(xiàng)土地使用權(quán)。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方20％土地出讓金返還，目的是給企業(yè)招商引資的獎(jiǎng)勵(lì)，未規(guī)定資金專項(xiàng)用途，6月16日A公司收到土地出讓金返還4000萬(wàn)元。問(wèn)：（1）返還的土地出讓金是否繳納企業(yè)所得稅？（2）返還的土地出讓金在土增清算時(shí)是否需要沖減成本？

(1)財(cái)稅[2011]70號(hào)規(guī)定：企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

(2)大地稅函〔2008〕188號(hào)規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費(fèi)證明》以及財(cái)政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購(gòu)置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目。青地稅發(fā)〔2008〕100號(hào)規(guī)定，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。

二、拆遷補(bǔ)償?shù)募{稅處理（一）貨幣補(bǔ)償?shù)募{稅處理1.被拆遷人取得拆遷補(bǔ)償款是否納稅?(1)營(yíng)業(yè)稅國(guó)稅函[2008]277號(hào)規(guī)定(2)個(gè)人所得稅財(cái)稅[2005]45號(hào)規(guī)定(3)土地增值條例及實(shí)施細(xì)則

2.房地產(chǎn)企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什么票據(jù)？（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與動(dòng)遷公司簽訂協(xié)議（合同），由動(dòng)遷公司負(fù)責(zé)拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供雙方簽訂的協(xié)議（合同）、發(fā)票、支付憑證、動(dòng)遷公司支付明細(xì)及被拆遷人簽收憑據(jù)等。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接與被動(dòng)遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供拆遷（回遷）合同，被拆遷人是單位的，還需提供支付憑證及拆遷補(bǔ)償發(fā)票；被拆遷人是個(gè)人的，還需提供簽收花名冊(cè)或簽收憑證等。大地稅公告（2014）1號(hào)

三、股權(quán)重組的方式取得土地股權(quán)重組取得土地的方式增資擴(kuò)股收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)接受土地使用權(quán)投資（一）接受土地使用權(quán)投資的納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)防范【案例1】總部設(shè)在甲市的A房地產(chǎn)公司，在乙市拍得一塊土地10萬(wàn)平米，土地價(jià)款5億元，A房地產(chǎn)公司在乙市又成立一個(gè)全資的B公司，擬將該地塊作價(jià)投資到B公司，由B公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，試對(duì)該業(yè)務(wù)進(jìn)行涉稅分析。

A公司：1.營(yíng)業(yè)稅根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文件規(guī)定，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。（1）財(cái)稅〔2014〕116號(hào)文件規(guī)定：

一、居民企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過(guò)5年期限內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

二、企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)對(duì)非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并按評(píng)估后的公允價(jià)值扣除計(jì)稅基礎(chǔ)后的余額，計(jì)算確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。

企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)于投資協(xié)議生效并辦理股權(quán)登記手續(xù)時(shí)，確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實(shí)現(xiàn)。

三、企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資而取得被投資企業(yè)的股權(quán)，應(yīng)以非貨幣性資產(chǎn)的原計(jì)稅成本為計(jì)稅基礎(chǔ)，加上每年確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，逐年進(jìn)行調(diào)整。

被投資企業(yè)取得非貨幣性資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，應(yīng)按非貨幣性資產(chǎn)的公允價(jià)值確定。

2.企業(yè)所得稅

(2)國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第33號(hào)

四、企業(yè)在對(duì)外投資5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓上述股權(quán)或投資收回的，應(yīng)停止執(zhí)行遞延納稅政策，并就遞延期內(nèi)尚未確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，在轉(zhuǎn)讓股權(quán)或投資收回當(dāng)年的企業(yè)所得稅年度匯算清繳時(shí)，一次性計(jì)算繳納企業(yè)所得稅；企業(yè)在計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，可按本通知第三條第一款規(guī)定將股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)一次調(diào)整到位。

企業(yè)在對(duì)外投資5年內(nèi)注銷的，應(yīng)停止執(zhí)行遞延納稅政策，并就遞延期內(nèi)尚未確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，在注銷當(dāng)年的企業(yè)所得稅年度匯算清繳時(shí)，一次性計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

五、企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)投資，符合《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號(hào)）等文件規(guī)定的特殊性稅務(wù)處理?xiàng)l件的，也可選擇按特殊性稅務(wù)處理規(guī)定執(zhí)行。

（3）財(cái)稅〔2014〕109號(hào)文件的相關(guān)規(guī)定對(duì)100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來(lái)實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會(huì)計(jì)上確認(rèn)損益的，可以選擇按以下規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理：1、劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認(rèn)所得。2、劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定。3、劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應(yīng)按其原賬面凈值計(jì)算折舊扣除。

（4）國(guó)家稅務(wù)總局2015年第40號(hào)公告《通知》第三條所稱“100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)”，限于以下情形：

一、100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn),母公司獲得子公司100%的股權(quán)支付。母公司按增加長(zhǎng)期股權(quán)投資處理，子公司按接受投資（包括資本公積，下同）處理。母公司獲得子公司股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)以劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原計(jì)稅基礎(chǔ)確定。

3.土地增值稅

根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)文件規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

根據(jù)財(cái)稅[2006]21號(hào)文件規(guī)定，對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的,凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的,均不適用(財(cái)稅字[1995]048號(hào))第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。所以，如果不符合免稅條件，則需要納稅。4.印花稅

B公司：1.契稅同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。財(cái)稅〔2015〕37號(hào)討論:1.母公司將土地投資到其全資子公司是否免征契稅?

國(guó)稅函〔2008〕514號(hào),公司制企業(yè)在重組過(guò)程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對(duì)其全資子公司進(jìn)行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對(duì)全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。(文件已廢止)海南省地方稅務(wù)局耕契稅處2013-09-1215:15:41根據(jù)財(cái)稅[2012]4號(hào)）第八條第二項(xiàng)規(guī)定,母公司以一塊土地投資設(shè)立全資子公司，在辦理土地過(guò)戶到子公司時(shí)，可以免征契稅。廈門地稅答復(fù)南寧地稅答復(fù)貴州2.印花稅

和A公司一樣嗎？

3.土地成本的確認(rèn)

（1）2006年3月2日之前，以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以投資入股的賬面價(jià)值作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。

（2）2006年3月2日之后，以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅時(shí)確認(rèn)的收入作為取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2014年第1號(hào)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)有關(guān)文件的規(guī)定，此類情形以《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）文件的執(zhí)行日期為界限，分兩種情況確認(rèn)土地成本：（一）2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營(yíng)環(huán)節(jié)，已對(duì)土地使用權(quán)投資確認(rèn)收入，并對(duì)投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅價(jià)格作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。（二）2006年3月2日之前，以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以投資者取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除，投資或聯(lián)營(yíng)時(shí)形成的土地使用權(quán)溢價(jià)不得扣除。其中，對(duì)在2006年3月2日之前雖未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，但受讓方已先行合法占有投資開(kāi)發(fā)土地、并已投入資金開(kāi)始開(kāi)發(fā)的，按照上述規(guī)定處理。青地稅函[2009]47號(hào)

【籌劃新思路】

A公司將土地?zé)o償劃撥給B公司A公司納稅處理1.營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅暫行條例是實(shí)施細(xì)則第五條：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：

（一）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人；

（二）單位或者個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；

（三）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。財(cái)稅（2003）16號(hào)二十二條：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

2.土地增值稅《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定：“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！?/p>

但是，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》對(duì)此作了進(jìn)一步規(guī)定，指出細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。除這兩種情況之外的捐贈(zèng)行為都應(yīng)計(jì)入收入繳納土地增值稅。。重慶市地方稅務(wù)局公告2014年第9號(hào)同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間無(wú)償劃轉(zhuǎn)（調(diào)撥）房地產(chǎn)，不征收土地增值稅。“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間”是指母公司與其全資子公司之間；同一公司所屬全資子公司之間；自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間。

3.企業(yè)所得稅財(cái)稅〔2014〕109號(hào)：

對(duì)100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來(lái)實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會(huì)計(jì)上確認(rèn)損益的，可以選擇按以下規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理：

1、劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認(rèn)所得。

2、劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定。

3、劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應(yīng)按其原賬面凈值計(jì)算折舊扣除。

2015年40號(hào)公告

：

《通知》第三條所稱“100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)”，限于以下情形：

二、100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn)，母公司沒(méi)有獲得任何股權(quán)或非股權(quán)支付。母公司按沖減實(shí)收資本（包括資本公積，下同）處理，子公司按接受投資處理。

B公司的納稅處理

1.契稅財(cái)稅[2012]4號(hào)2.土地成本的確認(rèn)問(wèn)題

由于捐贈(zèng)環(huán)節(jié)已經(jīng)視同銷售繳納土地增值稅，所以接受捐贈(zèng)方可按捐贈(zèng)方征稅時(shí)確認(rèn)的收入作為取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。

3.企業(yè)所得稅財(cái)稅〔2014〕109號(hào)：

對(duì)100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來(lái)實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會(huì)計(jì)上確認(rèn)損益的，可以選擇按以下規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理：

1、劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認(rèn)所得。

2、劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定。

3、劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應(yīng)按其原賬面凈值計(jì)算折舊扣除。

【案例2】劉某是A房地產(chǎn)公司的控股股東，占A公司90%的股權(quán)，2014年劉某在張家界購(gòu)得一塊土地，并將土地證辦到個(gè)人名下，現(xiàn)在想把土地辦到公司A公司（注冊(cè)地在大連）名下，如何操作？處理思路：1.土地過(guò)戶到A公司還是新注冊(cè)一個(gè)公司？2.新注冊(cè)公司的話如何注冊(cè)？3.土地以何種方式過(guò)戶到新公司？

【方案1】注冊(cè)一人有限公司B以土地使用權(quán)投資個(gè)人股東的納稅處理1.營(yíng)業(yè)稅根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文件規(guī)定，不征營(yíng)業(yè)稅。2.土地增值稅財(cái)稅字[1995]48號(hào)財(cái)稅[2006]21號(hào)瓊地稅函[2010]304號(hào)（一）個(gè)人以土地使用權(quán)投資成立一人有限責(zé)任公司，由于一人有限責(zé)任公司的財(cái)產(chǎn)為公司所有，并非投資人個(gè)人所有，根據(jù)（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條的規(guī)定，凡所投資成立的一人有限責(zé)任公司是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)依照規(guī)定征收土地增值稅。

3.個(gè)人所得稅

一、個(gè)人以非貨幣性資產(chǎn)投資，屬于個(gè)人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)和投資同時(shí)發(fā)生。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)的所得，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目，依法計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。二、個(gè)人以非貨幣性資產(chǎn)投資，應(yīng)按評(píng)估后的公允價(jià)值確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除該資產(chǎn)原值及合理稅費(fèi)后的余額為應(yīng)納稅所得額。個(gè)人以非貨幣性資產(chǎn)投資，應(yīng)于非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、取得被投資企業(yè)股權(quán)時(shí)，確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實(shí)現(xiàn)。三、個(gè)人應(yīng)在發(fā)生上述應(yīng)稅行為的次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人一次性繳稅有困難的，可合理確定分期繳納計(jì)劃并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案后，自發(fā)生上述應(yīng)稅行為之日起不超過(guò)5個(gè)公歷年度內(nèi)（含）分期繳納個(gè)人所得稅。四、個(gè)人以非貨幣性資產(chǎn)投資交易過(guò)程中取得現(xiàn)金補(bǔ)價(jià)的，現(xiàn)金部分應(yīng)優(yōu)先用于繳稅；現(xiàn)金不足以繳納的部分，可分期繳納。個(gè)人在分期繳稅期間轉(zhuǎn)讓其持有的上述全部或部分股權(quán)，并取得現(xiàn)金收入的，該現(xiàn)金收入應(yīng)優(yōu)先用于繳納尚未繳清的稅款。本通知規(guī)定的分期繳稅政策自2015年4月1日起施行。財(cái)稅〔2015〕41號(hào)

B公司的納稅處理

1.契稅同案例12.土地成本的確認(rèn)問(wèn)題（1）2006年3月2日之前，以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以投資入股的賬面價(jià)值作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除

（2）2006年3月2日之后，以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅時(shí)確認(rèn)的收入作為取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。

【方案2】注冊(cè)一人有限公司B把土地使用權(quán)無(wú)償劃撥個(gè)人股東的納稅處理1.營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅暫行條例是實(shí)施細(xì)則第五條：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：

（一）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人；

（二）單位或者個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；

（三）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。財(cái)稅（2003）16號(hào)二十二條：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。渝地稅發(fā)[2014]70號(hào)（二）個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司將企業(yè)的房產(chǎn)土地過(guò)戶到投資者個(gè)人名下，不征收營(yíng)業(yè)稅。（三）同一自然人設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司之間房產(chǎn)土地的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，不征收營(yíng)業(yè)稅。

2.土地增值稅《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定：“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！?/p>

但是，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》對(duì)此作了進(jìn)一步規(guī)定，指出細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。除這兩種情況之外的捐贈(zèng)行為都應(yīng)計(jì)入收入繳納土地增值稅。重慶市地方稅務(wù)局公告2014年第9號(hào)

3.個(gè)人所得稅

討論：個(gè)人無(wú)償捐贈(zèng)土地使用權(quán)需要是同銷售交納個(gè)人所得稅嗎？

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1.契稅財(cái)稅〔2015〕37號(hào)2.土地成本的確認(rèn)問(wèn)題由于捐贈(zèng)環(huán)節(jié)已經(jīng)視同銷售繳納土地增值稅，所以接受捐贈(zèng)方可按捐贈(zèng)方征稅時(shí)確認(rèn)的收入作為取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。

3.企業(yè)所得稅

國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第29號(hào):

（一）企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)（包括股東贈(zèng)予資產(chǎn)、上市公司在股權(quán)分置改革過(guò)程中接收原非流通股股東和新非流通股股東贈(zèng)予的資產(chǎn)、股東放棄本企業(yè)的股權(quán)，下同），凡合同、協(xié)議約定作為資本金（包括資本公積）且在會(huì)計(jì)上已做實(shí)際處理的，不計(jì)入企業(yè)的收入總額，企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值確定該項(xiàng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。

（二）企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)，凡作為收入處理的，應(yīng)按公允價(jià)值計(jì)入收入總額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，同時(shí)按公允價(jià)值確定該項(xiàng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。

（二）收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)取得土地的納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)防范【案例3】甲房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本1000萬(wàn)，有一塊土地，原值3000萬(wàn)元，現(xiàn)在的公允價(jià)值6000萬(wàn)。股東為A、B兩個(gè)法人股東。乙房地產(chǎn)公司以6000萬(wàn)元一次性收購(gòu)甲公司100%股權(quán)。請(qǐng)問(wèn)案例中的各方如何進(jìn)行財(cái)稅處理？

轉(zhuǎn)讓方：（1）營(yíng)業(yè)稅處理根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文件規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征營(yíng)業(yè)稅。（2）土地增值稅處理國(guó)稅函[2000]687號(hào)鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。經(jīng)查國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站全文有效。

（3）企業(yè)所得稅國(guó)稅函【2010】79號(hào)文規(guī)定：企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤(rùn)等股東留存收益中按該項(xiàng)股權(quán)所可能分配的金額。（4）印花稅受讓方：（1）契稅財(cái)稅〔2015〕37號(hào)（2）印花稅討論：受讓方的有納稅風(fēng)險(xiǎn)嗎？

三、增資擴(kuò)股方式取得土地的納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)防范【案例4】A房地產(chǎn)公司擬同事業(yè)單位B合作，B出地，A出資，操作模式是：A全資成立的一家子公司C，以2600萬(wàn)元的價(jià)格平價(jià)賣給事業(yè)單位B，讓其變成這家事業(yè)單位的國(guó)有全資子公司，然后C公司以2500萬(wàn)元的價(jià)格取得該土地使用權(quán)，國(guó)土局直接把土地證直接辦到C公司名下，土地證辦到子公司后，A房地產(chǎn)公司再以投資者的身份進(jìn)入C公司，按c公司評(píng)估后的資產(chǎn)凈值（土地評(píng)估價(jià)格在5000萬(wàn)元）拿現(xiàn)金入股（增資擴(kuò)股）占比65%控股。

問(wèn)：這種合作方式有什么納稅風(fēng)險(xiǎn)？土地取得方式涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)防范措施土地使用權(quán)投資可能存在重復(fù)征稅事前籌劃股權(quán)轉(zhuǎn)讓1.轉(zhuǎn)讓方可能被界定為變相賣地2.受讓方股權(quán)溢價(jià)無(wú)法進(jìn)土地成本1.股權(quán)轉(zhuǎn)讓流程設(shè)計(jì)2.股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格談判增資擴(kuò)股資本溢價(jià)無(wú)法進(jìn)入土地成本增資價(jià)格談判

小結(jié)

第四章開(kāi)發(fā)建設(shè)階段納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)控制

第一節(jié)本階段涉及的主要稅種及申報(bào)實(shí)務(wù)一、印花稅【案例4-1】2013年5月，甲房地產(chǎn)公司簽訂合同如下：中央空調(diào)供貨合同，合同金額為500萬(wàn)元；項(xiàng)目設(shè)計(jì)合同，合同金額為200萬(wàn)元；建筑工程承包合同，合同金額3000萬(wàn)元；廣告合同200萬(wàn)元；工程監(jiān)理合同100萬(wàn)元；銀行貸款合同，金額2億元。計(jì)算甲公司本月份應(yīng)交印花稅。開(kāi)發(fā)建設(shè)階段印花稅涉稅合同一覽表建筑合同建筑安裝工程承包合同按承包金額0.3‰貼花安裝合同建筑安裝工程承包合同按承包金額0.3‰貼花設(shè)計(jì)合同建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同按收取費(fèi)用0.5‰貼花勘察合同建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同按收取費(fèi)用0.5‰貼花場(chǎng)地平整合同建筑安裝工程承包合同按收取費(fèi)用0.3‰貼花廣告合同加工承攬合同按加工或承攬收入0.5‰貼花借款合同金融機(jī)構(gòu)借款合同按借款金額0.05‰貼花房屋租賃合同財(cái)產(chǎn)租賃合同按借款金額1‰貼花抵債合同及銷售合同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)按所載金額0.5‰貼花采購(gòu)合同購(gòu)銷合同按所載金額0.3‰貼花印刷合同加工承攬合同按加工或承攬收入0.5‰貼花保險(xiǎn)合同財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)按保險(xiǎn)費(fèi)收入1‰貼花

二、增值稅

如果有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)是委托國(guó)外的公司進(jìn)行的，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可能會(huì)面臨是否履行代扣代繳義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。三、城建稅實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅額的7%、5%、1%四、教育費(fèi)附加3%五、地方教育附加六、企業(yè)所得稅七、土地增值稅

八、房產(chǎn)稅問(wèn)題：1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作售樓處是否繳納房產(chǎn)稅？《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào))規(guī)定：“鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。九、土地使用稅

第二節(jié)營(yíng)改增過(guò)渡期開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)管控與應(yīng)對(duì)

一、合同簽訂環(huán)節(jié)應(yīng)關(guān)注的主要問(wèn)題1.合同主體問(wèn)題2.發(fā)票違約條款（1）甲方每次付款之前，乙方應(yīng)向甲方開(kāi)具等額的合法有效的發(fā)票，否則甲方有權(quán)拒絕付款。（2）乙方應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)具發(fā)票的合規(guī)性負(fù)責(zé)，如果因?yàn)橐曳介_(kāi)具的發(fā)票不合規(guī)而導(dǎo)致甲方無(wú)法稅前扣除或遭受其他損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，且甲方有權(quán)要求乙方重新開(kāi)具合法有效的發(fā)票。（3）質(zhì)保金發(fā)票問(wèn)題

二、可抵扣進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的類型增值稅發(fā)票類型稅率具體業(yè)務(wù)描述購(gòu)進(jìn)貨物17%，13%甲供材及軟裝修、辦公用品、設(shè)備，車輛等研發(fā)與技術(shù)服務(wù)6%項(xiàng)目可行性研究水文地質(zhì)勘查等文化創(chuàng)意服務(wù)6%建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)外裝飾設(shè)計(jì)、網(wǎng)站設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)、文印曬圖樓市專業(yè)刊物軟文廣告、路牌燈箱廣告、公交櫥窗展示宣傳、網(wǎng)絡(luò)推介、電視傳媒廣告等會(huì)展服務(wù)物流輔助服務(wù)稅率快遞服務(wù)有形動(dòng)產(chǎn)租賃17%花卉、植物租賃；車輛租賃；設(shè)備租賃鑒證咨詢服務(wù)6%空氣質(zhì)量檢測(cè)年報(bào)審計(jì)、年度所得稅匯算鑒證、法律鑒證、工程造價(jià)鑒證、資產(chǎn)評(píng)估、環(huán)境評(píng)估、圖審等財(cái)務(wù)顧問(wèn)、稅務(wù)顧問(wèn)、法律顧問(wèn)等建筑安裝業(yè)11%建筑安裝、精裝修交通運(yùn)輸11%材料運(yùn)輸三、設(shè)計(jì)合同甲方承擔(dān)乙方外地差旅費(fèi)問(wèn)題四、境外公司來(lái)華咨詢、設(shè)計(jì)合同如何納稅？【例4-9】2015年6月15日，甲房地產(chǎn)公司委托香港的設(shè)計(jì)院進(jìn)行開(kāi)發(fā)小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)500萬(wàn)港元。合同期限1年，按合同規(guī)定，香港公司設(shè)計(jì)人員在合同期間來(lái)境內(nèi)次數(shù)不少于6次，設(shè)計(jì)費(fèi)一次性支付，中國(guó)境內(nèi)稅費(fèi)等由甲方承擔(dān)。已知支付當(dāng)天港元與人民幣的匯率中間價(jià)為0.8131。1.營(yíng)業(yè)稅及附加2.是否代扣企業(yè)所得稅？（1）境外設(shè)計(jì)合同屬于特許權(quán)使用還是勞務(wù)？國(guó)稅函[2009]507號(hào)：在服務(wù)合同中，如果服務(wù)提供方提供服務(wù)過(guò)程中使用了某些專門知識(shí)和技術(shù)，但并不轉(zhuǎn)讓或許可這些技術(shù)，則此類服務(wù)不屬于特許權(quán)使用費(fèi)范圍。但如果服務(wù)提供方提供服務(wù)形成的成果屬于稅收協(xié)定特許權(quán)使用費(fèi)定義范圍，并且服務(wù)提供方仍保有該項(xiàng)成果的所有權(quán)，服務(wù)接受方對(duì)此成果僅有使用權(quán)，則此類服務(wù)產(chǎn)生的所得，適用稅收協(xié)定特許權(quán)使用費(fèi)條款的規(guī)定。（2）勞務(wù)合同如何納稅？①派員來(lái)境內(nèi)但不構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)《內(nèi)地和香港特別行政區(qū)關(guān)于對(duì)所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的安排第二議定書(shū)》中規(guī)定，一方企業(yè)直接或者通過(guò)雇員或者雇用的其它人員，在另一方為同一個(gè)項(xiàng)目或者相關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目提供的勞務(wù)，包括咨詢勞務(wù)，僅以在任何十二個(gè)月中連續(xù)或累計(jì)超過(guò)183天的才構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)。如果該企業(yè)通過(guò)設(shè)在該另一方的常設(shè)機(jī)構(gòu)在該另一方進(jìn)行營(yíng)業(yè)，其利潤(rùn)可以在該另一方征稅，但應(yīng)僅以屬于該常設(shè)機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)為限。”

國(guó)稅發(fā)[2009]124號(hào)

第三條非居民需要享受稅收協(xié)定待遇的，應(yīng)按照本辦法規(guī)定辦理審批或備案手續(xù)。凡未辦理審批或備案手續(xù)的，不得享受有關(guān)稅收協(xié)定待遇。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《非居民享受稅收協(xié)定待遇管理辦法（試行）》的通知②派員來(lái)境內(nèi)且構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)或無(wú)稅收協(xié)定國(guó)稅發(fā)[2010年]19號(hào)文件第七條規(guī)定應(yīng)納稅所得額＝收入總額×經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的利潤(rùn)率

從事承包工程作業(yè)、設(shè)計(jì)和咨詢勞務(wù)的，利潤(rùn)率為15%-30%；

在境內(nèi)沒(méi)有機(jī)構(gòu)場(chǎng)所勞務(wù)全部發(fā)生在境外非居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的，或者雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所但取得的所得與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所沒(méi)有實(shí)際聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)就其來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的所得繳納企業(yè)所得稅。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第七條規(guī)定：?°企業(yè)所得稅法第三條所稱來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的所得，按照以下原則確定：

（二）提供勞務(wù)所得，按照勞務(wù)發(fā)生地確定問(wèn)：合同中哪些條款需完善？

（五）房地產(chǎn)企業(yè)同乙方之間的違約金發(fā)票問(wèn)題（1）合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向供應(yīng)商支付違約金（2）合同履行，供應(yīng)商向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金（一）現(xiàn)行政策及處理

1.甲供材。所稱建筑業(yè)甲供材是指在一項(xiàng)建筑業(yè)工程項(xiàng)目建設(shè)中由建設(shè)方提供全部或部分材料、其他物資、設(shè)備、動(dòng)力，成本費(fèi)用由建設(shè)方自行入賬，施工方按建設(shè)方要求提供建筑業(yè)勞務(wù)的行為。所稱建筑業(yè)包括建筑、安裝、修繕、裝飾以及其他工程作業(yè)。甲供材的形式主要包括（一）建設(shè)方提供全部或部分材料、其他物資、設(shè)備、動(dòng)力，施工方負(fù)責(zé)提供建筑業(yè)勞務(wù)；（二）建設(shè)方、施工方臨時(shí)協(xié)議建設(shè)方提供材料、其他物資、設(shè)備、動(dòng)力，或施工方以建設(shè)方名義購(gòu)置材料、其他物資、設(shè)備、動(dòng)力，由建設(shè)方支付款項(xiàng)。（三）其他由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)界定為甲供材的形式。參見(jiàn)泰地稅發(fā)〔2008〕80號(hào)二、甲供材財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范2、“甲供材”產(chǎn)生的原因

1.保證工程材料及設(shè)備的質(zhì)量

2.從成本控制的角度考慮3.從稅收籌劃的角度考慮3、“甲供材”納稅處理的法律依據(jù)

【國(guó)家法規(guī)】1.《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）第七條規(guī)定，“納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額：（一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為；（二）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

第十六條規(guī)定，“除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。2.財(cái)稅[2006]114號(hào)規(guī)定：納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入(不含客戶自行采購(gòu)的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款)確認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。（已作廢）

【地方法規(guī)】

（一）施工方從事建筑、安裝、修繕和其他工程作業(yè)，無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包含工程所用的原材料和其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)，但不包括本條第二項(xiàng)、第三項(xiàng)規(guī)定的情況。（二）納稅人從事安裝工程作業(yè)，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額不包括省以上稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的可以從計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中扣除的設(shè)備價(jià)值在內(nèi)。（三）施工方從事裝飾工程作業(yè)，采用清包工形式提供裝飾勞務(wù)的，按照其向建設(shè)方實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入（不含建設(shè)方自行采購(gòu)的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款）確認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。上述以清包工形式提供的裝飾勞務(wù)是指工程所需的主要原材料和設(shè)備由建設(shè)方自行采購(gòu)，施工方只限于向建設(shè)方收取人工費(fèi)、管理費(fèi)及輔助材料費(fèi)等費(fèi)用的裝飾勞務(wù)。泰地稅發(fā)〔2008〕80號(hào)

結(jié)論：1.銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)應(yīng)分開(kāi)核算、分開(kāi)納稅。

2.提供建筑業(yè)勞務(wù)無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包含工程所用的原材料和其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)，但不包括下列兩種情況的甲供設(shè)備或材料：（1）甲供的設(shè)備（2）清包工方式的裝飾勞務(wù)【案例1】

A公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，發(fā)包一建筑工程，工程價(jià)款1000萬(wàn)元，其中甲方供材600萬(wàn)元，乙方勞務(wù)400萬(wàn)元。問(wèn)：（1）600萬(wàn)元甲方供材是否需要繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅？由開(kāi)發(fā)商繳還是由乙方繳？（2）A公司應(yīng)該取得何種發(fā)票作為開(kāi)發(fā)成本的稅前扣除依據(jù)？（3）合同簽訂時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題？

（1)甲供材料建筑公司施工4、“甲供材”的納稅處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)防范【甲供材如何納稅處理】1.甲供材是否需要繳納營(yíng)業(yè)稅？

2.誰(shuí)是納稅義務(wù)人？

3.甲方是否負(fù)有代扣代繳義務(wù)？《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十一條營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人：

（一）中華人民共和國(guó)境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒(méi)有代理人的，以受讓方或者購(gòu)買方為扣繳義務(wù)人。

（二）國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。（財(cái)稅〔2006〕177號(hào)（已經(jīng)于

2009年5月28日被財(cái)稅[2009]61號(hào)文件宣布自2009年1月日起全文作廢）

【乙方要求甲方承擔(dān)甲供材部分的營(yíng)業(yè)稅怎么處理？】建設(shè)方和施工方無(wú)論約定由哪一方負(fù)擔(dān)甲供材稅款，均應(yīng)以施工方名義向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納甲供材稅款，取得《甲供材完稅證明單》。對(duì)約定建設(shè)方負(fù)擔(dān)甲供材稅款的，由施工方就稅款部分開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票給建設(shè)方，作為成本列支的憑證。票面金額為組成含稅價(jià)格，含稅價(jià)格＝按甲供材金額計(jì)算的營(yíng)業(yè)稅稅款／（1-稅率）。（泰地稅發(fā)〔2008〕80號(hào)）

例：甲供材料為100萬(wàn)元，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅為3萬(wàn)元(100×3％)(假設(shè)不考慮城建稅和教育費(fèi)附加)，則應(yīng)由施工單位補(bǔ)開(kāi)發(fā)票30927．84元[30000/(1—3％)]，這樣，發(fā)包方向施工單位再支付工程價(jià)款30927．84元。施工單位再向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)營(yíng)業(yè)稅=[1000000(材料)+30927．84(補(bǔ)開(kāi)施工發(fā)票)]×3％=30927．84元)施工單位收到的款項(xiàng)，全部用來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)的自購(gòu)材料100萬(wàn)元、補(bǔ)開(kāi)建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)票30927．84元，以及前期開(kāi)具的清包工勞務(wù)發(fā)票，共同構(gòu)成開(kāi)發(fā)成本。

【甲供材發(fā)票是否必須換成工程發(fā)票方可在開(kāi)發(fā)成本中扣除？】問(wèn)題：您好！我公司為建筑施工方，根據(jù)與甲方（房地產(chǎn)企業(yè)）簽訂的合同的約定，建筑工程采取包工包料方式。后來(lái)甲方與我公司又簽訂了補(bǔ)充合同。補(bǔ)充合同中約定：建筑所用大宗材料由甲方提供。承包的工程中有甲供材料部分價(jià)值約為300余萬(wàn)元。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)。所以，我公司將甲供材料部分計(jì)入了營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，并按規(guī)定繳納了建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅。由此有人認(rèn)為：繳了稅就要開(kāi)發(fā)票作收入，并且甲供材料部分應(yīng)當(dāng)計(jì)入我公司作為成本入賬，同時(shí)，我公司還應(yīng)當(dāng)向甲方開(kāi)具建筑安裝發(fā)票。又有人說(shuō)：甲方如果以材料入賬，則不僅面臨被罰款，在計(jì)算甲方土地增值稅以及企業(yè)所得稅時(shí)，材料發(fā)票還不允許稅前扣除，其原因是未按規(guī)定取得建筑安裝發(fā)票。這種觀點(diǎn)對(duì)嗎？

【甲供材發(fā)票是否必須換成工程發(fā)票方可在開(kāi)發(fā)成本中扣除？】

1.地方稅務(wù)機(jī)關(guān)曾經(jīng)出臺(tái)過(guò)的規(guī)定（1）建設(shè)單位自行采購(gòu)工程用材料，應(yīng)取得供應(yīng)單位提供的銷售發(fā)票，在將材料移送施工單位時(shí)，將銷售發(fā)票復(fù)印件注明“甲供材料”字樣并加蓋公章后轉(zhuǎn)交施工單位，并同時(shí)取得施工單位開(kāi)具的工程發(fā)票（注明甲供材料及銷售發(fā)票號(hào)碼）一并作為該項(xiàng)成本、資產(chǎn)、費(fèi)用的原始憑證入帳，施工單位則以工程發(fā)票入收入帳，以建設(shè)單位轉(zhuǎn)交的銷售發(fā)票復(fù)印件作為成本入帳。

蘇州園區(qū)地稅關(guān)于明確園區(qū)范圍內(nèi)工程涉稅及發(fā)票事項(xiàng)的通知

2007/08/15（2）凡建設(shè)單位采取甲供材料方式的，其甲供材料的價(jià)款應(yīng)全額開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票，并按相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，建設(shè)單位必須以建筑業(yè)正式發(fā)票作為固定資產(chǎn)的核算憑據(jù)。錫地稅發(fā)〔2007〕139號(hào)2.現(xiàn)行的規(guī)定（1）《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第587號(hào)）第二十條所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的個(gè)人在購(gòu)買商品、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)支付款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)向收款方取得發(fā)票。取得發(fā)票時(shí)，不得要求變更品名和金額。

（2）蘇地稅規(guī)〔2011〕12號(hào)）第十九條的規(guī)定，下列情形所涉金額不得在建筑業(yè)發(fā)票上開(kāi)具：（一）建設(shè)單位提供的材料和設(shè)備價(jià)款；（二）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的銷售額；（三）省級(jí)以上稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情形。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（建設(shè)方單位）提供的材料不得在建筑業(yè)發(fā)票上開(kāi)具。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行購(gòu)買的材料可以憑銷售方開(kāi)具的增值稅發(fā)票進(jìn)行成本核算。

（3）《南通市地方稅務(wù)局第五稅務(wù)分局關(guān)于調(diào)整市區(qū)建筑業(yè)稅收征管相關(guān)事項(xiàng)的通告》規(guī)定，將原有“甲供材”含在建筑業(yè)發(fā)票開(kāi)具內(nèi)容的管理辦法調(diào)整為：“甲供材”列入建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅計(jì)征依據(jù)計(jì)算征收、建筑業(yè)發(fā)票僅開(kāi)具收取的工程款（含預(yù)收工程款），建設(shè)方憑購(gòu)買甲供材取得的發(fā)票按規(guī)定處理的管理辦法。

4.對(duì)由工程建設(shè)方（工程發(fā)包方）直接采購(gòu)的"甲供材"，或者委托工程承接方采購(gòu)"甲供材"，工程承接方不墊付采購(gòu)資金、材料發(fā)票交由工程建設(shè)方（工程發(fā)包方）會(huì)計(jì)處理的，工程承接方出具的建筑業(yè)專用發(fā)票中大、小寫(xiě)金額欄數(shù)據(jù)不得包含"甲供材"的金額。通地稅發(fā)[2008]154號(hào)

5.建設(shè)單位提供材料情形，建筑公司在開(kāi)具發(fā)票時(shí)，“甲供材料”價(jià)款不能作為發(fā)票開(kāi)具金額。國(guó)家稅務(wù)總局2011/06/30

6.建筑企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際收取款項(xiàng)開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票。甲供材料取得發(fā)票應(yīng)為甲方企業(yè)票據(jù)，不能作為建筑企業(yè)相關(guān)成本入賬。

甲方購(gòu)買材料憑其取得的真實(shí)合法票據(jù)入賬進(jìn)行會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理，企業(yè)所得稅及土地增值稅均無(wú)材料發(fā)票不允許扣除相關(guān)規(guī)定。大連市地稅局2011-05-31

【納稅風(fēng)險(xiǎn)及防范】

1.納稅風(fēng)險(xiǎn)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第四十九條規(guī)定，發(fā)包人或者出租人應(yīng)當(dāng)自發(fā)包或者出租之日起30日內(nèi)將承包人或者承租人的有關(guān)情況向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告。發(fā)包人或者出租人不報(bào)告的，發(fā)包人或者出租人與承包人或者承租人承擔(dān)納稅連帶責(zé)任。國(guó)家稅務(wù)總局2011/06/302.防范措施（1）正確合同簽訂甲供材合同，明確稅款承擔(dān)責(zé)任與違約責(zé)任。（2）正確開(kāi)具發(fā)票（3）關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的管理要求參見(jiàn)：泰地稅發(fā)〔2008〕80號(hào)、通地稅發(fā)[2008]154號(hào)【納稅風(fēng)險(xiǎn)及防范】建筑業(yè)工程項(xiàng)目付款說(shuō)明

（主管稅務(wù)機(jī)關(guān)名稱）：我單位擬向

（施工單位名稱）支付建筑工程價(jià)款

元，累計(jì)已付款預(yù)計(jì)占全部工程價(jià)款比例為

％。累計(jì)已向該施工單位提供的甲供材金額為

元，預(yù)計(jì)占全部甲供材比例為

％。特此說(shuō)明。建設(shè)單位（?。?/p>

財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人（?。?/p>

【納稅風(fēng)險(xiǎn)及防范】甲供材申報(bào)完稅證明單

（建設(shè)單位名稱）：現(xiàn)有

（施工單位名稱）于

年

月

日向我分局申報(bào)建筑業(yè)甲供材金額

元，繳納營(yíng)業(yè)稅及附加

元，完稅憑證號(hào)碼為

。該單位累計(jì)已申報(bào)建筑業(yè)甲供材金額

元，繳納營(yíng)業(yè)稅及附加

元。特此證明。注意事項(xiàng)：你單位在支付最后一筆工程款時(shí)，取得的本證明所記載的甲供材金額累計(jì)數(shù)應(yīng)與你單位所提供的甲供材總價(jià)一致。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)（征稅專用章）：

經(jīng)辦人（簽字）：

【案例2】

A公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，

新建一棟寫(xiě)字樓，樓內(nèi)配電梯、中央空調(diào)等設(shè)備。未考慮營(yíng)業(yè)稅金的設(shè)計(jì)概算為5000萬(wàn)元，其中設(shè)備價(jià)款500萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)，在工程出包時(shí)，應(yīng)當(dāng)怎樣簽訂合同對(duì)A企業(yè)有利？

(2)甲供設(shè)備建筑公司安裝

包工包料包設(shè)備乙方收取工程款＝5000/(1-3%)=5154.64萬(wàn)元甲方提供設(shè)備乙方收取工程款＝[5000－500]/(1-3%)=＝4639.18萬(wàn)元甲方購(gòu)買設(shè)備價(jià)款500萬(wàn)元

甲方支出合計(jì)=4639.18+500=5139.18萬(wàn)元

甲方成本減少5154.64-5139.18=15.46萬(wàn)元

【如何區(qū)分材料和設(shè)備

】1.參照《中華人民共和國(guó)建設(shè)工程計(jì)價(jià)設(shè)備材料劃分標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50531-2009）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部第387號(hào)2.

《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于建筑安裝工程營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額涉及建設(shè)方提供的設(shè)備與材料劃分問(wèn)題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2011〕11號(hào)）3.《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)安裝工程設(shè)備與材料的劃分意見(jiàn)的通知》4.《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額設(shè)備與材料劃分標(biāo)準(zhǔn)及范圍的公告》河北省地方稅務(wù)局公告2012年第4號(hào)5.《關(guān)于建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中設(shè)備與材料劃分問(wèn)題的公告》新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告

2011第7號(hào)6.《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于明確建筑安裝工程中的設(shè)備若干營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的試行通知》7.《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于建筑安裝工程營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中設(shè)備與材料劃分問(wèn)題的公告》(3)甲方購(gòu)買材料或設(shè)備廠家施工【案例3】

假設(shè)案例2中，電梯、空調(diào)等設(shè)備有由公司直接從生產(chǎn)廠家采購(gòu)，并由廠家負(fù)責(zé)安裝，問(wèn)：

（1）500萬(wàn)元設(shè)備是否需要繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅？

（2）簽訂供貨免費(fèi)安裝合同是否存在納稅風(fēng)險(xiǎn)？（3）A公司應(yīng)該取得何種發(fā)票作為開(kāi)發(fā)成本的稅前扣除依據(jù)？

【分析】1.500萬(wàn)元應(yīng)分開(kāi)核算，分別繳稅。2.免費(fèi)安裝存在納稅風(fēng)險(xiǎn)

（1）未能合理籌劃，增加納稅成本

假設(shè)500萬(wàn)元為不含稅價(jià)，則免費(fèi)安裝，500萬(wàn)元全部繳納增值稅500×17%=85萬(wàn)元。乙方向甲方收取價(jià)款585萬(wàn)元。

如果分開(kāi)核算，設(shè)備價(jià)款400萬(wàn)元，安裝費(fèi)100萬(wàn)元，則：

乙方繳納增值稅400×17%=68萬(wàn)元

乙方繳納營(yíng)業(yè)稅100/(1-3%)×3%=3.09萬(wàn)元

乙方向甲方收取價(jià)款=400+68+100+3.09=571.09萬(wàn)元

分開(kāi)核算甲方節(jié)省成本585-571.09=13.91萬(wàn)元

（2）乙方可能被地稅機(jī)關(guān)核定營(yíng)業(yè)稅

（3）甲方取得發(fā)票不合規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)

納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第23號(hào)）

(4)甲方購(gòu)買材料或設(shè)備商家施工【案例4】

A公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，同B公司（主業(yè)商貿(mào)企業(yè)）簽訂地板采購(gòu)及安裝合同，總價(jià)款400萬(wàn)元。

問(wèn)：（1）400萬(wàn)元材料是否需要繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅？（2）免費(fèi)安裝是否存在納稅風(fēng)險(xiǎn)？（3）A公司應(yīng)該取得何種發(fā)票作為開(kāi)發(fā)成本的稅前扣除依據(jù)？

【法規(guī)依據(jù)

】《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。除本細(xì)則第六條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售行為，視為銷售非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，不繳納增值稅。第六條納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算貨物的銷售額和非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額，并根據(jù)其銷售貨物的銷售額計(jì)算繳納增值稅，非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額不繳納增值稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其貨物的銷售額：（一）銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)的行為；（二）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。(5)甲供材料裝修公司施工

【案例5】甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)高檔住宅100套，準(zhǔn)備精裝修后出售，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算，裝修直接成本需要3000萬(wàn)元。其中材料費(fèi)占60％。（1）采取何種出包方式對(duì)甲公司有利？（2）合同簽訂應(yīng)注意什么問(wèn)題?(1)簽訂清包工合同對(duì)甲方有利包工包料乙方收取工程款＝3000/(1-3％)＝3092.78萬(wàn)元清包工乙方收取工程款＝3000×40%/(1-3％)＝1237.11萬(wàn)元

甲方購(gòu)買材料支出：3000*60%=1800萬(wàn)元

甲方總成本支出：1800+1237.11=3037.11萬(wàn)元甲方節(jié)省成本＝3092.78－3037.11＝25.67萬(wàn)元（2）建安合同與裝修合同應(yīng)分開(kāi)簽訂小結(jié)

甲供材類型合同類型納稅處理發(fā)票開(kāi)具甲供材料建筑公司施工1.材料采購(gòu)合同給2.建筑合同甲供材并入營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅材料：增值稅發(fā)票

施工：建安發(fā)票甲供設(shè)備建筑公司施工1.設(shè)備采購(gòu)合同2.安裝合同甲供設(shè)備不納營(yíng)業(yè)稅設(shè)備：增值稅發(fā)票安裝：建安發(fā)票甲供材料裝修公司施工1.材料采購(gòu)合同

2.裝飾合同甲供材不納營(yíng)業(yè)稅材料：增值稅發(fā)票裝修：建安發(fā)票甲供材料廠家施工

銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)負(fù)責(zé)安裝分別納稅

分開(kāi)發(fā)票甲供材料商家施工銷售外購(gòu)貨物并負(fù)責(zé)安裝

混合銷售增值稅

增值稅發(fā)票（二）營(yíng)改增后甲供材政策預(yù)測(cè)1.營(yíng)改增后甲供材是否并入施工方增值稅計(jì)稅依據(jù)？假設(shè)工程工程價(jià)款1000萬(wàn)元(含稅價(jià))，其中材料600萬(wàn)元，工程勞務(wù)400萬(wàn)元。建筑業(yè)增值稅率11%，材料銷售稅率17%，不考慮勞務(wù)成本進(jìn)項(xiàng)抵扣。則：（1）包工包料應(yīng)交增值稅=400/1.11*11%+600/1.17*17%-600/1.17*17%=39.64萬(wàn)元（2）材料甲供應(yīng)交增值稅=400/1.11*11%-0=39.64萬(wàn)元2.營(yíng)改增后甲供材方式對(duì)地產(chǎn)公司的影響假設(shè)工程工程價(jià)款1000萬(wàn)元(含稅價(jià))，其中材料600萬(wàn)元，工程勞務(wù)400萬(wàn)元。建筑業(yè)增值稅率11%，材料銷售稅率17%，不考慮勞務(wù)成本進(jìn)項(xiàng)抵扣。則：（1）包工包料（需要關(guān)注政策細(xì)節(jié)）進(jìn)項(xiàng)稅額=400/1.11*11%+600/1.17*17%=186.27萬(wàn)元（建筑公司開(kāi)具）但如果材料和工程款一并按11%納稅的話，情況將發(fā)生變化。（2）材料甲供進(jìn)項(xiàng)稅額=400/1