上半年湖北省房地產(chǎn)估價師制度與政策成套房屋建筑面積的測算考試試卷

2017年上半年湖北省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：成套房屋建筑面積的測算考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分,60分及格。一、單項選擇題（共25題,每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元／㎡和4800元／㎡，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于元／㎡。

A:4800

B：5124

C：5800

D：7124

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、某投資市場的平均收益率為12％，銀行貸款利率為5。17％，國債收益率為3。5%，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險相關(guān)系統(tǒng)數(shù)為0。5。那么,當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為（）。

A．3。5％

B．5。17%

C．7.75%

D．8。59％3、拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限,經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議，經(jīng)當(dāng)事人申請,由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。裁決部門應(yīng)當(dāng)在受理裁決申請之日起__日內(nèi)做出裁決。

A．10

B．20

C．30

D．454、下列影響消費者行為的因素中,屬于個人因素的是（)。

A．學(xué)習(xí)

B．經(jīng)濟(jì)狀況

C．對渠道的信賴度

D．購買動機5、在完全競爭市場上，廠商對勞動的需求主要取決于.

A：勞動的邊際產(chǎn)值

B：勞動的邊際收益

C：勞動的邊際收益產(chǎn)量

D：勞動的邊際生產(chǎn)力

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點．由此接近道路的方向,地價逐漸升高;由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價。

A：逐漸降低

B：逐漸升高

C：可視為基本不變

D：為零

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、某投資市場平均收益率為12%，銀行貸款利率為5。17％，國債收益率為3。5％,房地產(chǎn)投資的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0。5，那么當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為__。

A．3。5％

B．5。17％

C．7。75％

D．8。59％8、以下說法不正確的是__。

A．估價目的不同,估價的依據(jù)可能不同

B．雖然估價目的不同，但估價中都應(yīng)采用公開市場價值

C．估價目的不同,估價時點的選取可能不同

D．估價目的不同,估價選用的方法也可能不同9、某宗土地總面積2000㎡，容積率為3．2,對應(yīng)的土地單價為450元／㎡，現(xiàn)允許將容積率增加到4．3，樓面地價不變，則理論上應(yīng)補地價的數(shù)額為。

A：27．4萬元

B:30．9萬元

C：42．7萬元

D：99萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、在估價報告中應(yīng)包含一份由__的估價師簽名、蓋章的聲明。

A．本估價機構(gòu)所有

B．所有參加該估價項目

C．對該估價項目負(fù)第一責(zé)任

D．任本估價機構(gòu)法定代表人

11、城市基準(zhǔn)地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段。調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的（）.

A．基準(zhǔn)價格

B．平均價格

C．正常價格

D．市場價格12、專家認(rèn)為,從歷史多個周期變化的資料中計算出的，就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點。

A：空置率

B:長期平均空置率

C：吸納率

D:長期平均吸納率

E：借款合同13、已知某房地產(chǎn)的土地取得成本1500萬元，土地開發(fā)成本3000萬元，管理費用400萬元，投資利息500萬元,銷售費用400萬元，銷售稅費600萬元，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值10000萬元,則該房地產(chǎn)的直接成本利潤率為。

A:36％

B：62．07％

C：73．47％

D：80％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15％上升為25％，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運營費用率為40%.假若該寫字樓可出租剩余年限為30年,投資報酬率為8％,其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生(）萬元的貶值。

A．548。19

B．558。15

C．567。39

D．675。4015、下列關(guān)于實地查看估價對象的表述中，錯誤的是．【2007年考題】

A：房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，對估價對象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對

B：房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝

C：房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，感受估價對象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣

D：估價對象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價師也應(yīng)去估價對象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、下列有關(guān)丘的表述中，不正確的是__.

A．一個地塊屬于一個產(chǎn)權(quán)單元時稱為獨立丘

B．房地產(chǎn)權(quán)屬檔案中，房地產(chǎn)卡片一般按丘的順序填制

C．組合丘一定大于獨立丘

D．房屋權(quán)屬證書中應(yīng)注明丘號17、在下列__情況下，職工不可提取住房公積金。

A．購、建自住住房

B．購買商業(yè)門市

C．償還購房貸款本息時

D．房租超出家庭工資收入規(guī)定比例時18、在復(fù)雜購買行為中，購買者的決策過程由階段構(gòu)成.

A：引起需要→評價方案→收集信息→決定購買→買后行為

B:收集信息→評價方案→引起需要→決定購買→買后行為

C：收集信息→引起需要→評價方案→決定購買→買后行為

D：引起需要→收集信息→評價方案→決定購買→買后行為

E：借款合同19、房地產(chǎn)價格與一般物品價格的表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格的獨特之處。

A:等值

B：不等值

C：相同

D：不相同

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、某房地產(chǎn)年凈收益為20萬元，已使用15年，尚可使用25年，若報酬率為8％，則其現(xiàn)值是__萬元.

A．300

B．213。50

C．171.19

D．50021、某待開發(fā)土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發(fā)費為1。5億元／k㎡。假設(shè)開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60％和40％。銀行貸款年利息為8％,該土地的投資利息為元／㎡.

A：55。20

B:103.22

C：109.63

D：114。82

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的大部分資金是以（）的方式籌集的。

A．債務(wù)融資

B．已建成房地產(chǎn)抵押貸款

C．權(quán)益融資

D．建設(shè)貸款23、下列因素或措施可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是__。

A．提高開發(fā)貸款利率

B．降低開發(fā)貸款利率

C．通貨膨脹率下降

D．降低房地產(chǎn)稅費24、下列關(guān)于需求價格彈性與消費者支出之間的關(guān)系，表述正確的是__。

A．若某種商品的需求富有彈性,則價格與消費者支出成反方向變動

B．若某種商品的需求為單一彈性,即價格升(降）的百分率與需求減（增）的百分率相等

C．若某種商品的需求缺乏彈性，則價格與消費者支出呈反向變動

D．若某種商品的需求缺乏彈性，則價格與消費者支出呈同向變動25、下列統(tǒng)計指標(biāo)中屬于變異指標(biāo)的是.（2007年試題)

A:眾數(shù)

B：調(diào)和平均數(shù)

C：中位數(shù)

D：標(biāo)準(zhǔn)差

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題(共25題，每題2分,每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)1、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元,報酬率為8％，則。

A：該房地產(chǎn)的收益價格為136。73萬元

B：該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元

C：以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格,凈收益乘數(shù)為5。14

D:該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年

E:該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年2、下列可以采取劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的范圍包括。

A：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

B：國家機關(guān)用地

C:軍事用地

D：商品房建設(shè)用地

E：國家重點扶持的能源項目開發(fā)用地3、某估價師與借款人合謀高估房地產(chǎn)價值騙取貸款,該估價師違反了__的職業(yè)道德.

A．獨立、客觀、公正

B．誠實守信

C．社會責(zé)任

D．勤勉盡責(zé)4、按照污染物的形態(tài),環(huán)境污染分為、輻射污染等.

A：生物污染

B：固體廢棄物污染

C：噪聲污染

D：廢水污染

E：廢氣污染5、在一筆成功的房地交易中最低價、最高價、成交價的關(guān)系是__.

A．成交價≥最高價≥最低價

B．成交價≥最低價≤最高價

C．最高價≥成交價≥最低價

D．最高價≥最低價≥成交價6、房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達(dá)式是__.

A．銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入

B．銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值

C．銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本

D．銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資7、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的主要誘因是（）。

A．土地稀缺

B．城市化進(jìn)程快

C．競爭充分性

D．交易復(fù)雜性8、估價報告是估價機構(gòu)出具的關(guān)于估價對象價值的專業(yè)意見，可視為估價機構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品",對其具體的寫作要求是__.

A．全面性

B．科學(xué)性

C．客觀性

D．準(zhǔn)確性

E．概括性9、根據(jù)原建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》，下列屬于房屋拆遷管理部門終結(jié)裁決情形的有.

A：申請人撤回裁決申請的

B：發(fā)現(xiàn)申請人或者被申請人不是裁決當(dāng)事人的

C:受理裁決申請后，當(dāng)事人自行達(dá)成協(xié)議的

D：作為自然人的申請人死亡,需等待其近親屬表明是否參加裁決的

E：裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的10、某市2010年新開工的房屋建筑面積為100萬m2，2009年末完工轉(zhuǎn)入2010年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2,2010年竣工的房屋建筑面積為70萬m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為__年。

A．1。4

B．1。9

C．2

D．3

11、下列選項中,屬于違法建設(shè)的工程有.

A：未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建設(shè)工程

B：臨時建設(shè)工程

C：違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的建設(shè)工程

D：城市規(guī)劃行政主管部門不按照法律規(guī)定批準(zhǔn)建設(shè)的項目

E：擅自變更批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計圖紙的建設(shè)工程12、房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有__三個方面。

A．土地的有限性和稀缺性

B．開發(fā)商的因素

C．投機需求膨脹

D．金融機構(gòu)過度放貸

E．領(lǐng)導(dǎo)的決策13、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是__.

A．某標(biāo)準(zhǔn)廠房

B．某酒廠廠房

C．某待出讓土地

D．某寫字樓14、在下列房地產(chǎn)投資行為中,體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點的有。(2006年試題）

A:買地一建房一賣房

B：買房一經(jīng)營

C：買房一出租一轉(zhuǎn)售

D：買房一出租

E:買地一開發(fā)一轉(zhuǎn)讓15、不屬于影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟(jì)力量的是__.

A．金融業(yè)的發(fā)展

B．社會人口密度

C．物價的高低

D．自然環(huán)境的變化

E．政治制度的變遷16、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地,其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為__m。

A．22

B．28

C．38

D．5017、影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要有__。

A．政治安定狀況

B．社會治安狀況

C．房地產(chǎn)投資

D．房地產(chǎn)投機

E．城市化18、建筑構(gòu)造中的條形基礎(chǔ)適用于__建筑中。

A．磚木結(jié)構(gòu)

B．磚混結(jié)構(gòu)

C．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

D．鋼結(jié)構(gòu)19、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財務(wù)費用的是（）。

A．折舊費

B．審計費

C．金融機構(gòu)手續(xù)費

D．無形資產(chǎn)攤銷費20、從買方角度看，成本法的理論依據(jù)是__.

A．生產(chǎn)費用價值論

B．替代原理

C．效用價值論

D．重新購建價格21、根據(jù)變量的取值是否連續(xù)劃分，變量可分為.

A:確定性變量

B：不確定性變量

C：離散型變量

D：連續(xù)型變量

E:隨機變量22、租住房的租金實行政府定價,租金標(biāo)準(zhǔn)由__構(gòu)成。

A．維修費

B．折舊費

C．稅金

D．投資利息

E．管理費23、下列關(guān)于資金時間價值的表述中，正確的有__.

A．資金時間價值是資金的增值特性使然

B．利率是資金時