下半年山東省房地產(chǎn)估價師制度與政策房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律考試試卷

2016年下半年山東省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分,每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為．【2003年考題】

A：土地取得成本+開發(fā)成本

B：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用

C:土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用

D：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場特性的表述中，說房地產(chǎn)市場具有是不正確的。

A:供給非同質(zhì)性

B：需求多樣性

C:競爭充分性

D：交易復(fù)雜性

E:借款合同3、對臨街住宅改為鋪面的，并經(jīng)過工商登記、依法納稅、在__以上的，根據(jù)實際用途予以拆遷估價.

A．半年

B．一年

C．二年

D．三年4、契據(jù)登記制度的理論基礎(chǔ)是.

A:非對抗要件主義

B:不對抗要件主義

C:對抗要件主義

D:成立要件主義

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2.現(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2.若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲目前的權(quán)益價值為（)萬元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9。586、某宗房地產(chǎn)的報酬率為7％，收益年限為40年條件下的市場價值為5500元／㎡；若報酬率為8％，收益年限為30年，則該房地產(chǎn)的市場價值為元／㎡。

A:4644

B：5192

C：5308

D:5500

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，需要__名以上專職會計人員.

A．1

B．2

C．3

D．48、季節(jié)比率是__。

A．說明現(xiàn)象在某年的某月平均數(shù)占該年總平均數(shù)的比重

B．說明現(xiàn)象在某年的某季平均數(shù)占該年總平均數(shù)的比重

C．說明現(xiàn)象在各年某個月的同月平均數(shù)占各年總的月平均數(shù)的比重

D．說明現(xiàn)象在各年某個季的同季平均數(shù)占各年總的季平均數(shù)的比重9、某零售商業(yè)物業(yè)租約規(guī)定，基礎(chǔ)租金為35萬元/月，百分比租金標準為8％,若承租人本月的營業(yè)額為480萬元，則按常規(guī)計算的承租人本月應(yīng)繳納的租金總額為__萬元。

A．35

B．37。8

C．38.4

D．73。410、土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購、前期開發(fā)和整理的貸款，它的主要還款來源是__。

A．政府的財政收入

B．土地出讓收入

C．土地儲備所獲得的利潤

D．土地受讓方的投資

11、__是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的初始資本投資數(shù)額,其高低變化在很大程度上影響著房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營的績效.

A．購買價格

B．權(quán)益投資比率

C．空置率

D．運營成本12、目前,房地產(chǎn)估價機構(gòu)各資質(zhì)等級相應(yīng)標準中，一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)為__名以上。

A．3

B．5

C．8

D．1513、對開發(fā)商而言，在下列合同形式及補充條款中，風險最大的是(）。

A．固定總價合同,采用按日計價的增價條款

B．固定總價合同，采用重大增價條款調(diào)整

C．固定總價合同，采用延期增價條款

D．成本加浮動酬金合同14、某大廈總建筑面積1000m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分,該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤,則該人占有的土地份額為__。

A．2.4％

B．3。0%

C．3.8％

D．7。2%15、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格延續(xù)注冊的許可機關(guān)是__。

A．國務(wù)院人事主管部門

B．國務(wù)院建設(shè)主管部門

C．省級人事主管部門

D．省級房地產(chǎn)主管部門16、在某宗房地產(chǎn)估價中,三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應(yīng)的比準單價的權(quán)重分別是0。3、0。5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是__元/m2。

A．—100

B．—50

C．50

D．10017、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時,最適宜作為可比實例的為__.

A．建筑面積1800m2，兩年前出租，年租35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

B．建筑面積1100m2，近期出租，年租150元/m2,位于20km外

C．建筑面積10000m2，近期出租，年租180萬元,位于同一工業(yè)區(qū)

D．建筑面積1000m2，近期出租，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)18、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元。

A．280

B．285

C．290

D．29519、下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標的是__

A．出租率

B．基準收益率

C．成本利潤率

D．財務(wù)杠桿比率20、原國家計委、原建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規(guī)定，國家指導性參考價格為普通咨詢報告，每份收費元。

A：100-300

B:100～500

C：300-800

D：300—1000

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、某大廈總建筑面積10000㎡，房地總價值6000萬元,其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240㎡.如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為。

A：2。4％

B:3.0%

C：3。8％

D:7。2％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本條件是__.

A．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格

B．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格

C．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人員相應(yīng)職業(yè)資格證書

D．取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格并經(jīng)注冊生效23、市場上有一宗房地產(chǎn)的賣者，其最低的銷售價格為38萬元，一個買者愿意支付的最高價格為42萬元，則最可能的成交價格為。

A:38萬元

B：38～42萬元之間

C：42萬元

D:42萬以下

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、關(guān)于房屋施工面積的說法,正確的是.

A：房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積

B：房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積

C：房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積

D:房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積

E:借款合同25、估價報告有效期應(yīng)從起計．【2003年考題】

A：估價時點

B:估價作業(yè)期

C：出具估價報告之日

D：簽訂估價委托合同之日

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題(共25題，每題2分，每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分；少選，所選的每個選項得0。5分）1、影響債券利率高低的因素主要有.（2009年試題）

A：發(fā)行者的資信級別

B：資本市場資金供求關(guān)系

C：債券償還期限

D：利率計算方式

E：債券發(fā)行方式2、新建房地產(chǎn)項目的出租和銷售，屬于房地產(chǎn)的。

A：一級市場

B：二級市場

C：三級市場

D：存量市場

E：借款合同3、多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進行的，多因素敏感性分析須進一步假定同時變動的幾個因素都是，且各因素發(fā)生變化的概率相同.

A：相互影響的

B：相互獨立的

C：有因果關(guān)系的

D：有條件關(guān)系的

E:借款合同4、__通常適用于工程項目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項目建設(shè)。

A．公開招標

B．邀請招標

C．掛牌轉(zhuǎn)讓

D．協(xié)議出讓5、從可將物品劃分為有形財產(chǎn)和無形財產(chǎn).

A：可否移動的角度

B：移動是否影響其價值功用的角度

C:是否具備物質(zhì)實體形態(tài)的角度

D：可否流通及流通范圍的廣度

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民自有住宅的宅基地，屬__所有。

A．國家

B．所在的村民小組

C．農(nóng)民個人

D．農(nóng)民集體7、下列符合商品房現(xiàn)售條件的有。

A:取得土地使用權(quán)證書

B:出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書

C：已通過竣工驗收

D:物業(yè)管理方案未落實

E：拆遷安置正在落實8、拆遷主管部門收到拆遷申請和規(guī)定提交的批準文件后,應(yīng)對申請內(nèi)容進行審查.

A:申請人提供的批準文件是否齊全、有效

B:拆遷范圍內(nèi)是否有受保護且不允許拆除的建筑

C：拆遷范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)是否明確或有爭議

D：對被拆遷人的補償安置是否符合政策規(guī)定及拆遷人內(nèi)心滿意情況

E：補償安置方案是否可行，拆遷期限是否合理9、在資產(chǎn)負債表的編制中，__是根據(jù)幾個賬戶的期末余額合計數(shù)填列。

A．短期投資項目

B．累計折舊項目

C．未分配利潤項目

D．存貨項目10、全民所有制的土地被稱為國家所有土地，其由國務(wù)院代表國家行使。

A：使用權(quán)

B：征收權(quán)

C:購買權(quán)

D:所有權(quán)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、金融是指貨幣資金的融通，其中融通的主要對象是.

A：財產(chǎn)

B:信用

C：貨幣資金

D:貨幣

E：實物12、__是反映項目實際造價的技術(shù)經(jīng)濟文件,是開發(fā)商進行經(jīng)濟核算的重要依據(jù)。

A．投資估算

B．竣工結(jié)算

C．成本結(jié)算

D．技術(shù)報告13、在房地產(chǎn)抵押估價實務(wù)中，遵循謹慎原則的具體要求包括__。

A．在運用市場法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查勘

B．在運用收益法估價時,估價未來收益可能高也可能低時,應(yīng)采用居中的收益估計值進行估價

C．在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用,選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低

D．在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊

E．在運用假設(shè)開發(fā)法估價時,不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進行適當修正14、某家庭從銀行貸款100萬元購一200萬元的商用房,貸款期限為3年，年利率為6％，按月計息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應(yīng)向銀行還息為萬元。

A：39。34

B:19。67

C:20。38

D:30。56

E：借款合同15、在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點的有.

A：買地—建房—賣房

B：買房—經(jīng)營

C：買房-出租-轉(zhuǎn)售

D：買房—出租

E：買地—開發(fā)—轉(zhuǎn)讓16、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元,流動資產(chǎn)和流動負債分別為2000萬元和1000萬元,存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為__。

A．62。5％

B．80.00％

C．133。33％

D．200。00%17、以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款包括．（2008年試題)

A：土地出讓費

B：征地拆遷費

C：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

D:土地轉(zhuǎn)讓費

E：契稅18、投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是__.

A．獲取房地產(chǎn)當期收益

B．獲取房地產(chǎn)未來收益

C．直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動

D．間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動19、根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法稱為__。

A．成本加成定價法

B．目標定價法

C．撇脂定價法

D．認知價值定價法20、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是__。

A．房地產(chǎn)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移

B．房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

C．房地產(chǎn)出租

D．該房屋范圍內(nèi)的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移21、借貸雙方資金融通的方式可分為兩大類。

A:直接信用

B：間接信用

C:中間信用

D：直接融資

E：間接融資22、根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分,求取建筑物重新購建價格的方法有.

A：單位比較法

B:市場提取法

C：分解法

D：工料測量法

E:分部分項法23、在城市房屋