資產(chǎn)評(píng)估：原理與案例 課件 第12章 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

資產(chǎn)評(píng)估：原理與案例第12章

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告概述資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本內(nèi)容資產(chǎn)評(píng)估檔案及其管理一、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的概念二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的分類三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本要求第1節(jié)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告概述資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)委托履行必要的資產(chǎn)評(píng)估程序后，由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值出具的專業(yè)報(bào)告?！秶?guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》(IVS)、美國(guó)《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(USPAP)以及《英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)評(píng)估專業(yè)準(zhǔn)則》(RICS紅皮書(shū)）主要是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告從評(píng)估報(bào)告的要素和內(nèi)容方面進(jìn)行規(guī)范?！顿Y產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》《金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本內(nèi)容與格式等進(jìn)行了規(guī)范。一、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的概念（一）按法律定位劃分評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展涉及國(guó)有資產(chǎn)或者公共利益等事項(xiàng)和法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評(píng)估的法定評(píng)估業(yè)務(wù)，所出具的評(píng)估報(bào)告為法定評(píng)估業(yè)務(wù)評(píng)估報(bào)告，比如國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，除此以外，開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)所出具的評(píng)估報(bào)告為非法定評(píng)估業(yè)務(wù)評(píng)估報(bào)告。（二）按評(píng)估對(duì)象劃分按資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告可分為整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。（三）按評(píng)估基準(zhǔn)日劃分根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日的不同選擇，評(píng)估報(bào)告可以分為評(píng)估基準(zhǔn)日為現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)性評(píng)估報(bào)告、評(píng)估基準(zhǔn)日為未來(lái)時(shí)點(diǎn)的預(yù)測(cè)性評(píng)估報(bào)告，以及評(píng)估基準(zhǔn)日為過(guò)去時(shí)點(diǎn)的追溯性評(píng)估報(bào)告。二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的分類(1)陳述的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)清晰、準(zhǔn)確，不得有誤導(dǎo)性的表述。(2)應(yīng)當(dāng)提供必要信息，使資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人能夠正確理解和使用評(píng)估結(jié)論。(3)詳略程度可以根據(jù)評(píng)估對(duì)象的復(fù)雜程度、委托人和報(bào)告使用人的要求合理確定。(4)評(píng)估程序受限對(duì)評(píng)估報(bào)告出具的影響。(5)簽字印章要求。(6)語(yǔ)言及匯率要求。(7)評(píng)估結(jié)論的使用有效期。三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本要求一、標(biāo)題及文號(hào)、目錄、聲明、摘要二、評(píng)估報(bào)告正文三、評(píng)估報(bào)告附件第2節(jié)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本內(nèi)容（一）標(biāo)題及文號(hào)、目錄資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的標(biāo)題格式一般為：“企業(yè)名稱＋經(jīng)濟(jì)行為關(guān)鍵詞＋評(píng)估對(duì)象＋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告”。例如，A公司委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬用于出資的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，為該委托事項(xiàng)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的標(biāo)題應(yīng)表述為“A公司擬對(duì)外投資所涉及的機(jī)器設(shè)備資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告”。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告文號(hào)的格式要求包括資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)特征字、種類特征字、年份、報(bào)告序號(hào)。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)特征字用于識(shí)別出具報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)，通常以體現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱特征的簡(jiǎn)稱表述；種類特征字用于體現(xiàn)報(bào)告對(duì)應(yīng)的專業(yè)服務(wù)類型（評(píng)估、咨詢等），資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的種類特征字通常表述為“評(píng)報(bào)字”。例如，深圳A資產(chǎn)評(píng)估有限公司（簡(jiǎn)稱“深A(yù)”)2022年出具的順序?yàn)榈?00號(hào)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告文號(hào)可以表述為“深A(yù)評(píng)報(bào)字(2022)第100號(hào)”。目錄應(yīng)當(dāng)包括每一部分的標(biāo)題和相應(yīng)頁(yè)碼。一、標(biāo)題及文號(hào)、目錄、聲明、摘要（二）聲明《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》第十二條規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的聲明通常包括以下內(nèi)容：(1)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。(2)委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。(3)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。(4)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。(5)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說(shuō)明和使用限制。(6)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。(7)其他需要聲明的內(nèi)容。需要注意的是，準(zhǔn)則的要求僅是一般性聲明內(nèi)容，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在執(zhí)行具體評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況，調(diào)整或細(xì)化聲明內(nèi)容。一、標(biāo)題及文號(hào)、目錄、聲明、摘要（三）摘要《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要通常提供資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的主要信息及評(píng)估結(jié)論。但該準(zhǔn)則沒(méi)有對(duì)這些主要信息的披露提出具體的要求，實(shí)務(wù)中通常參考《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要的披露要求撰寫。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員可以根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)的性質(zhì)、評(píng)估對(duì)象的復(fù)雜程度、委托人要求等，合理確定摘要中需要披露的其他信息。摘要應(yīng)當(dāng)與評(píng)估報(bào)告揭示的相關(guān)內(nèi)容一致，不得有誤導(dǎo)性內(nèi)容。一、標(biāo)題及文號(hào)、目錄、聲明、摘要（一）委托人及其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人（二）資產(chǎn)評(píng)估目的（三）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍（四）價(jià)值類型（五）評(píng)估基準(zhǔn)日（六）評(píng)估依據(jù)（七）評(píng)估方法（八）評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況（九）評(píng)估假設(shè)（十）評(píng)估結(jié)論（十一）特別事項(xiàng)說(shuō)明（十二）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明（十三）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日（十四）資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員簽名和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)印章二、評(píng)估報(bào)告正文（一）評(píng)估對(duì)象所涉及的主要權(quán)屬證明資料評(píng)估對(duì)象所涉及的主要權(quán)屬證明資料通常包括：房地產(chǎn)權(quán)證、無(wú)形資產(chǎn)權(quán)利（權(quán)屬）證明、交通運(yùn)輸設(shè)備的行駛證及相關(guān)權(quán)屬證明、重大機(jī)器設(shè)備的購(gòu)置發(fā)票等。（二）委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人的承諾函在資產(chǎn)評(píng)估中，委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人的承諾是評(píng)估報(bào)告附件中不可缺少的一部分。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在撰寫評(píng)估報(bào)告時(shí)應(yīng)當(dāng)收集到本次評(píng)估項(xiàng)目的委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人的承諾函。（三）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及簽名資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的備案文件或者資格證明文件評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)將評(píng)估機(jī)構(gòu)從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的備案公告復(fù)印件、從事證券服務(wù)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)備案名單復(fù)印件（開(kāi)展相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)適用）、資產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)資格證書(shū)登記卡復(fù)印件作為評(píng)估報(bào)告附件進(jìn)行裝訂。（四）資產(chǎn)評(píng)估匯總表或明細(xì)表為使委托人和其他評(píng)估報(bào)告使用人更好地了解被評(píng)估資產(chǎn)的構(gòu)成及具體情況，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)以報(bào)告附件的形式提供資產(chǎn)評(píng)估匯總表或明細(xì)表。（五）資產(chǎn)賬面價(jià)值與評(píng)估結(jié)論存在較大差異的說(shuō)明實(shí)務(wù)中，通常還會(huì)將委托人和被評(píng)估單位或產(chǎn)權(quán)持有人的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、評(píng)估機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件也作為評(píng)估報(bào)告的附件。三、評(píng)估報(bào)告附件一、資產(chǎn)評(píng)估檔案與工作底稿的分類二、資產(chǎn)評(píng)估檔案的歸集和管理三、資產(chǎn)評(píng)估檔案的保密與查閱第3節(jié)資產(chǎn)評(píng)估檔案及其管理（一）資產(chǎn)評(píng)估檔案資產(chǎn)評(píng)估檔案是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)形成的，反映資產(chǎn)評(píng)估程序?qū)嵤┣闆r、支持評(píng)估結(jié)論的工作底稿、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他相關(guān)資料。納入資產(chǎn)評(píng)估檔案的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。工作底稿是資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中形成的，反映評(píng)估程序?qū)嵤┣闆r、支持評(píng)估結(jié)論的工作記錄和相關(guān)資料。（二）工作底稿的分類1.按工作底稿的載體分類按照工作底稿的載體，工作底稿可以分為紙質(zhì)文檔、電子文檔或者其他介質(zhì)形式的文檔。資產(chǎn)評(píng)估委托合同、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)形成紙質(zhì)文檔。評(píng)估明細(xì)表、評(píng)估說(shuō)明可以是紙質(zhì)文檔、電子文檔或者其他介質(zhì)形式的文檔。2.按工作底稿的內(nèi)容分類按照工作底稿的內(nèi)容，工作底稿可以分為管理類工作底稿和操作類工作底稿。一、資產(chǎn)評(píng)估檔案與工作底稿的分類（一）資產(chǎn)評(píng)估檔案的歸集期限資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員通常應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日后90日內(nèi)將工作底稿、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他相關(guān)資料歸集形成資產(chǎn)評(píng)估檔案，并在歸檔目錄中注明文檔介質(zhì)形式。重大或者特殊項(xiàng)目的歸檔時(shí)限為評(píng)估結(jié)論使用有效期屆滿后30日內(nèi)，并由所在資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照國(guó)家有關(guān)法律、行政法規(guī)和相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定妥善管理。（二）資產(chǎn)評(píng)估檔案的保存期限根據(jù)《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》，評(píng)估檔案的保存期限不少于15年，屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于30年。評(píng)估檔案的保存期限自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日起算。二、資產(chǎn)評(píng)估檔案的