項目總運營管理培訓

礪劍行動：項目總核心能

力提升之運營管控微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai體系設(shè)計績效考核項目管控微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai項目總都干些啥?微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai實現(xiàn)經(jīng)營指標開發(fā)過程受控發(fā)展、產(chǎn)品、品牌戰(zhàn)略落地微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai項目管控模式單項目公司項目總集團負責前端（定位、營銷策劃、方案設(shè)計等）把控，保證項目順利開盤銷售；之后的現(xiàn)場管理工作交由項目公司負責，集團協(xié)助城市公司12項目總集團負責定位、方案設(shè)計等重要價值鏈前端工作，城市公司各條線提供專業(yè)支持，項目總主抓工程等現(xiàn)場管理工作城市公司12項目總集團負責定位、方案設(shè)計等重要價值鏈前端工作，項目總除現(xiàn)場的工程管理外，有一定程度的權(quán)利對其他配合專業(yè)進行調(diào)配及考核微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai項目管控模式集團負責項目開發(fā)前端的定位、營銷策劃、方案設(shè)計等工作，開盤后期的工程建設(shè)交由項目部負責現(xiàn)場管理項目公司開發(fā)設(shè)計工程營銷微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai項目管控模式項目組織架構(gòu)單一，項目總主要負責工程施工、質(zhì)量、安全文明等現(xiàn)場管理工作，

項目成員多為兼職，下派專業(yè)人員在專業(yè)職能上更多依靠專業(yè)部門，項目總對其

分管專業(yè)外人員的考核權(quán)很少或者沒有微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai項目管控模式城市公司對項目開發(fā)提供資源及專業(yè)支持，項目總除工程專業(yè)外，對其他幾個配

合專業(yè)有一定程度的考核權(quán)和工作調(diào)配權(quán)微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai項目總七度模型微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai運營管理都管些啥?微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai運營初印象：數(shù)據(jù)、PPT、會議多種多樣，永遠ppt）式的表格（287）微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai運營再印象一：通過協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn)，幫助公司完成既定經(jīng)營目標、實現(xiàn)有質(zhì)量增長、持續(xù)

健康發(fā)展微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai運營再印象二：運營工作需介入對業(yè)務(wù)全流程的管控，形成工作安排的閉環(huán)，并對

經(jīng)營結(jié)果負責經(jīng)營環(huán)境復雜多變，需要運營適時調(diào)整經(jīng)營

思路及計劃并貫徹落實。項目多、專業(yè)交圈多、偶發(fā)事

件多、本位主義嚴重需要運營

協(xié)調(diào)解決經(jīng)營難點。經(jīng)營信息片段化、本位化，需要運營還原真實經(jīng)營情況，

輔助公司決策。PDCADA微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai運營再印象三：為了達到企業(yè)經(jīng)營目標所進行的全方面的平衡運籌均好營謀提效全方面均衡為企業(yè)長期發(fā)展提供規(guī)劃與部署，保證企微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai運營的高大上解釋：對公司資源進行調(diào)度，使每個資源模塊都能為股東創(chuàng)造持續(xù)增長

的回報而做出的積極行為。微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucaiVK城市公司理解的運營：收集公司運營信息反映公司運營情況編排公司運營計劃預警公司運營風險運營是者、者、者、者！是大容量！是公司的！微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai何為“大運營”房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系是戰(zhàn)略決定方向，支撐體系決定執(zhí)行能力運營的核心在于誰來做（組織）、如何做（流程）、做到怎樣（標準）關(guān)鍵和核心是如何提高企業(yè)的運營績效（效率、成本和質(zhì)量）1發(fā)展有道戰(zhàn)略規(guī)劃支企業(yè)運營指2組織有責持管控組織權(quán)責模式架構(gòu)體系項目運營導3流程有序計劃項目運營收益績效考核4激勵有效組織績效流程績效部門績效員工績效人力資源……微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai目錄CONTENTS運營管理之體系設(shè)計運營管理之項目管控運營管理之績效考核微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai集團管控模式投資管控型（管尾）戰(zhàn)略管控型（管頭和尾）運營管控型（管頭尾和中間）分權(quán)集權(quán)總部與下屬分公司的關(guān)系以財務(wù)指標進行管理和考核，總部無業(yè)務(wù)部門管理。以戰(zhàn)略規(guī)劃進行管理和考核，總部一般無具體業(yè)務(wù)管理部門。通過總部業(yè)務(wù)管理部門對下屬企業(yè)的日常經(jīng)營運作進行管理。管理目標投資回報；通過投資業(yè)務(wù)組合的結(jié)構(gòu)優(yōu)化來追求公司價值最大化。公司業(yè)務(wù)組合的協(xié)調(diào)發(fā)展；投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化與協(xié)調(diào)；戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育。各子公司經(jīng)營行為的統(tǒng)一與優(yōu)化；公司整體協(xié)調(diào)成長；對行業(yè)成功因素的集中控制與管理?？偛康暮诵穆毮茇攧?wù)控制；法律；企業(yè)并購。財務(wù)控制；戰(zhàn)略規(guī)劃與控制；人力資源。財務(wù)控制/戰(zhàn)略；營銷/銷售；項目策劃；設(shè)計開發(fā)/工程管理；人力資源。適用范圍多種不相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資運作。相關(guān)型或單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的發(fā)展。單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的運作，但有地域局限性。微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai模式轉(zhuǎn)型運營管控型業(yè)務(wù)管控體系：“前端強控制、中端主監(jiān)控、后端多支持”價值鏈土地獲取前端中端后端微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai組織架構(gòu)微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai組織架構(gòu)微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucaiPMO組織PMO(ProjectManagementOffice)項目運營決策機構(gòu)PMO主持人集團分管副總裁/城市公司總裁PMO召集人集團運營負責人/城市公司運營職能負責人PMO的運作形式主要由各種PMO會議組成北大資源微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai權(quán)責體系微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai權(quán)責體系1.涵蓋戰(zhàn)略管理及投資拓展、計劃、營銷、設(shè)計、工程、成本、招采、招商等業(yè)務(wù)條線審批權(quán)限2.根據(jù)集團管控重點，結(jié)合所屬企業(yè)業(yè)務(wù)成熟度進行不同授權(quán)管理微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai權(quán)責體系1.所屬企業(yè)參照集團《權(quán)責手冊》制定本企業(yè)管理規(guī)則微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.1-計劃運營管理體系合理授權(quán)與風險控制分類分級的基礎(chǔ)完成標志知識管理流程優(yōu)化信息流轉(zhuǎn)微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.1.1-計劃分解流程重資產(chǎn)開發(fā)：年度運營計劃輕資產(chǎn)運營：年度經(jīng)營計劃建計劃前購計簽約面合約規(guī)期合約規(guī)約規(guī)

劃積劃劃劃約面積廣費用廣費用設(shè)計\前期合同年度收入預算年度利潤預算管理費用預算年度資金預算年度KPI指標成本支出預算籌融資計劃微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.1.2-如何做好計劃管理統(tǒng)一計劃模板：固化計劃之間的關(guān)系、標準和互動原則明確計劃類別：關(guān)鍵定期跟進預警：暴露

節(jié)點計劃、主項計劃、問題，延期事項必須定

部門計劃、專項計劃期警示微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.1.3-主項計劃六大階段工計階段設(shè)階段計段微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.1.4-計劃分層管理二級節(jié)點76個工程規(guī)劃許可證開工首次開盤(住)《規(guī)劃及建筑設(shè)計方/地上住宅銷售面積去，40%三級節(jié)點112個地上住宅銷售面積去化95%、地上非住宅銷售面積去化70%、地下銷售面積去化40%竣工交付/售樓處、示范區(qū)開放批微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.1.5-計劃編制計劃編制的基本流程依據(jù)項目一級節(jié)各專業(yè)條線獨立內(nèi)部聯(lián)合審核、點，合理編制項目各專業(yè)計劃審核計劃排布的合理性專業(yè)交圈，確定主項計劃，微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.1.5-計劃編制?????天內(nèi)上線?天內(nèi)上線微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.1.6-計劃調(diào)整一級節(jié)點原則上不允許調(diào)整每季度初上報節(jié)點調(diào)整說明，經(jīng)集團工程運營部同意后，于計劃系統(tǒng)內(nèi)發(fā)起調(diào)整審批所屬企業(yè)自行調(diào)整，前提是不影響一、二級節(jié)點的情況下微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.1.7-標準工期各城市公司、項目在編制計劃時將以標準工期為主要參考，初步排定一版計劃；根據(jù)項目實際進展及后

續(xù)各項條件的落實，在此基礎(chǔ)上可作調(diào)整。標準工期同樣是用于衡量計劃排期合理性的重要參考依據(jù)。

標準工期保證所有項目在一個水平線上，是各部門編制基礎(chǔ)！微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.2-運營會議體系圖例/集團主責里程碑會議日常運營會議聚焦項目進程（流程觸發(fā)的會議）聚焦業(yè)績跟蹤分析（時間觸發(fā)的會議）投資決策會項目啟動會︵土地版︶階段性成果評審會項目啟動會︵方案版︶開盤方案評審會項目交房準備會項目后評估會議項目周例會所屬企業(yè)月度運營分析會集團季度運營分析會集團經(jīng)營業(yè)績分析會年度工作總結(jié)會微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.2.1-會議體系里程碑會議時間軸及主責部門微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.2.2-會議體系階段性成果評審會★項目定位評審會《規(guī)劃及首期建筑設(shè)計方案》評審會《項目全案營銷策略方案》評審會目標成本評審啟動會《項目全生命周期預算》成果評審會微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.2.3-里程碑會議投資決策會1.2.目的議題準備會議內(nèi)容會議時間會議成果?評審項目投資方案合理性、可行?《項目可行性研究報告》、《項?1.所屬企業(yè)匯報擬投資項目可研?5?確定項目是否通過立項；確定招成果應(yīng)用流程性；研究項目競拍掛項目的土地爭力和風險水平，?2.集團相關(guān)業(yè)務(wù)部門從各自專業(yè)條線發(fā)表專業(yè)評?3.集團投資決策委員會進行投票投微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.2.4-里程碑會議1.PMO成員/項目啟動會（土地版）目的議題準備會議內(nèi)容會議時間會議成果?項目土地信息交底，解答參會各?/用??7個?確定項目關(guān)鍵節(jié)點及集團關(guān)注的成果應(yīng)用流程相關(guān)條線對項目/可//?/?確定項目開發(fā)節(jié)/奏，明確項目組?/?/?成果運用：指導項目啟動會（方案版）之前的各項工作，并納入考核指標進行監(jiān)控微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.2.5-里程碑會議，1.PMO成員/項目啟動會（方案版）目的議題準備會議內(nèi)容會議時間會議成果?確認前期各項工作成果，輸出《?由召集人收集項目開發(fā)計劃、設(shè)?對前期各項工作成果進行再次確?審?（方案版）會議成果應(yīng)用流程項目運營目標責計方案、工程要任書》，明確項目經(jīng)營成功標尺，統(tǒng)一后續(xù)運作思《項目運營目標路責任書》（討論?將項目定位、方案、開發(fā)節(jié)奏、工程管控、成本控制等業(yè)務(wù)重難點固化下來，指1紀要》《項目運成果運用：指導項目整體開發(fā)，項目《運營目標責任書》作為整體考核及年度考核的數(shù)據(jù)來源?制定《項目運營目標責任書》，確定項目成功標尺微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.2.6-里程碑會議成員/項項目后評估會議目的議題準備會議內(nèi)容會議時間會議成果?總結(jié)項目開發(fā)經(jīng)驗和教訓，完成?//工?對照項目《可研報告》、《運營?1.5?成果應(yīng)用流程知識轉(zhuǎn)化，防止///目標責任書》確定的項目開發(fā)策略及成功標尺，?2個從營銷、設(shè)計、工程、成本、招采、計劃等角度對項目開發(fā)進行全面復盤，總結(jié)各專業(yè)部門根據(jù)項目總結(jié)成果，進行知識經(jīng)驗轉(zhuǎn)化，強化專業(yè)職能建設(shè)，固化相關(guān)標準和流程微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.2.7-日常類會議項目周例會員目的議題準備會議內(nèi)容會議時間會議成果???總結(jié)本周項目進程并安排下一步??成果應(yīng)用流程??落實各部門提出，微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.2.8-日常類會議城市公司月度運營分析會目的議題準備會議內(nèi)容會議時間會議成果??所屬企業(yè)年度任務(wù)完成情況，各?10?》成果應(yīng)用流程?營銷管理部匯報各項目銷售情況及下月銷售目標?項目部負責人匯報各項目開發(fā)情況?所屬企業(yè)總裁組織討論，分析各項目運營情況及微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.3-項目風險管理建立機制預控風險排查隱患沉淀經(jīng)驗開放前風險檢查?示范區(qū)開放前1周?保證施工質(zhì)量進度，確保開放效果開盤前風險檢查?開盤前兩周?顯化銷售風險、提前預控解決開盤后評估?開盤后1個月內(nèi)?對定位及產(chǎn)品進行復盤中期停止點?第一棟單體砌筑完成一月后?初次審視交付風險交房啟動會?竣備前3個月?交房組織；保竣備、保結(jié)利組團后評估?首期交房后2個月?復盤、總結(jié)、提升北大資源微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.3.1-停止點檢查開放前風險檢查開盤前風險檢查交付前風險檢查1.目的：適應(yīng)客戶對工程質(zhì)量不斷提高的需求聚焦客戶的關(guān)注點，確保示范區(qū)“完美開放”1.目的：梳理交付風險、排查風險隱患，提高交付質(zhì)量，保證順利交付2.時間：交付前三個月1.時間：示范區(qū)開放前一個月3.管理工具：《示范區(qū)品質(zhì)驗收評分表》（2017年試行版）、《示范區(qū)品質(zhì)聯(lián)合驗收確認表》3.管理工具：《入伙銷項清單》、《項目交付風險評估表》（2017年試行版）微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.3.2-運營高壓線微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.4-項目運營數(shù)據(jù)動態(tài)跟蹤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心視頻監(jiān)控動態(tài)成本系統(tǒng)計劃管理系統(tǒng)供銷存監(jiān)控系統(tǒng)微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.4.1-計劃系統(tǒng)展示項目節(jié)點統(tǒng)計北大資源微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.4.2-三月份一、二級節(jié)點達成情況—城市公司北大資源微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.4.3-三月份一、二級節(jié)點達成情況—城市公司北大資源微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.4.4-三月份一、二級節(jié)點達成情況—專業(yè)線北大資源微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.4.5-三月份一、二級節(jié)點達成情況—專業(yè)線北大資源微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1.4.6-計劃系統(tǒng)報表統(tǒng)計功能—App小源家北大資源微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai2.1-運營目標《年度經(jīng)營目標責任書》公司運營目標年度全面預算增量存量項目運營目標滾動《項目運營目標責任書》微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai2.2-運營評價——存量項目拿地階段啟動階段開發(fā)階段后評估階段依據(jù)初步定位及強排方案項目啟動會（方案版）結(jié)合市場形勢及前期運營情況竣工交付收益分析項目可研測算項目全生命周期預算項目年度預算項目全周期預算(滾動)項目決算考核數(shù)據(jù)庫1.加強拿地階段的項目研究，確?？裳须A段的項目推演及測算可在開發(fā)階段實現(xiàn)；2.方案確定后，形成項目全生命周期預算，需優(yōu)于《投資立項通知書》核心指標；3.每年及后續(xù)期方案確定后，刷新年度預算及全案預算，形成《年度考核指標》;4.《項目投資立項通知書》是制定團隊考核指標的源頭及最重要依據(jù)微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai2.3-全周期測算?方案批復取得后30天完成初?每年固定時間由財務(wù)牽頭進行版更新?目標成本編制完成后14天審定終版全周期預算微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai3.1-考核關(guān)系資源集團所屬總部門實行分級考核達到目標分解所屬條線確保責任到人職能崗位微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai3.2-總部部門考核考核周期指標設(shè)置考核流程考核結(jié)果核（-5項目主項計劃方正督辦臺賬分解事宜方正審計整改督辦其他重大工作微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai3.3-所屬企業(yè)考核考核周期指標設(shè)置考核流程考核結(jié)果資源集團責任書方正督辦臺賬分解事宜項目主項計劃其他重大工作微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaos