三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制措施

三四線城市低價房開發(fā)的成本控制措施近年來,隨著一、二線城市房地產(chǎn)開發(fā)及市場環(huán)境的競爭激烈，拿地、融資的難度在日益變大，而且市場受宏觀政策及國家經(jīng)濟的影響極易出現(xiàn)較大波動，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商看好三、四城市這塊蛋糕，紛紛轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略重心?！秾O子兵法》有云:勝兵，先勝而后求戰(zhàn)；敗兵,先戰(zhàn)而后求勝。意思是作戰(zhàn)之前要首先做好充分的戰(zhàn)略準備，充分了解對手的特點，抓住戰(zhàn)勝敵人的時機,立于不敗之地。引申涵義，也就是說做任何事情都要謀略在前,行事在后。因此，要進入三、四線城市,必須深入研究市場的需求特征，圍繞客戶來做文章,尊重當?shù)乜蛻舻南M習慣,迎合市場設計出適銷對路的產(chǎn)品.(一)、三、四城市的市場特點如下:1、市場成熟度弱:受政策和市場化水平的影響,三、四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚且節(jié)奏緩慢.住宅商品化水平相對不高，相對缺乏新的開發(fā)理念和營銷推廣策略。2、市場容量?。喝?、四線城市規(guī)模較小，市場容量有限，且人口導入相對較少。3、消費力弱：總體來講，三、四線城市的經(jīng)濟水平較之一、二線城市要低很多,大型的支柱產(chǎn)業(yè)少,欠缺成熟的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈，消費者的消費意識守舊保守，對房地產(chǎn)等大宗商品的消費非常謹慎，消化能力弱。4、受行政影響明顯:為了拉動經(jīng)濟增長和提升政績，三、四線城市的政府往往把招商引資作為重中之重。一些房地產(chǎn)投資項目甚至會成為地方政府的首長工程，享受各項稅費等特殊優(yōu)惠,得到各方面的大力支持，同時地方政策往往產(chǎn)生“一屆領導一個思路"的局面。5、價格敏感度高:在三、四線城市，通常市場需求是以本地自住需求為主，投資的情況比較少見。價格是消費者購房時最關心的因素,屬于典型的“價格型市場"。如果是一個沒有重要產(chǎn)業(yè)支撐的城市，價格上揚很難，往往是從項目開盤到售罄，房價的漲幅普遍較小。6、消費偏好明顯：城市規(guī)模越小，當?shù)氐膫鹘y(tǒng)風俗、人際交往和消費習慣等特點越為明顯。一方水土養(yǎng)育一方人，不同的民族、人文、氣候、經(jīng)濟、傳統(tǒng)等自然和社會屬性都會在當?shù)氐木幼∧Ｊ缴洗蛳律羁潭毺氐睦佑?，形成各不相同的區(qū)域特點.小城市人民對沿街獨立商鋪情有獨鐘，只要位置不是太偏僻,都能賣出好價錢。幾乎所有的住宅小區(qū)都最大限度地增加商業(yè)面積,以商業(yè)部分為盈利重點。（二）、三、四線城市客戶需求與偏好產(chǎn)品是決定項目成敗的關鍵，入市前,必須深入研究市場的需求特征，圍繞客戶來做文章，尊重當?shù)乜蛻舻南M習慣,以迎合市場為產(chǎn)品設計方向.一般情況下，三、四線城市都有固定且集中的高收入群體，目標客戶一般集中在:1、電力、電信、能源、金融、煙草等壟斷行業(yè)以及當?shù)刂е云髽I(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的干部職工等;2、政府公務員及事業(yè)單位等泛公務員階層，尤其是在政府任職多年的大小官員；3、生意人群體;4、外地務工人員，他們選擇在家鄉(xiāng)買房置業(yè)或供養(yǎng)自己的家人、或作為自己返鄉(xiāng)時的落腳點;5、下屬城鎮(zhèn)富裕人群。這些是三、四線城市傳統(tǒng)的主力購房群體。但是無論目標客戶用行業(yè)劃分,或是以地域劃分，三、四線城市目標客戶的攀比炫耀心理相對明顯，圈層聚集，容易扎堆,通過各種關系形成一個復雜無形的關系網(wǎng)絡，排斥較低圈層群體,彼此間信息通暢迅速。針對三、四城市目標客戶的這些特點,規(guī)劃設計時重點做好產(chǎn)品選型、戶型設計:1、從建筑形態(tài)看：目前三、四城市基本上都處于由多層產(chǎn)品向高層、小高層產(chǎn)品過渡的發(fā)展階段；南北通透、采光良好的板樓是市場的主流。部分小城市的客戶對高層比較抵觸，甚至部分樓盤出現(xiàn)價格倒掛的情況，所以在容積率允許的情況下盡可能避免高層。而小戶型、單身公寓等是曇花一現(xiàn)的過渡或者補充型產(chǎn)品，始終不能成為市場主流。2、從戶型來看:三、四線城市的客戶一步到位、炫耀攀比的消費觀念相對比較明顯，喜歡大面積的戶型，正在由傳統(tǒng)的大三室占絕對主流向中小三室和兩居室過渡;二居室的戶型一般控制在80-100㎡左右，三室戶型面積則控制在110—130㎡左右。同時，消費者普遍喜歡戶型方正，大客廳南向，落地窗，至少有一個臥室朝南,主臥室必須朝南。3、商業(yè)：在三、四線城市,商業(yè)最容易出利潤，也是積聚項目最大利潤率的部分。在允許的條件下，盡可能多增加商業(yè)體量,部分項目甚至可以考慮把商業(yè)作為主要利潤點。(三）、三、四線城市成本控制措施縱觀三、四線城市房地產(chǎn)市場特點,借鑒行業(yè)的成功經(jīng)驗,在三、四城市開發(fā)房地產(chǎn)項目，必須以成本為導向，在有限的成本內(nèi)建造出迎合市場需求的產(chǎn)品,才能長期發(fā)展。項目開發(fā)全過程中,土地成本約占總成本的20—30%，配套工程費及工程建設其他費一般占項目總投資的10—15%，建筑安裝工程成本一般占總成本的45-55％,因地域差異略有不同。研究表明，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策、設計階段對項目總成本的影響在80%以上，而施工階段通過技術措施節(jié)約工程造價的可能性僅為5～10%。由此可見，成本控制都必須前置，前期土地拓展及設計階段是成本控制的重要環(huán)節(jié)。在此階段，成本控制可取得事半功倍的效果?？墒侨绾卧谕卣鼓玫?、設計階段將成本前置?有哪些行之有效的成本控制措施？下面淺析三、四線城市低價房的幾點成本控制措施:一、充分了解當?shù)貎?yōu)惠政策,提前進行攻關，在投資決策階段減少成本支出配套工程費主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套（學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設施）費。工程建設其他費包括行政事業(yè)性收費和工程服務性收費兩部分.行政事業(yè)性收費是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行,任意性很強,標準普遍偏高.其中有些項目雖然屬于押金性質(zhì)（如檔案保證金、綠化保證金、墻改基金等),但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。在投資決策階段,充分了解當?shù)厥袌?拿地之前充分了解當?shù)貎?yōu)惠政策，盡可能爭取政府的支持，以此來減少成本支出是最為有效的，成果也最顯著。在拓展拿地時，針對當?shù)卣?，重點研究分析以下幾點，提前與政府溝通，憑借規(guī)模能夠爭取到很多優(yōu)惠政策，甚至是打包式的優(yōu)惠政策。爭取在拿地之前,就將詳規(guī)指標調(diào)整到位:二、詳細調(diào)研周邊競爭樓盤,制定具有競爭力的交樓標準，控制材料選用。競爭對手先進入本城市開發(fā)，必定事先做了很多工作,特別是已經(jīng)在當?shù)刈隽硕鄠€樓盤的開發(fā)商，其產(chǎn)品已通過不斷完善，以適應本地消費需求,要特別注意其最近一期樓盤的設計特點及交樓標準.利用價值工程，對當?shù)乜蛻絷P注的部位,重點投入；而對于客戶關注度不高的部位，可以減少投入，滿足功能性要求即可,好鋼用在刀刃上。按限額設計指引的要求，嚴格控制一、二類材料的使用。著重研究材料的組合搭配、可替代材料使用及客戶感知不深的部位材料的使用，把成本投入在有效功能上，在功能和效果上尋求平衡。同時在鋪裝方案上細化,通過設計，將普通材料用特別的鋪裝方法和工藝,提升整體效果。盡可能減少或不用石材,用仿石涂料或面磚替代，同時避免進口、壟斷性材料的使用.經(jīng)對標分析，三四線城市品牌開發(fā)商電梯設備均按基本配置。在門板材料、開門高度、速度、提升重量、顯示系統(tǒng)等選擇上以標準配置為主。以下幾點是一個項目的亮點所在，可供參考：1、建筑外立面：顏色、建材、風格等最為引人矚目，在三、四線城市屬于投資少市場反響明顯的切入點。2、綠化：綠化成本小幅度的增加可能就會使項目增色不少，使得項目的檔次品位上升一個臺階,尤其實景園林景觀給客戶震撼最大。3、主入戶門：一定要醒目氣派,體現(xiàn)項目的檔次和地位，營造尊貴豪華的感覺.三、設計階段成本控制盡管設計費在建設工程全過程費用中的一般只占建安成本的1.5-2％左右，但對工程造價的影響可達75%以上，設計質(zhì)量的好壞直接影響建設成本的多少和工期的長短，直接決定人力、物力、財力投入的多少。因此成本控制要以設計階段為重點，這是最直接、最有效的的建設項目投資的根本所在。五、根據(jù)市場需求,合理分期開發(fā),加快開發(fā)進度,提高產(chǎn)品去化率1、一個城市一年能消化的容量總是有限的，對規(guī)?；_發(fā)而言，一定要合理分期推盤，各期項目之間有序銜接，既有利于土方平衡,又可以保證產(chǎn)品去化率。2、結(jié)合公司產(chǎn)品特點，推行標準化。三四線城市由于售價整體不高，建安成本占售價比重在50％以上，較少出現(xiàn)土地增值稅較高的情形,而且該類人群在買房時對價格的敏感程度十分高,且相對挑剔。推行標準化設計，即可縮短工期，加快工程進度，又對控制成本、落實限額有決定性作用。3、紅線外管網(wǎng)及早安排實施。主動與政府協(xié)調(diào),及時解決紅線外設施不完善問題.4。不同城市對預售條件設置不一樣，如部分城市高層須封頂才能銷售,有的城市則地下室封頂即可銷售。調(diào)查研究預售條件,爭取盡早開盤銷售，對提高項目周轉(zhuǎn)率具有重要的意義。六、推行戰(zhàn)略采購，全面降低工程成本通過與行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)對標,我們發(fā)現(xiàn)，成本控制到位的企業(yè)，都在推行戰(zhàn)略采購。恒大地產(chǎn)集團全資子公司廣州恒大材料設備有限公司,負責全國各城市公司的材料設備采購,總部戰(zhàn)略采購并直接配送到一線公司,每年50億的采購量，240家戰(zhàn)略供方。之所以能夠?qū)崿F(xiàn),完全賴于恒大的高度標準化和不折不扣地執(zhí)行戰(zhàn)略采購。如精裝修木地板，標準化只有一款,柚木王實木復合板，全年一款木地板的采購量是2。5個億;墻地磚一年80％的采購量是一款磚，這一款磚年采購金額近2億；入戶門只有一款,步陽的鋼木復合門；室內(nèi)門也只有一款,一個月的產(chǎn)量是1萬樘,可以做到提前生產(chǎn)，庫存?zhèn)湄?隨要隨到。這種品種集中可以做到較大的溢價空間。萬科的戰(zhàn)略采