2007年蘇州市蘇地2007-B-82地塊土地競價策略報告

12007570016%541.8235.4%2190401595018.2%102028%368019.9%24.9%。34.02249.861.1882.021.84億噸，21.8%189.552.5%167.22萬69.799.0%24.8%。412%14143家，其中四星級48家。4A205236012%4323844244.2%1.2686.3326天。集99.83%70%。新增全國環(huán)境優(yōu)美59181714.7%11%2591.27億元，比上年9%12.4%2007200762443112005834971.36%20870387772732.995152238912912007485527.83‰;405036.53‰;80491.30‰207163.10‰。232053人;322922人;210832人;106019人;893039人;1061410人;679846463825人;7931722007585.8萬，新蘇州人3.441/4的人口已經(jīng)成為長期居留人蘇州市新蘇州入增長迅猛，根據(jù)公安局的統(tǒng)計，1985～1989、1990～1999和585.894：100。這次調(diào)查重點了3.44年l31.1%15年之間44.9%，6～1014.4%，106.6%3.44年。成為長期居留人口。據(jù)此推算，20078127萬長期居留人口。從年齡看，20歲以下、20～29歲、30-39歲、40～49歲、50～59歲新蘇州人平1.06年、2.87年、5.84年、6.846.85在目前打算留在蘇州的新蘇州人中，20.1%的人表示想一生都留在蘇州，36.5%表示想在蘇州待一段時間然后回家，42.7%則表示要走一步看一步。從年齡上看，打50～59歲組；從受教育程度上看，打算永久居留的比例4000～4999另外，調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，打算永久居留的比例隨在蘇居留時間的增加而增加。90萬的戶籍人口容量，房產(chǎn)需求量不容小視。同樣對于目前與戶籍人口持51/4的人（240萬）已經(jīng)90萬的人（588.8萬*76.8%*20.1%）已有在蘇購房并定居準(zhǔn)備的新蘇州人中，40～59歲這個年齡層需求最高，職業(yè)以個體戶和私199211APEC科技工業(yè)園區(qū)；2000年，被科技部、外經(jīng)貿(mào)部批準(zhǔn)為高新技術(shù)產(chǎn)品出口基"黃金水道""江楓古韻"寒山鐘聲、"金山石匠"、""等歷史文化遺跡和傳統(tǒng)工藝源遠(yuǎn)流長，重20051473201.87億美元，其中，歐美、日本和我國臺灣及11050053201510103000301 高新區(qū)歷年土地供應(yīng)量和土地樓面 02 03 04 05 06 07蘇州新區(qū)歷年土地樓面價（單位：元從新區(qū)歷年土地供應(yīng)量走勢圖可以看出，06160多萬方，為歷年04247506554072123456789101112 200767.5860.387.29月、111238.9158%1112月。40%4%，3 區(qū)域年度成成交套數(shù)（套成交面積（萬方成交均價（元成交金額（億07645774.185446.1元/M2。在成200767.5874.180.9107064主力面積（平米120-150價格方面CBD區(qū)域，是一個集金融商貿(mào)、休閑娛樂、辦公居35歲以上，絕大多數(shù)都是些公司高級管理人員或者實力私營業(yè)主。購房目的：自住主力面積（平米主力總價（萬（今日家園別墅（雙拼（含地下室價格方面12000-13000元/07年上半年基本去化完畢，智園別墅年底開盤，去化情況也較好。客源方面0725--40歲均價（元/米（米主力總價（萬90-多層90-65-100130平方米左右的三房。去化情況：輕軌項目的啟動提升了區(qū)域價值，中心區(qū)域樓盤稀少，07年市場去25--40歲之間，絕大多數(shù)都是些中下層管理人員和小白領(lǐng)。購房目均價（元/米米主力總價（萬80-45-78-50-主力面積80-90平方5800-6500元/平米。均價（元/米（米（萬新創(chuàng)理想50-60- 130平方米左右。價格方面5000-6000元/平方米25--40歲之間，購房目的：自住為主，投資為輔。換房的客5SOHO5000元/平米左右。2007年政府調(diào)控樓市的首要目標(biāo)。2007年由于市場流動性過剩，逐利本性導(dǎo)致大量資金進入股市2007年房地產(chǎn)調(diào)控宏觀政策的主旋律。其中，引人關(guān)注的是，20071、國務(wù)院“24號文”出臺，樓市調(diào)控由“主調(diào)市場”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”7（24號墅、高檔住宅的供應(yīng)比重將大幅下降?！?4號文”的發(fā)布，是我國樓市調(diào)控由“主調(diào)市2、提高“第二套”2740%1.1倍。此政一出，市場觀望氣氛濃厚，一線城市普遍表現(xiàn)有價無市。3、國土資源部“39號令”（39號令39號令核心內(nèi)容是，受讓人必須付清全部土地出讓金后，方能領(lǐng)取土4(2007年修訂)10(2007年修訂)此外，還將“普通住宅地開發(fā)建設(shè)”從現(xiàn)行《目錄》(2004年修訂)的鼓勵投資類別中刪（2007年修訂》抑制外資流入房地產(chǎn)，減少房地產(chǎn)市1220元左右。3125日，國稅總局出臺《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題4（39號令109日，國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定071企業(yè)減少盈利甚至虧損。此外，會增加土地儲備的成本和風(fēng)險。90/70 相比于2004年對房有兩個重要的特點:第一是2005年政策

相對2005年房地產(chǎn)2006

目前國家宏觀調(diào)控的房貸新政威力不但在于阻止投資者進一步向，部委制定措施，費者不要超前消費住地方執(zhí)行和出臺細(xì)2004

套住宅的投資者看低樓市前景而拋售手中心一方面是通過嚴(yán)查實際上就是將有限的（2007—2010980萬人，市域城鎮(zhèn)化水平為8802020年時，全市將形成“特大城市、大城市、中等城1360465701404549510萬人。三類小257“”的高速公路網(wǎng)絡(luò)，“四縱五橫”的一級公路聯(lián)絡(luò)干線網(wǎng)絡(luò)和縣鄉(xiāng)路網(wǎng)三個層次組成的市域公路網(wǎng)絡(luò)。國市域水運系統(tǒng)規(guī)劃，構(gòu)建“兩縱四橫”骨干航道網(wǎng)。市域客運樞紐，一級大型換張家港物流樞紐和常熟物流樞紐。市域航空通道規(guī)劃，即到上海虹橋和浦東機場有6“文化名城、高新基地、宜居城市、江南水鄉(xiāng)?！?50014A3CBD醫(yī)院：楓橋醫(yī)院（103（10、麥德龍（104地塊位置及周邊狀況圖示（用紅框標(biāo)示地宗位置地塊周邊路網(wǎng)布置圖（用紅框標(biāo)示地宗位置3號線馬澗站位置圖（用紅框標(biāo)示地宗位置地塊周邊山體景觀圖（用紅框標(biāo)示地宗位置4A級經(jīng)典白馬澗生態(tài)園范圍之內(nèi)。本地塊為居住用地，土地面積86742.40.820%40%，且有機會在西南向做社區(qū)設(shè)項目的一個出為馬澗花園，北面環(huán)境較地塊內(nèi)部景觀創(chuàng)效的均衡各朝向1 項目區(qū)域交通條333路公交站，途經(jīng)途徑：金門路（新區(qū)方向、愛河橋路（蘇州35路公交站途經(jīng)途徑：馬澗路、合利路、華山路、金楓路、竹園路、汾湖路、6路公交站，途徑：津梁街、金塔路、會心街、西洲路、星湖街、旺墩路、萬盛街、沈滸路、玲瓏街、蘇虹中路、蘇虹西路、蘇嘉杭高速分流線、現(xiàn)代大道（馬澗方向（馬澗方向（津梁街方向廣濟路、留園路、桐涇路、西園路、西環(huán)路、嘉業(yè)路、馬運路、長江路、金楓路、鹿山路、建林路、馬澗小區(qū)。400路公交站，途徑馬澗路、朝紅路、鹿山路、金楓路、馬運路、西環(huán)路、西3號地2學(xué)校：白馬澗小學(xué)、新區(qū)二中（10分鐘車程、蘇州科技學(xué)院（15分鐘車程）醫(yī)院：楓橋醫(yī)院（10分鐘車程SWOTSWOT項目優(yōu)勢項目劣勢 6 項目方正、地塊地容、地貌 4 周邊缺乏高檔項 6 周邊娛樂購物配套較項目威脅點項目機會點1 通貨膨脹的影 1 輕軌建設(shè)到白馬 3 ★地理因 區(qū)

20～3030～4040～5050～6060

社會階 下層、中層、上

生活方 變化型、參與型、自由型、穩(wěn)定 150160180平方米。3512030～50100～120120～14020萬元左右，已有10030～40歲，多為核心家庭，有入★25～3025～3030～4040～5040～50★項目整體開發(fā)理念——傳統(tǒng)民居風(fēng)格和江南古典園林是融匯了中國長久建筑業(yè)精華的產(chǎn)品，“粉墻黛瓦”的中式建筑符合人們的傳統(tǒng)審美情趣★在設(shè)置中央景觀步行道作為貫通中心庭院的同時，步行道蜿蜓曲折穿透整個小便捷暢通?！镱惥W(wǎng)球場的優(yōu)勢，并保證景觀的通透性115-125135—145155—165175—185★★城市化氣息不足，為此設(shè)立一些必要的商業(yè)、生活、交通、娛樂等設(shè)施是吸引客戶的必要條件運動的場所及設(shè)施（室外網(wǎng)球場、籃球場等1.5：1同時會所的定位不單純是那多少平方米的會所的概念，而是導(dǎo)入“泛會所”的概“泛會所”地價=房地產(chǎn)銷售收入－其他成本（建筑費＋專業(yè)費＋銷售費用＋稅費+利息（FIRR2007-B-82（會所）1800420703－13－2?？偨ㄖ娣e86742.4×0.8＝69394120～180m2/140m2左右,48027416360m2。1800m2750m2420m2（據(jù)宗地規(guī)劃指標(biāo)200m2。35平方米考慮，車庫規(guī)劃面積為720×35＝25200m2。4045%。園林綠化面積為86742.4×0.45＝39034m2道路規(guī)劃占地面積 86742.4×0.15＝13011 用地面積（m2人均面積（m2 1.2.工準(zhǔn)備等前期準(zhǔn)備階段為34塊面積相當(dāng)?shù)乃膫€部分逐個進行施工，3－3所示 20999.59萬元。具體測算詳見附表中的價格測算表。8000元M2左右，考慮到蘇州0.78容積率的洋房更是難得，所以測算時把樓盤8300元M2是合適的（具體的銷售單價還要依據(jù)銷售期的各內(nèi)外部因素和部按銷售考慮）120000元/個，商業(yè)（會所）20000元/M2。從而測算出總銷售收入為66555.20萬元。具體測算詳見附表中的價格測算表。65個季度。按照銷售工作的一般現(xiàn)實，5售比例分別為：15%、20%、30%、25%和10%，其對應(yīng)的銷售額分別為：9983.28萬元、13311.04萬元、19966.56萬元、16638.80萬元、6655.52萬元，完全可以再投26季度的建設(shè)投資，從而減少項目的總成本。15551.783－3總需投入的成本額為：總成本—銷售收入再投入額=20999.59萬+（含土地契稅）+財務(wù)費用（利息）—15551.781.5年。=總需投入費用×40%×{（1+7.47）^1.5120％。上限，同時令財務(wù)費用（利息）YZ。Z=20999.59+X+Y—Y=Z×40%×{（1+7.47%）^1.5–10.2=（66555.20—Z）÷Z÷60%20％的時候：土地價格（含土地契稅）X為51263.95萬元財務(wù)費用（利息）Y為2712.53萬元Z59424.29萬元另外還可以得出自有資金35654.5721057.18 利息（萬元地塊金額（萬元(稅前(萬元(萬元（萬元（含契稅在內(nèi)(不含契稅8.34250.42～51263.95萬元人民幣432933.10～49292.265658元/120%對應(yīng)的自有資金投資現(xiàn)金流量表（230%對應(yīng)的自有資金投資現(xiàn)金流量表（340%對應(yīng)的自有資金投資現(xiàn)金流量表（450%對應(yīng)的自有資金投資現(xiàn)金流量表（560%對應(yīng)的自有資金投資現(xiàn)金流量表（670%對應(yīng)的自有資金投資現(xiàn)金流量表（780%對應(yīng)的自有資金投資現(xiàn)金流量表（890%對應(yīng)的自有資金投資現(xiàn)金流量表（9100%對應(yīng)的