《中小學(xué)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》編制說明

一、工作簡(jiǎn)況（一）任務(wù)來源2023年5月10日西安經(jīng)發(fā)物業(yè)股份有限公司申請(qǐng)地方標(biāo)準(zhǔn)的立項(xiàng)，根據(jù)《陜西省市場(chǎng)監(jiān)督管理局關(guān)于下達(dá)2023年度陜西省地方標(biāo)準(zhǔn)制修訂項(xiàng)目計(jì)劃的通知》，批準(zhǔn)《中小學(xué)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》（項(xiàng)目編號(hào)為SDBXM057-2023）地方標(biāo)準(zhǔn)的制定。（二）研究背景和意義近年來隨著國(guó)家教育現(xiàn)代化的不斷推進(jìn)，后勤社會(huì)化改革全面展開，學(xué)校物業(yè)本質(zhì)屬性及在物業(yè)行業(yè)位置得以進(jìn)一步明確，學(xué)校物業(yè)管理逐漸走上正軌。校園猶如“小社會(huì)”，滿足師生員工需求的配套設(shè)施一應(yīng)俱全，除教學(xué)、科研設(shè)施外還有公寓、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、娛樂、體育、辦公等各類物業(yè)，其業(yè)態(tài)屬性是各種類別物業(yè)的集合。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)對(duì)象主要是教師與學(xué)生，對(duì)服務(wù)員工的素質(zhì)要求相對(duì)更高，增加了服務(wù)的專業(yè)度。服務(wù)需求多樣化，要求物業(yè)服務(wù)須與學(xué)校的發(fā)展規(guī)劃相匹配，要結(jié)合學(xué)校的特點(diǎn)提供量身定制的服務(wù)。而且社會(huì)責(zé)任不同，物業(yè)管理是“三全育人”的重要一環(huán)，在提供服務(wù)的同時(shí)，需要考慮對(duì)學(xué)生身心成長(zhǎng)的綜合影響；主動(dòng)融入培養(yǎng)社會(huì)主義建設(shè)者和接班人的辦學(xué)目標(biāo)，是做好學(xué)校物業(yè)管理的本質(zhì)屬性。目前我國(guó)很多中小學(xué)物業(yè)管理沿用的是傳統(tǒng)的模式，這就嚴(yán)重制約了學(xué)校物業(yè)管理的社會(huì)化改革和正常發(fā)展，并在日常管理中造成了很多實(shí)際問題。目前存在以下幾點(diǎn)問題：1.缺乏專業(yè)的管理隊(duì)伍，無(wú)法實(shí)現(xiàn)真正意義上的社會(huì)化、專業(yè)化和規(guī)范化。中小學(xué)物業(yè)管理人員大都從其他崗位轉(zhuǎn)崗而來，屬于“半路出家”，專業(yè)管理者較少，同時(shí)也缺乏專業(yè)系統(tǒng)的培訓(xùn)，導(dǎo)致學(xué)校物業(yè)管理隊(duì)伍專業(yè)化水平低，專業(yè)技術(shù)亟待提高。雖然大多數(shù)中小學(xué)后勤部門能夠從行政機(jī)構(gòu)中剝離出來，但其部門人員的福利待遇、晉升、任免等還是由學(xué)校行政決定。這就產(chǎn)生了政企不分、權(quán)責(zé)不明等問題，進(jìn)而引起資產(chǎn)占用、利益分配及行政決策上的諸多問題。由于校區(qū)物業(yè)不能完全按照獨(dú)立的企業(yè)模式來運(yùn)作，也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)真正意義上的社會(huì)化、專業(yè)化和規(guī)范化。2.物業(yè)管理模式難以統(tǒng)一。中小學(xué)各學(xué)校既相互聯(lián)系又相對(duì)獨(dú)立，建成時(shí)間和規(guī)模大小不盡相同，建成時(shí)間長(zhǎng)的校區(qū)，已有自己的一套管理模式，其設(shè)備、技術(shù)和管理人員都已基本定型，但其設(shè)施老化，服務(wù)內(nèi)容有限。新成立的校區(qū)，雖然設(shè)施設(shè)備嶄新、服務(wù)定位較高，但其技術(shù)和管理人員相對(duì)薄弱，難以提供高效服務(wù)，這就造成各學(xué)校的管理步調(diào)存在較大差異。因而，中小學(xué)物業(yè)服務(wù)亟需采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式來適應(yīng)新的發(fā)展需要。3.物業(yè)監(jiān)管難度大。部分中小學(xué)將物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目外包給社會(huì)企業(yè)，學(xué)校對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管，由于校園物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目眾多，內(nèi)容龐雜，學(xué)校無(wú)法制定詳細(xì)的考核標(biāo)準(zhǔn)條款，從而增加了學(xué)校監(jiān)管的難度。我國(guó)學(xué)校后勤社會(huì)化改革穩(wěn)健進(jìn)行了二十余年，隨著教育后勤社會(huì)化改革的持續(xù)深化，學(xué)校物業(yè)管理的重要性不斷凸顯，逐漸成為物業(yè)管理行業(yè)不可或缺的組成部分。同時(shí)，學(xué)校的物業(yè)服務(wù)不同于住宅小區(qū)與辦公樓，服務(wù)內(nèi)容包括辦公物業(yè)、學(xué)習(xí)場(chǎng)地、體育場(chǎng)館、活動(dòng)場(chǎng)館、學(xué)生公寓等，服務(wù)具有多樣性，物業(yè)管理難度較大，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求較為嚴(yán)格，擁有更強(qiáng)的教育文化內(nèi)涵，不僅要講究經(jīng)濟(jì)效益，更要注重社會(huì)效益。這就要求學(xué)校物業(yè)服務(wù)要體現(xiàn)市場(chǎng)化、社會(huì)化的同時(shí)，還要有重要的教育特色，因此需要建立一套由繁到簡(jiǎn)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，成為行業(yè)入門和管理的參考和規(guī)范。（三）工作過程時(shí)間進(jìn)度主要階段工作安排及內(nèi)容2023.10前期準(zhǔn)備成立地方標(biāo)準(zhǔn)起草工作小組，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)的起草工作。2023.11～2023.12調(diào)研階段收集中小學(xué)物業(yè)服務(wù)工作相關(guān)法律法規(guī)、同類標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及制度文獻(xiàn)，對(duì)我省中小學(xué)物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀、存在問題、需求要求進(jìn)行了座談交流，特別是對(duì)物業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)、安全維護(hù)管理和服務(wù)質(zhì)量改進(jìn)等內(nèi)容進(jìn)行全面深入調(diào)研。在分析研究的基礎(chǔ)上，確定起草標(biāo)準(zhǔn)的主要工作內(nèi)容，擬定地方標(biāo)準(zhǔn)工作計(jì)劃；依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)中涉及的技術(shù)內(nèi)容和指標(biāo)，初步形成制定工作安排。2023.12推進(jìn)協(xié)調(diào)西安經(jīng)發(fā)物業(yè)股份有限公司組織相關(guān)起草單位，召開陜西省地方標(biāo)準(zhǔn)《中小學(xué)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》推進(jìn)協(xié)調(diào)會(huì)。2023.12～2024.01起草草案在前期工作的基礎(chǔ)上，結(jié)合中小學(xué)物業(yè)服務(wù)工作相關(guān)國(guó)家要求和行業(yè)規(guī)定，研究確定地方標(biāo)準(zhǔn)的范圍、對(duì)象及結(jié)構(gòu)框架，并對(duì)技術(shù)指標(biāo)確定方案，反復(fù)征求相關(guān)意見，完成標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部討論稿。2024.02～2024.08形成征求意見稿邀請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覍?duì)草案進(jìn)行逐條論證與討論、修改，完成地方標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）。主導(dǎo)單位西安經(jīng)發(fā)物業(yè)股份有限公司。西安經(jīng)發(fā)物業(yè)股份有限公司2015年開展“物業(yè)設(shè)施設(shè)備服務(wù)與管理標(biāo)準(zhǔn)化”，啟動(dòng)經(jīng)發(fā)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)工作，2016年成為陜西省第三批服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化試點(diǎn)單位，標(biāo)準(zhǔn)化創(chuàng)建過程以現(xiàn)有管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)各項(xiàng)制度為基礎(chǔ)，形成具有經(jīng)發(fā)物業(yè)服務(wù)管理特色的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)體系和標(biāo)準(zhǔn)文件體系。截至目前，標(biāo)準(zhǔn)體系中共包含標(biāo)準(zhǔn)296項(xiàng)，包含現(xiàn)行的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)52項(xiàng)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)3項(xiàng)以及企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)241項(xiàng)，通過標(biāo)準(zhǔn)的持續(xù)修訂與改進(jìn)，促進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)落地，提升現(xiàn)場(chǎng)管理水平與服務(wù)水平。2020年公司啟動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái)建設(shè)工作，通過對(duì)現(xiàn)有服務(wù)保障標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分解拆分，生成涵蓋住宅、寫字樓、行政辦公、工業(yè)園區(qū)、學(xué)校等業(yè)態(tài)，合計(jì)13206個(gè)極小節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的線上生成、線上修訂、線上檢查的數(shù)字化標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提升標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)管理與服務(wù)水平的能力。2020年由西安經(jīng)發(fā)物業(yè)股份有限公司主編的《物業(yè)服務(wù)規(guī)范會(huì)務(wù)服務(wù)》《物業(yè)服務(wù)規(guī)范社區(qū)文化活動(dòng)》《物業(yè)服務(wù)規(guī)范綠化養(yǎng)護(hù)》3項(xiàng)西安市地方標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)市場(chǎng)監(jiān)督管理局批準(zhǔn)發(fā)布實(shí)施，2021年公司順利通過《多體系融合與自驅(qū)動(dòng)質(zhì)量管理新模式》質(zhì)量提升試點(diǎn)項(xiàng)目驗(yàn)收，2023年由我公司申報(bào)主編西安市地方標(biāo)準(zhǔn)《綠色校園物業(yè)服務(wù)規(guī)范》已正式立項(xiàng)，標(biāo)準(zhǔn)修訂按計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)。主要起草人及其任務(wù)分工2023年10月底，項(xiàng)目各單位組織成立了起草小組，同時(shí)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)起草工作進(jìn)行分工，明確各自任務(wù)和職責(zé)，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。起草小組成員及項(xiàng)目分工見下表：姓名性別單位職務(wù)/職稱任務(wù)分工董事長(zhǎng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人/組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體規(guī)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制。副總經(jīng)理組員，負(fù)責(zé)對(duì)已完成的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行最終確認(rèn)，并對(duì)其進(jìn)行必要的修訂和完善。質(zhì)量總監(jiān)組員，審核標(biāo)準(zhǔn)涉及的術(shù)語(yǔ)、定義，確保其準(zhǔn)確、一致。項(xiàng)目經(jīng)理/高級(jí)經(jīng)濟(jì)師組員，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)起草質(zhì)量及技術(shù)內(nèi)容全面負(fù)責(zé)。中小學(xué)物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人組員，負(fù)責(zé)確保標(biāo)準(zhǔn)的邏輯嚴(yán)密、合理、符合實(shí)際情況，并與相關(guān)法規(guī)、政策等相協(xié)調(diào)。企業(yè)管理與質(zhì)量部負(fù)責(zé)人組員，負(fù)責(zé)對(duì)起草人員編寫的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)審，提出修改和完善意見。項(xiàng)目經(jīng)理組員，領(lǐng)導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)審和修改工作。標(biāo)準(zhǔn)化主管組員，編寫標(biāo)準(zhǔn)的各個(gè)章節(jié)，確保其準(zhǔn)確、清晰、易于理解。運(yùn)營(yíng)主管組員，負(fù)責(zé)對(duì)行業(yè)內(nèi)的相關(guān)工作流程、要求進(jìn)行調(diào)研和分析，提出起草標(biāo)準(zhǔn)的基本框架。二、標(biāo)準(zhǔn)編制依據(jù)和原則（一）主要依據(jù)通過總結(jié)全省中小學(xué)物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，形成《中小學(xué)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》。本文件確定了中小學(xué)物業(yè)服務(wù)的七個(gè)方面內(nèi)容，文件主要內(nèi)容為：1.范圍從中小學(xué)校物業(yè)服務(wù)基本要求、服務(wù)要求、應(yīng)急處置和服務(wù)評(píng)價(jià)與改進(jìn)等方面提出具體要求。適用于陜西省行政區(qū)域內(nèi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的中小學(xué)物業(yè)服務(wù)，自主管理的中小學(xué)參照使用。2.規(guī)范性引用文件引用現(xiàn)行有效國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)8項(xiàng)，陜西省地方標(biāo)準(zhǔn)1項(xiàng)，主要包括安全、消防、運(yùn)維管理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。3.術(shù)語(yǔ)和定義中對(duì)中小學(xué)物業(yè)服務(wù)、校方、基礎(chǔ)服務(wù)、特約服務(wù)進(jìn)行了描述。4.基本要求提出機(jī)構(gòu)、人員、制度、合同、標(biāo)識(shí)、節(jié)能、檔案、服務(wù)內(nèi)容方面的要求。5.服務(wù)要求分別對(duì)現(xiàn)有物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)和特約服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行了識(shí)別和梳理。主要包括物業(yè)使用、管理和維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、校園綠化維護(hù)、協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)、學(xué)生宿舍管理、會(huì)務(wù)服務(wù)等。6.應(yīng)急處置對(duì)應(yīng)急預(yù)防和處置要求明確了規(guī)定。7.服務(wù)評(píng)價(jià)與改進(jìn)主要規(guī)定基本要求、評(píng)價(jià)程序、服務(wù)常用方法、服務(wù)改進(jìn)等方面的要求。（二）編制原則按照中小學(xué)物業(yè)服務(wù)各環(huán)節(jié)和現(xiàn)場(chǎng)工作實(shí)際要求，參考《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》、各地市頒布出臺(tái)的物業(yè)服務(wù)管理制度規(guī)定、政策文件以及相關(guān)工作質(zhì)量、安全方面的規(guī)范，按照普遍適用性原則、可操作規(guī)范性原則、服務(wù)及時(shí)性原則等，力爭(zhēng)做到規(guī)范使用通用的國(guó)際單位和符號(hào)，結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)，規(guī)范文字描述簡(jiǎn)、通俗易懂、邏輯清晰，引用文件導(dǎo)則、準(zhǔn)確。三、實(shí)證研究西安經(jīng)發(fā)物業(yè)股份有限公司專門召開《中小學(xué)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》編寫啟動(dòng)會(huì)，成立了《中小學(xué)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》地方標(biāo)準(zhǔn)編制小組，會(huì)議確定了《中小學(xué)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》編寫大綱主要內(nèi)容和起草任務(wù)分工，編制了計(jì)劃時(shí)間安排。本文件為服務(wù)類規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)相關(guān)試驗(yàn)數(shù)據(jù)。小組成員開展資料搜集與研究，通過全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)信息公共服務(wù)平臺(tái)、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)全文公開系統(tǒng)等檢索平臺(tái)查閱了與學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)、其他省市地方標(biāo)準(zhǔn)等資料，仔細(xì)研究資料類型涉及物業(yè)管理相關(guān)領(lǐng)域的法律法規(guī)、國(guó)家／行業(yè)／地方／團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)、書籍文獻(xiàn)及企業(yè)內(nèi)部管理等資料，并通過走訪調(diào)研、函詢交流等方式，分別征求：蒲城縣礦區(qū)小學(xué)、經(jīng)開五校、經(jīng)開五中、經(jīng)開第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校、西安經(jīng)發(fā)物業(yè)股份有限公司、西安加泰物業(yè)管理服務(wù)有限公司、西安經(jīng)建物業(yè)管理有限責(zé)任公司、西安曲江圣境城市發(fā)展服務(wù)有限公司、西安市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)等單位意見建議，涵蓋中小學(xué)校方、中小學(xué)物業(yè)服務(wù)中心項(xiàng)目部、物業(yè)公司職能部門等中小學(xué)物業(yè)各利益相關(guān)方。同時(shí)將標(biāo)準(zhǔn)討論稿提交至經(jīng)開五校、經(jīng)開五中、經(jīng)開第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校3個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行了驗(yàn)證。于經(jīng)開五校進(jìn)行基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)事項(xiàng)驗(yàn)證和評(píng)判，完善了門崗和出入管理中監(jiān)督物品進(jìn)出學(xué)校部分內(nèi)容，梳理，確定了標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)事項(xiàng)和設(shè)定的維護(hù)、保養(yǎng)、檢查、現(xiàn)場(chǎng)處理等合理并可實(shí)際操作的定量的時(shí)間、頻次；于經(jīng)開第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校驗(yàn)進(jìn)行特約服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)事項(xiàng)驗(yàn)證和評(píng)判，完善了會(huì)務(wù)服務(wù)事項(xiàng)的具體指標(biāo)，給出了與標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)的量化關(guān)系；于經(jīng)開五中進(jìn)行應(yīng)急處置和服務(wù)評(píng)價(jià)與改進(jìn)部分服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)事項(xiàng)驗(yàn)證和評(píng)判，完善了應(yīng)急預(yù)防和評(píng)價(jià)程序部分內(nèi)容。在驗(yàn)證中，各中小學(xué)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提出的標(biāo)準(zhǔn)中某些指標(biāo)不通用和實(shí)際操作有差距，只要合理就采納和修改，使標(biāo)準(zhǔn)更貼近實(shí)際應(yīng)用。經(jīng)完善后的標(biāo)準(zhǔn)其驗(yàn)證結(jié)果絕大部分能滿足實(shí)際中小學(xué)物業(yè)服務(wù)的基本要求，量化指標(biāo)驗(yàn)證結(jié)果證明測(cè)評(píng)依據(jù)是可行的。標(biāo)準(zhǔn)的驗(yàn)證總體表明陜西省地方標(biāo)準(zhǔn)《中小學(xué)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》確定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求符合中小學(xué)物業(yè)服務(wù)。四、知識(shí)產(chǎn)權(quán)說明本標(biāo)準(zhǔn)所有技術(shù)內(nèi)容為項(xiàng)目組調(diào)研、試驗(yàn)研究等所獲得，不涉及知識(shí)產(chǎn)權(quán)糾紛；本標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)行法律法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)沒有沖突。五、采標(biāo)情況目前本標(biāo)準(zhǔn)無(wú)對(duì)應(yīng)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)或國(guó)外先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)。西安市市場(chǎng)監(jiān)督管理局在2023年發(fā)布了《中小學(xué)校物業(yè)服務(wù)規(guī)范》(DB6101/T3147-2023)、渭南市市場(chǎng)監(jiān)督管理局在2022年發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)規(guī)范中小學(xué)》(DB6105/T163-2022)，分別規(guī)定了西安、渭南地區(qū)中小學(xué)校物業(yè)服務(wù)基本要求、服務(wù)內(nèi)容、基礎(chǔ)服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)等，至今為止尚未發(fā)布適用于陜西省的服務(wù)規(guī)范/標(biāo)準(zhǔn)等。上海市檢驗(yàn)檢測(cè)認(rèn)證協(xié)會(huì)協(xié)同上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)2023年1月頒布了《學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)認(rèn)證要求》(T/STIC120069-2023)，為認(rèn)證機(jī)構(gòu)實(shí)施學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)認(rèn)證活動(dòng)、物業(yè)管理服務(wù)組織規(guī)范其學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，以及組織的相關(guān)方對(duì)其符合性的