2007年蘇州別墅市場報(bào)告

刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容蘇州別墅市場報(bào)199418TUETSE2002商。目前蘇州別墅市場是第三次浪潮的持續(xù)發(fā)展期。 1 蘇州市簡25001983320012002中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)(虎丘區(qū))7山、吳江５個(gè)縣級市，12114.2583.8621220030．08590.9721223江公路大橋，南連杭州、嘉興、乍浦港；312312機(jī)場路，南部的蘇嘉杭高速公路、205（瀆）東（山）公2003—2007年的五年內(nèi)﹐蘇州將計(jì)劃投入365億元﹐道路﹑橋梁建設(shè)和改造項(xiàng)目﹐222﹐1000﹐包括中二 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2006億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長15.5%。其中第三產(chǎn)業(yè)完成增加值1574.22三 地方財(cái)力顯著增強(qiáng)，全市地方一般預(yù)算收入突破400億元，完400.23億元，比上年增長26.3%，其中營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅分別增長23.9%、26.3%和22.6%，地方一般預(yù)算收入占GDP比重為8.3%，比上年 2 城鎮(zhèn)居民可支配收入和消費(fèi)支出比較（橫向比較 1 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、交通狀況及發(fā)展趨勢研2 自然和社會(huì)文化資 一、蘇州房地產(chǎn)發(fā)展概述：速的發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為蘇州繼工業(yè)經(jīng)濟(jì)之后發(fā)展起來的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。從203年蘇州房地產(chǎn)市場的幾個(gè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以看出，蘇州市房地產(chǎn)市2006470.7413.6%，占全7.6%，竣工面積為1440.13萬平方米，比上年減少14.1%。全市商品房銷售額283.05是從1997年開始進(jìn)入新一輪發(fā)展高潮，持續(xù)了三年，2001年進(jìn)入小范圍的調(diào)整期。而蘇州房地產(chǎn)市場自1997年啟動(dòng)，2000年經(jīng)歷了小幅度調(diào)整，一路平穩(wěn)發(fā)展。200320032003-20052006（方米商品銷銷售商米7—（預(yù)計(jì)那么，蘇州市房地產(chǎn)需求目前每年550萬平方米左右是正常的需求指標(biāo)，因此一是由于前幾年蘇州房地產(chǎn)供應(yīng)量不足，房地產(chǎn)市場的有效需求沒有得到滿足，市場出現(xiàn)缺口，造成供小于求的情況，所以出現(xiàn)了價(jià)漲量升的效果；二是蘇州房地產(chǎn)于長三角其他城市相比價(jià)格一直處于低谷，上漲也就成為必然趨勢了；6006刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容032003商品房市場已趨向飽和；建筑面積１２０平方米以上、價(jià)格在5000元以上的高3刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容目前蘇州房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)溫州的炒房客，目前整個(gè)市區(qū)房地產(chǎn)炒做的成份大概占到10%~15%。溫州炒房兵團(tuán)的介入也是房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升的重要因素，但這種價(jià)格上漲是不理性的，因?yàn)樗麄冑I房并不用來居住，這部分房子仍然在市場上流通，沒有真正進(jìn)入使用者手上。如果多數(shù)購房者認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上存在的房產(chǎn)炒作及投機(jī)現(xiàn)象十分猖獗，在對市場前景看淡的情況下自然會(huì)對房價(jià)的上漲持保留態(tài)度，進(jìn)而持幣觀望，長期如此必然造成房價(jià)下降?！蝗諌K位地面積（平方米標(biāo)單年1015莊北環(huán)江國際嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限年1015北街百家巷州市房地產(chǎn)開發(fā)有限年1013門盛房地產(chǎn)綜合開發(fā)有年1013礎(chǔ)實(shí)施綜合開發(fā)有限賣土地4中區(qū)寶帶東路南側(cè)、太湖東州吳中區(qū)房屋建設(shè)開發(fā)總公408平4丘區(qū)橫塘鎮(zhèn)金屋裝飾3元/平方州橫塘房地產(chǎn)開發(fā)公4住、商州南星房地產(chǎn)開發(fā)公4門橋東州順浩房地產(chǎn)開發(fā)有4州嘉華房地產(chǎn)發(fā)展有6中區(qū)角直鎮(zhèn)海藏路兩 州市吳中區(qū)華僑房屋開發(fā)公6中區(qū)角直鎮(zhèn)曉市州角直房地產(chǎn)開發(fā)公6中區(qū)角直鎮(zhèn)曉州角直房地產(chǎn)刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容市路北側(cè)、角直商城開發(fā)公6中區(qū)角直鎮(zhèn)曉州市吳中區(qū)東苑房地產(chǎn)開發(fā)6中區(qū)西山鎮(zhèn)夏 地面積（米6中區(qū)開發(fā)區(qū)石湖東路南側(cè)、楓津路州鴻興房地產(chǎn)有限公刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容6中區(qū)車坊鎮(zhèn)高墊路南區(qū)海宜化纖紡織有限6城區(qū)陽澄湖東州景新酒店有8城區(qū)元和鎮(zhèn)陽澄湖中路南側(cè)波榮盛房地產(chǎn)股份有8城區(qū)元和鎮(zhèn)千禧路南州市工業(yè)園區(qū)興園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、蘇州市眾聯(lián)置業(yè)有限8城區(qū)元和鎮(zhèn)齊州鴻越房地產(chǎn)陸路東實(shí)業(yè)有8州新區(qū)自來水廠北側(cè)8州嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有8中區(qū)吳中東路119號住（少量商州蘇益房產(chǎn)開8中區(qū)東山鎮(zhèn)雨花臺東州市營財(cái)投資集團(tuán)公福路馨康苑東州市橫塘房地產(chǎn)開發(fā)墅關(guān)滸新街中州市真龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公將西路北側(cè)、虹橋路州房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總交日塊位占地面積（平方米標(biāo)單塘北路北街百8山福禧現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限49州市蘇房集團(tuán)有限公90州市橫塘房地產(chǎn)開發(fā)香路黃石橋西州新港建設(shè)集團(tuán)有限32州市金閶區(qū)舊城建設(shè)開發(fā)公中區(qū)角直鎮(zhèn)鴻運(yùn)花園州市吳中區(qū)東苑房地產(chǎn)開發(fā)中區(qū)車坊鎮(zhèn)吳淞路北州市長城房地產(chǎn)開發(fā)中區(qū)浦莊鎮(zhèn)振興路南州市吳中區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)南路西西路北側(cè)(原蘇州機(jī)床州市房地產(chǎn)開發(fā)總公丘區(qū)滸關(guān)鎮(zhèn)鎮(zhèn)州市大眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公中區(qū)長橋鎮(zhèn)石湖西路塘河西源集團(tuán)江蘇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司蘇州分公中區(qū)木瀆鎮(zhèn)木東公路州益友房地產(chǎn)開發(fā)公城區(qū)千禧路南州三江置業(yè)有刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容北路東城區(qū)渭塘鎮(zhèn)渭塘中學(xué)州德鑫房地產(chǎn)開發(fā)有交日塊位地面積（平方標(biāo)單中區(qū)胥口鎮(zhèn)環(huán)太湖旅游專線公路北側(cè)、香山南路刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容新區(qū)楓州市萬華經(jīng)貿(mào)有限公花新村北側(cè)、312國州市東方企業(yè)發(fā)展公匯路北側(cè)、倪家橋?yàn)I州市土地儲備開發(fā)有2國道北側(cè)、上高路益房產(chǎn)開發(fā)公福公路北側(cè)、酒廠路州市新星房地產(chǎn)發(fā)展有限公閶區(qū)白洋灣街州市土地儲備道紅菱擯河北開發(fā)有丘正三州風(fēng)景園林投資發(fā)展集團(tuán)有州市廣大置業(yè)有限公士街礎(chǔ)設(shè)施綜合開發(fā)有限北街州市新型建材房屋開發(fā)有限州市蘇房集團(tuán)有限公胥路意地產(chǎn)發(fā)展有州市廣大置業(yè)有限公士街住商礎(chǔ)設(shè)施綜合開發(fā)有限州國家太湖旅游度假區(qū)西山鎮(zhèn)古樟園北側(cè)、金庭路西州市天能房地產(chǎn)有限環(huán)路258號（原鳳凰建材州宏基置業(yè)發(fā)展有限基橋東南堍蘇安路州奧特房產(chǎn)有業(yè)園區(qū)婁葑東區(qū)（原斜塘鎮(zhèn)蓮香賓館州工業(yè)園區(qū)聯(lián)合投資有限公新區(qū)楓橋鎮(zhèn)馬澗路南北兩側(cè)、朝紅路西州新創(chuàng)建設(shè)發(fā)展有限新區(qū)楓橋鎮(zhèn)朝州市銀楓房地紅路西產(chǎn)開發(fā)環(huán)路西側(cè)、體育中心南（原冶州市廣大置業(yè)有限公師園闊家頭巷南側(cè)、大樹頭（含少量商州德鑫房地產(chǎn)開發(fā)有城區(qū)日益路南北兩省道西側(cè)、鐵西路東州海發(fā)置業(yè)有路上塘街以南、廣濟(jì)路以業(yè)金融州蘇景房地產(chǎn)開發(fā)有東（蘇州商業(yè)中心石路步行路廣濟(jì)路以東、匯豐商場以（蘇州商業(yè)中心石路步業(yè)金融江金的投資有號（原動(dòng)力機(jī)州新滄浪房地產(chǎn)開發(fā)有限公民南路70（原輕工金屬材州益友房地產(chǎn)有限公2號（原建筑工海華年房地產(chǎn)開發(fā)有中開發(fā)區(qū)石湖西路南側(cè)、西塘河?xùn)|州嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有城區(qū)黃埭鎮(zhèn)春申西路北側(cè)地州市蘇達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公城區(qū)千禧路南省道西州市相城區(qū)國際服裝城開發(fā)有限公新區(qū)塔園西、竹州新港建設(shè)集團(tuán)有限中開發(fā)區(qū)石湖東路北側(cè)、擬建迎春湖度假區(qū)香山村伍相塘鎮(zhèn)205省道西側(cè)、渭塘橋西纖路底南五涇浜18號（原熱處理州市華鼎經(jīng)濟(jì)技術(shù)開塘鎮(zhèn)迎州市華春路東側(cè)、倉蒲浜南業(yè)百福房地產(chǎn)有限公2001200380426612（不包括定銷房拍賣土地）；2004推出相城區(qū)土地拍賣結(jié)果流拍，2004年推出的土地到目前為止都是定銷房用地，連續(xù)三年來土地價(jià)格一路攀升，20019762002147451%；20032402；而本項(xiàng)目所拿地塊要高于平均價(jià)格250元左右，又較01、02年的地價(jià)高出更多。從土200330020041000比2003500（不包括炒房2003212130～60萬平方米住宅的自然補(bǔ)充；來蘇打工外來人口眾多，504目前在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目以高端產(chǎn)品為主，中低端的產(chǎn)品已在2003年被一搶而空，2004年新推出的樓盤如吳宮·麗都、嘉業(yè)·陽光假日小戶型在130平方米以下的單位受到200330020041000園區(qū)板快有金雞湖和獨(dú)墅湖不可復(fù)制的自然資源，使園區(qū)板快房地產(chǎn)一直處于領(lǐng)先的地2003年湖畔花園、湖左岸等樓盤以金雞湖做為賣點(diǎn)，所有的樓盤在短期內(nèi)就迅速告磬。自然景觀是稀缺資源，這也提升了園區(qū)的居住價(jià)值。今后三年，政府準(zhǔn)備再投入100億資金，進(jìn)行園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這一利好政策也鞏固園了區(qū)板塊房地產(chǎn)的霸主地位。園區(qū)的湖東地塊房價(jià)刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容新區(qū)板快新區(qū)獅山路地塊最大的優(yōu)勢在于它的交通便利。它不僅位于高新區(qū)中心地段，輕軌又使其與古城區(qū)緊密相連，獅山大橋、西環(huán)高架、長江路使得此區(qū)域交通方便快捷。中央商務(wù)區(qū)、新區(qū)步行街以及銀行、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)等都處于獅山路地塊。以及蘇州最早的涉外住宅區(qū)，都為這一地塊的發(fā)展提供了后續(xù)發(fā)展的強(qiáng)勁動(dòng)力。高新區(qū)市郊地塊的房價(jià)一直處于較低的水平，因其周邊擁有華潤、上海聯(lián)華、美佳等一系列超市大賣場完全可以滿足各種生活需要，在建樓盤多為適合中等收入家庭的高層、小高層公寓房。該地塊離市中心較遠(yuǎn)，生活和工作方面尚不便利。市區(qū)板快古城區(qū)板塊可利用土地非常有限，住宅供應(yīng)量已越來越少，目前推出市場的大多為商鋪、酒店和公寓樓，而且數(shù)量不多，價(jià)格較高。在售樓盤有相皇國際、玄妙廣場、時(shí)代麗晶等。這一板快除具有成熟的商業(yè)區(qū)外，周邊的配套完善，特別是教育設(shè)施，這是其他區(qū)域無法比擬的。古城區(qū)目前除定銷房外房源已不多，古城區(qū)的居民買房只能到周邊各區(qū)選購。相城板塊去年推出的樓盤有榮盛·陽光名邸、三江·錦繡江南等，相城的房價(jià)也逐漸刪除的內(nèi)容走高，但漲幅較慢，這也是政府將相城板快定位為物流中心有很大關(guān)系。今年相城推出幾塊地結(jié)果流拍，這說明發(fā)展商對相城板快信心不足。同時(shí)相城板塊鐵路刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容吳中板快2/32530100-120（因?yàn)閰侵蟹孔拥妮^低品質(zhì)及其吳中區(qū)本身的縣級市歷史印象，決定了它的購房其發(fā)展為成功人士的居住地，成為樓市新寵及蘇州樓市不容忽視的一支新生力2003年施工面積2576萬平方米，竣工面積779．2萬平方米，銷售各類商品房面積僅為5754萬平方米，仍有大部分產(chǎn)品會(huì)在今明兩年推出，今明兩年市場銷售壓力將會(huì)增大。1、工業(yè)園區(qū)帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展，政府為了吸外商進(jìn)入蘇州投2、政府為了加速園區(qū)的建設(shè)，為投資者創(chuàng)造良好的工作生活空間，3、工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮，為社會(huì)提供了工作就業(yè)機(jī)會(huì)，而且工資水2001147經(jīng)過了2003年房地產(chǎn)銷售的火熱場面，許多外埠房地產(chǎn)開發(fā)商強(qiáng)勢進(jìn)入。2004年預(yù)期100020032004171101040對而言項(xiàng)目的售價(jià)也比較高。而“名城·2003450020041000500080~90%，可以看出今年蘇州總體房價(jià)將會(huì)平穩(wěn)上升，上升的幅度在減緩。2004~2005由于去年開始蘇州房地產(chǎn)市場土地放量供應(yīng)，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變，一個(gè)后房地產(chǎn)時(shí)代將如期而至。早期的時(shí)候，大家一直是在做產(chǎn)品，大家在產(chǎn)品上競爭，但是產(chǎn)品的競爭越做越小，項(xiàng)目和項(xiàng)目之間，因?yàn)槌杀径疾畈欢?，很難做出比較大的差異化來。所以到最后，從客戶群找差異，客戶細(xì)分找差距。而今明年產(chǎn)品回歸還是必然的，認(rèn)真打造自己的產(chǎn)品仍然作為房地產(chǎn)競爭中重要砝碼。另外，今明年的房地產(chǎn)市場將會(huì)有如下特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)供應(yīng)的放大和價(jià)格的提升使房地產(chǎn)市場將從原來的賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容蘇州發(fā)展對外交通，綠化環(huán)境1居民收入的不斷增加及消費(fèi)特別是住宅消費(fèi)活躍的增長也將成為本市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有力刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容 1、金雞湖(工業(yè)園區(qū)2080％的國內(nèi)購買者都是或06主要為經(jīng)濟(jì)型別墅，06年開發(fā)的以中高檔為主。尤其是獨(dú)棟產(chǎn)品是較為稀缺，230290㎡之間，翠湖雅居的獨(dú)棟35512000-2000012000-1700020000星島·仁恒（一期地理1818開發(fā)建筑聯(lián)體別墅（三層獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅（修占地172046260000總建97850（分三期規(guī)劃容積綠化開盤2007-5-2007-4-交房20081（一期2008推出46（一期20540房型230-290301355230-280120001660017000-2000017000去化刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容水墨江南（一期水墨江南（一期建筑6占地1211.6總建6.39容積開盤20062007-5-2006-05-推出房型230-270-330230刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容8000去化獨(dú)棟聯(lián)排已經(jīng)220-330360-370430130009000-100008000-9000100而由于蘇州工業(yè)的迅速發(fā)展，也吸引了一部分臺灣及港澳人士為生活工作的便2個(gè)案招商9000預(yù)計(jì)7聆湖獨(dú)棟6500元/㎡，雙拼068盛世獨(dú)棟9000元/㎡，聯(lián)排5000071建邦 200789000270-350280-310230-250180-220180-250㎡之間。刪除的內(nèi)容刪除的內(nèi)容5＋2247－36312000－13000214－27238506000元/28