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文檔簡介

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編2單項選擇題第1題、在開發(fā)項目財務(wù)評價中,動態(tài)投資回收期肯定大于()。A.基準回收期B.靜態(tài)投資回收期C.項目開發(fā)期D.項目銷售期我的答案:參考答案:B答案解析:第2題、在現(xiàn)金流量表中,不應(yīng)該出現(xiàn)()。A.借款利息B.所得稅C.自有資金D.折舊與攤銷我的答案:參考答案:D答案解析:第3題、衡量投資者投人自有資本收益水平的指標稱為()。A.還本付息比率B.抵押收益率C.權(quán)益投資收益率D.項目收益率我的答案:參考答案:C答案解析:第4題、編制工程進度計劃的方法有橫道圖法和()。A.網(wǎng)絡(luò)圖法B.表格法C.竣工圖法D.坐標圖法我的答案:參考答案:A答案解析:第5題、用于物業(yè)大規(guī)模維修的資金來自于()。A.保證金基金B(yǎng).資本支出預(yù)算C.年度運營預(yù)算D.季度預(yù)算我的答案:參考答案:B答案解析:第6題、現(xiàn)有一套總售價為11萬元的住宅,八成15年按揭,按年貸款利率6%計,月還款額為()。A.439元B.1230元C.743元D.928元我的答案:參考答案:C答案解析:第7題、已知整個投資市場的平均收益率為10%,國債的收益率為5%,房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的風險相關(guān)系數(shù)為0.4,根據(jù)資本資產(chǎn)定價模型,在進行房地產(chǎn)投資評估時所選用的折現(xiàn)率應(yīng)為()。A.5%B.7%C.10%D.12%我的答案:參考答案:B答案解析:第8題、建筑施工合同中規(guī)定的維修期一般自()開始計算。A.竣工之B.竣工證書簽發(fā)之日C.缺陷責任期滿之日D.交付使用之日我的答案:參考答案:B答案解析:第9題、已知某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)成本為2000元/m2,開發(fā)商的目標利潤率為15%,當前的銷售稅率為6%,按成本加成定價法可定價為()元/m2。A.2420B.2438C.2447D.2503我的答案:參考答案:C答案解析:第10題、在某居住區(qū)規(guī)劃中,建筑基底面積300m2,總建筑面積1500m2,容積率1.5,建筑密度為()。A.30%B.40%C.50%D.60%我的答案:參考答案:A答案解析:第11題、開發(fā)項目全部投資的內(nèi)部收益率表明了()。A.項目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項目年凈收益與項目投資的資本價值之比我的答案:參考答案:A答案解析:第12題、已知某筆貸款的年名義利率為12%,年實際利率為12.55%,則該筆貸款是按照()作為計息周期的。A.年B.半年C.季度D.月我的答案:參考答案:C答案解析:第13題、某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營,其自有資金的投入額為100萬元,其余資金為金融機構(gòu)提供的固定利率為10%的抵押貸款。若該店鋪每年出租經(jīng)營的凈租金收益為30萬元,則權(quán)益投資收益率為()。A.8%B.10%C.12%D.14%我的答案:參考答案:B答案解析:第14題、在某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的一個綜合小區(qū)內(nèi),既有普通住宅、公寓、別墅、酒店、寫字樓、商場,也有保齡球館、游泳池等文化體育娛樂設(shè)施。開發(fā)商根據(jù)不同物業(yè)之間的成本差額、不同顧客對不同物業(yè)的評價以及競爭對手的價格來確定各種不同物業(yè)之間的價格差距。這種定價方法屬于產(chǎn)品組合定價方法中的()。A.產(chǎn)品線定價B.選擇品定價C.補充品定價D.產(chǎn)品束定價我的答案:參考答案:A答案解析:第15題、將存量房屋市場分為租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押等市場的劃分方式是()。A.按照房地產(chǎn)的用途和等級劃分的B.按照房地產(chǎn)的交易形式劃分的C.按照地域范圍劃分的D.按照房地產(chǎn)購買者目的劃分的我的答案:參考答案:B答案解析:第16題、在房地產(chǎn)市場的分類中,一級市場是指()。A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場B.新建商品房租售市場C.土地使用權(quán)出讓市場D.土地使用權(quán)出讓市場和新建商品房租售市場我的答案:參考答案:C答案解析:第17題、長期利率下調(diào)、預(yù)期房地產(chǎn)投資風險降低會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求的()。A.上升B.下降C.不變D.不確定我的答案:參考答案:A答案解析:第18題、某新建寫字樓的公開售價為6000元/m2,現(xiàn)開發(fā)商推出以租代售的方式來促銷,具體方案為:每年需支付凈租金1450元/m2,5年付清。若同類物業(yè)投資收益率為8%,則開發(fā)商推出的以租代售方案對購買者來說()。A.比售價優(yōu)惠B.不如售價優(yōu)惠C.與售價一樣D.難以判定是否給予了優(yōu)惠我的答案:參考答案:A答案解析:第19題、零售商業(yè)物業(yè)中,當采用固定百分比租金時,承租人與業(yè)主約定的人為平衡點若低于營業(yè)額的自然平衡點,則業(yè)主的收入會()。A.增加B.減少C.不變D.不確定我的答案:參考答案:A答案解析:第20題、建設(shè)工程施工合同按計價方式可分為:固定價格合同、成本加酬金合同、可調(diào)價格合同和()。A.總包合同B.包工包料合同C.計量估價合同D.包工不包料合同我的答案:參考答案:C答案解析:多項選擇題第21題、房地產(chǎn)間接投資包括()。A.開發(fā)投資B.置業(yè)投資C.購買房地產(chǎn)企業(yè)債券D.投資房地產(chǎn)信托基金我的答案:參考答案:CD答案解析:第22題、投資者可以控制的風險包括()。A.利率風險B.政策性風險C.資本價值風險D.持有期風險我的答案:參考答案:CD答案解析:第23題、招標文件通常包括()等。A.合同條件B.投標須知C.招標方式D.工程標底我的答案:參考答案:ABC答案解析:第24題、房地產(chǎn)貸款擔保的形式有()。A.保證B.保險C.質(zhì)押D.抵押我的答案:參考答案:ACD答案解析:第25題、開發(fā)商確定商品房售價可以采用()導(dǎo)向。A.成本B.購買者C.策略D.競爭我的答案:參考答案:ABD答案解析:第26題、影響金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)資信等級進行評價的主要指標有()。A.資金實力B.企業(yè)信譽C.企業(yè)償債能力D.項目獲利能力我的答案:參考答案:ABC答案解析:第27題、控制工程進度網(wǎng)絡(luò)圖的表現(xiàn)形式有()。A.單代號網(wǎng)絡(luò)B.雙代號網(wǎng)絡(luò)C.三代號網(wǎng)絡(luò)D.時標網(wǎng)絡(luò)我的答案:參考答案:ABD答案解析:第28題、工程項目管理的主要內(nèi)容包括控制和管理兩個方面,其中管理是指()。A.進度管理B.投資管理C.合同管理D.信息管理我的答案:參考答案:CD答案解析:第29題、下列指標中,反映開發(fā)企業(yè)長期償債能力的有()。A.資產(chǎn)負債率B.流動比率C.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率D.利息保障倍數(shù)我的答案:參考答案:AD答案解析:第30題、收益性物業(yè)管理中凈經(jīng)營收入可按式()求得。A.有效毛收入-經(jīng)營費用B.潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-經(jīng)營費用C.有效毛收入+其他收入-空置和收租損失D.潛在毛租金收入-空置和收租損失-經(jīng)營費用我的答案:參考答案:AB答案解析:第31題、個人住房貸款的類型有()。A.政策性抵押貸款B.商業(yè)性抵押貸款C.A與B組合抵押貸款D.個人信用貸款我的答案:參考答案:ABC答案解析:第32題、就名義利率和實際利率的關(guān)系問題,下面說法中屬正確的有()。A.從資金時間價值分析的角度來看,區(qū)分名義利率和實際利率意義不大B.當每年的計息周期數(shù)等于1時,名義利率與實際利率相等C.在名義利率給定的前提下,計息周期越短,實際利率就越大并無上限D(zhuǎn).當每年的計息周期數(shù)大于1時,實際利率大于名義利率我的答案:參考答案:BD答案解析:第33題、在下列房地產(chǎn)定價方法中,屬于競爭導(dǎo)向的房地產(chǎn)定價方法有()。A.隨行就市定價法B.認知價值定價法C.領(lǐng)導(dǎo)定價法D.挑戰(zhàn)定價法我的答案:參考答案:ACD答案解析:第34題、收益性物業(yè)的經(jīng)營費用包括()等。A.人員工資B.辦公費用C.抵押貸款還本付息D.保險費、房產(chǎn)稅我的答案:參考答案:ABD答案解析:第35題、金融機構(gòu)在進行資金融通時,通常考慮資金的()。A.保證性B.安全性C.盈利性D.流動性我的答案:參考答案:BCD答案解析:判斷題第36題、權(quán)益投資收益率肯定大于全部投資收益率。()A.正確B.錯誤我的答案:參考答案:B答案解析:第37題、某居民購買了一套二手房用于出租,其房地產(chǎn)投資的形式屬于間接投資。()A.正確B.錯誤我的答案:參考答案:B答案解析:第38題、應(yīng)用科學的投資組合理論,可以大幅度降低個別風險,也可以使系統(tǒng)風險有一定程度的降低。()A.正確B.錯誤我的答案:參考答案:B答案解析:第39題、零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金與該物業(yè)承租人的經(jīng)營業(yè)績無關(guān)。()A.正確B.錯誤我的答案:參考答案:A答案解析:第40題、等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付資金回收系數(shù)的乘積為1。()A.正確B.錯誤我的答案:參考答案:A答案解析:第41題、一般來說,房地產(chǎn)市場是一個完全競爭的市場。(,)A.正確B.錯誤我的答案:參考答案:B答案解析:第42題、敏感性分析能夠明確提供某個經(jīng)濟因素變動引起的房地產(chǎn)項目盈利變化的可能性大小。()A.正確B.錯誤我的答案:參考答案:B答案解析:第43題、與橫道圖法相比,采用網(wǎng)絡(luò)圖進行工程進度控制,最大的優(yōu)點在于能夠表明各項工作之間相互聯(lián)系和相互制約的關(guān)系,并能找到關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路。()A.正確B.錯誤我的答案:參考答案:A答案解析:第44題、房地產(chǎn)投資的比較風險是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后,失去其他投資機會的風險。()A.正確B.錯誤我的答案:參考答案:A答案解析:第45題、盈虧平衡分析可以用來分析利潤為零時項目的成本、售價或銷售率所處的狀態(tài),也可以用來分析達到目標收益水平時的狀態(tài)。()A.正確B.錯誤我的答案:參考答案:A答案解析:第46題、全部投資的內(nèi)部收益率考慮了還本付息對現(xiàn)金流的影響。()A.正確B.錯誤我的答案:參考答案:B答案解析:第47題、在評標過程中,單項報價之和不等于總報價時,以總報價為準,或以單項報價之和修正總報價。()A.正確B.錯誤我的答案:參考答案:A答案解析:第48題、建筑施工合同中的工期指的是發(fā)包人和承包人在協(xié)議中約定,按總?cè)諝v天數(shù)(不包括法定節(jié)假日)計算的承包天數(shù)。()A.正確B.錯誤我的答案:參考答案:B答案解析:第49題、房地產(chǎn)投資能夠得到稅收方面的好處,但在某項置業(yè)投資的凈經(jīng)營收益為負值時除外。()A.正確B.錯誤我的答案:參考答案:B答案解析:第50題、開發(fā)項目竣工驗收由承包商組織進行。()A.正確B.錯誤我的答案:參考答案:B答案解析:計算題某家庭擬購買一套住宅,單價為3000元/m2,該家庭月收入6000元,其中30%可用來支付房款,銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款,貸款年利率為6%,抵押貸款價值比例最大為80%。第51題、問根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購買多少平方米的住宅?__________我的答案:我的答案:參考答案:第一種情況:(1)設(shè)該家庭每月能支付的房款為AA=6000×30%=1800(元)(2)n=15×12=180(月)i=6%/12=0.5%(3)設(shè)該家庭能承受的抵押貨款額為PP=A/i[1-1/(1+i)n]=1800/0.5%[1-1/(1+0.5%)180]=213306(元)(4)設(shè)該家庭能承受的購房總價值為VV=213306/80%=266633(元)(5)設(shè)對該家庭比較合適的房型面積為SS=266633/3000=88.88(m2)第二種情況:設(shè)可購買的面積為X(或S)總房價為3000X(元)月還款額:6000×30%=1800(元)n=15×12=180(月)i=6%/12=0.5%P=A/i[1-1/(1+i)n]抵押貸款價值比例為80%,P=3000X×80%=2400X(元)2400X=1800/0.5%[1-1/(1+0.5)180]X=89.88(m2)第三種情況:直接采用綜合性公式計算S={A/i[1-1/(1+i)n]/M}/C(說明:M——抵押借款價值比例:80%C——房屋單價:3000元/m2;也可以用其他符號表示,只要概念清楚即可)={6000×30%/0.5%[1-1/(1+0.5%)180]/80%}/3000=88.88(m2)第四種情況:(1)寫對了P與A之間的關(guān)系,即:P=A/i[1-1(1+i)n](2)寫對了抵押貸款的價值比例關(guān)系(3)寫對了月還款額6000×30%=1800(元)(4)寫對了n=15×12=180(月)(5)寫對了i=6%/12=0.5%答案解析:A開發(fā)商以3500萬元的價格獲得了一宗七通一平的土地,面積4000m2,使用年限50年,規(guī)劃建筑容積率5,用途為酒店。現(xiàn)A開發(fā)商與B酒店管理集團就合作開發(fā)經(jīng)營事宜進行協(xié)商,由B集團負責投資建設(shè)房屋(含設(shè)備裝修費),并在項目投入運營后由B集團經(jīng)營,B集團通過經(jīng)營收益回收投資并獲得預(yù)期利潤后,將項目無償?shù)匾平唤oA開發(fā)商。B集團估算數(shù)據(jù)如下:房屋建造成本為每平方米建筑面積4000元,專業(yè)人員費用為建造成本的10%,管理費用為建造成本、專業(yè)人員費用之和的5%,建設(shè)期3年,建造成本、專業(yè)人員費用、管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,年貸款利率(融資費用不另計)10%,按年計息。預(yù)測酒店運營期間收益水平保持在3600萬元/年,運營成本為收益的35%,B集團目標成本利潤率為45%。第52題、假設(shè)項目收益發(fā)生在年末,折現(xiàn)率為10%,請測算B集團經(jīng)營多少年后可收回投資,并達到目標利潤率。__________我的答案:我的答案:參考答案:第一種情況:(1)總開發(fā)價值①項目年凈收益:3600×(1-35%)=2340(萬元)②總開發(fā)價值:P=A/i[1-1/(1+i)n]=2340/10%[1-1/(1+10%)n](2)總開發(fā)成本①總建筑面積:4000×5=20000(m2)②建造成本:4000×20000=8000(萬元)③專業(yè)人員費用:8000×10%=800(萬元)④管理費用:(8000+890)×5%=440(萬元)⑤財務(wù)費用:(8000+800+440)[(1+10%)3/2-1]=1420(萬元)⑥總開發(fā)成本:8000+800+440+1420=10660(萬元)(3)成本利潤率成本利潤率=(總開發(fā)價值-總開發(fā)成本)/總開發(fā)成本×100%45%={2340/10%[1-1/(1+10%)n]-10660}/106601.1n=2.94599nlg1.1=lg2.94599(或用插入法計算n)得n=11.34(年)第二種情況:(1)總建筑面積:4000×5=20000(m2)(2)建筑成本:4000×20000=8000(萬元)(3)專業(yè)人員費用:8000×10

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