騰飛國際養(yǎng)生園項目可行性研究報告

########省###市騰飛國際養(yǎng)生園項目可行性研究報告20152015/5/29

目錄一、總論 1（一）項目背景 1（二）項目概況 4（三）問題與建議 5二、市場預測 7（一）產(chǎn)品市場供應現(xiàn)狀 7（二）產(chǎn)品市場供應預測 9（三）產(chǎn)品目標市場分析 11（四）價格現(xiàn)狀及預測 11（五）產(chǎn)品銷售方案 12（六）市場風險 13三、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案 14（一）建設規(guī)模 14（二）產(chǎn)品方案 14（三）產(chǎn)品質(zhì)量標準 14四、場址選擇 14（一）場址所在位置現(xiàn)狀 14（二）場址建設條件 14五、技術(shù)方案、設備方案和工程方案 14（一）技術(shù)方案 14（二）主要設備方案 14（三）工程方案 14六、主要原材料、燃料供應 14（一）主要原材料供應 14（二）燃料供應 14（三）主要原材料、燃料價格 14（四）主要原材料、燃料年需要量表 14七、總圖運輸與公用輔助工程 14（一）總圖布置 14（二）場內(nèi)外運輸 14八、節(jié)能措施 14（一）節(jié)能措施 14（二）能耗指標分析 14九、節(jié)水措施 14（一）節(jié)水措施 14（二）水耗指標分析 14十、環(huán)境影響評價 14（一）廠址環(huán)境狀況 14（二）項目建設和生產(chǎn)對環(huán)境的影響 14（三）環(huán)境保護措施方案 14（四）環(huán)境保護投資 14十一、勞動安全衛(wèi)生與消防 14（一）危害因素和危害程度 14（二）安全措施方案 14（三）消防設施 14十二、組織機構(gòu)與人力資源配置 14（一）組織機構(gòu) 14（二）人力資源配置 14十三、項目實施進度 14（一）項目實施安排 14（二）項目實施進度計劃表 14十四、投資估算 14（一）投資估算依據(jù) 14（二）建設投資估算 14（三）流動資金估算 14（四）項目投入總資金及投資使用計劃 14十五、融資方案 14（一）資本金籌措 14（二）債務資金籌措 14十六、財務評價 14（一）財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 14（二）銷售收入估算 14（三）成本費用估算 14（四）財務評價指標 14（五）不確定性分析 14（六）財務評價結(jié)論 14十七、關(guān)于項目的招投標 14（一）招標工作依據(jù) 14（二）招標工作原則 14（三）招標范圍 14（四）招標方式及組織形式 14十八、風險分析 14（一）項目主要風險因素識別 14（二）風險程度分析 14（三）防范和降低風險對策 14十九、研究結(jié)論與建議 14（一）推薦方案的總體描述 14（二）推薦方案的優(yōu)缺點 14（三）結(jié)論與建議 14前言市騰飛國際養(yǎng)生園項目（原頤心苑老年公寓）占地約2萬平方米，原有建筑面積5000平方米，房間170間，床位300余張，可容納300余人入住，資金投入5000萬，在省委、省政府，市委、市政府、民政局及各級相關(guān)部門和領(lǐng)導的關(guān)懷和大力支持下，項目取得了較大的發(fā)展。按國家、省委、省政府，市委、市政府大力支持民營養(yǎng)老發(fā)事業(yè)的發(fā)展和社會需求，騰飛國際養(yǎng)生園計劃投入資金6.08億元，建設二期工程，打造一個高檔養(yǎng)生養(yǎng)老大型綜合體。市政府以出讓的形式給予6萬平方米土地，建設市中醫(yī)院醫(yī)養(yǎng)結(jié)合分院、旅游養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老、俄羅斯康復養(yǎng)生、失能區(qū)半失能養(yǎng)老區(qū)等綜合性設施，讓老人們在這里享受吃、喝、住、行、醫(yī)一條龍服務。同時建設餐飲，超市、銀行、洗浴、大型托、幼兒所等輔助設施。第一章中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1.1、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀據(jù)專家測算：2014年中國老年人口將超過2億，2025年達到3億，2042年老年人口比例將超過30％，當前養(yǎng)老機構(gòu)的床位缺口超過3000萬張。為此國家出臺了若干政策：2013.9.13國務院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，《意見》提出，加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，通過簡政放權(quán)，創(chuàng)新體制機制，激發(fā)社會活力，營造參與、公平競爭的市場環(huán)境，逐步使社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的主體。2014.4.17，國土資源部辦公廳印發(fā)《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》。該《意見》的核心話題是“經(jīng)養(yǎng)老主管部門認定的非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)的，其養(yǎng)老服務設施用地可采取劃撥方式供地。1.2、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景與規(guī)模有專家測算，2020養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)年總產(chǎn)值將近1萬億元。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)涵蓋多個方面，包括養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老服務、醫(yī)療保健、健康產(chǎn)品、配套服務，項目開發(fā)管理等。養(yǎng)老是世界性的社會問題，解決得好會促進社會的和諧、進步和發(fā)展，解決的不好會增加社會的不穩(wěn)定因素。因此世界各國對此都極為重視，都在逐年加大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入，目前在發(fā)達國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資比重已經(jīng)占GDP的20%以上，并在逐年不斷上升。萬億產(chǎn)值各業(yè)態(tài)比重表1.3、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對于市騰飛國際養(yǎng)生園項目的戰(zhàn)略意義對于市騰飛養(yǎng)生園項目而言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是市騰飛養(yǎng)生園健康產(chǎn)業(yè)鏈條最重要的、也是發(fā)展前景最光明的一環(huán)。通過完整的產(chǎn)業(yè)、服務、社會鏈條的覆蓋，與時俱進，緊隨社會發(fā)展的脈搏，達到讓百姓居家養(yǎng)老、快樂養(yǎng)老、健康養(yǎng)老，在自身企業(yè)不斷發(fā)展、壯大的同時，為社會公益事業(yè)、為和諧社會的建設增光添彩，做出應有的貢獻，正是市騰飛國際養(yǎng)生園崇高的社會責任和始終追求的遠大目標和夢想。第二章項目構(gòu)想及定位2.1、構(gòu)想市地處歐亞連接點，地理位置十分特殊。每年來市旅游、購物、休閑、度假的俄羅斯及東北亞等國的游客多達上百萬人次，這些人對中國的中醫(yī)、中醫(yī)養(yǎng)生、中醫(yī)調(diào)理十分推崇和欣賞，這就為健康養(yǎng)老項目的產(chǎn)業(yè)外延、客戶群的豐富提供和開辟了另一類市場。市氣候四季分明，尤其是夏季更是涼爽宜人，是避暑的絕佳城市，因此近年來每到盛夏季節(jié)更是游人如織，這對于那些候鳥式的旅游、休閑、度假養(yǎng)老人群極具吸引力。本項目的建設不僅為市及周邊老年人提供了一個養(yǎng)老為主、醫(yī)療為輔，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的高端養(yǎng)老機構(gòu)，同時也為上述人群提供了一個旅游、休閑、度假養(yǎng)老的好去處，而本項目的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的模式和完善的養(yǎng)老基礎設施，讓國內(nèi)外、市的老年人既能享受到貼心、周到的養(yǎng)老服務，又能得到專業(yè)醫(yī)療保障，不僅提升了老年人的生活質(zhì)量，還能提升養(yǎng)老機構(gòu)的利用率，同時分流老年慢性病患者，緩解醫(yī)院床位緊張的壓力，可謂是多贏。養(yǎng)老院的建設也將帶動周邊的居民就業(yè)，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，綜合而言，項目經(jīng)濟社會效益明顯，符合我國產(chǎn)業(yè)的政策及走可持續(xù)發(fā)展道路的理念，將對市的經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展、轉(zhuǎn)型發(fā)展、跨越發(fā)展做出重大貢獻，對于經(jīng)濟社會發(fā)展均具有重要意義。騰飛國際養(yǎng)生園項目概念性規(guī)劃方案二騰飛國際養(yǎng)生園項目庭院景觀小品概念性方案騰飛國際養(yǎng)生園項目庭院景觀概念性方案騰飛國際養(yǎng)生園項目庭院景觀夜景概念性方案騰飛國際養(yǎng)生園項目主入口概念性方案市騰飛國際養(yǎng)生園居家養(yǎng)老的居住環(huán)境方案市騰飛國際養(yǎng)生園居家養(yǎng)老的居住環(huán)境方案市騰飛國際養(yǎng)生園居家養(yǎng)老的庭院環(huán)境方案2.2、定位健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新區(qū)＋醫(yī)養(yǎng)結(jié)合＋健康養(yǎng)老地產(chǎn)2.1.1、戰(zhàn)略定位一健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新區(qū)不僅僅是健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設，而是從規(guī)劃到招商到運營，再到周邊養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)集群化發(fā)展。依托健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)的擴張與推進。1、建立專門的產(chǎn)業(yè)招商團隊，充分利用頤心苑老年公寓在的人力、社會的資源與品牌影響力開展招商工作；2、強化對騰飛養(yǎng)生園在健康園區(qū)的研究，建立專門的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究機構(gòu)，研究養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求以及標準化的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營模式；3、在招商過程中建立全國性甚至全球性的企業(yè)信息庫，利于今后健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)復制期的招商工作；4、通過招商進行園區(qū)養(yǎng)老用房及辦公用房等的銷售或出租，從中獲取銷售或租金收入；5、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的充分招商對其周邊土地價值的提升有著重大影響，借此進行周邊土地的養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)從中獲利。現(xiàn)代化健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新區(qū)——在城市主城區(qū)之外，以健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為核心、以城市拓展為依托，高度聚集、功能完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的新興園區(qū)2.3、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定義與養(yǎng)老健康相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)稱，主要包括：■醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，發(fā)展、帶動養(yǎng)老事業(yè)及養(yǎng)老醫(yī)療、保健養(yǎng)老等方面的相關(guān)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展?！鲳B(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，以居家養(yǎng)老為主要形式，主要以原頤心苑老年公寓為依托，以原頤心苑老年公寓的設施、貼心式服務的品質(zhì)為基礎、進行商業(yè)化有償服務、開發(fā)、銷售?！鲳B(yǎng)老健康相關(guān)產(chǎn)品的制造業(yè)及與養(yǎng)老健康相關(guān)的服務業(yè)。■養(yǎng)老醫(yī)藥、養(yǎng)老醫(yī)療器械、養(yǎng)老保健食品、養(yǎng)老體育健身用品等；■養(yǎng)老服務業(yè)，包括康復療養(yǎng)、健身休閑、旅游度假、商務辦公、餐飲酒店等。2.4、養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵與外延內(nèi)涵：現(xiàn)代養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)包括兩項產(chǎn)業(yè)活動，一是養(yǎng)老健康服務（服務活動）；一是養(yǎng)老健康產(chǎn)品生產(chǎn)（制造經(jīng)營、養(yǎng)老地產(chǎn)）。外延：根據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈分析，涵蓋醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老醫(yī)療保健、養(yǎng)老健身休閑、居家養(yǎng)老等三大健康服務功能。核心層：醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老醫(yī)藥、保健品、醫(yī)療器械、健康食品。緊密層：養(yǎng)老康復療養(yǎng)、健身休閑、旅游度假、咨詢培訓。支撐層：為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)配套的餐飲酒店、設施、環(huán)境等。發(fā)展層：養(yǎng)老地產(chǎn)、公益性養(yǎng)老設施、圍繞養(yǎng)老地產(chǎn)和公益性養(yǎng)老設施的服務項目、設施等。戰(zhàn)略層：養(yǎng)老地產(chǎn)、公益性養(yǎng)老設施、項目的戰(zhàn)略規(guī)劃。第三章、健康養(yǎng)老的新模式醫(yī)養(yǎng)結(jié)合3.1、我國目前的養(yǎng)老模式現(xiàn)狀目前我國城鄉(xiāng)空巢家庭超過50%，部分大中城市達到70%；目前，世界上主要的養(yǎng)老服務模式有三種：機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老。西方發(fā)達國家建造了大量老年福利機構(gòu)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個與眾多行業(yè)相關(guān)聯(lián)的朝陽產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈延伸甚廣，包括老年人用品、養(yǎng)老金融產(chǎn)品、醫(yī)療保健、養(yǎng)老機構(gòu)等多個方面。同時，還能帶動養(yǎng)老保險、老年地產(chǎn)等諸多行業(yè)的發(fā)展，具有顯著的經(jīng)濟帶動效應。基于中國“未富先老”的國情，面對人口老齡化的挑戰(zhàn)，中國養(yǎng)老問題日漸嚴峻，在此基礎上，中國出現(xiàn)了居家養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老三種養(yǎng)老模式。3.1.1、家庭照顧（居家養(yǎng)老）中國傳統(tǒng)養(yǎng)老模式以家庭養(yǎng)老(也稱家庭照顧、居家養(yǎng)老)為主，即養(yǎng)老的物質(zhì)需要和生活照料由家庭成員提供。3.1.2、機構(gòu)養(yǎng)老隨著經(jīng)濟的發(fā)展，中國在社會福利設施建設方面有了較大的投入，尤其是在政府對老齡化問題的重視下，機構(gòu)養(yǎng)老的建設有了很大的改善。各種營造類家庭氣氛的養(yǎng)老機構(gòu)紛紛成立，致力于讓老人在晚年獲得更多家庭的溫暖與感覺。此外，各種機構(gòu)更加重視以人為本，以客為主的服務建設，要讓老人真正成為機構(gòu)的主人，從而使老年機構(gòu)照顧的質(zhì)量有了保證。機構(gòu)服務觀念的改變和政府政策的支持是機構(gòu)照顧可持續(xù)發(fā)展的重要動力。3.1.3、社區(qū)養(yǎng)老社區(qū)照顧，是指動員社區(qū)資源、運用非正式支持網(wǎng)絡并聯(lián)合正式服務所提供的支援服務及措施，讓有需要的人在家里得到照顧，從而能夠過正常生活，達到與社區(qū)的融合。圖表：中國養(yǎng)老模式比較養(yǎng)老模式優(yōu)勢劣勢家庭照顧（居家養(yǎng)老）1.滿足老人心理需求，為老人提供情感支持2.家庭養(yǎng)老為老人提供了再就業(yè)的崗位3.家庭照顧在一定程度上舒緩了子女壓力1.資源的相對不足是家庭照顧進一步發(fā)展的瓶頸2.家庭結(jié)構(gòu)苛齡化、小型化趨勢導致養(yǎng)老功能減弱3.“空巢”率的提高，使得老年人被邊緣化，得不到社會的認可和接納機構(gòu)養(yǎng)老1.機構(gòu)照顧具有較穩(wěn)定的服務質(zhì)量保證和長期的老年社會政策2.完善的軟、硬件設施豐富、保障老年人的生活3.幫助老年人重新融入社會，達到“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所樂”目標4.市場化的養(yǎng)老方式可有效提高養(yǎng)老服務的供給質(zhì)量1.機構(gòu)養(yǎng)老行業(yè)監(jiān)管不到位，部分機構(gòu)缺乏約束2.目前市場上缺乏成規(guī)模的養(yǎng)老機構(gòu)，規(guī)模經(jīng)濟不明顯，因此，養(yǎng)老成本較家庭照顧及社區(qū)養(yǎng)老高。社區(qū)養(yǎng)老1.擴展社區(qū)照顧的規(guī)模及內(nèi)容可以減輕機構(gòu)照顧的負擔2.社區(qū)照顧作為機構(gòu)養(yǎng)老的“輔助”、“支持”性服務時，可以彌補機構(gòu)養(yǎng)老供給的不足3.社區(qū)養(yǎng)老福利色彩較濃，一般情況下，收費標準較機構(gòu)養(yǎng)老低1.在機構(gòu)中可以得到專業(yè)督導下的專業(yè)服務，而在社區(qū)中照顧中，老年人的問題往往容易被忽視2.良好的社區(qū)照顧比機構(gòu)照顧費用昂貴，這是由于社區(qū)資源的分散和專業(yè)人員的稀少所造成的3.2、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合綜上所述，機構(gòu)養(yǎng)老模式能較好的適應中國目前的國情，人口結(jié)構(gòu)等狀況，隨著人口老齡化壓力的增大和傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老服務功能的日益弱化,老年人特別是高齡老人對社會福利和機構(gòu)養(yǎng)老服務的需求不斷增加,養(yǎng)老職能將更多地依賴于社會,依賴于機構(gòu)養(yǎng)老服務的開展。隨著機構(gòu)養(yǎng)老模式在中國大范圍的成功推廣，機構(gòu)養(yǎng)老服務將成為今后中國養(yǎng)老服務的主要模式。目前，全國多個省市正在積極摸索“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的方式。北京市推出了“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”試點的扶持政策及相關(guān)的行業(yè)規(guī)范及標準、質(zhì)量評價體系。河南省推出了老年醫(yī)養(yǎng)協(xié)作聯(lián)盟，通過養(yǎng)老機構(gòu)牽頭，醫(yī)院加盟，實現(xiàn)了區(qū)域內(nèi)的醫(yī)養(yǎng)協(xié)作、雙向轉(zhuǎn)診。3.2.1、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的特點醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的最大特點便是為老人提供及時、便利、權(quán)威的醫(yī)療服務。把醫(yī)療和養(yǎng)老結(jié)合在一起，有病及時治療，無病康復養(yǎng)老，成為有病老人、高齡失能老人的最佳去處。通過“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”型的養(yǎng)老新模式，有效解決了老人的養(yǎng)老及就醫(yī)問題，不僅讓老人“老有所依”，更讓老人們“老有所醫(yī)”3.2.2、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的建設內(nèi)容醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的建設內(nèi)容包括：（1）、養(yǎng)老方面：老年公寓、老年文體活動中心、老年旅行社以及辦公區(qū)、老年營養(yǎng)膳食中心。（2）、醫(yī)養(yǎng)方面：醫(yī)療康復中心、醫(yī)療體檢中心、醫(yī)療調(diào)理中心、醫(yī)療監(jiān)護、護理中心等。（3）、醫(yī)療及養(yǎng)老設備方面包括：起居設備、廚衛(wèi)設備、理療健身設備、輪椅、輪式擔架、等日常設備以及骨科康復減重步態(tài)訓練器、糖化血紅蛋白儀、移動X線機、超聲診斷掃描儀、心電圖儀、肺功能機、腦電圖機、腦血流機專業(yè)醫(yī)療設備等。將與騰飛國際養(yǎng)生園合作配套的醫(yī)療設施3.3、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的市場定位：以騰飛國際養(yǎng)生園及周邊地區(qū)為目標市場，以監(jiān)護、助護和生活護理為主，為老人提供生活、休息、保健、娛樂、醫(yī)療為一體的服務中心。護理監(jiān)護中心護理監(jiān)護中心護理監(jiān)護中心老年休閑娛樂中心保健康復中心醫(yī)療保健調(diào)理中心健康體檢中心老年膳食營養(yǎng)中心老年膳食營養(yǎng)中心3.4醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的服務宗旨：切實解決市及周邊地區(qū)老年人口養(yǎng)老問題，充分發(fā)揮社會保障作用，更好地履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的宗旨。項目建成后，為老人們提供養(yǎng)頤養(yǎng)天年、醫(yī)療康復和生活休閑的場所。養(yǎng)老院將設專門的醫(yī)療康復護理中心，專門治療和護理各種老年病，成為養(yǎng)老院一大特色，集養(yǎng)老、治療為一體。一般的老年病護理中心無優(yōu)秀治療條件，一旦老人出現(xiàn)病情，便立即撥打120，送往其他養(yǎng)老院。本方案集護理與治療為一體，老人出現(xiàn)病情不用送往其他養(yǎng)老院，可保證最佳、最快的搶救時間和治療時間，讓家人安心、放心。養(yǎng)、醫(yī)、護一體的醫(yī)療護理中心健身、保健、養(yǎng)生相結(jié)合的醫(yī)療康復護理中心圖表：老年病護理中心概況硬件設施護理方式醫(yī)療保障醫(yī)療水平安全保證1、每個房間均為標間，房間內(nèi)配備衛(wèi)生間、電視、空調(diào)、暖氣等常用設備，24小時氧氣供應。2、為老人每日提供三餐美食。１、每個房間都配有固定護理員，２４小時吃住都在房間。２、１對２護理，床頭呼叫，隨叫隨到。３、所有護士均帶證上崗，保障護理專業(yè)性。1、依托醫(yī)保，可享受“大病不出院、小病不離床”的及時醫(yī)療服務。2、床頭可24小時持續(xù)高流量吸氧。3、當發(fā)生緊急情況可立即心電監(jiān)護。4、吸痰機、呼吸機、彩超、胸透、納米治療等設備齊全。5、中西醫(yī)權(quán)威專家輪流查房，為老人健康雙保險。１、護理優(yōu)勢：每個房間都配有固定護理員，提供１對２護理；２４小時在房間，隨叫隨到，安全、放心。２、醫(yī)療優(yōu)勢：設備齊全，醫(yī)務人員齊備。房間床頭２４小時吸氧、心電監(jiān)護、呼叫。發(fā)生緊急情況可在第一時間內(nèi)得到及時救治。３、專家優(yōu)勢：養(yǎng)老院內(nèi)聚集眾多名醫(yī)，無論發(fā)生緊急情況或者需要調(diào)養(yǎng)，均能及時處置1、可享受醫(yī)生、護士、護理員多重照顧的專業(yè)機構(gòu)。護理員都是經(jīng)過專業(yè)組織培訓，持證上崗，保障醫(yī)療安。

2、護理人員分組管理，建立個人檔案，保障安全。3、房間內(nèi)床、電視、氧氣等設備均為全新購置，保障使用安全。包括老年人腦出血、腦梗塞、腦血栓、骨科術(shù)后、截癱康復、機能康復、老年癡呆、臨終關(guān)懷等。圖表：老年病治療護理中心項目設置序號康復醫(yī)療項目1腦出血2腦梗塞3腦血栓4骨科術(shù)后5截癱康復6腫瘤康復7機能康復8老年癡呆9臨終關(guān)懷10其他第四章項目總體規(guī)劃4.1、規(guī)劃依據(jù)１、中國的養(yǎng)老問題已成為國家的一個大包袱，而且本界政府也有意通過購買社會服務的方式解決一部分社會公共服務問題，這就為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來了一大契機。因此搶占先機與國家老齡委、民政部或其它主管部門進行溝通，以“為國家分擔養(yǎng)老壓力”這一角度與政府達成戰(zhàn)略協(xié)議，是騰飛國際養(yǎng)生園項目的當務之急。２、在達成戰(zhàn)略合作后邀請國家民政部、老齡委或相關(guān)機構(gòu)制定相關(guān)的養(yǎng)老產(chǎn)品（養(yǎng)老院及養(yǎng)老住宅）、標準、模式及服務，利用現(xiàn)有的資源為基礎快速的將標準上升到國家的標準。３、在與政府的溝通過程中，尋求國家土地和資金支持。土地一部分一定要政府的劃撥用地，資金要通過國家層面捆綁、銀行、險資或其它政策性資金做為項目運作資金，當然為前期快速啟動，可以先期承擔一部分資金。另一部分土地應以養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的形式、以優(yōu)惠的土地價格取得，以便進行養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)開發(fā)，進而彌補騰飛國際養(yǎng)生園因初期資金投入太大、回收期較長而帶來的資金短缺的問題。4、先期以“養(yǎng)老院”布局，按當?shù)厝丝诩皣摇?073工程”中３%機構(gòu)養(yǎng)老比例中5%-10%的需求體量為首期建造體量，通過饑渴營銷策略以保證項目的順利發(fā)展。5、前期回報以床位租金和出售房產(chǎn)作為來源，償還國家貸款和施工費用，以此部分租金及出售房屋保證項目的可持續(xù)發(fā)展與運營。4.2、規(guī)劃設想及主要經(jīng)濟技術(shù)指標：■規(guī)劃設想：※以養(yǎng)老形式為主，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，打造國內(nèi)全方位、全天候的養(yǎng)老模范園區(qū)，全面完善騰飛國際養(yǎng)生園的綜合功能?！ㄔO位置：在原“頤心苑老年公寓”院內(nèi)及東側(cè)?！嫉孛娣e：6萬平方米※計劃建筑面積：約20萬平方米?！饕ㄔO內(nèi)容：老年體檢中心；老年健身娛樂中心；老年醫(yī)療保健中心；老年康復調(diào)理中心；老年膳食營養(yǎng)中心；居家養(yǎng)老區(qū)旅游度假養(yǎng)老區(qū)候鳥度假養(yǎng)老區(qū)康復調(diào)理監(jiān)護養(yǎng)老區(qū)（10）居住護理之家養(yǎng)老區(qū)（11）輔助設施功能區(qū)（托幼、餐飲，超市、銀行、洗浴、娛樂、休閑等）第五章項目實施5.1、實施計劃5.1.1、Step1迅速啟動可銷售部分的設施的宣傳、銷售、快速回籠資金。◆達到銷售條件的部分項目盡快開始銷售，采取有效的營銷動作實現(xiàn)項目的快速銷售?！魪耐恋貎渲羞x取開發(fā)難度低、銷售環(huán)境佳的項目迅速進行開發(fā)、銷售、回款。5.1.2、step2深耕精品項目，從中探索一條標準化、可復制的開發(fā)模型◆選取重點項目，充分、發(fā)揮集團各方面的優(yōu)勢，高投入、大力度的打造標桿◆騰飛國際養(yǎng)生園（原頤心苑老年公寓）項目作為養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)新區(qū)開發(fā)的標桿，從中探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新區(qū)開發(fā)模式5.1.3、step3打造集團營銷的核心團隊◆分別建立產(chǎn)業(yè)新城、健康養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中心，不拘一格引進專業(yè)化人才◆建立健康產(chǎn)業(yè)新城招商團隊、運營團隊及健康養(yǎng)老服務團隊提供全方位服務。另外，在資金充裕的情況下，可以適當?shù)陌l(fā)展個別高售價、高利潤的項目；對于開發(fā)難度較大、預計銷售周期較長的項目可暫緩其開發(fā)節(jié)奏并持續(xù)借助騰飛國際養(yǎng)生園的力量獲取符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向的土地儲備。5.2打造養(yǎng)老健康新模式的管理體系為了實現(xiàn)養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)新區(qū)的建設目標，必須先啟動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)部分的規(guī)劃與招商，組建專業(yè)化團隊。團隊組建后并不僅僅為單個項目服務，而是成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新區(qū)項目的核心部分，為使養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)新區(qū)在未來的快速復制打下堅實的基礎。養(yǎng)老健康研究團隊：專注解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究、產(chǎn)業(yè)政策研究與園區(qū)規(guī)劃問題。根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求設定入駐企業(yè)進駐標準及配套資源標準；根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求，優(yōu)化利用土地資源，合理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部設計?！耩B(yǎng)老健康招商團隊：專注解決園區(qū)招商問題。建立全球健康產(chǎn)業(yè)企業(yè)信息庫及新區(qū)配套資源庫，并負責與各類型企業(yè)、配套資源深入溝通。根據(jù)不同園區(qū)的進駐標準從儲備企業(yè)、配套資源庫中選取適宜的目標企業(yè)、配套資源，開展針對性的招商工作。全部項目都必須將居家養(yǎng)老、快樂養(yǎng)老、健康養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老等元素融入項目之中，并且利用企業(yè)的自身資源為所有養(yǎng)老業(yè)主提供健康服務（體檢、健康咨詢、健康管理、健康產(chǎn)品等）；健康養(yǎng)老地產(chǎn)則是將常規(guī)型住宅產(chǎn)品與養(yǎng)老類產(chǎn)品結(jié)合起來在同一個社區(qū)內(nèi)實現(xiàn)融合，更好的滿足中國家庭對于“居家養(yǎng)老”的需求；無論是健康產(chǎn)業(yè)新區(qū)還是健康養(yǎng)老地產(chǎn)，對于現(xiàn)在及未來養(yǎng)老事業(yè)來說都是新的細分化的發(fā)展方向，并沒有已經(jīng)非常成功的案例，但養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)有了一些成功的企業(yè)與項目。知己知彼、百戰(zhàn)不殆。我們首先要做的就是深入了解已有的典型項目，對這些項目進行考察和研究。在此基礎上，開創(chuàng)更加符合騰飛國際養(yǎng)生園項目發(fā)展目標全新的模式。5.3、實施步驟1.成立領(lǐng)導小組以集團高層為基礎并外聘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)的專業(yè)人士2.尋找顧問團隊高級別顧問團隊（國家級的智庫、國家政策制定部門）把握行業(yè)的發(fā)展與動向。3.選擇戰(zhàn)略聯(lián)盟主要目的在于深入了解其運作模式與管理體系，并舉一反三4.考察企業(yè)項目考察產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)見長的開發(fā)企業(yè)，考察成功、成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。5.組建核心團隊健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新區(qū)+健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)核心開發(fā)團隊（挖團隊而不是挖個人）。6.建立標準化結(jié)合顧問團意見、戰(zhàn)略聯(lián)盟的模式以及成功企業(yè)與項目的經(jīng)驗；創(chuàng)造騰飛國際養(yǎng)生園的現(xiàn)代化與標準化管理模式和騰飛國際養(yǎng)生園特色的管理體系。5.4、實施模式5.4.1選址利用已成型的養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)新區(qū)發(fā)展模式與健康養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式以及成功案例，選擇適合項目發(fā)展的區(qū)域與政府進行談判，以低成本獲取更多的土地儲備。5.4.2復制將已經(jīng)成熟的標準化的項目開發(fā)模式快速復制到更多的區(qū)域，使騰飛國際養(yǎng)生園整體的業(yè)績增長短期內(nèi)獲得極大的提高，培養(yǎng)大批中層管理人員以保證新區(qū)域、新項目的順利開發(fā)。5.4.3新模式探索為了在下一個戰(zhàn)略發(fā)展期中獲得更好的發(fā)展能力，在規(guī)?；瘡椭破趦?nèi)還需要探索新的發(fā)展方向，逐步探索旅游與健康養(yǎng)老地產(chǎn)相結(jié)合的開發(fā)模式，并建立起與之相匹配的核心團隊與管理模式5.5、實施預期首先、在建立了品牌影響力后融資難度將大大降低，融資規(guī)模也將迅速加大，在資金利用上才能有更大的空間，并具備開發(fā)居家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、旅游養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、家養(yǎng)融合式及智能化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這類資金要求高、回款周期長的項目的基礎；其次、通過長期的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目建設將積累豐富的經(jīng)驗、客戶資源與商業(yè)資源，為進行居家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、旅游養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、家養(yǎng)融合式及智能化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)提供了有力的保證；最后、無論是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還是養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)對于區(qū)域經(jīng)濟及政府政績均有極大的幫助，政府關(guān)系將更近一步，這對于未來各種類型的土地獲取與項目的開發(fā)、規(guī)劃、建設都將有著極大的優(yōu)勢5.6、實施的調(diào)整中國產(chǎn)業(yè)是典型的政策市場，在快速發(fā)展期的不同階段，需要不斷調(diào)整和優(yōu)化自身的戰(zhàn)略與策略。國內(nèi)標桿房企萬科，早期曾經(jīng)一度面對眾多市場機會多元化發(fā)展，而后又專心經(jīng)營住宅多年，而后在管理層堅決不做商業(yè)地產(chǎn)的諸多爭論之后依舊成立商業(yè)地產(chǎn)公司。而現(xiàn)在都對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)投入了巨大的資金和人力物力，一向布局三、四線城市的標桿房企，由于當前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)將成為未來房地產(chǎn)市場的朝陽產(chǎn)業(yè)，因此也逐漸在嘗試進入這個領(lǐng)域或為將來進入這個領(lǐng)域做大量的準備工作，而這種改變，正是不僵化戰(zhàn)略的睿智體現(xiàn)。第六章技術(shù)經(jīng)濟分析主要技術(shù)經(jīng)濟指標：6.1、占地面積：新增建設用地面積六萬平方米6.2、土地性質(zhì)：無償劃撥、出讓6.3、總建筑面積：19萬平方米其中：地上建筑面積：17萬平方米地下建筑面積：2萬平方米（地下一層車庫）6.4、項目總投資：約6.08億元；其中：◆建安單位成本：3000元∕㎡（含設備、裝修、家具等）◆建安費用：5.7億元◆園區(qū)配套單位成本：200元∕㎡建筑面積（道路、綠化、景觀、小品）◆園區(qū)配套費：3800萬元6.5、經(jīng)濟效益分析◆可銷售的產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房建筑面積：12萬平方米其中：?、商業(yè)配套面積：4萬平方米（30%）銷售均價：6000元∕㎡銷售收入：2.4億元?、可銷售的地下一層車庫面積：2萬平方米可銷售的車位：500個銷售均價：15萬元∕車位銷售收入：7500萬元?、可銷售的產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房建筑面積：8萬平方米銷售均價：3000元∕㎡銷售收入：2.4億元?、銷售總收入：5.55億元◆自持部分建筑面積：5萬平方米年租賃均價：1000元∕㎡/年年租金總收入：7000萬元◆銷售+自持總收入：6.25億元◆銷售總成本：6200萬元（按可銷售部分總收入的13%計含出讓地部分的土地出讓金、土地增值稅等）◆銷售利潤：5.63億元6.6、盈虧平衡分析假設按項目竣工并在當年銷售告馨的理想狀態(tài)分析：項目投資虧損：－4500萬元（6.08－5.63）在項目竣工后第二年投資開始盈利：2500萬元（0.7－0.45）注：自持部分的固定資產(chǎn)每年租金遞增比例未計。6.7、投資利潤率：（自持部分的固定資產(chǎn)每年租金遞增比例按年增3%計）項目竣工后第二年：4.1%項目竣工后第三年：16%項目竣工后第四年：28%項目竣工后第五年：41%6.8、投資回收期：1.08年6.9宏觀分析策略核心：一、就是先做公益事業(yè)，借力政府，快速達到布局全市全省的目的。二、是扛起養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大旗，別人無法借鑒，無論在政策、土地、資金、產(chǎn)品標準化進程上都會有很大優(yōu)勢。可以省掉很多市場化運作進程中遇到的阻力和困難。三、是該計劃的實施，將會帶動騰飛國際養(yǎng)生園全產(chǎn)業(yè)鏈的高速發(fā)展，我們先期雖然以公益事業(yè)為主，但會極大的提升騰飛國際養(yǎng)生園的品牌，同時帶動騰飛國際養(yǎng)生園養(yǎng)老服務業(yè)這兩個新的經(jīng)濟增長級的快速發(fā)展。四、是為后續(xù)的發(fā)展培育獨有的核心競爭力。6.10綜合經(jīng)濟分析1、將目前騰飛國際養(yǎng)生園現(xiàn)有儲備地塊，劃分若干開發(fā)性質(zhì)，快銷回款、創(chuàng)建模式，儲備待開發(fā)、高利潤等，按前述計劃逐步進行。2、應盡快著手建立專業(yè)的研究中心、管理運營團隊、招商團隊，打造專業(yè)化團隊和標準化產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式、運營管理模式和產(chǎn)品體系，確定與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的方向，盡快招商、布局、建設展開，使其成為騰飛國際養(yǎng)生園老年公寓的利益增長點。3、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，利用養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的契機，快速布局，完成戰(zhàn)略方案的第一步布局。4