上半年江西省房地產(chǎn)估價師制度與政策必看建設(shè)用地使用權(quán)出讓試題

2015年上半年江西省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》必看:建設(shè)用地使用權(quán)出讓試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格.一、單項選擇題(共25題，每題2分,每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房地產(chǎn)登記制度是現(xiàn)代法中的一項重要制度.

A:債權(quán)

B：物權(quán)

C：質(zhì)權(quán)

D：他項權(quán)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、已知某房地產(chǎn)的土地取得成本1500萬元，土地開發(fā)成本3000萬元，管理費用400萬元，投資利息500萬元，銷售費用400萬元，銷售稅費600萬元，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值10000萬元,則該房地產(chǎn)的成本利潤率為__.

A．36％

B．62.07％

C．73．47%

D．80%3、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元／㎡，后街路線價為3800元／㎡．如果按重疊價值估價法,該宗地的前街影響深度為．【2006年考題】

A：22m

B:28m

C:38m

D:50m

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、在某商業(yè)街深度30。48m(即100英尺）,臨街寬度20m的矩形土地,總價為1200萬元。根據(jù)四三二一法測，與其相鄰、臨街深度為45。72m(即150英尺)、臨街寬度20m的矩形土地的總價為__萬元。

A．1504

B．1404

C．1304

D．12045、房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于。

A：市場價值

B：清算價值

C:快速變現(xiàn)價值

D：投資價值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、關(guān)于合同生效應(yīng)具備的條件說法不正確的是__。

A．當事人具有相應(yīng)的民事行為能力，無民事行為能力人不能訂立合同

B．意思表示真實

C．不違反法律

D．不違反社會公共利益7、預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例屬于房地開發(fā)項目經(jīng)濟評價基礎(chǔ)參數(shù)中的__。

A．時間類參數(shù)

B．融資相關(guān)參數(shù)

C．收益相關(guān)指標

D．評價標準類指標8、我國2008年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策,使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預(yù)期收益目標時遇到困難,這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風險的__.

A．政治風險

B．政策風險

C．利率風險

D．市場供求風險9、收入效應(yīng)是指。

A：當某商品的價格發(fā)生變動時，消費者需求量發(fā)生變動的現(xiàn)象

B:在理論上可用替代效應(yīng)和收入效應(yīng)的綜合作用——價格效應(yīng)來解釋

C:其他商品價格不變，某商品價格發(fā)生變動,從而商品的相對價格發(fā)生變化,消費者在原來價格組合下的購買力水平?jīng)]有發(fā)生變化的情況下，對價格變動商品的需求量發(fā)生變化的現(xiàn)象

D：由于商品價格變化引起消費者的收入相對變化而引起商品的購買量發(fā)生變化的現(xiàn)象

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳、可以幫助確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟學(xué)原理是__.

A．收益遞增遞減原理

B．均衡原理

C．替代原理

D．適合原理

11、混凝土在正常情況下，強度隨著齡期的增加而增長，最初的天內(nèi)較快，以后增長逐漸緩慢。

A:1~7

B：7一10

C:7~14

D:15-20

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、實行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項目,施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由（）負責。

A．開發(fā)商

B．監(jiān)理單位

C．分包單位

D．總承包單位13、誤差的處理方式中，對合同未作約定的,面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權(quán)。

A：退房

B：換房

C:買房

D：賣房

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證由__向發(fā)證機關(guān)申請領(lǐng)取。

A．施工單位

B．建設(shè)單位

C．監(jiān)理單位

D．設(shè)計單位15、房地產(chǎn)卡片按順序，以一處房屋坐落中的每幢房屋為單位填制。

A：土地宗地號

B：房地產(chǎn)門牌號

C：房地產(chǎn)原始號

D：房地產(chǎn)產(chǎn)籍地號（丘號）

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計.

A:建筑規(guī)模

B：建筑高度

C：建筑密度

D：容積率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、某一時段房地產(chǎn)投資市場的平均收益率為15％，國家債券的收益率為4％，房地產(chǎn)市場相對于整個投資市場的風險相關(guān)系數(shù)為0。4,那么,用資本資產(chǎn)定價模型確定的折現(xiàn)率應(yīng)為__。

A．6％

B．8.4％

C．11%

D．15％18、下列表述中不正確的是__。

A．在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果

B．在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果

C．在實際估價中,不同的估價目的將影響估價結(jié)果

D．在實際估價中,不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果19、某一在出讓土地上建的商場,土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為3年，建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，在這種情況下，采用直線法計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為__年。

A．37

B．40

C．60

D．6320、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是__.

A．與財務(wù)報表中的成本完全不一樣

B．應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生費用記錄來確定

C．與財務(wù)報表中的成本一樣

D．是對項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算21、對出租物業(yè)來說,最主要的收入記錄是__.

A．空置率水平

B．租金清單

C．押金收入

D．欠租清單22、因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于。

A：自然折舊

B：物質(zhì)折舊

C：功能折舊

D：經(jīng)濟折舊

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供__。

A．商品住房

B．限價商品住房

C．經(jīng)濟適用住房

D．廉租住房24、通過采用折現(xiàn)現(xiàn)金流法對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務(wù)評估，就可以彌補__與實際情況不符的缺點。

A．成本投入的數(shù)量

B．成本投入的數(shù)量和時間

C．支出與投入的數(shù)量和時間

D．銷售收入的數(shù)量25、已知某宗臨街土地的面積是5000m2，臨街寬度為80m，累計深度價格修正率為70％,其所在區(qū)段的標準臨街宗地的總價為500萬元，標準臨街寬度為100m,則這宗臨街土地的單價為（）元/m2.

A．560

B．700

C．437。5

D．280二、多項選擇題（共25題,每題2分,每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、外匯市場的參與者.

A:外匯經(jīng)紀人

B:客戶

C：外匯銀行

D：中央銀行

E：商業(yè)銀行2、下列關(guān)于享受優(yōu)惠政策的普通住房標準，表述正確的是。

A：住宅小區(qū)建筑容積率在2．0以上

B：住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上

C：單套建筑面積在140以下

D：單套建筑面積在120以下

E：實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1．2倍以下3、下列關(guān)于拍賣特征,說法正確的是。

A：拍賣當事人只有兩方，即賣方和買方

B:拍賣的整個過程是在公眾的監(jiān)督下進行的

C：拍賣中,被拍賣商品的出售價格由競買人通過競價來決定，即由買方定價

D：拍賣方式交易中，價格的競爭是在買方中間展開的

E:從對買方的身份要求來看，拍賣方式交易中,競買人不用向拍賣人公開其真實身份4、擬定估價作業(yè)步驟和時間進度的方法，可以采用的技術(shù)有__。

A．線條圖

B．散點圖

C．網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)

D．統(tǒng)籌法

E．拋物線5、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項目的負債合計為3000萬元,資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元。試計算該房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負債率為__。

A．167%

B．80％

C．200%

D．60%6、國辦發(fā)[2006］26號文件規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上同時具備的條件有。

A：住宅小區(qū)綠地率在30％以下

B：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上

C:單套建筑面積在120㎡以下

D：實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1。2倍以下

E：人均居住建筑面積在25㎡以下7、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2,使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元,則該住宅每平方米建筑面積的價格為__元。

A．2400

B．2580

C．2607

D．27608、某投資市場的平均收益率為15%,銀行貸款利率為5。6％,國債收益率為4。5%，房地產(chǎn)投資市場的風險相關(guān)系數(shù)為0.5。那么,當前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為__。

A．10.3%

B．7.17%

C．9.75%

D．8。59％9、廣義而言，財產(chǎn)保險包括。

A：財產(chǎn)損失保險

B:責任保險

C:信用保險

D：保證保險

E：出口信用保險10、下列關(guān)于信用形式，表述正確的是。

A：商業(yè)信用是指企業(yè)之間相互提供的、與商品交易直接聯(lián)系的信用形式

B：銀行信用是指銀行以貨幣形式向企業(yè)或個人提供的信用

C：銀行信用是目前主要的信用形式

D:民間信用是指企業(yè)或金融機構(gòu)對消費者個人提供的信用,一般直接用于生活消費

E：消費信用是指個人之間相互以貨幣或?qū)嵨锾峁┑男庞?/p>

11、保險合同的客體為__。

A．保險人

B．保險標的

C．保險金額

D．被保險人12、某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行，以擔保未來3年連續(xù)獲得總額1。2億元的貸款額度,下列表述中，正確的有。

A：該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押

B：該抵押是最高額抵押

C：若銀行實際發(fā)放了1。5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為15億元

D：若銀行實際發(fā)放了1。5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.2億元

E：該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效力13、人文環(huán)境的變化是指由于社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人們對住宅的認識產(chǎn)生了巨大變化,老年人住宅，第二住宅和__住宅等概念應(yīng)運而生。

A．酒店式

B．期貸式

C．季節(jié)性

D．概念型14、以下交易屬于非正常交易的情況有。

A：土地使用權(quán)出讓拍賣

B:相鄰房地產(chǎn)的合并

C：房地產(chǎn)涉案拍賣

D：賣方負責補交土地使用權(quán)出讓金

E:買方不負責繳納契稅15、下列關(guān)于房屋租賃市場稅收政策，表述正確的是。

A：對個人出租住房取得的所得稅按5%的稅率征收個人所得稅

B：對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅

C：對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅

D：對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅

E：對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅16、商業(yè)輻射區(qū)域分析包括。

A：可能的顧客流量

B：消費者行為、喜好和偏愛

C：購買能力分析

D：區(qū)域優(yōu)勢

E：消費導(dǎo)向17、以下關(guān)于建筑物壽命的說法中,正確的有__.

A．建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命

B．建筑物的自然壽命是指建筑物從交付使用之日起到不堪使用時的年數(shù)

C．建筑物的經(jīng)濟壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運營費用的持續(xù)年數(shù)

D．建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟壽命都有可能得到延長

E．建筑物的自然壽命是指建筑物從財務(wù)入賬轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)之日起到不堪使用時的年數(shù)18、某地區(qū)繁華地段有一空地，另有一塊附有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當，土地的其他條件也大體相同。此時對于購買者來說，空地的價格與附有建筑物的土地價格相比有__。

A．前者大于后者

B．前者低于后者

C．前者等于后者

D．不能比較19、下列證券品種中，屬于貨幣證券的是.

A:股票

B：支票

C：債券

D：投資基金

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、下列__等是影響房地產(chǎn)制度的政策因素。

A．稅收政策

B．人口素質(zhì)

C．經(jīng)濟發(fā)展狀況

D．特殊政策

E．有關(guān)規(guī)劃和計劃21、某房地產(chǎn)投資者以400萬元購入一個商鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構(gòu)提供的利率為12％，期限為10年,按年等額還款的抵押貸款.如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元,則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報率為__。

A．12％

B．19.27％

C．17。18%

D．27。10％