2021年招商操作綜合流程

招商操作步驟一、序言招商成敗關(guān)系到商業(yè)項目標(biāo)順利開業(yè),伴隨商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,招商將會飾演很關(guān)鍵角色。我們認(rèn)為一個商業(yè)項目標(biāo)真正成功并不是銷售完成,而是以后連續(xù)經(jīng)營長久旺盛.統(tǒng)一招商就是為商場以后經(jīng)營暢旺奠定堅實基石。我們主動地為本項目尋求最好贏利模式和整體招商實戰(zhàn)策略，努力爭取使本項目實現(xiàn)經(jīng)濟效益、品牌效益和社會效益“三贏”，和將項目連續(xù)做旺，實現(xiàn)贏利持久化和最大化。二、招商各階段劃分為了能讓本項目順利開業(yè)，我們?yōu)楸卷椖孔鞒隽艘惶讟?biāo)準(zhǔn)招商步驟：

（一）、招商前期階段依據(jù)福泰地產(chǎn)商業(yè)部分專業(yè)市場特殊定位，我們?yōu)榱四苡雍玫亻_展本項目標(biāo)招商實施工作，爭取在最短時間內(nèi)快速完成本項目標(biāo)招商工作，達成項目標(biāo)招商最終目標(biāo)。我們將其招商工作大致分為三個操作階段：一是招商前期階段，二是招商中期操作階段，三是招商后期階段。為了確保福泰地產(chǎn)商業(yè)部分專業(yè)市場招商工作能夠順利開展及能夠盡早達成貴司招商目標(biāo)，依據(jù)項目標(biāo)工程進度實際情況，必需要在招商前期做好以下前期準(zhǔn)備工作，方便利于能夠愈加好地開展下一步招商工作。1、制訂租金整體策略租金是商戶進場最敏感原因，是否能夠?qū)庵放萍揖佑镁咂髽I(yè)、大型建材企業(yè)、大型餐飲店、二線超市、百貨引進本商場，租金就是招商操作中最關(guān)鍵籌碼。首先我們將首層租金水平定為100%，再依據(jù)其它樓層不一樣原因制訂不一樣浮動幅度，就能夠得到各層商鋪不一樣價格。2、獲取用戶聯(lián)絡(luò)電話依據(jù)項目標(biāo)定位，必需在前期先搜集一部分目標(biāo)用戶電話及其它聯(lián)絡(luò)方法，并整理成備用資料，有利于下一步招商工作開展。1）用戶分類依據(jù)本項目標(biāo)具體定位，必需先將我們目標(biāo)商家進行分類，同時，必需先將商場功效區(qū)域進行合適劃分，業(yè)態(tài)有機組合，方便將各商家按經(jīng)營類型或等級愈加好安排其進場位置。2）依據(jù)分類列出相關(guān)品牌用戶名稱依據(jù)本項目標(biāo)專題定位，先將相關(guān)品牌用戶名稱分類列出，比如：順德王朝家私、廣州香江家私城、廣州美好居、春天百貨、等品牌，方便我們下一步展開和目標(biāo)用戶聯(lián)絡(luò)，令到我們對項目所需要用戶含有目標(biāo)性、明確性，確保我們能夠愈加好地掌握相關(guān)用戶資料。3）尋求聯(lián)絡(luò)方法專業(yè)市場招商最關(guān)鍵是先要找到目標(biāo)用戶群，尋求目標(biāo)用戶能夠有多個聯(lián)絡(luò)方法。如：A、經(jīng)過黃頁B、電話查詢C、到專業(yè)市場現(xiàn)場咨詢D、個人社會資源E、上網(wǎng)查詢F、其它路徑等。4）整理用戶資料將搜集回來用戶資料進行分類整理，列出用戶清單、包含企業(yè)名稱、所經(jīng)營品牌名稱、聯(lián)絡(luò)人、聯(lián)絡(luò)電話等，有利于明確目標(biāo)用戶聯(lián)絡(luò)方法和把握本項目標(biāo)有效準(zhǔn)用戶。3、各類招商渠道操作A、電話約訪電話約訪是招商工作中很關(guān)鍵一個渠道，而且也是使用最多一個方法。電話約訪需要很多溝通技巧，招商人員必需知道，利用電話約訪最終目標(biāo)是要和見面用戶。電話約訪時間不宜過長，在時間上要有一定把握。B、陌生造訪經(jīng)過掌握用戶資料，根據(jù)用戶地址，招商人員攜帶本項目標(biāo)資料直接到用戶企業(yè)進行陌生造訪，爭取得到深入見面洽談，和用戶達成租賃意向。C、現(xiàn)場直接招商這是經(jīng)過項目標(biāo)招商廣告、用戶轉(zhuǎn)介紹或其它方法得悉本項目標(biāo)招商信息而自己親自來到項目現(xiàn)場。這類用戶是最有效用戶群體，必需要很好地把握這份用戶資源，招商人員必需要主動跟進這類用戶，爭取在現(xiàn)場利用多種技巧令到用戶落定或簽約。4、各類招商手法確實定為了擴大舶·品牌港著名度，提升本項目標(biāo)形象，爭取在最短時間內(nèi)快速完成本項目標(biāo)招商工作.依據(jù)本項目標(biāo)具體情況，采取了三種招商方法:A、現(xiàn)場招商項目標(biāo)現(xiàn)場是項目對外直接窗口，能夠讓慕名而來用戶更具體地了解本項目。經(jīng)過廣告宣傳推廣,擴大項目標(biāo)著名度，利用廣告吸引用戶到項目現(xiàn)場參觀，愈加增強用戶入駐信心。這類是目標(biāo)用戶之中最有效用戶，招商人員必需主動跟進這類用戶，和其保持緊密聯(lián)絡(luò)，爭取在現(xiàn)場落定或簽定該類用戶。B、巡回招商會為了能立即完成本項目標(biāo)招商目標(biāo),能夠在當(dāng)?shù)鼗蛲獾厝ヅe行巡回招商會，為本項目招到真正符合條件商家。到外地舉行巡回招商會能讓商家立即且具體地了解本項目標(biāo)招商對象，為商家找一個真正符合和能夠完全展示本產(chǎn)品場所。C、一對一直接招商手法福泰地產(chǎn)專業(yè)市場部分，商鋪數(shù)量不多，不過要招到優(yōu)質(zhì)商家也不是很輕易事。采取一對一直接招商手法有利于愈加好地把握有效商家，能夠具體地了解商家真正需要，輕易促成有效商家落定或簽約。4、篩選用戶依據(jù)項目標(biāo)專題定位，我們必需將前期鎖定用戶群進行統(tǒng)一篩選、分類，選出符合本商場目標(biāo)用戶群。5、鎖定用戶經(jīng)過用戶資源和其它手法，利用電話約訪或其它方法事先和本項目標(biāo)目標(biāo)用戶取得聯(lián)絡(luò)，為本項目儲蓄一同意用戶，以致到招商工作真正實施時候，能夠有一個水到渠成效果，在最短時間內(nèi)快速達成本項目標(biāo)招商目標(biāo)，有利于項目標(biāo)順利開業(yè)。6、招商推廣策劃及安排依據(jù)本項目標(biāo)具體需要組建招商廣告推廣專案小組，幫助現(xiàn)場招商廣告推廣整體把控，有利于項目招商工作順利推進。7、招商部門組織架構(gòu)及人員安排依據(jù)項目標(biāo)需要，組建項目標(biāo)專案招商部及招商人員工作安排。8、招商人員系統(tǒng)培訓(xùn)為了令招商人員愈加熟悉本項目標(biāo)基礎(chǔ)概況，提升招商人員招商技巧，快速達成本項目標(biāo)招商目標(biāo)。依據(jù)項目和招商人員需要制訂系列培訓(xùn)課程，比如：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)、項目基礎(chǔ)概況、招商步驟、招商技巧培訓(xùn)及各類招商應(yīng)用文件應(yīng)用說明等。系統(tǒng)培訓(xùn)模擬訓(xùn)練，能夠立即提升招商隊伍實戰(zhàn)能力，以求在最短時間內(nèi)完成貴司預(yù)期招商目標(biāo)。9、各類應(yīng)用文件確實定在招商工作開始之前，必需確定各類相關(guān)應(yīng)用文件，比如：招商排號通知單、商鋪認(rèn)租須知、商鋪認(rèn)租書、商鋪認(rèn)租意向書及商鋪租賃合相同文件。便于我們招商工作愈加好展開，避免在招商工作碰到無須要相關(guān)麻煩，給用戶留下不良印象。（二）、招商中期操作階段招商中期操作階段是已進入項目招商工作實際實施階段，爭取在此階段完成招商目標(biāo)85%，以利于項目標(biāo)正常開業(yè)，招商人員必需明確簽約是這個階段最終目標(biāo)。為了愈加好地篩選、引進商家，我們特地為本項目制訂了以下招商步驟，利于招商工作有序開展。1、經(jīng)過打電話方法簡單介紹項目，爭取約見、遞送資料（電話交談內(nèi)容最終目標(biāo)是為了爭取見面送資料）在項目標(biāo)招商前期工作中，必需搜集或鎖定了一批目標(biāo)用戶。在具體招商工作開展之中，必需是數(shù)管齊下，一是利用廣告吸引部分商家，二是利用已經(jīng)有用戶資源經(jīng)過打電話方法約訪，三是經(jīng)過陌生造訪，四是用戶轉(zhuǎn)介紹等方法來為本項目爭取用戶。招商人員經(jīng)過打電話約見用戶，最終目標(biāo)是要和用戶見面，爭取在見面時候才給用戶遞送資料，確保用戶有效性。所以，經(jīng)過打電話方法約訪用戶時間不宜過長，以免影響用戶工作或其它事項，避免引發(fā)用戶不耐煩。2、到用戶企業(yè)造訪，送資料（集中用戶統(tǒng)一時間和發(fā)展商開見面會議）和用戶電話約定造訪時間后，必需要在約定時間按時造訪用戶。3、參與各類商家洽談確定目標(biāo)商家后，必需舉行相關(guān)招商公關(guān)活動，吸引目標(biāo)商家入駐本項目。4、填寫意向書填寫意向書對招商工作是很關(guān)鍵一環(huán)，因為能夠經(jīng)過意向書搜集到目標(biāo)用戶更具體資料和意向程度，深入確定用戶有效性。不管是用戶親自到項目現(xiàn)場租賃或是招商人員第一次上門造訪用戶，全部必需爭取在第一時間讓用戶填寫租賃意向書，以取得用戶資料，方便實施更深入跟進和約訪、洽談。5、統(tǒng)一和發(fā)展商見面開會，作本項目標(biāo)匯報將目標(biāo)用戶集中起來，統(tǒng)一一個時間、地點和發(fā)展商召開見面會，進行面對面交流溝通，由發(fā)展商就項目標(biāo)基礎(chǔ)概況作具體介紹，向用戶匯報項目標(biāo)具體工程進度和正式交付使用時間，建立目標(biāo)用戶入駐信心。6、租賃條款商洽和用戶落定認(rèn)租意向后，招商人員應(yīng)極力邀請用戶到招商現(xiàn)場對租賃條款進行具體洽談。7、陪同用戶簽署臨時租賃協(xié)議為了落定用戶，深入強化商家入駐信心，招商人員必需趁熱打鐵，令到用戶在現(xiàn)場洽談時候簽署臨時租賃協(xié)議。8、確定具體租賃條件，交付定金和用戶進行商討，確定具體租賃條件，并利用多種誘導(dǎo)方法促進用戶交付定金（誠意金），簽署認(rèn)租金書，深入鎖定成本項目標(biāo)準(zhǔn)用戶，利于促進下一步簽約租賃協(xié)議。9、簽定正式租賃協(xié)議簽署了認(rèn)租書后，招商人員必需主動跟進聯(lián)絡(luò)或引導(dǎo)用戶，爭取促成用戶在現(xiàn)場當(dāng)場簦定正式租賃協(xié)議。讓用戶明確了解租賃條件，在平等且雙方同意條件下，按相關(guān)程序和要求，簽定正式租賃協(xié)議。爭取早日完成本項目標(biāo)招商目標(biāo)。（三）、招商后期階段進入本項目標(biāo)招商后期階段，必需盡可能在此階段將商鋪全部招租完成。商場是否能夠正常開業(yè)，就要看商場商家進場程度。1、商戶進場裝修完成了商戶招商簽約工作后，著手就是要跟進行招商后續(xù)服務(wù)。依據(jù)商戶相關(guān)要求，和商戶特色確定裝修設(shè)計方案，安排裝修隊伍入場進行裝修，以標(biāo)準(zhǔn)裝修質(zhì)量滿足商戶要求。2、制訂商場管理要求為了確保本項目標(biāo)順利開業(yè)，必需依據(jù)實際情況建立一套標(biāo)準(zhǔn)管理要求，便于本項目標(biāo)統(tǒng)一經(jīng)營管理。3、確定經(jīng)營管理企業(yè)本項目標(biāo)經(jīng)營是否暢旺，經(jīng)營秩序是否正常，這些全部和專業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)經(jīng)營管理水平相關(guān)。定時和不定時旺場促銷活動對商場人流暢旺有很大影響。依據(jù)專題定位，本項目必需要確定一個資質(zhì)較高經(jīng)營管理企業(yè)參與經(jīng)營管理。（四）、開業(yè)經(jīng)過以上招商階段，基礎(chǔ)完成了本項目標(biāo)招商工作，為了確保正常開業(yè)，在開業(yè)前完成85%以上招商目標(biāo)。三、后記項目是否能夠順利開業(yè)，必需要有主力品牌店強勢加盟，才能帶動其它經(jīng)營商家加盟。

3、各類招商渠道操作A、電話約訪電話約訪是招商工作中很關(guān)鍵一個渠道，而且也是使用最多一個方法。電話約訪需要很多溝通技巧，招商人員必需知道，利用電話約訪最終目標(biāo)是要和見面用戶。電話約訪時間不宜過長，在時間上要有一定把握。B、陌生造訪經(jīng)過掌握用戶資料，根據(jù)用戶地址，招商人員攜帶本項目標(biāo)資料直接到用戶企業(yè)進行陌生造訪，爭取得到深入見面洽談，和用戶達成租賃意向。C、現(xiàn)場直接招商這是經(jīng)過項目標(biāo)招商廣告、用戶轉(zhuǎn)介紹或其它方法得悉本項目標(biāo)招商信息而自己親自來到項目現(xiàn)場。這類用戶是最有效用戶群體，必需要很好地把握這份用戶資源，招商人員必需要主動跟進這類用戶，爭取在現(xiàn)場利用多種技巧令到用戶落定或簽約。4、各類招商手法確實定為了擴大舶·品牌港著名度，提升本項目標(biāo)形象，爭取在最短時間內(nèi)快速完成本項目標(biāo)招商工作.依據(jù)本項目標(biāo)具體情況，采取了三種招商方法:A、現(xiàn)場招商項目標(biāo)現(xiàn)場是項目對外直接窗口，能夠讓慕名而來用戶更具體地了解本項目。經(jīng)過廣告宣傳推廣,擴大項目標(biāo)著名度，利用廣告吸引用戶到項目現(xiàn)場參觀，愈加增強用戶入駐信心。這類是目標(biāo)用戶之中最有效用戶，招商人員必需主動跟進這類用戶，和其保持緊密聯(lián)絡(luò)，爭取在現(xiàn)場落定或簽定該類用戶。B、巡回招商會為了能立即完成本項目標(biāo)招商目標(biāo),能夠在當(dāng)?shù)鼗蛲獾厝ヅe行巡回招商會，為本項目招到真正符合條件商家。到外地舉行巡回招商會能讓商家立即且具體地了解本項目標(biāo)招商對象，為商家找一個真正符合和能夠完全展示本產(chǎn)品場所。C、一對一直接招商手法福泰地產(chǎn)專業(yè)市場部分，商鋪數(shù)量不多，不過要招到優(yōu)質(zhì)商家也不是很輕易事。采取一對一直接招商手法有利于愈加好地把握有效商家，能夠具體地了解商家真正需要，輕易促成有效商家落定或簽約。4、篩選用戶依據(jù)項目標(biāo)專題定位，我們必需將前期鎖定用戶群進行統(tǒng)一篩選、分類，選出符合本商場目標(biāo)用戶群。5、鎖定用戶經(jīng)過用戶資源和其它手法，利用電話約訪或其它方法事先和本項目標(biāo)目標(biāo)用戶取得聯(lián)絡(luò)，為本項目儲蓄一同意用戶，以致到招商工作真正實施時候，能夠有一個水到渠成效果，在最短時間內(nèi)快速達成本項目標(biāo)招商目標(biāo)，有利于項目標(biāo)順利開業(yè)。6、招商推廣策劃及安排依據(jù)本項目標(biāo)具體需要組建招商廣告推廣專案小組，幫助現(xiàn)場招商廣告推廣整體把控，有利于項目招商工作順利推進。7、招商部門組織架構(gòu)及人員安排依據(jù)項目標(biāo)需要，組建項目標(biāo)專案招商部及招商人員工作安排。8、招商人員系統(tǒng)培訓(xùn)為了令招商人員愈加熟悉本項目標(biāo)基礎(chǔ)概況，提升招商人員招商技巧，快速達成本項目標(biāo)招商目標(biāo)。依據(jù)項目和招商人員需要制訂系列培訓(xùn)課程，比如：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)、項目基礎(chǔ)概況、招商步驟、招商技巧培訓(xùn)及各類招商應(yīng)用文件應(yīng)用說明等。系統(tǒng)培訓(xùn)模擬訓(xùn)練，能夠立即提升招商隊伍實戰(zhàn)能力，以求在最短時間內(nèi)完成貴司預(yù)期招商目標(biāo)。9、各類應(yīng)用文件確實定在招商工作開始之前，必需確定各類相關(guān)應(yīng)用文件，比如：招商排號通知單、商鋪認(rèn)租須知、商鋪認(rèn)租書、商鋪認(rèn)租意向書及商鋪租賃合相同文件。便于我們招商工作愈加好展開，避免在招商工作碰到無須要相關(guān)麻煩，給用戶留下不良印象。

六福國際商業(yè)廣場招商政策和招商周期一、整體運作思緒先入后營再調(diào)招商運行策略先入：兩個層次意思。首先是先入市場，以合理租金和招商政策切入市場，如租金顯著高于市場將極難被接收，不付合市場會被淘汰；同時也是讓經(jīng)營者進入到我們項目來經(jīng)營,達成開街標(biāo)準(zhǔn)70%入駐經(jīng)營者。后營：經(jīng)過運行、管理實現(xiàn)商家正常平穩(wěn)連續(xù)經(jīng)營，這是一個穩(wěn)定時，完成留商、養(yǎng)商。再調(diào)：商家能實現(xiàn)盈利且能在此良好經(jīng)營（至此市場培育階段基礎(chǔ)完成），在此情形下，進行合理租金上浮調(diào)整。以市場可能接收招商相關(guān)政策，開啟項目標(biāo)招商。經(jīng)營者所關(guān)心：到某一物業(yè)經(jīng)營理由能否盈利招商關(guān)鍵原因：合理租金合理招商政策合理入市時機二、項目平均租金1、濟陽租金分布精品街精品街0,15-0,18龍海路0.5—0.8緯二路1-1.5緯一路0.3-0.6經(jīng)二路0.3—0.8韓家街0.3—0.5老商業(yè)街0.5—0.82、租金制訂關(guān)鍵原因因為精品街和本項目相鄰最近，同屬濟陽多年來新興商業(yè)物業(yè)，且從現(xiàn)在投資者、經(jīng)營戶溝通時用戶大部分均將精品街和本項目進行比較，所以作為本項目標(biāo)關(guān)鍵租金參考。同時考慮到本項目之建筑設(shè)計計劃及商業(yè)運作等優(yōu)勢顯著優(yōu)于濟陽精品街，本項目剛投放市場和其租金差距不要太大。3、租金確定——合理租金制訂0．23元/平方米/天街段AB15—AB22AB4—AB11AB14—CD21AB3—CD8CD20—EFCD7—EFGH平均租金0.20.150.250.3一層0.250.20.320.4二層0.150.10.180.2即本項目商業(yè)之二層租金就相當(dāng)精品街之一層租金。租金較高，極難使用戶接收并輕易使用戶分流，增加招商風(fēng)險。三、招商政策從現(xiàn)在和經(jīng)營者溝通中，只是經(jīng)過溝通讓經(jīng)營戶明了項目標(biāo)優(yōu)勢和商業(yè)前景是極難轉(zhuǎn)化為她們產(chǎn)到我們這來經(jīng)營行動。所以，虛實相濟完成招商虛：對市場現(xiàn)實狀況、前景分析，項目優(yōu)勢敘述等說服溝通工作實：企業(yè)對于商業(yè)運作決心——招商相關(guān)政策投入預(yù)取之，先和之1、免租政策確定平均免租期街段AB15—AB22AB4—AB11AB14—CD21AB3—CD8CD20—EFCD7—EFGH12．5個月（1.042年）招商政策（免租）12個月18個月12個月8個月租賃期2年3年2年1年一層10個月15個月10個月7個月二層14個月21個月14個月9個月2、租金收益方法總面積（㎡）平均租金（元）年收益（元）五年總收益（元）無免租期20549.610.23元1725139.768625698.798含免租期前二年20549.610.23元1652683.8916653899.19含免租期第三年20549.610.40元3000243.06含免租期第四年20549.610.65元4875394.973含免租期第五年20549.610.95元7125577.268收益增值8028200.392按以上含免租租金總收益，相當(dāng)于平均租為0.45元/平方米/天注：①、以上計算按免租協(xié)議期滿后三年，按商鋪增值租金收益保守估算；②、依據(jù)市場反饋，沒有免租期情況下招商只能在30%左右，沒有商氣，商鋪、沒有增值收益，且不能確保1—2年協(xié)議期滿后幾年租金收入；根據(jù)帶免租操作模式可達成招商70%，大量商家入住可使商街快速走旺，這也是商鋪增值最根本所在；③、以上計算為招商100%計算，且商街連續(xù)5年沒有空鋪。3、輔助政策（1）經(jīng)營商家稅費減免及相關(guān)證照手續(xù)統(tǒng)一辦理；（2）統(tǒng)一店面形象制作費用減免；四、招商周期招商是雙刃：招商能夠提升本商業(yè)項目標(biāo)商業(yè)價值，但如在整個項目銷售前期招商集中展開勢必會分解部分自營用戶投資可能1、項目整體招銷關(guān)系先重銷售，再重招商銷售：先揚后抑招商：先抑扣揚以此達成二者相互帶動項目交房前之4-6個月完成整個項目標(biāo)招商。2、招商時間階段大型主力業(yè)態(tài)招商特點招商周期長，洽談期長：六個月至兩年時間物業(yè)需“量身”定做非大型主力業(yè)態(tài)招商特點：招商周期相對較短洽談期對相對短物業(yè)按建筑要求即可無額外要求注：大型主力業(yè)態(tài)如購物中心、百貨店、倉儲店、家居中心、星級酒店店等非大型主力業(yè)態(tài)為便利店、服裝店、快餐店、美容美發(fā)店等。由以上能夠看出，本項目屬于非大型主力業(yè)態(tài)招商，在項目交房之前4-6個月即20XX年3—7月份為招商集中期，全方面展開招商工作，此時商鋪銷售已進入平穩(wěn)銷售連續(xù)期，恰好以招商促進銷售。如過集中早展開，用戶不會用近一個季度時間等著在我們這開業(yè)，會使相關(guān)廣告投放后用戶資源流失。

浩創(chuàng)第一商城招商條件及優(yōu)惠政策（討論稿）鄭州美格商業(yè)管理企業(yè)自20XX年4月15日正式開啟招商以來，依據(jù)整體工作計劃安排，本著重調(diào)查、重數(shù)據(jù)工作方法，關(guān)鍵對滑縣商業(yè)環(huán)境、商業(yè)零售市場、百貨商場等進行了調(diào)查。從經(jīng)營方法、租金情況、費用標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營面積和銷售情況、收款方法、結(jié)算周期等相關(guān)內(nèi)容進行了摸底，為本項目招商政策制訂積累了大量參考數(shù)據(jù)。結(jié)合浩創(chuàng)第一商城戰(zhàn)略需求，充足考慮滑縣經(jīng)濟發(fā)展趨勢和商業(yè)發(fā)展現(xiàn)實狀況、品牌商承受能力等很多原因，針對浩創(chuàng)第一商城業(yè)態(tài)及經(jīng)營定位，和本項目經(jīng)營業(yè)種、品類等，特確定浩創(chuàng)第一商城招商條件及優(yōu)惠政策。一、招商條件及優(yōu)惠政策制訂標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)1、筑巢引鳳，放水養(yǎng)魚，整合、優(yōu)化品牌資源現(xiàn)在，滑縣商業(yè)比較分散，在招商過程中，制訂優(yōu)惠招商條件和政策，激勵和支持品牌商引進品牌，調(diào)整、優(yōu)化品牌結(jié)構(gòu)，確保招商質(zhì)量和數(shù)量，確保開業(yè)后商城能有較強人氣，“以商業(yè)帶動銷售、以商業(yè)保障銷售”為宗旨，樹立品牌商和商城共同培育市場信心，是十分必需。2、招商政策制訂依據(jù)招商政策是招商工作基礎(chǔ)和依據(jù)，必需正確、合理、切實可行，既要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，又要符合浩創(chuàng)第一商城業(yè)態(tài)、經(jīng)營定位及未來發(fā)展要求。招商條件過高，不利于確保招商質(zhì)量、進度、品牌及品牌商引進；條件過低，直接影響租金收益。所以，項目招商政策和條件制訂采取比照法，關(guān)鍵參考滑縣同類商場招商條件（見附表），結(jié)合項目標(biāo)經(jīng)營費用，同時參考現(xiàn)在周圍市場商業(yè)項目開業(yè)早期招商政策制訂方法和依據(jù)，分樓層、按業(yè)種及品類制訂本項目標(biāo)招商條件及優(yōu)惠政策。滑縣各商業(yè)項目費用對比表項目名稱扣率、租金（元/㎡/月）工商稅收職員工資（元）職員工裝職員押金備注正宏百貨一層：10-15%63二層：10%、33三層：10%（現(xiàn)在空場）無400月+提成無無1．一次交十二個月租金免三個月2．二次用電另計（單表入戶）永通購物廣場一層；20二層：15三層：待定二樓：免十二個月租金無業(yè)主自營無1．管理費9元/㎡/月2．二次用電另計（單表入戶）3.各柜進場押金5000-10000元4.協(xié)議簽署三年.5、柜位經(jīng)營面積有公攤。工貿(mào)商場20-50無業(yè)主自營無無二次用電另計華聯(lián)百貨聯(lián)營:15%其它自營無450月+提成無無二次用電另計春天衣飾廣場自營無450+分成有無萬家福生活廣場60+自營無450+分成有500元1．十二個月扣120元工裝費2.二次用電另計世紀(jì)廣場15-25無業(yè)主自營無無各鋪面為上下連體,一層為營業(yè)場地,二樓為居住場地,面積50+50㎡滑縣各商業(yè)街費用對比表項目街道扣率、租金（元/㎡/月）工商稅收(元/月)職員工資（元）衛(wèi)生管理費(元/月)備注燒雞街25-60315450+分成15轉(zhuǎn)讓費3萬-5萬紫光步行街30-60430450+分成10轉(zhuǎn)讓費2萬-4萬（部分）集貿(mào)市場66-90無自營無押金1500元益友時代廣場一層：50二層：25三樓：13四樓：8無自營無賓北廣場20-35300自營無餐飲稅收190元/月體彩廣場20-40無自營無敬老廣場20-50無自營無世紀(jì)廣場15-25無自營10營業(yè)區(qū)50㎡+住宿區(qū)50㎡紅旗路30-50350自營20解放路40-50330自營10衛(wèi)河路40-60300自營30道城路20-40350自營30人民路20-36400自營30貿(mào)易路20-30無自營20益友廣場調(diào)查數(shù)字總面積：120XX平方米樓層面積經(jīng)營品類租金費用備注一樓3500㎡品牌衣飾、移動通訊、床品等3.5萬元/間（55㎡/間）合53元/㎡/月物業(yè)全免、稅等臨時不交位置不一樣，租金向內(nèi)遞減二樓3200㎡男女衣飾、皮鞋、童裝、玩具、冷飲冷飲：41元/㎡、童裝玩具25元/㎡物業(yè)全免、稅等臨時不交三樓3500㎡餐飲、臺球、網(wǎng)吧、電玩、迪廳（裝）13元/月/㎡餐飲有4元/月/㎡垃圾清運費四樓1800㎡KTV（裝）等8.3元/月/㎡(十二個月18萬)工商稅務(wù)單獨申報整體招商政策租用十二個月送六個月、租兩年送8個月、租用三年送十二個月。針對我項目制訂了招商優(yōu)惠方案，具體方法現(xiàn)在還未調(diào)查到。調(diào)查分析租金結(jié)構(gòu)和我們項目比較靠近，對市場有一定指導(dǎo)意義，其二、三、四樓均未銷售，不牽涉投資者利益。開發(fā)企業(yè)主動性強，故而優(yōu)惠幅度大?；h各商場情況調(diào)查表序號商業(yè)項目名稱政策物業(yè)情況開業(yè)情況備注1永通購物廣場一樓20元/㎡/月二樓免十二個月租金物業(yè)管理費9元/㎡/月一部手扶電梯、廣播音樂系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)三樓空場日趨好轉(zhuǎn)2正宏百貨聯(lián)營，扣點15%-20%，其它費用無。一部手扶電梯、廣播音樂系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)一樓撤柜較多，二樓超市，三樓空場。生意冷清3益友廣場一樓35-70元/㎡/月二樓25元/㎡/月三樓19元/㎡/月四樓11元/㎡/月，統(tǒng)一簽十二個月送6個月，部分簽十二個月送12月、19月租金，其它費用無。一部手扶電梯。30%空場，勉強維持（現(xiàn)在有小部分燒雞街商戶陸續(xù)入駐）4燒雞街經(jīng)營商戶已停業(yè)已拆遷6-7家商戶入駐益友廣場，部分商戶入駐世紀(jì)廣場，部分品牌商戶停業(yè)尋求適宜項目。5紫光步行街30-60元/㎡/月，工商稅務(wù)在400元左右二層獨立商鋪第一手房東5年6萬，20XX年9月份到期。6鴻運商貿(mào)城30-70元/㎡/月（鋪位面積基9㎡左右，商鋪年租金在8000元左右），工商稅務(wù)費用無。臨時建筑20XX年八月至九月份協(xié)議到期，現(xiàn)商戶正在選地方。7丹尼斯在建，開始進行銷售和招商宣傳，政策未定。地下商場，一至三樓商場，四至五樓住宅。無無8永信商場在建一樓商場，二至五樓住宅。無無9德遠·新天地在建，開始銷售和招商宣傳，政策未定。一至三樓商場，四至五樓，商用寫字樓。無無二、業(yè)態(tài)定位及品類計劃樓層業(yè)態(tài)及品類地下超市一樓一樓臨街門店精品店：品牌男裝、品牌女裝、名牌鞋業(yè)、青春休閑、運動休閑、名表、眼鏡、化妝名店、美容美發(fā)、名煙名酒、醫(yī)藥超市、黃金珠寶、數(shù)碼、通訊、攝影器材、手機賣場、通訊營業(yè)廳等一樓步行街流行前線中間小商品城外圈流行前線紅旗路側(cè)男鞋、襯衣、男褲等衛(wèi)河路側(cè)IT、數(shù)碼、通訊、攝影器材等小商品城精品小百貨、文具、辦公用具、飾品、手工業(yè)品、小五金等燒雞街男裝、女裝、休閑、牛仔等二樓解放路、紅旗路百貨區(qū)：西式快餐主力店預(yù)留、兒童系列、皮鞋賣場、衣飾賣場等解放路、衛(wèi)河路家居、布藝、窗簾、床上用具、家居飾品、櫥衛(wèi)用具、家電賣場、電腦、數(shù)碼、手機配件、電動車、自行車及配件等燒雞街名品店：男女服裝、針織內(nèi)衣、飾品等三樓美食天地、水吧、咖啡吧、酒吧、網(wǎng)吧、健身房、臺球室、家居廣場等四樓補習(xí)班、藝術(shù)培訓(xùn)學(xué)校、跆拳道、瑜伽館等浩創(chuàng)第一商城樓層業(yè)態(tài)及品類計劃樓層業(yè)態(tài)及品類租金標(biāo)準(zhǔn)元/㎡/月物業(yè)管理費元/㎡/月工商稅務(wù)二次照明地下超市以實際洽談為標(biāo)準(zhǔn)以實際洽談為標(biāo)準(zhǔn)單獨注冊單獨申報另計一樓一樓臨街門店精品店：品牌男裝、品牌女裝、名牌鞋業(yè)、青春休閑、運動休閑、名表、眼鏡、化妝名店、美容美發(fā)、名煙名酒、醫(yī)藥超市、黃金珠寶、數(shù)碼、通訊、攝影器材、手機賣場、通訊營業(yè)廳等1、均價502、按區(qū)域定價，差價5元左右3、主力店以實際洽談為標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費提議:1、不超出2元2、面積較大商鋪物業(yè)費用另定標(biāo)準(zhǔn)1、商城統(tǒng)一申報優(yōu)惠政策，商戶受益2、個體商戶申請營業(yè)執(zhí)照，商城幫助辦理，爭取優(yōu)惠。3、商城和政府聯(lián)合在項目處設(shè)置工商稅務(wù)辦公室。單表入戶，電費另計一樓內(nèi)鋪流行前線均價：40按區(qū)域定價，差價5元左右大賣場以實際洽談為標(biāo)準(zhǔn)中間小商品城部分外圈流行前線紅旗路側(cè)男鞋、襯衣、男褲均價40，差價5元左右衛(wèi)河路側(cè)IT、數(shù)碼、通訊、攝影器材等均價40，差價5元左右小商品城精品小百貨、文具、辦公用具、飾品、手工業(yè)品、小五金等均價40，差價5元左右燒雞街男裝、女裝、休閑、牛仔等均價50，差價5元左右二樓解放路、紅旗路百貨區(qū)：西式快餐主力店預(yù)留、兒童系列、皮鞋賣場、衣飾賣場等均價25，差價5元大賣場政策另定物業(yè)管理費提議:1、不超出1.5元2、大賣場物業(yè)費用政策另定同上同上解放路、衛(wèi)河路家居、布藝、窗簾、床上用具、家居飾品、櫥衛(wèi)用具、家電賣場、電腦、數(shù)碼、手機配件、電動車、自行車及配件等均價25，差價5元家電賣場政策另定燒雞街名品店：男女服裝、針織內(nèi)衣、飾品等均價30，差價5元三樓美食天地、水吧、咖啡吧、酒吧、網(wǎng)吧、健身房、臺球室、家居廣場等均價20，差價5元物業(yè)費提議:1、不超出期1元,2、大賣場物業(yè)費用另定同上同上四樓補習(xí)班、藝術(shù)培訓(xùn)學(xué)校、跆拳道、瑜伽館等均價10，差價5元物業(yè)提議:不超出1元，大賣場另定同上同上三、招商政策：依據(jù)滑縣商業(yè)現(xiàn)實狀況，商城以租賃經(jīng)營方法為主，以綜合優(yōu)勢吸引品牌商進駐。（見附表）四、招商政策體系說明：（一）、確保金：1、物業(yè)自持、返租區(qū)：意向書或協(xié)議簽定時按100元/平方米標(biāo)準(zhǔn)收取訂金，訂金總額度不得低于20XX元，開業(yè)后訂金做為經(jīng)營確保金，合作關(guān)系終止后30天內(nèi)無息返還。2、業(yè)主代租區(qū)：租金由業(yè)主收取，經(jīng)營確保金由浩創(chuàng)商城統(tǒng)一收取，以確保商城統(tǒng)一管理。標(biāo)準(zhǔn)同上。3、業(yè)主自營、自租：為確保自營、自租業(yè)戶能享受浩創(chuàng)第一商城營銷推廣、廣告宣傳、統(tǒng)一管理、用戶資源及浩創(chuàng)商城運行管理統(tǒng)一性，標(biāo)準(zhǔn)上要求業(yè)主必需接收浩創(chuàng)商城統(tǒng)一管理并交納一定數(shù)額經(jīng)營確保金。標(biāo)準(zhǔn)同上。（二）、租金：另附表。（三）、物業(yè)管理費：1、有選擇擇性對中國著名主力店商戶免收物業(yè)管理費。2、對面積需求較大大賣場商戶優(yōu)惠收取物業(yè)管理費。3、其它商戶物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)參考《各區(qū)域租金標(biāo)準(zhǔn)表》。4、物業(yè)管理費收取方法：1）已售鋪位：提議交房時由業(yè)主一次性交付十二個月管理費。2）未售區(qū)域：由租賃戶交付租金，一次性交付十二個月。3）優(yōu)惠政策：一次性交付十二個月：優(yōu)惠兩個月一次性交付六個月：優(yōu)惠30天（四）、公攤：A：銷售區(qū)：依據(jù)實際柜位面積和業(yè)主購面面積核實公攤達成8.6%，公攤系數(shù)：1.086,即：購房面積為100平方，套內(nèi)面積為92平方。套內(nèi)面積×8.6%=簽約面積B：返租區(qū)：依據(jù)柜位切割面積和公共區(qū)面積分?jǐn)?，提議公攤不超出10%，公攤系數(shù)為：1.1。（五）、工商稅務(wù)：宗旨是“最大程度地爭取免收優(yōu)惠政策，能不交不交，能少交少交”，具體標(biāo)準(zhǔn)以政府審批政策為標(biāo)準(zhǔn)。（六）、共它費用：1）自營、統(tǒng)一管理、大賣場區(qū)域營業(yè)職員裝及工牌費用；（待討論）2）營業(yè)員管理手冊5元/本；（待討論）3）商城統(tǒng)一POP、小招貼、促銷用具等費用；4）促銷場地使用費用；5）節(jié)假日統(tǒng)一促銷宣