【并購】合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析

識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析投資策劃中心風(fēng)險(xiǎn)控制部識(shí)1、如何確定合同價(jià)款金額2、合同價(jià)款如何組成3、合同價(jià)款如何支付識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析一、如何確定合同價(jià)款金額？一口價(jià)例：項(xiàng)目土地按照7億元作價(jià)合作以合作單價(jià)確定總作價(jià)例：項(xiàng)目土地計(jì)容建筑面積10萬平方米樓面合作單價(jià)為3000元/平方米項(xiàng)目土地合作總價(jià)為3億元公司凈資產(chǎn)計(jì)價(jià)模式根據(jù)項(xiàng)目公司持有的資產(chǎn)凈值減去項(xiàng)目公司的負(fù)債總額，計(jì)得應(yīng)付合作方的合同價(jià)款金額識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析一、如何確定合同價(jià)款金額？需要注意的幾個(gè)問題非凈地標(biāo)準(zhǔn)時(shí)需補(bǔ)繳的土地出讓金項(xiàng)目作價(jià)金額應(yīng)包含使土地達(dá)到凈地標(biāo)準(zhǔn)所需支付的價(jià)款拆遷補(bǔ)償支出三通一平支出含在建工程時(shí)項(xiàng)目作價(jià)金額除考慮土地作價(jià)外，還應(yīng)考慮在建工程作價(jià)（一般為實(shí)際投入金額，不溢價(jià)）在建工程已部分銷售時(shí)后續(xù)工程投入項(xiàng)目?jī)舻刈鲀r(jià)金額應(yīng)扣減已售部分對(duì)應(yīng)將產(chǎn)生的負(fù)債稅費(fèi)支出其他支出識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析一、如何確定合同價(jià)款金額？例按凈地樓面價(jià)元/㎡作價(jià)合作方100%收購碧桂園村集體項(xiàng)目公司村企合作簽訂協(xié)議合作開發(fā)村集體留用地村提供土地、項(xiàng)目公司提供資金拆遷補(bǔ)償費(fèi)6千萬元占地7.5萬㎡，建筑面積約24萬㎡按照21.5%:78.5%分成村分5.2萬㎡物業(yè)、項(xiàng)目公司分18.8萬㎡物業(yè)合同價(jià)款6.2億元18.8萬㎡×3300元/㎡政府收取的30%地價(jià)村分得物業(yè)建設(shè)費(fèi)用政府掛牌出讓土地時(shí)返還的70%地價(jià)款歸項(xiàng)目公司項(xiàng)目土地的拆遷工作由合作方案0.6億元包干完成合作方收取的對(duì)價(jià)識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析一、如何確定合同價(jià)款金額？例項(xiàng)目背景合同價(jià)款合作方應(yīng)付合作方的價(jià)款＝存地作價(jià)金額+存貨作價(jià)金額+其他資產(chǎn)－項(xiàng)目公司債務(wù)存地作價(jià)＝存地建面10萬㎡×合作單價(jià)1600元/㎡項(xiàng)目公司存貨作價(jià)＝存貨住宅5萬㎡×合作單價(jià)5700元/㎡＋存貨商業(yè)1萬㎡×合作單價(jià)8000元/㎡－營銷及管理費(fèi)用（總貨值的8%）存地已開發(fā)地塊建面10萬㎡建面8萬㎡其他資產(chǎn)＝應(yīng)收賬款＋未收樓款+預(yù)售監(jiān)管資金項(xiàng)目公司債務(wù)＝欠款+已開發(fā)部分還應(yīng)投入的工程款＋整改費(fèi)用已售待售建面6萬㎡＋稅金建面2萬㎡住宅5萬、商業(yè)1萬識(shí)1、如何確定合同價(jià)款金額2、合同價(jià)款如何組成3、合同價(jià)款如何支付識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析二、合同價(jià)款如何組成——成本+溢價(jià)如何理解成本？項(xiàng)目公司為獲取合作項(xiàng)目所支出的、可取得相應(yīng)成本票據(jù)的費(fèi)用一般包括：土地成交價(jià)款、拆遷支出、三通一平投入、在建工程投入等項(xiàng)目公司花掉的錢哪里來？自有資金：實(shí)繳注冊(cè)資本金債務(wù)資金：銀行借款、第三方借款、股東借款等合作方：“我們公司沒有債務(wù)”“對(duì)內(nèi)債務(wù)不需要處理”溢價(jià)項(xiàng)目作價(jià)金額超出項(xiàng)目成本部分所對(duì)應(yīng)的價(jià)款識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析二、合同價(jià)款的組成——成本+溢價(jià)例：J項(xiàng)目項(xiàng)目背景合作條件成本多少？溢價(jià)多少？注冊(cè)資本金：1000萬元土地按照3.4億元作價(jià)合作新公司為項(xiàng)目公司，新公司取

得土地的成本為2.3億元已支付土地出讓金及稅合作方先將土地以2.3億元費(fèi)：8000萬元轉(zhuǎn)讓至新公司，再將新公

溢價(jià)為：司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予我司合作價(jià)3.4億元-成本2.3億元＝1.1億元識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析二、合同價(jià)款的組成——成本+溢價(jià)合作及并購項(xiàng)目中，正確區(qū)分成本及溢價(jià)有什么意義？分析成本構(gòu)成厘清公司資產(chǎn)及負(fù)債，尋求解決公司債務(wù)的方案，降低收購風(fēng)險(xiǎn)合理設(shè)定溢價(jià)支付方式——減少稅費(fèi)支出土地轉(zhuǎn)讓溢價(jià)：土地增值稅、增值稅、所得稅、契稅、印花稅股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)：所得稅根據(jù)項(xiàng)目公司成本構(gòu)成及溢價(jià)金額，確定相應(yīng)的合作方案及價(jià)款支付路徑識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析二、合同價(jià)款組成的特殊情況——折價(jià)合作折價(jià)合作低于成本價(jià)合作，合作方可能已與其他方式收回土地成本與溢價(jià)合作的差別注冊(cè)資本金股權(quán)折價(jià)轉(zhuǎn)讓原始成本受益人支付所得稅債務(wù)打折轉(zhuǎn)讓或直接免除識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析二、合同價(jià)款組成的特殊情況——折價(jià)合作例：項(xiàng)目背景項(xiàng)目土地154畝，合作方負(fù)責(zé)取得項(xiàng)目土地的一級(jí)開發(fā)的社會(huì)投資人資格，并使項(xiàng)目地塊在完成一級(jí)開發(fā)整理后公開掛牌出讓，土地摘牌價(jià)格約為450萬元/畝合作方案合作方成立項(xiàng)目公司競(jìng)得項(xiàng)目土地使用權(quán)后將項(xiàng)目公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給我司項(xiàng)目公司注冊(cè)資本金暫定1億元，項(xiàng)目土地合作價(jià)格為320萬元/畝土地成本與合同價(jià)款安排注冊(cè)資本金1億元平價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓款1億元土地成本6.93億元合同價(jià)款4.93億元154畝×450萬元/畝債務(wù)5.93億元折價(jià)轉(zhuǎn)讓債權(quán)轉(zhuǎn)讓款3.93億元154畝×320萬元/畝識(shí)1、如何確定合同價(jià)款金額2、合同價(jià)款如何組成3、合同價(jià)款如何支付識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析三、合同價(jià)款如何支付例：付錢？項(xiàng)目背景：項(xiàng)目土地成本2億元（公司注冊(cè)資本金3000萬元）還不簡(jiǎn)單？合作條件：項(xiàng)目作價(jià)3億元，轉(zhuǎn)股后直接一次性付給賣方就給他啊！賣方承諾項(xiàng)目公司沒有債務(wù)，如有由他處理如按照合作方要求支付，會(huì)有哪些問題？公司負(fù)債未清理！公司至少存在1.7億元負(fù)債把償債資金作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款支付，所得稅增加！對(duì)方的方案：股權(quán)轉(zhuǎn)讓款3億元，溢價(jià)2.7億元，稅費(fèi)6750萬元

合理的方案：償債款項(xiàng)1.7億元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款1.3億元溢價(jià)1億元，稅費(fèi)2500萬元識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析三、合同價(jià)款如何支付——根據(jù)合同價(jià)款組成確定財(cái)務(wù)路徑后支付1、返還成本投入注冊(cè)資本金作為所轉(zhuǎn)讓股權(quán)的成本，以支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的形式返還成本投入債務(wù)資金以合同價(jià)款償還債務(wù)識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析三、合同價(jià)款如何支付1、返還成本投入——債務(wù)償還根據(jù)不同的債務(wù)類型制定不同的債務(wù)償還方式償還方式項(xiàng)目公司自身債務(wù)提供股東借款給項(xiàng)目公司進(jìn)行償還

股東借款工程款、地價(jià)款向債權(quán)人購買債權(quán)第三方借款：銀行、民間借貸項(xiàng)目公司擔(dān)保債務(wù)償還方式為股東、第三方提供土地抵押擔(dān)保非項(xiàng)目公司債務(wù)為股東、第三方提供保證、股權(quán)質(zhì)押不屬于成本的一部分以歸屬賣方的資金進(jìn)行償還，包括項(xiàng)目公司償還給賣方的借款資金、我司直接支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款等識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析三、合同價(jià)款如何支付——債務(wù)處理案例分享例1：轉(zhuǎn)股后提供股東借款解決債務(wù)項(xiàng)目背景合作方案A、土地占地建面13萬㎡，土地出讓金1.7億元已支付完畢

項(xiàng)目土地以凈地標(biāo)準(zhǔn)、按照樓面價(jià)5500元/㎡作價(jià)B、項(xiàng)目公司注冊(cè)資本金1000萬元，欠民間借貸1.6億元，合作方轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)，各付各稅項(xiàng)目土地已抵押給銀行為股東向銀行借款3億元作擔(dān)保C、項(xiàng)目土地存在拆遷問題，需支付拆遷補(bǔ)償款0.8億元成本構(gòu)成分析溢價(jià)

債務(wù)土地成本2.5億元：項(xiàng)目作價(jià)金額

民間借貸1.6億元注冊(cè)資本金1000萬元；13萬㎡×5500元/㎡＝7.15億元

應(yīng)付未付拆遷補(bǔ)償款8000萬元民間借貸1.6億元；溢價(jià)應(yīng)付未付拆遷補(bǔ)償款8000萬元。7.15億元－2.5億元＝4.65億元

擔(dān)保債務(wù)：項(xiàng)目公司擔(dān)保的股東債務(wù)3億元識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析三、合同價(jià)款如何支付——債務(wù)處理案例分享例1：轉(zhuǎn)股后提供股東借款解決債務(wù)成本構(gòu)成分析溢價(jià)

債務(wù)土地成本2.5億元：項(xiàng)目作價(jià)金額

民間借貸1.6億元注冊(cè)資本金1000萬元；13萬㎡×5500元/㎡＝7.15億元

應(yīng)付未付拆遷補(bǔ)償款8000萬元民間借貸1.6億元；溢價(jià)應(yīng)付未付拆遷補(bǔ)償款8000萬元。7.15億元－2.5億元＝4.65億元

項(xiàng)目公司擔(dān)保的股東債務(wù)3億元合同價(jià)款支付償還民間借貸1.6億元提供股東借款2.4億元支付拆遷補(bǔ)償款0.8億元

合同價(jià)款：13萬㎡×5500元/㎡＝7.15億元注冊(cè)資本0.1億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款4.75億元先付3億元給銀行償還擔(dān)保債務(wù)，土地解押后再支付余款溢價(jià)4.65億元識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析三、合同價(jià)款如何支付——債務(wù)處理案例分享例2：購買債權(quán)項(xiàng)目背景項(xiàng)目公司股權(quán)及土地均已被抵押、查封，債權(quán)人達(dá)30人，擔(dān)保債務(wù)金額合計(jì)5.8億元合作方已無法取得債權(quán)人信任，不先解封又無法進(jìn)行交易我司需先提供借款償還債務(wù)、解除查封與抵押，但對(duì)方無資產(chǎn)可對(duì)我方借款資金提供抵押擔(dān)保解決方案由我司向債權(quán)人購買債權(quán)，我司取得債權(quán)后一并取得依附該債權(quán)的抵押權(quán)優(yōu)點(diǎn)：缺點(diǎn)：債權(quán)轉(zhuǎn)讓需繳交印花稅；可一并取得依附該債權(quán)的抵押權(quán)國有金融機(jī)構(gòu)享有的債權(quán)，屬于國有資產(chǎn)，需履行國有資產(chǎn)處置程序，公開交易。識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析三、合同價(jià)款如何支付——債務(wù)處理案例分享例3：承債式收購項(xiàng)目背景X項(xiàng)目，項(xiàng)目公司自有欠銀行的負(fù)債4.5億元，債務(wù)未到期，年利率10%，合作方不負(fù)責(zé)處理該債務(wù)，處理該債務(wù)所需的款項(xiàng)不包含于應(yīng)支付合作方的價(jià)款中解決方案我司先受讓項(xiàng)目公司股權(quán)，在收購?fù)瓿珊?，我司另行尋求更低成本的融資貸款替換該債務(wù)識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析三、合同價(jià)款如何支付1、返還成本投入——債務(wù)償還原則償還債務(wù)的原則在保障資金安全的前提下，根據(jù)債務(wù)的實(shí)際情況尋求不同的解決方案保障措施以借款形式提供資金，對(duì)方先與債權(quán)人簽訂債務(wù)償還

款項(xiàng)直接支付給債權(quán)人，需提供經(jīng)我方認(rèn)可的擔(dān)保物協(xié)議，確保債務(wù)全部清償

不經(jīng)過合作方識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析三、合同價(jià)款如何支付2、支付溢價(jià)支付溢價(jià)的方式影響交易過程中的稅費(fèi)乃至項(xiàng)目的整體利潤常規(guī)的溢價(jià)支付方式：股權(quán)溢價(jià)支付優(yōu)先利潤支付優(yōu)點(diǎn)：溢價(jià)部分作為投資虧損往后優(yōu)點(diǎn)：交易階段無需繳交所得稅可抵所得稅。缺點(diǎn)：我方無法列支投資虧損缺點(diǎn)：溢價(jià)部分繳交25%所得稅存在繳交增值稅的風(fēng)險(xiǎn)不適用非合作的情況可能被認(rèn)定為溢價(jià)而需補(bǔ)稅識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析三、合同價(jià)款如何支付2、支付溢價(jià)例1：項(xiàng)目背景股權(quán)溢價(jià)支付

優(yōu)先利潤支付注冊(cè)資本金：1000萬元A、提供股東借款7200萬元償還A、提供股東借款7200萬元償還因獲取土地而產(chǎn)生的債務(wù)因獲取土地而產(chǎn)生的負(fù)債

土地成本1億元B、支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款800萬元B、支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款8800萬元

土地合作價(jià)格2億元（800萬元為股權(quán)轉(zhuǎn)讓成本，8C、借款8000萬元作為預(yù)分配利潤股權(quán)比例20%：80%

千萬為溢價(jià)）D、利潤分配時(shí)，項(xiàng)目公司優(yōu)先分配合作方1億元利潤，剩余的利潤再由雙方按照股權(quán)比例分配識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析三、合同價(jià)款如何支付2、支付溢價(jià)優(yōu)先利潤的財(cái)務(wù)路徑平賬項(xiàng)目背景：合作價(jià)2億元，成本及溢價(jià)各1億元，受讓80%股權(quán)合作開發(fā)支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓碧桂園合作方碧桂園合作方借入借出分配8000萬，80%分配2000萬，20%項(xiàng)目公司

項(xiàng)目公司結(jié)論：采用優(yōu)先利潤分配時(shí)，項(xiàng)目公司分配給對(duì)方的優(yōu)先

利潤金額應(yīng)為項(xiàng)目的全部溢價(jià)識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析三、合同價(jià)款如何支付2、支付溢價(jià)例2：惠州H項(xiàng)目方案分析項(xiàng)目背景成本：注冊(cè)資本金0.1億元，債務(wù)1.6億元項(xiàng)目公司注冊(cè)資本金：0.1億元溢價(jià)：4.3億元，合作方承擔(dān)2000萬元稅費(fèi)，可安排股權(quán)溢價(jià)1.6億元（2000/0.25/0.5）取得土地的成本為1.7億元，按照6億元作價(jià)合作優(yōu)先利潤：4.3-1.6＝2.7億元我方受讓50%股權(quán)，雙方合作開發(fā)最終利潤分配方案投入比例為5:5，利潤分配比例為BGY40%、合作方60%A、項(xiàng)目公司優(yōu)先向合作方分配2.7億元利潤；B、分配完畢優(yōu)先利潤后，剩余利潤中的1.6億

合作方愿意承擔(dān)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅為2000萬元元按照5:5分配，其余的利潤按照4:6分配。識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析三、合同價(jià)款如何支付2、支付溢價(jià)例2：惠州H項(xiàng)目：成本1.7億元；6億元合作；投入比例各50%，利潤分配比例4：6方案分析成本1.7億元成本：注冊(cè)資本金0.1億元，債務(wù)1.6億元溢價(jià)：4.3億元，合作方承擔(dān)2000萬元稅費(fèi)，可安排股權(quán)溢價(jià)1.6億元（2000/0.25/0.5）總作價(jià)6億元股權(quán)溢價(jià)1.6億元交易階段各付50%共3億元優(yōu)先利潤：4.3-1.6＝2.7億元

優(yōu)先利潤2.7億元最終利潤分配方案A、項(xiàng)目公司優(yōu)先向合作方分配2.7億元利潤；借款：按路徑！B、分配完畢優(yōu)先利潤后，剩余利潤中的1.6億元按照5:5分配，其余的利潤按照4:6分配。股權(quán)溢價(jià)：按投入比例！識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析三、合同價(jià)款如何支付2、支付溢價(jià)以往的“開票”方案存在哪些問題？合作方承諾自己搞定票據(jù)還不行？風(fēng)險(xiǎn)1稅局稽查的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)2未來清算無法稅前列支的風(fēng)險(xiǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)3違法犯罪的風(fēng)險(xiǎn)《稅收征收管理法》第六十三條：補(bǔ)交稅費(fèi)、處50%以上5倍以下罰款、構(gòu)成犯罪的，追究刑責(zé)?！缎谭ā返诙倭阄鍡l：虛開增值稅專用發(fā)票罪識(shí)合作及并購項(xiàng)目合同價(jià)款重點(diǎn)問題解析三、合同價(jià)款如何支付2、支付溢價(jià)不鼓勵(lì)用“開票”解決溢價(jià)問題以靈活的方案替代“開票”風(fēng)險(xiǎn)模擬測(cè)算利潤項(xiàng)目背景初始方案方案調(diào)整T項(xiàng)目，土地成本3億元，作價(jià)12億元合作股權(quán)比例BGY60%：合作方40%合作方承諾開具3億元發(fā)票，其余做股權(quán)溢價(jià)存在的問題合作方提供的發(fā)票可能不被認(rèn)可1、不按股權(quán)比例分配利潤2、模擬測(cè)算：以開具發(fā)票后的6億元作為可進(jìn)入土增稅稅前列支的成本計(jì)算稅費(fèi)、進(jìn)而測(cè)算出公司利潤3、BGY先按模擬測(cè)算所得的利潤優(yōu)先分配60%，剩余利潤歸