律師代理不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品(REITs)業(yè)務(wù)之盡職調(diào)查工作業(yè)務(wù)操作指引(2021年)

（試行）律師代理不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品（REITs）業(yè)務(wù)之盡職調(diào)查工作業(yè)務(wù)操

作指引（2021）

（本指引于2021年6月18日上海市律師協(xié)會(huì)業(yè)務(wù)研究指導(dǎo)委員會(huì)通訊表決通過(guò)，

試行一年。）

第一章總則

第一條為協(xié)助律師開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品（REITs）業(yè)務(wù)（下稱

“REITs業(yè)務(wù)”）的盡職調(diào)查工作，規(guī)范律師事務(wù)所及其指派律師的執(zhí)業(yè)行為，協(xié)助

律師依法履行職責(zé)并防范相關(guān)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)證券法》、《證券

公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》、《深圳證券交易所基礎(chǔ)設(shè)

施類資產(chǎn)支持證券掛牌條件確認(rèn)指南》、《上海證券交易所基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)支持證

券掛牌條件確認(rèn)指南》、《國(guó)家發(fā)展改革委中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)

域政府和社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》、《財(cái)政部中國(guó)

人民銀行中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范開(kāi)展政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目資產(chǎn)證券化有關(guān)事宜

的通知》、《政府和社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作細(xì)

則》、《中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金

（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》、《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)

域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》、《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)

施證券投資基金指引（試行）》等相關(guān)規(guī)定及監(jiān)管規(guī)則，特制定本指引。

第二條律師事務(wù)所作為REITs業(yè)務(wù)法律顧問(wèn)，并對(duì)此類業(yè)務(wù)所涉主體、物

業(yè)資產(chǎn)（即指REITs業(yè)務(wù)中作為主要現(xiàn)金流來(lái)源的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)或基礎(chǔ)設(shè)施）進(jìn)行

法律盡職調(diào)查，可參考本指引。

第三條律師事務(wù)所及律師在對(duì)此類業(yè)務(wù)進(jìn)行盡職調(diào)查時(shí)，應(yīng)基于中國(guó)律師行

業(yè)公認(rèn)的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范和勤勉盡責(zé)精神，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范性文件，

遵守誠(chéng)信、勤勉盡責(zé)，極盡自身專業(yè)能力合理及審慎的進(jìn)行盡職調(diào)查。

第四條律師在盡職調(diào)查時(shí)，應(yīng)以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，不得違反獨(dú)立

性原則。

第五條無(wú)論本指引是否有規(guī)定，與REITs業(yè)務(wù)相關(guān)的有重要影響的內(nèi)容，

均應(yīng)進(jìn)行盡職調(diào)查。

第二章盡職調(diào)查方法

第一節(jié)盡職調(diào)查資料來(lái)源

第六條律師在整個(gè)盡職調(diào)查中提供的法律服務(wù)主要包括：幫助制定盡職調(diào)查

計(jì)劃；確定盡職調(diào)查時(shí)間表；提供盡職調(diào)查的審查清單；通過(guò)審閱盡職調(diào)查資料等

方式實(shí)施盡職調(diào)查，并對(duì)REITs業(yè)務(wù)所涉主體、物業(yè)資產(chǎn)等合法合規(guī)性作出專業(yè)

的判斷；對(duì)必要的調(diào)查事項(xiàng)至相關(guān)行政或主管部門(mén)進(jìn)行查證核實(shí)；出具盡職調(diào)查報(bào)

告或法律意見(jiàn)書(shū)。

第七條律師事務(wù)所及律師盡職調(diào)查的主要資料來(lái)源包括但不限于核查對(duì)象及

交易各方（以下統(tǒng)稱“各核查對(duì)象”）提供的材料，政府機(jī)構(gòu)出具或保存的材料，互

聯(lián)網(wǎng)、權(quán)威報(bào)刊等渠道查詢的公開(kāi)信息，各核查對(duì)象的說(shuō)明及承諾，審計(jì)機(jī)構(gòu)、資

信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等其他中介機(jī)構(gòu)出具的專業(yè)意見(jiàn)等。

第八條各核查對(duì)象所提供的關(guān)于各核查對(duì)象主體及目標(biāo)物業(yè)資產(chǎn)的文件與資

料是律師獲取法律盡職調(diào)查所需信息的最主要來(lái)源。被調(diào)查對(duì)象的法律狀況主要是

反映在與之相關(guān)的法律文件和資料中。提供文件的形式包括但不限于紙質(zhì)文件、光

盤(pán)、或傳真及電子郵件等其他電子傳輸方式。

第九條各核查對(duì)象應(yīng)確保其所提供的文件復(fù)印件（掃描件）與該文件的原始

文件一致，承諾其所提供資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性和無(wú)誤導(dǎo)性。為避免混亂

和明確責(zé)任，各核查對(duì)象所提供的所有文件、資料，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方式確認(rèn)其真實(shí)

性，包括但不限于要求提供方簽字或者加蓋公司公章。

第十條公司的設(shè)立及變更、物業(yè)資產(chǎn)的規(guī)劃及施工建設(shè)等情況均需依法履行

相關(guān)行政或主管部門(mén)的審批、核準(zhǔn)、注冊(cè)登記或備案等程序，因此，工商登記機(jī)

構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)、城鄉(xiāng)規(guī)劃?rùn)C(jī)關(guān)、住房建設(shè)機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)

關(guān)、法院、環(huán)境保護(hù)機(jī)關(guān)和其他有關(guān)政府部門(mén)等核發(fā)的證件或其保存并提供的材料

亦是獲取法律盡職調(diào)查信息的重要來(lái)源。

第十一條在REITs業(yè)務(wù)中，律師需對(duì)必要的調(diào)查事項(xiàng)至相關(guān)行政或主管部

門(mén)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查證核實(shí)，包括但不限于：

(-)公司的設(shè)立及變更等情況均需在市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)進(jìn)行登記和備案，

必要時(shí)，律師可親自前往市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)調(diào)取目標(biāo)公司工商登記資料，將上述資

料影印，以工商底檔記載的內(nèi)容作為盡調(diào)報(bào)告形成的依據(jù)。

(二)物業(yè)資產(chǎn)的權(quán)屬證明及權(quán)利負(fù)擔(dān)等情況均需在不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)進(jìn)

行登記和備案，必要時(shí)，律師可親自前往不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)調(diào)取目標(biāo)物業(yè)資產(chǎn)的權(quán)屬

登記資料，將上述資料打印，以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記記載的內(nèi)容作為盡調(diào)報(bào)告形成的依

據(jù)。

第十二條律師亦可以通過(guò)有效的互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站、權(quán)威報(bào)刊等渠道查詢公開(kāi)信

息，獲悉并驗(yàn)證盡職調(diào)查資料。有效的互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站如國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)、

巨潮資訊網(wǎng)、天眼查、企查查、中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)、中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)、中國(guó)銀行

保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)網(wǎng)站、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)等。權(quán)威報(bào)刊包括中國(guó)證券

報(bào)、證券時(shí)報(bào)等，前述公開(kāi)信息能促進(jìn)律師從不同角度進(jìn)一步加深對(duì)被調(diào)查對(duì)象的

了解，印證盡職調(diào)查中獲取的信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性，從而發(fā)現(xiàn)被盡職調(diào)

查對(duì)象存在的法律問(wèn)題。在法律盡職調(diào)查中亦可以在不同搜索引擎采取包含公司、

物業(yè)資產(chǎn)名稱的關(guān)鍵詞檢索。但需注意的是，盡職調(diào)查中不得僅依賴單一來(lái)源進(jìn)行

確認(rèn)，需本著勤勉盡責(zé)之原則窮盡核查手段以確保所披露信息的權(quán)威性、真實(shí)性和

準(zhǔn)確性。

第十三條對(duì)于法律盡職調(diào)查至關(guān)重要而又無(wú)法得到獨(dú)立證據(jù)支持的事實(shí)，律

師亦可以依賴于各核查對(duì)象所作出的口頭或書(shū)面說(shuō)明，由各核查對(duì)象出具承諾函或

確認(rèn)函等。

第十四條審計(jì)機(jī)構(gòu)、資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等其他中介機(jī)構(gòu)出具的專

業(yè)意見(jiàn)亦是律師盡職調(diào)查資料中的一部分，上述資料涉及對(duì)各核查對(duì)象的財(cái)務(wù)信

息、信用等級(jí)、資產(chǎn)價(jià)值等進(jìn)行專業(yè)判斷，律師可予以參考并基于一般注意義務(wù)原

則予以關(guān)注。

第二節(jié)盡職調(diào)查具體方法與途徑

第十五條依據(jù)《中華人民共和國(guó)律師法》、《律師從事證券法律業(yè)務(wù)規(guī)范

（試行）》、《律師事務(wù)所從事證券法律業(yè)務(wù)管理辦法》、《律師事務(wù)所證券法律

業(yè)務(wù)執(zhí)業(yè)規(guī)則（試行）》等有關(guān)規(guī)定和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，律師進(jìn)行法律盡職調(diào)查的主要方

法包括：書(shū)面審查各核查對(duì)象提供的資料、對(duì)各核查對(duì)象進(jìn)行訪談、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)

場(chǎng)調(diào)查、走訪相關(guān)政府部門(mén)、通過(guò)網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)渠道查詢復(fù)核等方法。一次勤勉盡責(zé)的

法律盡職調(diào)查系前述調(diào)查方法的綜合運(yùn)用。

第十六條書(shū)面審查各核查對(duì)象提供的資料。

（1）首先，律師應(yīng)根據(jù)REITs業(yè)務(wù)實(shí)際情況準(zhǔn)備并起草《法律盡職調(diào)查問(wèn)卷

及文件清單（暨核查計(jì)劃）》發(fā)送至各核查對(duì)象，要求各核查對(duì)象先行準(zhǔn)備調(diào)查材

料。盡職調(diào)查問(wèn)卷清單須具備針對(duì)性及全面性，即清單內(nèi)容須即需結(jié)合實(shí)際情況增

加對(duì)特定項(xiàng)目的核查內(nèi)容又需全面涵蓋可能的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并要求各核查對(duì)象明確

且完整的披露相關(guān)文件和信息。實(shí)踐中，針對(duì)部分核查對(duì)象不愿意、不方便或者不

能提供的但重要的原始材料和文件，律師應(yīng)窮盡一切合理核查手段予以核查，包括

但不限于通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察核對(duì)并記錄原始信息、走訪訪談、筆錄等。

（2）其次，待各核查對(duì)象提供相關(guān)資料后，律師應(yīng)對(duì)所提供資料進(jìn)行書(shū)面核

查，包括形式核查、實(shí)質(zhì)核查兩個(gè)方面。律師可以通過(guò)制作和整理《查閱資料清

單》的方式，幫助法律盡職調(diào)查工作的條理化和清晰化?！恫殚嗁Y料清單》一般包

含文件名稱、文件形成時(shí)間、文件主要反映法律事實(shí)以及文件真實(shí)性等項(xiàng)目，記錄

了律師在盡職調(diào)查中主要查閱的文件、復(fù)印件是否與原件一致以及該文件所顯示的

法律事實(shí)，系《盡職調(diào)查報(bào)告》的內(nèi)容基礎(chǔ)和工作底稿，亦是律師查漏補(bǔ)缺、證明

勤勉盡責(zé)的重要參考。

(3)最后，律師通過(guò)對(duì)所獲資料進(jìn)行研究、判斷和審查，制作《盡調(diào)問(wèn)題清

單》。具體而言，在審閱各核查對(duì)象提供的文件資料過(guò)程中，在提取出主要法律事

實(shí)的基礎(chǔ)上，研究法律、法規(guī)及政策規(guī)定，利用律師法律專業(yè)知識(shí)，分析可能涉及

的法律問(wèn)題，得出法律意見(jiàn)。

第十七條對(duì)各核查對(duì)象進(jìn)行訪談。律師根據(jù)初步核查結(jié)果并輔以訪談相關(guān)工

作人員等核查手段，對(duì)各核查對(duì)象及物業(yè)資產(chǎn)的實(shí)際情況進(jìn)行進(jìn)一步地深入調(diào)查。

在REITs業(yè)務(wù)中，以商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)核查為例，律師可通過(guò)訪談各核查對(duì)象相關(guān)

工作人員及物業(yè)資產(chǎn)所涉租戶，了解各核查對(duì)象及物業(yè)資產(chǎn)的相關(guān)信息。如通過(guò)與

重要租戶的訪談，可以了解物業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況，如物業(yè)資產(chǎn)是否涉訴、是否存在

權(quán)屬糾紛或發(fā)生過(guò)重大事件、在物業(yè)管理等方面是否能夠滿足租戶的要求；通過(guò)與

原始權(quán)益人相關(guān)負(fù)責(zé)人的訪談，可以了解公司訴訟案件的進(jìn)展、具體合同的履行情

況等事宜；通過(guò)與公司管理層的溝通，可以將法律盡調(diào)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)反

饋，方便管理層集中人力、物力解決、消除交易可能存在的障礙。

律師采取面談方式進(jìn)行查驗(yàn)的應(yīng)當(dāng)制作面談筆錄，談話對(duì)象和律師應(yīng)當(dāng)在筆錄

上簽名，談話對(duì)象拒絕簽名的亦應(yīng)當(dāng)在筆錄中注明。

第十八條對(duì)物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。在對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的盡調(diào)過(guò)程中，律師應(yīng)當(dāng)

親自走訪、參觀、調(diào)查物業(yè)資產(chǎn)的具體情況，了解物業(yè)資產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)情況，確認(rèn)

底層現(xiàn)金流的真實(shí)性，同時(shí)兼顧核查物業(yè)資產(chǎn)的合規(guī)性，尤其是重點(diǎn)核查環(huán)保、消

防、安全等重要方面是否存在違法違規(guī)情形等。

律師采用現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式進(jìn)行查驗(yàn)的，應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查情況做成筆錄，由調(diào)查律

師、被調(diào)查事項(xiàng)相關(guān)的自然人或者單位負(fù)責(zé)人簽名。該自然人或者單位負(fù)責(zé)人拒絕

簽名的，應(yīng)當(dāng)在筆錄中注明。涉及到土地、廠房時(shí)要攜帶相關(guān)的證件進(jìn)行查驗(yàn)，確

認(rèn)土地是否有權(quán)屬證明，是否存在違章建筑或者其他特殊情況。如果存在特殊情

況，需要參與方做出情況說(shuō)明，進(jìn)而確認(rèn)這些特殊情況是否符合法律規(guī)定。

第十九條走訪相關(guān)政府部門(mén)。在盡調(diào)過(guò)程中還可能存在各核查對(duì)象資料遺

失、缺漏或出現(xiàn)各種難度較大且相對(duì)關(guān)鍵的問(wèn)題，需要前往相關(guān)政府部門(mén)核實(shí)或了

解情況。例如相關(guān)核查對(duì)象對(duì)于物業(yè)資產(chǎn)審批資料的缺失、對(duì)于物業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)至

SPV的過(guò)程中抵押權(quán)變更的辦理、物業(yè)資產(chǎn)未來(lái)規(guī)劃變更的可行性、物業(yè)資產(chǎn)相

關(guān)政策的確定等，律師可根據(jù)各部門(mén)職責(zé)劃分情況而咨詢或走訪不同的政府部門(mén)進(jìn)

行交叉核查。

律師采取走訪相關(guān)政府部門(mén)方式進(jìn)行查驗(yàn)的應(yīng)當(dāng)制作走訪筆錄，若談話對(duì)象不

方便或拒絕簽名的，亦應(yīng)當(dāng)在筆錄中注明。

第二十條通過(guò)網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)渠道查詢復(fù)核。在REITs業(yè)務(wù)中，對(duì)各核查對(duì)象的

合法有效存續(xù)及歷史信用表現(xiàn)等可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)渠道查詢復(fù)核。

(1)對(duì)各核查對(duì)象信息的查詢。如“國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”網(wǎng)站

(http：///),該網(wǎng)站是獲取公司注冊(cè)信息最快速、最準(zhǔn)確的工具

之一，該網(wǎng)站可以查詢到公司的注冊(cè)號(hào)、類型、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、法定代表

人、成立及存續(xù)日期、經(jīng)營(yíng)范圍等公司基本信息，同時(shí)提供了公司股東出資、公司

變更、公司管理層人員等信息。此外，如果公司存在抵押、股權(quán)出質(zhì)、行政處罰、

經(jīng)營(yíng)異常等信息，亦可以通過(guò)該網(wǎng)站進(jìn)行查詢。

(2)對(duì)各核查對(duì)象涉訴情況、歷史信用表現(xiàn)的查詢。如最高人民法院所開(kāi)通

的“全國(guó)法院被執(zhí)行人信息查詢”網(wǎng)站(http:///)、"全國(guó)法院失信

被執(zhí)行人名單信息公布與查詢”網(wǎng)站(http：///shixin/)s中國(guó)裁判

文書(shū)網(wǎng)(http：///),北大法律信息網(wǎng)“北大法寶”(http：

//www.pkulaw.cn/)、"無(wú)訟案例''(https:///)、生態(tài)環(huán)境部網(wǎng)站

(http：///)、"信用中國(guó)''網(wǎng)站(http：”/)

等。

(3)對(duì)各核查對(duì)象的土地資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的查詢。如“中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)”

(https:///)、“中國(guó)商標(biāo)網(wǎng)"(http：///)、國(guó)家

知識(shí)產(chǎn)權(quán)局“專利檢索與查詢”(http：///)等。

(4)對(duì)企業(yè)投融資信息查詢。如中國(guó)人民銀行征信中心(http：

///),該網(wǎng)站可查詢企業(yè)應(yīng)收賬款質(zhì)押、轉(zhuǎn)讓登記信息，具體包

括質(zhì)權(quán)人名稱、登記到期日、擔(dān)保金額及期限等。又如中國(guó)貨幣網(wǎng)(http：

///),該網(wǎng)站可查詢各核查對(duì)象于銀行間外匯市場(chǎng)、貨幣

市場(chǎng)、債券市場(chǎng)等進(jìn)行的現(xiàn)貨及衍生產(chǎn)品發(fā)行、交易信息等。

律師采用公開(kāi)渠道查詢方式進(jìn)行查驗(yàn)的，應(yīng)當(dāng)核查公告、網(wǎng)頁(yè)或者其他載體相

關(guān)信息，并就查詢的信息內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、載體等有關(guān)事項(xiàng)制作查詢記錄并作為

工作底稿留檔備查。

第三節(jié)盡職調(diào)查中需要關(guān)注的其他事項(xiàng)

第二十一條律師開(kāi)展盡職調(diào)查，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注下列問(wèn)題：

(-)律師應(yīng)當(dāng)注意理順?lè)申P(guān)系，把握核查要點(diǎn)。在REITs業(yè)務(wù)中，由于

所涉交易主體較多，物業(yè)資產(chǎn)情況相對(duì)復(fù)雜，因此律師在對(duì)各項(xiàng)內(nèi)容全面收集資料

的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)注意理順?lè)申P(guān)系，把握核查要點(diǎn)，有側(cè)重點(diǎn)地針對(duì)重要內(nèi)容進(jìn)行

調(diào)查。

(-)律師應(yīng)當(dāng)保持與各核查對(duì)象的良好溝通，以便將律師在調(diào)查過(guò)程中所

發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及解決問(wèn)題的方法及時(shí)反饋給各核查對(duì)象。

(三)律師應(yīng)當(dāng)注意同其他中介機(jī)構(gòu)的配合。限于REITs業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，僅

靠律師難以形成全面的盡職調(diào)查，因此律師在工作中應(yīng)當(dāng)同評(píng)估機(jī)構(gòu)、審計(jì)師、評(píng)

級(jí)機(jī)構(gòu)等其他中介機(jī)構(gòu)相互配合，各中介機(jī)構(gòu)互通有無(wú)，共同對(duì)特定問(wèn)題進(jìn)行討論

確定。

(四)律師開(kāi)展盡職調(diào)查，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核、比對(duì)相關(guān)資料。如果發(fā)現(xiàn)相關(guān)資

料存在矛盾或者不一致，應(yīng)當(dāng)要求相關(guān)核查對(duì)象予以核實(shí)，也可以商請(qǐng)其他中介機(jī)

構(gòu)協(xié)助調(diào)查，或由律師再次調(diào)查。

(五)律師應(yīng)當(dāng)注意保持及時(shí)整理更新，勤于復(fù)核校正。根據(jù)盡職調(diào)查的實(shí)

際進(jìn)展情況及各核查對(duì)象對(duì)問(wèn)題的反饋情況進(jìn)行及時(shí)整理更新，同時(shí)尚需注意勤于

復(fù)核校正，根據(jù)核查對(duì)象補(bǔ)充提供的資料及時(shí)更新梳理邏輯或法律結(jié)論。

（六）律師開(kāi)展盡職調(diào)查，應(yīng)當(dāng)注意收集完整的調(diào)查資料，對(duì)于因客觀原因

無(wú)法獲得與項(xiàng)目有重大關(guān)系的文件和證據(jù)的，應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件中明確說(shuō)明。

（七）律師開(kāi)展盡職調(diào)查，應(yīng)當(dāng)制作工作底稿，并重視底稿整理，以防范執(zhí)

業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。工作底稿應(yīng)當(dāng)真實(shí)、完整、記錄清晰并適宜長(zhǎng)期保存。

第三章盡職調(diào)查的主要內(nèi)容

第二十二條律師在法律盡職調(diào)查中的對(duì)象主要包括主體及物業(yè)資產(chǎn)。主體主

要包括原始權(quán)益人、信用增級(jí)機(jī)構(gòu)及項(xiàng)目公司主體；物業(yè)資產(chǎn)主要包括商業(yè)物業(yè)資

產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)、政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目類資產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)

目類資產(chǎn)。

第一節(jié)原始權(quán)益人

第二十三條根據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)

定》及《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引》相關(guān)

規(guī)定，原始權(quán)益人是指向資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（下稱“專項(xiàng)計(jì)劃”）轉(zhuǎn)移其合法擁有的

基礎(chǔ)資產(chǎn)以獲得資金的主體。對(duì)原始權(quán)益人的法律盡調(diào)主要涉及原始權(quán)益人的設(shè)立

和存續(xù)情況，股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)，主營(yíng)業(yè)務(wù)情況及財(cái)務(wù)情況，與基礎(chǔ)

資產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)情況等內(nèi)容。

第二十四條關(guān)于原始權(quán)益人的設(shè)立及存續(xù)情況，律師可要求原始權(quán)益人提供

最新?tīng)I(yíng)業(yè)執(zhí)照（正本和副本）、最新一期企業(yè)信用報(bào)告、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)

等基礎(chǔ)資料，通過(guò)查驗(yàn)、核對(duì)上述基礎(chǔ)資料，并調(diào)查原始權(quán)益人是否依法在市場(chǎng)監(jiān)

督管理部門(mén)登記注冊(cè)，確認(rèn)原始權(quán)益人的主體資格，判斷其是否為合法有效存續(xù)的

企業(yè)。

同時(shí)，律師亦可以通過(guò)“國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”網(wǎng)站(http:

///)對(duì)原始權(quán)益人的合法有效存續(xù)情況進(jìn)行復(fù)核。

第二十五條關(guān)于原始權(quán)益人的股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)情況，律師可

根據(jù)從市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)調(diào)取的全套工商登記檔案資料以及原始權(quán)益人提供的最新

公司章程、股權(quán)架構(gòu)圖、組織結(jié)構(gòu)圖、公司現(xiàn)任董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人名單、相

關(guān)內(nèi)控制度以及通過(guò)對(duì)上述相關(guān)人員的訪談等形式，對(duì)原始權(quán)益人的歷史沿革進(jìn)行

全面了解，核查原始權(quán)益人股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)情況，判斷原始權(quán)益人

是否存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。

第二十六條關(guān)于原始權(quán)益人的主營(yíng)業(yè)務(wù)情況及財(cái)務(wù)情況，律師在該部分的工

作主要涉及對(duì)原始權(quán)益人重大負(fù)債情況的調(diào)查。通過(guò)審查資產(chǎn)負(fù)債表、相關(guān)借款合

同對(duì)原始權(quán)益人向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；通過(guò)審查其簽訂的保證

合同、抵押合同或質(zhì)押合同等具有擔(dān)保性質(zhì)的合同對(duì)原始權(quán)益人對(duì)外擔(dān)保情況進(jìn)行

統(tǒng)計(jì)；若原始權(quán)益人還有其他尚在履行期的重大合同，律師亦應(yīng)對(duì)此予以核查，以

判斷是否會(huì)對(duì)原始權(quán)益人未來(lái)的資信狀況產(chǎn)生不確定影響。

第二十七條關(guān)于原始權(quán)益人涉訴情況的盡職調(diào)查，律師可通過(guò)中國(guó)裁判文書(shū)

網(wǎng)、北大法律信息網(wǎng)“北大法寶”、“無(wú)訟案例”、“信用中國(guó)”網(wǎng)站、企查查、天眼查

等查詢，并根據(jù)上述查詢結(jié)果對(duì)原始權(quán)益人(或最終融資人等主體)的涉訴情況進(jìn)

行梳理判斷。

主要查詢網(wǎng)站及網(wǎng)址如下：

序號(hào)查詢網(wǎng)站網(wǎng)址

1.中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)http：///

2.北大法律信息網(wǎng)“北大法寶”http："/

3.“無(wú)訟案例”https：///

4.“信用中國(guó)”網(wǎng)站http：///

5.““企查查”網(wǎng)站https：///

6.“天眼查”網(wǎng)站https:///

第二十八條關(guān)于原始權(quán)益人的失信行為的盡職調(diào)查，律師可通過(guò)人民銀行出

具的《企業(yè)信用報(bào)告》、中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)中全國(guó)法院被執(zhí)行人信息查詢系統(tǒng)和

最高人民法院的“全國(guó)法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢系統(tǒng)”等查詢?cè)紮?quán)益

人（或最終融資人等主體）的資信情況；通過(guò)應(yīng)急管理部、生態(tài)環(huán)境部網(wǎng)站、市場(chǎng)

監(jiān)督管理局網(wǎng)站、國(guó)家發(fā)展改革委網(wǎng)站、財(cái)政部網(wǎng)站、“信用中國(guó)”網(wǎng)站和國(guó)家企業(yè)

信用信息公示系統(tǒng)等查詢?cè)紮?quán)益人（或最終融資人等主體）是否存在安全生產(chǎn)領(lǐng)

域、環(huán)境保護(hù)領(lǐng)域、產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)域、財(cái)政性資金管理使用領(lǐng)域失信記錄；通過(guò)稅務(wù)

機(jī)關(guān)門(mén)戶網(wǎng)站、“信用中國(guó)”網(wǎng)站和國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等查詢?cè)紮?quán)益人

（或最終融資人等主體）是否為重大稅收違法案件當(dāng)事人。并根據(jù)上述查詢結(jié)果對(duì)

原始權(quán)益人（或最終融資人等主體）是否為失信被執(zhí)行人進(jìn)行核查判斷。

主要查詢網(wǎng)站及網(wǎng)址如下：

查詢網(wǎng)站網(wǎng)址

中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)

中全國(guó)法院被執(zhí)行人http：///zhzxgk/

信息查詢系統(tǒng)

全國(guó)法院失信被執(zhí)行

2.人名單信息公布與查http：///shixin/

詢平臺(tái)

3.國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站http：///index.html

中華人民共和國(guó)應(yīng)急

4.http：///

管理部

中華人民共和國(guó)生態(tài)

5.http：///

環(huán)境部網(wǎng)站

中華人民共和國(guó)工業(yè)

6.http："/index.html

和信息化部網(wǎng)站

7.中國(guó)人民銀行網(wǎng)站http：///#

8.中國(guó)證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站http：///pub/newsite/

中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管http：

9.

理委員會(huì)網(wǎng)站///cn/view/pages/index/index.html

國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總

10.http："/

局網(wǎng)站

中華人民共和國(guó)國(guó)家

11.http：///#

統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

中華人民共和國(guó)財(cái)政

12.http：///index.htm

部網(wǎng)站

中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)

13.http：//.cn/

農(nóng)村部網(wǎng)站

中華人民共和國(guó)海關(guān)

14.http：///

總署網(wǎng)站

中華人民共和國(guó)文化

15.https：///

和旅游部

16.“信用中國(guó)"網(wǎng)站http：///

全國(guó)企業(yè)信用信息公href="http：///index.html"http：

17.

示系統(tǒng)///index.html

證券期貨市場(chǎng)失信記

18.http：///shixinchaxun

錄查詢平臺(tái)

中國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革

19.http：///

委員會(huì)網(wǎng)站

第二十九條關(guān)于原始權(quán)益人的內(nèi)部授權(quán)的盡職調(diào)查，律師可基于原始權(quán)益人

公司章程、外部授權(quán)及監(jiān)管規(guī)定等，對(duì)其參與專項(xiàng)計(jì)劃、進(jìn)行專項(xiàng)計(jì)劃投資、簽訂

和履行相關(guān)專項(xiàng)計(jì)劃文件事宜出具的決議文件的合法有效性進(jìn)行核查。

第三十條若需要對(duì)原始權(quán)益人進(jìn)行土地專項(xiàng)核查的，律師可通過(guò)自然資源部

網(wǎng)站(http：///)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站(http：

///)以“原始權(quán)益人全稱”或“原始權(quán)益人簡(jiǎn)稱”為關(guān)鍵詞進(jìn)行檢

索，并結(jié)合百度搜索引擎組合輸入以“原始權(quán)益人全稱”或“原始權(quán)益人簡(jiǎn)稱”、“閑

置土地”、“炒地”、“捂盤(pán)惜售”、“哄抬房?jī)r(jià)”為關(guān)鍵詞檢索與原始權(quán)益人有關(guān)的“閑

置土地”、“炒地”、“捂盤(pán)惜售”、“哄抬房?jī)r(jià)”的新聞信息，并根據(jù)原始權(quán)益人提供

的書(shū)面說(shuō)明，以核查原始權(quán)益人近三年是否存在違反國(guó)家有關(guān)部門(mén)發(fā)布的房地產(chǎn)市

場(chǎng)調(diào)控相關(guān)規(guī)定的重大違法違規(guī)行為。

若部分項(xiàng)目中需要對(duì)原始權(quán)益人進(jìn)行全方位實(shí)質(zhì)性土地專項(xiàng)核查的，則律師在

前述核查的基礎(chǔ)上，還需對(duì)原始權(quán)益人所持有的全部房地產(chǎn)項(xiàng)目(包括已完工及在

建工程)進(jìn)行核查，律師可通過(guò)核查房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)及建設(shè)、竣工審批證件，以

及房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況，并輔之以房地產(chǎn)主管部門(mén)網(wǎng)站檢索或現(xiàn)場(chǎng)訪談，以核查

原始權(quán)益人近三年是否存在違反國(guó)家有關(guān)部門(mén)發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控相關(guān)規(guī)定的重

大違法違規(guī)行為。

第二節(jié)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)

第三十一條信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)是指為專項(xiàng)計(jì)劃提供信用增進(jìn)服務(wù)的主體，包括但

不限于差額支付人、流動(dòng)性支持機(jī)構(gòu)、優(yōu)先回購(gòu)方等。根據(jù)《證券公司及基金管理

公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引》的規(guī)定，對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的法律盡

調(diào)主要涉及信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的設(shè)立和存續(xù)情況，股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)，公

司資信水平以及外部信用評(píng)級(jí)情況，主營(yíng)業(yè)務(wù)情況及財(cái)務(wù)狀況，業(yè)務(wù)審批或管理流

程、風(fēng)險(xiǎn)控制措施等內(nèi)容。

第三十二條關(guān)于信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的設(shè)立及存續(xù)情況，律師可要求信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)

提供最新?tīng)I(yíng)業(yè)執(zhí)照(正本和副本)、最新一期企業(yè)信用報(bào)告、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)

證書(shū)等基礎(chǔ)資料，通過(guò)查驗(yàn)、核對(duì)上述基礎(chǔ)資料，并調(diào)查信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)是否依法在

市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)登記注冊(cè)，確認(rèn)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的主體資格，判斷其是否為合法有

效存續(xù)的企業(yè)。

同時(shí)，律師亦可以通過(guò)“國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”網(wǎng)站對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的合

法有效存續(xù)情況進(jìn)行復(fù)核。

第三十三條關(guān)于信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)情況，律師

可根據(jù)從市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)調(diào)取的全套工商登記檔案資料以及信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)提供的

最新公司章程、股權(quán)架構(gòu)圖、組織結(jié)構(gòu)圖、公司現(xiàn)任董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人名

單、相關(guān)內(nèi)控制度以及通過(guò)對(duì)上述相關(guān)人員的訪談等形式，對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的歷史

沿革進(jìn)行全面了解，核查其股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)情況，判斷信用增進(jìn)機(jī)

構(gòu)是否存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。

第三十四條關(guān)于信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的資信水平以及外部信用評(píng)級(jí)情況，律師可引

用審計(jì)機(jī)構(gòu)、資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等其他中介機(jī)構(gòu)出具的專業(yè)意見(jiàn)。

第三十五條關(guān)于信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的主營(yíng)業(yè)務(wù)情況及財(cái)務(wù)情況，律師在該部分的

工作主要涉及對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)重大負(fù)債情況的調(diào)查。通過(guò)審查資產(chǎn)負(fù)債表、相關(guān)借

款合同對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；通過(guò)審查其簽訂

的保證合同、抵押合同或質(zhì)押合同等具有擔(dān)保性質(zhì)的合同對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)對(duì)外擔(dān)保

情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；若信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)還有其他尚在履行期的重大合同，律師亦應(yīng)對(duì)此予

以核查，以判斷是否會(huì)對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)未來(lái)的資信狀況產(chǎn)生不確定影響。

第三十六條關(guān)于信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)涉訴情況的盡職調(diào)查，律師可通過(guò)中國(guó)裁判文

書(shū)網(wǎng)、北大法律信息網(wǎng)“北大法寶”、“無(wú)訟案例”、“信用中國(guó)”網(wǎng)站、企查查、天眼

查等查詢，并根據(jù)上述查詢結(jié)果對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的涉訴情況進(jìn)行梳理判斷。

第三十七條關(guān)于信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的失信行為的盡職調(diào)查，律師可通過(guò)人民銀行

出具的《企業(yè)信用報(bào)告》、中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)中全國(guó)法院被執(zhí)行人信息查詢系統(tǒng)

和最高人民法院的“全國(guó)法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢系統(tǒng)”等查詢信用增

進(jìn)機(jī)構(gòu)的資信情況；通過(guò)應(yīng)急管理部、生態(tài)環(huán)境部網(wǎng)站、市場(chǎng)監(jiān)督管理局網(wǎng)站、國(guó)

家發(fā)展改革委網(wǎng)站、財(cái)政部網(wǎng)站、“信用中國(guó)”網(wǎng)站和國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等

查詢信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)是否存在安全生產(chǎn)領(lǐng)域、環(huán)境保護(hù)領(lǐng)域、產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)域、財(cái)政性

資金管理使用領(lǐng)域失信記錄；通過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)門(mén)戶網(wǎng)站、“信用中國(guó)”網(wǎng)站和國(guó)家企業(yè)

信用信息公示系統(tǒng)等查詢信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)是否為重大稅收違法案件當(dāng)事人。并根據(jù)上

述查詢結(jié)果對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)是否為失信被執(zhí)行人進(jìn)行核查判斷。

第三十八條關(guān)于信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)的內(nèi)部授權(quán)的盡職調(diào)查，律師可基于信用增進(jìn)

機(jī)構(gòu)公司章程、外部授權(quán)及監(jiān)管規(guī)定等，對(duì)其參與專項(xiàng)計(jì)劃、為專項(xiàng)計(jì)劃提供增信

服務(wù)、簽訂和履行相關(guān)專項(xiàng)計(jì)劃文件事宜出具的決議文件的合法有效性進(jìn)行核查。

尤其應(yīng)當(dāng)關(guān)注不同信用增進(jìn)情況下的法律關(guān)系判斷，并基于不同的法律關(guān)系結(jié)合包

括但不限于《民法典》、民法典擔(dān)保規(guī)則司法解釋等最新法律法規(guī)的規(guī)定，確保相

關(guān)內(nèi)部決議程序的合法有效性。

第三十九條若需要對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地專項(xiàng)核查的，律師可通過(guò)自然資

源部網(wǎng)站、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站以“信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)全稱”或“信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱”為

關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索，并結(jié)合百度搜索引擎組合輸入以“信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)全稱”或“信用增

進(jìn)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱”、“閑置土地”、“炒地”、"捂盤(pán)惜售”、“哄抬房?jī)r(jià)”為關(guān)鍵詞檢索與信用

增進(jìn)機(jī)構(gòu)有關(guān)的“閑置土地”、“炒地”、“捂盤(pán)惜售”、“哄抬房?jī)r(jià)”的新聞信息，并根

據(jù)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)提供的書(shū)面說(shuō)明，以核查信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)近三年是否存在違反國(guó)家有

關(guān)部門(mén)發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控相關(guān)規(guī)定的重大違法違規(guī)行為。

若部分項(xiàng)目中需要對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行全方位實(shí)質(zhì)性土地專項(xiàng)核查的，則律師

在前述核查的基礎(chǔ)上，還需對(duì)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)所持有的全部房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括已完工

及在建工程）進(jìn)行核查，律師可通過(guò)核查房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)及建設(shè)、竣工審批證

件，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況，并輔之以房地產(chǎn)主管部門(mén)網(wǎng)站檢索或現(xiàn)場(chǎng)訪談，

以核查信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)近三年是否存在違反國(guó)家有關(guān)部門(mén)發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控相關(guān)

規(guī)定的重大違法違規(guī)行為。

第三節(jié)項(xiàng)目公司主體

第四十條項(xiàng)目公司主體（即物業(yè)持有人），是指持有作為最終投資對(duì)象和現(xiàn)

金流來(lái)源的物業(yè)資產(chǎn)的主體。對(duì)項(xiàng)目公司主體的法律盡調(diào)主要涉及項(xiàng)目公司主體的

設(shè)立和存續(xù)情況，日常經(jīng)營(yíng)范圍所需的各類經(jīng)營(yíng)證照，股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理

結(jié)構(gòu)，主營(yíng)業(yè)務(wù)情況及財(cái)務(wù)情況，與基礎(chǔ)資產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)情況等內(nèi)容。

第四十一條關(guān)于項(xiàng)目公司主體的設(shè)立及存續(xù)情況，律師可要求項(xiàng)目公司主體

提供最新?tīng)I(yíng)業(yè)執(zhí)照（正本和副本）、最新一期企業(yè)信用報(bào)告等基礎(chǔ)資料，通過(guò)查

驗(yàn)、核對(duì)上述基礎(chǔ)資料，并調(diào)查項(xiàng)目公司主體是否依法在市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)登記注

冊(cè)，確認(rèn)項(xiàng)目公司主體的主體資格，判斷其是否為合法有效存續(xù)的企業(yè)。

同時(shí)，律師亦可以通過(guò)“國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”網(wǎng)站對(duì)項(xiàng)目公司主體的合

法有效存續(xù)情況進(jìn)行復(fù)核。

第四十二條關(guān)于項(xiàng)目公司主體的日常經(jīng)營(yíng)范圍所需的各類經(jīng)營(yíng)證照，律師可

要求項(xiàng)目公司提供正常經(jīng)營(yíng)所需且已持有的其他批文、資質(zhì)證書(shū)、經(jīng)營(yíng)許可等有關(guān)

文件（包括但不限于房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、特許經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)

文件等），前述經(jīng)營(yíng)證照主要根據(jù)項(xiàng)目公司主體經(jīng)營(yíng)范圍決定，律師通過(guò)查驗(yàn)、核

對(duì)上述基礎(chǔ)資料，并調(diào)查項(xiàng)目公司主體是否依法相關(guān)主管部門(mén)登記注冊(cè)，確認(rèn)項(xiàng)目

公司主體的主體資格，判斷其是否合法經(jīng)營(yíng)。

第四十三條關(guān)于項(xiàng)目公司主體的股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)情況，律師

可根據(jù)從市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)調(diào)取的全套工商登記檔案資料以及項(xiàng)目公司主體提供的

最新公司章程、股權(quán)架構(gòu)圖、組織結(jié)構(gòu)圖、公司現(xiàn)任董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人名

單、相關(guān)內(nèi)控制度以及通過(guò)對(duì)上述相關(guān)人員的訪談等形式，對(duì)項(xiàng)目公司主體的歷史

沿革進(jìn)行全面了解，核查其股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)情況，判斷項(xiàng)目公司主

體是否存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。

第四十四條關(guān)于項(xiàng)目公司主體的主營(yíng)業(yè)務(wù)情況及財(cái)務(wù)情況，律師在該部分的

工作主要涉及對(duì)項(xiàng)目公司主體重大資產(chǎn)及重大負(fù)債情況的調(diào)查，具體包括：

（-）重大資產(chǎn)情況即項(xiàng)目公司主體持有的基礎(chǔ)資產(chǎn)的情況，包括項(xiàng)目所涉

物業(yè)資產(chǎn)的權(quán)屬、轉(zhuǎn)讓合法性等內(nèi)容，還涉及物業(yè)資產(chǎn)的日常經(jīng)營(yíng)和管理情況。此

部分盡調(diào)內(nèi)容可參照本指弓1"第三章/第四節(jié)、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)”、“第三章/第五節(jié)、基

礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)”、“第三章/第六節(jié)、政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目類資產(chǎn)”及“第三章/第

七節(jié)、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目特殊要求”部分內(nèi)容。

（二）律師對(duì)項(xiàng)目公司主體重大負(fù)債情況的盡職調(diào)查主要包括以下兩個(gè)方

面：

1.對(duì)涉及項(xiàng)目公司主體的全部重大負(fù)債情況進(jìn)行調(diào)查，通過(guò)審查資產(chǎn)負(fù)債表、

相關(guān)借款合同對(duì)項(xiàng)目公司主體向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；通過(guò)審查

其簽訂的保證合同、抵押合同或質(zhì)押合同等具有擔(dān)保性質(zhì)的合同對(duì)項(xiàng)目公司主體對(duì)

外擔(dān)保情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；若項(xiàng)目公司主體還有其他尚在履行期的重大合同，律師亦應(yīng)

對(duì)此予以核查，以判斷是否會(huì)對(duì)項(xiàng)目公司主體未來(lái)的資信狀況產(chǎn)生不確定影響。

2.如REITs業(yè)務(wù)中涉及存量債務(wù)置換的，律師應(yīng)對(duì)與本次交易有關(guān)的負(fù)債進(jìn)

行重點(diǎn)調(diào)查，包括審閱合同條款，判斷合同的合法、合規(guī)性，并對(duì)可能影響基礎(chǔ)資

產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的條款重點(diǎn)關(guān)注，以核查基礎(chǔ)資產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓性、相關(guān)交易的可行性等。

第四十五條關(guān)于項(xiàng)目公司主體涉訴情況的盡職調(diào)查，律師可通過(guò)中國(guó)裁判文

書(shū)網(wǎng)、北大法律信息網(wǎng)“北大法寶”、“無(wú)訟案例”、“信用中國(guó)”網(wǎng)站、企查查、天眼

查等查詢項(xiàng)目公司主體的涉訴情況，并根據(jù)上述查詢結(jié)果對(duì)項(xiàng)目公司主體的涉訴情

況進(jìn)行核查判斷。

第四十六條關(guān)于項(xiàng)目公司主體的失信行為的盡職調(diào)查，律師可通過(guò)人民銀行

出具的《企業(yè)信用報(bào)告》、中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)中全國(guó)法院被執(zhí)行人信息查詢系統(tǒng)

和最高人民法院的“全國(guó)法院失信被執(zhí)行人名單信息公布與查詢系統(tǒng)”等查詢項(xiàng)目公

司主體的資信情況；通過(guò)應(yīng)急管理部、生態(tài)環(huán)境部網(wǎng)站、市場(chǎng)監(jiān)督管理局網(wǎng)站、國(guó)

家發(fā)展改革委網(wǎng)站、財(cái)政部網(wǎng)站、“信用中國(guó)”網(wǎng)站和國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等

查詢項(xiàng)目公司主體是否存在安全生產(chǎn)領(lǐng)域、環(huán)境保護(hù)領(lǐng)域、產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)域、財(cái)政性

資金管理使用領(lǐng)域失信記錄；通過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)門(mén)戶網(wǎng)站、“信用中國(guó)”網(wǎng)站和國(guó)家企業(yè)

信用信息公示系統(tǒng)等查詢項(xiàng)目公司主體是否為重大稅收違法案件當(dāng)事人，并根據(jù)上

述查詢結(jié)果對(duì)項(xiàng)目公司主體是否為失信被執(zhí)行人進(jìn)行核查判斷。

第四十七條關(guān)于項(xiàng)目公司主體的內(nèi)部授權(quán)的盡職調(diào)查，律師可基于項(xiàng)目公司

主體公司章程、外部授權(quán)及監(jiān)管規(guī)定等，對(duì)其參與專項(xiàng)計(jì)劃、簽訂和履行相關(guān)專項(xiàng)

計(jì)劃文件事宜出具的決議文件的合法有效性進(jìn)行核查。

第四節(jié)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)

第四十八條REITs業(yè)務(wù)的核心現(xiàn)金流來(lái)源即物業(yè)資產(chǎn)。律師在從事REITs業(yè)

務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行盡職調(diào)查，包括立項(xiàng)審批、土地使用權(quán)的取得、土地出

讓金及稅費(fèi)的支付、物業(yè)資產(chǎn)的建設(shè)及審批、竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、停車(chē)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)審

批等內(nèi)容進(jìn)行核查。

第四十九條根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)于物業(yè)資產(chǎn)中關(guān)系國(guó)家安全、涉及全

國(guó)重大生產(chǎn)力布局、戰(zhàn)略性資源開(kāi)發(fā)和重大公共利益等項(xiàng)目，實(shí)行核準(zhǔn)管理。對(duì)于

核準(zhǔn)管理以外的項(xiàng)目，實(shí)行備案管理。對(duì)于實(shí)施核準(zhǔn)管理的項(xiàng)目，律師應(yīng)核查項(xiàng)目

核準(zhǔn)機(jī)關(guān)的核準(zhǔn)文件以及變更決定（如有）。同時(shí)，還應(yīng)核查該項(xiàng)目在核準(zhǔn)機(jī)關(guān)作

出予以核準(zhǔn)決定或者同意變更決定之日起2年內(nèi)是否開(kāi)工建設(shè)。對(duì)于實(shí)施備案的項(xiàng)

目，律師應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的備案證明進(jìn)行核查。

第五十條按照國(guó)家規(guī)定需要有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，以劃撥方式

提供國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報(bào)送有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)

劃主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)。因此，若項(xiàng)目中涉及的土地使用權(quán)系劃撥取得

的，律師應(yīng)對(duì)選址意見(jiàn)書(shū)進(jìn)行核查。若適用備案的建設(shè)項(xiàng)目或以出讓方式提供國(guó)有

土地使用權(quán)的，無(wú)需核查選址意見(jiàn)書(shū)。

第五十一條需立項(xiàng)審批、核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)在可行性研究階段、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)

告核準(zhǔn)前，由建設(shè)用地單位提出預(yù)審申請(qǐng)；需備案的建設(shè)項(xiàng)目在辦理備案手續(xù)后，

由建設(shè)單位提出用地預(yù)審申請(qǐng)；經(jīng)國(guó)土資源主管部門(mén)審查后出具預(yù)審意見(jiàn)。未經(jīng)預(yù)

審或者預(yù)審未通過(guò)的，不得批復(fù)可行性研究報(bào)告、核準(zhǔn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告；不得批準(zhǔn)農(nóng)

用地轉(zhuǎn)用、土地征收，不得辦理供地手續(xù)。因此，律師應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目是審批/核準(zhǔn)或

備案的不同情況，對(duì)用地預(yù)審意見(jiàn)進(jìn)行核查。

第五十二條根據(jù)自然資源部發(fā)布的《關(guān)干以“多規(guī)合一”為基礎(chǔ)推進(jìn)規(guī)劃用地

“多審合一、多證合一”改革的通知》,明確建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)

審意見(jiàn)合并，統(tǒng)一核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書(shū)，不再單獨(dú)核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選

址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)。使用已經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)

目，不再辦理用地預(yù)審；需要辦理規(guī)劃選址的，由地方自然資源主管部門(mén)對(duì)規(guī)劃選

址情況進(jìn)行審查，核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書(shū)。因此，在此規(guī)定發(fā)布后新

增的建設(shè)項(xiàng)目，律師直接核查建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書(shū)即可。

第五十三條以有償使用方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)與

土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設(shè)單位頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。以劃

撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，由國(guó)土資源主管部門(mén)向建設(shè)單位頒發(fā)《國(guó)有土地劃

撥決定書(shū)》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，依照規(guī)定辦理土地登記。因此，律師應(yīng)根據(jù)土

地使用權(quán)取得方式的不同而分別核查其《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》和/或《建設(shè)用地

批準(zhǔn)書(shū)》。

第五十四條關(guān)于土地使用權(quán)的取得，律師應(yīng)關(guān)注土地的規(guī)劃指標(biāo)、最新的總

規(guī)及控詳規(guī)，并視情況走訪相關(guān)規(guī)劃部門(mén)確認(rèn)，包括土地面積、土地性質(zhì)、容積

率、限高、密度、綠化率、商住比、車(chē)位配比等，以及核查項(xiàng)目的配建要求，安置

房、配套設(shè)施和自持要求等。

第五十五條律師亦應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)出讓合同進(jìn)行細(xì)致核查，并結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況

進(jìn)行判斷，以判斷是否存在土地閑置、延期開(kāi)工竣工、未批先建等違法違規(guī)情形。

第五十六條以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位在取得立

項(xiàng)文件后，應(yīng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并在取得建設(shè)用

地規(guī)劃許可證后方可申請(qǐng)劃撥用地；以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，

建設(shè)單位在取得立項(xiàng)文件和簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，應(yīng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部

門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。因此，律師應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)的不同取得方式分別對(duì)

建設(shè)用地規(guī)劃許可證進(jìn)行核查驗(yàn)證。

第五十七條國(guó)家對(duì)特殊建設(shè)工程進(jìn)行施工前的消防設(shè)計(jì)文件實(shí)行審查制度。

對(duì)其他建設(shè)工程實(shí)行備案抽查制度，即其他建設(shè)工程的建設(shè)單位應(yīng)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許

可證或者申請(qǐng)批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告時(shí)應(yīng)當(dāng)提供滿足施工需要的消防設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料。

因此，律師應(yīng)根據(jù)建設(shè)工程是否屬于特殊工程而對(duì)消防設(shè)計(jì)文件進(jìn)行核查驗(yàn)證。

特殊工程主要包括如下：（一）總建筑面積大于二萬(wàn)平方米的體育場(chǎng)館、會(huì)

堂，公共展覽館、博物館的展示廳；（二）總建筑面積大于一萬(wàn)五千平方米的民用

機(jī)場(chǎng)航站樓、客運(yùn)車(chē)站候車(chē)室、客運(yùn)碼頭候船廳；（三）總建筑面積大于一萬(wàn)平方

米的賓館、飯店、商場(chǎng)、市場(chǎng)；（四）總建筑面積大于二千五百平方米的影劇院，

公共圖書(shū)館的閱覽室，營(yíng)業(yè)性室內(nèi)健身、休閑場(chǎng)館，醫(yī)院的門(mén)診樓，大學(xué)的教學(xué)

樓、圖書(shū)館、食堂，勞動(dòng)密集型企業(yè)的生產(chǎn)加工車(chē)間，寺廟、教堂；（五）總建筑

面積大于一千平方米的托兒所、幼兒園的兒童用房，兒童游樂(lè)廳等室內(nèi)兒童活動(dòng)場(chǎng)

所，養(yǎng)老院、福利院，醫(yī)院、療養(yǎng)院的病房樓，中小學(xué)校的教學(xué)樓、圖書(shū)館、食

堂，學(xué)校的集體宿舍，勞動(dòng)密集型企業(yè)的員工集體宿舍；（六）總建筑面積大于五

百平方米的歌舞廳、錄像廳、放映廳、卡拉0K廳、夜總會(huì)、游藝廳、桑拿浴室、

網(wǎng)吧、酒吧，具有娛樂(lè)功能的餐館、茶館、咖啡廳；（七）國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)

標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的一類高層住宅建筑；（A）城市軌道交通、隧道工程，大型發(fā)電、變配

電工程；（九）生產(chǎn)、儲(chǔ)存、裝卸易燃易爆危險(xiǎn)物品的工廠、倉(cāng)庫(kù)和專用車(chē)站、碼

頭，易燃易爆氣體和液體的充裝站、供應(yīng)站、調(diào)壓站；（十）國(guó)家機(jī)關(guān)辦公樓、電

力調(diào)度樓、電信樓、郵政樓、防災(zāi)指揮調(diào)度樓、廣播電視樓、檔案樓；（十一）設(shè)

有本條第一項(xiàng)至第六項(xiàng)所列情形的建設(shè)工程；（十二）本條第十項(xiàng)、第十一項(xiàng)規(guī)定

以外的單體建筑面積大于四萬(wàn)平方米或者建筑高度超過(guò)五十米的公共建筑。

第五十八條涉及建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)

目，應(yīng)該取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，確保項(xiàng)目建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案符合控制性詳細(xì)規(guī)

劃和地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件。因此，律師應(yīng)對(duì)相關(guān)工程項(xiàng)目

的建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行核查驗(yàn)證。

第五十九條除不需要申領(lǐng)建筑工程施工許可證的小型工程（如工程投資額在

30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程）以及按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的

權(quán)限和程序批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的建筑工程外，涉及房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修

裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工的基

礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)取得建筑工程施工許可證。因此，律師應(yīng)根據(jù)建設(shè)工程是否為小型工

程、是否為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)開(kāi)工的建筑工程等情形相應(yīng)核查驗(yàn)證建筑工程施工許可證。

第六十條建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)對(duì)環(huán)境的影響程度，按照建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分

類管理名錄完成環(huán)境影響評(píng)價(jià),并區(qū)分不同情況取得環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)對(duì)環(huán)境

影響報(bào)告書(shū)、環(huán)境影響報(bào)告表的審批意見(jiàn)，或在環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)完成環(huán)境影

響登記表備案。因此，律師應(yīng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分類管理名錄的規(guī)定對(duì)不

同項(xiàng)目的環(huán)境影響審批意見(jiàn)進(jìn)行核查驗(yàn)證。

環(huán)境保護(hù)分類管理主要區(qū)分如下：（一）建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境可能造成重大影響

的，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告書(shū)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生的污染和對(duì)環(huán)境的影響進(jìn)行全面、

詳細(xì)的評(píng)價(jià)；（二）建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境可能造成輕度影響的，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告

表，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生的污染和對(duì)環(huán)境的影響進(jìn)行分析或者專項(xiàng)評(píng)價(jià)；（三）建設(shè)項(xiàng)

目對(duì)環(huán)境影響很小，不需要進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)填報(bào)環(huán)境影響登記表。

第六十一條除不單獨(dú)進(jìn)行節(jié)能審查的項(xiàng)目（包括年綜合能源消費(fèi)量不滿

10（）0噸標(biāo)準(zhǔn)煤，且年電力消費(fèi)量不滿5（）0萬(wàn)千瓦時(shí)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，以及用

能工藝簡(jiǎn)單、節(jié)能潛力小的行業(yè)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目）外，政府投資項(xiàng)目，建設(shè)單

位在報(bào)送項(xiàng)目可行性研究報(bào)告前，需取得節(jié)能審查機(jī)關(guān)出具的節(jié)能審查意見(jiàn)。企業(yè)

投資項(xiàng)目，建設(shè)單位需在開(kāi)工建設(shè)前取得節(jié)能審查機(jī)關(guān)出具的節(jié)能審查意見(jiàn)。因

此，律師應(yīng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的不同類型對(duì)節(jié)能審查意見(jiàn)進(jìn)行核查驗(yàn)證。

第六十二條按照規(guī)定應(yīng)修建防空地下室的民用建筑，因地質(zhì)、地形等原因不

宜修建的，或者規(guī)定應(yīng)建面積小于民用建筑地面首層建筑面積的，經(jīng)人民防空主管

部門(mén)批準(zhǔn)，可以不修建，但必須按照應(yīng)修建防空地下室面積所需造價(jià)繳納易地建設(shè)

費(fèi)，由人民防空主管部門(mén)統(tǒng)一就近易地修建。經(jīng)人民防空主管部門(mén)批準(zhǔn)需繳納防空

地下室易地建設(shè)費(fèi)的，建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，應(yīng)當(dāng)先繳納防空地

下室易地建設(shè)費(fèi)。因此，律師應(yīng)根據(jù)民用建筑的性質(zhì)以及是否繳納防空地下室易地

建設(shè)費(fèi)的情形對(duì)相關(guān)審批文件進(jìn)行核查驗(yàn)證。

第六十三條建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程

監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。因此，律

師應(yīng)對(duì)建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行核查驗(yàn)證。同時(shí)，律師在對(duì)建設(shè)工程的竣工驗(yàn)

收?qǐng)?bào)告進(jìn)行核查驗(yàn)證時(shí)，亦須注意報(bào)告上驗(yàn)收單位與建設(shè)工程施工許可證上所載明

單位的一致性。

第六十四條政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)須按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)

劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工

驗(yàn)收。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后六個(gè)月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)送有關(guān)竣工驗(yàn)收

資料。因此，律師應(yīng)對(duì)建設(shè)工程是否取得政府主管部門(mén)的規(guī)劃條件核實(shí)審批意見(jiàn)進(jìn)

行核查驗(yàn)證。

第六十五條建設(shè)項(xiàng)目環(huán)保設(shè)施竣工驗(yàn)收由環(huán)保部門(mén)驗(yàn)收改為建設(shè)單位自主驗(yàn)

收。編制環(huán)境影響報(bào)告書(shū)（表）的建設(shè)項(xiàng)目竣工后，由建設(shè)單位對(duì)配套建設(shè)的環(huán)境

保護(hù)設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，編制驗(yàn)收?qǐng)?bào)告并依法向社會(huì)公開(kāi)；填報(bào)環(huán)境影響登記表項(xiàng)目以

及未納入建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分類管理名錄的項(xiàng)目,則不需要進(jìn)行環(huán)保驗(yàn)收。

建設(shè)項(xiàng)目需要配套建設(shè)水、噪聲或者固體廢物污染防治設(shè)施的，在新修訂的對(duì)

應(yīng)污染防治法生效前，仍應(yīng)依法由環(huán)境保護(hù)部門(mén)對(duì)相應(yīng)污染防治設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，以

及一些項(xiàng)目還可能要求污水管網(wǎng)的納管協(xié)議、危廢處置協(xié)議等辦理環(huán)保備案。

因此，律師應(yīng)根據(jù)前述要求對(duì)環(huán)保驗(yàn)收意見(jiàn)進(jìn)行核查驗(yàn)證。

第六十六條特殊建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管

部門(mén)申請(qǐng)消防驗(yàn)收，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用。其他建

設(shè)工程實(shí)行備案抽查制度。其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。因

此，律師應(yīng)根據(jù)建設(shè)工程是否屬于特殊工程而消防驗(yàn)收審查意見(jiàn)進(jìn)行核查驗(yàn)證。特

殊工程范圍詳見(jiàn)本指引第五十七條。

第六十七條不符合強(qiáng)制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，建設(shè)單位不得開(kāi)工建設(shè)；已經(jīng)建

成的，不得投入生產(chǎn)、使用。固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目投入生產(chǎn)、使用前，應(yīng)對(duì)其節(jié)能審

查意見(jiàn)落實(shí)情況進(jìn)行驗(yàn)收。政府投資項(xiàng)目不符合強(qiáng)制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的，依法負(fù)責(zé)項(xiàng)目

審批的機(jī)關(guān)不得批準(zhǔn)建設(shè)。因此，律師應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的節(jié)能驗(yàn)收情況進(jìn)行核查驗(yàn)證。

第六十八條在前述證件、審批意見(jiàn)、備案證明等進(jìn)行核查驗(yàn)證時(shí)，律師亦應(yīng)

對(duì)各個(gè)證件之間關(guān)于項(xiàng)目建筑面積、用地面積、實(shí)施單位等相關(guān)要素之間的一致

性、延續(xù)性進(jìn)行核查，以驗(yàn)證項(xiàng)目的合法合規(guī)性。

第六十九條為核查物業(yè)資產(chǎn)的權(quán)利限制及權(quán)利瑕疵情況，律師還可通過(guò)去當(dāng)

地不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)調(diào)取物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)權(quán)利限制信息，以核查物業(yè)資產(chǎn)上是否存在權(quán)

利限制及權(quán)利負(fù)擔(dān)。

第七十條在物業(yè)資產(chǎn)已取得相關(guān)審批證件后，律師亦應(yīng)對(duì)相關(guān)審批證件信息

與物業(yè)資產(chǎn)實(shí)際情況進(jìn)行核查驗(yàn)證，以核查是否存在地下空間改變用途情形、實(shí)際

用途與規(guī)劃用途不一致的情形、產(chǎn)證信息與實(shí)際情況不一致的情形等。

第七十一條若物業(yè)資產(chǎn)上存在租約的，律師應(yīng)對(duì)租賃合同進(jìn)行審查，以確認(rèn)

租賃合同中相關(guān)約定是否會(huì)對(duì)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目產(chǎn)生限制，如是否存在物業(yè)資產(chǎn)抵押

須經(jīng)承租人同意的條款等。同時(shí)，律師亦應(yīng)關(guān)注租賃合同是否已經(jīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)

行了備案。

第七十二條在核查前述核準(zhǔn)文件或備案證明時(shí)，律師亦可通過(guò)對(duì)核準(zhǔn)或備案

機(jī)關(guān)的走訪、相關(guān)政府網(wǎng)站的公開(kāi)檢索、項(xiàng)目公司人員訪談等進(jìn)行交叉對(duì)比驗(yàn)證。

第五節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)

第七十三條根據(jù)證監(jiān)會(huì)及相關(guān)交易所發(fā)布的基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)支持證券項(xiàng)目掛

牌條件確認(rèn)指南等相關(guān)規(guī)則指引，基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)支持證券，是指證券公司、基金

管理公司子公司作為管理人，通過(guò)設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃開(kāi)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，以

燃?xì)狻⒐╇?、供水、供熱、污水及垃圾處理等市政設(shè)施，公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)等交通

設(shè)施，教育、健康養(yǎng)老等公共服務(wù)產(chǎn)生的收入為基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流來(lái)源所發(fā)行的資產(chǎn)

支持證券。在此類業(yè)務(wù)中，律師的盡職調(diào)查工作主要包括對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目的合法

合規(guī)性核查及對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的合法合規(guī)性核查。

第七十四條根據(jù)現(xiàn)行監(jiān)管政策，監(jiān)管機(jī)關(guān)鼓勵(lì)積極服務(wù)綠色發(fā)展、“一帶一

路”、精準(zhǔn)扶貧、京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)建設(shè)、“中國(guó)制造2025”

和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)等國(guó)家重大戰(zhàn)略的基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

第七十五條律師應(yīng)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行清晰的界定。

第七十六條律師應(yīng)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的產(chǎn)生依據(jù)進(jìn)行核查，對(duì)形成基礎(chǔ)資產(chǎn)

的法律文件、政府許可文件、價(jià)格或收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)許可文件、過(guò)往履行情況等進(jìn)行核

查，以判斷基礎(chǔ)資產(chǎn)是否具有法律、法規(guī)依據(jù)，附屬權(quán)益（如有）的內(nèi)容是否明

確。

第七十七條律師亦應(yīng)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)是否屬于《資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)負(fù)面清單》

進(jìn)行核查。

資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)負(fù)面清單主要包括內(nèi)容如下：（一）以地方政府為直接或

間接債務(wù)人的基礎(chǔ)資產(chǎn)。但地方政府按照事先公開(kāi)的收益約定規(guī)則，在政府與社會(huì)

資本合作模式（PPP）下應(yīng)當(dāng)支付或承擔(dān)的財(cái)政補(bǔ)貼除外；（二）以地方融資平臺(tái)

公司為債務(wù)人的基礎(chǔ)資產(chǎn)。本條所指的地方融資平臺(tái)公司是指根據(jù)國(guó)務(wù)院相關(guān)文件

規(guī)定，由地方政府及其部門(mén)和機(jī)構(gòu)等通過(guò)財(cái)政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立，

承擔(dān)政府投資項(xiàng)目融資功能，并擁有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體；（三）礦產(chǎn)資源開(kāi)

采收益權(quán)、土地出讓收益權(quán)等產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力具有較大不確定性的資產(chǎn)；（四）

有下列情形之一的與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)資產(chǎn)：1、因空置等原因不能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金

流的不動(dòng)產(chǎn)租金債權(quán)；2、待開(kāi)發(fā)或在建占比超過(guò)10%的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)、居

民住宅等不動(dòng)產(chǎn)或相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)。當(dāng)?shù)卣C明已列入國(guó)家保障房計(jì)劃并已開(kāi)

工建設(shè)的項(xiàng)目除外。（五）不能直接產(chǎn)生現(xiàn)金流、僅依托處置資產(chǎn)才能產(chǎn)生現(xiàn)金流

的基礎(chǔ)資產(chǎn)。如提單、倉(cāng)單、產(chǎn)權(quán)證書(shū)等具有物權(quán)屬性的權(quán)利憑證；