2022年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法真題7

2022年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法真題7(總分：100.00，做題時間：150分鐘)一、單項選擇題(總題數(shù)：35，分?jǐn)?shù)：35.00)1.

在估價報告中陳述______，既是維護(hù)估價人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.估價師聲明

B.估價的假設(shè)和限制條件

√

C.估價方法

D.估價對象解析：2.

房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他土地附著物，是______的結(jié)合體。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.實物、權(quán)益和位置

B.實物、權(quán)益和區(qū)位

√

C.實物、權(quán)利和位置

D.實物、權(quán)利和區(qū)位解析：3.某高層住宅大樓，房地總價值為8000萬元，其中建筑物價值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為130萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1.67%

√

B.2.1%

C.2.3%

D.2.5%解析：4.在求取建筑物折舊時，如果建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，下列說法中不正確的是()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對于在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算建筑物折舊。

B.對于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊。

C.對于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照土地，使用期限計算建筑物折舊。

D.對于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物的實際年齡加上土地使用權(quán)的剩余使用年限計算建筑物折舊。

√解析：5.

某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應(yīng)按______進(jìn)行評估。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.工業(yè)廠房

B.工業(yè)用地

C.商品住宅

D.商住用地

√解析：按合法原則應(yīng)按規(guī)劃用途評估，如該題給出證載用途為工業(yè)，則應(yīng)按工業(yè)用途估價。6.在求取建筑物折舊時，應(yīng)注意估價上的折舊與會計上的折舊的本質(zhì)區(qū)別：估價上的折舊注重的是市場價值的真實()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.收回

B.攤銷

C.減損

√

D.補償解析：7.有的房地產(chǎn)既可以銷售，也可以出租或自用，如()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.住宅、寫字樓

√

B.旅館、汽車加油站、高爾夫球場、影劇院

C.商店、餐館

D.行政辦公樓、學(xué)校、特殊廠房解析：8.以下會引起房地產(chǎn)價格下降的因素有()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.減免營業(yè)稅

√

B.降低契稅稅率

C.減少土地使用稅

D.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款解析：9.通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.土地取得成本+開發(fā)成本

B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用

C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用

D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

√解析：10.

報酬率是一種與利率，內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.投資率是投資回收與投入資本的比率

B.風(fēng)險大的投資，不確定因素多，故報酬率應(yīng)低；反之，報酬率應(yīng)高

C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率

D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率

√解析：“采用的報酬率應(yīng)等同于與獲取估價對象凈收益具有同等風(fēng)險的投資的報酬率”這種認(rèn)識，使得報酬率的確定可以包容多種情況，避免一些過于武斷或僅適用于某些特定情況下的結(jié)論。以土地為例，正如馬克思所講的那樣，當(dāng)人們把土地所有權(quán)看作所有權(quán)的特別高尚的形式，并且把購買土地看作特別可靠的投資時，報酬率就要低于其他較長期投資的報酬率，甚至低于銀行利率。11.甲土地的樓面地價為2000元／m2，建筑容積率為5；乙土地的樓面地價為1500元／m2，建筑容積率為7。若兩宗地的土地面積等其他條件相同，其總價相比()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.甲等于乙

B.甲大于乙

C.甲小于乙

√

D.無法判斷大小解析：12.

價格指數(shù)中如果是以某個固定時期作為基期的，稱為______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.固定價格指數(shù)

B.定基價格指數(shù)

√

C.長期價格指數(shù)

D.環(huán)比價格指數(shù)解析：價格指數(shù)有定基和環(huán)比價格指數(shù)。在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數(shù)；如果是以上一時期作為基期的，稱為環(huán)比價格指數(shù)。13.某銀行存款的計息方式采用單利，假設(shè)其一年期存款的年利率為5％，為吸引3年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應(yīng)大于()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.4.25%

B.4.75%

C.5.25%

√

D.5.33%解析：14.()是房地產(chǎn)估價的基本原則。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.最高最佳原則

B.獨立、客觀、公正

√

C.估價時點原則

D.合法原則解析：房地產(chǎn)估價工作的性質(zhì)，決定了獨立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價的基本原則。15.在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20000m2，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計可轉(zhuǎn)讓土地的價格是3000元/m2，則可轉(zhuǎn)讓土地的價格是()萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2500

B.3500

C.3600

√

D.3000解析：20000×60%×3000＝3600(萬元)16.

新開發(fā)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)、在建工程、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可運用______進(jìn)行估價。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.比較法

B.收益法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.成本法

√解析：17.估價對象房地產(chǎn)2004年的純收益為500萬元，從2005年開始年增長2％，該房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則該房地產(chǎn)2005年1月1日的收益價格為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.5794．53萬元

B.6126．32萬元

C.6341．41萬元

√

D.7333．33萬元解析：18.()是估價對象自估價時點起至未來可以獲得收益的時間。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.收益期限

√

B.收益時點

C.估價終點

D.估價范圍解析：本題主要考查的是收益期限的概念。收益期限應(yīng)在估價對象房地產(chǎn)自然壽命、法律規(guī)定、合同約定等的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定。19.

某類房地產(chǎn)2013年4月的市場價格為6500元/m2，該類房地產(chǎn)從13年3月至10月的環(huán)比價格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，該類房地產(chǎn)2013年10月的市場價格為______元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.5110.51

√

B.5307.26

C.5548.37

D.5638.13解析：[考點]本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。

可比實例在成交日期時價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×…×價值時點時的價格指數(shù)=可比實例在價值時點時的價格=6500×100.04/100×99.86/100×98.28/100×96.45/100×92.17/100×90.08/100=5110.51(元/m2)。20.當(dāng)成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值時，說明()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.房地產(chǎn)市場存在著泡沫

B.房地產(chǎn)市場不景氣

√

C.房地產(chǎn)市場很繁榮

D.房地產(chǎn)市場不存在泡沫解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查成本法適用的條件。運用成本法估價，要注意兩個方面：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本，在估價中要采用客觀成本；二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價格。當(dāng)市場供大于求時，價格應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時，價格應(yīng)向上調(diào)整。解決此題的關(guān)鍵在于正確理解成本法適用的條件。21.

以下關(guān)于估價方法間的關(guān)系的表述，正確的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.在建工程適用比較法估價而不適用成本法估價

B.比較法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取

C.假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、成本法求取

D.在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法

√解析：22.房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見，摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施

B.土地的形狀

C.組合完成的功能

√

D.立體空間解析：23.

成本法中一般不計息的項目是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.管理費用

B.銷售費用

C.開發(fā)成本

D.銷售稅費

√解析：24.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.收益能夠量化

B.風(fēng)險能夠量化

C.收益和風(fēng)險其一可以量化

D.收益和風(fēng)險均能量化

√解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查收益法適用的條件。收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都易于量化。解決此題的關(guān)鍵在于在理解收益法概念的基礎(chǔ)上進(jìn)行記憶。25.

將房地產(chǎn)稱為物業(yè)的國家或地區(qū)是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.法國

B.意大利

C.日本

D.中國香港

√解析：中國香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”這個詞，把房地產(chǎn)估價稱為物業(yè)估值或物業(yè)估價。香港所講的物業(yè)實質(zhì)上是房地產(chǎn)，僅叫法不同，就像把出租車叫做“的士”那樣。香港的物業(yè)一詞是從英國的property一詞翻譯過來的。在英國，property也是指房地產(chǎn)。香港通常還把房地產(chǎn)稱為地產(chǎn)，其地產(chǎn)、物業(yè)、樓宇、房地產(chǎn)等用語經(jīng)?；煊谩?6.工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓最高年限是()年。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.80

B.60

C.50

√

D.70解析：工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為50年。27.

房地產(chǎn)的______特性，使得房地產(chǎn)具有獨占性。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.不可移動

B.供給有限

√

C.保值增值

D.獨一無二解析：房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨占性。一定位置特別是好位置的房地產(chǎn)被人占有以后，占有者可以獲得生產(chǎn)或生活的場所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風(fēng)景(如海水、陽光、沙灘)，或者可以支配相關(guān)的自然資源和生產(chǎn)力，而他人除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r，否則無法享有。28.建筑物凈收益=()×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無限年期)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.建筑物重置價

B.建筑物現(xiàn)值

√

C.土地價格

D.房地產(chǎn)價格解析：29.房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)屬于將房地產(chǎn)按()進(jìn)行分類中的一類。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.權(quán)益狀況

√

B.用途

C.立法用語

D.實物形態(tài)解析：將房地產(chǎn)按權(quán)益狀況進(jìn)行分類可以分為20類，包括有房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。30.

已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險補償為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.7.78%

√

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%解析：根據(jù)累加法有：報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償率+管理負(fù)擔(dān)補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率=3.31%+2.23%+1.32%+1.42%-0.5%=7.78%。31.

某估價師于2016年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告，該報告中有下列日期：估價作業(yè)日期2016年9月20日至26日，價值時點2016年9月23日，估價對象實地查勘日期2016年9月22日至23日，估價報告使用期限自2016年9月26日起半年，據(jù)此判斷該報告出具日期為______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2016年9月20日

B.2016年9月23日

C.2016年9月26日

√

D.2016年9月27日解析：[考點]本題考查的是估價假設(shè)和限制條件。

致估價委托人函中致函的日期即為估價報告出具日期。估價報告使用期限也稱為估價報告應(yīng)用有效期，是指自估價報告出具之日起計算，使用估價報告不得超過的時間。32.

資本化率構(gòu)成中，流動性補償?shù)牧鲃有允侵竉_____。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度

B.估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度

√

C.估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度解析：缺乏流動性補償率是投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償。房地產(chǎn)與存款、股票、基金、債券、黃金等相比，出售要困難，變現(xiàn)能力弱。因此流動性一般指變現(xiàn)能力。33.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易,買方付給賣方2325元/m2,應(yīng)交納的稅費均由買方負(fù)擔(dān),則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為()元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.248,75

B.2500,00

√

C.2511,00

D.2162,25解析：34.

某建筑為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的生產(chǎn)用房，其耐用年限為______年。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.60

B.50

√

C.35

D.30解析：35.

尋找最高最佳利用的方法，是先盡可能地設(shè)想出估價對象各種潛在的使用方法，然后按照下列______方面依次篩選。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.法律上是否允許、技術(shù)上是否可能、經(jīng)濟(jì)上是否可行、價值是否最大化

√

B.技術(shù)上是否可能、經(jīng)濟(jì)上是否可行、價值是否最大化、法律上是否允許

C.經(jīng)濟(jì)上是否可行、價值是否最大化、法律上是否允許、技術(shù)上是否可能

D.法律上是否允許、經(jīng)濟(jì)上是否可行、價值是否最大化、技術(shù)上是否可能解析：最高最佳利用，是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。尋找估價對象最高最佳利用的方法，是先盡可能地設(shè)想出估價對象的各種潛在利用方式，然后從下列四個方面依序篩選：①法律上是否允許；②技術(shù)上是否可能；③經(jīng)濟(jì)上是否可行；④價值是否最大化。二、多項選擇題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：30.00)36.采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，其包括()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值

√

B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費

√

C.建設(shè)成本

√

D.管理費用

√

E.后續(xù)銷售費用解析：37.

在實際中計算地租量的方法有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.從房租中分離出地租

√

B.由地價求出地租

√

C.采用比較法求出地租

√

D.由土地開發(fā)成本求出地租

E.采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租

√解析：38.

在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)符合的條件包括______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.形狀相似

B.在同一條街道上只有一個路線價區(qū)段

C.面積接近

D.地價相近

√

E.通達(dá)性相當(dāng)

√解析：[考點]本題考查的是劃分路線價區(qū)段。

路線價區(qū)段位于街道兩側(cè)，是帶狀的。一個路線價區(qū)段是具有相同路線價的地段。在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將“通達(dá)性相當(dāng)、位置相鄰、地價水平相近”的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段。兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價水平有明顯差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。39.

下列是估價委托人的義務(wù)的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.向估價機構(gòu)如實提供其知悉的估價所必要的資料

√

B.協(xié)助估價師搜集估價所必要的資料

√

C.就估價結(jié)果提出自己的要求

D.對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)

√

E.有義務(wù)協(xié)助估價人員對估價對象進(jìn)行實地查看等工作

√解析：40.

下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.建筑平面布置

√

B.朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.土地開發(fā)程度

√

E.房屋完損等級

√解析：本題考核的是房地產(chǎn)的區(qū)位因素。房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個綜合性因素，如果對其進(jìn)行分解，可分為位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀等方面。下面分別對這幾個方面對房地產(chǎn)價格的影響予以分析說明。(1)位置：①方位；②與相關(guān)場所的距離；③臨街狀況；④朝向；⑤樓層。(2)交通條件。(3)外部配套設(shè)施。(4)周圍環(huán)境和景觀：①大氣環(huán)境；②水文環(huán)境；③聲覺環(huán)境；④視覺環(huán)境；⑤衛(wèi)生環(huán)境；⑥人文環(huán)境。41.

在城市房屋拆遷估價中，房地產(chǎn)估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.被拆遷房屋的權(quán)屬證書記載的面積

√

B.拆遷人提供的被拆遷房屋的面積

C.拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協(xié)商結(jié)果

√

D.具有房產(chǎn)測繪資格的機構(gòu)對被拆遷房屋面積的測量結(jié)果

√

E.房地產(chǎn)管理部門權(quán)屬檔案記載的被拆遷房屋的面積

√解析：42.

在路線價法中，不作“交易情況修正”和“市場狀況調(diào)整”的原因是______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.求得的路線價已是經(jīng)過交易情況修正后的正常價格

√

B.在求取路線價時沒有搜集非正常交易實例

C.求得的路線價所對應(yīng)的日期與欲求取的其他臨街土地價值的日期一致，都是價值時點的

√

D.路線價與待估宗地的價格都是現(xiàn)在的價格

E.路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均水平價格解析：43.假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.可接受性

√

B.保值增值性

C.現(xiàn)實社會需要程度

√

D.未來發(fā)展趨勢

√

E.固定性解析：最佳用途的選擇，要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，或者說，要分析當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮苣芰Γ丛陧椖拷ǔ珊笫袌錾暇烤剐枰裁搭愋偷姆康禺a(chǎn)。44.長期趨勢法包括()等方法。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.數(shù)學(xué)曲線擬臺法

√

B.平均增減量法

√

C.平均發(fā)展速度法

D.年限法

√

E.指數(shù)修勻法解析：45.從權(quán)益角度看，“干凈”的出讓土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)是屬于房地產(chǎn)估價對象的一種。這里的“干凈”是指該房地產(chǎn)()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.結(jié)構(gòu)完整

B.手續(xù)完備

√

C.產(chǎn)權(quán)清晰

√

D.稅費已交

E.未設(shè)定他項權(quán)

√解析：46.

法律法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括______等。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

√

B.改變土地用途應(yīng)補交的出讓金

√

C.拍賣費用

D.訴訟費用

E.增加容積率應(yīng)補交的出讓金

√解析：47.理論價格是在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有許多詞來表達(dá)它，如()等。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.內(nèi)在價值

√

B.實際價值

√

C.自然價值

√

D.成交價格

E.自然價格

√解析：48.待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)后的狀況有()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.毛地

B.熟地

√

C.在建工程

D.生地

E.房屋(含土地)

√解析：49.公開市場價值是指在下列()交易條件下最可能實現(xiàn)的交易價格。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.交易雙方自愿地進(jìn)行交易

√

B.交易雙方掌握必要的市場信息

√

C.交易雙方有較充裕的時間

√

D.交易雙方有必要的專業(yè)知識

√

E.交易雙方都對要交易的房地產(chǎn)感興趣解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查房地產(chǎn)價值和價格的種類及其相應(yīng)的含義。公開市場價值是在公開市場上最可能形成的價格。公開市場是指在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間來進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。解決此題的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確把握公開市場價值的含義。50.某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格

B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元

C.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元

D.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元

√

E.該房地產(chǎn)不存在名義價格

√解析：實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。三、判斷題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：15.00)51.在一定時期內(nèi)，對于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)地比較?。婚_發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)地比較大。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯誤

√解析：在一定時期內(nèi)，對于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)市場價格的變化較及時地調(diào)整開發(fā)量，供給的價格彈性相應(yīng)地就比較大；反之，開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給的價格彈性相應(yīng)地就比較小。52.

某房地產(chǎn)估價機構(gòu)在交付估價報告時，由于負(fù)責(zé)評估的張估價師出差外地，所以估價報告中以其印章代替簽字。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：[考點]本題考查的是估價報告的組成。

估價結(jié)果報告中，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和注冊號，并應(yīng)由本人簽名及著名簽名日期，不得以個人印章代替簽名。53.

成本法是先分別求取估價對象在估價作業(yè)日期的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：54.

某地區(qū)的房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬元，應(yīng)繳納的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為323萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：正常成交價格=買方實際付出的價格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費比率)=297/(1+5%)=282.86萬元55.

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整時，分別對可比實例成交價格的修正或調(diào)整幅度不宜超過30%，共同對可比實例成交價格的修正和調(diào)整幅度不宜超過20%。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：[考點]本題考查的是收益法的理論依據(jù)。

需要指出的是，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整時，分別對可比實例成交價格的修正或調(diào)整幅度不宜超過20%，共同對可比實例成交價格的修正和調(diào)整幅度不宜超過30%；經(jīng)修正和調(diào)整后的各個比較價值中，最高價與最低價的比值不宜大于1.2；當(dāng)幅度或比值超出上述規(guī)定時，宜更換可比實例；當(dāng)因估價對象或市場狀況特殊，無更合適的可比實例替換時，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。56.

市場提取法是基于先知道舊的房地價值，然后利用適用于舊的房地的成本法公式反求出建筑物折舊。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：57.

從估價角度來看，為了使評估價值合理，房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金應(yīng)獲得的利息也要與其應(yīng)獲得的利潤分開，不能算作開發(fā)利潤。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：58.

某宗可比實例房地產(chǎn)2006年1月30日的價格為500美元/m2，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動率平均每月比上月下降0.7%，假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實例調(diào)整為2006年9月30日的價格約為3758元人民幣/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：59.運用平均增減量法進(jìn)行估價的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額較大，否則就不適宜采用這種方法。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯誤

√解析：60.成本法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)在建造時的購建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯誤

√解析：成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。61.

判定房屋新舊程度時，五成新的房屋為基本完好房。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：[考點]本題考查的是房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定。

房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：①完好房：十、九、八成；②基本完好房：七、六成；③一般損壞房：五、四成；④嚴(yán)重?fù)p壞房及危險房：三成以下。62.不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的房地產(chǎn)自身因素是不盡相同的。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯誤解析：63.

甲、乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年；乙土地單價為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年。則以樓面地價來判斷，投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟(jì)(土地報酬率為6%)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：甲的樓面地價=土地單價容積率=1400元/m2/4=350元/m2，V∞=V40×1/K40=350×(1+6%)40/[(1+6%)40-1]元/m2=387.69元/m2；乙的樓面地價=土地單價/容積率=900元/m2/2.5=360元/m2，V∞=V50×1/K50=360×(1+6%)50/[(1+6%)50-1]元/m2=380.67元/m2。則投資乙地塊比甲地塊更經(jīng)濟(jì)。64.房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨有、共有和建筑物區(qū)分所有。其中，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯誤解析：這是對房地產(chǎn)權(quán)益概念的考查，其中建造物區(qū)分所有權(quán)是個重要的概念，也是個反復(fù)考的內(nèi)容。65.

爭取估價業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)通過提高估價技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量，提高知名度、品牌和公信力，進(jìn)行恰當(dāng)?shù)男麄鳌V告等方式進(jìn)行，而不應(yīng)采取不正當(dāng)?shù)母偁幨侄危鐞阂鈮旱凸纼r服務(wù)收費，給予回扣或利誘等。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：四、計算題(總題數(shù)：2，分?jǐn)?shù)：20.00)66.

某公司于5年前以出讓方式取得一宗面積2000m2的40年使用權(quán)的土地，并于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2?，F(xiàn)時重新取得，40年土地使用權(quán)的出讓價格為2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本為600萬元(建設(shè)期為2年，第一年投入40%；第二年投入60%?？梢暈槟曛屑型度?，管理費用為建安成本的3%，年利率為6%，銷售稅費為90萬元，開發(fā)利潤為120萬元。門窗、墻面等損壞的修復(fù)費用為8萬元；裝修的重置成本為140萬元，平均壽命為5年；設(shè)備的重置成本為100萬元，平均壽命為10年；假設(shè)殘值率均為零。試計算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格。(土地資本化率為8%)

（分?jǐn)?shù)：10.00）__________________________________________________________________________________________

正確答案：((1)求取未來35年的凈收益的現(xiàn)值之和：則：(2)計算建筑物的重置成本：①建造成本=600(萬元)；②管理費用=600×3%=18(萬元)；③投資利息=(600+18)×40%×[(1+6%)1.5-1]+(600+18)×60%×[(1+6%)0.5-1]=33.54(萬元)；④銷售稅費=90(萬元)；⑤開發(fā)利潤=120(萬元)。則建筑物的重置成本=600+18+33.54+90+120=861.54(萬元)。(3)計算建筑物的折舊額：①墻、地面等損壞的修復(fù)費用=8(萬元)；②裝修部分的折舊費=140×3÷5=84(萬元)；③設(shè)備部分的折舊費=100×3÷10=30(萬元)；④長壽命項目的折舊費=(861.54-8-140-1