房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題匯編9

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題匯編9單項(xiàng)選擇題第1題、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是()。A.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)B.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證C.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差且難以控制D.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格我的答案：參考答案：C答案解析：第2題、下列房地產(chǎn)估價(jià)原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價(jià)，不適用于拆遷補(bǔ)償估價(jià)的是()。A.最高最佳使用原則B.合法原則C.替代原則D.謹(jǐn)慎原則我的答案：參考答案：D答案解析：第3題、某夫妻共有一套成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房，現(xiàn)因離婚申請(qǐng)法院裁定財(cái)產(chǎn)分割。法院委托評(píng)估該套房改房的價(jià)格，則合理的評(píng)估價(jià)格是()A.該房改房現(xiàn)時(shí)上市交易的正常價(jià)格扣除出讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).該房改房現(xiàn)時(shí)上市交易的正常價(jià)格C.現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)D.當(dāng)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)我的答案：參考答案：B答案解析：成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房在上市時(shí)是有一定限制的，具體限制內(nèi)容全國(guó)各地情況不盡相同，對(duì)于需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金是由受讓方承擔(dān)的，排除A，法院委托評(píng)估是該套房的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格而不是其房改成本價(jià)，更不是房改當(dāng)時(shí)的成本價(jià)，排除C、D，因此選B。第4題、拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)的，對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得()。A.抵押人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償B.抵押人有權(quán)對(duì)全部房地產(chǎn)優(yōu)先受償C.抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償D.抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償我的答案：參考答案：D答案解析：第5題、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣希謩e為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用為()元/m2。A.98B.102C.108D.116我的答案：參考答案：A答案解析：“五通一平”是指具有了道路、供水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施和場(chǎng)地平整。20元/m2+14元/m2+16元/m2+25元/m2+8元/m2+15元/m2=98元/m2。第6題、某居民2008年1月初購(gòu)買(mǎi)一套建筑面積為100m2的住宅，單價(jià)為5000元/m2，若2008年當(dāng)?shù)赝?lèi)住宅價(jià)格月遞增0.5%，年通貨膨脹率為5%，則2008年底該套住宅實(shí)際增值額為()元。A.4296.96B.5560.86C.5839.91D.30838.91我的答案：參考答案：B答案解析：開(kāi)發(fā)教材有實(shí)際收益率(Rr)、名義收益率(Ra)和通貨膨脹率(Rd)三者關(guān)系式：(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)，此題中，2008年年底的Rr={1+[(1+0.5%)12-1]}÷(1+5%)-1=0.0111217，增值額=5000元×100×Rr=5560.86元。第7題、房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是()的結(jié)合體。A.實(shí)體、權(quán)益、區(qū)位B.實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位C.實(shí)物、權(quán)利、位置D.實(shí)物、權(quán)益、位置我的答案：參考答案：B答案解析：第8題、某期房1年后能投入使用，與其類(lèi)似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000元/m2，出租的年總收益為500元/m2，管理費(fèi)用等其他支出為100元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，則該期房目前的價(jià)格是()元/m2。A.4395B.4486C.4636D.4850我的答案：參考答案：B答案解析：期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償=5000元/m2-(500-100)元/m2/10%[1-1/(1+10%)]-5000元/m2×3%=4486.36元/m2。第9題、某抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為600萬(wàn)元，已知注定優(yōu)先受償款為50萬(wàn)元，貸款成數(shù)為0.7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為()萬(wàn)元。A.370B.385C.420D.550我的答案：參考答案：B答案解析：抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-法定優(yōu)先受償款=600萬(wàn)元-50萬(wàn)元=550萬(wàn)元。抵押貸款額度=抵押價(jià)值×貸款成數(shù)=550萬(wàn)元×0.7=385萬(wàn)元。第10題、一套總價(jià)60萬(wàn)元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期時(shí)一次付清。(2)如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣5%。(3)以抵押貸款方式支付，首期支付10萬(wàn)元，余款在來(lái)來(lái)10年內(nèi)按月等額支付。(4)約定一年后一次付清。(5)從成交日期起分期支付，首期支付20萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬(wàn)元。下列選項(xiàng)中，存在名義價(jià)格的是()。A.第(1)、第(3)種情況B.第(3)、第(5)種情況C.第(1)、第(5)種情況D.第(2)、第(4)種情況我的答案：參考答案：D答案解析：第11題、一般來(lái)講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢(shì)是()。A.上升B.下降C.保持相對(duì)穩(wěn)定D.先上升后下降我的答案：參考答案：A答案解析：第12題、為評(píng)估建筑面積為120m2的住宅在2008年9月的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，收集了以下4個(gè)交易實(shí)例，最適合作為可比買(mǎi)例的是()。A.甲B.乙C.丙D.丁我的答案：參考答案：B答案解析：第13題、住宅平面設(shè)計(jì)中的功能分區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響屬于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中的()。A.區(qū)位因素B.社會(huì)因素C.實(shí)物因素D.權(quán)益因素我的答案：參考答案：C答案解析：第14題、房地產(chǎn)規(guī)劃用途對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響屬于房地產(chǎn)價(jià)值影響因素中的()。A.配套設(shè)施建設(shè)的限制B.房地產(chǎn)使用管制C.房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制D.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制我的答案：參考答案：C答案解析：第15題、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度、能夠確定估價(jià)對(duì)象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是()。A.收益遞增原理B.收益遞減原理C.最佳效益原理D.適合原理我的答案：參考答案：D答案解析：第16題、某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的估價(jià)委托，擬對(duì)一宗因火災(zāi)完全燒毀的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險(xiǎn)理賠提供價(jià)值參考，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價(jià)對(duì)象狀況與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分別為()。A.估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在C.估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在D.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去我的答案：參考答案：C答案解析：第17題、按照謹(jǐn)慎原則，運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)．當(dāng)估計(jì)未來(lái)收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般采用()的收益估計(jì)值。A.較高B.較低C.最高D.最低我的答案：參考答案：B答案解析：第18題、為評(píng)估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買(mǎi)方支付給賣(mài)方3500元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)全都由買(mǎi)方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格均每月比上月上漲0.3%，則該可比實(shí)例修正調(diào)整后的價(jià)格為()元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93我的答案：參考答案：B答案解析：正常成交價(jià)格=賣(mài)方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率)，正常成交價(jià)格=3500元/m2/(1-3%)=3608.25元/m2，該可比實(shí)例修正調(diào)整后的價(jià)格3608.25元/m2×(1+0.3%)6=3673.68元/m2。第19題、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場(chǎng)價(jià)值分別為60萬(wàn)元和40萬(wàn)元，若將兩宗土地合并則總價(jià)值為120萬(wàn)元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購(gòu)買(mǎi)乙地塊，則對(duì)雙方最為公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為()萬(wàn)元。A.40B.48C.60D.70我的答案：參考答案：B答案解析：甲乙兩地塊合并后產(chǎn)生的增值=120萬(wàn)元-(60+40)萬(wàn)元=20萬(wàn)元，則乙地塊的合理要價(jià)=40+20/100×40=48萬(wàn)元。第20題、某一交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積為3000平方ft2，成交總價(jià)為110萬(wàn)美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%)，首付35萬(wàn)美元，半年后付35萬(wàn)美元，一年后付30萬(wàn)美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)匯率為1美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65，則該交易實(shí)例以建筑面積為單位的實(shí)際價(jià)格為()元人民幣/m2。(1ft2=0.0929m2)A.17484.19B.19019.99C.19753.57D.20538.77我的答案：參考答案：B答案解析：建筑面積=3000×0.929m2/0.65=428.77m2，該交易實(shí)例的單位實(shí)際價(jià)格=7.7×10000×[35+35/(1+7%)0.5+30/(1+7%)+10/(1+7%)1.5]/428.77=19019.72元人民幣/m2。第21題、某待開(kāi)發(fā)土地，其土地取得費(fèi)為每畝36萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為1.5億元/km2。假設(shè)開(kāi)發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為()元/m2。A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82我的答案：參考答案：A答案解析：土地取得費(fèi)用=36萬(wàn)元÷666.67m2=540元/m2，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用=150元/m2，該土地的投資利息=(540+150)元/m2×[60%×(1+8%)0.5+40%×(1+8%)1.5]-(540+150)=50.02元/m2。第22題、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元/m2，建筑物殘值率為5%，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是()。A.81.00%B.84.00%C.84.17%D.84.80%我的答案：參考答案：B答案解析：d=D/C×100%=1400元/120m2×600元/m2=2%，當(dāng)R≠0時(shí)，q=100%-dt=100%-2%×8=84%。第23題、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高為4.1m，土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類(lèi)辦公樓的正常層高為3.6m，建筑物重建價(jià)格為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費(fèi)用每平方米相應(yīng)增加10元。由于層高過(guò)大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬(wàn)元能源費(fèi)用。以重建價(jià)格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為()萬(wàn)元。(建筑物報(bào)酬率為10%)A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07我的答案：參考答案：D答案解析：功能過(guò)剩引起的折舊額計(jì)算，用的是重建價(jià)格，折舊額包含兩部分：無(wú)效成本和超額持有成本，其中，無(wú)效成本=5×1500m2×10元/m2=7.5萬(wàn)元，超額持有成本=(2.5/10%)/[1-1/(1+10%)30]=23.57萬(wàn)元，則折舊額=31.07萬(wàn)元。(收益年限取建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余期限中的較小值)第24題、某宗房地產(chǎn)的用地通過(guò)有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)期，已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33我的答案：參考答案：C答案解析：80/[1-1/(1+8%)55]=98.55(萬(wàn)元)。第25題、某投資商擬分別在市級(jí)、區(qū)級(jí)和社區(qū)級(jí)商業(yè)街各投資一個(gè)能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設(shè)其投資風(fēng)險(xiǎn)為V1、V2、V3，則三者關(guān)系是()。A.V1=V2=V3B.V3＜V2＜V1C.V1＜V3＜V2D.V1＜V2＜V3我的答案：參考答案：B答案解析：在投資額相同情況下，投資回報(bào)與報(bào)酬率正相關(guān)，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)。第26題、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中1000m2的面積，約定租賃期限為20年。第一年租金為24萬(wàn)元，以后每年租金在上一年的基礎(chǔ)增加1萬(wàn)元，從第8年開(kāi)始，租金保持固定不變。現(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似辦公樓月租金為30元/m2，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，則目前承租人在該房地產(chǎn)中的權(quán)益價(jià)值為()萬(wàn)元。A.45.39B.46.84C.40.68D.53.94我的答案：參考答案：C答案解析：第27題、某商場(chǎng)的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/m2，出租率為85%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的35%，報(bào)酬率為12%，商場(chǎng)建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運(yùn)營(yíng)期為38年，該商場(chǎng)的收益價(jià)值為()萬(wàn)元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81我的答案：參考答案：D答案解析：40元/m2×12×40000m2×65%×95%/12%×[1-(1+12%)38]=9746.81萬(wàn)元。第28題、下列關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的圖示正確的是()。A.B.C.D.我的答案：參考答案：A答案解析：第29題、估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲知，某地區(qū)2003～2006年普通商品住宅平均價(jià)格水平分別為4682元/m2，4887元/m2，5037元/m2，5192元/m2。若采用平均增減量法測(cè)算，該地區(qū)普通商品住宅2008年的價(jià)格為()元/m2。A.5362B.5347C.5532D.5563我的答案：參考答案：A答案解析：d=(205+150+170)元/m2÷3=170元/m2，V2008=P0+di=4682元/m2+170元/m2×4=5362元/m2。第30題、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175ft，臨街寬度為30ft的矩形地塊。已知，前街路線價(jià)為320元/ft2，后街路線價(jià)為240元/ft2。則采用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算出的地塊總價(jià)值為()萬(wàn)元。(采用四三二一法則)圖A.144.6B.160.8C.170.8D.180.8我的答案：參考答案：A答案解析：前街影響深度=總深度×前街路線價(jià)÷(前街路線價(jià)+后街路線價(jià))=175ft×320元/ft2÷(320+240)元/ft2=100ft，則后街影響深度=75ft，根據(jù)四三二一法則，V總價(jià)=320元/ft2×(40%+30%+20%+10%)×30ft×100ft+240元/ft2×(40%+30%+20%)×30ft×75ft=144.60萬(wàn)元。第31題、下列關(guān)于地租的表述中，錯(cuò)誤的是()。A.農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)總價(jià)格是土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量與每個(gè)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格的乘積B.土地中已投入資本的利息包括該土地價(jià)值的資本利息C.生產(chǎn)成本是以社會(huì)平均水平或一般水平計(jì)算的D.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)是按照全部預(yù)付資本的社會(huì)一般利潤(rùn)率計(jì)算的我的答案：參考答案：B答案解析：第32題、某住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，其土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.2，樓面地價(jià)為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，其容積率提高到1.6，樓面地價(jià)不變，則該住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為()萬(wàn)元。A.375B.450C.500D.600我的答案：參考答案：D答案解析：補(bǔ)地價(jià)=樓面地價(jià)×(新容積率-舊容積率)×土地面積=1500元/m2×(1.6-1.2)×10000m2=600萬(wàn)元。第33題、二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)有()。A.公司上市、企業(yè)清算B.司法鑒定、城市房屋拆遷C.企業(yè)清算、城市房屋拆遷D.司法鑒定、公司上市我的答案：參考答案：B答案解析：第34題、估價(jià)報(bào)告封面應(yīng)包括估價(jià)報(bào)告名稱(chēng)、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)和()。A.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(姓名和注冊(cè)號(hào))、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)B.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(姓名和注冊(cè)號(hào))、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告編號(hào)C.估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)、附件D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)我的答案：參考答案：A答案解析：第35題、若估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)，要求估價(jià)對(duì)象在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)成交易，則評(píng)估價(jià)值應(yīng)是()。A.謹(jǐn)慎價(jià)值B.市場(chǎng)價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.投資價(jià)值我的答案：參考答案：C答案解析：多項(xiàng)選擇題第36題、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有()。A.應(yīng)做到誠(chéng)實(shí)正直，公正執(zhí)業(yè)B.為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過(guò)自己專(zhuān)業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目C.未經(jīng)委托人的書(shū)面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開(kāi)D.應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費(fèi)用E.不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章我的答案：參考答案：ACE答案解析：第37題、在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導(dǎo)致該住宅的價(jià)值下降，而興建一個(gè)花園則可能使其價(jià)值上升，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)特性中的()。A.用途多樣性B.合法性C.相互影響性D.外部性E.易受限制我的答案：參考答案：CD答案解析：第38題、下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有()。A.折舊費(fèi)B.維修費(fèi)C.管理費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)E.房產(chǎn)稅我的答案：參考答案：BCDE答案解析：第39題、需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的關(guān)系叫做需求規(guī)律。下列選項(xiàng)中，此規(guī)律的例外有()。A.炫耀性物品B.“吉芬”物品C.低檔商品D.高檔商品E.急需商品我的答案：參考答案：AB答案解析：第40題、影響房地產(chǎn)價(jià)值的權(quán)益因素包括()。A.房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制B.房地產(chǎn)區(qū)位的限制C.房地產(chǎn)使用管制D.房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制E.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制我的答案：參考答案：ACDE答案解析：第41題、城市房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且調(diào)換房屋為期房的，在結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)差價(jià)時(shí)，()。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與評(píng)估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相一致B.期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=所調(diào)換期房的未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值-被拆遷房屋的現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)值C.期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=所調(diào)換期房的現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)值-被拆遷房屋的未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值D.期房的區(qū)位、用途、面積、結(jié)構(gòu)、檔次等，應(yīng)以雙方拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中約定的為準(zhǔn)E.在原地實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，差價(jià)不應(yīng)大于被拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)格的20%我的答案：參考答案：AD答案解析：第42題、下列房地產(chǎn)不得用于抵押的有()。A.無(wú)地上建筑物的出讓土地使用權(quán)B.無(wú)地上建筑物的劃撥土地使用權(quán)C.所有權(quán)或使用權(quán)有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)D.依法查封扣押期間的房地產(chǎn)E.幼兒園等公益教育設(shè)施我的答案：參考答案：BCDE答案解析：第43題、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有()。A.位置B.房地產(chǎn)規(guī)模C.環(huán)境景觀D.外部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度E.朝向、樓層我的答案：參考答案：AC答案解析：第44題、根據(jù)求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來(lái)區(qū)分，求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法有()。A.單位比較法B.市場(chǎng)提取法C.分解法D.工料測(cè)量法E.指數(shù)調(diào)整法我的答案：參考答案：ADE答案解析：第45題、下列費(fèi)用中屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的有()。A.房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資、房地產(chǎn)折舊額B.房地產(chǎn)稅、人員工資、維修費(fèi)、所得稅C.保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)用、正常運(yùn)營(yíng)成本、房地產(chǎn)稅D.為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、人員工資、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)E.所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、房地產(chǎn)折舊額我的答案：參考答案：CD答案解析：第46題、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中求取在建工程價(jià)值應(yīng)扣減的項(xiàng)目有()。A.續(xù)建前已建成本B.續(xù)建管理費(fèi)用C.續(xù)建投資利息D.續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷(xiāo)售費(fèi)用E.取得在建工程的稅費(fèi)我的答案：參考答案：BCD答案解析：第47題、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用主要有()。A.用于收益法中預(yù)測(cè)來(lái)來(lái)的租金、空置率等B.用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整C.用于成本法計(jì)算重置價(jià)格D.用來(lái)比較兩類(lèi)以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)與潛力E.用來(lái)填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史資料的缺乏我的答案：參考答案：ABDE答案解析：第48題、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵包括()。A.容積率B.土地使用稅C.土地開(kāi)發(fā)程度D.土地使用年限E.征地補(bǔ)償費(fèi)我的答案：參考答案：ACD答案解析：第49題、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價(jià)值為200萬(wàn)元，其中一層價(jià)值是二層價(jià)值的2倍，三層價(jià)值是二層價(jià)值的0.7倍。若建筑物總價(jià)值為120萬(wàn)元。下列關(guān)于土地份額分?jǐn)偟谋硎鲋姓_的有()。A.按建筑面積分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為33.33%B.按房地價(jià)值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為17.57%C.按房地價(jià)值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為27.03%D.按土地價(jià)值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為17.57%E.按土地價(jià)值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為27.03%我的答案：參考答案：AC答案解析：按建筑面積分?jǐn)偅憾油恋胤蓊~=1/3=33.33%按房地價(jià)值分?jǐn)偅焊鶕?jù)題意得出二層房地總價(jià)=54.05萬(wàn)元，二層土地份額=54.05/200=27.02%按照土地價(jià)值分?jǐn)偅和恋乜們r(jià)=200萬(wàn)元-120萬(wàn)元=80萬(wàn)元，二層土地總價(jià)=80萬(wàn)元×33.33%=26.67萬(wàn)元，二層土地份額=26.67萬(wàn)元/80萬(wàn)元=33.33%。第50題、附件是估價(jià)報(bào)告的有機(jī)組成部分，通常包括()。A.估價(jià)委托書(shū)、估價(jià)師注冊(cè)證復(fù)印件、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明B.估價(jià)委托書(shū)、估價(jià)對(duì)象位置圖、估價(jià)師注冊(cè)證復(fù)印件C.估價(jià)對(duì)象照片、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件D.估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明、估價(jià)委托人身份證復(fù)印件、估價(jià)師注冊(cè)證復(fù)印件E.估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、估價(jià)師注冊(cè)證復(fù)印件、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明我的答案：參考答案：DE答案解析：判斷題第51題、在任何時(shí)候，估價(jià)委托人既是估價(jià)報(bào)告使用者，又是估價(jià)利害關(guān)系人。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：估價(jià)委托人不一定是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人或估價(jià)報(bào)告使用者。第52題、在掛牌出讓土地使用權(quán)方式中，評(píng)估機(jī)構(gòu)僅為出讓人確定土地使用權(quán)的最高價(jià)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：確定是最低價(jià)。第53題、某寫(xiě)字樓在使用多年后仍堅(jiān)固耐用，功能良好，當(dāng)土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)，其土地使用權(quán)可以自動(dòng)續(xù)期。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定，住宅用地期限屆滿后可以自動(dòng)續(xù)期。第54題、房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值一般不小于房地產(chǎn)的在用價(jià)值。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：在用價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值，但如果現(xiàn)狀利用是最高最佳利用時(shí)，則在用價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。第55題、房地產(chǎn)作價(jià)入股估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：應(yīng)采用正常市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)估價(jià)。第56題、一般情況，商場(chǎng)與住宅相比，樓層對(duì)價(jià)格的影響比朝向?qū)r(jià)格的影響要大。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第57題、在賣(mài)方市場(chǎng)情況下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中，賣(mài)方交納的稅收增加會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第58題、某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬(wàn)元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款利率8%，以等本金方式按月償還本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價(jià)值為500萬(wàn)元，在沒(méi)有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為300萬(wàn)元。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：再次抵押價(jià)值=未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù)，其中的已抵押貸款余額的確定是此題的難點(diǎn)。題意給出的是以等本金方式按月償還本息，可以先考慮已償還的本金額，應(yīng)為200萬(wàn)元×2/5=80萬(wàn)元，則，再次抵押價(jià)值=500萬(wàn)元-[200-(80+應(yīng)支付的2年利息]萬(wàn)元/0.6=500萬(wàn)元-200萬(wàn)元+應(yīng)支付的2年利息/0.6=300萬(wàn)元+應(yīng)支付的2年利息/0.6＞300萬(wàn)元。第59題、在采用市場(chǎng)法進(jìn)行拆遷估價(jià)時(shí)，如果選取的可比實(shí)例是含有裝修的房地產(chǎn)，則在建立可比實(shí)例比較基準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例中的裝修價(jià)值扣除。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第60題、在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格直接取決于其花費(fèi)的成本，成本增加則房地產(chǎn)價(jià)格就相應(yīng)增高。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第61題、某房地產(chǎn)的年有效毛收入為10萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為2.5萬(wàn)元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的綜合資本化率為7.5%。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：(10-2.5)/100=7.5%。第62題、在假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中，估價(jià)結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)后房地產(chǎn)價(jià)值以及需支出的成本、費(fèi)用、稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用方式無(wú)關(guān)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第63題、根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查研究，獲知某類(lèi)房地產(chǎn)2003～2007年價(jià)格逐年上漲，分別為3500元/m2，3700元/m2，3950元/m2，4250元/m2，5500元/m2，運(yùn)用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)，則該類(lèi)房地產(chǎn)2008年的趨勢(shì)值大于4800元/m2。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第64題、劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，將可及性相當(dāng)，地塊相連的土地劃為同一路線價(jià)區(qū)段。因此，兩個(gè)路口之間的地段一定是同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：較長(zhǎng)的繁華街道，有時(shí)需要將兩個(gè)路口之間的地段劃分為兩個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段。第65題、在搜集實(shí)例資料時(shí)，應(yīng)考察它們是否受到不正?；蛉藶橐蛩氐挠绊?，受到這些因素影響的實(shí)例資料在估價(jià)時(shí)不可以采用。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：計(jì)算題第66題、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中1000m2的面積，約定租賃期限為20年。第一年租金為24萬(wàn)，以后每年租金在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，從第8年開(kāi)始，租金保持固定不變?，F(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似辦公樓的月租金為30元/m2，假設(shè)折現(xiàn)率為10%。請(qǐng)計(jì)算目前該承租人權(quán)益價(jià)值。______我的答案：我的答案：參考答案：答案解析：第67題、某宗擬出讓的熟地面積為10000m2，適宜建造商務(wù)公寓或賓館，容積率為5，出讓年限為40年，約定不可續(xù)期。預(yù)計(jì)取得土地后建成毛坯房需2年時(shí)間，市場(chǎng)上類(lèi)似建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1100元/m2，專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的6%，管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)用之和的3%，上述三項(xiàng)費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入；毛坯房建成時(shí)的銷(xiāo)售價(jià)格為8000元/m2，由毛坯房裝修成精裝修需半年時(shí)間，裝修及其專(zhuān)業(yè)費(fèi)用，管理費(fèi)用等為800元/m2，精裝修公寓售價(jià)為10000元/m2。公寓裝修完成時(shí)，一次性購(gòu)置相關(guān)設(shè)施設(shè)備后，可作為賓館投入正常經(jīng)營(yíng)，購(gòu)置設(shè)施設(shè)備費(fèi)用為200元/m2，設(shè)計(jì)賓館正常經(jīng)營(yíng)的年凈收入為5100萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)分別為售價(jià)的3%和6%，銷(xiāo)售費(fèi)用在毛坯房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入，銷(xiāo)售于建成時(shí)即售完，購(gòu)買(mǎi)土地的契稅為地價(jià)的4%，折現(xiàn)率為12%。請(qǐng)根據(jù)上述資料比較